AU Investment Column – Page 7

一般来说，在亚太地区，每年春季，买卖双方达成的交易量都会增加。
而今年，专家们认为商用房地产行业将迎来一股抢购热潮，其中澳大利亚悉尼将成为最热门的商用物业市场之一。目前，悉尼商用物业的回报率远远高于澳大利亚各地的住宅物业。
根据Cushman＆Wakefield发布的最新数据，在2019财政年度，商用房地产的投资交易额已攀升至426亿澳元。（注：澳大利亚的财年是从每年的7月1日开始到次年的6月30日）
悉尼和墨尔本的商用物业空置率达到了历史低点，其租金也有一定的增长。这些有利因素使办公楼的交易量在2019年财政年度提升了22.6%，达到了231亿澳元。
此外，整体商用物业426亿澳元的投资交易额意味成交量同比上涨了22%。
促使办公楼交易量提升的主要动力是悉尼和墨尔本办公楼物业的空置率创下新低。这不仅支撑不断上涨的租金，还释放了积压的需求，实现了较高的预先承诺水平。
在受到一些办公室退出市场影响，同时经济强劲发展的背景下，悉尼办公楼市场持续受到积压需求和高预先承诺水平的影响。
截至2019年6月底的12个月内，悉尼中央商务区商用物业的主要有效总租金实现了9.1%的增长，远高于长期平均水平，而空置率下降至4.1%。
行业数据显示，，外国投资占第二季度总投资额的37%，占本财年的比例为45%，总金额为190亿澳元。
2017至2018年期间，外国年度滚动投资额占比为31%（108亿澳元）。2019年财年结束时，该指标已上升至45%。
2017至2018年期间，办公楼外国投资额占比为42%（108亿澳元）。2019年财年结束时，其占比已提升至53%。
新南威尔士州的办公楼投资额最高。2019财年，改地区的办公楼投资总额达到了102亿澳元。
悉尼都会区市场的交易也相当活跃。喜达屋资本（Starwood Capital）和阿罗资本（Arrow Capital Partners）以4.382亿澳元的价格买下了位于查特伍德（Chatswood）的天顶中心（Zenith Centre），创下了中央商务区以外办公物业的最高售价纪录。
最近几周，其他悉尼都会区物业的大额交易还包括香港亿万富翁蔡志明的旭日实业（Early Light）以3亿澳元的价格买下了悉尼北部北角大厦（Northpoint Tower）剩余的一半股份；同时新加坡的桑代克公司（Suntec）斥资2.97亿澳元购买了皮尔蒙特哈里斯大街21号（ 21 Harris Street）的物业。
2019财年，债券收益率下降了约130个基点，而办公楼的收益率保持稳定，因此商用物业的相对吸引力也有助于刺激投资者的需求。
选择悉尼中央商务区物业的投资者会发现，入门级商用房地产的价格表现十分强劲，可能在圣诞节前创下新纪录。
悉尼零售物业售价最高纪录的保持者是位于皮特街70号的2号商铺。该物业于2015年售出，目前被用作咖啡馆。其面积仅为19平方米，但售价高达216万美元，每平方米的均价为11.36万美元，打破了之前的纪录。业主以五年期租约的形式将该物业出租给了诺姆科尔咖啡馆（Normcore Coffee），可续租五年，租金每年提高4%，年租金收入为9.2万澳元。
第一太平戴维斯代理人尼克·洛尔（Nick Lower）表示，尽管人们普遍认为零售物业是表现不佳的资产类型之一，但位于中央地段的小型房地产，尤其是街道上的小型房地产，目前非常受投资者欢迎。
“我认为很多人都希望把他们的钱投入安全可靠的资产，但很少有房地产能在安全性方面击败悉尼中央商务区的物业，特别是商用物业。中央商务区核心地段的人流量很高，而且周围都是大型企业，”他说道。
对于今年春天打算购买商用房地产的投资者来说，悉尼应该成为其首选的置业地点。预计该地区的物业在年底前将创下更多纪录。