古巴，這個謎一般的國度隨著去年10月宋慧喬在哈瓦那海濱大道拍《男朋友》一劇又火了一把。
曾經被嘲笑為離開祖國的低等“蛆蟲”，現在他們口袋裡現金充裕，他們被財政緊張的政府伸開雙臂歡迎回家，冀望他們像蝴蝶一樣，扇動一場市場經濟革命。這不是改革開放之初的中國，而是今日的古巴。
60年前為了擺脫美國的控制，卡斯特羅兄弟與國際主義戰士切·格瓦拉等領導的古巴革命讓全世界記住了這些大胡子。然而到了今天，古巴年輕人80%親美，在哈瓦那城市博物館做公務員的講解員大媽在對筆者解釋時則保持一種復雜的矜持——“古巴今天的問題無關政治，都是經濟問題”；古巴革命60周年之時，不得不說是革命的悲哀。
赤腳游蕩在哈瓦那海濱大道的馬裡奧·加西亞像雪茄一樣是古巴產，而他在國外流亡16年後的回歸是共產黨執政下古巴新興房地產市場背後人口經濟學的一部分。
自2013年以來，估計有40,000名像他一樣的古巴人被政府的市場化改革和移民回歸政策所吸引從國外返回（古巴人口約1100萬），這些政策方便於外籍古巴人回國並購買房產。
如同1978年改革之初的中國，熱烈擁抱港澳台華僑，古巴則張開雙臂歡迎當年流亡的政治難民——他們往往是膚色較淺的富人階級。
2011年勞爾·卡斯特羅上台後的一項改革，允許古巴人購買和出售房地產。他哥哥於1960年的住房改革禁止房地產銷售，同時古巴人不能擁有一套以上的城市住宅，一紙法令也讓成千上萬的租戶與佃農變成業主與地主，盡管窩在手裡無法出售，這正是“居者有其屋”的社會主義理想。然而這無法阻止古巴人交易房產；那時古巴人發明了自己的方式交易——換房，只要兩家覺得彼此條件差不多或者吃虧一方獲得其他形式補償，於是雙方就都有了新居，一舉兩便。
房地產銷售在1100萬人口由國家主導的經濟體在2012年有4.5萬樁交易，2013年8.8萬樁，2014年達到10萬樁，2015年略有回落，規劃官員加西亞·普萊安說，這位來自加泰羅尼亞的西班牙人因仰慕古巴革命來到這裡至今超過半個世紀。
古巴地產並未完全向外資開放，通常需要合資公司，由當地自然人或機構控股，譬如古巴新開的凱賓斯基酒店。革命之後，如同中國一樣，沒收了帝國主義資產，古巴只有國有酒店，價格又貴服務又差，通常服務於外國游客，一晚房費往往超過100美元，而古巴收入較高的醫生階層，月收入還在30美元到50美元之間徘徊。
而哈瓦那國會大廈對面的那家筆者曾點過炸蝦的意大利餐廳則據稱是尤文圖斯俱樂部合資的產業。
2015年第35屆古巴國際旅游交易會即將閉幕的時候，北控集團與古巴政府簽署了建造高爾夫度假項目的意向書。
很難想像，古巴在知名旅游度假勝地瓦拉德羅原本只擁有一座18洞的高爾夫球場，中國北控集團與古巴合作在古巴北部海岸的貝洛蒙特地區(Bello Monte)建立一所新的高爾夫球場和度假村，該地區位於首都哈瓦那和瓦拉德羅之間。
39歲的瑪格達·莫拉在意大利和邁阿密工作了14年後於2012年回到哈瓦那，在該市Vedado區的中心位置購買了一塊3,300平方英尺的復式公寓，進行了翻新，現在與家人一起住在樓上，將下層單元改造成迷你宿舍。它有五個房間，每個房間每晚35美元，在TripAdvisor上獲得好評。
根據《邁阿密先驅報》2018年9月的報道，目前古巴待售房產超過8000處，其中五分之四位於哈瓦那。而且大部分房源都位於哈瓦那最令人向往的地段，尤其是Vedado區和Playa區。這些街區的典型三居室，雙浴室公寓的售價約為60,000美元，而那裡的聯排別墅或者獨立別墅的價格也不過10萬美元。去年旅游業的激增使得該市酒店客房嚴重短缺，如果新上台的民主黨眾議院推動取消特朗普上台後的旅行限制，預計未來幾年將有數百萬美國游客入境。由於最近Airbnb等短租平台入駐促使美國人在網上預訂房間，因此該市最令人向往的街區公寓很快就被包裝為客棧（Casa），日租價格已比2012年筆者在古巴時翻了一番。
而且幸運的是，由於旅游業，靠近機場和沿海地區的一些物業相對維護得很好。因此，您可能需要考慮投資哈瓦那老城區、Vedado區和Playa區，旅游勝地瓦拉德羅，聖地亞哥和Cayo Largo海灘等地區；事實上旅游業是古巴收入最高的行當，為涉外旅行社開車的司機日薪都超過80美元（主要來源是歐美旅客的小費），即使開黑車月收入也能達到1000美元，這在人均月收入不到30美元的古巴簡直是天文數字。房屋修繕業也隨著地產交易的放開而蓬勃發展，新的浴室設備從南佛羅裡達州Home Depot（家得寶超市，美國知名建材連鎖）源源不斷的海運過來。哈瓦那熟練的電工和管道工一天的收入已高於醫生一個月的收入。
古巴不同於世界上任何成熟的房地產市場。首先，房地產經紀人很難找到。此外，如果確實有人幫助您完成房產交易，請不要指望他們知道您感興趣的房產的准確價格，在市場化價格形成之前，成交極度依賴於本地化的知識與人脈。
雖然現在允許當地人擁有，購買和出售房產，但政府仍然對整個市場保持非常嚴格的控制。任何對古巴房地產感興趣的外國人都需要熟悉第17.1條第6章。在進行任何投資之前，請咨詢居外以獲得更多信息。
如果您不是古巴公民，只有以下三種方式可以在古巴購買任何類型的房地產：
1. 迎娶/嫁給古巴人
與古巴人結婚的外國人可以申請永久居留許可。這使他們享有與當地人相同的權利，包括房屋的所有權。如果您有古巴配偶，您可以直接從當地購買該國任何地方的房屋。
需要注意的是，如果婚姻結束，古巴公民有權保留房產（如果你沒有入籍則可能失去房產）。由於不少古巴留學生認為古巴處於市場化前夜，與古巴人結婚也並不新鮮。加之古巴公民獲得美國綠卡曾有特殊政策（即干濕腳政策，截至2017年1月，凡不經第三國登陸美國的古巴公民，一旦成功登岸即可獲得美國綠卡），更加誘人的是在古巴結婚，花費僅為5000土比索，僅相當於200美元左右。當時就讀於哈瓦那醫學院的A同學咨詢過老師之後簡直不敢相信，後來他任職於北控駐哈瓦那辦事處，並迎娶了當時還在讀大三的古巴同學，早早買了房。
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2. 以古巴親戚的名義購買或合資
臨時居留簽證的外國人通常以其古巴親屬的名義購買財產，這些親屬也可能是配偶或子女，或者與可靠的古巴人合資，不幸的是，這使外國所有人幾乎無法控制他們的物業。
另一個需要考慮的挑戰是，即使是公民也不得在古巴擁有兩所以上的房屋;一個是住宅，另一個是度假屋。不過很多古巴人通過子女、配偶父母的名義來購置房產。
3. 從另一個外國人購買房地產
在20世紀90年代初，古巴政府允許在哈瓦那建造一些公寓式建築。當時允許外國公民在這些建築物中購買公寓。當時購買房產的人仍然可以將其出售給非該國永久居民的其他外國人。
然而特朗普上台之後於2017年11月9日重啟對古巴的制裁政策，限制美國與古巴之間的貿易與旅行，“削弱了投資潛力和投資者對房地產市場的興趣，“古巴規劃官員加西亞·普萊安表示。
“但是，從長遠來看，潛力巨大，並將再次上升，”他說，並補充說，古巴的房地產行業最終可能對外資開放，即使這可能會加劇價格飆升。“
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來源：邁阿密先驅報、華盛頓郵報、Businesstimes
撰稿人：ADAM CHAN
排版：KYRA WANG
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