房市政策 – Page 2

危機時期投資大馬房產，是正確的決定嗎？

新冠狀病毒疫情大爆發，但是你恰好想在馬來西亞買房？

老實說，這可能是你所面臨最棒的財務決策！

為什麼？

為了應對全球經濟重挫，舉銀行貸款為例，全球大部分政府近期都宣布了另一次的“量化寬松政策（Quantitative Easing measures）”。

與2008年的全球金融危機中的次貸危機¹相似，當時美國推出了2萬億美元的刺激計劃，並將利率下調至接近零。馬來西亞則是宣布了調低了法定儲備率（SRR）——銀行需在國行存入的儲備金，從3%下調100個基點²至2%，此項措施預計為金融體系釋出近300億令吉流動性，亦讓銀行有更多現金用於借貸。

其次，馬來西亞政府近期3次下調隔夜利率（OPR），目前下調了75個基點、降息至2.5%。OPR³大幅下跌也導致了商業的發展和銀行存款的減少。我們會見證的是前所未有的量化寬松政策 ⁴，和正在影響我們每一個人的貨幣政策。

你可能會問：這對日常消費者有什麼影響？

流動性（Liquidity），即可用的現金正在湧入市場，而其效應則是法定貨幣⁵ 比如說美金或是馬幣，會顯著性減少、人們會開始購置資產而非貨幣。經驗豐富的投資者都知道，在不久的將來，我們會需要更多的現金來置產，比如房地產。

這些是與次貸危機中相似的舉措。而當時，這也導致了許多國家的房地產繁榮景像，包括馬來西亞，在2008年至2013年間，房地產的價值翻了1至3倍之多。

當然量化寬松政策和隔夜利率，並非政府僅有的經濟刺激手法。

在接下來的12到18個月，預計將有更多的措施，協助推動房地產市場：

1. 調整或廢除RPGT

RPGT⁶是產業盈利稅，在出售產業或是產業公司股權時，需要依據其盈利繳納的稅務。

通過減低其利率或是廢除，政府都能鼓勵更多人進行產業交易。

2. 取消或調低抵押貸款的貸款價值比（LTV）

LTV⁷是指貸款金額和抵押品價值的比例。通過允許銀行針對單一房地產借出更高金額，客戶將無需挪出大筆現金充作抵押金，這將會使他們更容易購得房地產。

3. 重新引入“發展商承擔利息計劃（DIBS）”

發展商承擔利息計劃（DIBS）是在房屋建築期間，由發展商從購房者的房貸中吸收房貸利息的措施。

如果你購買在此計劃下的房屋項目，發展商將負責原本由你承擔的、房屋建築期間的房貸利息（通常為項目推介後36個月），之後再如常繳付房貸和利息。基於未完工前無需繳付這些承諾費，重新推行DIBS會讓購房者更容易購置房地產。

4. 放寬外國人購買門檻

減低外國人購房門檻，將對國外購房者有相當的吸引力。

試想想，假設上述政策被提出將對房地產行業帶來的影響。當然，這也一定程度取決於新冠疫情的減緩的狀況。

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你可能會問，為什麼政府要幫助房地產市場？

這個原因頗為簡單，主要因為房地產行業背後有最少過百個甚至過千個產業在運行。協助房地產，等同協助整個房地產產業鏈背後的過千個不同產業。

目前已經獲得房貸的購房者，可以說是享有特權的幸運兒。因為這是不能錯過的投資窗口，就如同2008年至2010年的那段時期。

注意安全、靜待家中、保持投資。

專業術語表

次貸危機：全稱次級房屋借貸危機（Subprime mortgage crisis），在2008年爆發並大幅衝擊抵押貸款行業，主要因為借貸者獲批他們無法負擔的貸款金額。因此導致大批的抵押品贖回權被取消，並且很大程度衝擊了需要貸款機構和對衝基金。
基點：100個基點等於1%（主要用於表達利率的差異）。
OPR：Overnight Policy Rate隔夜利率，由馬來西亞國家銀行設定並用於金融政策導向，這是國行每日流動性操作的目標利率。
量化寬松政策：Quantitative easing (QE)，一種由中央銀行采納的非常規貨幣政策，用來增進國內貨幣供應和刺激經濟活動。它通常舍棄中央銀行長期購置政府債券及其他類型資產，比如不動產抵押貸款證券（MBS）。
法定貨幣：Fiat Currency ，簡稱法幣，依靠政府的法令使其成為合法通貨的貨幣。美元是法幣，歐元和其他主要世界貨幣亦然。這種貨幣和某些以實物為基礎的貨幣不同，比如黃金或白銀，它們一般被稱為商品貨幣（commodity money）。
RPGT：產業盈利稅，因出售不動產產業或不動產公司（RPC）股權所產生的收益而被征收的稅務，其範圍包括出售地皮和房產。
LTV：貸款價值比，一種財務術語，貸款人用於表達該貸款和所購買資產價值的比率。

關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上在售馬來西亞房源，或致電 400-041-7515 諮詢馬來西亞移民、留學或房產投資的機會。

原文發布於IQI Global
責編：Zoe Chan

荷蘭購房者注意：阿姆斯特丹禁止買後出租新建房產

阿姆斯特丹出台一系列政策旨在應對房價激增、住房緊張和旅游業過度飽和問題，其中就包括禁止出租新建房產。

阿姆斯特丹住房事務委員表示，“投資者越來越頻繁地在阿姆斯特丹購買房產用來出租。這意味著‘普通’購房者的購房機會減少。阿姆斯特丹對這一現狀表示不滿。”

經典阿姆斯特丹風景。該城市計劃加大力度禁止房主在愛彼迎（Airbnb）等平台出租房產

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三年來，阿姆斯特房價飆升、價格合理的住房緊缺、旅游業持續發展，部分當地居民和企業認為這一切正在慢慢摧毀阿姆斯特丹。面對擔憂情緒的不斷增強，政府出台了這一新政策。

阿姆斯特丹約有1/5的住房被投資者買下。去年1月至11月期間，約1萬名外國人搬到阿姆斯特丹，這一數量與該城市荷蘭公民的數量相同。該時間段內，當地新增居民增加了5000名。

過去一周，阿姆斯特丹住房事務委員勞倫斯·伊文斯（Laurens Ivens）頒布政策，規定了中等收入階層新建業主自主房產的價格上限，禁止轉租社會住房。

在阿姆斯特丹住一晚的旅客中，有12%選擇愛彼迎（Airbnb）平台式的短租。這樣的租房形式也受到打擊。荷蘭政府事務部長卡傑薩·奧倫格倫（Kajsa Ollengren）公布了一項國家注冊計劃，將在假期租房平台出租房產超過年出租時間上限（阿姆斯特丹的規定為30天）的行為列為金融犯罪行為，將受到高額罰款。

阿姆斯特丹發言人表示，“我們不認為有萬能的解決方法，但阿姆斯特丹可以采取很多不同的舉措為其居民提高城市的宜居性。一座城市的首要功能是居住，其次才是旅游。”

阿姆斯特丹已經成為國際商業中心，特別是隨著脫歐進程的發展。2017年，該城市加入了瑞銀全球房地產泡沫指數，目前在房價收入比上排名第七，僅次於倫敦和紐約。2018年最後一季度，其房價中位數達到歷史最高的44.8萬歐元（約合340萬元人民幣）。

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阿姆斯特丹房屋聯合協會（Amsterdam Federation of Housing Associations）數據顯示，盡管阿姆斯特丹39%的住房為社會福利住房，但可承擔的住房數量仍是不足。

協會主任埃格伯·德弗裡斯（Egbert de Vries）表示，“我們定期采訪仍與父母同居的31歲居民，或被迫選擇三代同居的居民。隨著人們壽命的增加，且過去50年來淨遷入人口數量一直處於正增長狀態，這一人群的數量不斷增加。過去10年來，阿姆斯特丹新建住房數量減少了60000棟。居民平均等待15年才能買到房產。”

他指出，雖然新建房產是最基本的舉措，“但規定購房者必须住在買到的房產也很有必要”。

蒙特利爾麥吉爾大學城市規劃與治理專家戴維·瓦克斯穆特（David Wachsmuth）就假期租房如何導致住房存量減少展開研究。他表示，禁止買房出租的政策也可以幫助受此問題困擾的城市，如倫敦，減少游客租房數量。

“顯然，很多新建房產的目的都是為了進入短租市場。因此，確保房產由長期居民所有是明智的政策。更重要的是，這一政策直面了阿姆斯特丹和其他城市的短租管制問題……短租問題的出現主要是由於Airbnb等平台總是規避或破壞限制其發展的規定。”

但這一政策也引發了一些人的憂慮。阿姆斯特丹房地產中介的埃米爾·範·蓋爾德（Emile van Gelder）表示，禁止買房出租是“對房屋所有權不可容忍的侵犯”。建造更多的住房才是更好的選擇。

智庫Amsterdam in Progress的史蒂芬·霍茲（Stephen Hodes）表示，這一政策治標不治本，“如果是父母為在阿姆斯特丹讀書的子女買房，或者是我買了房但需要為了工作出國6個月，這樣的情況如何解決？真正制造問題的是買多處房產出租的投資者。這一政策的確會限制他們，但也剝奪了‘普通’居民的自由”。

Airbnb在一則聲明中表示其支持該平台上的20000名阿姆斯特丹房主遵循規定並支付稅金，稱，“我們一直以來都支持國家注冊體系的運行，認為其有效協助荷蘭城市獲取所需數據並打擊非法行為……我們希望與政策制定者合作，協助公平、公正、符合聯合國法律的體系的順利運行。”

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原文來源：英國《衛報》
https://www.theguardian.com/world/2019/mar/18/buyer-beware-amsterdam-seeks-to-ban-buy-to-let-on-newbuild-homes
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

俄勒岡州或將成為全美國擁有強制租金控制權的首個州

為應對住房短缺和租金暴漲，俄勒岡州議員正極力推動一項租戶保護措施的法案。一旦法案獲得通過，該州將成為美國第一個實施強制性租金管制的州。

受良好的自然環境、輕松的生活方式和充足的就業機會吸引，越來越多的人們舉家搬往俄勒岡州定居，但也因此導致當地住房短缺情況越來越嚴重。根據美國最大的家庭用品搬家公司聯合貨運線（United Van Lines）的一項研究，俄勒岡州在2018年成為美國第二大搬遷目的地。

俄勒岡州最大城市‎波特蘭4臥3衛的房產，房價約¥468萬
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許多當地居民對日益提高的房租表示焦慮，一些熱門地區的房租上漲了近100%，這迫使人們搬家或是與朋友合租，有些人甚至不得不住在車裡。該州的梅德福鎮（Medford）最近批准允許教堂將其停車場作為無家可歸者的汽車露營地。實際上，整個西海岸的城市都在努力應對房價飆升和無家可歸問題。

俄勒岡州眾議會委員會2月20日通過了這項強制性租金管制措施，並將於下周送交全體會議進行投票。此前，州參議員已經通過了該措施，並且獲得了州長凱特·布朗（Kate Brown）的支持。議員們指出，如果該措施成為法律，俄勒岡州將成為美國第一個在全州範圍內實施租金控制的州。紐約州也有州級的租金管制法，但城市有權選擇是否參加。加州實際上對各城市實施了租金管制，但相關的法案在去年被選民們推翻。

俄勒岡州的這項強制性租金管制措施，禁止房東在租戶入住12個月後無故禁止租戶按月租住，並將租金上漲次數限制為每年一次，增幅僅限於當年消費者價格指數（CPI）變化的7%。此外，房東只能以提前90天的書面通知和支付一個月租金的條件與租戶終止租約，但在某些特定情況下可以免除這一義務。如果租戶在12個月內收到3次違反租約的警告，房東可以拒絕續訂定期租約，但需要提前90天通知租戶。

俄勒岡州租房協會表示，強制性租金管制立法可以保護租戶，同時避免業主終止租賃並將資金投入其它地方。支持該措施的俄勒岡州居民認為，住房是困擾他們是否繼續在當地就業和生活的首要問題。

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不過，有州議員指出，租金管制並沒有解決住房供應問題，應對住房短缺，需要各城市和縣批准在單戶住宅的土地上加蓋雙層住宅或高密度住宅。俄勒岡州眾議院議長緹娜·科特克（Tina Kotek）表示，該州每年必須建造3萬套住房，以應對當前的住房赤字，並為未來更多人遷往俄勒岡州做好建設規劃。

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來源：西雅圖在線
責編：Zoe Chan

澳洲將成“中國第24個省”？百萬套澳洲房產將歸外國人所有

據房產網站Realestate報道，澳洲正以“瘋狂”的速度將自然資源、農場、房產出售給中國買家，幾乎快將澳洲變成中國第24個省。

據悉，澳房地產集團Starr Partners的首席執行官德裡斯科爾（Doug Driscoll）表示，雖然近幾年海外買家對澳洲的興趣有所降低，但澳洲的外資擁有率仍居高。

上個月，房源量最大的海外房地產門戶中文網站居外網（Juwai.com）公布的報告顯示，中國買家對澳洲房產有“無止境的需求”，而澳洲房市疲軟更加大了中國買家的興趣。

2017年時，澳新銀行（ANZ）發現，澳洲有多達40萬房產為外國買家所有，德裡斯科爾表示，現在預計接近50萬。

據澳新銀行估算，在2015-16年間，外國買家在澳購買的新房數量在3萬套至5萬套之間。

德裡斯科爾表示，按照這個速度，澳洲很快將有百萬套房產在外國買家手中。其中，來自中國和印度的買家會占較大比例。他指出，澳洲有2500萬人口，1000萬套住房，如果不多加小心，很容易將超出限度。

德裡斯科爾還指出，海外買家與本地的亞裔澳人買家不同，他們居住在國外，常常一年中大部分時間將澳洲房產空置，這不僅對租賃市場產生影響，也會衝擊微觀經濟。例如，一個地區居住的人口比應有的人口少，那麼當地的咖啡店等企業會受到打擊。

雖然澳洲政府針對外國買家空置房產實行懲罰措施，但德裡斯科爾認為，這對於海外的富有人士來說影響不大。

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據悉，新西蘭幾乎禁止所有外國人購買當地房產、加拿大則征收15%外國買家稅。德裡斯科爾認為澳洲應該借鑒並平衡這兩種措施。

他指出，去年，中國開放商擁有澳1/3的住宅開發用地，這令人吃驚。他認為，澳洲需要對中國和印度開放，因為這兩國國家擁有最多海外投資者，中產階級正在壯大。但澳洲也需要實行嚴格的外商投資制度，因為政府應該保護其公民利益。

德裡斯科爾還指出，工黨提議的負扣稅和資本收益稅改革是沒有必要的，因為近幾年首次置業者活躍程度已有所提高。這些改革反而會降低房產對本地投資者的吸引力，對房價產生影響，同時導致大量外國買家湧入。

不過，反對黨領導人薛頓（Bill Shorten）辦公室的發言人則表示，格雷坦研究所（Grattan Institute）等獨立機構的專家並不認為負扣稅改革會影響房價。

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來源：澳洲新快網
排版：Zoe Chan

從不許買賣房產只能交換到開放市場，古巴房市會是下一個中國麼？

古巴，這個謎一般的國度隨著去年10月宋慧喬在哈瓦那海濱大道拍《男朋友》一劇又火了一把。

曾經被嘲笑為離開祖國的低等“蛆蟲”，現在他們口袋裡現金充裕，他們被財政緊張的政府伸開雙臂歡迎回家，冀望他們像蝴蝶一樣，扇動一場市場經濟革命。這不是改革開放之初的中國，而是今日的古巴。

60年前為了擺脫美國的控制，卡斯特羅兄弟與國際主義戰士切·格瓦拉等領導的古巴革命讓全世界記住了這些大胡子。然而到了今天，古巴年輕人80%親美，在哈瓦那城市博物館做公務員的講解員大媽在對筆者解釋時則保持一種復雜的矜持——“古巴今天的問題無關政治，都是經濟問題”；古巴革命60周年之時，不得不說是革命的悲哀。

赤腳游蕩在哈瓦那海濱大道的馬裡奧·加西亞像雪茄一樣是古巴產，而他在國外流亡16年後的回歸是共產黨執政下古巴新興房地產市場背後人口經濟學的一部分。

自2013年以來，估計有40,000名像他一樣的古巴人被政府的市場化改革和移民回歸政策所吸引從國外返回（古巴人口約1100萬），這些政策方便於外籍古巴人回國並購買房產。

如同1978年改革之初的中國，熱烈擁抱港澳台華僑，古巴則張開雙臂歡迎當年流亡的政治難民——他們往往是膚色較淺的富人階級。

2011年勞爾·卡斯特羅上台後的一項改革，允許古巴人購買和出售房地產。他哥哥於1960年的住房改革禁止房地產銷售，同時古巴人不能擁有一套以上的城市住宅，一紙法令也讓成千上萬的租戶與佃農變成業主與地主，盡管窩在手裡無法出售，這正是“居者有其屋”的社會主義理想。然而這無法阻止古巴人交易房產；那時古巴人發明了自己的方式交易——換房，只要兩家覺得彼此條件差不多或者吃虧一方獲得其他形式補償，於是雙方就都有了新居，一舉兩便。

房地產銷售在1100萬人口由國家主導的經濟體在2012年有4.5萬樁交易，2013年8.8萬樁，2014年達到10萬樁，2015年略有回落，規劃官員加西亞·普萊安說，這位來自加泰羅尼亞的西班牙人因仰慕古巴革命來到這裡至今超過半個世紀。

古巴地產並未完全向外資開放，通常需要合資公司，由當地自然人或機構控股，譬如古巴新開的凱賓斯基酒店。革命之後，如同中國一樣，沒收了帝國主義資產，古巴只有國有酒店，價格又貴服務又差，通常服務於外國游客，一晚房費往往超過100美元，而古巴收入較高的醫生階層，月收入還在30美元到50美元之間徘徊。

海濱大道邊的國家宮酒店，曾接待過各國領導人，《教父》第二部的拍攝地之一，雖為五星級，但服務質量很差

而哈瓦那國會大廈對面的那家筆者曾點過炸蝦的意大利餐廳則據稱是尤文圖斯俱樂部合資的產業。

2015年第35屆古巴國際旅游交易會即將閉幕的時候，北控集團與古巴政府簽署了建造高爾夫度假項目的意向書。

很難想像，古巴在知名旅游度假勝地瓦拉德羅原本只擁有一座18洞的高爾夫球場，中國北控集團與古巴合作在古巴北部海岸的貝洛蒙特地區(Bello Monte)建立一所新的高爾夫球場和度假村，該地區位於首都哈瓦那和瓦拉德羅之間。

39歲的瑪格達·莫拉在意大利和邁阿密工作了14年後於2012年回到哈瓦那，在該市Vedado區的中心位置購買了一塊3,300平方英尺的復式公寓，進行了翻新，現在與家人一起住在樓上，將下層單元改造成迷你宿舍。它有五個房間，每個房間每晚35美元，在TripAdvisor上獲得好評。

根據《邁阿密先驅報》2018年9月的報道，目前古巴待售房產超過8000處，其中五分之四位於哈瓦那。而且大部分房源都位於哈瓦那最令人向往的地段，尤其是Vedado區和Playa區。這些街區的典型三居室，雙浴室公寓的售價約為60,000美元，而那裡的聯排別墅或者獨立別墅的價格也不過10萬美元。去年旅游業的激增使得該市酒店客房嚴重短缺，如果新上台的民主黨眾議院推動取消特朗普上台後的旅行限制，預計未來幾年將有數百萬美國游客入境。由於最近Airbnb等短租平台入駐促使美國人在網上預訂房間，因此該市最令人向往的街區公寓很快就被包裝為客棧（Casa），日租價格已比2012年筆者在古巴時翻了一番。

而且幸運的是，由於旅游業，靠近機場和沿海地區的一些物業相對維護得很好。因此，您可能需要考慮投資哈瓦那老城區、Vedado區和Playa區，旅游勝地瓦拉德羅，聖地亞哥和Cayo Largo海灘等地區；事實上旅游業是古巴收入最高的行當，為涉外旅行社開車的司機日薪都超過80美元（主要來源是歐美旅客的小費），即使開黑車月收入也能達到1000美元，這在人均月收入不到30美元的古巴簡直是天文數字。房屋修繕業也隨著地產交易的放開而蓬勃發展，新的浴室設備從南佛羅裡達州Home Depot（家得寶超市，美國知名建材連鎖）源源不斷的海運過來。哈瓦那熟練的電工和管道工一天的收入已高於醫生一個月的收入。

古巴不同於世界上任何成熟的房地產市場。首先，房地產經紀人很難找到。此外，如果確實有人幫助您完成房產交易，請不要指望他們知道您感興趣的房產的准確價格，在市場化價格形成之前，成交極度依賴於本地化的知識與人脈。

雖然現在允許當地人擁有，購買和出售房產，但政府仍然對整個市場保持非常嚴格的控制。任何對古巴房地產感興趣的外國人都需要熟悉第17.1條第6章。在進行任何投資之前，請咨詢居外以獲得更多信息。

如果您不是古巴公民，只有以下三種方式可以在古巴購買任何類型的房地產：

1. 迎娶/嫁給古巴人

與古巴人結婚的外國人可以申請永久居留許可。這使他們享有與當地人相同的權利，包括房屋的所有權。如果您有古巴配偶，您可以直接從當地購買該國任何地方的房屋。

需要注意的是，如果婚姻結束，古巴公民有權保留房產（如果你沒有入籍則可能失去房產）。由於不少古巴留學生認為古巴處於市場化前夜，與古巴人結婚也並不新鮮。加之古巴公民獲得美國綠卡曾有特殊政策（即干濕腳政策，截至2017年1月，凡不經第三國登陸美國的古巴公民，一旦成功登岸即可獲得美國綠卡），更加誘人的是在古巴結婚，花費僅為5000土比索，僅相當於200美元左右。當時就讀於哈瓦那醫學院的A同學咨詢過老師之後簡直不敢相信，後來他任職於北控駐哈瓦那辦事處，並迎娶了當時還在讀大三的古巴同學，早早買了房。

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2. 以古巴親戚的名義購買或合資

臨時居留簽證的外國人通常以其古巴親屬的名義購買財產，這些親屬也可能是配偶或子女，或者與可靠的古巴人合資，不幸的是，這使外國所有人幾乎無法控制他們的物業。

另一個需要考慮的挑戰是，即使是公民也不得在古巴擁有兩所以上的房屋;一個是住宅，另一個是度假屋。不過很多古巴人通過子女、配偶父母的名義來購置房產。

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3. 從另一個外國人購買房地產

在20世紀90年代初，古巴政府允許在哈瓦那建造一些公寓式建築。當時允許外國公民在這些建築物中購買公寓。當時購買房產的人仍然可以將其出售給非該國永久居民的其他外國人。

然而特朗普上台之後於2017年11月9日重啟對古巴的制裁政策，限制美國與古巴之間的貿易與旅行，“削弱了投資潛力和投資者對房地產市場的興趣，“古巴規劃官員加西亞·普萊安表示。

“但是，從長遠來看，潛力巨大，並將再次上升，”他說，並補充說，古巴的房地產行業最終可能對外資開放，即使這可能會加劇價格飆升。“

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來源：邁阿密先驅報、華盛頓郵報、Businesstimes
撰稿人：ADAM CHAN
排版：KYRA WANG

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考慮放寬按揭政策挽救香港樓市 600萬以下自住房源欲成熱門

中國香港財政司司長陳茂波在1月6日發布的網志上坦言：“過去一段時間，由於按揭比例較緊，導致一些市民即使有能力供款，卻因首期不足而未能置業安居的情況。在不致令樓市’火上加油’、不影響銀行體系風險的前提下，研究為有能力供款但首期不足的上車客，尋求解決方案，並非不可考慮。而且，這樣做還可以讓買家有更多在二手市場選購單位的機會。”

自2018年8月以來，香港樓市開始轉勢，量價齊跌。

香港差餉物業估價署的指數顯示，2018年11月私人住宅售價指數為366.3點，環比下跌3.5%，創下自2008年11月以來的十年最大單月跌幅，同時該指數已連續四個月下跌，累計跌幅達到7.2%。香港樓市在2018年7月見頂，漲幅一度高達11.94%，隨後明顯轉淡，截至2018年11月的樓價漲幅已大幅收窄至3.86%。

同時，樓市成交亦進一步萎縮。根據香港土地注冊處1月3日公布的數據顯示，2018年12月物業注冊量跌至3038宗，而成交金額則為430.44億港元，環比分別下跌23.1%及0.6%，而成交宗數則同比下挫57.56%。

一直以來，俗稱“銀主盤”（法院強制拍賣物業）的數量被視作樓市下行的先行指標。“在1997年亞洲金融危機時期，銀主盤的存量一度高達6000個單位。而相比之下，目前市場上的銀主盤仍維持在100個左右的低位，預計樓市不會出現崩盤的情況。”某物業拍賣公司人士向21世紀經濟報道記者表示。

“盡管貿易摩擦等外圍因素會影響樓市的氣氛，但短期來看，決定樓市走向主要是本地經濟情況以及就業市場的動態，未來三至六個月，香港經濟明顯轉差及失業率大幅上升的機會較小，因為我們預測今年第一季度樓價可能下調3%-5%，然而在第二季度會有所反彈。”資深測量師（編者注：在香港指對提供與房地產相關的專業服務的專業人員，包括房產估價等）張翹楚在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示。

2018年9月底，香港銀行12年來首次啟動加息周期。然而，2018年12月美聯儲加息，香港銀行則選擇按兵不動。經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓接受采訪時表示：“由於港美息差再度擴闊，套息交易頻繁容易使港元彙率再度觸及弱方兌換保證，屆時香港金管局不得不出手買入港元以保衛彙率，但銀行體系結余將進一步縮減。事實上，香港的銀行儲備由2018年年初的1800億港元已下降至現時約763億港元。預計，今年上半年銀行體系結余將跌破500億港元的水平，屆時銀行將再加息，上調0.125%至0.25%。”

然而，她坦言：“本地銀行仍然相當積極搶占按揭市場的份額，除了調低按揭息率，現金回贈亦不斷加碼，相信未來低息環境仍會是大趨勢。預計明年香港仍會跟隨美國的加息步伐，但由於本地經濟狀況仍然樂觀，今年年內實際按揭利率不會超過3.5%，對供樓人士影響輕微。”

或放寬按揭

近年來，特區政府先後推出多輪“辣招”來遏制樓市過熱。盡管樓市冷風頻吹，很多買家受制於按揭比例限制只能“望樓興嘆”，外界不斷呼吁政府“減辣”。事實上，香港財政司司長陳茂波近日開始放出口風，暗示特區政府正在考慮放寬按揭政策。

他在1月6日發布的網志上坦言：“過去一段時間，由於按揭比例較緊，導致一些市民即使有能力供款，卻因首期不足而未能置業安居的情況。在不致令樓市‘火上加油’、不影響銀行體系風險的前提下，研究為有能力供款但首期不足的上車客，尋求解決方案，並非不可考慮。而且，這樣做還可以讓買家有更多在二手市場選購單位的機會。”

然而，他強調，特區政府無意放寬“額外印花稅”、“雙倍印花稅”及“買家印花稅”，同時會綜合考慮樓價下跌的幅度與速度、樓市成交量、未來住宅樓宇的供應量以及整體經濟情況與展望等因素，尋求合適的時機。

香港中文大學經濟學系副教授兼劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量坦言，特區政府過往的按揭政策過於嚴格，放寬按揭成數並不一定會使樓市升溫，“放寬按揭成數可以分階段進行，先放寬5%，其後按市況而言再放寬5%，恢復到過去最多可借七成按揭的水平”。

按照香港現有的按揭政策，售價在1000萬港元或以上的物業，買家僅能獲得最多50%的按揭，而600萬至1000萬港元的物業按揭比例則最高可達60%，貸款上限為500萬港元，同時買家需要通過加息3%的壓力測試，才能從銀行獲得按揭貸款。因此，市場人士認為，特區政府可能會考慮局部放寬按揭成數至70%，特別是600萬港元以下的自住物業，或首次置業人士作優先考慮。

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中資搶地熱潮退去

土地拍賣一直是樓市的“風向標”，近年來積極在香港“圈地”的中資開發商，也開始更加謹慎。

根據仲量聯行的統計數據，2018年11幅公開招標的住宅地中，僅3幅由中資奪得。中資成功投地的比率由2017年的70%大降至2018年的27%。2018年中資機構成功中標的三幅地皮，包括由保利置業投得的油塘住宅地皮，以及高銀集團及中國海外發展分別投得的舊啟德機場跑道的兩幅地皮，其中兩幅地皮中標價為市場估值下限。其他住宅地皮大多由本地大型開發商投得。

香港地政總署2018年12月27日公布九龍東啟德跑道區第三幅住宅地的招標結果，內地開發商中國海外集團以貼近市場下限約80.34億港元的價格中標，每方呎樓面地價13523港元，與臨近地塊單價相比在一個月內下挫了12.7%，也創下了該區近19個月以來的價格新低。

2018年11月以來，香港地政總署共批出3幅啟德跑道區住宅地。中國海外集團參與了前兩幅地皮的競標，但未能中標，相隔一個多月後，終於成功擊敗新鴻基地產、華懋、新世界財團等多個香港本地老牌開發商，成功勝出。

仲量聯行研究部資深董事鐘楚如表示：“我們預期中資開發商在短期內在港投地仍會傾向細選地皮及抱審慎態度；若政府進一步收緊資金外流的管制，此情況將更會加劇。來自中資開發商的競爭減少的情況下，本地大型開發商將把握機會增加土地儲備，預料將繼續主導賣地市場。此外，預期住宅樓價於2019年將下跌15%，地價料將跟隨。”

一直以來，香港市場是內地開發商走向國際市場的“練兵場”。“香港房地產市場高度透明，比較少政府干預，很多內地開發商將香港市場視為海外發展的踏腳石，因此近年來在香港土地市場十分活躍。”高力國際高級分析師鄧仲楠向21世紀經濟報道記者表示。他透露，目前香港住宅開發的利潤率大約為30%，遠遠高出內地市場約10%的利潤水平。

長期土地供應難題待破

香港特首林鄭月娥在2018年10月發表的施政報告中首次提出了“明日大嶼願景”，該計劃涵蓋中部水域交椅洲和喜靈洲附近共約1700公頃的人工島、大嶼山北岸和屯門沿海地帶，跨越未來二三十年，可提供26至40萬住屋單位，供70至110萬人口居住，其中70%為公營房屋。

填海造地一直是香港由漁村發展為國際都會的主要土地供應來源。在1985至2000年期間，香港透過填海創造了超過3000公頃土地，即每年平均約200公頃。但在2001至2015年的15 年期間，以填海所造的土地卻下降至約 690 公頃，相等於每年平均40多公頃，這是近年土地供應大幅減少的主要原因。

經過5個月的“土地大辯論”後，香港土地供應專責小組於2018年12月31日向特首提交報告，建議政府優先落實8個土地選項，釋出約3000公頃土地，選項包括填海、發展棕地及粉嶺高球場等。

然而，這份報告對於特首的“明日大嶼願景”計劃卻著墨不多，“政府預計在2019年第一或第二季向立法會尋求撥款，啟動前期研究。作為這個跨越二三十年的願景之一部分，‘明日大嶼’建議於中部水域填海約1700公頃，政府首階段會先聚焦發展鄰近交椅洲約1000公頃的人工島。”報告指出。

相比之下，特首提出的“明日大嶼”以及團結香港基金會提出的“強化東大嶼都會”計劃的填海面積分別達到1700公頃、2200公頃。然而，上述報告著重強調的“發展東大嶼都會”人工島計劃，填海面積僅為1000公頃，並稱之為“是突破現有各類土地長期短缺困局的主要關鍵”。

土地供應專責小組於2017年9月成立，由香港特區行政長官委任22名非官方成員及8名官方成員組成。據介紹，這份報告是小組經梳理及考慮超過2.9萬份問卷、3000個隨機抽樣的電話調查訪問以及接近7萬份公眾的意見而寫成的。

香港土地供應專責小組主席黃遠輝表示，報告中有列出反對填海的意見，而政府亦不能說社會支持填海就等於主流民意支持政府提出的“明日大嶼”願景填海1700公頃；他表示，不清楚政府最終將如何開展“明日大嶼”填海工程，但假如要修改填海規劃，應詳細向公眾交代。

報告中的反對意見包括，東大嶼都會的填海規模龐大，填海工程（包括使用大量海砂）對環境及海洋生態所造成的破壞會更大；亦有意見認為大型填海計劃會加劇海平面上升及氣候變化，更擔心由於近年如強台風等極端天氣越趨頻繁，位處中部水域的人工島將難以抵受可能出現的巨浪。此外，有不少團體及人士質疑大規模填海造地的需要，並關注興建人工島及大型基建設施所需的高昂成本和時間，較近岸填海甚至其他選項為多，效益不彰，更難以實時紓緩眼前的“土地荒”。

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參考來源：21世紀經濟報道
排版：KYRA WANG

政府要對多倫多房市出手了嗎？| 加拿大

進入2017年以來，多倫多地區炙手可熱的房價牽動著眾多人的神經。而近期（四月二十七日）要舉行的三級政府聯席會談（多倫多市長John Tory，安省財長Sousa，聯邦財長Morneau）更讓坊間眾說紛紜，莫衷一是。可惜加國的現有的中文媒體非但不能提供有用信息，還因為利益決定立場，往往屁股決定腦袋，以訛傳訛，使得市場最近謠言四起。很多客戶都在問我對未來政府會如何干預房市的看法，趁著長周末，本著客觀，准確的原則，小李飛刀對該會談的主發起人Sousa關於房市的態度和可能會出台的政策做以下分析和解讀，也是對長期以來關心支持我的朋友和客戶們的一個回饋。

《多倫多星報》一天前對財長先生關於新預算案的摘要介紹。如果不想讀大段英文，可以繼續往下看。

財長的講話大體上有幾個要點：

1、安省經濟增長快速，是全國平均水平的兩倍，更高於所有G7發達國家水平。具體體現在出口，制造業，零售，金融行業，安省居民家庭收入也同步受益於這種增長，更重要的是，這是全省範圍的增長，不僅僅局限於大多倫多金馬蹄地區。健康增長的經濟也同時帶來了人口的持續流入，這是最大的，不容置疑的基本面。

2、此前溫哥華出台了排外稅而導致的房市和政府的雙輸局面，有前車之鑒，財長明確暗示了他們會采取慎重的手段（thoughtful approach），避免出現一些不願意看到的後果（untended consequences）。這就基本上排除了大家所擔心的外國買家加稅的可能性。

3、財長繼續明確表達了對兩類市場行為的憂慮：爆炒樓花牟取短期暴利，和空置房屋待價而沽。這次政策的火力點必將聚焦於此。可能的做法是，對於炒樓花獲利的部分將降低資本利得稅豁免額度，更極端的做法，比如對於轉讓多個樓花獲利者將100%按收入交稅也不是不可能，從而打擊炒樓花的熱度。這是一個重量級武器，影響頗為深遠，一旦通過，則投資樓花要三思（關於樓花的投資價值與風險另文分析）。另外空屋稅極有可能此次拿上台面，這對囤房人士是一個利空，但我個人覺得影響不大。

總結，基本面繼續看好無疑，外國買家稅可能性不大，空屋稅可能會通過，樓花轉讓可能要交更高的稅。供給方面，會增加土地供給和公寓的建設。總的來說，政府不會，也不應該硬性打壓房價，這裡是自由社會，市場經濟，價格的事情市場說了算。政府要做的事情是規範一些市場過度投機行為，減少一些狂熱的躁動。作為同時深度涉入房貸和地產領域的專業人士，我認為這不是一件壞事。我對多倫多房市長期繼續看好20年，但也不希望人們涸澤而漁，搞到子孫後代都買不起房。至於有人擔心的加息，那是央行的職能，跟這三位沒有一毛錢關系。

大多倫多地區知名貸款策劃師和房產投資專家李一飛專欄全集

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英國 | 倫敦市長的房市承諾能實現嗎

英國房屋價格

英國基準利率已減至0.25%，但是隨著其在降至負值前有反彈的趨勢，英格蘭銀行同時也宣佈一組量化寬鬆措施來刺激經濟。新財政大臣必須在其下年預算中想出一些財政政策來刺激投資，否則，量化寬鬆也將被終結。

與此同時，Halifax7月的房價下跌1個百分點，但是Nationwide報告稱8月有0.6個百分點的回升。現在就斷言脫歐對價格的影響還為時過早，但是英國抵押貸款協會的最新數據表明，3、4月份期間，額外的印花稅戲劇化地影響了銷售。2016年，申請房貸的數量下降了86%，從28,700筆降至4200筆。今年四月，申請房貸的數量只有4,200，比去年同期的8,600筆下降了51%。

過去，在一些不確定時期，投資者信心總是從傳統低回報高資本增長的倫敦和東南部房產轉向相對高回報的北部和中部投資。因此，從短期來看，後者房價的表現可能會好過倫敦及東南地區。

倫敦平均租金已經達到每月1,600英鎊，是全英平均值的兩倍。算上其他費用和市政稅，租房費用一般會佔到工資的40%，而且未來並沒有會下降的跡象。

現實問題

新任倫敦市長曾保證，他的第一個住房政策是令可負擔住宅的比重達到50%，並每年建造每年5萬間住宅。但他上任不久，其代表就表示，這些目標需要幾年的時間來完成。

從動工到交房，大宗房屋項目至少需要三年的時間。因此，新市長五萬新住房的許諾在他任期的最後一年以前是不可能完成的。

首先，市長在說服「貪婪的」開發商接受這個建造50%可負擔住房的計劃上就有一定的難度。

其次，供應這些可負擔住房的成本將需要從其他地方補足。這樣一來，餘下的50%住房將要提高多少價格呢？如果這部分的成本不能被補足，那麼這項計劃就只能被擱淺，新市長五萬住房的目標就不能達到。

第三，對這些規劃的終審取決於環境部。且不說可能面對的各種司法覆核和政治分歧，像這樣的審核案例通常需要一年的時間，來決定是否對這些住房項目的開始和結束日期進行延期。

最後，在可負擔住房項目上，市長的標準太僵化了。這種一刀切的指標並不是解決問題的方式，因為倫敦有33個區，各區的需求和供給區別很大，價格敏感度、可利用的土地量以及基礎設施都應是參考標準。

僵化的設置50%的指標意味著，在較不富裕的區——這些地區住房需求最大——房價甚至會變得更不可負擔，或者由於房價上升幅度不足以彌補這些可負擔住宅的成本，這些地區的住房項目將不得不擱淺。

只有在那些富裕的區域，買家的財務壓力較小，提供50%可負擔房的成本才有機會被補足。

當這樣的情況發生，供需比與可負擔價格之間的差距會越來越大，進而加深住房危機。

新市長或許需要想出一種混合系統，將33個區分類。那些供需差距大、房價承受力最差以及開工與完工日期都有硬性規定的的不那麼富足的區域可以繼續將可支付住房的比例保持在13%。而那些最富裕的區域，可負擔性住房的比例可以逐漸增加到50%。

目前的住房危機不再只是數量問題，交房時間也同樣重要。不願承諾交房日期的開發商將不得不提供更多可負擔性住房。

另外一個市長需要重新考慮的承諾是倫敦市民的買房優先政策。先不說怎麼判斷誰是倫敦人，誰不是，也不論這是否合法，單憑這一條規定，倫敦以外的居民就已經被歧視了。即使合法，那怎樣杜絕非倫敦人先租再買，或者成立一家倫敦的公司再來買房的情況呢？

此外，如果房價難以支付，那麼所謂的優先權也形同虛設。除非供需差距縮減，價格能夠降低，不然這樣的優先的政策無異於羞辱，尤其在英格蘭銀行毫無理由地不斷收緊貸款政策的情況下。

最後，我們看到，2015年英國全國總共建了118,760套新住宅，新市長想要一年將倫敦新供房提到50，000棟，且不說他能否成功迫使倫敦交通部門以低於市場價出售未開發土地，請問他可以去哪裡找到那麼多技術過硬的勞動力來建樓呢？

相關資訊：倫敦奧運會後，這些地方的房價就一直在漲

（據英中時報）

新冠狀病毒疫情大爆發，但是你恰好想在馬來西亞買房 ？

為什麼？

你可能會問：這對日常消費者有什麼影響？

1. 調整或廢除RPGT

2. 取消或調低抵押貸款的貸款價值比（LTV）

3. 重新引入“發展商承擔利息計劃（DIBS）”

4. 放寬外國人購買門檻

你可能會問，為什麼政府要幫助房地產市場？

或放寬按揭

中資搶地熱潮退去

長期土地供應難題待破

新冠狀病毒疫情大爆發，但是你恰好想在馬來西亞買房？