Category: AU Investment Column

最近澳大利亞昆州的房市可謂是異常的火熱，房價上漲以及較低的貸款利率使得人們競相入市。本人對此深有體會，每周初始都會接到十幾單甚至二十幾單的過戶請求，三個字概況——忙瘋了。

相比與傳統的購房合同來說，人們對land & house package的關注熱情上升了不少。

什麼是land & house package？

Land & house package即是買家從開發商直接購買土地，當土地成交之後，買家可以選擇自行尋找建築商承建自己心儀的房子，或者是買家直接和開發商簽署土地和建築兩份合同，除了土地以外，開發商也將承建買家的房子。

那麼如今市場上極受歡迎的land & house package有些什麼“過人之處”呢？即買這種land & house package的項目是不是享受更優惠的印花稅？和買現房的合同對比又有什麼區別呢？

我們可以從兩方面來對比：

1. 對比現房的印花稅

對比與買現房（無論是二手房或者是樓花），本身購買land & house package就會節省大量的印花稅。買地再蓋房僅僅按照土地合同中的合同價格來繳納印花稅，之後是不征收房屋部分價值的印花稅。但是買樓花或者是二手房則是按土地和房屋的總價來交印花稅，因為只有一本合同，合同價格包括了土地和建築。

2. 首次置業印花稅減免

如果是現房，符合一定條件的買家即可享受自住或者首次自住印花稅減免（home and first home concession）。然而同樣條件的買家如果購買土地的話則無法享受以上兩種優惠。

如果是購買土地的話僅有一種情況可以申請印花稅減免，即首次購買空地的印花稅減免（first home vacant land concession）。

申請首次購買空地的印花稅優惠需要滿足一些條件，主要有：

1. 這是您第一次申請首次購買空地的印花稅減免；
2. 在澳洲或者海外，您名下沒有任何的房產；
3. 在土地上承建您的首套房子，並在土地交割後的兩年內搬入；
4. 空地上僅能建造一個住宅；
5. 以您個人名義購買（不能是公司或信托）等。

如果符合上述條件：

當土地的價格是25萬澳元以下時，您可以申請印花稅的免除。

當土地價格在40萬澳元以下時，您可以申請印花稅的優惠。

當土地價格超過40萬澳元，無論您是否是首次購買空地，沒有任何的印花稅減免。

所以總的來看，land & house package對比與同價位的現房可以節省大量的印花稅。如果您是首次置業，滿足一定要求，還可以申請印花稅的減免，可謂是“折上折”。

如果您今年內有購置房產的計劃，並且符合申請條件，趕快來聯系我們吧。居外IQI聯同澳和律業會詳細研判您的情況，幫您完成澳洲首次置業的夢想！

參考網站：Queensland Government – First home vacant land concession

澳大利亞法律執業博士林匯銘
為您解析澳洲投資法與移民法
聯系郵箱：hi@auslawreview.com.au

撰文：澳大利亞法律執業博士林匯銘

一方父母出資給其子女買房用做結婚是很常見的。然而，當婚姻關系破裂時，如何確定其出資的性質並進行財產分割是家庭法訴訟中常見的問題。

問題一

當父母出資給其子女買房 ，房產登記在其子女名下，這究竟是贈與還是借款？對婚姻財產分割上會產生什麼實質影響？

實踐案例1：

丈夫H的父母P在2010年出資1百萬給小夫妻購買了一套房產，此房產登記在丈夫H的名下。

問題二

法院如何確定其父母在出資時的真實意圖？

實踐問題：補充的借款協議是否有效？

法院會綜合考慮很多因素（不限於以下因素）來決定是借款還是贈與：

實踐案例2：

男方H的父母P在2010年出資1百萬為小夫妻購置房產，並未要求其子女還款。2019年夫妻關系變差，同年，男方H和其父母P補簽了借款協議。2020年，夫妻關系破裂，進行離婚財產分割訴訟時出資父母P主張這是一筆債務。

法院更傾向於這是贈與， 因為：

1. 借款協議是在出資9年後訂立的；

2. 在2010年至2019年期間父母並沒有主張還款，其子女也沒有還款行為；

3. 2019年的借款協議是在夫妻關系破裂期間訂立的。

綜上：法院會認為如果不是當事人婚姻關系破裂，其出資父母P不會主張這是一筆債務。9年後補充的借款協議是一種法律手段，不足以證明其出資時的真正意圖，不能推翻贈與的法律推定，由此認定為贈與。這意味著在婚姻家庭法的財產分割上，夫妻雙方的淨財產價值不會因此減少。

問題三

對於惡意減少夫妻資產的行為，比如通過出售房屋來償還債務，另一方婚姻當事人該如何保護自己在該房屋上的利益？

實踐案例 3：

在婚姻關系中，男方H的父母P出資購買房屋 （房產證上所有權人為男方H），他們之間有借貸協議，並在房產上注冊了抵押（Registered Mortgage），男方H要通過出售房屋來償還其父母P的債務。女方W知道此事後可以通過何種途徑來保護自己在該房屋上的權益？

盡管女方W在此房屋的房產證上沒有寫名字，但仍然可以通過以下途徑來保護自己在此房屋上的權益。

途徑一：如果走到了婚姻財產分割訴訟，你可以在遞交的證詞（Affidavit）中闡述夫妻共同的財產包括其房屋，闡明男方H通過轉讓財產來減少夫妻共同財產的行為， 讓法院做最終裁決。

途徑二：向所有權登記處（Registrar of Titles）提出一個警告（Lodge a Caveat）。房產所有人H不能出售房屋，除非移除這個警告。這個警告的有效期是3個月，在有效期間，你必須要開始訴訟程序並且告知Registrar of Titles。

需要注意的是：房產所有權人H不想等待3個月，他有權利迫使你在14天內開始訴訟程序，也可以向Supreme Court 提出移除警告的申請。如果證明了你在此房屋上並沒有法律上的權益，那麼產權人H可能要求你賠償因為該警告所造成的經濟損失。

澳大利亞法律執業博士林匯銘 為您解析澳洲投資法與移民法。
關於本文的更多問題，歡迎聯系林律師獲得澳洲（昆士蘭州布裡斯班）領先華人律師團隊的法律建議。

新州現行印花稅的百年歷史

● 印花稅於1865年引入新南威爾士州，已經持續了150多年。當時，房價相對居民的收入比例較低，人們也並非經常變換其居所。當時的印花稅率大約為0.5%。

● 現在，本地人的基礎印花稅率平均高達4%；海外人士在新州購房，需要繳納4%本地印花稅+8%海外印花稅，共計12%。

● 購買期房是沒有任何印花稅減免的，在房地產繁榮的年份，新州政府可以收取約90億澳元的印花稅。

新州稅改背景

● 新南威爾士州將引領稅收改革，計劃將從購買房產征繳印花稅（Stamp Duty）過渡到年度房產稅（Property Tax），作為經濟復蘇計劃的一部分。有關取消或者替代印花稅的提議無疑是在政治上非常具有挑戰性的。

● 新州政府希望該改革在四年內向經濟注入110億澳元，在當前的低迷時期提供急需的經濟刺激，從而在長期的時間實現繁榮。

中國稅改的背景與內容

● 中國在全面推行營業稅改征增值稅後，地方政府的稅種進一步減少。目前采取的更多是權宜之計來平衡中央與地方的稅務收，即中央政府將增值稅的一部分分配給地方。但長遠來看，地方政府還是需要自己掌握主動權的稅種，房產稅成為理想選擇。

● 目的：房產稅征收可以達到三個目的，一是籌集財政收入（特別是地方政府的財政收入），二是調控房地產市場，三是調節社會財富分配。

● 目前現狀：已經逐步推動全國樓盤數據網的建立，全面推動個人不動產全國聯網。這條政策也被市場解讀為為房地產稅出台做鋪墊。你在哪裡買過房，名下有幾套房國家都將一目了然。

中澳稅改對於同一投資者，是否一樣的壓力？

● 中國稅改爭議：推進房地產稅的立法有兩個難點：一方面，隨著時間的推移，土地價值在升值，而房屋在貶值，稅基難以統一；另一方面，土地屬於國有，而房屋屬於私有，一個統一的稅如何對兩個不同的納稅主體征收，也是一個重大的挑戰。

● 中國稅改內容：所有的工商業住房和個人住房，按照評估值來征稅。

● 中國稅改給投資者帶來的影響：

➤ 而從居民個人資產配置來看，中國人將畢生心血幾乎都投到了房產上。而房產稅重點針對的是手裡囤積多套房產的炒房客。對於擁有合理數量住房的普通人來說，可能問題不大，甚至不會納入征稅範圍。

➤ 短期：房產稅能夠有效地引導購房預期，炒作現像會減少，相應地房價上漲的壓力也會減低。

➤ 長期：房產稅的長期影響不大，因為房價最終取決於貨幣發行量、房地產供應量與經濟周期。房地產作為避險工具，也會扮演越來越重要的投資工具。

● 澳洲？如下：

新州稅改內容

● 目前在新州購買一棟中型或以上的物業很容易就需繳納10萬澳元的印花稅。

● 該改革將賦予購房者選擇權，一次性支付高額印花稅，或者按年度支付小額一點的房產稅。簡單而言，這是要將一次性的印花稅支出分攤到以後的年度。這對購房者的現金流支出有利。

● 如果購房者選擇支付年度房產稅，那麼他們的獨立屋、公寓或商業物業將全部並永久被征收年度房產稅。

引入房產稅

新州稅改可能產生的房地產市場影響

1) 有利於炒房的投資客戶

2) 業主更重視不動產土地價值的重要性

3) 短期內導致交易量猛漲

4) 長期稅務更有利於政府稅務與市場交易：長期以來，用年度房產稅代替印花稅一直被認為是稅收政策改革無法實現的目標之一。印花稅不利於人們購買房產，從而導致人們在不適合他們的房屋中居住更長的時間。長期來看，政府因房產稅的稅務收入甚至多余印花稅？

5) 房產稅與印花稅的困惑與選擇：如果您已經為現有物業支付了印花稅，則無需繳納年度房產稅。這個不會有雙重征稅。

澳大利亞法律執業博士林彙銘
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今年澳洲政府出台了新的建房補助，積極拉動房市。有的人用最省錢的方式拿到了最多的政府補助，比如父母子女間的房產過戶。

在這利好政策裡，子女不僅僅能從父母手裡低價拿下房產，還能拿到多重補貼，比如聯邦政府和西澳的建房補貼、西澳首次置業補貼、印花稅補貼等等。

父母和子女之間的轉讓方式通常有“買賣、贈與、繼承”，讓我們就來分析一下哪個最劃算。

房屋買賣

在澳大利亞出生的移民子女，受西方教育的影響他們相對的更加獨立。從學校畢業後出來工作有了收入，便可以向銀行申請貸款買房買車。

很多父母會把其中一套房子/地塊過戶（出售）給子女，子女就可以自行建房然後拿政府的補助。

如果其子女需要向銀行申請貸款，銀行會要求申請人提交一份房屋買賣合同。父母可以請房屋中介寫銷售合同並付中介佣金；另外父母和子女可以找過戶中介擬定基本的房屋買賣合同。

然而無論合同的價值是多少，政府還是需要對此房產進行市場估值來確定買方（子女）需要按照多少房屋市值來支付印花稅。

有的家庭為了公平公正，父母和子女可以各自找不同的過戶律師辦理過戶手續。買賣雙方也可以同時委托一家過戶中介，當然這要事先得到雙方的同意。

房產贈與

有的家庭，會直接以贈與的形式把房產轉讓給子女，讓子女頓時間坐擁百萬資產，還有可能獲得政府的補助，說不羨慕是假的。

沒有金錢交易，帶來的好處就是過戶時間快，並且贈與不需要擬定買賣合同。但是需要提交一份父母和子女雙方簽好字的Transfer of Land文件給土地局作為轉讓依據。

雖然是贈與，政府還是會對房產進行市場估值，確定買方（子女）需要按照多少房屋市值來支付印花稅。

在此過程中，父母和子女一般會委托同一家過戶中介來辦理贈與過戶手續。如果父母在此套房產上還留有貸款，需要先取消貸款才能進行贈與轉讓或得到貸款銀行的同意。

房產繼承

父母一方如果去世留下了多處房產，並且其生前遺囑裡同意把名下的某一處房產轉給子女的，可以通過繼承的過戶方式進行房產過戶交易。

因為沒有金錢交易，所以不需要買賣合同，也不需要Transfer of Land文件。需要提交有效的遺囑認證、死亡證，並提交原件到土地局，以確認復印件和原件相符以及申請表格。

遞交的繼承文件符合土地局要求的，只需要支付$20印花稅（nominal duty）。最後受讓方委托一家過戶中介便可以完成過戶手續。

今天我們所談的繼承只是最簡單的一種情況，具體財產怎麼分配還要根據遺囑裡的內容進行分析，如有需要可以聯系我們律師進行咨詢。

如果子女還不是澳大利亞永久居民或者公民，無論是以上哪種情況，都需要支付外國人印花稅。

建議大家在做家庭間的房產交易過戶前先找會計師咨詢一下稅務方面的事宜，如有需要，我們的房產過戶師可以提供專業的建議。

澳大利亞法律執業博士林彙銘
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當下熱播劇《三十而已》引發了全民熱議，尤其在許幻山出軌後，那套市中心豪宅該如何分割成為焦點問題。若類似情況發生在澳洲，法庭會如何決定房產歸屬哪？根據澳洲的Family Law Act 1975 (Cth），法律婚姻和事實婚姻在財產分割問題上適用相同的法律原則。

首先，給大家糾正下坊間對澳洲婚姻法的誤解：

接下來為大家解決管轄的疑惑：我的情況是否可以在澳洲提起婚姻財產訴訟？

根據澳大利亞的Family Law Act，各州法庭在決定夫妻雙方共同財產的分割問題時， 統一適用如下四個步驟給出裁定（Court Order）：

考慮訴訟的高成本，如果你不想對薄公堂，如下的庭外選擇一樣具有約束力，且省時省錢：

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澳大利亞法律執業博士林彙銘
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