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上半年悉尼商用物業成交創下新紀錄︱居外專欄

一般來說，在亞太地區，每年春季，買賣雙方達成的交易量都會增加。而今年，專家們認為商用房地產行業將迎來一股搶購熱潮，其中澳大利亞悉尼將成為最熱門的商用物業市場之一。目前，悉尼商用物業的回報率遠遠高於澳大利亞各地的住宅物業。

根據Cushman＆Wakefield發布的最新數據，在2019財政年度，商用房地產的投資交易額已攀升至426億澳元。悉尼和墨爾本的商用物業空置率達到了歷史低點，其租金也有一定的增長。這些有利因素使辦公樓的交易量在2019年財政年度提升了22.6%，達到了231億澳元。此外，整體商用物業426億澳元的投資交易額意味成交量同比上漲了22%。

促使辦公樓交易量提升的主要動力是悉尼和墨爾本辦公樓物業的空置率創下新低。這不僅支撐不斷上漲的租金，還釋放了積壓的需求，實現了較高的預先承諾水平。

在受到一些辦公室退出市場影響，同時經濟強勁發展的背景下，悉尼辦公樓市場持續受到積壓需求和高預先承諾水平的影響。

截至2019年6月底的12個月內，悉尼中央商務區商用物業的主要有效總租金實現了9.1%的增長，遠高於長期平均水平，而空置率下降至4.1%。行業數據顯示，外國投資占第二季度總投資額的37%，占本財年的比例為45%，總金額為190億澳元。

2017至2018年期間，外國年度滾動投資額占比為31%（108億澳元）。2019年財年結束時，該指標已上升至45%。2017至2018年期間，辦公樓外國投資額占比為42%（108億澳元）。2019年財年結束時，其占比已提升至53%。

新南威爾士州的辦公樓投資額最高。2019財年，改地區的辦公樓投資總額達到了102億澳元。

悉尼都會區市場的交易也相當活躍。喜達屋資本（Starwood Capital）和阿羅資本（Arrow Capital Partners）以4.382億澳元的價格買下了位於查特伍德（Chatswood）的天頂中心（Zenith Centre），創下了中央商務區以外辦公物業的最高售價紀錄。

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最近幾周，其他悉尼都會區物業的大額交易還包括香港億萬富翁蔡志明的旭日實業（Early Light）以3億澳元的價格買下了悉尼北部北角大廈（Northpoint Tower）剩余的一半股份；同時新加坡的桑代克公司（Suntec）斥資2.97億澳元購買了皮爾蒙特哈裡斯大街21號（ 21 Harris Street）的物業。

2019財年，債券收益率下降了約130個基點，而辦公樓的收益率保持穩定，因此商用物業的相對吸引力也有助於刺激投資者的需求。選擇悉尼中央商務區物業的投資者會發現，入門級商用房地產的價格表現十分強勁，可能在聖誕節前創下新紀錄。

悉尼零售物業售價最高紀錄的保持者是位於皮特街70號的2號商鋪。該物業於2015年售出，目前被用作咖啡館。其面積僅為19平方米，但售價高達216萬美元，每平方米的均價為11.36萬美元，打破了之前的紀錄。業主以五年期租約的形式將該物業出租給了諾姆科爾咖啡館（Normcore Coffee），可續租五年，租金每年提高4%，年租金收入為9.2萬澳元。

第一太平戴維斯代理人尼克·洛爾（Nick Lower）表示，盡管人們普遍認為零售物業是表現不佳的資產類型之一，但位於中央地段的小型房地產，尤其是街道上的小型房地產，目前非常受投資者歡迎。

“我認為很多人都希望把他們的錢投入安全可靠的資產，但很少有房地產能在安全性方面擊敗悉尼中央商務區的物業，特別是商用物業。中央商務區核心地段的人流量很高，而且周圍都是大型企業，”他說道。

對於今年春天打算購買商用房地產的投資者來說，悉尼應該成為其首選的置業地點。預計該地區的物業在年底前將創下更多紀錄。

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買家有福了！今年悉尼房屋拍賣季將持續至平安夜｜居外專欄

往年對於打算在悉尼購置房產的投資者來說，12月的頭兩個周末是最為熱鬧的，同時也標志著這一年拍賣季的收尾。其中一個主要的原因是在新南威爾士州（NSW），買房的過渡期通常是4-6個禮拜。如果無法在聖誕節前喬遷新居，這對於買房者可是很掃興的。

不過今年買家有福了，直到現在市場上的房源數量仍然沒有明顯的消退勢頭，不少房產中介也紛紛表示將把拍賣期延長至12月底。這也就意味著，今年一直到聖誕前夕，投資者們都有機會為自己拍下一套心儀的居所。而房源的質量也是今年與往年另外一個很大的區別。悉尼許多非常優質的城郊豪宅破天荒地在一年中的這個時候出現在了市場上，這無疑又是一項福利。

悉尼核心地段的冠軍中介，Metro Reality房產公司總監Joseph Fairchild表示，今年市場經歷了一段相對平穩的過渡期，從2014-17年瘋狂火爆的賣家市場轉換到如今相對現實的買家市場。尤其重要的是，市場對於價格預期從最開始就相對理性。越發充裕的房源以及不斷收緊的借貸限制讓大多數意向買家不得不三思而後行，同時也使得房價成為了交易中最為重要的考量因素，這無形中增加了銷售的難度。

9月份的數據顯示，通過拍賣的形式成交一套房產平均需要49天，而通過正常交易渠道，這個數據則多達69天。這也印證了接下來的另外一組數據：9月份流拍的房產中，之中大約有68%在接下來的1-2周內成交了。

對於投資者和屋主來說，拍賣在當下買方市場中無疑是更受歡迎的，其中的優勢非常明顯：零反悔期徹底避免了成交後的眾多不確定性，而拍賣過程中的緊張和刺激從某種程度上來說也能更好地促成買賣。

甚至有一些拍賣是正好安排在平安夜前幾天的，今年Joseph Fairchild也有趕上了一回。這是一處位於8 Panorama Rd Lane Cove的雙套間居所，設計相當獨特。如果12月19日下午6點30分前還沒有名花有主的話，它就會接著去拍賣場上碰碰運氣。Joseph表示，這是一套很有意思的住所，內有兩個獨立的單位，無論是一家人自住或者投資出租都非常合適，自由度極高。在他看來，如果是一年前的行情，這樣一處房產在拍賣會上用不了4周就能輕松找到買家的。

International Realty Australia總監Toby Pinhol

Toby Pinhol是墨爾本的一名高檔房屋中介，他同時經營著一家專門針對高端市場的房產中介公司International Realty Australia。他的觀點和Joseph不謀而合。Toby認為，眼下墨爾本的房產市場與悉尼十分類似，雖然說買賣並不好做，但是高質量的房子依然是不愁買家的，只不過要在推廣和操作中多花上些功夫而已。在聖誕前的拍賣季中，甚至出現過不少非公開的獨家拍賣，造就了相當可喜的業績。總而言之，只要操作得當，拍賣依然是能為客戶帶來最佳回報的交易方式。

居外誠意推薦：悉尼市郊Waverton的2臥2衛公寓

位於悉尼下北岸郊區Waverton最具代表性的建築之一，405/40 King Street Waverton。公寓位於四樓，享有完美的北方朝向，生活和娛樂區日光充沛。寬敞的甲板陽台可通往起居區和臥室，非常適合燒烤和與親友聚會。兩間寬敞的臥室均設備齊全，主臥配有連接浴室。
拍賣時間：12月22日（星期六）下午12時15分
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責編：Zoe Chan

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公寓房熱潮在美國澳洲繼續燃燒｜居外專欄

隨著選擇公寓而非獨棟住宅的購房者越來越多，開發商們在配套設施方面的角力也日趨白熱化。

在紐約，名人夫婦湯姆·布雷迪（Tom Brady）和吉賽爾·邦辰（Gisele Bundchen）剛剛賣掉了他們的“麥迪遜一號（One Madison）”公寓。邦辰和布雷迪夫婦以1170萬美元（約8140萬元人民幣）的價格購買了這套整層公寓，後以1395萬美元（約9706萬元人民幣）的價格將其售出。

湯姆·布雷迪（Tom Brady）和吉賽爾·邦辰（Gisele Bundchen）夫婦

西雅圖的房屋建築商已經開始像2005年那樣縱情狂歡了：沒錯，公寓的時代回來了。

自前十年的房地產泡沫破滅後，開發商在過去數年裡除了公寓什麼都建，而現在他們終於要把重心轉移回來，重新建造公寓了。

其結果或許是這樣的：未來幾年內，購房者可能會擁有豐富的購房選擇，這對於年輕人，其他買不起獨棟住宅的首次購房者，還有想縮小住房面積的空巢老人來說都是格外令人欣喜的好消息。

然而，新公寓的價格也不便宜——一間單臥室小公寓的售價通常超過50萬美元（約348萬元人民幣）。而且公寓還將吸引更多投資者，這些投資者不僅會抬高價格，讓普通買家更難買得起房子，有時還會空置房產等待它們升值。

到目前為止，西雅圖和貝爾維尤大約只有2000套公寓是開放出售的。但根據一家追蹤該地區公寓銷售情況的市場營銷公司Polaris Pacific的說法，未來幾年內，大約有6000套公寓即將完工。

目前僅在西雅圖就有20多個公寓項目（共5000套公寓）正在建設當中，而其中的大多數項目過去數月才剛剛公開。

在某些情況下，公寓項目是全新的專項工程；在其它情況下，開發商原本打算建一般的公寓，但中途改變了計劃，決定將它們改造成共管公寓（兩者的區別在於公寓的用途是出租還是出售）。

自上世紀中葉房地產泡沫破滅之前的共管公寓發展盛況以來，西雅圖地區還沒有出現過這樣的公寓熱潮。

居外誠意推薦：西雅圖晨曦豪宅公寓

西雅圖晨曦是西雅圖市中心近十年以來，少有的高端豪宅公寓項目。它與西雅圖標志性建築“太空針塔”遙相呼應，在多重意義上刷新了“地標性塔樓”的概念。項目位於市中心區域，弗吉尼亞街與第三街交叉口。步行5分鐘即可到亞馬遜總部、派克市場、奢華購物中心Nordstrom旗艦店。西雅圖作為全美數一數二的文化娛樂中心，在西雅圖晨曦附近，就有文化博物館、藝術博物館、圖書館音樂廳和體育場。從這裡出發到西雅圖塔科馬機場也只需要約20分鐘的車程。
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澳大利亞東海岸沿岸的資本市場發展趨勢十分明顯：悉尼和墨爾本的房地產價格增速大幅下降，而布裡斯班房價增速的下降幅度要低得多。

根據CoreLogic （悉尼知名房地產數據分析公司）提供的數據，2017年，悉尼房價上漲了2.1%，而2016年的房價漲幅為16.7%。墨爾本的房價於2017年上升9.1%，遠低於2016年15.1%的水平。布裡斯班的房價增長率略有下降——2017年的房價漲幅為3.1%，而2016年為4%。

CoreLogic的《2017年度優中之優報告》（Best of the Best Report 2017）顯示，從各個城市來看，悉尼和墨爾本的繁榮市場在2017年開始降溫，但許多郊區公寓的價格仍然出現了大幅增長。

在繁榮期即將結束時，我們往往會發現城市整體的房價增長速度下降，但是人們對最佳郊區的優質房產依然有著長期需求，這類房產的價格也保持著強勁的增長。最佳郊區可以被定義為那些能為人們提供一種良好生活方式，臨近工作場所或價格可負擔性較強的城市邊緣地帶。

在當前周期所處的階段，購房者會變得更加挑剔，而且不願意爭奪“B”或“C”類房產。

比方說，去年悉尼的房價可能只增長了2.1%，但下北岸麥克馬洪斯角附近的高檔海濱郊區的房價上漲了45%。這些郊區都是重要的公寓住宅區，建有大量的公寓建築群。

對於那些有意在美國和澳大利亞投資的購房者來說，購買距離省會城市中央商務區10分鐘路程的房產已成為一項關鍵趨勢。

Raine & Horne Green Square公司旗下經紀人Trever Back提供的房源實例：這套3臥室分層頂樓公寓坐落於悉尼滑鐵盧阿奇博爾德大街（Archibald Avenue, Waterloo）1007/9號，堪稱中央商務區邊緣地段的奢華住宅典範。該物業將於11月10日拍賣。

責編：Zoe Chan

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2018年澳洲房產拍賣購房的關鍵技巧｜居外專欄

由於賣家和投資者希望在聖誕節前完成交易，因此每年這個時候起到年底，房地產拍賣額一般都會有所增加。

制定拍賣計劃對購置房產而言至關重要，因為不論是買家市場還是賣家市場，做好拍賣計劃都將為你省下一大筆錢。

以下是目前新南威爾士房地產拍賣市場的購房技巧。

1. 深入調查，了解市場

買家需要開展特定的調查工作，如在網上瀏覽或實地考察特定地區即將舉行的拍賣活動，獲取關於房產受歡迎程度等一手資料，調查該地區的最新數據，包括每月的最高和最低售價，並詢問該地區是否會新建基礎設施，以及這些基礎設施對你有意購買的房產是否會產生積極影響。

2. 搶占先機

瑞恩和霍恩房地產公司（Raine & Horne）的最佳銷售代理人Dib Chidiac

Dib Chidiac是澳大利亞排名前30的銷售代理人，是國際連鎖集團瑞恩和霍恩房地產公司（Raine & Horne）的最佳銷售代理人。

Dib認為，投標的關鍵在於在競標開始時就要搶占先機，提出有競爭力的價格，而不是等待別人取而代之。

搶先投標讓你得以觀察他人的身體語言並引導整個投標過程，最重要的是，這為後續投標定下基調。數據顯示，大多數搶先投標的人最終都會“抱得房產歸”。

3. 善於提問

在競拍日前，詢問代理人是否有關於競拍房產的政治、經濟、社會文化、技術和建造方面的相關文件可供參考，以及該房產名下有哪些合同。

通過這些問題，你可以切實地了解房產的受歡迎程度，而不是無根據地猜測參與房產開放日的人數。

4. 在競拍日前提出報價

如果你喜歡這個房產，就應該在競拍日前提出報價。過去12個月中，有幾個月的數據顯示，悉尼東部郊區等地區的競拍房產在競拍日前就已經售出。每年這個時候，賣家更有可能接受提前報價，以確保年底的交接過程不至於太匆忙。如果你能夠在早於規定的42天周期內完成付款，你可以在報價時表明這一優勢。因為較短的結算周期有可能促使賣家在接近年關的時候接受更低的售價。

5. 制定策略

如果參與競拍時你有所計劃，那麼競拍過程就不會太過令人緊張，你也會更有自信。在競拍前，設下你能夠承受的最高競拍價（具體到1澳元），然後堅持這一底線。切記，競拍是智力的較量而非意氣用事的游戲。

另一個競拍的關鍵技巧在於對時間的把握。競拍時間越長，往往成交價格越高。

Dib即將舉行競拍的房產之一，位於悉尼艾米莉街道7號早餐點（7 Emily Street Breakfast Point）：

Dib表示，買家可以明顯看出這套房產別具一格。要想在這一區域再看到這樣水平的房產，可要等上好一陣子。

投資者在制定計劃時，應該考慮理想成交價和時間安排，因為可能你現在就需要為房產支付大額首付。1月和2月是澳大利亞房地產的淡季，如果今年沒有找到想要購買的房產，你就需要再等3個月。等待的時間越長，價格就可能會越高。

另一套同樣出眾的悉尼豪宅同樣以拍賣形式尋找買家。20年來首次上市，由蘇富比國際房地產公司在居外網上掛牌，這是一套充滿靈感的氣派住宅。位於七先令（Seven Shillings）海灘上的一個私人綠洲內，尊享從海灣和海港到歌劇院以及海港大橋等的盛景，搭配悉尼最令人垂涎的船庫和全年平靜的深水泊位。這套無與倫比的住宅是國際上千載難逢一個的機會！點擊查看房源信息

6. 確保在房產流拍後享有優先談判權

如果房產沒有達到拍賣底價也不要失望。出於禮儀，大多數房產辦公室會讓最高價競拍者享有流拍房產的優先談判權。這一權利在悉尼房地產市場中十分占據優勢，因為悉尼市場一直以來享有較高的拍賣出清率，市場上存在大量有意拍賣房產的投資者。

翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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選購悉尼豪宅國慶黃金周不容錯過｜居外專欄

對於關注悉尼的投資者來說，今年的黃金周更具看頭，一系列優質的頂級住宅及豪華的高層公寓都是往年少有的。過去的5年，受房地產市場風向及輿論的影響，越來越的上層買家開始轉向投資悉尼的頂級房產，包括別墅、洋房及公寓。這一系列的舉動大大帶動了當地房價的上漲。如今，一套以5500萬澳幣成交的房產甚至已經擠不進前五了。根據CoreLogic的一份報告顯示，2012至2017年間，悉尼的房價已經上漲了74%。其中，頂級房產的收益更是可觀。

由於今年黃金周恰逢澳幣對美元走低（不到1：0.71），加上悉尼房地產市場剛剛經歷了長達了一段6個月的調整期，迎接投資者的將會是一個價格相對親民的市場。但是這樣的行情並不會太長久。按來自佳士得國際地產（Christie’s International Realty）的資深房產中介Darren Curtis的話來說，悉尼今年市場上待售的豪宅選擇相當豐富，將會是一個非常適合投資的年份。

“現在基本上每一處市郊都有不少優質的房產，尤其是高端市場，非常的有看頭。眼下我自己手上就有幾個悉尼沿岸的單位，問訊的客戶真的是源源不斷。”

如今不少高等私人學校的接送服務都已經非常完善了，這讓很多家庭對於學區房的糾結大大減少。同時也讓他們在選擇心儀的住所時有了更高的自由度，即使是住在離東城區或者北岸區10公裡以外的地方也不會對孩子的就學產生太大的影響。這在以前還是挺難想像的。Darren現在手上就有一處位於伍爾維奇加勒街22號（22 Gale Street, Woolwich）的房產，售價1500-1650萬澳幣，目前在客戶中也有著相當高的關注度。

悉尼北岸郊區伍爾維奇（Woolwich）豪宅：加勒街22號（22 Gale Street）

最近萊坊（Knight Frank）在他的半年度財富報告中對100萬美元（約140萬澳幣）在世界各地所能買到的房產面積做了一個簡單對比，它可以說是近期悉尼房價的一個縮影。在這份報告中，投資者可以以這個價格在悉尼購置一處約50平方米的房產。相比之下在巴黎，這個數據是46平方米。如果把這筆錢投資在全世界房價之最的摩納哥，到手的面積可就只剩下可憐的16平方米了。

同時數據也顯示，今年至6月份悉尼高端房產價格的增幅大約為5.7%，處在一個相對穩定的節奏。而回顧過去5年的數據則可以發現，投資者在當地高端房產市場的收益還是相當不錯的。就最近在悉尼市中心巴郎加魯區（Barangaroo）的一個公寓項目來說，最初售價約為190萬澳幣的一房及兩房戶型如今價值已經超過300萬，而於2013/14年推售的三房單位，價格已經從當初的290萬漲到了約610萬。從某種程度上來說，James Packer在2017年12月豪擲6000萬澳幣入手悉尼“皇冠”（Crown Residences）的頂層豪宅也是為這一切推波助瀾了一把。

不久前Darren也參與了位於肯特街（Kent Street）Hightgate項目的2808號頂層豪宅的交易，這一單最終以1100萬澳幣成交，充分反映了眼下高端公寓在上級市場中的緊俏程度。Darren表示，這筆交易其實是一個對於買賣雙方雙贏的局面。一方面賣方對於這套房產的投入和用心得到了認可，屋內獨具匠心的設計，完美景色視角，合理的科技應用以及寬敞的空間布局等都令這套住宅增色不少，而這些附加價值也在交易價格中得到了充分的體現。另一方面，買家在每平方米高達9萬澳幣的高價市場中入手算是物有所值。此外，Highgate一直以來都已資金充裕以及良好的運營情況著稱，並且各項數據也都非常的好看，是很值得入手的一個項目。

最後要提的是，悉尼的人口數量一直是在不斷上升的，而一般住宅的占地面積不斷減小，擁有可觀的占地面積的高端住宅，尤其是頂級住宅將逐漸成為稀缺資源。所以對投資者來說，盡早入手這類房產將會是一個絕佳的資產增值機會。

居外誠意推薦悉尼豪宅房源：

The Boyd Residence榮獲“2017年國際設計與建築大獎——全球最佳住宅”殊榮
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這套頂層復式位於悉尼中央商務區澳新銀行悉尼總部大樓（ANZ Tower）的上方，是商業建築中唯一的公寓，設有度假式屋頂游泳池、私人安全車庫和私人電梯。總建築面積約為2400平方米，分布在三個層面，享有壯麗的海港和城市景觀。

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翻譯：Jing Li
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買家市場不等人現在就是投資悉尼房產的最佳時機｜居外專欄

目前，以繁榮聞名於世的澳大利亞悉尼房地產市場處於買方市場，為購房者提供了難得一見的投資機會。

過去5年來，悉尼房地產的市場收益表現居世界前列。例如，巴蘭加魯（Bangangaroo）的兩臥公寓期房售價190萬澳元（約949萬元人民幣），12個月後，其售價漲至300萬澳元（約1498萬元人民幣）；3臥公寓期房售價290萬澳元（約1448萬元人民幣），12個月後，其售價漲至600萬澳元（約2996萬元人民幣）。

然而，2018年，悉尼房地產開始放緩。今年1月開始，悉尼郊區（中心商務區30千米範圍內）的平均房價下跌了9%至12%，與此同時，澳元兌美元彙率跌至1：0.71以下。隨著彙率的下跌，購房需求，特別是海外購房需求也有所減少。

悉尼北岸Di Jones房地產的資深代理人Mae Chan表示，這是房地產市場發展的典型周期現像。購房者應當抓緊機會進行投資，因為悉尼是澳大利亞的經濟之都，利率、政府刺激政策等任何小的變動都會改變市場風向，使其從買方市場向賣方市場轉變。

“悉尼房地產市場不可能永遠都處於買方市場，這一階段是有限的。目前市場上存在一定的購買興趣，但相比過去5年，我們在拍賣會上還沒有看到足夠多的注冊競拍方，”Mae說道。

悉尼700多套房產中僅有少數郊區房產的價格呈現穩定的上升趨勢。專家表示，這預示著未來房價將處於穩定的下降趨勢，但這一階段不會持續太久。悉尼是澳大利亞人口最多的城市，其房地產市場的恢復速度也是最快的。

對投資者而言，“藍絲帶”地區優質房產的投資價值仍然高於普通房產，悉尼郊區房產受此次衰退趨勢影響最低。

Mae又表示，地段優越、交通便利、靠近學校和悉尼主要中央商務區的優質房產值得入手。她建議購房者抓住買家市場進行投資，因為優質房產不論在什麼樣的市場背景下都是值得投資的。如果你能夠以便宜的價格購買到優質房產，何樂而不為？

居外精選悉尼房源：這套堅固的家庭住宅由著名建築師Michael Suttor設計，在屈臣灣的中心地帶享有絕佳海濱位置，令人神往，同時能欣賞到海港上私密而美麗的景色。
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上周，萊坊公司的悉尼房地產市場分析簡報顯示，由於全球價格下跌，澳元走弱，世界富豪在悉尼和墨爾本的投資僅相比6個月前就有所增值。

這份出現在萊坊公司年中財富報告的調查對100萬美元在世界範圍內可購買到的平方數進行了對比分析。

100萬美元在悉尼可以買到50平方米的房產，在巴黎和摩納哥（全球最貴的房地產市場）分別可以買到46和僅16平方米的房產。

由於買家市場時間有限，加之悉尼巴蘭加魯和皮爾蒙特區（Pyrmont）的麗思卡爾頓The Star六星級酒店等正在不斷投建價值數十億澳元的基礎設施項目，因此現在正是投資悉尼房產的最佳時間。

麗思卡爾頓The Star酒店的設計概念圖：大樓天台的Sky Terrace將成為主要景點

責編：Zoe Chan

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洛杉磯名流購房屢創新高跟James Pratt去看今年流行什麼？｜居外專欄

對於洛杉磯和加州的房屋賣家來說，2018年伊始無疑是一記激動人心的。

今年早些時候Hard Rock Cafe的聯合創始人Peter Morton將其位於Malibu海灘的家以110萬美元的天價（每平方尺均價超過13,000美元，約8.6萬元人民幣）賣給了油氣大亨Michael S. Smith。然而對於當地買家來說情況可就沒有那麼樂觀了，由於市場上可供選擇的房產較少，間接導致了今年房屋交易價格創下了4月歷史同期的最高，這同時也意味著該區域的房價已經連續三個月突破了歷史新高。這是自2007年次貸危機以來房產再次開始出現大幅溢價的情況。

今年4月洛杉磯房價的中位數約為59萬美元（約389萬元人民幣），較上月增長約1%，比去年同期增加了7.3%。來自Corelogic的分析師Andrew Lepage表示南加州房價的上漲很大程度上是因為市場上房源的短缺所造成的。事實上今年洛杉磯郊區待售房源的稀缺程度甚至有些不正常，4月份的房屋成交量較一年前下降了約8%。

另一方面，4月份價格介於2-3百萬美元的“輕奢”型產品在洛杉磯卻非常走俏。在洛杉磯整體房屋銷售量與去年基本持平的情況下，這類戶型的銷售業績較去年增漲了約39%，當仁不讓地成為了市場上最強勢的競爭者。

此外，之前相對低迷的市場板塊，類似於世紀城（Century City）地帶的高端公寓如今也越來越受歡迎。在高端公寓界頂尖的房產中介譚雅·斯塔沃斯基（Tanya Stawski）在她的發文中指出，世紀城旁邊的綜合型購物商場Westfield Mall提供了電影院，高檔餐飲，超級市場以及各式各樣的商鋪，生活非常便利。同時比佛利山莊（Beverly Hill）和世紀城也將馬上迎來振奮人心的一站式高端服務公寓小區：四季公寓（Four Season Residences）和世紀廣場公寓（Century Plaza Residences）。這將很大程度上改變洛杉磯的城市面貌。

價格介於4百萬到1千萬美元左右的房產也有不俗的表現，因為不少剛剛在另一檔市場（2-3百萬）賺得盆滿缽滿的賣家難免要開始考慮升級起他們的住家。

譚雅剛剛掛牌的一處房產就非常讓人心動：地址位於1740 Stone Canyon Rd, Los Angeles, CA90077，報價429.8萬美元（約2,835萬元人民幣），包括4間臥室，一間非常寬敞的廚房，還奉送擁有6個灶台的商用爐灶以及窗外San Fernando Valley Hills的優美自然風景。

在同一條街道上，居外網有以下這套現代化豪宅掛牌。1704 Stone Canyon Rd，由Zoltan Pali和FAIA（年度建築文摘/住宅）設計的建築已經全面翻新，屢獲殊榮。面積約5,800平方英尺，量身定制，追求最大舒適度，室外有壯闊的湖景和山景。

譚雅透漏這處房產潛在買家不少來自本地，他們極其注重隱私，卻又想兼顧生活上的便利，一心想尋找一處靠近Hotel Bel Air和比佛利山莊的住所。對於這樣注重生活品質的買家，他們的預算可以高達500萬美元（約3,300萬元人民幣）。

除了傳統的高端別墅以外，主打安保特色的門禁社區過去5年來在洛杉磯也越發地受到買家的青睞，而且在名流界尤其吃香。比如2016年奧斯卡影後珍妮弗·勞倫斯（Jennifer Lawrence）就曾以800萬美元（約5,278萬元人民幣）在Hills of Beverly complex為自己購置了一套住所；好萊塢名導泰勒·佩裡（Tyler Perry）則在Mullholland Estates購置了一套價值1,450萬美元（約9,566萬元人民幣）的別墅，並且在6個月後以1,540萬美元（約1.2億元人民幣）的高價轉手賣出。

譚雅認為，安全性是人們選擇門禁社區的一個重要原因。眼下無論是當地還是外國買家都越來越看重居住的安全性，也更傾向於選擇帶有門衛的小區，像是Bel Air Crest, Mulholland Estates；或者是像Wilshire Corridor以及Century City這類安保設施較為完善的高層公寓。進入2018年以來，得益於股市的不景氣，洛杉磯這類房產的售價幾乎在各個價格區間段都屢創新高。

居外網上出售的**洛杉磯Wilshire Corridor的2臥2衛10樓公寓**，享有城市燈光的壯麗景色。物業編號：40201493 *點擊查看房源信息*

今年6月，知名房地產開發商Gala Asher旗下高端門禁社區Wallingford Estates內的一個單位被擺上了貨架，喊價1.35億美元（約8.9億元人民幣）！如果這處位於比佛利山莊郵局附近的房產最終以這個金額成交，那它將創下整個洛杉磯有史以來住宅交易價格的新紀錄。

今年接下來房屋市場預計將繼續走強，而洛杉磯和加州的房地產將會是一個絕佳的投資選擇。點擊查看居外網上更多的洛杉磯豪宅房源，或致電居外客服熱線 400-041-7515 查詢。

翻譯：Jing Li
責編：Zoe Chan

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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搞搞室內設計房產賣得好價錢！| 美國

買房通常是個重大決定，尤其是通過競拍買房。買賣雙方都需對本市或本區域的室內設計風格有個基本了解，因為這會影響你的消費限額，並可節約拍賣前進行簡單翻新的時間。

Jen Seago 是一個備受歡迎的室內設計師，比弗利山莊的關鍵設計便是由她負責關鍵部分的設計。Jen經常與一些名人合作進行奢華住宅的設計。她曾與社會名流凱西·希爾頓（Kathy Hilton）合作，設計過名模凱蒂·克裡瑞（Katie Cleary）的豪宅卡拉巴薩斯（Calabasas），也曾為詹妮弗·洛佩茲（Jennifer Lopez）挑選過藝術品。

名媛凱西·希爾頓（Kathy Hilton）是帕麗斯·希爾頓（Paris Hilton）的母親

據Jen所說，加州文化是一個不斷轉變的過程，也是國際買家投資的一個巨大市場。

很多洛杉磯人都喜歡購買老屋，並保留一些“舊物件”，如舊的門和五金，這些與潔淨的現代家具形成鮮明對比。加州人喜歡各種物件擺放合理，這在時尚和住宅中都很明顯。而我們的設計美學也緊隨其後。

Jen說，對任何一個想在洛杉磯買房並進行翻新的購房者來說，首先要了解清楚舊屋新裝（home staging）和翻新（remodeling）的區別。

舊屋新裝有助於房屋出售。將家具和裝飾重新擺設，對房間重新布局，使買家能看到每個房間的作用，藉此提高購屋的意願。請專業的設計師對舊屋進行新裝是非常值得的，這樣能向買家尤其是沒有創意思維的買家以最好的方式展示其空間，使房屋出售更快。

室內設計是對住宅從頭到尾全部進行設計，就如人的穿戴一樣。每件物品都經過精挑細選，使其與關鍵物件的功能和風格相協調，使整個布局顯得更為柔和。你需要一個專業人士進行指導，首先從最基本卻重要的家具（沙發、床、床頭櫃、桌子）開始，然後添加燈具，最後再加入一些反映你風格的個人裝飾。

對國際買家，Jen有如下建議：

室內設計師工作地點不固定

在網絡上搜索並對比不同的設計師及設計風格是非常方便的，如果你找到了一個喜歡的室內設計師，但他卻不是本州人，這時請你記住一點：室內設計師通常不會固定在一個地方工作，請先聯系他們。

時間期限

和你的室內設計師敲定房屋翻新所需的時間。翻新工作一般需6個月才能完成，這通常意味著在此期間你必須租住在別處。

預算制定

設計成本的浮動會導致相關費用的變化，因此務必在初始預算的基礎上至少增加10%的費用。

Jen建議說，賣家如有條件可對房屋進行翻新後再出售。

James Pratt於好萊塢演員羅素·克洛（Russell Crowe）的家中進行拍攝，該豪宅擁有一流的室內設計

設計巧妙的住宅會令買家更好出手，原因很簡單：大多數買家要看到家具和裝飾才能想像出他們居住在內的感覺。

對於打算出售的房屋，其設計風格務必符合大眾口味。這意味著房屋色彩及“主題”等須得到大眾的共鳴。以中性色彩為主色調，飾以其他顏色是最佳選擇。越多人喜歡該房屋，它在市場上的滯留時間就越短，利潤回報就更快。以上技巧在拍賣活動中非常奏效。

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VIP看房如何提升拍賣成交量？| 美國

蘇富比拍賣行頂級經紀人Tanya Stawski 在洛杉磯好萊塢山（Hollywood Hills）Carlton Way 8461號舉辦了一場VIP客戶看房會。所看房源占地5,400平方英尺，配備電梯，有4間臥室、度假村似的生活空間，可將市區、世紀城及海洋全景盡收眼底。Tanya的這場VIP看房會絕不是場普通的開放式看房活動，她還在屋頂花園准備了一場DJ演奏以及美食、美酒，供客戶看房時品味鑒賞。結果是——潛在買家在輕松的氛圍中不知不覺便融入這個超級奢華的住宅，從而提升了該房源的成交率。

Tanya說，營造一個良好的氛圍，讓客戶有賓至如歸的感覺是至關重要的。這樣做通常只為了能在這棟房子裡與客戶進行一場高質量的對話，讓他們覺得你是在跟他們交談，而非賣東西。在美國豪華房地產市場上，這是一種簡單卻有效的銷售方式。這種方式現在也逐漸出現在美國之外的地方，並在全球各地的拍賣會中定期使用。

洛杉磯好萊塢山（Hollywood Hills）Carlton Way 8461號豪宅

世界各地的不動產拍賣會通常都是一種對精神的摧殘。拍賣會一般有兩種：現場拍賣與拍賣場拍賣。在現場拍賣之前有一個開放看房日；拍賣場拍賣則是買家和觀望者入場後等待競拍。然而拍賣方式也在逐步改變，現在的拍賣會能為競拍者提供更多的價值及組合服務。在澳大利亞悉尼，開放看房活動和拍賣場會為所有到場人士供應咖啡及更多食物，如蛋糕或冰淇淋，這些都影響著拍賣結果。

2017年4月，James Pratt拍賣集團在邦迪海灘（Bondi Beach）Glasgow大道25號舉行拍賣會，邦迪百貨（Bondi Grocer）和H2可可（H2 Coco）為拍賣會提供了600種食物，吸引了大量的路人進來觀望，營造出一種良好的氛圍，改善了拍賣會氣氛，該房產最終以380萬澳元的高價售出。邦迪百貨老板Shay Narsey說，在房產拍賣會上進行交叉推銷是非常明智的，尤其是在像邦迪海灘這樣對房地產和健康的生活方式有著濃厚的興趣的郊區。

在澳大利亞昆士蘭州的黃金海岸，養生專家梅裡莎·懷特（Melissa White）與奢華房產經紀人合作，在寬灘（Broad Beach）和美人魚海灘（Mermaid Beach）等尊貴社區的一些奢華房產拍賣會上提供有機健康食品。梅裡莎說，健康食品對現在的家庭是一大賣點，通過向參加房產拍賣的家庭提供健康食品，並他們講解健康食品的可替代品及營養品，能讓他們在拍賣會上停留時間更長。

房產拍賣的核心本質是其時間上的緊迫性，提供一些除卻緊張之外的體驗，房產經紀人將獲得更多的營銷機會，買家的感受會更舒適，賣家也能更順利、以更高的價格將房屋脫手。

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競拍豪宅感壓力大？聽聽臨床心理學家的專業建議 | 澳洲

從全球來看，“房地產”與“房產拍賣”是一回事。對於大多數買家而言，總有一天通過房產拍賣購房這一選擇會擺在他們面前。需要重點注意的是，拍賣會上氣氛緊張，對於大多數人來說，拍賣過程會讓他們倍感壓力，且不可預測。在拍賣會上，買家會因一再受到催促而感到緊張，於是便開始憑著自己的感覺出價，偏離了他們最初計劃的價格，這會導致購房費用超過他們規定的上限，或者錯失房產。

雖然在大多數國家，房產拍賣允許在網上購買，但最常見的房產拍賣形式是現場拍賣會，或者在拍賣行裡，由拍賣師主持，買家親自出席，相互競價。

房地產經紀商會為買家提供在拍賣日競拍房產的最佳談判建議，包括如何開始出價、立刻出價以及制定出價上限計劃。不過，除了制定策略之外，其他方面也應重點關注。切記保持冷靜，控制自己的情緒，這樣才能在拍賣日當天保持清晰、准確的思路。

來自澳大利亞黃金海岸（Gold Coast）Vitality Unleashed Psychology的頂級臨床心理學家阿什麗·吉爾摩（Ashley Gilmour）表示，買家在拍賣會上出價時感到緊張是很正常的，但重要的是，不要被自己的情緒牽著走，不要把自己制定的計劃拋在腦後。

房產拍賣充滿不可預測性，而且，買家的個人情況會進一步增加自己對於最後是一舉拿下房產還是遺憾錯失的壓力。在拍賣日當天保持清晰的思路，能夠讓您贏得最佳談判機會，順利拍得房產。

澳大利亞黃金海岸Vitality Unleashed Psychology的頂級臨床心理學家阿什麗·吉爾摩（Ashley Gilmour）

以下是阿什麗提供的一些寶貴建議，這些建議能夠幫助您在拍賣會上競拍房產時控制好自己的情緒。

在參加拍賣房產開放日或展覽之前：

1、最重要的是，具體明確您希望購買什麼樣的房產以及您的理由

當我們不確定自己具體想購買什麼樣的房產以及購買理由時，會更容易不知所措、模糊焦點和迷失方向，在需要采取行動時也會無動於衷。

2、在腦海中演練您希望拍賣日當天的情況如何發展

要想做到這一點，您可以找一個舒適、安靜的地方，閉上眼睛，在腦海中想一遍拍賣日當天從開始到結束的整個過程。要盡可能詳細，可以重點關注您在周圍看見、觸摸、感受、聞到和聽到了什麼。

3、事先計劃

以便在拍賣日當天盡量不給自己布置任務，不給自己許下其他承諾。這樣，您就不會在原本就很緊張的拍賣會上給自己增加更多壓力了。您可以利用拍賣日早上的時間制定策略。

拍賣日：

拍賣日當天，確保自己集中精力，控制好情緒至關重要。這樣，您可以在采取行動之前保持清晰的頭腦。以下建議能夠幫助您做到這一點：

早上醒來時，在您正式開始新的一天之前，可以冥想30分鐘，並做呼吸練習，從而讓您的大腦進入平靜狀態。然後，您可以在腦海中想一遍您希望接下來的一天如何發展。
享用一頓健康的早餐，為自己補充足夠的營養，讓您的大腦和身體能夠正常工作，讓自己保持平靜。
來一場輕快的晨間漫步或者其他鍛煉，擺脫過分緊張的情緒。
一整天盡量屏住呼吸，控制好自己的情緒。
在拍賣現場應保持理性的頭腦，以便堅持自己制定的計劃。同時，提醒自己以下事項：
- 您的理想購房花費
- 您的出價上限
- 這不僅是能夠滿足您的需求的房產，還是您有能力購買的房產
在拍賣會上，應留心觀察其他買家（和拍賣師）的情緒，並集中精力。這樣，您就不會陷入他人的情緒之中，任由自己違背事先制定的計劃。

拍賣會後：

現在，再來看看拍賣會結束之後。您可能會慶祝自己大獲全勝，也可能會空手而歸。如果是前者的話，干得好！這是好消息。如果是後者的話，也要振作起來，因為這顯然不是最後的結果。現在，是時候反思一下您在整個過程中運用所有上述建議策略的情況。您在哪些方面做得很好？您在哪些領域有待改進？應將這次經驗當作獲得自我成長的機會，而不是令人失望的結果。當您能夠利用這次經驗獲得成長時，就是一種進步。然後，您可以利用在整個過程中學習到的經驗，改進您在下一次房產競拍中的表現！

拍賣在各大房地產市場變得日益流行。訓練自己采用除正常渠道之外的其他方式購房，將有助於您購得理想房產。

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