Tag: 泰国

泰國房地產無論是作為度假的地方、永久養老住所或只是作為一種投資，都不會有錯。圖為曼谷市郊的新房。

房地產在泰國長期以來都是廣受歡迎的投資方式，過去幾年來，在曼谷、華欣，芭堤雅及普吉島等大城市的房地產價格都迅速上漲，雖然漲幅相對較高，但比起中國國內房產市場則不可同日而語，以在中國二三線城市買房同樣的資金就可以在泰國擁有一套不錯而且永久產權的泰國公寓，用來常住或度假，其余時間，用來升值和出租來收回投資也是絕對保值的投資方式。

在泰國投資房地產可以投資任何物業項目，如在普吉島或蘇梅島購買一塊土地，在曼谷購買公寓大樓，在清邁購買公寓套房，乃至在芭堤雅購買房產（規劃中泰國海濱城市芭堤雅正在並會成為東盟將來的商業中心城市）等。在這個世界上最美麗和最令人興奮的地方叫做泰國，無論你打算購買的泰國房地產是作為一個度假的地方、永久養老住所或只是作為一種投資，您的夢想都不會有錯。

泰國房地產市場一片蓬勃，發展項目相繼落成。大多數外國人在決定在泰購買房地產時都會考慮購買公寓大樓。可以說，大多數外國人在泰購買房地產不是作為退休之所就是作為投資物業。外國人可以根據泰國法律持有自由保有公寓權。根據《公寓大廈管理條例》的規定，外國人通常可以獲取的面積最多不超過整個公寓總面積的百分之四十九。泰國政府正在討論提高百分之四十九的外資比例。看看討論結果有什麼樣的發展將會令人拭目以待。

旅游、教育、醫療提升泰國房地產投資價值

眾所周知，購買房地產項目除自住之外，另一個目的就是投資，而在泰國房地產投資中，還涉及旅游、教育和醫療投資。

泰國有著良好的旅游資源，支撐整體經濟的成長，大量的海外游客湧入的同時，為一些熱門旅游城市的公寓提供良好的機遇。很多投資者也熱衷於投資旅游景點的房產，除可作為出租之外，也可以做為自身度假的另一住所。

另外，泰國作為一個亞洲國家，也擁有良好的教育資源。眾多私立大學的教育資源及水平並不亞於一些西方國家的高校。泰國的一些私立大學還和國外一些名校有著良好的合作關系，來泰國讀書也是通往其他名校的跳板。因此，在泰國購房做為孩子的學習期間的住宅也是不少投資者的選擇。

除此之外，最近醫療房產也成了一個新的投資趨勢，醫療房產之所以能夠吸引眾多投資者的目光，一個必不可少的因素是因為泰國可以向外國投資者提供完善的醫療服務。泰國現有400多所醫院提供醫療和保健服務，覆蓋多個醫療學科，服務項目齊全。泰國以低廉的手術價格以及高質量的醫療服務水平，成為全球最大的求醫目的國。2012年，前往泰國進行手術的外國人達到128萬人次，去年則上升至140萬人左右，給泰國帶來了高達240億銖的收入。

泰國各主要城市的穩定和持續增長，意味著現在正是國際泰國房地產投資者受惠於泰國的出色經濟前景的理想時刻。目前它的房地產價格只是其他東南亞國家的幾分之一，所以現在以非常廉宜的價格購買位置優越的物業成為可能。然而價格不會在如此低的水位停留更長時間，反而很可能繼續上升10％以上，就如泰國的主要城市已在過去十年取得的平均升幅一樣。所以對任何期望最大限度地提高其回報的買家，現在正是購買的時機。

與東南亞其他地區的房地產投資不同，海外人士在泰國購房，面臨產權限制你可以買壹棟樓裏的很多間公寓，但是不能買壹棟樓的產權。

按照泰國《公寓法》規定，外國人可以在泰國購買公寓，但該公寓所有外國人購買的面積合計不得超過整棟公寓總面的49%。外籍公民最多只能擁有壹棟公寓49%的產權。外籍人士需要提供將購房款自海外轉賬至泰國國內銀行的憑證，並有銀行開具的證明。因而，外籍公民想要獲得房屋產權，需要與泰國公民“合作投資”。

但是，由於這種“合夥”的形式存在風險，目前采用與泰國公民合夥購房的案例並不普遍。更多去泰國投資的外籍人士，選擇租用長期產權的方式，獲得房屋使用權。

按照泰國政府規定，外籍人士可以租用泰國房產30年。到時限後，可以到泰國土地管理部門延長30年使用期。期間，房屋使用權可以轉讓。

另外，外籍人士可以在泰國註冊公司，並通過將房產登記到公司名下的方式，實現對泰國房產的持有。但是，在泰國註冊公司，同樣要受到49%的比例限制。據泰國《土地法》規定，外國人在泰國設立的公司，泰方持股至少達到51%，即外籍公民持股不得超過49%。 

 

壹般來說泰國法律禁止外國人個人全權擁有泰國土地。但如果外籍人士從事BOI（泰國投資促進委員會）鼓勵的行業，外國投資者則可以根據《投資促進法》購買土地。同時外籍人士可以在泰國成立合資公司合法購買擁有泰國土地及別墅等帶地皮的房產。

泰國《土地法典》也規定，如果壹個外國人從國外攜入不少於4000萬泰銖的投資款，按程序申請並經泰國有關部門批準後，可以全權擁有不超過1萊土地（約合2.4畝，1600平方米）作為居住用地；土地位置應在曼谷市區、芭堤雅或其他《城市規劃法》規定的地區，經營的行業必須對泰國有益且投入資金在泰國至少保留3年。

另外，泰國《組屋大廈法》規定，外國人可以持護照以個人名義購買泰國公寓，擁有永久產權，並受到泰國法律保護，壹般來說面積不得超過整個組屋總面積的49％。以壹棟擁有100個房間的公寓大樓為例，只有其中的49間可以賣給外國人，其他51間必須由泰國人或泰國公司持有。

但在下列情況下，外國人可以擁有超過49％的組屋面積：在2004年4月27日之前申請，組屋座落在曼谷市區或內務部法規規定的各府、縣區劃內，大廈座落的土地總面積不超過5萊。

曼谷、芭堤雅、普吉和清邁這些主要地區，房產起始價分別不大——中等地段壹套35平米的壹居室公寓價格大約40萬人民幣。高端房產在各個市場就有很大差異。清邁是這四個地方中房價最低的，約2萬人民幣/平米。芭堤雅優質地段的價位在3萬人民幣/平米，而普吉島地區高達4萬人民幣/平米。正如大家預想的，曼谷房價最貴，繁華地段的價位高達5萬人民幣/平米，最高端的項目叫價甚至達到6萬/平米。

芭堤雅和普吉島都重度依賴旅遊業。由於該地區在冬季深受歐洲遊客歡迎，夏季反而屬於淡季。租金收入在冬天旺季被推高不少；夏天淡季租客就很稀少。因此房東更傾向於長期租客。因這兩個城市都位於海濱，海灘和海景房很受歡迎。靠近城市中心的海濱房正變得越來越稀有而需求的勢頭卻保持強勁。

曼谷和清邁都不是依靠旅遊發展的城市，故而租金全年都很穩定。曼谷是泰國最大的城市，以其充滿活力的氛圍而為人所知。與其他像曼谷之類的大城市相比，清邁卻是安靜平和的城市，生活成本非常適中。目前其租金回報很好，但房屋供給的增加正使得租金慢慢下降。曼谷和清邁都有為數可觀的中國人。

外國人不能購買泰國土地，但可以購置土地上方的房產（盡管它屬於租賃產權）。

外國人可以購買的具有永久產權的房產只有按照共管公寓（condo）法登記的共管公寓，並且該公寓綜合體中的單元房外國人所占比例不超過49%，否則外國人只能購買具備租賃產權的物業。外國人可以購買公寓和獨體別墅的租賃權。

外國人只要擁有在泰國的合法企業，也可以購買商業房產。

外國人如要從泰國銀行獲得抵押貸款，即使不是完全不可能，也會非常困難，就算你在泰國有工作經驗和信用記錄。但是也有少數機構提供類似服務。我們建議你從中國境內銀行獲取貸款成功率也許更高，因為國內銀行有你的信用記錄。

 

 

因為在泰國並沒有“房產稅”，所以購買泰國的房產，只需要在過戶的時候繳納相關的幾種過戶稅費（過戶費、特種商業稅、印花稅、個人所得稅）即可。

在泰國房產過戶時所需要繳納的主要稅費如下：

1. 過戶費：2%（房產總價）
2. 特種商業稅：3.3%
3. 印花稅：0.5%
4. 個人所得稅：根據房產及持有人的情況而定

總的過戶費用在房產總價的6%左右。通常，過戶稅費由買賣雙方分別支付50%。

符合以下情況的，特種商業稅可以減免：

1. 業主持有房產超過5年的可以減免特種商業稅。
2. 業主的戶口落在房產上超過1年的可以減免特種商業稅。

但是其他稅費可能會有所增加，所以綜上所述，在泰國購買房產最終的稅費大概在房產總價的4%左右。

泰國購房（別墅，公寓）其他費用：

1. 償債基金 Sinking Funds: 350泰銖/平米（一次性費用)
2. 物業管理費：10 – 50泰銖/平米/月

稅費以物業的估值為基礎按以上比例計算，而估值通常稍低於支付的購房價格。稅費直至物業正式登記時才需支付，這往往發生在物業交收後的3-6個月左右。

您購買物業後，在泰國不存在每年應付的房產稅。購買後您唯一需要支付的額外費用是物業費，用以大廈和您所用設施（例如水、電）的保養。

 

在泰國購房，通常一兩個月可以完成購房手續。泰國購買房產的流程包括：看房、簽合同交付訂金、彙款、到銀行開具彙款證明和支票、購房人帶上護照及銀行彙款證明和支票到土地廳辦理過戶。

一般而言，外國人在看中泰國房產，並洽談好價格後，可以聘請律師介入，幫助完成合同等一系列手續。簽署合同後，一般首期支付房款的10%，當作押金。如果到時候後悔，這筆支付金是不予退還的。

在泰國購房，需要繳納一些稅費，包括過戶費2%，特種商業稅3.3%，印花稅0.5%，並依據房產及持有人的情況繳納個人所得稅。值得一提的是，對於業主持有房產超過5年，或業務戶口落在房產上超過1年的，可以免去特種商業稅。

總的過戶費用約在6%，最終費率約在4%。在泰國，這項總費用通常由雙方平攤支付。一般，中介費都是由賣方負擔。另外，按照泰國新的土地稅法，土地減稅措施在2013年3月到期。按照新法律，住宅必須交納稅捐，居民必須繳稅0.01%-0.5％，細分為3個稅項：

第一，一般建築物及土地稅，征收不超過稅基的0.5％；

第二，沒有用於經營的商業住房，繳納不超過稅基的0.1％；

第三，農業用途的土地稅，不超過稅基的0.05％。

外國人在泰國購房可以申請貸款，但必須滿足資格，即有工作證或永久居留證，需要提供公司在職聲明，相關公司的營業執照或結婚證明。且申請人年齡加貸款期限不得超過60周歲。

點擊放大流程圖

很難在世界上其他角落享受到如泰國般多姿多彩的風情。如果您正在尋找地球上的天堂，那麼泰國可能是曾經最接近您所向往的目的地。它溫暖的熱帶氣候、友善好客的人們、郁郁蔥蔥和異國情調的植物、清澈蔚藍的大海、金色沙粒的海灘、美味的當地佳肴、迎合各種喜好的多項娛樂消遣選擇 – 所有均是非常實惠的價格 – 不足為奇，泰國已成為世界上最受歡迎的度假勝地之一，僅在2011年已吸引約兩千萬游客到訪。

除了首都曼谷以外，泰國最吸引游客的是位於泰國灣的海濱度假城市芭堤雅，它已迅速成為世界上熱門的樂園之一。芭堤雅在2012年創紀錄地吸引820萬人次到訪，其中包括120多萬說中文的客人。當地旅游部門預期到2015年，每年將有超過200萬來自中國的游客，這將使中國成為當地旅游業的最大客源。

在芭堤雅實現10％或以上的租金回報率早已成為可能，最搶手的開發項目每年售價的增幅達15％或以上

芭堤雅是投資者的理想選擇

雖然房地產價格自2008年以來一直穩步上升，但在芭堤雅價格仍屬於令人吃驚地合理。在黃金地段的單元最低價格僅 900,000泰銖（約合31,000美元）- 仍低於相當不錯的新車價格。

芭堤雅最近已開始在城市的基礎設施上投入巨資，以確保其成為一座真正的世界級度假城市。今天的芭堤雅正成為整個東南亞的裡維埃拉，以便為泰國在2015年加入東盟經濟共同體做足准備。除了快速擴建當地的烏塔堡(U-Tapao)機場，芭堤雅還將大大受益於2018年起連接曼谷的全新高速鐵路，節省從首都到當地的旅途時間，原來的90分鐘旅程將只需30分鐘。這不僅對外國游客來說意味著休閑生活更為寫意，而且也意味著當天往返芭堤雅至曼谷將成為可能。這肯定令曼谷的上班族選擇移居度假城市，因為這裡的生活指數更低，但生活質量卻高得多。

芭堤雅外圍的春武裡府(Chonburi)正成為東南亞的主要工業重鎮之一。新的外資工廠不斷湧現，以充分利用該地區在東盟經濟共同體中心的優勢。這些公司的許多高層管理人員選擇居住於芭堤雅，從而確保該地區有穩定的物業出租和物業轉售需求。

由於集所有優勢於一身，因此芭堤雅並不像當今世界的其他地方，它的房地產市場反而是銷情炙熱，這並不令人驚訝。對房地產的需求不僅來自世界各地的外籍人士，而且也來自曼谷的泰國中產階層，他們對芭堤雅的興趣自2011年首都特大洪水災害後迅速提升。現今富裕的泰國人視芭堤雅為一處安全的避風港，遠離曼谷未來的任何問題，同時也是一個非常愉快的周末休憩勝地。

人們對芭堤雅優質物業的需求是如此的旺盛，以致其中的一些開發項目，例如Sansiri公司開發的項目The Base的全部1,315個單元在不到兩個星期的時間內售罄！一些買家在持有物業幾個月後已經以高得多的溢價重新出售他們在此的投資。

在芭堤雅實現10％或以上的泰國租金回報率早已成為可能，最搶手的開發項目每年售價的增幅達15％或以上。隨著巨額的資金在未來五年湧進這座城市，這些令人印像深刻的資本增值肯定可以持續多年。

芭堤雅是尋找退休居所或度假屋的完美選擇

無論您想從理想的度假勝地尋找什麼，芭堤雅已經滿足了您的許多願望 – 或者在沙灘上放松，在大海中暢泳；又或者感受其傳奇般的夜生活。

有了如此眾多的選擇，很多游客多次到訪芭堤雅也就不足為奇。那些多次往返的游客中許多人有興趣在這座城市留下一些更持久的印記 – 或者是作為溫暖的度假屋，來躲避冬季的憂郁；或者是作為永久的居所。

既然泰國正向任何超過50歲的人士簽發特殊退休簽證，越來越多的人正在出售其本國的物業而移居芭堤雅。寒冷的冬季和高昂的生活費用在這裡將迅速成為一段不愉快的記憶。他們可以享受令人難以置信的每月1,500美元的生活費標准。芭堤雅的醫院擁有世界一流的醫療設施，家庭買家可以選擇一些優質的國際學校。 

那些希望定期到訪芭堤雅 – 或者永久移居此地的人士 – 他們中許多人有興趣購置物業。明顯的誘人之處是 – 無需支付更多的租金，並有機會擁有散發個性風格的私人空間。

總的來說，無論您是否正在芭堤雅尋找並購置物業作為投資，期望其回報率遠遠超過目前世界上所有的其他地方，又或者正在找尋作為您和您的家人在熱帶天堂的度假屋，芭堤雅肯定是您理想的選購地點。