據房產網站Realestate報道，澳洲房產市場利潤相當豐厚，2018年第4季度，二手房房產業主整體獲利達到178億澳元。如此之高的交易盈利比仰仗於澳洲不斷上漲的房價，但同時相伴的便是對於購房合同法律風險的高頻咨詢。
本文林彙銘律師把在澳洲的房屋過戶講清楚。
0:00 到 02:23：歐文三味書屋新規矩
02:24 到 04:10：為什麼在澳洲買賣房產需要用到律師
04:10 到 05:30：介紹澳洲昆士蘭買賣制式合同
05:30 到 8:26：簽買賣合同之前以及簽署過程中要注意的事項
08:26 到 12:06：介紹合同的條款，融資條款
12:06 到 17:00：介紹房屋蟲害檢查條款，如果檢查結果不滿意，如何處理？
17:00 到 19:30：房屋交屋前的驗房注意事項，如果不滿意，買家賣家如何處理？
19:30 到 22:25：買家如何支付訂金，訂金的目的是什麼？
22:25 到 22:50：下期介紹
澳大利亞法律執業博士林匯銘
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您了解過建築市場嗎？家裡的房子還需要翻修嗎？想像過一夜暴富嗎？
25000澳幣，折合人民幣將近12.5萬元！心動嗎？
限時補助，機不可失，時不再來！還不快來了解一下這不可錯過的巨額福利！
Home Builder是澳洲政府為了使建築市場從冠狀病毒中恢復活力而提供的一個限時補助計劃，補貼金額可以達到25000澳幣！這一計劃對於建築行業而言無疑是一項高福利的政策。那麼關於該政策你又了解多少呢？
澳洲法律評論的主編Kikki將為我們帶來關於Home Builder的五大常見問題的詳細解說。（此次視頻是澳洲法律評論平台首次與微博指定澳大利亞資訊博主@澳洲李市民 合作作品）
五大問題：
澳大利亞法律執業博士林彙銘
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在接下來的幾分鐘裡，澳洲林匯銘律師會一一向您介紹中澳兩國關系、移民澳洲的主要方式、途徑以及要求。
澳大利亞法律執業博士林匯銘
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新冠狀病毒已經對澳洲經濟造嚴重損害，這也意味著很多租客也正在經歷因財務困難而交不起租的情況。
為此新南威爾士州政府在4月25日修改法例並采取一系列應急措施，來幫助房東和租客能良好協商共同面對並解決困難。
新的措施包括過度性6個月暫禁令，即房東不得在暫禁期間內向拖欠房租的受疫情影響的租客發“租約終止通知”（Termination Notice）或者向新州仲裁庭（NSW Civil ad Administrative Tribunal）申請“驅逐令”。
6個月從Residential Tenancies Amendment (COVID-19) Regulation 2020法規發布日，即2020年4月15日開始算。
在新措施的實行下，房東須先和受影響的租客本著善意精神（good faith）共同協商解決方案，包括減租。若協商後，還是無法達成解決方案並且房東有合理依據來終止租約，房東可在60天後發終止通知或向仲裁庭做出申請。
其他情況下，房東須在6個月後才能給受影響租客發終止通知或向仲裁庭作出申請。但是，如果房東可以向仲裁庭證明其正在遭受過度重負，那麼房東也是有可能直接向仲裁庭做出申請。
為了享有新禁令保護，一個家庭需要能夠證明他們收到新冠病毒的影響，即：
第一，1個或多為負責繳租的家庭成員由於新冠病毒丟失了工作（包括收入降低），或 1個或多為負責繳租的家庭成員因為感染新冠狀病毒，或者照顧感染病毒家庭成員而不得以停止或減少工作時間，
第二，上訴因素導致家庭每周收入（包括政府補貼）相較疫情發生以前降低至少25%。
如果租客本著善意精神（good faith）去和房東做協商，則受保護期為6個月。
若不然，房東可以在60天後發租約終止通知。換句話說，如果租客盡力通過例如收集信息，咨詢律師，將各種有利材料准備好，與房東談判，那就是6個月，不然就是60天。
對於房東，他們減免的租金也是可以通過土地稅的減免申請來減少其損失。
因為對於新州的物業，商業和民用住宅的房東皆可享受最高25%地稅折扣。而申請的前提條件也是是房東對相關的物業租客減租，並且受影響的租客須滿足“財務困難”（financial distress）居民租客收入降低25%。
若租客經濟未被新冠狀病毒影響或者租客因其他因素違約，則新措施不適用。我們用流程圖來協助房東能夠更好判斷他的租客是否收新禁令措施的保護。
澳大利亞法律執業博士林匯銘
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業主對政府最近宣布六個月不准驅逐租戶的政策感到困惑和不安，因為如果業主一直沒有租金收入也可能面臨財務困難。
雖然澳洲政府表示，他們正在就租金問題制定下一套補助方案，但如果房客不付房租，房東也不知道應該怎麼辦，因為目前為止也沒有明確的法律條款或者行業指南能拿來參照。
有澳洲專家分析，政府有可能要求領取了JobSeeker（失業補助）或者JobKeeper（就業保障補助）的租戶，必須要交房租。
Financial Review最近請澳洲相關行業的專業人士給所有業主們一些專業的建議，大家可以參考一下。
澳大利亞房地產投資者委員會主席Ben Kingsley表示，房東應在政府發布有關租金減免的更多政策細節之前，推遲減少或增加租金。
他說：“我們告訴投資者，政府將在未來幾天，幾周或者幾個月內會頒布租賃減免方案。如果房東降低租金，在政策出台的第一時間未付的房租可能影響到房東申請的補助金額，之後可能也會影響到業主的補助金額。”
Suburbanite物業顧問兼負責人Anna Porter表示，雖然房東現在只能等待政府的進一步政策，但可以趁著這個時候做好預算，這很重要！業主需要知道，如果在未來的六個月房租收入被減少或者完全沒有，你是否有足夠的資金能夠支付這六個月的費用（包括，貸款，成本費用等）。她說：“業主需要和會計師談談這些問題，看看這對您的稅收狀況有什麼影響。”
澳大利亞房地產購買者經紀人協會（REBAA）主席Cate Bakos說：投資者需要知道，暫停驅逐執行令不等於租戶就可以不付房租。如果房東降了租金或者給出驅逐執行令到期之後，就算租戶有經濟困難，他們也必須付清房租。
租戶應該證明自己的收入損失，找Centrelink尋求補助。
銀行雖然同意讓房東暫停最長六個月的貸款還款，但是RateCity研究主管Sally Tindall表示，房東需要了解暫停還款的長期影響，並思考如何最大程度地減少損失。
在這次疫情中，如果你不得不停止還貸，最好能做一個計劃，小心這段時間不斷累積的成本，盡快恢復貸款的還款，回歸到正常的節奏。
暫停還貸應該是投資者最後的選擇。
您其實可以和您的銀行談談，看看還有沒有其他選擇，包括在有限的時間內降低貸款利率或減少還款。
暫停六個月貸款還款會導致更大金額的還款，因為利息費用已計入貸款金額中。
CBA最近宣布，暫停貸款還款的這六個月期間是不會再收復利的。但是其他銀行還沒有宣布會這麼做。
Rethink Investing的商業地產銷售經紀人Scott O’Neill說，房東需要站在對方的立場進行討論。
“你可以說：’我們現在是同一根繩上的螞蚱。我有抵押貸款需要還，也需要錢生活下去。你們可以討論一下現在的問題所在，看看是否可以提供幫助。”
“你可以和雙方的會計師一起開個電話會議，這也表明您正在努力幫助他們度過難關，而不僅僅是不聞不問直接拒絕。”
他說：“有些企業並不會受到COVID-19的影響，但仍會要求折扣。如果您認為房客只是在利用這次疫情來講價，您應該禮貌地拒絕。”
“我個人擁有一家小型超市，超市租戶要求我免三個月的租金。我禮貌地拒絕了，因為這段時間其他超市生意都很好，他們的收入怎麼可能下降。然後我建議租客應該看看政府向小企業提供的補助，有哪些適合他可以去申請。這樣租客就不會再繼續追問降租的事情了。”
JobSeeker的補助（以前稱為Newstart）在接下來的六個月中將每兩周額外支付$550。（財富筆記將會詳細解釋JobSeeker補助，關注公眾號，第一時間獲得第一手財務信息！）
布裡斯班Hot Property Management的Zoran Solano表示，在立法頒布之前，住宅房東和物業管理人員必須繼續遵循關於不交租金的正常程序，通過提供通知來補救拖欠租金的違反租賃協議的行為。這將確保業主能夠獲得保險公司賠款。一旦業主同意優惠租金，保險公司將不會管了。
對於商業房東，他說，這主要取決於租戶的生意好壞了。
如果他們的收入下降了而且提供足夠的證明，比如因為政府禁令而關閉的健身房，只要你認為疫情過後他們的生意會穩定恢復，那麼可以某種形式的減免他們的租金。
他建議業主可以給予租客租金減免，來換取更長的租約期限。
讓一個因為禁令關門三個月的企業付租金，其實挺不合理。業主可以暫停支付租金三個月，並讓他們選擇簽署更長的租約-至少延長三到五年，租戶以後仍然需要支付延期租金。
這將增強您的長期收入保障，更重要的是，您的租戶將繼續經營。
布裡斯班Hot Property Management的Zoran Solano說除非政府有明確的政策，否則房東應該要求租客提供工資單或者解雇信來確認中止工作。
澳洲房地產買家協會REBAA的Bakos說，房東可以要求租戶提供證據，證明他們確實收到疫情的影響去Centrelink申請了失業補助。
Rethink Investing的商業地產銷售經紀人Scott O’Neill說，對於商業租戶，房東可以要求查看財務報表，證實收入確實有明顯減少。商業租賃是因行業而異，因此業主可以根據常識來確定企業是否確實因疫情而遭受損失。
Suburbanite物業顧問兼負責人Anna Porter建議房東應該向租戶詢問一些問題，這樣能更好的幫助他們決定是不是要減免租金。
有關六個月租客驅逐禁令將如何操作以及房東將如何獲得支持或賠償，政府尚未宣布任何細節。同時，政府鼓勵房東和物業經理與面臨收入或工作損失的租戶合作。
這意味著房東此時沒有義務提供任何租金減免或延期。布裡斯班Hot Property Management的Zoran Solano表示目前，並沒有阻止房東遵循標准的房租拖欠程序的政策。
澳洲房地產買家協會REBAA的Bakos說，要確保所有關於租賃違約的通知，例如租金拖欠，在法律的範圍內都應得到處理。
業主直接與房客接觸時會遇到麻煩，他始終建議應該交給經驗豐富的物業租賃管理經理。
此時更重要的是，房東需要確保在發出通知、提出要求、或者通知期限的問題，完全遵守法律條款。
政府正在考慮采取一系列稅收減免措施，包括土地稅（land tax）和負扣稅（negative gearing），但具體細節尚未公布。
財富筆記會計認為，這沒有太多優惠空間。土地稅，除了極大型的購物中心可能會涉及到，大部分的商鋪本來也不需要交。負扣稅，房主沒收到房租，這個財年注定要虧損，本來也不用交稅，負扣稅是否有優惠也沒有任何意義。
根據保單，房東保險（landlord insurance）可以承保租金損失或租金違約。但是您需要與您的保險公司核實。
Suburbanite物業顧問兼負責人Anna Porter說：“目前我們看到許多保險條款都規定只有在租戶被法庭驅逐或終止後，或者他們離開時沒有通知，並且在撤離後沒有警告的情況下拖欠付款，業主才可以索賠。”
“但是，現在的問題是，假設投保時默認的租金收入沒有變，如果因為疫情拖欠房租的租戶不能被驅逐，那麼這種情況不符合保險條款中的租金違約規定。
房東需要馬上和保險經紀人或者保險公司確認，這種情況保險是否能得到賠償。”
Suburbanite物業顧問兼負責人Anna Porter表示，住宅業主只能從押金中獲得四周的租金，不足以支付持續的租金欠款。
他說：“如果業主在租賃期間損壞了他們的租賃財產，他們通常會使用押金。房東購買保險是為了防止拖欠租金。”
對於商業地產，Rethink的O’Neill表示，房東有更大的安全性，因為租戶通常會根據租約支付三至六個月的租金作金額為押金。他通常要求租戶每年交等同於一個月租金金額的押金。這是為了賠償我任何潛在的租金損失或財產損失。
澳大利亞法律執業博士林匯銘
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根據澳大利亞財政部的宣布，澳大利亞外國投資審查委員會（FIRB）從2020年3月29日晚上10時30分開始，對於審批相關海外投資的最低限額將降至澳幣0元。換句話說，所有適用的有海外資金注入的投資項目，不論價值，均需要通過FIRB審批，獲批後方可進行。同時，FIRB審批時間的上限從30天延長至6個月，但表示不代表審批一定需時6個月。
澳大利亞財政部表示，新規則是臨時性質，適用於疫情期間。不過，由於疫情情況轉變迅速，現階段不能估計規則何時復舊，亦不知道即使疫情過後，政府會否有其他經濟措施影響FIRB的政策。
需要特別留意的是，政府新聞稿中並沒有限制新規定適用於某些行業，意味著新規適用所有行業、所有投資，那麼任何海外機構或個人購買、投資澳大利亞公司和生意都可能需要經過FIRB審批。
在購買澳大利亞住宅物業方面，在既有的限制下，海外人士購買任何住宅物業均需先行申請批准或申請豁免，在新規則下對於審批的範疇沒有改變，還是要預先申請。故此，新規則對買澳大利亞住宅的資質沒有實質影響，唯一的影響是審批時間會從30天內延長至6個月以內。
買家需要留意，買賣合同裡面有關FIRB申請的條款是否允許買家有足夠的時間獲得FIRB批准，例如是否給買家稍長於6個月的時間給FIRB審批並通知賣家。如果時間不足，買家會需要與賣家商討修改條款，應對FIRB新政策。如果已經簽署了購買合同，合同已經交換的案件中，買家已經申請FIRB批准但是尚未獲批的，需要仔細審查原先合同中的關於FIRB審批的條款，確保買家不會由此承擔違約責任。
在原有FIRB法律框架下，在很多領域和行業只有高於某一額度的海外投資才需要向FIRB申請，並且這個限額額度隨不同性質、不同領域、不同行業的投資而有所不同。新規則將面對澳大利亞所有行業、領域、性質的海外投資額度調為0，代表高於0元的投資都需要審批，所以效果就是所有海外投資都需要審批，即使該投資額為0（比如贈與、換股等交易類型）。
普亞認為，FIRB新規則下的限制，是要保護澳大利亞企業在疫情導致經濟下行的情況下不被海外資本惡意收購，以至影響國家利益。
例如，因為疫情而導致澳大利亞股市大幅下滑，導致公司市值蒸發，政府擔心外資有可能會在這個時候海外資本收購澳大利亞公司或資產，澳大利亞資產被賤賣，新政策想要避免的是這種情況。
新政策沒有分開處理普通和敏感行業，也是反映了疫情下所有行業都受影響，同時所有行業都可能在特殊時期對社會有戰略功能，屬於澳大利亞國家利益的事實。
購買土地/物業
在FIRB新政策下，如果購買非住宅用地方面，原本規則下的農業用地、商業用地和礦產用地的審批最低限額都降至澳幣零元，即現在購買所有種類的澳大利亞土地和物業，都需要向FIRB申請。
例如，原規則下，已開發商用地的審批最低限額是澳幣$275,000,000或$1,192,000,000（視乎地區和自由貿易區背景，若干細節從略），現在限額變為零，代表許多相對小額的商用物業交易都將需要審批。
同理，原規則下，農業用地的審批最低限額由澳幣$15,000,000到$1,192,000,000（視乎地區和自由貿易區背景，若干細節從略），現在都變為零。
如果您個人是海外人士或者您的公司被視為海外身份，要購買商鋪或者辦公樓的話，不論購買價格為何都會需要向FIRB申請；原本幾百萬的辦公室商用物業在額度之下不需審批，現在都需要審批。
值得留意的是，在原規則下，不論價格，本來任何海外政府背景的買家購買任何土地都需要審批，而任何海外人士購買所有空置商用地都需要審批，這兩點在新規則下沒有改變。
住宅購買上文有專門闡述，在此不再贅述。
購買公司股份/生意/單位信托
在購買公司和生意方面，需要了解重大行為（Significant action）和需申報行為（Notifiable action）這兩個概念。即使審批限額降至0，投資行為也需要是符合一定程度才會受FIRB審批影響。首先，重大行為不需申報，需申報行為才有必要申報。但是，如果財務大臣認為某項重大行為對國家利益有影響，可以要求還原該項重大行為，或命令放棄該項行為購置的資產。
所有購買公司權益/股份和資產的而導致公司控制權改變的行為，都是重大行為（農業業務不需控制權改變）。而所有購買公司權益/股份和資產，以至擁有公司20%或以上，就是需申報行為，需要FIRB批准，不論價值。例如海外人士購買澳大利亞公司達到20%的股份，不論價格多少，即使是一元的價格，都需要FIRB批准。如果是農業公司的話，則在舊規則下已經是所有投資均需FIRB批准。
海外投資移民客戶
由於投資移民簽證188A類、132類等都需要海外身份的申請者在澳大利亞投資以滿足簽證條件或者以便申請永居簽證比如888類簽證，FIRB的新規則會令他們的投資計劃或需要跨過審批的門檻。
之前此類簽證持有者獲簽後可以考慮自己建立新公司，或者購買現有公司，或者投資入股成為現有公司的股東。但是在新政策下，第二、三種情況鑒於移民法律要求和需申報行為的特點，目前很大可能需要獲取FIRB審批許可。
澳大利亞政府機構之間如何就新政策聯動，現在尚未可知。客戶需要特別留意審批時間對於他們符合簽證投資時間要求的影響。
以簽證188A為例，簽證要求在投資項目中申請者要提升澳大利亞經濟的競爭力，投入新科技，出口澳大利亞產品等等，在原則上都是促進澳大利亞利益的投資行為，在疫情影響經濟下，這種投資似乎顯得更為重要。在這個角度來看，雖然新規則可能令投資行為需要審批，但是如果該投資會促進澳大利亞的利益，這種投資在原則上應該會獲批，但是獲批時間會很長。同時增加了申請FIRB的各種成本。
海外企業投資並購
並購意味著公司的股權和控制權都會大幅改變，而海外企業會掌握澳大利亞企業的控股權。在這種情況下的投資並購都會需要FIRB批准。此情形需要考慮上訴需申報行為的定義。
海外房產投資
海外投資者需要與開發商溝通，確保購房合同的條款因應新規調整，放寬時間限制，以令買家不會因需要更多時間獲得FIRB許可而蒙受損失甚至被取消合同。
問：如果在新規則生效時間前已經簽訂商業合同，但股份/資產尚未過戶，在新政策下會否有需要申請FIRB許可？
答：新規則不影響生效之前已經簽訂的合同和投資計劃。
問：現有進行中的FIRB申請，審批時間會否受新政策影響？
答：FIRB表示會將現有FIRB申請的審批時間也延至6個月內，但不代表一定需要6個月才能審批完成。
問：海外人士或機構能否在澳大利亞成立新公司？
答：新規定沒有影響既有開立新公司的規定，海外人士或機構仍然能在澳大利亞成立新公司開展業務。
如果沒有就需申報行為申報或違反其他FIRB規定，可以處以監禁及/或罰款，承擔刑事和民事責任。
我們預期新政策涵蓋的投資行為會導致大量海外機構和人士的投資計劃受到影響，而影響會逐步浮現。政府應對疫情和經濟危機的政策預期會不斷更新，政策執行的細節也會越見完整。普亞律師事務所會密切留意相關政府宣布，尋求更詳細的政策細節，並向大家分析有關影響。
澳大利亞Prudentia Legal合伙人王斐律師專欄全集
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此文側重於分析海外投資者在申請海外貸款時應當留意的法律暗礁。希望通過此文的分享與注意點的提醒，能讓更多人在對澳洲投資前景充滿信心的同時，也帶著一份放心。
2016年5月起，澳洲本土銀行紛紛收緊海外收入貸款後，各類借貸公司、基金公司或開發商旗下的金融公司猶如雨後春筍，遍地開花。參差不齊的貸款機構與迫在眉睫的樓花交付壓力讓投資者有時忽視了風險所在，從而冒然選擇了“雜亂高利”的海外收入貸款項目。
總體而言，彙豐銀行是海外投資者目前最好的選擇，無論是“費用”、“利息”、“申請流程”方面給予海外客戶非常好的申請條件。其中，不少海外投資者也會通過選擇貸款經紀人來獲得更多更便捷的貸款服務支持與優惠，因此識別和選擇有資質的貸款經紀人便是重中之重：
分享本人真實辦理過的一個案例，銀行的“臨陣”通知與處理方式著實讓客戶損失慘重。
2016年，持有永久居留權的鄭先生有著部分海外收入與部分本地收入，在申請貸款時雖有被要求補交證明材料，但也算一路綠燈。最終得到了預先批准(Pre-approval)且順利簽署了《貸款合同》。然而，就在交付的前一日，澳洲四大銀行之一的XX銀行以公寓面積太小為由在交割前的24小時決定撤銷貸款，這讓想要在黃金海岸首次置業的鄭先生損失了近5萬澳元的首付。
鄭先生事後不停向賣家解釋“銀行甚至沒有留時間給我再去申請貸款，我的條件在這之前從來沒有被拒絕過啊！”無疑，賣家無法替鄭先生買單，最終沒收首付，終止了合同。
該銀行最後解釋道，他們一般不批准對50平米以下物業的貸款申請。他們拒絕評論審查貸款的銀行經理是否有得到任何名義的佣金。
2016年，持有永久居留權的鄭先生有著部分海外收入與部分本地收入，在申請貸款時雖有被要求補交證明材料，但也算一路綠燈。最終得到了預先批准(Pre-approval)且順利簽署了《貸款合同》。然而，就在交付的前一日，澳洲四大銀行之一的XX銀行以公寓面積太小為由在交割前的24小時決定撤銷貸款，這讓想要在黃金海岸首次置業的鄭先生損失了近5萬澳元的首付。
鄭先生事後不停向賣家解釋“銀行甚至沒有留時間給我再去申請貸款，我的條件在這之前從來沒有被拒絕過啊！”無疑，賣家無法替鄭先生買單，最終沒收首付，終止了合同。
該銀行最後解釋道，他們一般不批准對50平米以下物業的貸款申請。他們拒絕評論審查貸款的銀行經理是否有得到任何名義的佣金。
該案例很好地說明了銀行對海外收入貸款政策收緊的同時，也在《貸款合同》中扮演著強勢主動的一方，並且保留著在物業交付前可撤銷貸款的權利。
另外請注意，以下情況也是導致海外收入貸款可能被撤銷的原因：
預先批准(Pre-approval)不同於預獲資格(Pre-qualified)，更不同於《貸款合同》的簽署。
一種普遍的解讀是，預獲資格(Pre-qualified)指貸款機構根據某些信息來推測可以給您提供多少貸款。如果您獲得了預先批准(Pre-approval)，說明貸款機構已對您提交的信息進行了核實，在一定條件下，給予您確定的活期利率。然而，也有很多貸款機構將二者偏差地理解為同種含義。
因此與貸款機構談判時，事先一定問明其對預獲資格(Pre-qualified)與預先批准(Pre-approval)兩個關鍵詞的定義以及額外的貸款申請要求。
此外，無論您是獲得預獲資格(Pre-qualified)還是預先批准(Pre-approval)，兩者都不等同於《貸款合同》的簽署與生效。需要注意的是，《貸款合同》往往要求太平紳士或律師作為見證人以保障合同簽署及交換的真實性。
在彙豐銀行官方發布的《彙豐銀行外幣住房貸款風險說明》中，提及到以下風險：
若收入貨幣相對貸款貨幣升值，則以收入貨幣計算的貸款金額和每月還款額相應減少，貸款申請人的負債收入比降低。若收入貨幣相對貸款貨幣貶值，則以收入貨幣計算的貸款金額和每月還款額相應增多，貸款申請人的負債收入比升高。
極端情況下，借款人的收入可能無法支持其每月還款。雖然彙豐銀行實行“澳元貸，澳元還”的政策，但若貸款申請人主要收入來源於人民幣，而在澳洲的物業為非投資物業且無穩定收入來源時，彙率波動將無疑成為很大的貸款影響因素之一。
舉個例子：（引用《說明》官方情景分析）
若您的收入為人民幣，但申請的是澳元貸款，則您將在貸款期間內承擔人民幣（收入貨幣）對澳元（貸款貨幣）的彙率波動風險。
假設您申請等值人民幣600萬的澳元貸款，放款當時人民幣對澳元的彙率為6，即您的貸款金額為100萬澳元。按30年貸款期限、4%年利率、每月定額還款方式計算，您每月應還款額為4774.15澳元，按當時彙率計算即為人民幣28,644.90元。彙率波動的可能情形為：
a) 假設一年後，人民幣相對澳元升值5%至1澳元=5.7元人民幣，您每月應還款額仍為4774.15澳元，但相應人民幣金額減少至27,212.66元。從人民幣角度看，您的每月還款額減少5%；
b) 再假設一年後，人民幣相對澳元貶值5%至1澳元=6.3元人民幣，您每月應還款額仍為4774.15澳元，但相應人民幣金額增加至30,077.15元。從人民幣角度看，您的每月還款額增加5%。
通過經修改的或造假的海外收入證明來申請貸款，無疑是一種貸款詐騙行為，並且一度被認為是2016年澳洲各大銀行紛紛收緊海外收入貸款的主要原因之一。
在澳洲房產投資最井噴的過去3年，利用經修改的或造假的海外收入證明申請貸款成為不少黑心貸款經紀人斂財的主要手段。
然而，因為所有貸款文件均需申請人簽名，被追查時，黑心的貸款經紀可能早就逃之夭夭，而貸款申請人卻有可能面臨文書造假的行政或刑事處罰。
倘若貸款申請人有著惡意不還錢的主觀意願，根據《澳洲聯邦刑法典》第134節規定“行為人以永久剝奪他人財產的蓄意，通過某一欺詐行為，不誠實地獲取了他人的所有財產”，那麼其很有可能被判處貸款詐騙罪，面臨最高10年監禁的刑法。
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在澳大利亞，House & Land Package（購地建房）是一種非常普遍的投資或置業方式，也是眾多房產公司主推的一項銷售模式。澳大利亞是聯邦制國家，各州擁有獨立的立法權，關於土地產權的法律規定也不盡相同。因此，雖然澳大利亞全國實行的是托倫斯土地登記制度（Torrens Title System），但各州在土地產權登記的程序和內容上也不盡相同。因筆者長期在昆士蘭州從事法律學習和工作，所以本專欄多引用昆士蘭州的法律條文與案例。
問：1999年，Ann對自己的土地進行了有效登記，作為合法所有人。2002年，買方Bob與賣方Ann在第三方的見證下簽訂了土地買賣合同，自此Bob開始長期占有此土地，但遲遲未進行土地變更登記。土地買賣10年後的2012年， Ann發現Bob始終沒有進行土地所有人的變更，所以又將土地再次變賣給Cindy，而Cindy立即進行了土地登記。那麼，土地所有人是擁有合法契約並占有土地達10年的Bob還是已經進行土地所有變更登記的Cindy呢？
答：土地登記為首要法律依據！澳大利亞的地產經紀人和法學生在培訓學習中肯定多多少少聽聞過托倫斯土地登記制度（不是特侖蘇！），它是澳大利亞現行的土地登記制度。
那麼托倫斯是誰呢？他是南澳大利亞首任土地登記官，他在1858年首創了這一土地登記制度。現在，這一制度被被國際公認為是最有效率的登記制度，目前已為澳大利亞、新西蘭、加拿大、馬來西亞、新加坡、泰國等50 多個同家所采用。托倫斯登記制度的核心在於“登記生效主義”，即在完備的法律制度下，士地權利的取得取決於登記，而不是取決於簽訂契約，目的在於提供安全、正確的權利記錄。
政府並不強制當事人申請登記，而是由當事人自己決定。但是對於已經登記的房地產權利，則今後的轉移和變更未經登記不發生效力。應用成熟的托倫斯登記制度配合其它相關完善的土地法律法規，澳大利亞也由此被認為擁有著世界上“最安全”的房地產市場。
因此在以上案例中，基於托倫斯土地登記制度的原理，Cindy應為該土地的合法所有人，而Bob可依法起訴Ann要求合理賠償。
問：Cindy從Ann購買的上述土地是何種類型呢？有什麼特別規定呢？
答：土地登記所有權形式主要有兩種，即自由保有土地（私有土地）和州政府所有土地。前者可以通過市場購買、禮物贈送、遺產繼承而產生移轉。而後者主要分為未分配土地、州有租賃土地、保留地、國家公園和州政府森林土地。因此，Cindy從於賣方市場Ann處購買的上述土地應為自由保有土地。具體特別規定如下：
2.1 自由保有土地
自由保有土地（私有土地）（Freehold Land）指私人或公司擁有土地的所有權，並以私人或公司的名義登記造冊，為澳大利亞（昆士蘭州）所有土地權利類型中最高級的形式。
稱為“自由保有”是因為所有人有權自由、完全不受限制地占有處分其地產，如出租、抵押、轉讓等。雖然理論上私有土地的所有權可以“上至天空、下至地心”，但權利不是絕對的，權利的行使還會受到法律或其他特殊情況的限制。
如州政府保留土地上自然資源（礦產、石油和礦物質）的權利；地方政府可以限制土地的用途；歷史最高水位線以下的土地不能私有；曾經被水淹沒的土地不能用於建築等等。
2.2 州政府所有土地
目前，只有極少量的州有土地至今沒有授權給任何人，稱為“未分配的州有土地”（Unallocated State Land），一般為空置地。
政府為了增加州政府收入，鼓勵定居者開發土地，將相當數量的州有土地出租給定居者，形成了現在的“州有租賃士地”（State Leasehold Land）。州有租賃土地使用者和州政府簽定租賃合同，按合同的約定使用土地並每年交付租金。
州有租賃土地使用分有限期限和永久使用兩種，有限期限為1-100年。州有租賃土地的租金按土地使用用途的不同，租金標准不同。例如，用於放牧用途的州有租賃土地的租金最低，平均為0.04 澳元/公頃·年；用於旅游用途的州有租賃土地的租金最高，平均是士地價值的5%。
另外，政府為了滿足公共目的需要，保留了部分土地，稱為“保留地”（Reverses），如市政設施、公園、體育場、廣場和墓地等。
雖然法律沒有規定保留地不能轉為自由保有土地，但某種意義上保留地歸全體市民所有，政府如果把保留地變為自由保有土地會遭到市民游行示威的強烈抗議和反對，因此，極少有保留地變為自由保有土地的例子。
森林及歷史遺址等用地，歸州政府所有，統稱國家公園和州政府森林土地地
(National Parks and State Forests Land)。
問：Cindy從Ann購買了上述土地之後，應該去哪裡進行土地登記？怎麼進行土地登記呢？
答：在澳大利亞的聯邦政府、州政府和地方政府中，土地登記的權力在州政府，土地規劃的權力在地方政府。土地登記機關設在州政府，聯邦政府和地方政府不設立土地登記機關，並且聯邦政府和地方政府沒有土地產權管理機構。但聯邦政府和地方政府可以和其他法人一樣可以擁有土地權利。
以昆士蘭州為例，昆士蘭州的土地登記機關設在州自然資源與礦產部
（The Department of Natural Resources and Mines）下屬的土地信息和產權局以州為一個登記區，在全州設有33個辦事機構，主要對外提供土地登記資料查詢、登記文件受理和登記注冊3項服務。
托倫斯土地登記的十大步驟
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英國當地時間1月7日，亨利護照指數（Henley Passport Index）發布了2020年最新排名。
亨利護照指數（Henley Passport Index）是根據各國公民旅行自由度而對各個國家設立的全球排名。該指數由亨利合伙公司於2006年設立，最初的名稱叫亨利合伙公司簽證限制指數，後於2018年1月改為現名。該指數對全球199種護照進行排名，依據是護照持有人可以免簽證訪問的國家的數量。某種護照可以免簽訪問的國家的數量，構成了該護照的免簽分值（護照每獲得一國免簽/落地簽待遇可獲得1分）。
亨利護照指數到現在已經有14年的歷史了。自2006年以來，亨利合伙公司與國際航空運輸協會(IATA)合作，並依據官方數據，分析全球各個國家和地區的簽證法規。這個排行數據是根據全世界各國公民能夠免簽通行的國家和地區的數量進行整體排名，基於國際航空運輸管理局提供的護照和旅游目的地等信息，再通過Henley & Partners顧問公司進一步分析得出。
在移民界，亨利護照指數是一個非常重要的指標。它每年修訂一次，是目前世界上最具權威的護照指數排名之一，被眾多公司和個人用來作為參考資料。
2020最新的排名中，日本護照以可免簽進入191個國家和地區，獲得191分排名第一。緊隨其後的是新加坡和德國，得分分別是190和189。
該排名從第1名到第10名僅差10分，澳大利亞的2020亨利護照指數排名世界第九，可免簽/落地簽到183個國家或地區。長期以來，澳大利亞護照在國際上被視為“高質量的旅行和身份證件”。
悉尼科技大學旅游專業的高級講師David Beirman博士說：“一般來說，准入與否與兩個特定國家間的關系好與否密切相關。可以這麼說，澳大利亞被視為’全球好人’，這意味著我們在世界上幾乎每個國家都受到歡迎。”
而中國大陸的排名就相對落後了，榜單位居72位，得分71分。
一般來說，一個國家越不發達，自由度越低，發生武裝衝突的風險越大，獲得的免簽證待遇地方就越少。例如阿富汗、伊拉克和敘利亞護照，都列在榜單最末位置。
根據“亨利及合伙人”發布的《2020亨利護照指數和全球流動報告》中指出：
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