經常有讀者與客戶來信咨詢關於“留學生購買澳洲房產”的問題，特別是關於留學生是否可以購買二手房等等。本文將就咨詢頻率較高的問題作統一的答復與解釋，與各位讀者解惑分享。
1. 留學生可以買澳洲新房嗎？
無論留學生是否擁有持有允許他們在澳洲持續逗留12 個月以上的臨時簽證，他們都可以通過申請FIRB（澳大利亞外國投資審查委員會Foreign Investment Review Board 的簡稱），獲得批准從而購買空地用於建房，購買新房和樓花等等，無論是用於自住或是投資目的。
2. 留學生可以買澳洲二手房嗎？
根據FIRB的規定，留學生持有500留學簽證（允許其在澳洲合法持續逗留十二月以上）是被認定位澳洲臨時居民， 因此可以購買一套二手房作為自住用途（即該居民必須使用該物業作為其在澳的主要居所）。需要額外注意的如下：
- 簽證到期或離境3個月內需要賣出（即在該居民停止使用該物業為其主要居所的3個月內出售此物業）；
- 均需要申請FIRB，根據房價申請費各不相同，100萬以內的房子申請費為5,600澳元。
- 不可以出租、分租，否則視為違反FIRB規定（即該居民不得出租此物業或其中任一部分，同時需要保證在物業成交時期內是空房並無任何人居住）。
請務必注意，在留學生簽證過期後，如非法繼續持有該二手物業，根據法律的規定被查處將面臨最高12.75萬澳元的罰金或三年監禁，他們還將可能被處罰購房價格的25%。
3. 留學生購買澳洲新房與二手房的法律差別？
二手房的競爭比起新房和樓花可能更為激烈。一般來說，樓花和新房是定價銷售，而二手房一般為出價或拍賣等形式出售，簡單來說即價高者得。同時，如果購房者遞交了海外人士買房許可FIRB申請最後卻未能拍得該二手房，那FIRB的申請費是不退的。目前，FIRB批准函內會注明購買該物業的最高價限制，如果最後拍得的價格超過FIRB批准函，可能會面臨額外的費用。因此，在購買二手房時可能需要更多的技巧及准備工作。
4. 留學生購房合同中必加的條款？
除非開發商已經獲得了FIRB“新建住宅豁免申請證明”（New Dwelling Exemption Certificate），不然一般來說無論是購買新房或是二手房，留學生購房都是需要單獨申請FIRB批准的。
留學生在購買二手房時，我們會強烈建議在合同上加入“Subject to FIRB”條款（盡管獲批率較高），即如果在28-45天之內，FIRB申請未獲批准則合同自動終止，已付的定金應該全額退回。
5. 留學生購買澳房所應支付的稅務與費用？
以來自天津的小白為主人公為例，小白在昆士蘭大學就讀化學研究生，也打算長期在布裡斯班生活發展，父母便打算資助小白購買一套80萬澳元的房產為例（無論新房或二手房，並不影響稅務與費用），作為首次置業的自住房，那麼應繳的相關費用（無貸款前提下）預估為：
- FIRB申請費：約5,600澳元（假設開發商或賣家未獲得FIRB豁免）
- 產權注冊費：約2,357澳元
- 基礎印花稅：約21,850澳元
- 海外人附加印花稅：約56,000澳元
- 律師費：約1,500澳元
同時，留學生家長們也可以通過以下鏈接，獲得一個相關稅務與費用的估算：https://stampduty.calculatorsaustralia.com.au/。但請注意，該估算器的內容不能作為法律依據，請最終以您的律師給您所作的精確計算為准。
6. 留學生購買澳房可以貸款嗎？
如果留學生買房准備要辦貸款，那麼在購買前請務必聯系好自己的貸款經理和律師，了解相應政策後在進行購買。因為銀行在辦理貸款業務時主要看房屋的價值及貸款人的還款能力，那麼作為在澳的全職學生，是很難達到銀行貸款的收入要求的。尤其是留學生在澳每周僅有20小時的合法打工時間。但是，部分銀行或基金公司接受留學生父母作借款人或作擔保的貸款方案。無論留學生以什麼身份貸款，收入證明都是必須的。留學生雖然沒有收入或是收入較少，但是可以以父母為擔保人，以擔保人的收入來擔保你的貸款。
此外，如果貸款比例超過80%的話，是會被要求出示3個月以上連續存款的能力證明，貸款還款的期限一般是30年。因此，留學生購買二手房務必准備好充足的資金，尋求貸款經理的融資建議等。
7. 留學生購買澳房有年齡限制嗎？
留學生在澳購房一般需要18周歲以上，其他沒有嚴格的年齡限制。但是年紀較小沒有足夠收入的學生如需辦理貸款購房，可能會面臨不小的障礙。特別是考慮到全職學生的收入會非常有限。因此如果需要辦理貸款，還是需要有足夠經濟來源的人士來買房較為穩妥。如果以父母名義購房，則可在申請FIRB許可後購買澳洲新房或樓花。
8. 留學生可以和父母聯名購買澳房嗎？
許多客戶或朋友都會在購房時詢問以誰的名義作為產權人最合適：自己一個人的名字，父母的名字還是孩子的名字呢？其實在澳大利亞完善的土地法和財產法體制下，聯名購房是一個非常靈活的購房方式，主要分為以下兩種方式：
- 共同共有（Joint Tenancy）：在聯名購房時，除非購房者作出特別聲明，一般都會按照共同共有來簽訂購房合同。所有購房者共同擁有該房產，即房屋風險、權利和收益由所有聯名者共同享有和分擔。此外，共同共有在遺產方面可以省掉許多麻煩，也少了很多法律的手續。如果其中一方過世，則其名下原有的權益便自動歸其余還在生的一方。
- 按份共有（Tenancy in Common）：與上述共同共有不同的是，購房者可以按照份數比例自由分配每位購房者名下對該物業的所有權。此外，聯名者一方可以不需要獲得其他共享權益業主同意的情況下，較為自由的將屬於自己名下的利益自由轉售或送贈給他人。還需要注意的是，如果在最初購買這個房子的時候，雙方所支付的首付是不一樣的話，那麼這種產權結構也是比較合適的。因為這種產權結構可以接受不同比例的擁有制度。
9. 父母出資為留學生子女購澳房，將來如何保護父母利益？
出於稅務和資產保護方面的考慮，也有很多投資人會采用家庭信托基金（Family Trust）或房產投資信托基金（Property Investment Trust）的形式來買房。它有以下的好處
- 允許將實際出資者和產權所有人區分，也允許將資產所有人和受益人分離，假如在離婚、繼承或遭遇相關法律糾紛的情況下，達到保護資產的目的；
- 允許將信托基金內產生的收入分配給家庭成員來減稅；
- 允許將資產傳遞給後代而避免交遺產稅。
此外，衡平法救濟是在澳洲托倫斯土地登記制度（Torrens Title System）中一下特殊的救濟方式。衡平法是澳大利亞普通法的一大特色，法官被允許在公平合理的原則下，運用自由裁量權作出公平的判決。因此，父母和子女產生財產糾紛時，即使實際出資人不是法律上的產權所有人，那麼在充足證據的證明下，實際出資人仍可獲得房產的產權和收益，從而對房產進行處置和分配。
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