2021年首季刚过去，反映住宅楼价的城市领先指数报180.33点，比去年底的176.22点，上升2.3%，上升幅度并不明显，但成交的宗数却大幅上升！2021年首季一手住宅成交 3,669宗，比去年同期的2,262宗上升62%。而二手住宅成交宗数为14,923宗，比去年同期的8,537宗，上升了74.8%。由于成交量大升，也带动佣金的上升，中原地产及笔者公司所获的首季佣金，也同时破了历史新高！
过去两年，中国香港的楼价都是窄幅上落，在170至180点之间运行。今季上升至180.33 点，已经算是一个突破。这种形势与全球放水，及各国大城市楼价都大幅上升的背景下，香港住宅楼价无疑是太弱势！也令不少人怀疑：香港住宅楼价是否已经见顶？
最近笔者也留意到网上有一篇《七大冧市（意即崩盘）因素》的贴文，七大因素包括：一，人口减少；二，信心危机；三，港人大量外移；四，内地买楼客源大减；五，货币供应；六，住宅供应大增；七，承受力已达极限。
文中提及的一些因素，无疑是真实的写照，也反映中国香港楼市的困境，但大部份因素都只有短暂的影响，并不具长远的影响力。例如：死亡人口4.98万，比出生人口的4.31万，死亡人口比出生人口多出6,700人。但香港从来都是移民城市，自然人口减少已经存在很久。另一个因素，结婚人数大跌36%，相信只是疫情关系，令结婚人数短暂受影响而已。一旦通关，数字就会回复正常。
笔者留意到移民外地人数增加，才是令楼价表现欠佳的重要影响因素！根据笔者观察，今次移民以BNO去英国为主流，尤其是30至40岁的年轻人。他们一腔热诚，未有充足预备便去闯一下世界。但现实是残酷，中国香港华人在英国的发展机会有限，随着现实生活细节越来越多报导，笔者大胆预计，移民去英国的人数只会越来越少。五年後，更加不少会回流香港，对香港楼市的冲击只是短暂的。
相反，根据一国际测量师行的报告指出，截至2021年3月24日，中国香港一手住宅1,000万以下的有2,141宗，比去年上升17.3%；1,000至2,000万有1,917宗，比去年同期上升2.7 倍；而2,000万以上的有347宗，比去年同期上升1.1倍。
由于“林郑Plan”只惠及1,000万以下的物业，1,000万以上的一向成交困难。而今季成交却异军突起，反映富有阶层在国安法及选举制度下仍然对中国香港楼市投下信心一票！他们的动态及取向，令笔者相信今年的住宅楼市会越来越好，上升10%应该是一个合理的估计。
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