槟城的房地产市场终于开始降温了?

过去几年来,尽管政府出台多项旨在给房地产降温的举措,但槟城的房价始终呈上涨趋势。槟城一直都是马来西亚最昂贵的房地产市场之一。

近期,有迹象表明,槟城房价开始趋于稳定,房产开始出现余量。

槟城景象

2014年起,槟城政府加大力度开发较为便宜的房产项目,并推出一系列旨在控制房地产价格的举措。

槟城新关仔角、丹绒道光、巴都丁宜等黄金地段的房价远远超出了当地人的可承受范围。

导致槟城房产价格上涨的因素包括投机者增多、土地面积不足、建筑材料成本增加,以及外国购房者的涌入

马来西亚国家住房、城镇和农村计划以及地方政府委员会主席Jagdeep Singh Deo表示,自从2014年以来,政府就开始采取各种各样的降温举措,旨在控制房产价格。从2008年开始,政府进一步加大了控制力度。

马来西亚国家住房、城镇和农村计划以及地方政府委员会主席Jagdeep Singh Deo

他在一次采访中告诉Bernama称:“我们需要采取举措给市场降温——从2008年到2016年,槟城房产价格平均上涨了80%。”

延期偿付

政府就此出台的举措之一就是延期偿付。价格处于低水平或中等水平的住房,其延期偿付的年限为10年,业主在买房后的10年间不得卖出该房产。

价格可承担住房(售价低于约50万元人民币)的延期偿付年限为5年。对于高价住房,买家不得在买房后的3年内卖出房产,否则他们将会被认为是投机者,并不得不支付2%的许可费。

国家也针对外国购房者制定了一些规定。例如,外国投资者不得在槟城岛购买价格低于约500万人民币的独立式房产和低于约167万人民币的高楼公寓房产。在大陆地区,不得购买低于约167万人民币的独立式房产和低于约83.5万人民币的高楼公寓房产。

Jagdeep Singh解释道:“除此外,外国购房者还需要支付3%的许可费。

他表示,自2008年以来,槟城政府和私营部门开发商建成了2.9万套低价和中低价住房,以及价格低于约50万人民币的可承担住房。

他指出:“这些项目覆盖了槟城的5大区域。即将建成的项目设有2.21万套以上三类住房。国家还批准另外3.22万套类似住房的建设。”

房产剩余

在政府一系列降温举措的作用下,槟城房产价格开始出现趋于稳定的迹象。

然而,政府和开发商目前面临另外一个问题——房产剩余,即建成的房产已经获得了完工证书和合规认证但仍未出售。

国家产业咨询中心数据显示,2017年,槟城房产余量为马来西亚最高,达到4903套。

国家住房、城镇和乡村规划以及地方政府委员会开展的一项房产余量调查显示,4903套剩余房产中,2600套房产的价格达到约83.37万人民币以上。

房地产和住房开发商协会槟城分部的主席Datuk Toh Chin Leong表示,不必忧心房产剩余的问题,因为这是国家过去几年来给房地产市场降温带来的影响。

他乐观地认为,随着9月1日销售与服务税的实施行,房价将至少下降10%,但房地产市场在明年或未来几年就会恢复。

他补充表示,销售和服务税对房地产市场的作用要到明年才能看到,届时,购房者将体验到其产生的积极影响。

居外精选房源:槟城Ferringhi豪华度假式公寓项目,坐落于槟岛峇都丁宜著名旅游区,占地约9.95英亩,其中1/3 地段将会充作绿化休闲区,预期将于2020年竣工。该项目坐享270 度无边海景,明媚风光尽收眼底。Uplands国际学校和其他著名景点都仅在咫尺。
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重新规划项目

柑仔园议员Jagdeep Singh表示,5月9日第14届大选后,联邦政府构成发生变化,此后,住房和地方政府部门开始重新规划住房项目。

他指出,在与住房和地方政府部长Zuraida Kamaruddin的最近一次会面中,部长向他承诺,在考虑住房问题时,槟城是不会被忽视的。

2008年来,槟城受希望联盟(Pakatan Harapan)管理,该国民政府没有实施任何政府住房项目,如人民住房项目(People’s Housing Project)、一马人民房屋计划(PR1MA)、一马公务员房屋计划(PPA1M)。

Jagdeep Singh指出,在其与Zuraida的会面过程中,他表示目前由不同部门负责的各种公共住房项目可以由住房和地方政府部门一同管理,以便提高监管效率。

他说:“这一事项目前仍在讨论过程中,一旦作出决定,该部门会发布相关通知。”

他还补充,日落洞两块1.6公顷的土地已被征用供人民住房项目建设。此外,Jalan Bukit Gambir的武吉牛汝莪关税村已经通过了一项设有3000套住房的一马人民房屋计划。

 

来源:马来西亚邮报
翻译:LPS

责编:Zoe Chan

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2018年澳洲房产拍卖购房的关键技巧|居外专栏

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由于卖家和投资者希望在圣诞节前完成交易,因此每年这个时候起到年底,房地产拍卖额一般都会有所增加。

制定拍卖计划对购置房产而言至关重要,因为不论是买家市场还是卖家市场,做好拍卖计划都将为你省下一大笔钱。

以下是目前新南威尔士房地产拍卖市场的购房技巧。

1. 深入调查,了解市场

买家需要开展特定的调查工作,如在网上浏览或实地考察特定地区即将举行的拍卖活动,获取关于房产受欢迎程度等一手资料,调查该地区的最新数据,包括每月的最高和最低售价,并询问该地区是否会新建基础设施,以及这些基础设施对你有意购买的房产是否会产生积极影响。

2. 抢占先机

瑞恩和霍恩房地产公司(Raine & Horne)的最佳销售代理人Dib Chidiac

Dib Chidiac是澳大利亚排名前30的销售代理人,是国际连锁集团瑞恩和霍恩房地产公司(Raine & Horne)的最佳销售代理人。

Dib认为,投标的关键在于在竞标开始时就要抢占先机,提出有竞争力的价格,而不是等待别人取而代之。

抢先投标让你得以观察他人的身体语言并引导整个投标过程,最重要的是,这为后续投标定下基调。数据显示,大多数抢先投标的人最终都会“抱得房产归”。

3. 善于提问

在竞拍日前,询问代理人是否有关于竞拍房产的政治、经济、社会文化、技术和建造方面的相关文件可供参考,以及该房产名下有哪些合同。

通过这些问题,你可以切实地了解房产的受欢迎程度,而不是无根据地猜测参与房产开放日的人数。

4. 在竞拍日前提出报价

如果你喜欢这个房产,就应该在竞拍日前提出报价。过去12个月中,有几个月的数据显示,悉尼东部郊区等地区的竞拍房产在竞拍日前就已经售出。每年这个时候,卖家更有可能接受提前报价,以确保年底的交接过程不至于太匆忙。如果你能够在早于规定的42天周期内完成付款,你可以在报价时表明这一优势。因为较短的结算周期有可能促使卖家在接近年关的时候接受更低的售价。

5. 制定策略

如果参与竞拍时你有所计划,那么竞拍过程就不会太过令人紧张,你也会更有自信。在竞拍前,设下你能够承受的最高竞拍价(具体到1澳元),然后坚持这一底线。切记,竞拍是智力的较量而非意气用事的游戏。

另一个竞拍的关键技巧在于对时间的把握。竞拍时间越长,往往成交价格越高。

Dib即将举行竞拍的房产之一,位于悉尼艾米莉街道7号早餐点(7 Emily Street Breakfast Point):

Dib表示,买家可以明显看出这套房产别具一格。要想在这一区域再看到这样水平的房产,可要等上好一阵子。

投资者在制定计划时,应该考虑理想成交价和时间安排,因为可能你现在就需要为房产支付大额首付。1月和2月是澳大利亚房地产的淡季,如果今年没有找到想要购买的房产,你就需要再等3个月。等待的时间越长,价格就可能会越高。

另一套同样出众的悉尼豪宅同样以拍卖形式寻找买家。20年来首次上市,由蘇富比國際房地產公司在居外网上挂牌,这是一套充满灵感的气派住宅。位于七先令(Seven Shillings)海滩上的一个私人绿洲内,尊享从海湾和海港到歌剧院以及海港大桥等的盛景,搭配悉尼最令人垂涎的船库和全年平静的深水泊位。这套无与伦比的住宅是国际上千载难逢一个的机会!点击查看房源信息

6. 确保在房产流拍后享有优先谈判权

如果房产没有达到拍卖底价也不要失望。出于礼仪,大多数房产办公室会让最高价竞拍者享有流拍房产的优先谈判权。这一权利在悉尼房地产市场中十分占据优势,因为悉尼市场一直以来享有较高的拍卖出清率,市场上存在大量有意拍卖房产的投资者。


翻译:LPS
责编:Zoe Chan

 

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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英国置业常见问题Q&A|居外专栏

1. 英国购房对海外投资者有何限制?

英国对海外投资者没有限制,只要年满⼗⼋岁,不论国籍和签证类别,都可以在英国买房。

2. 英国买房可以移民吗?

不可以的。英国购房是不能用于抵消移民要求的资金。我们和英国具有多年经验和权威性的移民律师行合作,如果您需要在移民英国事宜上进行咨询,我们可以为您推荐专业的移民律师。

3. 没有英国账户可以购房吗?

可以。如果是现⾦购买房产,则不需要。购买资⾦可以从国内或其他海外账户直接转给买⽅指定的律师,由律师来操作⼀切买房程序。如果是按揭贷款,需要在英国开一个账户。(中国海外汇款的额度为每人每年5万美元)

4. 没有英国⾝份可以贷款吗?

可以。中国银⾏伦敦分行、汇丰、渣打银行可以为国内客户在英国购房办理贷款业务。我们可以为您引荐贷款银行的信贷经理和置业贷款顾问。

5. 如果人不在英国,可以买房吗?

可以的。购房程序由买卖双方指定的律师来操作的,所有事宜皆可通过线上操作完成,无需本人在场。英国房产市场法律严谨、条例清晰、监管性强,允许海外买方不在英国的情况下投资英国房产。您委托的律师可以和您沟通买卖进程,并接受您的委托进行房产交易。交房后,您可以委托房产中介帮您跟进购房流程(代表您与律师及开发商保持沟通)、验房,并安排入住、出租管理等各项事宜。

6. 在英国购房需要准备哪些材料?

1. 身份证明:护照(个人信息页彩色扫描件),身份证(正反面彩色扫描件)

2. 住址证明:最近三个月的地址证明一份(国内/外长期住址,标注全名,用于接收来往信件),包括但不限于:近三个月水、电、燃气费账单或近三个月信用卡账单/个人流水账单,物管费账单等

3. 资金证明:买家本人最近三个月到一年的银行账单;根据个人资金状况会要求提交补充材料,如股票、理财收益、工资、分红、房屋出售合同等

7. 可以从中国大陆汇款去英国买房吗?如何汇款?

根据目前的国家外汇管理制度,每人每年可以向英国汇5万美元的资金。购房所用款可经由购房者本人及其直系亲属的英国帐户转给律师。

8. 购房的资金转款程序安全吗?

英国房产市场是一个法律健全的市场,一切的购买程序的都是由买卖双方律师来操作。除了预定金(£2000-£10000) 要直接交给开发商,其他所有的资金都必须要从购房者的银行直接转入到买房指定的律师账号里,在买卖双方确定交换合同时,再由买方律师转给卖方代理律师的账户。随后,在完成整个交易过程后,买方律师会代表您在英国国家土地局进行登记,您可以上网查询登记结果。

9. 在英国买房需不需要出示相关文件,以证明财产来源?

这不是必要的。但是在英国,所有的律师都必须按照法律要求,确保他们的客户没有通过非法洗钱犯罪活动而获得的利润来购买或投资房产,因此他们必须了解他们的客户,确保私人买主的合法身份。律师也会问及购买房产的财产的来源,必要情况下,购房者需要出示资金来源证明,证明包括但不限于以下几类:

1. 工资收入证明(至少提供一种材料):工作存款(工资、奖金);工资单或奖金款项;雇主信;如果是自雇人士,请提供公司审计过的银行单

2. 股票投资或投资组合(至少提供一种材料):认证过的投资或存款证明,合约和投资账户现金证明;银行单能显示投资款项;会计师出信证明

3. 物业出售(至少提供一种材料):认证过的合约;中介出信证明;律师函

10. 在英国购房流程中,律师的职责有哪些?

1. 尽职调查:律师会代表您展开尽职调查,与卖方律师以及地方政府部门沟通,尽可能多的找到房产相关信息以及潜在的不利因素,还会向对方律师提出疑问。律师会就潜在的不利因素,询问地方政府及其他法律部门,例如,附近的开发项目是否会改变房产所在区域的自然环境或道路等基础设施,是否会制造噪声污染。此类信息检索可确保天然气、水、电的正常供应,并证实房产获得相应的规划许可。

2. 法律文件:律师将审核对方律师拟定的合同,并进行必要的修改以保护客户利益。

3. 房产报告:拿到调查及问询结果后,律师会出具一份邮件解释房产以及合同要点,并将合同一并交予您签署,报告包含房产的所有细节以及律师对调查结果的概括。(此调查结果会影响贷款机构的决策)

4. 消费明细:律师还会出具缴费明细表,列清花费项目及每一项的费用,一般包括首付、律师费用、地方土地调查费、印花税等。

11. 在英国买房要交税吗?需要缴纳哪些税?

是的,在英置业一共需要缴纳两种税:

  • 买房时:在注册房产时要交印花税(SDLT)
  • 持有房产时:如果是自住,需要交市政税(Council Tax)。市政税是根据您所住的区域而定,收费范围在每年£1100-£3000,学生免税。如果是出租,市政税则由租客来支付。

12. 印花税是什么?需要缴纳多少?什么时候需要缴纳?

Stamp Duty Land Tax(SDLT)又称为印花税。是一种在英格兰、威尔士及北爱尔兰地区购买房屋或土地必须缴纳的费用。最新印花税征收门槛为12.5万英镑(自住房),15万英镑(非自住房产和土地)。在伦敦地区,如果购买的是全球首套自住房,总房价在50万英镑以下,则无需缴纳印花税。印花税需在完成购房交易后的30天之内,由指定律师代表您把印花税交给税务局。

Hampstead Manor所在区域非常著名,邮政编码为NW3。该项目距伦敦市中心仅不到30分钟车程,附近的汉普斯特德公园为社区提供了近800英亩绿地。这个独一无二的开发项目提供多种房型,购房者可在出众的工作室及1、2、3、4卧室房型的豪华住宅中进行选择。供应量有限,仅有156套单元房待售。
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13. 购房时还需交纳哪些费用?

律师费:根据总房价而定,约在£1500-£3000之间,不包括20%的增值税

杂费:包括房屋调查费、房屋注册费等,约需£1000(律师会提供详细的缴费明细)

*在英国购置新房不需要支付任何中介费用

14. 入住时需要缴纳哪些费用?

物业费(Service Charge):根据项目的配套设施、服务标准和地理位置而定。收费标准按照每年每平方尺来计算。

地租(Ground Rent):根据户型而定,一般为£350-£800每年

15. 交房后,如何安排房屋出租和管理?

关于租赁管理,建议找一家能提供中英双语服务的中介,代表您安排租赁及房屋管理事宜,并且与您保持联络。根据服务内容,收费大约是每月租金的10%-12%(不包括20%的增值税)。

16. 转售房产的手续时什么,需要支付哪些费用和税金?

在英国出售房产时,您可以亲自转售,也可以委托中介来寻找买家,但是这个交易程序需要通过买卖双方的指定律师来完成。出售房产时需要考虑的费用为:中介费(房产总价的1%-1.5%)、律师费(依据售出的房价而定,通常为£1500-£4000)、资本利得税(Capital Gain Tax)只针对出售投资租房获得的增值收益而言,通常是净利润的18%。如出售的是自住房,则不需要缴纳资本利得税。

17. 在英国买房必须要通过中介吗?

在英国购买一手房,您可以直接和开发商联系,也可以找开发商的代理中介来协助您购房。中介公司的服务内容包括:推荐项目、安排看房、商议价格(争取最大折扣)、购房过程中全程提供帮助、推荐律师及贷款银行、验收房屋、配置家具等售后服务。而开发商的服务仅限于购房事宜,交房后的任何问题都不在服务范围内。中介作为开发商的项目代理,不会从买方处收取任何费用,而开发商的出价也不会因为是否借助中介而有所不同。


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英国皇冠地产孙秀秀专栏全集

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惊!中国买家在雅典一次狂扫700套房|居外专栏

近日,根据希腊本地新闻媒体Euro2day的报道,一位来自中国的买家一次性拿下700套雅典公寓!!!

Euro2day新闻报道截图

据报道,这位自称常先生(音译)的中国买家于上个月签订了约70家酒店的买卖合同,总数共700套雅典房产。中国投资客非凡的行动力与购买力,真是再一次令人刮目相看!

据其本人透露,此次大手笔豪掷千金的收购行为不仅顺利取得了黄金居留权,还意欲将这些房产通过国际短租平台租赁之后,以组合的形式出售给外国机构投资者。

另一方面,他正积极寻找该地区其他适合收购的房产。

也就是说,人家压根没买够!

而和常先生一样“疯狂”的投资客还不止一个。2014年Greek National Pride报道指出:一名中国投资者一次性买下希腊雅典Exarchia地区100套公寓。

当然,土豪级扫货现象在希腊房产市场还是少数,更多的是看好这个市场发展前景的理性投资者,他们相信希腊市场经济未来的无限潜力,甚至包括规避汹涌来袭的CRS。

如此势态发展下,可以预料紧随而来的是:

希腊25万购房移民越来越火


政策越来越
价格越来越
排期越来越
……

这一切绝不是空穴来风

涨价,已悄然开始

第一笔,移民申请费

希腊移民局于6月初递交的移民费用调整议案里,提出将25万欧置业移民申请费用由500欧上调为2000欧。这一议案随即得到国会批复。新的移民申请费用于9月12日,也就是本周三,正式施行。新的费用标准为:

  • 主申请人即房屋产权人,移民申请费用为2000欧/人
  • 除产权人外的附属申请人为150欧/人
  • 18周岁以下随行子女免费
6月12日政府公布的官方公报

第二笔,购房

虽然官方法律规定:以购房方式办理投资永居的最低限额仍为25万欧,未变化。但越晚投资,购房者就会发现:他们需要比之前的申请人支付更为高额的购房款。

主要原因是因为投资人的数量在2017-2018年暴增,带动整个房产市场上涨迅速。如今想在雅典的富含投资潜力的区域购置一套理想家园,25万必然是不够的了。

第三笔,其他项目费用

之前有网传希腊项目涨价至40万欧元,实则为断章取义。希腊议会只是收到提案,建议多样化投资永居的申请方式,在不影响25万购房移民的情况下,开放以入股、债券、存款等不同方式来帮助投资者,投资希腊获得永居。

虽对购房项目并无影响,但起价40万欧,也不难看出希腊政府对于未来投资移民新政策的价格预估。

希腊购房也排期?

截止2018年7月27日,2018上半年有7565位来自全球的投资人获得投资永居身份,这一数字已经远远超过2017年全年总和!其中中国投资人占比48%,共3644位!

人数的暴增必然会影响整体办理速度。说“排期”,未免夸大,但随着投资人越来越多,“排队”是不可避免的。

例如本次希腊各驻华使领馆,由于投资人POA预约排队数量庞大,使馆临时暂停预约。(延伸阅读:48小时之内暂停重启POA授权,希腊使领馆经历了什么?

因此,越早投资,越早申请,才能越早享受“欧洲性价比之王”带来的各种红利。

希腊移民必须抢房子!

现在希腊的好房子基本上都等不到您考察完后再买了,因为国内抢房的人实在太多了!

毕竟
好房源绝对撑不到你犹豫的时间!

外联顾问:这边有个新天地的楼盘刚放出来,您看下,喜欢的话需要马上付定金锁定。
客户:房子不错,我可以先去考察一下吗?
(转头去看了另一个项目)
客户:你好,那个新天地的房子。。。
外联顾问:不好意思,那个新天地楼盘刚刚售罄了。。。

等你考察完,房子早就被人抢走,黄花菜都凉了。优质房产的稀缺和火爆的市场热度,根本容不得你犹豫,这是外联客户和顾问有目共睹的事实。

外联出国的房产项目也一次次打破的销售记录。

有了之前抢房的经验,有客户在房产还未及正式面世的情况下,只根据最基础的房产情况,就已经纷纷支付了房产预定金。面对此次开售在即的蓝湾五系列,许多等待已久的投资人直接付款,将蓝湾五几乎预定一空。而正式开售后3小时,就仅剩最后一套。

怎么办?

希腊移民政策收紧,是大势所趋。

一份理性的投资,必然要看中其未来。当然,如果你以为去希腊就仅仅只是为了拿身份?那就大错特错了!

希腊置业移民项目是一项真正有远见的投资性项目,不论是将其暂时作为欧洲的住所,还是将其出租,都是不错的选择。

而在希腊房价大涨趋势之下,入手一套希腊房产,其附带的客观经济回报,随时可能面临供不应求的状况。

现在,希腊政府迫于再次刺激经济增长的需求,收紧政策、涨价在即。此刻移民希腊,正是在赶25万欧元的末班车,下次上车的门票大概就要提到40万欧元。

对于已经投资的客户,自然是坐等收益到账或者继续寻找合适房源抓紧入手,赚得满盆钵。还未投资的观望客们,最好的方式就是做个“行动派”,把握时机,抓紧机遇!欲了解更多希腊购房移民,欢迎联系 外联出国 https://www.wailianvisa.com


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外联出国欧洲总监周婕专栏全集

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政策解读:伦敦限购对中国买家意味着什么?|居外专栏

今年2月,正在中国人准备欢度春节的时刻,伦敦市长萨迪克·汗(Sadiq Khan)悄然宣布了针对本国卖家的伦敦全新购房政策-“买房优先权计划”(First Dibs)。

萨迪克·汗在2月5日中的声明中表示,整个伦敦地区,对于价格低于35万英镑(约人民币315万)的新建房屋,伦敦英国本地的购房者(UK residents)将拥有优先购买权,对于海外买家则有三个月的限售期。

伦敦市长萨迪克·汗(Sadiq Khan)

绿色通道向谁打开?

根据伦敦市政厅发布的消息,此次的“买房优先权计划”(First Dibs)将惠及的是UK Residents,即“居民”而不是“公民”,这意味着,只要你拥有英国的居住权,无论是持学习签证还是工作签证,都属于政策惠及人群。

这项被称为“标志性”的伦敦限购政策将会正式实行,带来的影响暂不可知。根据目前公布的计划中,已有多家英国著名开发商和建筑商加入了“买房优先权计划”(First Dibs),包括Berkeley、Telford Homes、Bellway、Linden Homes等在伦敦房地产市场占据主要份额的地产商。

2017年6月的政府数据显示,伦敦地区的房屋均价已经达到481,556英镑(约434万元人民币),而首次购买者的房屋成交价则为422,246英镑(约380万元人民币)。巨大的购房压力让英国的年轻人多选择租房居住或者与父母一起居住。

事实上在此之前,伦敦已经针对年轻人出台了“Help-to-Buy”政府援助购房政策,迄今为止已经帮助了35万人,其中包括30万首次购房者。

“Help-to-Buy”政府援助购房政策于2013年发布,主要是英国政府为帮助购买价值不超过60万英镑房产、首付在5-20%之间的英国购房者提供房产价值20%的借贷,注意:前五年免息,此后支付1.75%的年息,贷款只需在卖出房产时返还即可。

“Help-to-Buy”政府援助购房计划:以40万英镑的房产为例

Help-to-Buy的一些限制条件如下:

  1. 所购买的建筑是全新的;
  2. 所购买房产价格限制在60万英镑以内;
  3. 仅限于自己居住,而不能作为投资;
  4. 房产开发商需参与到此项计划中;
  5. 购房者须为英国公民或拥有永久居留权的外国公民

为何限购来的如此突然?

其实不然,选择在这个时候发布限购消息,并不是一件令市场意外的事情。继新西兰,澳大利亚限购之后,英国限购也被认为是一件迟早的事情。

此次伦敦市长出台的限购政策,被认为是伦敦市长萨迪克·汗为获得年轻人选票的一个举动,早在2016年萨迪克竞选市长时,他就承诺要做“伦敦人的市长“(A Mayor for all Londoners),此次再次出手帮助年轻人买房,也力证其未食言。

同时,在2016年末伦敦政治经济学院(LSE)受托发布的调查显示,华人买家已经占到伦敦房产海外买家的一半以上,来自中国香港、大陆地区、新加坡地区等的买家正在占有整个英国市场。主要下手目标不仅仅是面积较大,位于市中心的豪宅,还热衷于抢购“刚需房“。值得一提的是,英国人们在之前的购买历史中,很少有未修建就成交的传统,但是海外买家的进入,使得很多还没修建的房屋已经被抢购一空,本国居民在巨大的资本涌入面前,甚至连看房的机会都没有。

是谁买了“伦敦人的房子”?

英国《金融时报》(Financial Times)在2017报道说,伦敦现在的房价对于年轻人来说是“prohibitively expensive”(使人却步的)。

它曾算了一笔账,假设现在在北伦敦,霍洛威路上有一个新装修的套间公寓(Studio flat)正在出售,标价为250,000英镑,为内伦敦区域中最便宜的房屋之一。假设你现在25岁想要购买这套房子,目前的收入是伦敦人的中等水平,即22-29年龄段中的29,900英镑年收入。再假设你能够从银行得到4.5倍收入的贷款,每月存下来约20%的税后收入,再扣除学生贷款和现在的房租。理论上,你需要41年零5个月才能存够这套房子的首付。这还是在你是男性的情况下,如果你是位女性,根据女性的平均收入,你还需要额外9年才有可能存够首付。

和很多资本主义国家的年轻人一样,英国的年轻人很多是没有存款的,家里也很少对年轻人的房屋购置提供支持,这也导致现如今英国的年轻人承受不起伦敦房价。

与此同时,正如上文所提到的调查结果显示,络绎不绝的海外买家将目标对准了各个价格区间的房屋。尤其是50万英镑以下的房子,这个价格基本与伦敦地区首套房买家可承受的价格相契合。

海外买家的购房目的也是受到关注的重点之一。LSE的调查同时表明,海外买家在购入新建住房时,58%用于投资/出租,15%则为第二套房,仅有27%用于自住。由于英国众所周知的丰富的教育资源,来自中国、新加坡、马来西亚等地区的买家在购入伦敦住房时,主要是用于子女读书居住,而中东地区的买家则常用于“度假使用”。

海外买家在伦敦购买新建房屋的目的(2012年数据)

除此之外,政治变化所导致的经济变化也是近年来伦敦愈发成为海外买家热点的原因之一。

自2016年英国脱欧以来,尤其是持续走低的英镑汇率使得英国地产受到越来越多的关注,伦敦作为世界金融中心之一,商业和住宅地产都被认为具有巨大的增值空间。

伦敦地区曾经尝试过对第二套房增收3%的额外印花税的房价调控政策,并将企业法人的购房交易税从3500英镑提高至7000英镑。根据伦敦标准晚报(Evening Standard)2017年的报道显示,尽管受到英国脱欧的不确定性以及新增的资本增值税(Capital Gains Tax)的影响,伦敦地区,尤其是伦敦中心地区地产对于海外买家仍旧有很大的吸引力,专家预计将创造40亿英镑的价值,这些主要来自于中国和中东地区的买家似乎对于风险的承受能力远超于英国市场预期。

尽管来自市场的反应是不确定的,City A.M.发布的数据调查中(2018年)发现,在发布限购令之前,收到资本增值税的影响,海外买家正在“远离”高价值地产投资 – 从来自伦敦的最贵区域的成交数据来看,海外的投资比例已经由去年的44%降到了35%。然而,限购令声明发布之后的数据统计表明,伦敦部分地区的高端房产迎来了海外买家的购买峰值,达到了五年以来的最高,因为正值许多高端房产折扣力度最大的时期。这些稀缺地区的高端房产此刻的价格正处于低谷,升值潜力巨大。在逐渐收紧的购房政策和缩水的房间面前,海外买家蜂拥“抄底“也就不是件怪事了。 

居外推荐伦敦房源:摩天塔(Principal Tower

摩天塔位于寸土寸金的伦敦金融城中心,是一座50层的全新地标建筑。步行5分钟到利物浦车站,这里汇集4条地铁线、众多火车线,及将在2019年投入使用的伊丽莎白线(30分钟即可到达希思罗机场)。项目位于6万平方米的商业中心之中,亚马逊总部也位于此。这里也不乏奢侈品店、米其林餐厅、各式咖啡馆和酒吧,让住户尽享城市生活便利。从摩天塔出发只需搭乘15分钟地铁可到达多所高等学府以及尖端研究机构,其中包括伦敦大学学院、伦敦商学院、伦敦政治经济学院。项目深受周边白领和国际学生的喜欢,适合投资买家。
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限得住吗?

在令人垂涎的收益面前,即便是伦敦政府出台了限购政策,对于“不缺钱“的海外买家来说,短期来说不会有太大的影响。而是否能够真正让本国买家获益,也仍旧是未知数。

此次限购尚未激起很大火花的原因之一在于“35万英镑“的这个房屋限额,对于伦敦的平均房价来说,35万英镑以下的房子并不多见。也就是说,这个”限购令“对于海外买家来说,意义并不大,暂时也没有太大的影响。伦敦保守党议员Andrew Boff 表示:“350,000英镑的标准对于伦敦来说已经非常低了。相反,这一措施可能会导致开发商将房屋价格定在这个基准线以上以规避这一政策的影响,变相推动房价上涨。这无疑是他(指伦敦市长)最糟糕的决定之一。”

此次声明之后,部分开发商也对此发表了看法。部分开发商表示,伦敦地区的大型房产开发项目基本都依赖于海外购房者,这些购房者能够在建设开始之前进行预购,帮助开发商融资,有能力继续工程项目。

英国著名房地产商Berkeley Group执行总裁Rob Perrins也表示:“国际买家一直是伦敦市场的重要玩家,他们在项目开发前就开始购买行为,这一系列行为也帮助了更多的廉租房和社区基础设施的建设。”

而与英国保守党有关的智库“鲍集团”(The Bow Group)对这项限制海外投资的提议则表示支持。在一份2015年的报告中显示,“鲍集团”表示,自从全球范围内对房产的需求持续上涨的时候,供应端的相关政策对于价格的影响是微乎其微的,因此,对于面向海外购置方的限购是唯一一个能够控制房价的措施。

尽管各方对于“伦敦限购”的反应不一,这次限购是伦敦向全球海外买家所发出的一个信号。限购之后,对于是否会拯救伦敦房价下降的趋势,又或者是有其他针对海外买家的限购措施出台,也是无法预期的。

英国作为一个发达国家,生活的便利和优越性,教育资源的丰富和优质性,以及投资回报率的稳定性,都使得英国成为海外投资的不二选择。面对中国内地严格的限购政策,中国买家也更加愿意在海外进行投资,而房产投资又是其中最为稳定又具有增值潜力的选择之一。在目前看来,海外房地产市场受政策的影响比较小,大范围来说,都是市场供需关系决定价格变化;更进一步讲,海外房产对于生活方式的更新换代也是非常关键的,不管是就子女的教育,还是居住环境而言,英国都是一个上佳的选择。


责编:Zoe Chan

 


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未来五年柬埔寨房地产发展趋势:更多元化 质量提升

过去五年来,柬埔寨房地产发展迅速。随着大量投资(主要来自中国)的流入,房产建设项目如火如荼地发展起来,金边、暹粒省、西哈努克城(Sihanoukville)、波贝(Poipet)、巴维(Bavet)、白马市(Kep)等地区建设项目的发展势头有增无减,十分强劲。

首都金边近期就有大量住宅、商业和混合用途房地产开发项目已建成、在建中或处于招资、规划阶段。

因此,金边公寓等住宅房产供应量十分稳定且持续增加。柬埔寨跻身经济发展最快速的东南亚经济体之一,越来越多的柬埔寨人得以脱贫,因此,房产的需求量也不断增强。

柬埔寨房地产的价值,特别是最发达地区的房地产价值,虽然低于邻国,但处于不断增长的趋势。

柬埔寨房地产业的外国投资前景看好

尽管存在房地产市场将在不久的未来面临崩塌的预言,但当地房产专家普遍看好柬埔寨房产的发展方向。在未来五年内,柬埔寨房产得发展将主要聚焦公寓与“borey”住宅开发项目、外商直接投资、土地价格、需求和供应。

Huttons CPL首席执行官Soth Virak表示,柬埔寨房地产市场的发展得益于稳定的政治环境和外国投资者对其持续的投资信心。刚刚结束的国家选举赋予柬埔寨人民党五年的国家统治权。

他表示,“我认为未来五年,柬埔寨的房地产市场将持续向前发展。”

Virak解释道,房地产投资者通常都会考虑经济、社会、技术和政治稳定等因素。他还强调,政治稳定性是他们最看重的因素。

世邦魏理仕的副总监James Hodge对Virak的观点表示赞同称,未来几年,柬埔寨房地产市场将有各类各级的房产可供选择,且将在质量上与东盟国家的主要房地产市场一较高下。

他强调,“未来,提供国际化服务公寓的开发商将更为普遍。一些富有远见的房地产公司将会繁荣发展,成为行业领袖。”Virak认为,目前处于增势的房产供应量在可预见的未来内仍将保持下去。

他表示,“房产供应将持续增加,每年预计有超过1000万平方米的新房进入市场。”

世邦魏理仕在柬埔寨区的副总监James Hodge同意Virak的看法。他表示,“房产行业各部门的供应量都处于增长趋势。目前,随着经济的强劲发展,这一趋势尚未有放缓的迹象。”

James补充道,“投建项目的数量可能不多,但项目规模却不断增长。在大型中国开发商进入柬埔寨市场并建立起口碑后更是如此。”

两位专家还一致表示房产需求在短期内也不会减少。

Virak称,当地人和外国居民都将继续在柬埔寨购房。其中,无息或低息的中低端房产项目的需求将十分可观。

James表示,未来五年,当地以及来自中国的购房需求和供应将成为影响柬埔寨房地产市场的主要因素。

James还表示,柬埔寨房地产市场的外商投资前景也十分看好。

他指出,“生产和基础设施部门的投资仍将主要以外国投资者为主。”

Virak对其观点表示认同称,未来五年,中国将成为柬埔寨房地产市场的领先投资者,日本、韩国、马来西亚和越南位居其后。

居外推荐柬埔寨金边房源

项目名称:太平洋CEO
金边 公寓(带办公楼层) 1-2室
精装修、包租
首付:30%
面积:73㎡—311㎡交房日期: 2020年底
产权:永久产权
交房起两年包租,年租金收益达6%

项目优势:
柬埔寨第一个聚合住宅与商业的综合公寓双子楼,超越周边10年的未来地标建筑,拥有无边际泳池、健身房、SPA馆以及金边唯一一条360度空中跑步道等。项目地处金边市中心行政区域黄金地段,靠近国防部、宪兵司令部、国家议会、总理府,安全有保障。与大卖场、购物中心、国际学校、医院、银行毗邻,生活出行便捷。

房价:KHR 852,087,665(约¥145万

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原文:Realestate.com.kh

翻译:LPS
责编:Zoe Chan

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48小时之内暂停重启POA授权 希腊使领馆经历了什么?

本周,关于《希腊使领馆暂停POA授权的预约与签署》的消息不胫而走,一时间市场上掀起轩然大波。

POA授权,全称power of attorney,是指客户授权给律师,操作各种购房移民相关事宜而签署的文件。

不少即将进行POA授权预约申请的客户们非常关心事态的发展。外联欧洲项目专家们第一时间联系到了希腊驻北京使馆、上海及广州领馆了解最新情况。

经核实,目前最新消息如下

  1. 上海和广州领馆POA预约都在正常进行中;
  2. 北京使馆处于暂停状态,最新通知9月10日重新开放。

为何会出现如此紧急情况?

原因无外乎从去年开始,希腊购房移民项目在国内的火爆。由于政策的便捷,越来越多的投资人排队在各希腊使领馆的POA授权预约表上。

这是希腊25万购房移民项目实施以来,第一次出现使领馆授权POA的紧急暂停的情况,也是第一次让国内的投资人们真真切切感受到如此近距离的紧迫感。

其实,外联欧洲项目专家们很早之前就已经剖析过希腊项目的紧迫性。而政策的步步收紧,似乎之前都发生在遥远的希腊。身处国内的我们似乎总是无法感受到,直到此次的震动!

但有了此次震动,再回头细品之前的种种,不难看出:希腊25万购房移民政策步步收紧,这一势头已是无法逆转。

涨价,已悄然开始

第一笔,移民申请费。

希腊移民局6月初递交了关于移民申请费调整的议案:

对于两种居留许可申请移民费用将上升,其中一种就是25万欧置业移民申请费用由500欧上升为2000欧。

议案递交后,于6月12日即得到批复。9月12日起正式施行。

6月12日政府公报官方公布

第二笔,购房款。

虽然官方法律规定:以购房方式办理投资永居的最低限额仍为25万欧,未变化。但越晚投资,购房者就会发现:他们需要比之前的申请人支付更为高额的购房款。

主要原因是因为投资人的数量在2017-2018年暴增,带动整个房产市场上涨迅速。如今想在雅典的富含投资潜力的区域购置一套理想家园,25万必然是不够的了。

第三笔,其他项目费用。

之前有网传希腊项目涨价至40万欧元,实则为断章取义。希腊议会只是收到提案,建议多样化投资永居的申请方式,在不影响25万购房移民的情况下,开放以入股、债券、存款等不同方式来帮助投资者,投资希腊获得永居。

虽对购房项目并无影响,但起价40万欧,也不难看出希腊政府对于未来投资移民新政策的价格预估。

希腊购房也排期?

截止2018年7月27日,2018上半年有7565位来自全球的投资人获得投资永居身份,这一数字已经远远超过2017年全年总和!其中中国投资人占比48%,共3644位!

人数的暴增必然会影响整体办理速度。说“排期”,未免夸大,但随着投资人越来越多,“排队”是不可避免的。

例如本次希腊各驻华使领馆,由于投资人POA预约排队数量庞大,使馆临时暂停预约。

同理,在移民办理的最后一步,预约当地移民局打指模制卡的时间也会出现不可避免的延后。

因此,越早投资,越早申请,才能越早享受“欧洲性价比之王”带来的各种红利。

希腊移民政策收紧,是大势所趋。还未投资的观望客们,请您做个“行动派”,把握时机,抓紧机遇!欲了解更多希腊购房移民,欢迎联系 外联出国 https://www.wailianvisa.com


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来源:外联出国

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英国购房印花税政策解读|居外专栏

Q1 什么是印花税

Stamp Duty Land Tax (SDLT)又称为印花税,是一种在英格兰、威尔士及北爱尔兰地区购买房屋或土地必须缴纳的费用。

以下几种情况需缴纳印花税

  1.       购买永久产权的房屋
  2.       购买有限产权房屋(对应永久产权)
  3.       购买经济适用房
  4.       转让土地或房屋

最新印花税征收门槛为12.5万英镑(自住房),15万英镑(非自住房产和土地)。

Q2 何时交纳印花税

印花税是在完成购房交易后的30天之内,由指定律师代表您把印花税交给税务局。 

  1. 如果你购买的是现房,在交尾款时,您需要把印花税同尾款一起转给律师,在完成交易后,由律师代替您直接交给HMRC英国税务局。
  2. 如果您购买的是期房,印花税只需在交房时支付。例如,您在2018年1月购买了期房,交房时间是2020年第二季度,那支付印花税的时间即为交房时间2020年第二季度。

Q3 如何区分第一套自住房与第二套房产?

第一套房产指的是在世界范围内您名下的第一套房产,且用于自住

如果您在国内或者其他的国家已有了一处房产, 再在伦敦购房, 这便算为您的第二套房产。

*如果您的名下没有房产(国际范围内),但是您在伦敦购买的这套房产是用于出租或投资, 那么则需要支付第二套房产的印花税。

*第二套房产或者第二套以上的房产统称为第二套房产。

Q4 印花税如何计算?

印花税是根据您购买的房价采用累进税制计算, 律师会在通知您交尾款的同时列出您需要交的印花税金额。

如果您购买的是全球范围内第一套自住房,满足以下几种情况可获得相应印花税减免

  1.       在2017年11月22日或之后完成的交易
  2.       成交价格低于或等于50万英镑
  3.       您,或者您的共同买家,购买的是全球范围内的第一套自住房

针对第一次购买自住房, 房价在£500,000以内:房屋成交价£300,000以下(包含£300,000)的部分可享受免税,£300,001到 £500,000这部分的金额需缴纳5%的印花税。

针对第一次购买自住房, 房价在£500,000以上:印花税率计算标准如下:

为了方便各位买家,我们按照最新的印花税政策整理了一个印花税列表,仅供参考:


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7月葡萄牙经济活动下降 “黄金签证”引入投资也减半

根据葡萄牙银行(BdP)公布的数据,葡萄牙7经济活动水平的同步指标自去年10月起持续下降,而上个月私人消费指标也开始出现下跌。

BdP表示,“7月份的经济活动月度同步指标延续了从2017年10月开始的下降趋势。”而“私人消费的月度同步指标环比下降。”

BdP称,6月份的经济活动月度同步指标从1.9%降至1.8%,7月份的私人消费月度同步指标则降至1.6%,而6月份的对应数值为1.9%。

根据BdP所透露的情况,“同步指标是旨在捕捉对应宏观经济总量年度变化率基本模式的综合性指标。”

葡萄牙黄金签证”引入投资金额7月份下降56.5%至2610万欧元

葡萄牙所谓的“黄金签证”项目所吸引的投资金额7月份环比下降了50.5%,同比下降了56%,低至2610万欧元,而且获得长期居留许可的外籍人士都是购置房地产投资者。

外籍人士和边境事务办公室(SEF)的统计数据表明,7月份,由投资活动居留许可证(Residence Permit for Investment Activity,ARI)计划(其更广为人知的名称为“黄金签证”)产生的投资达到了26,116,230欧元,相比6月份下降了50.5%,相比2017年7月份下降了56.3%。

从数据上看,7月份的新投资全部被用来购买房地产了。7月份,葡萄牙政府签发了47份签证,其中有7份授予城市复兴工程相关人员。

自2016年7月葡萄牙政府签发第一份城市修复相关签证以来,有171人已通过该计划获得了黄金签证

今年前七个月,通过该项目筹集的投资达到510,145,428.98欧元,比2017年同期减少了22.2%。

从2012年10月8日开始发放黄金签证直至去年7月,该项目获取的投资总额达3,921,411,271.37欧元,其中366,144,760.19欧元与资本转移有关,还有3,555,266,511.18欧元用于购置房地产

自由大道上的新建高端公寓十分罕见,且需求量很大(物业编号:37579109)

对于那些寻求当前及未来稳定收益的投资者而言,葡萄牙里斯本拥有绝佳商机。葡萄牙房产开发集团W-Group推荐自由大道(Avenida da Liberdade)上的新建高端公寓,十分罕见,且需求量很大。居外物业编号:37579109

到目前为止,葡萄牙政府已经签发了6369份居留许可:2012仅签发2份许可, 2013年签发494份,2014年1526份,2015年766份,2016年1414份,2017年1351份,2018年到目前为止签发了816份。

从累计值来看,因购置物业而签发的签证有6,064份,因资本转移而签发的签证有341份,还有11份签证是因为创造了至少10个工作岗位而签发的。

中国人获得的黄金签证最多(截至7月共有3912份),其次是巴西人(568份)、南非人(257份)、土耳其人(228份)和俄罗斯人(222份)。

签发“黄金”签证的新规则于2015年9月3日生效,该准则为欧盟以外地区的公民扩大了投资标准的覆盖范围,纳入了城市复兴和科学等领域。

从2013年起,10867份居留许可证已分发给重组家庭的成员:2013年有576份,2014年有2395份,2015年有1322份,2016年有2344份,2017年有2678份,2018年到目前为止有866份。


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高收入“新移民”将助力中国香港房市保持热度

中国大陆高收入的职业人士将成为香港的新一批购房者,为香港房市带来新的购买力,进一步刺激香港这一目前全球最高房价市场的需求和房价。

里昂证券数据显示,2019年,来自中国大陆约21,000名职业人士将成为香港的永久居民,而随着香港政府的签证政策吸引越来越多的高收入人士,未来这一数据将进一步增加。

在香港居住7年后即可获得永久居民身份,这意味着此类购房者无需承担非居民购房者需缴纳的15%的购房税。该税法于2012年与其他针对非永久居民购房者的税收一同推出,要求非永久居民购房者支付高达30%的税收。

如今,2012年搬入香港的职业人士将无需承担这一税率。据里昂证券称,这意味着香港这一供不应求的房市将新增7,000栋的购房需求。

里昂证券房产研究的区域负责人王女士(Nicole Wang)表示,“这一税法于2012年推出,一经实施就限制了2010-2012年间来香港的中国大陆职业人士的购房能力。今年以及2019年,这一人群将为房市带来高需求。”

王女士表示,“这一人群为了避免支付购房税而支付了七年的高昂租金。因此,他们势必要在香港买下一套公寓。”

来自中国大陆的年轻专业人士有资格在香港获得永久居留权,他们将成为该房地产市场的一股新力量

过去26个月来,香港中档住房的价格不断上升。新房开发商每卖出一栋公寓就提高售价,市场上销售信心高涨,开发商相信只要有新的房产供应,就会有买家疯抢购买。

香港政府近期推出新的举措,试图控制房价,其中包括向未出售的房产征税、增加建设公共住宅的土地面积等。花旗银行预计,今年下半年香港房价将下降7%,并指出房产供应将增加,股票市场将出现下滑。

但考虑到新一波购房者带来的7,000栋住房的潜在需求量,部分分析人士认为房价不大可能出现下滑。

利嘉阁地产的调查负责人陈先生(Derek Chan)表示“政府每年计划建立18,000栋私人房产,而目前还有7,000的新需求。来自中国大陆的新增需求即使不会进一步增加也会保持下去。如果政府不增加土地供应,房价就不会下降。”

政府数据显示,超过30%在香港工作的中国大陆职业人士的月工资超过4万港币。而相比之下,去年香港本地职业人士的月收入中位数为16,800港币,超过4万港币的仅为14%。

市场上已有种种迹象表明这些即将成为永久居民的中国大陆人已经做好准备将其工资收入投到房产市场中。

35岁的金融职业人士李女士(Angela Li)表示,“我虽然不穷,但购房税的负担太重了。”李女士2011年来到香港。她表示,“我刚来的时候就考虑买一所房子,但不久后新的税法就出台了,我就放弃了。”

她目前在九龙靠近奥运站的住宅区寻找住房,她现在就住在这一地区,月租达到25,000港币。

李女士表示,“住房贷款应该会和我目前的租金差不多。”

房产中介称,过去几个月来,年轻中国大陆购房者的数量增加了20-30%。

美联物业的住宅董事布少明(Sammy Po)表示,“由于无需承担重税,越来越多的中国大陆人会选择买房子。”

他们主要是在启德、西九龙和北角等新开发区寻找住房。与此前来香港‘大采购’超级豪宅的资金雄厚的大陆商人不同,他们是全新的一波购房者。”

中国香港西九龙柯士甸道西1号的高层公寓,建筑面积1,370平方英尺,设有3间卧室丶2间浴室和1间带浴室的佣人房,享有海景景观。点击查看房源信息

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原文:南华早报

翻译:LPS
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