房市政策 – juwai

(简体中文) 房产好景依在疫境买房去

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(简体中文) 泰国90年产权房能吸引外国买家青睐吗？数据告诉你

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(简体中文) 疫情解封，利好连发！伦敦房产仍最受宠（结尾有彩蛋）

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重磅！泰國終於要向外國人開放別墅產權了

眾所周知，泰國政府規定非泰籍人士只能購買公寓，不能購買土地和別墅。因此，不少想在泰國購買別墅的外國人，只能忘房興嘆。

然而，新一輪的疫情來襲，泰國作為旅游大國受到的打擊是首當其衝的。據泰國銀行的數據，可能直至2022年第三季度，國內GDP才會恢復到疫情前的水平，經濟復蘇任重而道遠。為此，泰國政府再次把目光投向另一支柱產業“房地產”，除了早前提及泰國今年繼續減免房產稅90%，過戶費降至0.01%，日前亦准備多個提案提交討論，重要內容包括以下方面：

一、外國人允許購買別墅

首先，根據泰國土地和購房政策，外籍投資者如欲購買泰國別墅，需要通過獲得泰國國籍（例：配偶是泰國人）或者在泰國注冊公司，以公司的名義投資4000萬泰銖購買不超過1萊（1600平方米）的住宅用地，流程復雜，而且需要相關政府部門的批准。

這次將提議修訂《土地法案》，方便外籍人士有條件購置帶土地所有權的物業：

金額在1000-1500萬泰銖（約合208萬-311萬元人民幣）及以上的別墅；
限制一棟別墅；
只用於居住；
只限在開發商的項目中購買；
比例不超過項目銷售面積的49%。

如此可使外國人更容易購買別墅，有助於刺激別墅項目的購買力，無論是赴泰養老度假還是投資的欲望都會上升。

泰國華欣頂級高爾夫球度假村內的華麗別墅，建築面積達650平方米，房型為6臥6衛4車庫。點擊了解詳情

二、外國人購買公寓比例上調

根據2008年修訂後的”建築物條例”第4號，外國人可以購買並持有泰國的套房或公寓所有權，最高可達該項目的銷售面積的49%，51%是泰國人擁有的權利。

但此次法律修正案將進一步擴大外國持有所有權的比例，可能達到70-80%（具體數字目前還在討論中）。但超出49%及其以上部分產權的外國所有者不具有投票表決權，以保障泰國本地人權利。

此舉放寬了外國人購買公寓的比例，將會增強外國人投資置業的信心。

相關資訊：泰國房產均價回落到100萬以下一套，抄底撿漏趁現在！

三、延長租賃房產合同期限

根據法律，外國人有可能獲得土地、房屋和其他類型房產的租賃權，但房屋租賃期限不得超過30年，可續簽兩次。盡管租期可以延長，但是期限延長往往手續繁瑣，且還得看土地擁有者的態度。

為此，泰國政府為鞏固外國投資人士的信心。根據《刑法》和《商業法》，修訂了原來的房地產租賃條例，將外籍人士簽訂租賃合同延長至50年+40年。也就是說，將租賃產權30年+30年+30年改為50年+40年。

四、優化赴泰工作、養老、投資等政策

除了對房產相關法規進行修正之外，為方便外國人來泰國居住或做生意，也將修訂相關公共部門服務方案。例如修改工作簽和養老簽的每年續簽、90天報到、24小時報到，外籍人士在泰國購買醫療保險、辦理簽證申請等，都將更方便外國人居留。

由此可見，泰國計劃把自身打造為一個可投資、可居住的國家，希望成為世界各國退休老人的第二家園。泰國政府針對外國人赴泰工作、度假、養老或在泰投資者（開設公司）提供相關的政策支持，實現“不僅歡迎你來，還歡迎你留”的人才、資金引入策略。

泰國作為權威排名網站U.S. News & World Report評選出的全球第二最佳投資國，現通過放松相關的房地產政策和制定更加便利的投資政策，進一步吸引和激勵外國人來置業安居，加速泰國經濟恢復的進程。

有關消息稱，以上對於外籍人員的土地所有權法的法規修正暫時開放約3~5年，大家務必好好把握。如果上述提議能通過並實施，外國人可以直接購買泰國別墅，並且在泰置業投資或生活工作有更好的利好條件，那麼別墅勢將成為泰國房地產市場的新增長點。

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德國房東好消息：柏林房租不再設限租金增長值得期待！

德國首都柏林房租近十年來成長飛快，地方政府為保障租客負擔能力，去年2月推出新法限制房租上限，凍結房東漲租金的能力。德國聯邦憲法法院周四（4月15日）裁定，柏林邦政府的租金上限管理法違憲，因此無效；柏林的包租公婆們信心大振，揚言將向房客索討“凍漲”期間損失的租金。

德國大城市近年面臨房租高漲問題，從2012年至2019年，人口364萬的第一大城柏林，房租在短短七年內漲了42%；人口147萬的慕尼黑漲幅也高達36%。

為減輕市民租房負擔，左翼市政府去年2月通過《柏林住屋租金上限管理法》，將柏林九成公寓（約150萬間）租金限制在2019年6月的租金水准，新簽訂的租約租金都不可超過這個標准，已高於此標准的租金必須在去年11月前降價；並規定除非是對房屋進行必要的修繕，柏林房東在5年內將不得任意提高房租。租若房東未遵守規定，最高可被重罰50萬歐元。

相關報導：

現該案有了新進展。《路透》報導，德國憲法法院周四（4月15日）裁定，柏林這項法律違反德國基本法（即德國憲法）。據基本法，房租問題的立法權在於聯邦政府；2015年德國聯邦政府推出的規定已經允許房東可以將租金提高，上限是比當地租金行情再高10%。因此，柏林邦政府無權凍漲租金。

這項裁定對柏林包租公婆們是一大好消息，不但可立刻提高房租，還有機會向房客追討過去一年來沒漲的租金差額。但這可能使柏林出現大量的房租糾紛，德國左翼黨表示將游說政府設立緊急基金，幫助柏林租屋族面對房東討錢。

經濟學家預料，取消租金上限將有助刺激投資和創造新房供應，同時全國許多城市的租金增長可能會再次回升，因為許多模仿柏林租金上限的舉措將失去動力。

柏林頂級地段翻新公寓，多種房型，不受入住率限制。1臥1衛帶陽台，約¥164 萬。

參考來源：蘋果新聞網、自由財經、巴士的報

居外研究發現，柏林的年租金收益率為德國最高，達到4.9%。另外，中國買家也看重柏林房產的長期增值前景和其作為海外資產配置的屬性。

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房價創14年來新高新西蘭下猛藥保房市健康

去年下半年以來，新西蘭各地房地產市場量價齊漲，行情持續火爆，讓原本看空新西蘭房地產市場的分析師們大跌眼鏡。最新數據顯示，在截至2月份的一年中，新西蘭房價飆升了21.5%，房價和房屋銷售量都同時創下14年來新高！

新西蘭最大城市奧克蘭市郊的一套三居室房子，在日前的一場拍賣中，經過十幾輪競價，最終以77.6萬新西蘭元成交，相當於人民幣360萬元。而在疫情暴發前，這套房子的市場售價僅在65萬新西蘭元左右。

怎料當地的房產中介竟然還大呼：“買家很幸運！奧克蘭的平均房價已經超過100萬新西蘭元（約合456萬元人民幣），要買到價格低於80萬新西蘭元的房子，是很難得的。”

相關資訊：2021全球超過1/4的超級富豪要購房！這裡房市最吸金

據了解，推動新西蘭房市量價齊升的主要原因，是大批僑居海外的新西蘭人返回國內，造成住房需求急劇上漲，加劇了供需矛盾。據統計，目前新西蘭全國住宅供應的缺口大約在5萬套。

業內人士指出，造成新西蘭房地產市場過熱的另一個重要原因是政府的寬松貨幣政策。為刺激經濟增長，2020年3月，新西蘭央行將基准利率調低到創紀錄的0.25%，一些商業銀行隨後推出的商業房貸利率首次降到了2%以下，買房人的購房成本進一步降低。

新西蘭如何出手抑制樓市熱度？

在有著500萬人口的新西蘭，投資者目前是最大的購房群體。2020年第四季銷售的房產中，有40%賣給了炒房客（已經擁有多套房的買家），這一比例創下歷史新高。去年的購房者中，有1.5萬人已經擁有了五處或更多房產。

為了抑制房地產過度火熱，新西蘭政府已經宣布出台一系列措施，包括：

1. 從3月1日起，重新引入貸款房價比限制，要求首次購房者首付比例達到20%，對房地產投資者則要求首付達到30%。

2. 將賣出房產的資本利得稅征稅周期，即投資者為免稅所需持有房產的時間，從5年延長至10年。新房則不受影響，以刺激供給。

3. 逐步取消炒房客利用按揭利息抵稅的能力，相關新政適用於3月27日後購入房產的業主。

4. 鼓勵開發商拿地（增加住房供應）的融資，撥出38億新西蘭元的支持資金，也承諾為首次購屋者提供更多支持。

5. 新西蘭央行目前正在審視對某些放款形式擬議的抑制措施。

6. 政府還指示新西蘭聯儲在制定政策時要將房價考慮在內。

來源：央視、路透新聞

新西蘭在對抗新冠肺炎方面取得成功，其經濟復蘇也較很多國家要快。

現在政府積極采取措施抑制猖獗的投機活動，維持住房的負擔能力，防止危險的泡沫形成，反而為追求穩定回報的海外買家注入了一劑“強心針”呢！

趕快留下信息，趁著紐元持續貶值，探索新西蘭精選項目。

延長印花稅假期 + 重推5%首付購房！英國財政預算案10大重點看過來

2021年3月3日，英國財政大臣蘇納克正式發布2021年政府預算案，涉及稅收、房產、就業、商業等多項領域。

主要措施包括延長“保就業計劃”和住宅物業的“印花稅假期”至9月底。稅務方面，蘇納克宣布調升企業稅，由19%加至25%，2023年生效，個人入息免稅額保持於12,750英鎊不變至2026年，旅游及休閑行業增值稅只須5%的計劃亦延至9月底。

1. 印花稅假期延期6個月

第一項政策，便是大家期待已久的印花稅假期延期。

蘇納克今天宣布，原本截至3月31日結束的印花稅假期將延長6個月，繼續適用於英格蘭和北愛爾蘭的所有買家，具體細則如下：

6月30日之前購買英國房產的所有買家（交房時間要在這段時期內），其購房印花稅起征點仍維持在50萬英鎊。

這意味著首套房買家買房時其50萬英鎊以下部分印花稅為零，非首套買家也能省下最多1.5萬英鎊。
7月1日至9月30日之間，印花稅起征點將降至25萬英鎊。在這種情況下，買家最多也可節省2500英鎊。
自10月1日起，起征點就完全恢復至12.5萬英鎊的初始水平了。

2. 重推5%首付購房計劃

同一天，蘇納克還正式發布了全新的“政府擔保貸款”（Mortgage Guarantee）政策。

該計劃可以為首套房買家和自住房買家提供政府擔保，從而在2021年4月1日到2022年12月31日期間，以低至5%的首付買房。

換句話說，首次購房者或自住房買家接下來將最多可以貸到95%的貸款。 特別需要注意的是，購房價格必須要在60萬英鎊或以下。

5%首付購房計劃將於今年4月啟動，至明年年底截止，可用於購買新房或二手房，不適用於二套房買家或買房出租的購房者。

目前，包括Lloyds、Barclays、Santander、Natwest、HSBC在內的英國主要銀行已確認提供95%的貸款項目，並將獲得政府擔保。包括Virgin Money在內的更多貸款機構也將在不久後加入這一計劃。

蘇納克認為，不少工薪族在疫情封鎖期間攢了點兒錢。目前解封在即，正是推出這個政策的好時機。據了解，這項購房政策有望讓200萬人實現買房夢，並幫助英國年輕人完成從“租房一代”（Generation rent）到“買房一代”（Generation buy）的轉變。

3. 保就業補貼計劃計劃延長至9月底

保就業計劃（furlough scheme）會為因疫情而無法工作的雇員支付8成工資，每名員工每月最多資助2,500英鎊，以保住數百萬個職位。

此外，預算案宣布向自雇人士提供現金補助，包括去年受疫情影響失業後變自雇者，估計逾60萬人受惠。

4. 推出援助中小企“help to grow”計劃

動用5.2億英鎊開支，助中小企老板“重返校園”，為多達13萬間中小企（SMEs）提供MBA形式的管理培訓。

計劃將會為每位合資格中小企老板提供50小時的一對一培訓，由專業商業人士教授管理知識。合資格的中小企購買提高生產力的軟件時獲得最高50%折扣，優惠上限5,000英鎊。

5. 向企業提供補助金助重新營業

動用50億英鎊幫助陷入困境的英格蘭主要商業街的商店及酒店於解封後重新開放，每間合資格企業可獲得最高1.8萬英鎊的一筆過資助。

另英格蘭將有近70萬間合資格商店亦可獲得“啟動補助金”（restart grants），將於4月開始透過地方政府直接分發補助金，以取代現時類似措施。

6. 設立基金協助社區“接管”瀕臨倒閉酒吧或俱樂部

新冠肺炎疫情重創酒吧等公眾場所。財政預算案計劃動用1.5億英鎊設立基金，向社區團體提供最多25萬英鎊配套資金，協助購買當地陷入財困的酒吧，避免酒店倒閉之餘，改為以社區企業形式共同營運場所。在特殊情況下，社區團體可申請最多100萬英鎊，用於購買當地的體育俱樂部。

7. 額外向年青人培訓資金增撥1.26億英鎊

向培訓年青人計劃額外投入1.26億英鎊資金，政府向企業支付每名學員的薪金由2,000英鎊增加至3,000英鎊。

8. 增加新冠疫苗計劃撥款

向新冠疫苗接種計劃增撥16.5億英鎊，以協助實現在7月底前為所有成年人接種首劑疫苗的目標。

9. 簡化高技術工人簽證流程

擬推出快捷通道簽證計劃，以協助初創及發展中的科技企業從海外尋覓合適人才。

10. 現金補助英國各項運動，資助與聯合申辦2030年世界杯

擬斥資3億英鎊協助恢復英國體育運動復蘇。辛偉誠曾透露自己熱愛木球，表示這項運動將會獲得現金補助，其餘運動，包括網球及賽馬等同樣受益。

他亦承諾提供2,500萬英鎊資金，於英國各地增建約700個新球場，並有意與愛爾蘭聯合申辦2030年世界杯足球賽，為啟動該計劃提供預算。

資料來源：香港經濟日報、英倫投資客

英國政府公布兩項購房新政，其用意都是為了在短期內刺激購房需求，從而帶動經濟復蘇。

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拜登宣誓就任美國總統，對美國房產會有什麼影響？

拜登正式宣誓就任美國總統，投資者開始預測新政府上台後美國樓市的政策。美國相關媒體報道，這位新總統如果遵守競選承諾，可望推動以下政策來刺激樓市：

首次購房者少繳1.5萬美元的稅，等於多了一筆錢去買房；
敦促大銀行恢復政府擔保首置貸款（FHA）；
鼓勵單戶和多戶住房建設；
加強《社區再投資法》以幫助中低收入地區。

從房屋融資到房屋建設，拜登的計劃都旨在讓更多需求能夠進入市場。這也有些讓人難以理解，畢竟最近幾個季度，美國的房地產已經很火爆了，許多地區的市場都創下了歷史新高。

根據地產網站realtor的統計數據，去年12月美國待售房屋量按年大跌近40%，樓市競爭非常激烈，一般獨立屋的銷售時間只需66日，較前年快兩星期。CoreLogic的數據也顯示，在史上最低利率和大型郊區房購買潮的推動下，去年11月美國房價亦以6年來最快的速度上升，同比增長超過8％。

樓市已經這麼瘋狂了，為什麼拜登還要繼續加碼？

首次購房者的稅收減免

《CNBC》報道，面對樓市供應緊張，拜登或會向買家及發展商方面入手紓緩問題。他早前曾提出首次購房者稅收減免，最多1.5萬美元（約9.7萬元人民幣），相信會刺激住屋需求上升。但考慮到拜登提出高達1.9萬億美元的經濟刺激方案，相信減稅措施不易在國會通過。

拜登在這個時候提出這種扶持政策，就是要幫助有購房“剛需”的年輕人，縮小貧富差距。在過去，高昂的房價和嚴格的貸款標准，已經使年輕的購房者難以積攢足夠的本金去付首付，並獲得一份貸款。

相關資訊：2021年美國房產稅如何征收？

首次購房者是指至少3年沒有購房的人。根據全國房地產經紀人協會（NAR）數據顯示，滿足這一條件的購房者占到了去年11月所有買家的32％。從歷史上看，這一比例接近40％。稅收抵免顯然將進一步榨取需求，從而導致庫存短缺加劇。

但同時，美國房屋建築商同樣可以從拜登的計劃中獲得支持。過去，土地、勞動力、材料和法規等高昂成本阻礙了建築商的發展。中美關稅貿易戰提高了商品和服務的成本，特朗普政府收緊移民政策，導致本就短缺的勞動力雪上加霜，增加興建住宅的難度。

專家預料拜登上任後，關稅及移民政策有望放寬，減輕建築成本壓力。而建築商也將想盡一切辦法利用稅收抵免，他們不想失去潛在的購房者。這意味著，市場會因為政策的變化而短期走向一個更為火熱的狀態，供需雙方的配合將令房價有繼續上漲的機會。

重推FHA擔保貸款

對於低收入購房者而言，另一種緩解購房壓力的方式可能更吸引人——聯邦住房管理局（FHA）加大放貸力度。

FHA貸款是美國聯邦住房管理局提供的貸款方案，由政府為個人背書，買家可以低至3.5%的首期承造按揭，但買家需要購買按揭保險，降低銀行的借貸風險。而且，FHA對貸款設限比傳統貸款要寬松。換句話說，FHA貸款是首次購房者更青睞的低首付貸款選擇。

智庫Washington Research Group的住屋政策分析師Jaret Seiberg認為，目前FHA貸款的表現遠好過預期，拜登或會下調按揭保險保費，這樣才能真正幫助首次購房者，特別是經常求助FHA貸款的少數族裔買家。

他預計，美國國家經濟委員會（NEC）、拜登幕僚及住屋和城市發展部（HUD）的官員會向大銀行施壓，令他們重新受理FHA貸款。同時，銀行還要遵守《社區再投資法（Community Reinvestment Act）》的要求，必須把從社區中吸納的存款，拿來對社區進行再投資。

希望與隱患並存

然而，拜登政府放出來的樓市大招也存在一些障礙。向更多低收入和首次購房者擴大貸款，然後建更多住房，這與其他重要目標，尤其是環保目標，背道而馳。比如說，為了更容易推進房屋建設，拜登希望擺脫過時的區劃規則，將減輕建築商的監管負擔，鼓勵建造更高容積率的高層住宅。問題是，環境問題這一難關橫在面前。

另一個大問題是，最近幾周，抵押貸款利率正在上升。 過去一年裡，房貸利率一直徘徊在歷史低位，這助長了購房潮並導致房價暴漲。低利率給買家提供了更強購買力，使他們在競爭激烈的購房市場中可以出價更高。美聯儲長期購買抵押支持債券（MBS），從而人為地將利率維持在較低水平。這不僅在購房潮期間幫助了購房者，而且房東可以對抵押貸款進行再融資。

最近的通脹預期已經開始推高利率。美國抵押貸款銀行家協會的數據顯示，30年期抵押貸款固定利率在上周已經從2.88%升至2.92%，而15年期的固定利率也在7周內首次出現上漲，至2.48%。盡管拜登無法直接控制抵押貸款利率，但他的舉措一定會影響美聯儲的決策。如果拜登的經濟刺激措施和疫苗接種計劃讓經濟持續增長，那麼央行很可能會將錢從樓市中撤出，投資於其他市場。