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自然災害為患，你必須了解澳洲常見房屋保險｜居外專欄

路透社悉尼3月22日報道：澳洲當局計劃周一從悉尼西部受洪災影響的郊區疏散數千人，該地區面臨60年來最大洪水。

不少居民的房產被水浸泡，損失慘重。澳大利亞保險理事會（Insurance Council Australia）首席執行官Rob Whelan曾表示：“那些曾決定不購買洪水保險（Floods Cover）或選擇退出的客戶仍然應該嘗試通過其保險公司提出索賠，因為大多數政策都包括風暴保險（Storm Cover）。”那麼，房子被洪水浸泡，但沒買洪水災害險怎麼辦？

圖：澳洲救援隊用充氣閥轉移當地居民（攝影 路透/Loren Elliott）

眾所周知，澳洲經常發生森林火災、強降雨、冰雹、水災等自然災害，導致房屋出現損毀，給業主造成一定的經濟損失。通常來說，居民購買新房後的第一件事就是給自己的房子買保險，能在房屋遭受損毀時保證經濟損失降到最小，澳洲常見的房屋保險共有四種：

  • 房屋保險（Building Insurance）
  • 屋內財產保險（Home Content Insurance）
  • 公眾責任險（Public Liability Insurance）
  • 房東保險（Landlord Insurance）

一般向銀行貸款的房子都會強制性購買房屋保險，而房屋財產保險、房東保險和其它是自願選擇購買的，根據不同的保險公司有不同的投保方案，收費也是不一樣的。

01 房屋保險

房屋保險主要是為了保障不可抗力事件對房屋結構造成損失而購買的保險，主要保的是和房屋結構有關的部分，非房主因素而造成的房屋結構性損壞都可以包括在這個保險範圍內。自然災害如火災、洪水災害、風災等，還有交通事故對房屋所造成的破壞，可以通過這個保險和保單具體條款得到賠付。房屋保險是保障房屋居住安全和收益最基本的方式。

同時，不同的保險公司有不同的保險產品和相應的費用。保險費每年支付。部分銀行貸款購買的房產，銀行會強制性要求購買房屋保險。多數情況下，每年的房屋保險為$300-$700。並且根據房產結構和價值的不同，房屋保險費有很大的差別， 如：價值$350,000 的磚木結構單層別墅房，其每年的房屋保險大約在$300-$450 左右。

購買房屋保險是必需的，來自國內的購房者尤其要建立這種意識。如果作為自住房，想進一步要保障自己的室內財產，建議還可以購買屋內財產保險。

02 屋內財產保險

業主可自行決定是否購買房屋財產保險。其費用主要按內部裝修和擺設價值計算。最基本的房屋財產保險如保險額為$35,000, 則每年的保險費為$300左右。如果是家中電器損壞，或室內財產被盜，屋內財產保險能為您的財產保駕護航。

但要注意的是：珠寶等貴重物品需在投保時加以說明才能獲得賠償。其實屋內財產保險對於房東和租客來說都是很省心的，因為非房客造成的利益損失不需要房客承擔。同時，租客租住有投保的房產，居住起來也能更舒心。

03 公共責任險

對於投資客來說，除了房屋保險外，還可以進一步購買公眾責任險。公眾責任險是承保被保險人在其經營或擁有的地域範圍內從事生產、經營或其他活動時，因發生意外事故而造成他人（第三方）人身傷亡和財產損失，依法應由被保險人承擔的經濟賠償責任。比如，租客在租住的房子內發生意外傷害事故後要起訴房東，如果房東購買了公眾責任險的話，就能向保險公司申請理賠。

04 房東保險

這個保險顧名思義，當發生以下這些情況時：租客拖欠房租，租客損壞財物，租客中途毀約等，房東就可以依據這個保險要求保險公司賠付。

不予理賠的情況：

除以上內容之外，房產所有人還應該了解以下幾個房屋保險不予理賠的情況：

■ 貴重珠寶的損失賠償通常不包含在房屋財產保險之內，除非契約中特別加以說明；

■ 保險契約內通常用的 “Comprehensive“字眼，並不代表含蓋一切的風險承擔，比如，常見的門窗玻璃就不包括在內，車庫內的汽車也不在保險範圍之內；

■ 一些特定風險如戰爭、自然磨損以及投保人或家屬的故意或不當使用造成的損害都無法獲得理賠；

■ 如果房屋本身處於自然災害多發區域，自然災害造成的損失保險公司可能會拒絕理賠，當然這主要取決於投保的保險公司與保單相關具體的條款規定。

關於洪水保險（Floods Cover）

洪水保險一般存在各種各樣的形式；比如，有的包含在房屋保險、屋內財產保險或其他保險內，有的包含在保險內但可以在購買保險時將其排除在外，還有的獨立於普通房屋保險裡所包含的自然災害，也就是說得另外購買。這是因為水災與其他自然災害較為不同，它對家庭和企業造成的損失更為廣泛且嚴重，它也被列為保險公司成本最高的索賠。同時，伴隨水災，交通事故的數量也在增加。

值得注意地是，即使沒有購買洪水保險，業主仍然應該嘗試向其保險公司提出索賠，因為很多保單會包括風暴和雨水造成的損害。相較於雷雨或者天氣造成的損害，洪水的不同之處在於，洪水是雨水的累積加上排水困難導致積水進入房屋的一種現像，進而使得房屋受到損害，而這從保險角度來說，這不屬於自然災害。也就是說，沒有購買洪水災害保險的情況下想要保險公司進行賠付的話，保險公司會通常會通過獨立的水文地理學測試，來調查你的房屋受到的損害是暴風雷雨直接導致，還是積水進入房屋導致，繼而決定是否給與賠償。

如果業主買的保險只是房屋保險，其房屋在暴雨中遭到洪水的浸泡，而這個房屋沒有結構性的損害且只是浸泡了水，那麼根據保單的具體內容，保險公司會賠付一定的保險費。至於建築結構性損害部分，就需要跟保單的具體內容來查看是否包含在內。

如果業主不同意保險公司拒賠或者部分賠償的決定，他們可以在澳洲金融糾紛機構（The Australian Financial Complaints Authority）進行投訴，到時候就會有專員幫業主去審查這個決定是否合理。如果專員在經過調查後認為這個決定不合理，就可以要求保險公司修改他們的決定。

作為房屋所有人或投資者，如何正確購買各類保險：

1、保險費用應涵蓋拆除（毀壞的房屋）、清掃、設計和工程費用，以及重新建設後的項目管理費、咨詢費、建設批准和許可證、建設的工程費用等。更重要的是，房屋毀壞的時間和實際重建日期之間，逐漸上升的重建成本。

2、業主可以向估算師（quantity surveyor）咨詢意見，估算師的業務之一，就是給提供業主正確的房產重建投保資訊。

3、萬一災害發生，業主應確定索賠的範圍和金額，同時，准備好房屋維修或徹底重建的建築合同，提交給保險公司。

4、假如投資型房地產因災害而部分受損或完全毀壞，那麼業主還需考慮到房屋稅的折舊扣除額。業主需檢查現有的房產稅收折舊計畫表，因為當房屋經重建或整修後，計畫表可能需要更新。

5、在選擇購買普通房屋保險或洪水保險時，可以向律師咨詢以確認保單中有關洪水災害的具體條款，即是否包括洪災，或者包括哪些具體的水災害以及哪些不包括在內。比如，有些保險公司提供的保險包括雨水沉積損害，而有些不包括，所以一定要仔細留意保單中的具體條款。

 

澳大利亞法律執業博士林匯銘
為您解析澳洲投資法與移民法
聯系郵箱：hi@auslawreview.com.au

 

澳洲永久居民簽證真的“永久”嗎？如何才能正確維護身份？︱居外專欄

都說移民不易，除了需要下定決心舉家前往一個陌生的國度安家定居，好不容易一咬牙一跺腳，決定開始辦理，申請的時候，又是一頓披荊斬棘，方能換來一張永久居留簽證，稱為永久居民。但所謂的“永久居民”真的“永久”的嗎？今天就和大家一起來嘮一嘮這個話題。

我們先來普及一個概念，什麼是“永久居民”？以及如何證明您的永居身份？

所謂永久居民，其英文是“Permanent Resident”，通常也稱為“PR”。澳洲永久居民是用“簽證”來體現的，該簽證的有效期為五年。如果簽證持有人一直生活在澳洲，那該永居簽證是不需要續簽的。如果五年內在澳洲居住滿兩年可以再續簽一個新的五年簽證。

但是很多情況下，有些新移民拿到PR後，由於種種原因不能長期在澳洲居住。那麼問題來了：

永居簽證會不會過期？
如果五年內大部分時間都在不在澳洲，累計在澳洲居住的時間不夠兩年怎麼辦？
還有些人離開澳洲超過五年，過了才想起來簽證已經過期了該怎麼辦？

難道好不容易拿到的澳洲永居身份就這麼沒了嗎？就沒有辦法再以澳洲永居身份回澳洲了嗎？莫著急，且聽我慢慢道來。

澳洲永居簽證是否會過期？

首先為大家解釋一下，什麼是澳洲“永居簽證”。很多朋友對澳洲“永居身份”有誤解，在很多人的概念中：移民 = 入籍 = 變成海外公民

其實“永居”和“入籍”並不是同一個概念。“永居”意為“永久居住權”，是指該類簽證持有人獲取了某國的”永久居住權“，但並不改變其國籍。

如該簽證持有人有意願入籍，並滿足一定的居住要求，即可通過申請獲取澳洲的公民身份。一旦入籍，根據《中華人民共和國國籍法》第九條的規定，“定居外國的中國公民，自願加入或取得外國國籍的，即自動喪失中國國籍”。除此之外，澳洲公民前往中國需要辦理中國簽證，持有有效簽證方可入境中國，回到中國後，如居住在自己家/親友家中（非酒店），則需要在24小時內去居住地所在的派出所登記。這對於常常需要回國的華人來說就會顯得非常不便。所以，這也是很多華人只選擇只保留永居身份（PR）而不加入國籍的原因。

前文有提到，澳洲的永居是一個五年的簽證，允許簽證持有人在獲簽後五年內自由出入澳大利亞。不僅如此，如果持有永居簽證在“must not arrive after date”這一天或之前在澳洲境內，只要之後不離境就可以永遠在澳大利亞居住下去。簡而言之，永居簽證是會到期的，其實只是您的澳洲居住和出入澳洲的權利（travel facility）。

那麼，在五年永居簽證到期之後，打算離開澳洲出境又該怎麼辦呢？

五年到期之後，如果想繼續自由進出澳洲，就必須申請155/157居民返程簽證，俗稱“PR續簽”或者“PR回頭簽”。

什麼是155/157居民返程簽證？

155/157類居民返程簽證 (RRV) 本質上是永居簽證，允許簽證持有人在澳洲永久居住。通常分為五年（155居民返程簽證）、一年（155居民返程簽證）和三個月（157居民返程簽證）三種。具體移民局會給予多久的批復，取決於申請人在澳洲的居住情況、與澳洲的聯系以及離開澳洲的時間長短和理由等因素。

155/157居民返程簽證申請條件：

  • 是澳洲永久居民
  • 在申請簽證前的五年內，在澳洲境內累計居住滿兩年（730天）或以上
  • 通過品格測試

如申請人同時符合以上三個要求，即可獲得五年的155居民返程簽證。155/157居民返程簽證允許申請人在境內申請，也可以在境外申請。

舉一個極端的例子：

申請人A在過去一天都沒有在澳洲居住，TA在簽證到期前最後一天登陸澳洲，並在澳洲連續居住滿兩年，之後他遞交了155簽證申請，也可獲得五年有效期的155居民返程簽證。

那如果沒有滿足這個條件怎麼辦？沒關系！

移民局也不是那麼不近人情，如果在持有PR期間在澳洲居住至少一天，而且可以滿足並證明您與澳大利亞有：

  • 商業聯系
  • 文化聯系
  • 雇佣聯系
  • 個人聯系

將有機會獲得為期一年的155/157居民返程簽證。

如果離開澳洲的時間比較久，比如超過了五年，但有令人信服的理由（compelling Reasons），可以解釋當初為何必須要離開澳洲，且能證明自己與澳大利亞在生意、文化、工作或個人關系上仍然有實質性的聯系（substantial ties of benefit to Australia），則仍然有機會獲得為期一年的155居民返程簽證。

如果在過去五年內，以澳洲公民或永久居民的身份在澳累計居住時間不滿兩年但至少有一天，有令人信服的理由可以解釋自己離開澳洲的原因，仍有機會申請到為期三個月的157居民返程簽證。

為了方便大家理解，我彙總了如下表格：

什麼是令人信服的理由？

“令人信服的理由”是指當初不得不離開澳大利亞的原因。換句話說，申請人必須向移民局證明，當時離開澳洲是因為一些重大事件，迫不得已而為之。至於什麼樣的理由才算“令人信服”的呢？

以下情況可以被移民局接受為“令人信服的理由”：

➤申請人海外家人身患重大疾病或死亡；

➤申請人在海外居住是為了和澳籍配偶團聚，兩人的關系必須是持續穩定的；

➤申請人由於自然災害，政治事件或其它類似的事件無法返回澳大利亞；

➤申請人或申請人陪同的家庭成員在海外接受復雜或長期的醫療治療，且無法旅行；

➤申請人在海外有司法程序要走，並且時間不受掌控；

➤申請人由於重要的個人原因，推遲了返回時間，例如等待孩子在海外完成學業（通常時間不得超過12個月）。

需要注意的是：簽證官在判斷申請人的理由是否“令人信服”時，也會綜合考慮申請人之前在澳洲的居住時間以及之後返回澳洲定居的意願。

什麼是實質性的聯系？

根據移民法Reg155.212 (3) and (3A)，申請人如果在過去五年中沒有在澳州以永久居民或公民的身份居住滿兩年，您需要證明您與澳大利亞仍有實質性的生意、文化、工作或個人關系上的聯系並對澳大利亞有益（substantial ties of benefit to Australia）。以下是這四個方面的要點：

  • 商業聯系

    指在海外從事與澳大利亞有聯系的商業活動。比如公司雇佣了澳洲公民，給澳洲政府交稅，給澳洲帶來新技術，提供就業，帶來大額投資等等。

  • 文化聯系

    如果在澳洲從事知識、藝術、體育或宗教方面的事業，並且達到專業級別，而且還是澳洲相關文化或體育團體/協會的成員，就能證明自己在文化上與澳大利亞的實質性聯系。

  • 雇佣聯系

    如果在澳洲有穩定的工作，通常就可以滿足要求。但如果只是兼職或者打零工，移民局就要看過去兩年是否是在澳居住。如果只是拿到雇佣信（job offer），但還沒有開始工作，也沒關系，只要工作與所學學歷、資質相關，並能提供證據證明自己很快就會開始工作（如澳洲的租房合約、房產證等），同樣可以體現與澳洲在工作上有實質性的聯系。

  • 個人聯系

    包括與擁有澳大利亞公民資格或是澳大利亞永久居民的家庭成員（父母、兄弟姐妹）、朋友、配偶、孩子等的聯系。

由於澳大利亞移民法的高度復雜性，在此我們只能大致介紹155/157居民返程簽證的要點。最後要叮囑幾句：

1. 對於已經居住滿兩年的申請人，盡管申請比較簡單，但需要注意的是，任何簽證申請都會在移民局留下記錄，千萬注意材料的一致性。

2. 對於沒有居住滿兩年的申請人，究竟能批多久？還需根據具體材料個案而論。許多您們不起眼的點很可能會對批復產生重大影響。因此，強烈建議尋求專業律師/移民代理的協助。

如需簽證協助，請即預約專業評估。

 

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