欧洲 – Page 3

2021海外房产有望坚挺发达国家租金回报较高

中国证券报记者日前采访了解到，2020年以来，德国、澳大利亚、印度、墨西哥、美国等国家房价涨幅居前，年涨幅均超过5%。相比之下，以日本为代表的部分国家房价同比出现明显下跌。

多家涉足海外房地产的机构预计，2021年海外房产有望继续保持坚挺，日本房地产在承办奥运会的刺激下有望扭转2020年下跌的颓势。租金回报率方面，不少欧美国家海外房产租金回报率维持在4%到8%之间，但海外购置税率较高。

房价普涨

“2020年海外房产涨跌幅度不一。从监测数据看，去年德国房价同比上涨了6.6%，澳大利亚同比上涨了6.2%，印度同比上涨了5.8%，墨西哥同比上涨了5.8%，美国同比上涨了5.7%，法国同比上涨了5.5%。疫情期间，这些国家出台量化宽松等政策，房价出现较明显上涨。”经济学家马光远日前在分析2020年国际房价走势时表示。

“楼市作为经济的压舱石、稳定器，适用于大多数国家。从历史经验看，凡是经历大的危机，楼市都不会差。全球楼市预计会延续景气周期。”多位房地产业内人士对中国证券报记者表示。

需要指出的是，2020年日本作为发达国家中为数不多出现楼市下跌的国家，在很多房地产中介眼里，已经形成了价值洼地。

“日本承办奥运会的进度受到疫情的影响。随着今年奥运会的承办，以东京为代表的很多赛事地区市容市貌、基础设施都会有较大改善。加之2020年多数发达国家楼市普涨的背景下，日本却出现下跌，存在价值洼地。预计2021年日本楼市会出现复苏迹象，届时将有较好表现机会。”多位海外房产销售人员对记者指出。

租金回报率较高

“欧美等发达国家的租金回报率普遍能达到4%以上，有些地区甚至达到8%。海外房产一般分为公寓和别墅两类，公寓的租金回报率更高一些。”专职海外房产投资的经纪人宋悦（化名）对中国证券报记者表示，“这类房子一般打完隔断后以出租给留学生为主，不会自住。即便是不打隔断的，发达国家的租金回报率也普遍较高。租金高成为很多投资客户购置海外房产的一大动力。”

立即查看高回报的环球新盘房源

宋悦介绍，为了防止海外资金炒作当地房地产，目前很多国家在海外购置房产方面对非本国居民实行了较严格的管控。主要表现在购房环节、出售环节和持有环节都需要缴纳较高税费。

“像加拿大的房产，非加拿大国籍购房者在购置时就需要缴纳高达15%的税费，交易成本非常高。此外，国外房产基本都是永久产权，持有房产也需要缴纳较高的税费。特别是很多发达国家，前期都经历过房地产泡沫化。为了防止炒房，这些国家出台了一系列调控措施，比如，在持有房产时需要缴纳一定的房产税，卖出时也要根据总房款缴纳一定比例的税费。”宋悦对记者解释称。

受疫情影响大

“从成交占比看，不管是欧美等发达国家，还是其他房价较低的国家，海外房产购置人群占比都很低。除了移民用途外，购房者主要是以给孩子留学自住或者纯粹分散投资的人群为主。各国房产交易都是以当地刚需为主，海外购置产生的需求只是很少一部分。去年受疫情影响，国外看房的人急剧减少，海外购置房产的人更是接近冰点。”某海外房产购置中介人员李小梅（化名）对中国证券报记者表示。

李小梅指出，受疫情影响，海外线下直接看房的途径基本被阻断。目前海外房产购置中介都是用VR等技术引导客户进行远程看房。

“有些房源是中介自持，中介对这类房源有一定的把控能力。但很多房源是面向全球市场，性价比较高的房源，基本都本土消化了。”李小梅介绍，“从购房流程上看，需要先通过律师事务所等机构开具海外银行账号，兑换成外币后，逐步转入海外银行户头。这些步骤中介是不管的。中介只确认外币何时能打到中介的监管账户或者开发商指定账户中去，然后收取中介费，对房产进行过户。”

分析师陈霄对记者表示，海外购置房产一般通过中介渠道或者直接向当地开发商购买，从往年来看，海外购置房产的主要国家集中于美国、欧洲以及澳大利亚的一些国家。受到去年疫情的影响，购房者对于海外购置房产的热情降温。一方面，海外疫情控制仍有很大的不确定性；另一方面，当前出国航班受限制，阻碍海外购置房产。

专业人士指出，海外购置房产在购房政策和相关法规上存在很多盲区，在产权和资金安全上都存有风险，可能会出现一些经济纠纷等问题。外汇管制也会对境外购置房产产生一定影响，当外汇管制严格时，就意味着海外筹集购房资金难度增大。

【2021海外投资攻略】系列：

原文来源：中国证券报

立即与居外IQI联系，让我们遍及91个国家和地区的环球房源，以及共有1.5万人的房产经纪网络，为您的海外资产配置保驾护航。

盘点2020：欧洲移民国家哪个适合你？｜居外专栏

有一个节日值得纪念，12月18日的“国际移民日”。

联合国秘书长安东尼奥·古特雷斯曾表示：“移民活动真正惠及所有人。”因为在整个人类历史中，移民始终是人们决意克服不利条件、改善生活状况的一种大胆方式。

近些年一大趋势是，欧洲国家日益受全球身份规划者欢迎。相较美加澳等传统移民国家，欧洲国家门槛低、要求简单、费用少，只要移民一国，就可在所有申根国家自由来往、随意定居生活。

去年如此多舛，2021自然被寄托了许多期许，越来越多人将欧洲视作幸福的“应许之地”。那么，2020年广受瞩目的欧洲国家都有哪些？这些国家曾经发生过什么，2021年又有什么将要发生？

马耳他：一条渐次收紧的变政路

先预告一则新消息，根据移民管理局消息，马耳他国债永久居留MRVP在将迎来变政，具体细节将在2021年1月12日公布。补一笔，移民局这次告诫，官宣之前不要揣测新政具体内容，这让新政变得更扑朔迷离。

外联出国凭借多年深耕马耳他移民项目的经验，将第一时间为您揭开新政神秘面纱，敬请期待。

前事不忘后事之师，且来回顾一下MRVP项目迄今发生的重大变化和调整。

MRVP项目变政历史：

2015年8月 正式推出MRVP项目。

2017年7月4日 涨价：规定主申及配偶的父母/祖父母一起申请时，需额外支付政府申请费5000欧元/人。

2017年9月 面对当时一些不实言论，马耳他身份局发表书面声明为融资模式正名，并要求主申请人递交申请时，提供其拥有25万欧元的流动资产的证明。

2019年下半年 规定缺少清单上的文件将会被拒收；未能在规定期限内完成补料，则视为申请人无意继续推进申请，该申请即被视为撤案。

而在另一条跑道上，马耳他个人投资者项目IIP已于2020年变身为杰出投资者归化政策（MEIN），投资金额、申请名额均有不小的提升，获得护照资格方面也启动了较严格的审核机制。

诚然，以上种种变革反映出马耳他移民局规范案件审理、加快审理速度、解决获批慢等诸多问题的决心；另一方面，显而易见，马耳他政府的改革之路，就是一条逐渐收紧之路，申请门槛、投资款要求和难度均不断提高。

备受瞩目的MRVP项目是沿着这条路继续下去，抑或另辟蹊径？1月见分晓。

希腊：每一次变政都透着热情

12月17日，希腊卫生部提出新法案，其中包括新移民政策——更宽松更方便。

根据新法案规定，在领事馆提供授权书的情况下：

1、申请人无需登陆希腊即可提交移民申请；

2、拿到蓝纸后12个月，需登陆录入指纹。

鉴于目前COVID-19传播所造成的不可抗力情况，对粉卡和蓝纸的居留期限也做出了延长规定：

1、对于居留有效期在2020年1月1日至2020年7月31日的，将延长至2021年3月31日；

2、对于居留有效期在2020年8月1日至2021年3月31日的，在到期日之后延长8个月。

上述法案现已正式生效。

新政出来后，希腊律师第一时间已经为客户抢占好名额，1月就能远程递交申请，不受疫情影响。

2020希腊移民政策盘点：

移民审批速度上升

6月29日，希腊议会对《律师法》（第36条第2款）进行了更改，律师将有权签发土地注册申请书。换言之，随着土地注册签发加速，希腊购房移民流程时间将大幅缩短。

简化领卡流程

申请人领取居留卡时，只需提供护照复印件。不影响投资者正常使用护照，给他们带去了便利。

放宽房产投资额度要求

政府将根据不同地区的发展目标、商业价值等因素，出具房产投资额的清单，申请移民的房产投资金额将根据房产所在地区的不同而不同。

放宽投资尾款的支付节点

与之前签合同时支付全额投资款不同，现在递交申请文件前，按照在公证处公证约定好的周期内支付即可。更宽松的付款时间，缓解资金压力。

放宽随行子女年龄限制

从之前的21周岁改为持身份至21周岁后可续卡至24周岁，子女可多享三年身份利好。

葡萄牙：买房投资移民遭重创

该来的总会来！几天前，葡萄牙部长会议正式宣布：2021年️7月️1日起，在里斯本、波尔图和整个沿海地区购房将不能申请黄金签证。详情请阅览：【里斯本丶波尔图喊停购房移民！葡萄牙“黄金签证”未来怎么拿？】

新政不可避免将对葡萄牙购房申请黄金居留产生巨大影响：

首先，很大程度上影响了上述地区的投资前景，尽管投资人还有6个月时间来进行投资，但也意味着未来在这些地区房产“接盘侠”会越来越少，投资价值将大打折扣。

其次，在非沿海地区和其他大都市投资购房也将面临更大投资风险，因为绝对价值较低，投资价值容易受市场风向左右。

此次变政后，投资葡萄牙房产无疑需要更加谨慎，需要结合宏观经济和楼市趋势等多种因素衡量，个人投资者需要更专业的知识和经验。

如何规避这些投资风险？系统性的房产投资基金是优选，因为它不直接投资房产，却享受房产市场红利。其中，自带移民属性的PSGF葡萄牙战略成长基金风头正劲，已然成为众人眼中的潜力股。

2020葡萄牙移民政策盘点：

居留卡有效期延长

2020年4月，葡萄牙受欧洲疫情调整。国家预算法临时推出：“将首张葡萄牙黄金居留卡有效期，从1年延长至2年。”从此续卡模式从1+2+2正式延长为2+2+2。但入籍/转永居时间依然5年没有变化。

新生儿入籍政策

2020年11月，葡萄牙《国籍法》修正案”外来移民者在葡萄牙合法居住超过一年，其在葡萄牙新生子女可以申请葡萄牙国籍。“正式通过。

英国：积分制，恢复PSW签证

2021年1月1日起，英国脱欧已成事实，实现全面的政治和经济独立。

英国今年变政的一个主要内容就是应对脱欧后的局势。7月13日，英国内政大臣公布了英国准备在脱欧后立即开始实行的新移民政策计划。

新计划以积分制为基础，划定未来到英国生活和工作的长期签证申请者资格，2021年1月1日起正式实施。

按照计划，英国长期居留的申请者必须达到积分70分。强制性要求包括：必须拥有政府拟定的合格职业清单所认定的工作，能说英语（这将包括50个积分），另外申请者年薪必须达到20480英镑（约合人民币18万元）。

从2021年夏天开始，英国还将恢复PSW签证（允许国际学生毕业后在英国停留的签证），在英国完成本科和硕士学位的国际学生可停留两年，完成博士学位的可停留三年，该签证可在英国申请。

这对希望赴英留学并在英工作的中国学生是重大利好。

最后，以一则消息结束全文。

根据咨询公司安永今年第四季度对14个行业109位全球高管进行的调查显示，全球高管表示对欧洲的未来更加乐观，未来三年欧洲将成为比疫情前更具吸引力的投资目的地。

其实，作为有史以来最成功的地区政治、经济联合体，欧盟国家的投资前景之大无需赘言。纵观全球移民国家，数欧洲国家变动最多，机会也最多，关停的匈牙利，涨价的马耳他，限制买房的葡萄牙，诸如此类，让多少投资人因错失而扼腕。应对办法只有一个，马上行动。

进一步了解欧洲热门移民国家，更多咨询请直接联系居外IQI。

外联出国欧洲总监Justie专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

2021海外投资还看欧洲：伦敦房价逆天涨法兰克福成新宠

为什么欧洲的房产值得投资？

欧洲浓厚的历史文化底蕴、发达的经济、高品质的教育、宽松的社会环境、优渥的福利制度、优美的自然人文环境，高收益的房产投资等等，使得欧洲成为中国高净资产阶层追捧的热门移民目的地。相比股票、国际汇率等投资形式，海外置业的“玩法”相对要简单许多，且欧洲房产拥有一些“独有特点”，让它相比国内房产投资更有优势。

尽管受到了新冠疫情的冲击，但欧洲房地产市场最近的活跃度有目共睹，从数据表现来看，房产交易量和房价屡创新高。在欧洲，房地产仍然被视为为数不多的、投资回报尚佳的几个行业之一。因此，传统的投资者在目前局势不明朗的情况下，仍会选择之前经济危机时候的做法——转回核心房地资产进行投资。

资本避险与财富增值的核“芯”密码——英国伦敦

在经济下行的大背景下，全球资本市场进入避险模式，很多敏锐的投资人注意到了英国房产在投资和风控方面的实力。是的，此时，正是入手英国尤其是伦敦的房产的好时机。

1、全球最具实力城市

2020年，全球笼罩在新冠疫情的阴霾下，世界各大城市的发展进程都受到了影响。近日，加拿大咨询公司Resonance Consultancy从6个维度（地点、人口、规划、产品、繁荣度、发展）、25个影响因素（包括气候、城市安全性、旅游景点、城市人口受教育程度、国际化程度、大学排名、世界500强总部、收入公平程度、失业率以及社交媒体如Facebook和Instagram的签到数量等）给全球263个居住人口超过100万的主要城市打了分，令人欣喜的是，伦敦连续5年力压纽约，当选全球最佳城市。伦敦，在这个时候拿下全球最佳城市，其分量无疑是举足轻重的。

2、全球富人保险箱的投资天堂

作为全世界最开放、最自由的市场之一，英国伦敦对来自全世界的购房者没有任何限制，无论投资者有没有英国签证、是否到过英国、是否居住在所投资的房产等，均可以在伦敦购买房产。另外，由于伦敦在世界政治经济文化教育等综合实力雄踞榜首的地位和影响力，加上私有财产的法律保障，房产建筑质量经得住上百年考验，确保着伦敦是世界上亿万富豪人数最多的城市，因此素有“全球富人保险箱” 的美誉。

3、伦敦房价逆势大涨开启疯狂吸金模式

根据蘇富比國際房地產公司的最新房产数据发现，英国近期房价上涨创下最新记录，房产市场持续火热：10月上涨速率5.5%创下四年内最高，活跃买家比例也相比去年激增66%之多！此外，由于英国国内的优质房产供应量减少了，但等待进入楼市的全球资本依然热情高涨，导致许多房产出现竞标现象，其中最为抢眼的莫过于伦敦。论吸引全球投资，英国伦敦，作为金融中心的核心城市，依旧是老大！

4、英镑汇率&利率双低入场好时机

目前，正值英国有史以来最低利率0.1%的好时机，英镑兑换人民币汇率处于历史低位。与此同时，受新冠疫情及英国脱欧的双重影响，2020年上半年英国房价涨幅趋缓，因此中国投资者投资英国房产的成本大幅降低，房产的升值空间愈加可观，正是中国买家入场英伦房产市场的好时机。

5、临时印花税假期政策出台全球投资客信心回涨

2020年7月8日，英国财政大臣宣布了一个临时印花税假期，将所有50万英镑或以下房产的印花税税率降至零，直至2021年3月31。英国房地产行业正在积极要求财相苏纳克延长目前的印花税假期新政6个月，以便给买家充分的准备和过渡时间（据英国每日电讯报10月29日最新报道）。这一政策的提出，不仅让买家能够在购房时享受到实打实的优惠，也创造了一个流动性更强、更透明的市场，激发了买卖双方的信心。

6、伦敦房产奇货可居

英国研究机构Civitas根据中央政府的社区和地方事务部（DCLG）统计数据发布的最新报告显示，在2014年至2039年的25年里，伦敦住房短缺数字将高达62.5万套。这就意味着英国房产长期处于供不应求的状态，要想在英国尤其是伦敦买到一处称心如意的房产，并非易事。今日，英国蘇富比國際房地產公司为您隆重推荐的位于英国伦敦的四处优质房源，可谓是机遇难得，件件珍品。

Royal Arsenal Riverside

皇家阿森纳河畔公寓英国最大开发商Berkeley送您五星级皇冠享受
英伦美妙河岸景致舍我其谁？
英国蘇富比國際房地產｜50.25万英镑

West End Gate

城区复兴计划受益之所 伦敦一区极具升值潜力的私人花园
在英国传统富人区体验威尼斯式曼妙生活
英国蘇富比國際房地產｜91.5万英镑

Trent Park

伦敦特伦特公园里的完美住宅英伦富豪与贵族的隐秘后花园
闹中取静的英伦乡村生活为您无暇呈现
英国蘇富比國際房地產｜129.5万英镑

London Dock

伦敦塔桥与中国驻英大使馆皆在一步之遥！
“伦敦码头”稀有公寓地产英伦美妙生活由此开启
英国蘇富比國際房地產｜148万英镑

看到这儿，也许会有朋友想，有没有可以媲美伦敦的房子品质、却更具备价格优势的房产推荐呢？没问题！小编接下来就给大家推出的一套房源，恰好位于当下全球投资者在伦敦之外的另一大热门地点——约克。相比伦敦而言，投资约克的房产意味着投资门槛相对较低、升值潜力巨大。

约克，作为除伦敦外游客最多的英格兰城市，在将近2000年的时间里，约克一直是北英格兰的首府，地位相当于今天的伦敦。从地理位置上而言，约克位于全英国中枢，是英格兰北部最重要的交通枢纽，连接南北，HS2高速铁路贯穿期间，地理位置无可替代。约克还拥有包括英国顶级大学之一的约克大学在内的2间全英知名大学，拥有超过25000名学生，带来强劲又稳定租赁群。以上的种种，也使得约克被BBC等多家英媒评为“英国最佳居住地”。目前，约克的房价相对较低，各项政策利好，市场长期供不应求，而城市发展前景不可限量、升值潜力巨大。机不可失，快来一起走进北英格兰首府约克的这套房源吧！

Gasworks

约克市中心豪华多户型公寓北英格兰首府豪华生活新标准
开发商奉送长租短租灵活方案首3年保您7%固定回报率
英国蘇富比國際房地產｜18.5万英镑

欧洲最佳地产投资市场与高投资回报的核“芯”密码——德国法兰克福

德国一直是欧洲经济的领头羊，加上英国退欧等影响，德国已然成为欧盟经济的第一引擎。尽管新冠疫情造成全球经济低迷，但德国房价在主要发达国家中的表现最为健康和强劲，今年的总体交易量及房价增幅甚至有望超过去年，一跃成为欧洲最佳地产投资市场。

1、欧洲大陆最大的金融中心

英国脱欧以后，法兰克福得天独厚的优势使其击败一众欧洲国家，成为承接从伦敦转移来的金融机构的不二选择。作为欧元发源地和欧盟经济中心的德国名城法兰克福，不仅是欧洲中央银行总部的所在地，同时也聚集着300多家国际银行的分支，掌握了全德国乃至全欧洲的巨大财富，遂有“美茵河畔曼哈顿”之美称；此外，法兰克福拥有全德最大的机场，是欧洲最重要的交通和物流枢纽，不仅云集了全球商业投资巨舰，也是全德国聚集精英数量最多的城市之一。

作为名副其实的欧洲工商业、金融服务业、交通、会展中心，自2010年以来，法兰克福的人口增长了约14%，未来人口数量还将持续攀升，预计到2030年将突破120万人口大关。

2、欧洲最具投资价值的城市

作为欧洲大陆最大的金融中心，法兰克福正在迎接巨大机遇和发展，根据德国权威媒体报道，目前已有超过30家银行和20家金融机构将总部迁移至法兰克福，为当地创造了超过1500个高薪就业岗位，而这一数字为未来还将持续增加。人口剧增导致法兰克福的住房长期处于供不应求的状态，越来越多海外投资者也将目光投向了这座金融中心的房地产市场，十分看好这一具有前瞻性的投资。

在普华永道（PwC）和联合城市土地研究所（ULI）联合发布的《2020年欧洲房地产新趋势》报告中，可以看到，在欧洲具有投资价值城市的预估排名中，德国城市柏林、法兰克福、慕尼黑、汉堡、都位居前列。法兰克福作为欧洲的投资风口，正在吸引全球投资者蜂拥而至。

3、全球最安全投资地

上文我们重点说明了“在经济下行的大背景下，全球资本市场进入避险模式”。目前德国房产市场与英国房产市场同样属于欧洲各国中少数的投资回报率较高的房产市场，房价和租金比例关系比较合理，总体来说，房产泡沫危机风险较低。

4、房价低上涨空间大

新冠疫情之前，法兰克福的房价一直在上涨，尤其是在其中心地区，一些独家的新开发项目价格已经超过10000欧元/平方米，然而，在良好和受欢迎的街区，大多数新建公寓的价格平均在6500至8000欧元/平方米之间，相比欧洲其它国家同类城市（如巴黎和卢森堡等）而言，法兰克福的房价仍然较低。

5、高住房需求量低住房空置率

虽然法兰克福是德国面积虽小的大都市，也是欧洲最小的大都市，但每周都有大约130万人在此居住和工作，可这座城市的住房实际容纳量只有80万人。因此法兰克福的所有可居住住房的空置率仅为0.3%，居住空间需求度极高，这也是全球投资客之所以热衷到法兰克福进行房产投资的重要因素。

6、买房无门槛永久产权轻松得

海外投资客在德国法兰克福买房没有任何限制，而拥有德国居留许可的海外投资客可以在德国申请贷款。此外，对中国投资者来说，海外房产的另一大吸引力是永久产权。在德国，居住用地的产权是永久的，即业主对土地及土地上的一切不动产拥有永久性所有权。如果你购买的是楼层公寓，那么这个产权就会平分到各个住户手里。而且房屋不用担心使用年限，属于产权人的终身财产，财产一般会不断升值，并能世代传承。

今日，Peters & Peters蘇富比國際房地產公司为大家推荐的位于德国法兰克福的房源非常多样化，从历史建筑，到联排别墅，再到新开发的房产项目，绝对可以满足各种投资者对法兰克福房产的多方位需求。

市中心家庭联排别墅中产阶级品质生活最美诠释
Peters & Peters蘇富比國際房地產公司｜298万欧元

市中心豪华酒店式公寓法兰克福地标式建筑里的优雅生活
Peters & Peters蘇富比國際房地產公司｜366.6万欧元

时尚花园别墅德国上层社会品质之选
Peters & Peters蘇富比國際房地產公司｜450万欧元

入住酒店式豪华别墅开启欧式贵族庄园生活
Peters & Peters蘇富比國際房地產公司｜960万欧元

目前，在全球爆发的新冠病毒的影响下，由于旅行限制导致的海外买家交易量在这段特殊的时期减缓不可避免，但由于房地产行业周期较长，且英国和德国今年年初推出的一系列全新贷款优惠政策更是您投资房产的最佳导向。一旦疫情减弱，全球房地产的交易量将迅速攀升，中国买家在海外投资房地产的驱动力仍将长期存在，更多的海外买家正在看好英国和德国房产市场，从以往投资为主开始转向了投资加自住的趋势。提前布局您在海外的资产特别是房地产资产配置，有助您占尽先机。更多有关英国和德国房地产项目和咨询，敬请关注蘇富比國際房地產公司和居外网相关资讯。

蘇富比國際房地產传承了全球顶尖拍卖行的专业精神，是最富盛名的国际豪华房地产经纪公司。他们拥有强大的全球网络，遍布于71个国家的23000名杰出房产经纪，旨在为每一位精英客户提供卓越的个性化服务。荟萃全球豪宅，品鉴极致家居，蘇富比國際房地產为您寻觅梦想家园。

夏日徒步冬季滑雪在这享受最纯正的欧洲度假体验｜居外精选

2022北京冬奥会的日益接近，让更多人开始了解认识冰雪运动。也似乎在一夜之间，“滑雪不只是一种运动，更是一种生活方式”之类标语，就在国内高净值人群间传播开来，滑雪度假成为大家向往不已的美好度假体验。那么，纯正的滑雪度假体验究竟怎样？我们一起到滑雪度假的发源地——欧洲阿尔卑斯山脉找个代表性的滑雪胜地一起了解下。

来自奥地利南部群山深处的中世纪小镇“基茨比厄尔（Kitzbühel）”就是最好代表，它所在的城市因斯布鲁克（Innsbruck）是蒂罗尔州（Tyrol）首府，也是国际知名的冬季运动中心，曾举办了1964和1976两届冬奥会。而小镇内的滑雪场KitzSki坐落于群山峻岭深处，1712米的Hahnenkamm山和1996米的Kitzbüheler Horn山环抱之间，是速降滑雪的诞生地，数次被滑雪胜地测试门户Skiresort.de评为“世界最好的滑雪胜地”。

阿尔卑斯群山中的历史小镇基茨比厄尔（Kitzbühel）全景图，优越地理位置一目了然。图片来源：Wiki

基茨比厄尔的区位图。常见的交通路线是从因斯布鲁克（Innsbruck）、萨尔茨堡（Salzburg）及德国慕尼黑（Munich）过来。

基茨比厄尔滑雪场的降雪量大且雪质优良，可以保持长达155天的雪期（从12月到次年4月），场内有70条雪道和56个现代化缆车索道。除了常规滑雪，更有冬季越野、雪橇、雪球等，你能想象得到的冬季运动，应有尽有，为此而享誉国际，每年冬季和初春迎来大批奥地利和国外的名流前来度假。

进入夏季，基茨比厄尔依然是拥有无穷乐趣的度假天堂，超过1000公里徒步路径，穿越山坡、原始森林、高山牧场，走遍Hahnenkamm和Kitzbüheler Horn两座高峰最迷人的地方。此外，山地自行车、网球、高尔夫、在湖泊中游泳等各类活动，足以让你体验到高山户外运动的魅力。

夏季的基茨比厄尔格外热闹，当地政府每年都会举办各类运动赛事，如山地车巡回赛、网球锦标赛（ATP奥地利站比赛），到了晚上更有音乐会、各类派对等着你。

当然，作为代表性的度假胜地，基茨比厄尔的魅力不只在于夏冬两季的户外运动，更在于地处阿尔卑斯群山深处这样“与世隔绝”地理条件，使得当地依然保留着世代传承的传统生活方式和安静平和的生活环境。一旦选择在当地度假，就相当于逃离纷繁复杂的当下，在纯净自然的环境中尽情体验户外运动的魅力，夏日徒步冬季滑雪，在平静中寻得内心的安宁。

久而久之，每年夏冬两季到阿尔卑斯山区“隐居”数日，就成为欧洲精英、名流的一种习惯、一种生活方式！对于大部分人来说，有机会体验一番，已属难得，但若是有条件，可以在基茨比厄尔置业，零距离体验最纯正的欧洲度假生活。且看我们为大家推荐的当地标志性的度假房，一套位置一流、顶级配置的完美豪宅！

这套度假房位于基茨比厄尔镇中心不远的山谷中，整套度假房包括2550㎡的超大面积住宅建筑（共有12间卧室、10间浴室）、7818㎡的精致花园，以及泳池、网球场、家庭影院、健身房、SPA等完善配套设施，集绝美山景、宁静环境、完善功能于一身，是一处无可挑剔的完美度假房。简单来说，该度假房的三大优势你不容错过：

1、得天独厚的自然环境

该度假房地处阿尔卑斯山脉、雄伟的Hahnenkamm山和Kitzbüheler Horn山的环抱之下，整个房产、乃至整个小镇依然保留着古老原始的环境，在家即可看到欣赏到皑皑雪山、高低起伏的山峰，拥有纯净无比的新鲜空气，这是国内很难找到的自然环境。

房子距离中世纪古镇基茨比厄尔（Kitzbühel）很近，与外界的交通路线、便利程度也远超想象。这里距离因斯布鲁克（Innsbruck）95公里，距离萨尔茨堡（Salzburg）80公里，距离慕尼黑（Munich）120公里，“铁路+大巴”的交通方式让日常出行轻松自如。

2、超级完善的配套设施

这所住宅采用当地传统风格、以原始实木为主建造而成，建筑面积高达2550㎡，由主住宅楼、客房、佣人房三处功能不同的住宅群构成。三层的主住宅拥有一个华丽的入口走廊和开放式壁炉，以及一个温馨的客厅、厨房、12间卧室、10间浴室、家庭影院、令人惊叹的健身房、水疗区和葡萄酒窖。

而超大的户外部分总面积达7818㎡，包括户外泳池、户外运动区（打网球或玩足球的理想场所）和维护良好的绿化花园，且整体经过精心设计，无缝与周边融合，且提供良好隐私保护。无论室内，还是户外，都提供了功能完善的配套设施，让你一年四季都乐趣无穷。

3、童话般完美的居住环境

作为当地传统的滑雪度假房，该度假屋前几年经过彻底的修整、并采用了高品质的装修配备，如今已“升级”成状态良好的一流居所，拥有童话般完美的居住环境，确保任何对舒适生活有高要求的人都会立即爱上这个迷人的“小木屋”！到底有多惊艳，大家尽快从下面的实景照片中“眼见为实”，这里就不多加描述了。

尽管外观是传统的原木构成，但室内部分也已升级，泳池、SPA、家庭影院等豪宅设施应有尽有。

皑皑雪山，高低起伏的山峰，银白的坡道，一年四季永不停息的户外运动，历史悠久的度假小镇，阿尔卑斯山这样精彩的生活方式让人无法抗拒！

想要了解基茨比厄尔（Kitzbühel）这所完美度假别墅的更多消息，可点击https://www.juwai.com/54998563.htm查看，拨打400 041 7515 居外服务热线，或直接提交您的联系方式垂询。

更多豪宅实景：

撰文：Echo Liu
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

俄罗斯将推“黄金签证”：购房移民门槛低至¥262万！

俄罗斯经济发展部近日起草了一项“黄金签证”计划，外国公民有望在2021年7月开始，可通过对俄经济投资，来获得居留许可。

据俄罗斯《消息报》报道，该项目投资要求如下：

投资至少1,500万卢布（约合130万元人民币）拥有一家俄罗斯公司，或者投资至少5,000万卢布（大约435万元人民币）拥有一家在俄罗斯运营的外国公司。公司必须运作至少3年（目前还不清楚是签发居留许可之前还是签发之后运作3年）；

向一家俄罗斯公司投资（不一定是成为所有人）1,500万卢布。但是，该公司必须存在至少3年，支付至少600万卢布的税收，雇佣至少25人；

初始投资至少1,000万卢布，成立一家俄罗斯公司，雇佣至少10名俄罗斯人；

购买价值至少3,000万卢布（大约262万元人民币）的俄罗斯房产或者政府债券，3年后才能申请居留许可。

报道称，对外国人来说，较低的税收是居住在俄罗斯的一个主要吸引力。在俄罗斯，民众最高只需缴纳15%的个税，而小型企业只需缴纳6%的税。根据该计划，居留许可证持有者将享受与俄公民相同的所有社会服务。

俄罗斯经济发展部第一副部长巴比奇称，这对有意投资俄罗斯经济的外国公民来说是一种激励。俄法律专家多勃雷宁称，若该法案获批，将成为俄首部用投资换取长期居留许可的法律。他认为，该法案潜在受益人包括来自独联体、中东、非洲等国的投资者以及经常前往俄罗斯的外企高管。俄罗斯Borenius律所管理合伙人古谢夫也认为，由于投资门槛较低，俄罗斯的“黄金签证”计划或将受到欢迎。

然而，该草案也受到一些批评，质疑者认为该计划不会被广泛使用，因为已存在其他更廉价的获得永居权和公民身份的途径。莫斯科国立大学专家楚季诺夫斯基称，2014年以来俄就用国籍来吸引外国投资者，但几乎没有产生任何效果。事实证明，商业投资者对俄公民身份并不“感冒”，他们只想在此开展业务。另外，有专家担心，一些人想要获得俄居留许可是为了牟利，比如可能在西伯利亚购买土地并砍伐森林。抑制这个项目前景的其它因素据说还有俄语流利程度要求，然后居留许可要求持有人有义务申报外国银行账户。

类似计划在葡萄牙等国家存在已久，在加勒比地区最为普遍。在马耳他，外国人通过投资甚至可以获得正式公民身份。但也有个别国家出现问题，今年塞浦路斯向有犯罪记录的外国公民发放永居许可证爆出丑闻，“黄金签证”计划被紧急叫停。

了解更多：【错过欧洲黄金签证，您可能再也享受不到“买房送永居” 福利！】

来源：投资移民知情者、环球网
责编：Zoe Chan

居外将紧跟俄罗斯拟出台“黄金签证”计划的进展，继续为您带来更多最新资讯和局势分析。

在下方表格联系居外，我们会为您及时提供专业移民咨询。

“欧洲首都”比利时，皇家品质的度假庄园长啥样？｜居外精选

对很多人来说，比利时好像是个很特别的国家。似乎名不见经传，但是却在各种大型国际协议和活动上作为发起国参加，比如在欧洲联盟的四个主要机构中，欧洲理事会、欧盟委员会和欧盟理事会均位于比利时的首都和最大的城市布鲁塞尔，另一个机构欧洲议会在布鲁塞尔也有分处（全体议会在法国斯特拉斯堡），所以它有“欧洲首都”的美誉。

比利时是一个实行世袭的君主立宪联邦制的国家，因此贵族文化在这里的影响也颇为深渊。

对了，比利时还是很多美食的原产地，如华夫饼、炸薯条等，而且在啤酒、巧克力方面也很有自己特色。正因为如此，比利时吸引了很多人来到这里旅行，名声在外的丁丁以及蓝精灵的卡通形象也成为比利时的名片之一。

今天居外就带大家走进比利时，拜访位于瓦隆区（Wallonie）格雷-杜瓦索（Grez-doiceau）的3层私人别墅庄园。宅邸占地面积10400平，建筑面积647平，拥有8卧5卫以及5车位的豪华配置，一并亟待出售。

重点说一下，这栋私人别墅的位置极其出色，它位于比利时最美丽的户外自然环境中，距离欧洲首都布鲁塞尔仅20分钟车程——基本上就是布鲁塞尔市郊。

别墅的具体位置，处于当地顶级高尔夫度假村“皇家贝里特” （Royal Bercuit）的最高处，这里环境极佳，山不算高但绿草遍地，在蓝天白云的映衬下显得如诗如画。别墅内部便可以看到外面的山谷景色，山谷中有绿色的草场，周围是森林覆盖的山丘。居住在这里，感官就好像是与自然融为了一体。

这里可以介绍一下“皇家贝里特”是欧洲最负盛名的高尔夫球场之一，而庄园的对面是室内和室外网球场、马厩、顶级农村、狩猎区和无尽的森林跑道，满足不同运动方式的需求。

庄园的周围生活绝不无聊，除了运动方式多样以外，周围的美食餐厅众多，顶级商店提供精美的日本生鱼片餐、意大利美食和完整的法国米其林星级晚餐能满足每一个挑剔的味蕾。

庄园内有地暖、空调、几个露台、一个花圃、一个有异国情调和古树的花园、食品吸烟设备、一个花园房间和两个储藏室，各个功能都具备，居住实在便利。另外，庄园自带的桑拿房、游泳池、健身馆更是让主人足不出户便能体验到现代的先进生活。

说完大环境，再来看看装饰细节。房屋内配有好莱坞风格的大理石大厅和楼梯，配有立柱的独立大理石客厅、餐厅和电视室都十分宽敞，还带有两个开放式壁炉，视野开阔，可欣赏鲜花盛开的私人花园和带沙坑的常规高尔夫球场，这绝对是VVIP级别的观景享受。

虽然是个农庄别墅，但入住体验非常现代化：庄园内装有地暖，安装了带摄像头的4GS安全系统以及牢不可破的双层玻璃窗。其还拥有一块很大的高尔夫草坪，平时由专人驾驶的机器维护。因此不仅是便利性还是私密性，这个农庄都做得非常到位。

既然说居住体验舒服，采光好，卧室肯定是更加安逸。超大空间，温馨的配色和装饰，开阔的视野，新鲜的空气——任何您能想到的优质环境，这里都有。

书房的采光也是非常到位，虽然窗户面积不大，但胜在刚刚好，与桌子的间距配合恰到好处。

最近，新冠肺炎依然在全球肆虐，在欧洲更甚，比利时也无法幸免。基于这个情况。可以很负责任地说，主人可以幸福地度过新冠肺炎封锁期，比如在森林里慢跑，在条件允许的情况下打高尔夫球，还可以游泳、吃饭、喝酒和锻炼。保证安全生活的同时，也让生活变得多采多姿。

最后，您一定会好奇：要买下一座欧洲私人庄园，过上贵族般的奢华生活，非要花上天价吧？错了！这套房产的总价仅为150万欧元，即约¥ 1,171万！如果您对比利时皇家品质的度假庄园别墅感兴趣，不妨点击：https://www.juwai.com/56137093.htm，更多详细信息，静候咨询。

撰文：Leo Li
责编：Zoe Chan

错过欧洲黄金签证，您可能再也享受不到“买房送永居” 福利！

黄金签证，是欧洲国家吸引外籍人士在当地投资以快速获得欧洲身份的便捷途径。目前，包括西班牙、葡萄牙、希腊等12个欧盟成员国开放了“黄金签证”政策。欧洲国家优越的环境和福利政策，以及相对较低的投资门槛，对中国投资者极具吸引力。“买房换永久居住”，更是成为不少国人首选的海外投资方式。

今天我们请来蘇富比國際房地產为大家介绍就居留权、公民身份、税收优惠等方面的专家意见以及推荐的精品房源，带您探索葡萄牙、西班牙、希腊这三个提供“黄金签证”的国度内，适合您投资的房产。

01. 葡萄牙
地产辉煌十年，投资增长迅猛

葡萄牙是老牌的发达资本主义国家，被评为世界第4大和平国家，一直是投资移民的热门国度。它西接大西洋，东临西班牙，不仅拥有长达1200英里的海岸线，年平均日照更是高达300天以上。2019年，葡萄牙的首都里斯本被普华永道评为欧洲最佳投资目的地，完善的基础设施和丰富的旅游资源吸引了大量国际投资者，被誉为“南欧最强黑马”。近年来，无论是在旅游业还是经济发展方面，葡萄牙都取得了傲人的成绩。

“现在是在葡萄牙投资的大好时机。”葡萄牙蘇富比國際房地產的首席执行官Miguel Poisson表示。据悉，2019年，葡萄牙约有17.8万套房屋进行交易，交易额接近240亿欧元，占该十年中1470亿欧元交易额的16%。2018年的交易额略高，交易数量接近17.9万套。“尽管葡萄牙为对抗疫情耗费巨大，但这个国家仍然保持着它的特色，比如说葡萄牙人引以为傲的天气、世界上第三安全国家的称号、5个国际机场以及优惠的税收优惠（如黄金签证）。”

总体而言，目前的葡萄牙，正处于经济发展的黄金时期，房产投资都处于不错的回报。

葡萄牙黄金签证政策

在这里，您只需购置50万欧元以上的房产就能获得葡萄牙公民身份，并享有自由进出26个申根国家的权利且无需居住在葡萄牙。同时，投资者还可以以非居住居民的身份，与来自中国、巴西和土耳其的持黄金签证的申请人，一同享有20%的个人所得税税率以及境外所有个人收入0征税；对非惯常居民实行优惠税收制度，并可以享受所有申根国家全面提供的免费医疗服务。

葡萄牙蘇富比國際房地產房源推荐

针对国人的喜好和需求，葡萄牙蘇富比國際房地產为大家推荐了以下三套位于葡萄牙首都里斯本和法鲁拉各斯的精品房源，可谓是各具特色，诚意十足。

里斯本全新河滨项目人工智能+绿色环保的完美结合
葡萄牙蘇富比國際房地產｜售价800万欧元

古城中心的迷人复式公寓期待热爱家庭生活的您
葡萄牙蘇富比國際房地產｜售价79万欧元

看得到壮丽海景的当代建筑别墅令人向往的美妙生活
葡萄牙蘇富比國際房地產｜售价800万欧元

02. 西班牙
绝佳移民目的地，堪称完美的投资选择

无论从教育、医疗、养老等各方面的出众表现，还是从投资额度、移民条件及移民福利等方面的综合评估来看，西班牙都是绝佳的移民目的地。且随着欧洲经济的发展，当地的房产行业发展迅速，投资潜力巨大，是一个非常完美的投资选择，那么2020年西班牙购房投资移民政策如何？房产市场走向如何？下面请跟随西班牙蘇富比國際房地產的投资专家一起来了解一下西班牙今年的房产情况及购房移民政策。

西班牙是一个以热情好客闻名的国家，它拥有良好的投资环境、活力四射的文化、一流的餐饮美食以及吸引着无数海内外游客前往和定居的巴利阿里群岛。作为世界上第三大受欢迎的旅游目的地，西班牙绝对称得上是房产投资者的天堂。据统计，西班牙的游客数量在2019年高达8100万人次。“关注生活质量从来没有像现在这样重要。”VIVA蘇富比國際房地產的营运总经理Alejandra Vanoli说道。“我们的国家提供了强大的医疗体系和堪称完美的气候。对于许多投资者来说，西班牙不仅是度假胜地，更是第二居所的热门目的地。这里的住宅租金收益非常强劲，尤其是在马略卡岛和伊维萨岛，在这里投资基本上稳赚不赔。”

疫情下西班牙经济与房市坚挺

日前，在国际货币基金组织发布的关于西班牙经济的“最终判断”中，该机构表示在新冠病毒疫情的最新环境下，“迅速且坚定地支持人口流动和政府维持收入的方式，再加上欧洲中央银行（ECB）货币政策的放松，已经成为西班牙经济的救命稻草。加上西班牙迅速实施了财政，货币和金融支持措施，对于金融部门来说，这些措施大大减轻了危机对西班牙经济和社会的影响”。

西班牙黄金签证政策

正如它的邻居葡萄牙一样，您也可以通过购置房产（50万欧元以上）获得公民身份，并享有自由进出26个申根国家的权利。申请者无最少居留日、不征收资本利得税、财富税、赠与税和遗产税，无需纳税申报，并可以享受所有申根国家全面提供的免费医疗服务。

西班牙蘇富比國際房地產房源推荐

针对国人的喜好和需求，西班牙蘇富比國際房地產为大家推荐了以下三套位于西班牙精品房源，卓越品质，一看即知。

情定马德里这一栋明艳公寓就“购”了
马德里蘇富比國際房地產｜售价370万欧元

萨拉曼卡优雅公寓自然之美让居者健康卓越
马德里蘇富比國際房地產｜售价149.5万欧元

马德里市中心200年古宅穿越时空遇见您
马德里蘇富比國際房地產｜售价199万欧元

03. 希腊
经济已经复苏，全球投资者眼中的“宝地”！

希腊有着悠久的历史、丰富的文化和多样的地理特征，并长期以来都是世界上最受欢迎的居住地之一。2009年爆发的主权债务危机曾给希腊的政治、经济和社会带来了巨大冲击，但是从希腊最近的表现来看，无论是政策，还是经济数据，希腊都没有辜负投资者的青睐：希腊经济已经开始复苏，投资频现积极信号！

日前，希腊央行行长亚尼斯·斯图纳拉斯向希腊议会提交《2019-2020年货币政策报告》，预测2021年希腊经济将迎来全面复苏；希腊央行根据希腊经济走势作出预测，2021年和2022年希腊将分别以5.6%和3.7%的速度复苏。事实上，2020年的希腊经济也正在逐渐复苏。

新经济计划将促进房产市场繁荣

希腊总理米佐塔基斯近日宣布新经济计划，政府将投入68亿欧元，通过补税，补贴等各种措施增加市场流动性。并同时开展多项举措，增加就业，改善公共服务。随着全球范围内旅行解禁以及人们的兴趣激增，第四季度房地产市场将表现强劲。普华永道（PWC）联合城市土地研究所（ULI）发布的《2020年欧洲房地产新趋势》也预计，雅典在2020年租金价格及房产价值涨幅最高，由2019年的第5名上升至第1名。

房价与租金逆势齐涨

据希腊银行数据显示，2020年第一季度，希腊房产价格增长了6.9%。而第二季度的房产数据显示，希腊房价涨幅为4.8%。2020年第二季度，是受新冠疫情影响比较大的三个月，体现在希腊房价的数据上，对比第一季度的涨幅有所放缓，但仍然维持住上涨趋势。相信随着边境管控的进一步放松，各国游客的回归将带动资本的涌入，三、四季度的希腊房价仍然有着令人期待的上涨空间。另外，希腊全国范围内的租金也在持续上涨，没有明显下降趋势。有调查显示，希腊今年第一季度租金涨幅达到了9.5%。

希腊黄金签证政策

在这里，不少于25万欧元的房地产投资就可以让您获得公民身份，并享有自由往来26个申根国家的特权。低人口密度和生态天堂的美誉使希腊成为许多人迁移的理想之地。在6,000个希腊岛屿中，目前只有277个有人居住，因此希腊还有非常充足的空间可以扩展。

希腊蘇富比國際房地產的所有人及首席执行官Savvas Savvaidis认为，“2020年可谓是一次重大的投资机遇。政府在物业税上的减免以及在建筑翻新或升级上高达40%的补贴政策，对经济产生了许多正面影响。在诸如雅典卫城和雅典里维埃拉等高端社区，住宅的起价分别大约在5,000欧元每平米及10,000欧元每平米。那里不仅能够欣赏到帕特农神庙的景色，其海滨别墅的价格更是低于其他地中海目的地。可以说，希腊正在成为一个魅力十足的投资和休闲胜地。”

希腊蘇富比國際房地產房源推荐

针对国人的喜好和需求，希腊蘇富比國際房地產为大家推荐了以下三套位于希腊精品房源，美丽希腊，一起来看！

住希腊临海顶级豪宅圆爱琴海之梦
希腊蘇富比國際房地產｜售价260万欧元

毗邻雅典卫城的现代公寓神秘希腊的灵魂之所
希腊蘇富比國際房地產｜售价55万欧元

醉”美爱琴海豪华别墅倾情演绎现代轻奢生活
希腊蘇富比國際房地產｜售价300万欧元

总结

之所以叫“黄金签证”，最重要的原因就是要求低，福利好。在以上三国投资，对于投资移民者的语言水平、资金来源、学历等都没有硬性的规定，最少25万欧元的房产投资就可以拥有希腊的永居权、50万欧元以上的房产投资可以拥有葡萄牙、西班牙的永居权。既可以拥有一处欧洲的房产又能获得欧盟国家的公民身份，这是一件只赚不赔的事情。

蘇富比國際房地產传承了全球顶尖拍卖行的专业精神，是最富盛名的国际豪华房地产经纪公司。他们拥有强大的全球网络，遍布于71个国家的23000名杰出房产经纪，旨在为每一位精英客户提供卓越的个性化服务。荟萃全球豪宅，品鉴极致家居，蘇富比國際房地產为您寻觅梦想家园。

重磅：塞浦路斯即将废除“黄金护照”！

欧盟成员国之一的塞浦路斯10月13日宣布，将废除“黄金护照”计划。这个吸引投资发出签证的计划近来引起诸多争议，外媒披露不少被列为“高风险”的人士钻漏洞取得“黄金护照”。

综合外媒报导，位在地中海东部的塞浦路斯为了吸引投资而推出“黄金护照”计划，向投资该国至少250万美元（约1683万人民币）的人士发放该国护照，但该国内政部和财政部周二（10月13日）在推特上宣布，这项计划将在11月1日废除，称这是基于长期的漏洞和计划遭滥用。

在塞浦路斯政府宣布这项决定前，《半岛电视台》13日发布一则调查报导，揭露了国会议长西洛里斯（Demetris Syllouris）和国会议员乔瓦尼斯（Christakis Giovanis）愿意协助有犯罪记录者取得“黄金护照”。

半岛记者假扮成想取得塞浦路斯护照中国商人（虚构）的代表人，商人因洗钱被定罪，依法并无资格申请护照，但记者却不断被告知，只有投资足够的钱就不会有问题。乔瓦尼斯还说他会确保商人取得护照。

报导发布后，欧盟执行委员会发声明表示“难以置信”，在获知“黄金护照”计划将取消后，欧盟希望塞浦路斯主管机关彻底调查此案。

《半岛电视台》在几周前的新闻报道《塞浦路斯文件》（The Cyprus Papers），揭发塞浦路斯把护照发给一些罪犯或几年前被国际刑警组织通缉的人，包括来自中国、俄罗斯和乌克兰等国的“高风险”人士。

相关文章：

来源：中国报
责编：Zoe Chan

居外将紧跟塞浦路斯终止投资移民事件进展，继续为您带来更多报道。

在下方表格联系居外，我们会为您提供第一手最新资讯和专业移民咨询。

德国楼市在疫情中逆势上扬的真相大揭秘！

受新冠肺炎疫情的冲击，2020年全球绝大多数的资产都发生了剧烈震荡，但德国住宅房地产却不在此列，依旧保持强势——自欧债危机以来的上涨趋势并没有发生实质性转变，甚至今年的交易量还有望超过去年，再次创下历史新高。

9月底德国联邦统计局公布的数据显示，今年第二季度德国住宅房产均价同比上涨了6.6%，环比上涨了2%，尽管同期德国国内生产总值（GDP）环比下跌了9.7%，但此次，突如其来的经济衰退似乎并未影响投资者对德国房地产市场的信心。

9月中旬，德国汉堡城市、区域住宅研究所（GEWOS）的一份研究报告也佐证了上述猜想，据该机构预测，即使考虑到疫情，今年德国房地产市场的销售额仍将实现小幅增长，并有望达到创纪录的2900亿欧元（同比增长0.5%），其中住宅房产的销售额将同比增长5.2%，达2155亿欧元。

在接受第一财经记者采访时，德国如宾纳房地产公司（BHHS Rubina Real Estate）董事总经理表示，德国内需保持旺盛，利率也处于历史低位，这些都在激励更多的人买房。

GEWOS的房地产专家温施（Sebastian Wunsch）也认为，支撑德国住宅价格继续上涨的原因主要是：人口对住房的高需求、建设用地和新开发项目的不足、处于历史低位的抵押贷款利率以及不确定时期缺乏更好的投资选择。

利好：三大因素支撑德国房价

德国联邦统计局的数据显示，在第一波疫情最为严重的4~6月份，德国七大主要城市（即柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、法兰克福、斯图加特和杜塞尔多夫）的别墅（含独栋与联排）价格同比上涨了6.5%，公寓价格则同比上涨了6.1%。

据德国咨询机构Empirica的数据显示，上述七大城市公寓每平方米的售价已接近3000欧元（约合23900元人民币），与2012年一季度相比，上涨了100%以上。

联邦统计局表示，房价整体仍维持上涨趋势，不过增速较之前两年有所放缓：2019年上半年公寓价格同比增幅为7.9%，而2018年上半年的增幅则高达11%。

统计局还指出，事实上今年上半年德国中小城市的房价增速比大城市更快，在人口超过10万以上的主要城市，二季度的别墅和公寓价格平均上涨了7.3%、8.2%；乡村地区的房价增速也没有落后——在人口较为密集的乡村地区，别墅和公寓的价格分别上涨了8.9%、5.9%；即使是在人口稀少的偏远农村，别墅和公寓的价格也分别上涨了4.8%与6.6%。

供不应求是导致价格上涨的主要因素，而这又与大量外来移民进入德国密切关系。

据经合组织（OECD）的报告，近年以来，德国一直是仅次于美国的全球第二大移民国家；联合国经济和社会事务办公室的最新数据也显示，德国目前接纳的移民总数已超过1300万，仅次于美国（约5100万）。

出于工作需求、文化背景等诸多原因，外来移民大多都热衷于群居住在德国大城市（或周边地区），这使得上述地区房源变得更加紧缺。

比如，据亚洲房产科技集团居外IQI执行主席奇米尔（Georg Chmiel）对第一财经记者透露，中国背景的移民或投资者，他们最关注的城市主要是（首都）柏林、（拥有大量移民的）杜塞尔多夫和（房价最高的）慕尼黑的住宅。

极低的抵押贷款利率也是刺激买家入场的重要因素之一。侯先生是某家东南亚银行在法兰克福分行的中层员工，手中持有多套出租用的学生公寓。他对第一财经记者表示，早在2012年他就贷款购入了一套法兰克福郊区两室一厅的二手公寓。“当时买入的总价不到15万欧元，但银行给的按揭贷款利率比现在高多了，超过4%；现在类似的公寓价格已攀升至近30万欧元，不过贷款利率就低多了，平均只要1%左右。”侯先生如是说。

此外，施工量不够，新房项目太少也助推了房价上行。据德国经济研究所（DIW）估计，在德国七大城市中，目前正在兴建（包括已审批的房产项目）仅能满足市场需求的约70%，而疫情造成的施工速度延缓，可能会进一步加剧市场的供不应求。

风险：房产泡沫已是全球最高？

早起三年前，Empirica就曾预言，德国各大城市的房价泡沫将会破裂，并发生大崩盘。令绝大多数人庆幸的是，预言中的暴跌并没有发生。

不过机构对德国楼市发出的警告声不绝于耳，在9月底瑞士银行（UBS）最新公布的“全球（城市）房地产泡沫指数2020”中，慕尼黑蝉联了第一，而法兰克福也首次排到了第二，不但超过了巴黎、伦敦，也将多伦多、中国香港、巴黎、阿姆斯特丹和苏黎世等热门城市甩在了身后。

瑞银为慕尼黑和法兰克福给出的泡沫指数分别是2.35和2.26，该指数只要超过1.5就被认为存在明显的房产泡沫。瑞银房地产经济学家霍尔茨海（Matthias Holzhey）表示，十年来，随着经济繁荣和房价翻番，法兰克福成为了自己成功的“受害者”。

不过，如果单从房价看，慕尼黑与法兰克福核心区域的公寓售价约在8000~10000欧元之间，这与伦敦市中心每平方米轻松上万（英镑）的公寓相比，仍存在不少差距（1英镑约等于1.1欧元）。

海因里希也对第一财经记者表示，无法想象有一天慕尼黑或法兰克福的房价会赶超伦敦，伦敦吸引力和国际地位不是任何一个德国城市可以媲美的。同时，这也不是德国政府努力的目标，“我们是一个联邦制国家，追求的是各个区域的平衡发展”。

瑞银还认为，新冠肺炎疫情危机有可能会成为检验一个城市住宅价格是否合理的“试金石”。

Gewos研究所的董事总经理旺兹克（Carolin Wandzik），也持类似观点，她表示，疫情扩大了居家办公的潮流，这可能会促进市场对大都市以外住宅空间的需求，从而影响大城市内部的房价。

“人们开始追求更大的居住空间，并希望住在绿地里。”旺兹克说，“这种居住偏好的变化可能会让位于大都市周边、人口在3~4万之间、基础设施良好的中小城市成为赢家”。

不过，海因里希（Carsten Heinrich）则认为，德国每个地区情况不同，比如疫情给柏林房地产市场造成的影响就十分有限。他称，目前仍有很多人想搬到柏林居住，因为这里有更好的工作机会、离医院和超市也更近。柏林（及其周边地区）的吸引力在持续增加，租金和房价也在快速上涨，

另外值得注意的是，9月以来，欧洲第二波新冠肺炎疫情来势汹汹，至今仍未有回落趋势，将会带来多大的影响暂时还难以预测。

Gewos称，疫情对房地产市场的影响可能存在延迟效应，如果德国因疫情危机而出现对劳动力需求的长期降低，将对工资发展产生负面影响，从而也会影响到中期的住房需求。

专家：中国背景购房者以投资、刚需为主

奇米尔（Georg Chmiel）对第一财经记者表示，拥有中国背景的买家对德国房产的需求通常都以长线投资和刚需为主。由于疫情和国际政局变化等原因，越来越多的中国家长逐渐对德国的大学教育感兴趣，因此不排除将来因子女教育的需求而去德国买房的人数持续增加。

深圳一家外贸公司的老板蔡先生就是上述人群中的一员，他7年前曾去美国进行投资，希望因此获得绿卡并为孩子铺平长大后的求学之路，但两年前遥遥无期的绿卡审批让他最终选择了放弃，把目标转向了德国。据蔡先生透露，他在去年获得了德国（投资）法人签证，且在法兰克福买下了一套50平米的公寓以供孩子将来求学之用。

海因里希则对第一财经记者表示，因为疫情导致的旅行困难，今年的外来投资者少了很多，楼市的强势主要还是得益于德国国内的市场需求。迄今为止，他们公司接待的有中国的背景买家，其购房目的主要是为了投资，当然也有不少是买来给孩子住的，而自住的主要是长期居住或外派到德国的华侨华人。

对于德国房地产市场的前景，侯先生表示，虽然疫情导致他手里的部分公寓被迫空置，但这并没有影响到他对未来的信心。他认为，疫情终究会过去，留学生们也会回来，德国大城市的房地产作为稳定、长期的保值资产，并不会因此发生根本性的改变。

相关文章：

来源：一财网
责编：Zoe Chan

低风险率，高保值性和高稳定收益是德国房地产市场的三大主要特征，自然成为投资人长线布局的最佳决策。

有兴趣投资德国房地产吗？欢迎您提供联系信息，居外的专家会尽快给您回覆，与您一起探索欧洲房产配置热点。

疫情爆发时，这个欧亚国家的房价竟涨了25%！增速全球居首

根据房地产代理和咨询公司莱坊国际（Knight Frank）发布的全球房价指数报告，2020年第二季度，土耳其的房价增速领跑全球，而这三个月正是冠病疫情在大部份国家爆发最为严重的时期。

报告显示，土耳其以25%的同比涨幅高居榜首，但同时指出，该国的通膨率目前已达到12%左右。

欧洲国家在本季度排名前十的国家中占了8个，波罗的海、中欧和东欧国家的表现都很好。

从全球范围来看，第二季度住宅价格较去年同期总体上涨4.7%。但在莱坊国际追踪的56个国家和地区中，超过半数（包括美国和英国）尚未公布第二季度数据，这很可能是疫情所致。

莱坊国际全球住宅研究部主管艾伦说：“尽管出现延迟，但该数据仍反映出疫情带来的影响。我们可以看到，房价下跌的国家和地区数量再度上升。”

第二季度，9%的国家和地区的住宅价格下跌。

相比之下，今年第一季度，在疫情席卷全球多地之前，该指数中55个国家和地区的平均住宅价格均在上涨，仅有一个国家例外，这是迄今为止莱坊国际录得的全球房价走势最为一致的一次。

报告称：“冠病大流行对房地产市场的影响预计将呈现出不一致、不规律的特性。”

在初期被认为疫情防控最为有效的三个国家——新西兰、德国和韩国，住宅价格涨跌互现。

其中，德国尚未公布第二季度数据；新西兰在第二季度排名第11位，较上个季度的第二位大幅滑落，但就年度价格增长而言，新西兰是亚太地区表现最佳的国家；韩国的住宅价格比去年同期增长1.3%。

根据报告：“当前的价格增速主要取决于疫情爆发前房地产市场的状况、隔离封锁的持续时间和严格程度，以及各个国家或地区对国际需求的依赖性。最近几个月，由于跨境旅行的限制，这类需求几近枯竭。”

延伸阅读：

来源：星洲日报
责编：Zoe Chan

想了解更多关于全球房价和购房热点？欢迎您提交下方的查询表格，居外会尽快跟您联系，为您提供一对一的咨询服务。