在美國股市主要指數不斷創下新高的同時，近來美國樓市也迎來了一波強勢反彈。
8月21日全美地產經紀商協會（NAR）公布的7月美國成屋銷售數據顯示，季調後年化總數為586萬戶，創2006年12月以來最高，同比增長8.7%，並且環比上月增長24.7%，刷新了1968年有紀錄以來的史上最大月度漲幅；同時成屋銷售價格中位數也首次突破30萬美元，至30.4萬美元，同比增長8.5%。
上周二（25日）美國兩大房貸抵押融資公司（即房利美與房地美）公布的美國6月FHFA房價指數顯示，月率增幅為0.9%，年率增幅為5.7%；同時房地美8月19日公布的30年抵押貸款利率仍維持在2.90%~3%一線，處於近50年以來的低位。
受新冠肺炎疫情以及政府的疫情防控措施影響，今年3月~5月美國房產交易量曾出現連續三個月的急劇下跌，而6月份以來的報復性反彈是否意味著疫情給樓市造成的負面影響已是強弩之末？
美國格威（房地產）咨詢公司（Fortune Gateway）董事長陳宏明（Eric Chen）在接受第一財經記者采訪時表示：“我認為疫情對美國樓市產生的影響還是存在的，只不過不再是唯一、或者說是一個主要的議題，而美聯儲的貨幣寬松加上低利率政策則是造成當前這波樓市熱潮的主要原因。”
兩大利好：貨幣寬松、市場供不應求
從根本上來說，不管股價還是房價都與市場的整體貨幣供給量直接相關。
今年3月起，美聯儲為了減少疫情帶來的美元流動性不足等問題，開始大幅“開閘放水”。截至2020年7月，美國的廣義貨幣（M2）已擴大至18.3萬億美元，同比增長了23%，創下自1981年以來的新高。由於美國各級政府並未對增發貨幣的流向做出嚴格限制，上述資金最終大量流入股市、樓市從而推動市場爆發式上漲。
另一方面，此前因疫情影響，市場交易量萎縮，使得房產交易波動較大，也導致了多數賣家不願選擇此時拋售房產。
據NAR的數據，7月份市面上待售的房產總數僅為150萬套，較6月環比減少2.6%，與去年同期相比更是下降了21.1%，為有數據統計以來最低的7月份庫存量。按照當前的銷售速度，市面上的房產供應只能維持3.1個月，明顯低於6月份的3.9個月。通常庫存量不足5個月，都會被視為“供不應求”。
NAR首席經濟學家勞倫斯·雲（Lawrence Yun）表示，當前買家的競爭十分激烈，新的房源一上市就被搶售一空，因此需要建設更多的新屋，當前許多城市的房屋供應都跟不上需求的步伐。
另外值得注意的是，隨著居家辦公越來越普遍，人們開始逐漸搬離價格壓力巨大的都市中心區域，轉而追求位於郊區或中小城市價格壓力相對較小、同時空間又更大的獨棟別墅。
美國房地產資訊網站Realtor的市場熱度指數（Market Hotness Index）顯示，7月份美國樓市熱度最高的幾個城市是堪薩斯州的托皮卡（Topeka）、紐約州羅切斯特（Rochester）、北卡羅來納州伯靈頓（Burlington）、俄亥俄州哥倫布（Columbus）和賓夕法尼亞州雷丁（Reading），其中除了哥倫布市之外，其他都是人口數萬至一二十萬的中小城市，且都遠離傳統的熱門都市區，比如紐約曼哈頓、華盛頓特區、舊金山、洛杉磯、奧蘭多等地。
陳宏明也對第一財經記者表示，當前不少買房者已不像以前那樣把地理位置列為首要考慮因素，由於人們已經習慣並接受遠程辦公，這使得買家當前更偏好空間較大的房子，因此市郊甚至度假地的房產備受青睞。
美國Real Capital房地產咨詢公司高級副總裁科斯特洛（Jim Costello）也持類似的觀點，他表示，疫情改變了部分人群對住宅類型的喜好，即使疫情的影響正在逐漸減少，但年輕的家庭（千禧一代）還會繼續離開昂貴且人口稠密的城市，因此郊區的房價可能會繼續上漲，這與上次金融危機時期完全不同。
利空因素：外國買家投資額連續三年下滑
8月初NAR的一份報告顯示，2019年4月~2020年3月的12個月中，外國買家在美國購買了共約15.4萬套房產，投資總額約740億美元，連續三年出現下降，不但低於一年前的779億美元，更是遠不及兩年前的峰值1210億美元。來自中國的買家再度成為最大的海外投資群體，共購買了18400套房產，約合115億美元；其他主要的海外買家則來自加拿大、墨西哥、印度和哥倫比亞。
由於這份報告只統計到今年3月，當時全球的旅行限制還相對寬松，預計在最新周期中，外國買家的減少幅度將會更為驚人。勞倫斯·雲表示，從那時起，事情發生了很多變化，美國成為了世界上感染新冠肺炎人數最多的國家，這將嚴重限制外國買家在美國的房地產上進行投資。
此外，外國買家最熱衷投資的州包括佛羅裡達、加利福尼亞、得克薩斯、紐約和新澤西等，而這些州恰恰又是美國疫情最嚴重的地區，旅行限制以及對疫情的擔憂顯然會使得投資者被迫推遲或改變自己的投資計劃。
亞洲房產科技集團居外IQI執行主席奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，新冠肺炎疫情在美國的大肆蔓延，以及入夏以後國際局勢的劇烈波動，都影響到海外買家的投資信心。今年第一季度居外網買家對美國房產的詢盤量環比上一季度下降17.6%，不過第二季度已有所反彈。居外網的數據還顯示，中國買家去美國購房超過半數是為了讓孩子讀書時使用，而當前這部分的需求正轉向英國等其他國家。
另一方面，奇米爾表示，印度買家在美國投資房產的熱度正快速提升，目前印度在美國樓市的投資總額在海外買家群體中排第四位，購房量約為中國買家的一半。奇米爾認為，隨著印度經濟的快速增長及高淨值人群的增加，未來印度投資者在美國購房量方面接近中國投資者，並非沒有可能。
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安閣物業（Engel Völkers）佛羅裡達州奧蘭多市28 North Group分行高級房地產顧問克裡奇（Chad Creech）對第一財經記者表示，6月份開始，有中國背景的買家（包括已加入其他國籍的華人）對當地房產的咨詢量大幅增加，他們大多是長期居住在海外，包括加拿大和美國西海岸等地的華僑華人。克裡奇表示，與溫哥華相對，奧蘭多房產的性價比要高得多，“這裡沒有空置稅，是一種安全的投資”。
多位接受第一財經記者采訪的專家均表示，11月美國總統大選的結果對樓市的影響也不容忽視，在塵埃落定之前，海外買家在房產的投資上料將保持謹慎態度。
來源：第一財經
責編：Zoe Chan