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法國買房選區看最新數據：巴黎房價暴漲20年！

在1995年至2015年之間，巴黎舊房每平方米的價格從2000歐元增長至8000歐元，增幅達到頂峰。根據巴黎公證處公布的房價走勢來看，20年內房價在不斷變化，但是幾乎從未下跌過。這種趨勢在最近幾個月表現也十分顯著。根據近期簽訂的房產購買意向書來看，公證員預期巴黎房價走勢在2015年11月之前將從2015年7月的平均7980歐元/平房米升至8060歐元/平房米。

但是法國房地產方面的法律專家表示，巴黎各個區的房價增長並不平衡。公證員解釋到：最熱門的區域增長比最富有的區域增長要快；另外，之前房價最便宜的區域在近期有接近四倍的增幅，之前房價最貴的區域有接近三倍的增幅。

盡管如此，在巴黎的富人區，如16區投資房產仍然比在19區要值得。因為16區的房產價格基數更高，起點更高，您可以獲得接近10000歐元/平房米的收益，而類似於19區的區域只有接近4500歐元/平房米。

最好的區域價格已經接近頂點

公證員指出，壹些傳統的富人區（如1區至8區），房產價格始終居高不下，但是不會超過壹定的最高價格區間。因為如果超過這個區間，價格過高，那麽房產的維護和持有費用也會相應提高很多，讓人們望而卻步。相反，在最便宜的壹些區域，購房者的大量資本進入會間接導致房價的下降：比如在巴黎最便宜的區分4年之內的房價始終維持在平均6000歐元/平房米。

如下圖所示，我們以壹室公寓為例，可以對比壹下2012年至2015年巴黎各區房價的變化。我們可以看到以下八個富人區在2013年1月時，房價仍在10000歐元/平房米以上，但是到2015年1月，只有四個區仍然在10000歐元/平房米。

巴黎富人區的房價變化

以下圖表列舉了巴黎非富人區的房價變化，我們可以各更清楚地意識到，這些地區的房產價格變化很小，尤其是與傳統富人區相比。

巴黎非富人區的房價變化

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巴黎尚未實施法國住房買賣新規 “租住”難問題却更深一步

據悉，法國《住房買賣與城建翻修規劃法》（ALUR）規定：從買賣雙方簽署房産銷售意向協議（PROMESSE DE VENTE）起，共同房産的賣主必須向買主提供一系列文件。與此同時，房東和租客在簽署新的租約或更新租約（雙方默認的租約延期不屬于這種情况）時，房租不能超過“房租參考價”的20%，也不能比“參考價”低30%。

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如今，這套法律中涉及房租管理的“明星措施”將于今夏在巴黎實行。

與此同時，巴黎的中介公司Hand Craft & Design的工作人員巴西勒（音譯）也證實，他們早就收到消息，ALUR關于房租的規定將于夏季“登陸”巴黎。

“具體日期還沒有落實，不過，很明顯，其中的條款涉及到成千上萬的房東和房客，大家對措施的生效實施非常關注”。

“不可否認，現在實施地區的買主們和租客們明顯受到影響，本來租房就不是很容易的法國租客們將面臨租房更難租的問題。”法國房地産獨立經紀人Alvis Chen直言。

新規“登陸”巴黎

關于新規是否要“登陸”巴黎，伊普索斯（IPSOS）民調所還在去年夏季做過一次調查。在名爲ABBE PIERRE基金做的一項調查中，大多數法國人（56%）希望這個機制能够在所有的大城市實行，同時對這項措施在全國範圍遭弃置表示遺憾。

對此，法國政府2014年夏季做出决定：在巴黎只以“試行的名義”實行有關房租管理的規定。房租管理措施主要規定：在簽署新的租約或更新租約（雙方默認的租約延期不屬這種情况）時，房租不能超過“房租參考價”的20%，也不能比“參考價”低30%。

與此同時，當地政府也根據地方房租觀察所按房租行情計算出的房租中位數（LE LOYER MEDIAN）確定 “房租參考價”。

法國媒體報道稱，這個房租管理框架還需要政府的相關政令加以補充，才能發揮其效力。這道政令應確定當房租金額超過“房租參考價”20%時，在何種情况下，允許房東收取“房租補足金”。

然而，巴黎住房事務部近日指出：相關政令去年遭憲法委員會駁回，新的文本目前交行政法院審核，應于5月時公布。接下來，省長將于6月公布一道命令確定“房租參考價”，然後巴黎將開始實行房租管理措施。

“届時，巴黎所有的房東和房客都可在巴黎地區房租觀察所（OLAP）的網站上查詢首都各個街區按房産類型而定的房租最低和最高‘參考價’。”巴西勒透露，4月份之後，距離開始在巴黎執行“新規”的時間沒有多久，很多房東覺得可以考慮漲價了，“有的甚至來諮詢是否等到政策確定之後再出租？因爲在房東們看來，巴黎永遠不缺租客，却很怕新政前後帶來的一系列金錢方面的麻煩”。

同時，還有一些業者們對于這項措施是否擴大到大巴黎地區其他城市表示了强烈的關注。對此，當地機構表示，由于缺乏足够的數據，措施擴大化目前未列入議事日程表。

讓住房更難？

不可否認，在ALUR從去年2月份實施至今，對于該政策的爭議一直沒有停止過。

新政剛出臺之時，法國房産經紀人及銷售代理人聯合會（FNAIM）認爲立法人和立法機關想要加强保護共有房産買主的意圖“值得稱贊”，但强調這些新的要求“導致房産交易延宕和程序滯重”。

據瞭解，爲了避免買主碰上意想不到的麻煩，國會最終通過的新住房法規定：在簽署銷售意向協議書或房産實際出售合同時，賣方必須向買方提供一系列附件，包括共有房産管理規定、樓房維修記錄、最近3年的共有房産房主全體會議的議事筆錄以及房産劃分狀况說明書。另外，賣主也必須交給買主有關共有房産財務狀况和賣主在共有房産中的財務義務履行狀况的文件賣主也必須讓買主知道賣主最近兩年期間向共有房産公司繳納的日常雜費分攤金額與欠繳的餘額。

對于修改過後繼續實施的新政策，專門銷售豪宅和高檔房地産的達尼埃爾·菲奧集團董事長夏爾-馬利·若特拉表示，一筆傳統的買賣從雙方簽署銷售意向協議書起到最終簽訂買賣合同爲止，差不多要3周至4周。

“但隨著新法律的實行，從簽署銷售意向協議書起，就有許多證明文件要備齊，這需要多花3周至4周的時間。”達尼埃爾說。

基·奧蓋房地産中介集團的總經理法布裏斯·阿布拉罕也表示：“首先，共有房産管理公司（SYNDIC）完全未準備好按法律要求提供文件：最勤快的要花10天的時間交出這些文件，慢吞吞的或最不樂意辦事的公司則有可能拖上一個月。”

“這些意見都反映了現實問題。”Alvis指出，ALUR剛剛有意向實施的時候，很多房地産經紀業者已經對此表示一定的抗議，然而在實施之後，這些擔憂都成爲了事實。

“如今，巴黎還未正式實施，租房難、住房難的問題却已經更深一步。”Alvis表示，因爲市場因素，巴黎一直都存在住房難的問題，如果日後新政全面實施的話，無疑會在加長了合約時間的同時，拖累了程序進度。

“保證買主的安全而犧牲更多的時間成本，在我看來是非常不划算的。”Alvis直言。

市場“已經虛弱”

值得一提的是，ALUR開始在巴黎實施的因素也幷非官方說的那樣輕描淡寫。“民意”雖然是推動政策實施的部分因素，但絕對不可能是關鍵因素。

在巴西勒看來，法國政府國內樓市復蘇的期待，以及巴黎大區的二手房價格下跌成爲新政得到進一步推動的真正必要條件。

據瞭解，三年內，巴黎二手房價格下跌超過6%。2015年1月的下跌速度甚至加快了。2014年12月，巴黎房價跌破每平方米8000歐元門檻後，2015年1月每平方米跌至7930歐元，跌幅達2.8%。對于整個法國來說，這樣的情勢非常不妙。

對于如今的法國樓市，在外界看來，已然是趨于“虛弱”。那麽，新政實施究竟給目前的法國樓市帶來哪些影響呢？新政是爲了挽救市場而出臺的麽？

“挽救市場倒不至于。只是在某些程度上，規範了法國房地产市場。”巴西勒表示，時間成本的犧牲肯定會發揮一定作用，這些“繁文縟節”至少讓很多房地産市場的訴訟案能减少一些。

“政府或許覺得，有一個正規可靠的房地産市場環境，能够讓更多的投資者對法國樓市産生興趣。”Alvis指出，至于是否能够讓巴黎乃至法國房價復蘇，法規中的“最低參考價”在某些程度上保證了賣家們的收入和房價下跌的問題，但是不可否認的是，法規真正實施之後，獲得實質利益之前，雙方首先要面對的是複雜的手續和漫長的交易時間。

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巴黎房産投資新趨勢：環保房産與法蘭西島

最近的調查顯示全球投資者對于投資巴黎房産的胃口越來越大。巴黎一直以來都是全球經濟、文化與藝術的中心。因此，在全球前30位最適宜房地産投資的城市排名中，巴黎高居第四位。歐洲經濟危機後，巴黎房價正在觸底反彈中，因此現在已經到了最佳的投資機會。

去年，巴黎房産投資總額達到6000億歐元 ! 這個數字在2006年經濟危機過後還是首次出現。這不僅意味著巴黎房地産市場的穩健，更顯示了法國整體經濟環境的穩定和信心。因此，這些利好信息也進一步證明了在法國投資抑或在巴黎投資，房地産依舊是首選。

巴黎是全球第一大旅游度假目的地，每年迎接超過3200萬名游客。作爲最知名的浪漫之都，它擁有像盧浮宮、凱旋門、埃菲爾鐵塔、巴黎聖母院等世界文化遺産，當然還有歐洲唯一的一家迪斯尼樂園 ! 這些只是所有可以在巴黎找到的活動和娛樂中的一小部分。巴黎本身所具備的一切文化環境與旅游價值都是房産保值與增值的重要保障。

巴黎房産項目多種多樣，比如最新的Villages Nature（自然村莊）項目，這樣的0碳、0車、0垃圾的環保地産代表著巴黎最前沿的房産趨勢。因爲當今巴黎的房産趨勢逐漸由投資市中心位置發展到投資巴黎郊區，交通便利、基礎設施完善的區域。巴黎郊區統稱爲法蘭西島（Ile-de-France）, 包括以下幾個省份：

巴黎（75省）
Seine-et-Marne（77省）
Yvelines（78省）
Essonne （91省）
Hauts-de-Seine（92省）
Val-de-Marne（94省）
Val-d’Oise （95省）

其中除了巴黎以外Seine-et-Marne（77省）也最爲大家所熟知。因爲在這裏，有歐洲唯一的一家歐斯尼樂園以及Val d’Europe 歐洲名牌打折村。這裏也是每年接待游客最多的一個區域，單單迪斯尼樂園每年就要接待超過1000萬游客。可以說77省是法蘭西島經濟最活躍的一個地區，也是除了巴黎市中心位置以外，房産升值前景最好的一個區域。

綜上所述，對于巴黎房産投資來說，除了尋找市中心的地産項目外，也可以開始將眼光投向巴黎郊區法蘭西島。交通便利、生活方便、最好是有好的旅游景點在房産附近，對于巴黎這樣一個旅游城市來說，此類位置的房産能够更好的保值、升值。

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法國房價日漸縮水巴黎房市恐熬不過經濟危機了

在經濟持續不景氣的形勢下，法國的舊房價格日漸縮水。曾長期頂住經濟危機的巴黎房市終於扛不住了。（法國房價多少錢）？

曾長期頂住經濟危機的巴黎房市終於扛不住了

據《世界報》報導，最新數據顯示，2014年末季度，巴黎舊房平米均價跌破8000歐元（56912人民幣），至7960歐元（約56627.44人民幣元）。2012年6、7月，這個參照數曾攀升至8440歐元。

行家預計，巴黎房價還有下行空間，2015年4月會續跌至7840歐元。

從全國來講，2014年底同一時期舊套房價同比下降了2.2%。

巴黎的降幅是2.1%，30個月累計降了6%。儘管如此，巴黎房市的首次購房者還是十分稀少。

地產信貸銀行的償還能力表（Capacim）顯示，截至2013年第2季度，只有10%的非房主巴黎家庭有財力購買一套家庭住房。

須知2004年以來，巴黎房價翻了一倍，今天的降幅只能是微不足道的慰藉。

跌幅最高達兩位數

巴黎傳統的平民區的抗跌能力最強，這些區進行了重大改造，「城市紳士化」已初見端倪。

自2012年房價衝到峰巔以來，巴黎第10區只下跌了4.3%，18區跌了3.1%，19區跌了2.5%，20區跌了3.2%，都是小意思。

近30個月的跌價更多地衝擊的是富人區，即16區（-6.6%）和7區（-9.9%），以及最貴的6區（13.4%）。

遠郊近郊跟著跌

步首都之後塵，巴黎近郊三省房價微跌了1.1%。但各市差異很大。像馬恩河谷省（Val-de-Marne）的克雷代伊（Créteil）和 Saint-Maur-des-Fossés，或上塞納省（Hauts-de-Seine）的Levallois-Perret，降幅高達6%。

反之相對貧困的有些城市繼續在漲，Rosny-sous-Bois（年升1.7%）或塞納-聖德尼省（Seine-Saint-Denis）的蒙特勒伊（Montreuil，+2.8%）。

遠郊四省，單元套房下跌3%，獨立房屋下跌1%。但有些城市跌幅達兩位數，如南郊埃松省（Essonne）的Palaiseau和西北郊瓦茲河谷省（Val-d’Oise）的Cergy-Pontoise，跌幅都達11%。

外省的跌幅加速，一年下降2.3%。

2015年房市展望

業內人士估計，2015年房價還要下跌，幅度介於0%和3%。公證人甚至預測巴黎和大巴黎地區跌幅可能超過5%。

行家預測交易量在74萬筆左右，雖稍好於2014年（71.7萬筆），但比起2005年（83萬筆）則相差甚遠。

行家指出，巴黎和法國大多數大城市現在買主與賣主的比例是一對一，只要這種情況不變，房價就會下跌。如今造訪房地產經紀公司的法國人依然不少，與房屋相關的計劃不少，但真正落實的沒幾個。關鍵是信心已不復存在。公證人證實，買家猶豫不決，促使賣主在價格上讓步。

另一個趨勢是，房貸利率雖然很低，但銀行放貸條件並不寬鬆，往往要求貸款人有15%到20%的首付，而且不希望還貸期超過20年。

法國房市商機無限，這一點外國人看得很準，特別是美國人和英國人。因匯率關係，他們的購買力提高了很多。今年元月倫敦的「法蘭西房地產秀」，法國公證人的展台給擠得水洩不通。美元與歐元相比，購買力提高了30%到35%，促使美國人對法國的房地產興趣大增。2014年，外國人在法國購置的房產數創下紀錄。也許，巴黎的樓市要靠外國人來挽救。

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