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海外置業風氣盛 選擇代理重誠信︱居外專欄
剛剛跟一位親友談起外地置業，他跟筆者吐了不少苦水。原來他三年前在中山投資一個住宅樓花盤，現在已經入伙，並取得房產證。他一心以為可以出售獲利，向代理查詢時，才發現他當年是高價入貨。三年過後，市價跟三年前差不多。更要命的是，他早年在中山已經擁有一座別墅。這個物業就不是他在中山的唯一住宅，喪失了稅務的寬免資格。即使售出，稅率可能達到樓價的20%。
筆者親友更禍不單行，他在中山也購入了一個商鋪，卻變成了爛尾樓。產權出現問題，收不到房產證，又收不到合約上訂明的租金，結果要到公安報警。據網上新聞報導，公安已經拉人，等待法院處理，但資金能否取回，機會似乎就很渺茫。
上述發生的置業悲劇，非國內市場獨有，在英國也發生多次類似案件。作為一個普通市民，很難去分辨那個項目會出現問題。這個應該是代理的責任，在銷售一個項目之前，盡責審查是重要工作，可惜在中國香港從事海外物業，無須領牌，當中代理公司質素也是良莠不齊。
除此之外，代理在整個買賣流程中，也擔當很重要的角色。由處理合約、貸款申請、收樓驗樓、家俬裝修、出租管理等等。工作繁重，當中還涉及很多法律及稅務知識，一個誠信可靠、負責任的代理，可以令整個流程暢順。
相反，筆者也收到不少客戶反映，幫國內經紀買樓，買樓後，經紀就消失了，完全找不到其他人協助後續工作，令買家頭痛不已。過往海外物業銷售重點都在物業本身而已，對代理公司的服務，卻著墨甚少，展銷會上也只談物業的優點，其實售後服務同樣重要！
筆者最近在電視的黃金時間中發現不少海外物業代理廣告出現，雖然近年電視廣告費已經大幅調低，但仍是所費不少，也證明海外置業的市場仍然興旺，競爭也越來越激烈！值得高興的是，從最近的電視廣告中，筆者發現代理公司也開始做品牌宣傳，強調代理公司本身的優點。但是筆者仍然覺得未到位，因為“誠實”、“可靠”本是作為優秀代理的基本要求。
總而言之，代理公司必須做到令客戶放心安心，才是成功的第一步。而作為消費者，在甄選物業的同時，選擇代理也不能掉以輕心，必須委托誠實可靠的代理，才能令置業得心應手。
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
【視頻】馬來西亞 – 跨境買家購房指南
2018和2019年，馬來西亞位列中國買家最喜愛的海外置業目的地第六名，是什麼讓它如此吸引中國買家？為什麼說馬來西亞是一個理想的居住和投資之地？在馬來西亞，哪裡最受中國買家歡迎？
居外購房指南，給您所有答案。
馬來西亞檳城實用購房指南
2017年，馬來西亞被《福布斯》評選為“外國人退休最佳國家”之一。在那裡，您可以享受高品質的生活，特別是在檳城等比吉隆坡更放松的地方；房價也是遠遠低於澳大利亞、新加坡、中國香港和大陸等地。
在本文，居外將為您介紹在檳城購買房產時需要了解的基本知識。
檳城外籍人士房地產投資最低限額
馬來西亞政府已經采取了一系列保護措施，以避免外國人在該國購買大量房產。
外國人需要為房產支付最低限額的資金，而具體的限額大小取決於您購買房產的地點。
與馬來西亞其他地區相比，檳城的門檻較高。
這座島嶼一直是外國買家的熱門去處。然而，您現在要支付300萬令吉或以上（約495萬元人民幣）的巨款才能在當地購買有地住宅物業。
如果您想購買島上的一套共管公寓，則其價格下限為100萬令吉（約165元人民幣）。
然而威斯利省（Seberang Perai）大陸正變得越來越受歡迎，您也可以選擇支付較少的現金在此地置業。
您需要支付至少100萬令吉的資金來購買有地住宅，而購買一套共管公寓至少要花50萬令吉（約82.5元人民幣）。
如果您想尋找“更廉價”的物業，那威斯利省大陸可能是一個理想去處。
我應該在檳城的哪些地段購房？
檳島是全世界最美麗的地方之一，而大多數外國人和外籍人士都傾向於購買位於檳島北部的房產。
如果您決定在檳島居住，則首府喬治鎮及其他多個地區可以為您提供高品質的生活。
我們一起來看看檳島上那些深受外國人士青睞的熱門置業地區吧。
峇都丁宜（Batu Ferringhi）
峇都丁宜是備受外國游客或退休人士歡迎的目的地。
從高端餐飲到低成本飯食，從戶外活動到其他想和您暢飲美酒的外國人，您可以在這裡找到您所需要的一切。
有些人認為喬治鎮有些許擁擠和吵鬧。
峇都丁宜經常被描述為一個更為閑適、懶散的地方。如果您想找一個更利於放松的地點，那您不一定會把這視為一個缺點。
檳島很小，從峇都丁宜駕車前往喬治鎮所耗費的時間不超過20分鐘。
只需支付100萬令吉的最低投資，您就可以在一座公寓大樓中找到一套適合您的體面公寓。
事實上，許多三臥室共管公寓的起售價都達到了40萬令吉。
Ferringhi Residence 2豪華度假式公寓項目，坐落在檳城最著名的濱海度假區峇都丁宜海灘附近，距離檳城首府喬治市僅12公裡。占地約9.95英畝，其中1/3地段將會充作綠化休閑區，預期將於2020年竣工。該項目坐享 180 度無邊海景，明媚風光盡收眼底。
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喬治鎮（George Town）
聯合國教科文組織將喬治鎮列入了世界遺產，這並不稀奇。
喬治鎮擁有古老的殖民歷史，豐富的當地文化和多處景點，您很難不愛上這個地方。
大量本地和國外醫療游客會來這裡接受物美價廉的醫療服務，而他們所需要支付的診金只相當於國內診金的一小部分（沒錯，在這裡您可以花大約25美元補一顆牙齒）。
喬治鎮是一個容易有事情“發生”的地點，許多外國交換生會在此通宵聚會。
喬治鎮之所以成為聯合國教科文組織的世界遺產，是因為當地政府設法保留了眾多舊商店和聯排別墅。
外國人有時會購買商鋪或聯排別墅而非公寓，而這並不是什麼罕見的事。
相比香港、新加坡等亞洲地區，這裡的物業價格相對低廉。
在喬治鎮，您可以輕易地找到一套售價僅為150萬令吉的三臥室公寓。
巴特沃斯大陸（Butterworth）
巴特沃斯是威斯利省（檳城大陸區域的名稱）的主要城市之一，但它經常被人們忽視。
巴特沃斯的人口相當少，大約為7萬人。然而，隨著島上物業價格逐漸上漲，人們已經開始在這裡尋找投資機會。
這裡的絕大多數人口是中國人。在吉隆坡，土著人的數量略多於中國人，但兩者幾乎相等。
在這裡置業的一大好處是：與島上相比，這裡的房產要便宜得多。
此外，共管公寓和單元公寓的最低投資限額較低。在這裡，有地住宅的限額比島上同類住宅低1/3。
您可以在一棟公寓樓內找到一套起價為50萬令吉的三臥二浴公寓。
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來源：Asia Property HQ
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
倫敦CBD選房購房指南
據2018年第23期“全球金融中心指數”（GFCI）報告發布，倫敦再次蟬聯全球金融中心榜首。全球金融中心指數（GFCI）是領域內發布的最具權威的數據，這一指數的發布，旋即引起一股來英投資熱潮。眾所周知，亞太地區的投資者一直熱衷於前往英國投資，看中的就是無論從商業投資環境、基礎設施，還是人力資源、法律法規等方面，倫敦都無可挑剔的世界第一的商業核心地位。與此同時，目前英國的脫歐局勢尚不明朗，在短期內造成的持續彙率波動，反而是海外買家最好的投資窗口。
但是投資者們往往又有所保留，遲遲不敢下手，因為對於想在英國投資置業的買家來說，最令人頭疼的是他們沒有長期居住在本地的生活經驗，對這個城市並不是很了解，不能夠及時獲取一手的信息。
｜如何判斷一個項目是否值得投資？
實地考察？視頻看房？還是聽朋友或者中介轉述的信息？
這些方法都有各自的優劣，但如果征求一個房產經濟學家的意見，他會告訴你：分析一個項目是否值得投資，主要看這幾點——房產市場的供求關系，城市建築申請周期，以及最重要的一點，項目距離城市CBD的距離。CBD就是一座城市的門戶區域，是人才、信息、資金的聚集地。門戶區域的資產一定是壟斷且稀缺的，但又是最具有發展潛力的。因此，CBD的房價和租金往往都是最高的。
倫敦共有五大商務中心，最大的就是City of London，也就是我們常說的倫敦金融城。倫敦金融城占地面積只有小小的一平方英裡，但卻是整個英國經濟，甚至是世界金融業的心髒。這裡容納了世界頂尖的國際保險市場、最古老的證券交易所與黃金市場；名列世界500強的企業，75％都在金融城內設立了分公司。每天，全球41%的外彙交易量都在倫敦進行，日均交易量達2.5萬億美元，是華爾街的兩倍。
這麼小小的一塊地方如何能聚集如此多的人力、物力、財力？
它的歷史可以上溯到古羅馬時期。公元四世紀，古羅馬人來到泰晤士河畔，從現在英國議會大廈附近的淺水區登陸，建起堅固的城牆，圍出了從聖保羅大教堂到倫敦塔之間的一平方英裡，因此在這一平方英裡的基礎上建起的金融城也獲別名“The Square Mile”。到了中世紀，威斯敏斯特區還只是個郊區的小村落，而金融城所在地卻已擔負了國際商業和貿易的重任。近代以來，倫敦政治和文化中心西遷，金融城的經濟中心地位卻始終未變。
深厚的歷史傳統與經驗，良好的基礎設施，強力的科技支持，以及面向全球的人力資源，彙聚出金融城獨特的力量，使得無論是居住於此的居民，還是被吸引前來的投資者都對這片區域產生了強烈的自豪感與歸屬感。
那麼每天在金融城裡工作生活的人口構成是什麼樣的呢？
2018年官方數據顯示，金融城共有51.3萬人在這裡工作，占倫敦10%的雇佣比例。而在勞動力組成裡，63% 為男性，75%為25-49歲青壯年人口（英國整體青壯年的雇佣比例僅僅為40%）。在地域劃分上，59%來自英國，18% 來自歐盟，23%來自其他海外國家。
倫敦金融城政府 同時幾乎世界上所有語種的各類人才都能在這裡找到，諸如精算師、國際律師、高級財務分析師這樣的尖端人才，可以隨時為企業或個人提供服務。
｜金融城周邊房屋銷售與租賃市場
做為如此龐大的國際精英群體聚集之地，金融城周邊房屋銷售與租賃市場的情況如何呢？
我們可以來看看一些數據，進行分析。相較於其他的周邊地區，倫敦金融城房價的中位數一直是最高的。倫敦平均房價只有不到50萬英鎊，而金融城的房價在2018年已突破了80萬英鎊大關，且漲幅節節攀高；與此同時，倫敦金融城這個黃金地段，房屋的供應量極其稀缺，轉手率很低。
此外，根據英國房產評估署的數據顯示，這裡的租金比倫敦平均租金高出17.5%，金融城的一居室公寓租金每月可租2297英鎊，兩居室公寓高達2817英鎊，且供不應求，空租率極低。這裡租金年收益率漲幅飛快，2018一年就實現了17%的增長，是一區內租金收益率最高的區域。
倫敦首要CBD——金融城（City of London）的新建項目並不多，主要原因之一在於，住宅項目的興建批准在金融城黃金地段裡並不占優勢。盡管如此，只要是CBD裡的項目就可以“閉著眼睛”投嗎？也不盡然。有些新建公寓和周圍建築距離太近，過於緊湊的排列造成了空間的局促感，居住體驗較為壓抑，性價比也非最高。綜合來看，在金融城中找一個舒適的生活區域並非易事。
投資建議
結合以上投資回報的數據，相信即使不是房屋投資專家，也能一眼看出在金融城附近的房屋極具投資價值，無論是從市場供需關系，租金收益還是房屋本身的升值空間來看，金融城的樓盤都有著極為可觀的前景。
我們再來分析一下，占據倫敦工作人口高達10%的行業精英們喜歡住什麼樣的房子呢？
｜金融城精英們的住房要求
01 距離金融城近，節省通勤時間
金融、法律和投資咨詢等行業的工作強度一般較高，如果自己的住宅在金融城的步行範圍之內，能節省通勤時間的時間，換取更多的私人生活時間，自然是最為理想的了。
02 周邊生活的便利程度
如果下樓就是高檔有機超市，每天能夠吃到健康新鮮的蔬果，生活品質將得到極大的提升。另外，倫敦道路狹窄擁擠，而公共交通系統又十分發達，導致英國人不喜歡開車。因此選擇住在離地鐵站、火車站等方便市內外出行的地方，也是租住房屋時相當重要的考量因素。
03 餐飲娛樂豐富
金融城周邊有London Bridge, Liverpool Street, Shoreditch，以及St. Katharine’s Dock等生活社區。其中最宜居，最有生活氣息的就是著名的聖凱瑟琳碼頭（St. Katharine’s Dock）了。她一面背靠城市核心，一面綠植水域環繞，還是倫敦市中心唯一的豪華游艇停靠港灣。
04 房屋品質高
金融城內雖不乏有歷史的私家老宅，但經過幾十上百年的多次翻修，難以保證房屋內部良好的居住品質，因此住戶都傾向選擇品質更佳的新房。新房有什麼好處呢？首先，無論是從戶型設計，還是內飾材料等方面，新房都更為優化合理。其次，新房的維護成本低，安全性能好。再者，新房自帶的物業設施完善，健身房、車庫等一應俱全。所以從住客的角度來考慮，一個高品質的新房一定是優於二手房的。除此之外，住房的景觀也是值得考量的重要因素。一套擁有大露台和一流景觀的住宅，在市場上的估價範圍要高出很多。
05 周邊的配套設施
泰國房子值不值得投資？實地考察告訴你有哪些坑！
作者：櫻桃
之前不斷有人問我泰國的房子能不能投資，因為我也沒有去過泰國，對於我沒有實地調研過的城市，我是不敢給大家推薦的，所以3月份我專門去泰國首都曼谷做了考察，把大家關心的一些問題了解清楚，如實作出報告。
為什麼會選擇泰國？
我之前也不明白，為什麼那麼多中國人會選擇去泰國投資，直到去了後，跟當地的投資人士深入了解，才看懂。
大家都知道中國人是最喜歡買房的。中國的錢去哪個國家，哪個國家的房價就漲的快。
一般中國人走了，房子想大漲就很難了！所以投資一定要跟著中國的熱錢走！
歐美國家的投資門檻較高，且前幾年上漲一輪後，中國人撤離加拿大、澳大利亞、新西蘭等國家，當地樓市已進入調整期，此時再進入已經不合時宜。
而東南亞這兩年開始成為中國投資者追逐的熱土，一方面是中國制造業近幾年在向東南亞轉移，那邊經濟增速較快，基本面較好；另一方面是距離中國近，直接落地簽，未來還會修高鐵，有地理優勢。
而在東南亞中，政局穩定，包容性最好的又首選泰國，人妖的存在就足以證明，走在大街上，誰也不會對人妖持有異樣的眼光。
而且泰國是中國人最喜歡去的旅游之地。在2017年赴泰旅游的外國游客總數超過3500萬人次，其中中國游客量超過980萬人次，占比最高。很多人過去買房，平常放租，冬天自己度假用。
曼谷的國際化程度非常之高，甚至超過了北京上海，這個你一到機場就能感受到，外國人多，所以房子租金很高。
泰國人口6900萬，曼谷早在2010年人口數量就達到了1200萬，首都至少有人口支撐，曼谷的地鐵不排隊四五輪你是擠不上去的，比北京還恐怖。而曼谷面積又非常小，才1568平方公裡，比深圳還小四百多平方公裡。
柬埔寨整個國家才1500萬人口，對比之下立見分曉。菲律賓和馬來西亞總感覺不太穩定。
而泰國簽證又非常簡單，拿著護照，買張機票，到泰國直接落地簽。機票又便宜，所以去泰國，跟在國內飛行基本上沒有什麼區別，以後昆明還會修高鐵到泰國，所以中國人過去非常便利，中國人直接推動曼谷的房價上漲。
中國現在已經成為泰國房產最大買家，只要你具有中國大陸的護照，就都可以買。
但是幾年之前還不是，泰國房產的買家一向很多元化，在此之前日本才是泰國最大買家，還有專門的日本區，再之前是台灣。只不過中國經濟發展快，財富積累快，所以出國做資產配置的也多了。
為什麼會有如此多的國家買呢？這應當算是日本經驗，或者俄羅斯經驗了。
在2014年7月30的時候，當時人民幣兌盧布的彙率是5.7784.然而到了2014年12月份的時候，人民幣兌盧布的彙率最高時到了11.3343的水平。也就是說俄羅斯盧布貶值了49.02%。
當時俄羅斯賺錢的其實就只有3種人。一種是持有俄羅斯房產的。一種是提前囤積了進口物資的。一種是換了美金，資產到了國外的。但是他們的收益率不同，其中持有俄羅斯房產的，在這期間是收益率最低的。雖然以盧布計價的價格漲了，但是以美金計價的價格跌了很多。
這就和目前委內瑞拉的房子一樣，因為其惡性通貨膨脹了十萬倍的原因，其房價以其本國貨幣計的話，價格確實上漲了。但是拿美金計價，價格下跌有7到8成。
而俄羅斯、委內瑞拉最賺的是哪批人呢？
提前把錢轉出國，而且購買了他國不動產的。不僅是因為掛鉤美元賺了升值的錢，還賺到了不動產升值那部分的錢。
所以當中國這幾年嚴格限制資金外流時，顯然是面臨著外彙流失，RMB貶值的壓力，不得不做出的管制，而聰明的資金看透了本質後，肯定會出國尋求安全庇所，像李嘉誠他們那種大資金四五年前就去了歐美抄底，而作為普通百姓來說，小錢就只能找個發展前景還不錯，政局又穩定，買了之後能放心的國家配置點房產了。
在泰國的投資門檻有多高？
1、面積
泰國的房子都是按套內面積算，主力戶型段在25-50平米間，28平米就能做到一房一廳，35平米可以做到兩房兩廳，使用率非常高。
因為泰國都是小家庭為主，小夫妻都不會和父母住一起，而且他們也不喜歡在家裡做飯吃，整個泰國的房子廚房都沒有燃氣，朋友會客也是在外面。
2、價格
泰國曼谷新房的價格也是分地段的，從每平米人民幣1萬多到7/8萬人民幣都有，最貴的超過十萬。
北部的新CBD區、南部的金融使館區、西部的文旅體驗區等，價格就便宜不少。
總價四五十萬、七八十萬及上百萬的房子都有。
居外推薦曼谷素坤逸房源：Serio Sukhumvit 50精裝公寓
地段：曼谷素坤逸沿線，On Nut天鐵旁350米
精裝：全屋精裝，送全套家私
均價：僅2.5萬人民幣，超高性價比
項目類型：兩棟八層公寓，永久產權
總戶數：154戶，每層11戶
停車位：77個
項目完工時間：2018年底
戶型：
單間 22.5平米
一房 27 ~ 38平米
兩房 49 ~ 50平米
項目周邊：
250米到大型百貨商場蓮花百貨
600米到在建商場Century Movie Plaza
800米到Big C超級百貨商場
1公裡到Wells International School國際學校
項目設施：
接待大堂、一樓休閑區、圖書室、中心泳池以及Club會所，健身房、中庭泳池及花園
居外物業編號：46058042 點擊查看房源的更多信息
曼谷房子回報率大概有多少？
1、可以貸款
曼谷買房，一般總價80萬以上的房子，就能按揭貸款。這意味著，只要支付2-3成首付，剩下的等到交房前一個月再辦理按揭就可以，大大拉長了資金使用年限。
2、租金很高
我們這次考察特地了解了房子的租金。國外的租金普遍都比中國高很多，曼谷因為國際化程度高，租金也很高。
比如這次參觀的熱門樓盤，一房總價60萬左右，樓對面的老小區，同樣戶型的月租金在2800元左右。
我們自己住的酒店式公寓，兩房一廳，一晚的租金就是1000元，如果是冬天旺季，可以租到2000元一晚，而買下來大概是250萬-300萬之間，租金回報率比較高，在4-8%之間，而國內一線城市只有1%多。
3、可以更名
泰國的房子從第一次銷售開始算的話，大概交房期是3年。房屋的尾款是等到交房時候才需要繳納的款項。在這個3年期間，可以任意到開發商那裡更名。
通常樓盤還沒有交付，你的房子就已經上漲了百分之二十多，因為新開盤都是第一期賣的便宜，後面一期比一期貴，這個跟國內一樣。
泰國房市雖然沒有暴漲，但是每年上漲8%到10%還是有保障的，可能有的人嫌少，但是你只付了20%到30%的首付，有杠杆撬動，而且租金很高。
4、全是精裝房
泰國賣房只賣精裝，而且精裝標准不是刷個牆，貼個地板，是全部配備家具家電。這個制度不但是在泰國，在歐美都是這樣。
而且小區配套設施非常完善，全部免費使用，我們這次去參觀的一個小區（下圖），有游泳池，健身房，閱覽室，私人電影院、會議室、BBQ等等區域，甚至還可以種菜，而且這些全都是免費的哦，連地下停車場都是免費停車。
這座曼谷精裝共管公寓內設1個臥室和1個浴室，位於Emporio Place，奢華無比，坐擁素坤逸（Sukhumvit）24號中心地段。此住宅采用現代裝飾格調，配有寬敞的起居室，時尚廚房內設全套電器，奢華臥室附帶內置衣櫃。社區內設施包括：游泳池、兒童泳池、健身中心、蒸汽浴室、圖書館、游戲室、花園。房間大小不一，采用精美設計，緊鄰輕軌站澎蓬站（Phrom Phong）。房價約¥235萬。
居外物業編號：46147861 點擊查看房源的更多信息
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國內開發商真的應該學學，別人服務甩我們幾條街。物業管理費10塊錢一平米，雖然單價比我們貴，但每一戶面積小，所以每個月物業費也只要兩三百塊。
曼谷買房要注意哪些坑？
1、不要買太便宜的房子！
窮人區的房子，基本上跟升值無緣，可能一萬年都不漲。要隨著整個社會可支配收入的增加，才會增長，想跑贏收入很難。
因為泰國的土地是永久私有制，私人財產神聖不可侵犯，財富一代代繼承，窮人富人之間的鴻溝基本一生都無望越過。
但泰國是佛系國家，他們佛教宣揚的是今世的果，都是源於前世的因。你今世過得差，是因為前世做了不好的事。今世那些富人，是因為前世修行好。今生你好好修行，多做好事，來世你也就會成為富人的。
所以窮人並不仇富。也不會造成社會動蕩。也就是說，通過宗教，泰國完美解決了這一切問題。
貧富差距帶來的就是窮人區和富人區，你住什麼樣的房子，就代表著你是什麼樣的社會階層。
這在很多城市都是這樣，俄羅斯的莫斯科是這樣，印度的新德裡也是這樣，連紐約和東京都是如此。
因為核心區的土地是有限的，而社會財富的積累者是不斷增加的。有錢了誰都想擠進富人區。
2、不要距離地鐵和商圈太遠！
地鐵重塑地塊價值，這句話到哪裡都適應。確實是越靠近地鐵或BTS的房子，會得到越快升值。
中介說，因為泰國很熱，泰國人又很懶，他們一分鐘都不願意走路，怕曬太陽怕淋雨，所以能住在地鐵和BTS旁邊會更方便，在大堵車的時候，BTS和地鐵可以快速到達想到達的地點。基本上重要的商場和地點都基本上在BTS和地鐵的節點旁邊。
居外推薦毗鄰曼谷天鐵站房源：The President Sukhumvit 81公寓
項目性質：永久產權公寓
離BTS距離：On Nut 走一步到達
公寓地點：Sukhumvit 81
室內面積：35 平米
房型：1臥1衛
售價：450萬泰銖
項目亮點：
樓盤鄰近BTS On Nut天鐵站，交通十分方便
大型發展項目，完美的設計，時尚的搭配，生活方便
公寓設施包括電梯，停車場，24小時保安，中央電視台，游泳池，健身房，花園/燒烤，無線網絡連接
位置便利，距離On Nut僅200米或約3分鐘步行路程。如果您開車，最近的高速公路入口距離公寓有1.3公裡
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為什麼要去曼谷買房？
根據我們的調查了解，去曼谷買房的主要有三類人：
1、為了投資，保值增值。如我上述所說，除了每年有穩定的增幅外，泰國的租金回報率高。
2、為了孩子讀書，家長方便陪讀。曼谷的國際學校非常多，而且價格比國內便宜一半，東南亞25%的國際學校資源，集中在泰國，曼谷又占了泰國的80%。曼谷國際學校資源富足，是因為外國常駐人口多，隨遷子女需要享受本國的教育。很多買家看中海外置業，有些是衝著小孩讀書去的，家長跟過去陪讀。
3、最後值得稱道的是泰國的美食和氣候，所以非常適合旅游度?
美好家園指南（二）：如何判斷買房是否值得？
買房子，還是不買房子。對於許多人來說，這是一個常見的辯題。不可否認，租房基本上就是在無法從房產中獲得任何權益的情況下替別人償還每月的抵押貸款，但這並不意味著買房對每個人來說都是更合適的選擇。每個人的情況都不一樣，而購買房產可能要花很多錢。人們的生活方式也在改變，他們買房的目的更是各不相同。買房是否值得很大程度上取決於個人具體情況。我們強烈建議你咨詢房地產經紀人，他們可以根據您給出的信息向您提供詳細的房地產相關建議。
Better Homes & Gardens® 美好家園現在就告訴你在美國購買房產的一般性成本和回報，這些信息可以幫助你朝著正確的方向前進。
1. 維修費用
當你買房時，你需要承擔維修費用。對於所有的房主來說，這都是不可避免的費用，但基於特定房產的情況，維修費用可能非常高。在買房之前，你必須考慮維修費用和意外維修費用。建議你每年保留相當於房產價值1%的資金用於維護和設備更換，但這不包括意外維修。
2. 物業稅
物業稅可能是一筆高額支出。在購買房屋之前必須考慮到一點：物業稅的實際金額可能會上下波動。有多種因素會影響物業稅的金額，如房產面積，州和地區預算減少，翻新情況等等。
美國德克薩斯州蒙哥馬利4臥5衛的豪宅，位於本特沃特莊園（Estates of Bentwater），讓人興奮的7英裡開放式海景就在住宅的後面。房價格約¥871萬。
居外物業編號：45993853 點擊查看房源信息
3. 房屋保險
許多抵押貸款機構要求業主購買房屋保險。與提供財產保障的租賃保險不同，業主保險同時提供財產和物業成本的保障。雖然購買保險會帶來額外的開支，而且保險也不是必需品，但擁有保險十分有益。房屋保險費用取決於房產的具體情況，但是你可以通過將房產價值除以1000，然後再乘以3.5來進行估算（HomeGuides）。
4. 稅收減免
購買房產的一大好處就是可以享受抵押貸款利息的稅收減免政策。你很難用一般的方法來估算減免額度，因為它在很大程度上取決於具體的財務狀況。然而，僅因為購房可以享受稅收減免，擁有房產就可以幫助你存下比租房更多的錢。
5. 房屋價值提升
一套房產的價值通常是很高的。然而，隨著房地產市場及多種其他因素變化，房產的價值可能也會迅速變化。基於過往平均水平，美國廣播公司新聞網（ABC News）估計房價將上漲3%左右。許多人會忘記一件事：隨著房屋價值上升，維修和保險費用也會在通貨膨脹的影響下增加。
巴哈馬天堂島定制設計的3臥4衛海濱別墅，享有加勒比水域的壯麗景色。五星級設施，全天24小時服務。房價格約¥4,029萬。
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就流動資金而言，擁有房產並不會給你帶來多少好處。然而，購買房產確實有可能帶來很高的投資回報。更重要的是，你每月的賬單支出都用在了自己的東西上。租房的時候，你基本上就是在不享有任何權益的情況下替別人償還抵押貸款。在判斷買房是否值得時，你還需要考慮許多其他因素，例如你是否打算購買一套投資性房產，是否打算賣掉房子，或是否想用它來度過退休生活。第一步是回答一個無法避免的問題，“我買得起房子嗎？”這些一般性指導原則可以幫助你確定這件事。
以上購房指南由Better Homes & Gardens® 美好家園提供。自成立以來的90多年裡，Better Homes & Gardens® 美好家園一直致力於各類與住宅有關的事務，充當著最值得信賴的住宅靈感來源，竭誠向客戶提供住宅購買和售前、售中和售後過程中的相關指導。無論您需要了解住宅區最新市場信息，還是最符合潮流的設計風尚，Better Homes and Gardens®美好家園房地產®的專業人士都能充分滿足您的獨特需求。請登錄https://www.juwai.com/bhg-real-estate/ 查看Better Homes & Gardens® 美好家園代理的優質房源或致電居外熱線400-041-7515咨詢。
美好家園指南（一）：購買第一套房產的10條秘訣
購買第一套房子是一件令人興奮的事。那些你思考了很久，甚至思考了好幾年的計劃會同時湧入腦海。你拿到第一套房鑰匙的時候，你需要整理很多信息，采取很多行動。
為了讓你順利地完成這一過程，Better Homes & Gardens® 美好家園將傳授你10條購買第一套房產的秘訣：
1、你需要找到合適的團隊
合適的房地產團隊可以幫助你達成超乎你想像的交易。找一位對你所在地區了如指掌，擁有豐富業務經驗而且行動迅速的代理人或經紀人。你需要一位值得信賴的專業人士來幫助自己。這位專業人士會在你參觀物業時提供坦誠的建議，為你做好報價的准備，並指導你完成托管流程。你還要確保房地產團隊中包含一位優秀的貸款人。
2、在參觀物業之前，先整理好財務
如果你在看房之前已經把財務整理妥當，那你找到夢想住宅的可能性就會增加。和一個貸款人談談，弄清楚你到底能借多少錢，你需要借多少錢，以及交易時你需要拿出多少錢。從抵押貸款管理部門那裡獲取一份事先貸款核准證明，證明上會詳細列出提供貸款的條款。接下來，你就可以尋找符合自己經濟條件的住宅，並做好在機會到來時隨時搬家的准備。
3、把注意力集中於住宅內應該關注的事物
你參觀的房子和你想住的房子可能在外觀上並不完全一致。所以，房地產團隊帶你去看房時，你可以略過油漆顏色，台面，家電甚至地板。你應該觀察房子的骨架是否穩固。你還應該考慮房子的整體結構以及把它變成你理想居所的可能性。此外，請注意住宅內可以加建或改建的地方，以便購下這套房產後進行調整。
美國佛羅裡達州勞德代爾堡5臥6衛的現代住宅，建於水面之上100英尺，於2005年完全重建。房價格約¥2,010萬。
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4、考慮住宅未來的買家
你可能沒有孩子或者不打算要孩子，但是你未來轉讓房產的對像可能會有孩子或者想要孩子。在尋找房產的時候，思考一下自己可能會在那裡住多久。如果有某種原因讓你選擇賣掉房子，則考慮一下你有意購買的住宅所在的學區可能比較明智。家庭在購買房產時把學區視為最重要的因素。因此，如果你認為自己可能會搬家，那你要確保自己計劃買下的房產對其他父母和准父母買家具有一定的吸引力。
5、保持務實的心態
你可能希望自己的第一套物業包含數英畝的土地，你可以在那裡實現自己的農場主夢想，自給自足，享受與世隔絕的生活。也許你渴望快節奏的都市生活，而且想置身於市中心的完美閣樓式住宅中，靠近所有頂級商店和餐館。當你尋找新家時，你可以讓心靈沉浸在你希望房子能實現的美好願景中。然而，你也要腳踏實地，考慮一下自己當前的生活方式，還有一套特定的住宅可能帶來的各種限制，包括資源不足或交通不便。
6、注意購房後的預算
你不僅要在購買第一套房產前整理好財務，還需要確保自己了解交易完成後會出現的情況。考慮與公用設施，維修，裝修，交通，稅收和保險有關的成本。
美國加州舊金山5臥4衛的房產。房價格約¥2,148萬。
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7、思考一下搬遷時的行動
計劃一下，如果你今後不得不搬家或者想搬家，那你應該怎麼做。如果你打算購買一套公寓或聯排別墅，而且設想過搬家的情形，那你應該確保這套公寓或別墅能租出去。部分業主協會可能會限制出租，甚至限制租戶。
8、參加購房研討會
當你正在找房子或計劃買下一套物業時，參加一場購房研討會可能會讓你感到一切變得更順利了。進入交易流程後，掌握一些房地產術語並了解可選方案（尤其是抵押貸款方案）可能會有所幫助。
9、考慮購買投資性物業
當利率下降，你也有意進入房地產市場時，先考慮一下自己有沒有必要搬進新家吧。你可以買一套新房子，然後把它租出去。購買第一套房產時選擇投資性物業是許多買家進入房地產市場時做出的舉動，但他們想搬入新居時就不會這麼做了。
美國德克薩斯州休斯頓的這棟當代地標性建築面向高爾夫球場——透過玻璃幕牆可以欣賞起伏的綠茵球道和庭院泳池。房價格約¥1,037萬。
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10、做好快速搬遷的准備
無論你購買第一套房產的目的是建設自己的夢想之家還是出租，當你做好快速搬家的准備時，你實現目標的幾率都會上升。當然，你應該花點時間認真考慮某套物業的報價。然而，如果等待的時間太長，那另一位買家也許就會奪得先機。
在購買第一套房產時，你的房地產團隊是你尋求建議的最佳來源。除了這10條秘訣之外，房地產團隊的成員還會指導你用多種方法來成功買下第一套房產。
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從不許買賣房產只能交換到開放市場，古巴房市會是下一個中國麼？
古巴，這個謎一般的國度隨著去年10月宋慧喬在哈瓦那海濱大道拍《男朋友》一劇又火了一把。
曾經被嘲笑為離開祖國的低等“蛆蟲”，現在他們口袋裡現金充裕，他們被財政緊張的政府伸開雙臂歡迎回家，冀望他們像蝴蝶一樣，扇動一場市場經濟革命。這不是改革開放之初的中國，而是今日的古巴。
60年前為了擺脫美國的控制，卡斯特羅兄弟與國際主義戰士切·格瓦拉等領導的古巴革命讓全世界記住了這些大胡子。然而到了今天，古巴年輕人80%親美，在哈瓦那城市博物館做公務員的講解員大媽在對筆者解釋時則保持一種復雜的矜持——“古巴今天的問題無關政治，都是經濟問題”；古巴革命60周年之時，不得不說是革命的悲哀。
赤腳游蕩在哈瓦那海濱大道的馬裡奧·加西亞像雪茄一樣是古巴產，而他在國外流亡16年後的回歸是共產黨執政下古巴新興房地產市場背後人口經濟學的一部分。
自2013年以來，估計有40,000名像他一樣的古巴人被政府的市場化改革和移民回歸政策所吸引從國外返回（古巴人口約1100萬），這些政策方便於外籍古巴人回國並購買房產。
如同1978年改革之初的中國，熱烈擁抱港澳台華僑，古巴則張開雙臂歡迎當年流亡的政治難民——他們往往是膚色較淺的富人階級。
2011年勞爾·卡斯特羅上台後的一項改革，允許古巴人購買和出售房地產。他哥哥於1960年的住房改革禁止房地產銷售，同時古巴人不能擁有一套以上的城市住宅，一紙法令也讓成千上萬的租戶與佃農變成業主與地主，盡管窩在手裡無法出售，這正是“居者有其屋”的社會主義理想。然而這無法阻止古巴人交易房產；那時古巴人發明了自己的方式交易——換房，只要兩家覺得彼此條件差不多或者吃虧一方獲得其他形式補償，於是雙方就都有了新居，一舉兩便。
房地產銷售在1100萬人口由國家主導的經濟體在2012年有4.5萬樁交易，2013年8.8萬樁，2014年達到10萬樁，2015年略有回落，規劃官員加西亞·普萊安說，這位來自加泰羅尼亞的西班牙人因仰慕古巴革命來到這裡至今超過半個世紀。
古巴地產並未完全向外資開放，通常需要合資公司，由當地自然人或機構控股，譬如古巴新開的凱賓斯基酒店。革命之後，如同中國一樣，沒收了帝國主義資產，古巴只有國有酒店，價格又貴服務又差，通常服務於外國游客，一晚房費往往超過100美元，而古巴收入較高的醫生階層，月收入還在30美元到50美元之間徘徊。
而哈瓦那國會大廈對面的那家筆者曾點過炸蝦的意大利餐廳則據稱是尤文圖斯俱樂部合資的產業。
2015年第35屆古巴國際旅游交易會即將閉幕的時候，北控集團與古巴政府簽署了建造高爾夫度假項目的意向書。
很難想像，古巴在知名旅游度假勝地瓦拉德羅原本只擁有一座18洞的高爾夫球場，中國北控集團與古巴合作在古巴北部海岸的貝洛蒙特地區(Bello Monte)建立一所新的高爾夫球場和度假村，該地區位於首都哈瓦那和瓦拉德羅之間。
39歲的瑪格達·莫拉在意大利和邁阿密工作了14年後於2012年回到哈瓦那，在該市Vedado區的中心位置購買了一塊3,300平方英尺的復式公寓，進行了翻新，現在與家人一起住在樓上，將下層單元改造成迷你宿舍。它有五個房間，每個房間每晚35美元，在TripAdvisor上獲得好評。
根據《邁阿密先驅報》2018年9月的報道，目前古巴待售房產超過8000處，其中五分之四位於哈瓦那。而且大部分房源都位於哈瓦那最令人向往的地段，尤其是Vedado區和Playa區。這些街區的典型三居室，雙浴室公寓的售價約為60,000美元，而那裡的聯排別墅或者獨立別墅的價格也不過10萬美元。去年旅游業的激增使得該市酒店客房嚴重短缺，如果新上台的民主黨眾議院推動取消特朗普上台後的旅行限制，預計未來幾年將有數百萬美國游客入境。由於最近Airbnb等短租平台入駐促使美國人在網上預訂房間，因此該市最令人向往的街區公寓很快就被包裝為客棧（Casa），日租價格已比2012年筆者在古巴時翻了一番。
而且幸運的是，由於旅游業，靠近機場和沿海地區的一些物業相對維護得很好。因此，您可能需要考慮投資哈瓦那老城區、Vedado區和Playa區，旅游勝地瓦拉德羅，聖地亞哥和Cayo Largo海灘等地區；事實上旅游業是古巴收入最高的行當，為涉外旅行社開車的司機日薪都超過80美元（主要來源是歐美旅客的小費），即使開黑車月收入也能達到1000美元，這在人均月收入不到30美元的古巴簡直是天文數字。房屋修繕業也隨著地產交易的放開而蓬勃發展，新的浴室設備從南佛羅裡達州Home Depot（家得寶超市，美國知名建材連鎖）源源不斷的海運過來。哈瓦那熟練的電工和管道工一天的收入已高於醫生一個月的收入。
古巴不同於世界上任何成熟的房地產市場。首先，房地產經紀人很難找到。此外，如果確實有人幫助您完成房產交易，請不要指望他們知道您感興趣的房產的准確價格，在市場化價格形成之前，成交極度依賴於本地化的知識與人脈。
雖然現在允許當地人擁有，購買和出售房產，但政府仍然對整個市場保持非常嚴格的控制。任何對古巴房地產感興趣的外國人都需要熟悉第17.1條第6章。在進行任何投資之前，請咨詢居外以獲得更多信息。
如果您不是古巴公民，只有以下三種方式可以在古巴購買任何類型的房地產：
1. 迎娶/嫁給古巴人
與古巴人結婚的外國人可以申請永久居留許可。這使他們享有與當地人相同的權利，包括房屋的所有權。如果您有古巴配偶，您可以直接從當地購買該國任何地方的房屋。
需要注意的是，如果婚姻結束，古巴公民有權保留房產（如果你沒有入籍則可能失去房產）。由於不少古巴留學生認為古巴處於市場化前夜，與古巴人結婚也並不新鮮。加之古巴公民獲得美國綠卡曾有特殊政策（即干濕腳政策，截至2017年1月，凡不經第三國登陸美國的古巴公民，一旦成功登岸即可獲得美國綠卡），更加誘人的是在古巴結婚，花費僅為5000土比索，僅相當於200美元左右。當時就讀於哈瓦那醫學院的A同學咨詢過老師之後簡直不敢相信，後來他任職於北控駐哈瓦那辦事處，並迎娶了當時還在讀大三的古巴同學，早早買了房。
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2. 以古巴親戚的名義購買或合資
臨時居留簽證的外國人通常以其古巴親屬的名義購買財產，這些親屬也可能是配偶或子女，或者與可靠的古巴人合資，不幸的是，這使外國所有人幾乎無法控制他們的物業。
另一個需要考慮的挑戰是，即使是公民也不得在古巴擁有兩所以上的房屋;一個是住宅，另一個是度假屋。不過很多古巴人通過子女、配偶父母的名義來購置房產。
3. 從另一個外國人購買房地產
在20世紀90年代初，古巴政府允許在哈瓦那建造一些公寓式建築。當時允許外國公民在這些建築物中購買公寓。當時購買房產的人仍然可以將其出售給非該國永久居民的其他外國人。
然而特朗普上台之後於2017年11月9日重啟對古巴的制裁政策，限制美國與古巴之間的貿易與旅行，“削弱了投資潛力和投資者對房地產市場的興趣，“古巴規劃官員加西亞·普萊安表示。
“但是，從長遠來看，潛力巨大，並將再次上升，”他說，並補充說，古巴的房地產行業最終可能對外資開放，即使這可能會加劇價格飆升。“
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來源：邁阿密先驅報、華盛頓郵報、Businesstimes
撰稿人：ADAM CHAN
排版：KYRA WANG
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
每年的什麽時候在美國買房最劃算
由於基本面強勁，預計未來幾年房地產市場將繼續攀升。但是您應該現在購買還是等幾個月再購買房屋？
為了幫助您做出決定，從美聯儲、人口普查局和Zillow等來源匯編了公開的國家住房數據。我們使用這些數據分析得出了房產交易的最佳和最差時間。我們還討論了買家在購買時可能需要考慮的其他因素，例如市場上待售的房屋數量。
購買房屋的最佳和最差月份
對於我們采訪的大多數人，包括行業內房地產專家，價格是購買房屋最佳時間的決定因素。希望獲得大量收益的買家可參考此表查看哪個月是在美國購買房屋的最佳時間。
購買房屋的最佳月份：1月
壹年之計在於春，為了討壹個好的開始，不少開發商為購房者提供很多優惠。我們的分析顯示，1月是對價格敏感的買家購買房屋的最佳月份。
1月份房屋銷售的中位數處於最低點。此外，在這個月達成成交的房屋平均掛牌時間超過三個月。壹般來說，房屋停留在市場上的時間越長，成交時的價格就越低。當房屋長期停留市場時，買家有更多的空間來談判價格。
盡管1月份銷售價格高於掛牌價格的房屋百分比並非最低，但也不是最高的。由於銷售價格中位數和平均掛牌天數對您有利，因此1月份是購買房屋的最佳月份。
最糟糕的壹個月買房月份：6月
春夏之交是購買房屋的最糟糕時間。與其他月份相比，6月份成交的房屋銷售速度最快，因此買家沒有很多談判價格的空間。這也解釋了為什麽6月份銷售價格中位數達到峰值，房屋銷售價格高於掛牌價格的概率僅次於3月，4月和5月。
四月份是美國的退稅季，往往會提高買家的購買力。
市場掛牌時間短，銷售價格中位數高，房屋銷售價格高於掛牌價格，這使得6月成為購房的最差時間。總的來說，價格敏感的購物者應該避開這個月。
買方要考慮的價格以外的因素
雖然許多人認為在購買房產時將價格作為首要考慮因素，但壹些買家可能願意花更多的錢來獲得他們的夢想家園。對於那些買家來說，房屋庫存更重要。
對於那些買家來說，下面的排名可能更有意義。春季通常會為市場帶來最多的新房。擁有眾多選擇的買家有更好的機會在5月新房源數量達到最高點時找到他的夢想家園，而總房屋存量為216萬，僅次於7月和9月。總的來說，這個月裏不乏選擇。
另壹方面，到每年年底，選擇很少。 12月是美國的休假季，大多數房屋已售出的時間。總庫存降至最低的178萬，新掛牌也處於每年的最低點。如果妳在12月買房，妳可能很難找到妳的夢想家園。
數據來源
1.銷售價格中位數
我們追蹤了2010年至2017年每個月的房屋銷售價格中位數。我們依靠人口普查局提供的數據。平均銷售價格較低的月份獲得較高排名。
2.市場掛牌時間中位數
由於買家有更多的空間在壹年中的那些時間進行談判並獲得更好的交易，因此房屋需要更長時間成交的月份會獲得更高的排名。我們統計了2012年至2017年每個月掛牌房屋成交的中位數天數。數據來源Realtor.com。
3.銷售價格高於掛牌價格比例
高於掛牌價格銷售的房屋比例較高的月份排名較低。我們收集了Zillow提供的數據，Zillow是領先的房地產和租賃平臺。 根據Zillow2016年的掛牌和價格數據，統計出售房屋價格高於掛牌房價的百分比。
4.新掛牌數量
新掛牌數量是每月在市場上出售的新房數量。根據Realtor.com提供的數據，Realtor.com全國房地產經紀人協會的官方網站。我們統計了2012年至2017年每個月新掛牌數量的平均值。
5.總房屋存量
總房屋存量是當月新掛牌的數量加上已經列出待售和在市場上銷售的房屋數量。我們收集了美聯儲和雅虎提供的數據。我們統計了2012~2017年每個月的房屋庫存，並計算了每個月的平均值，以獲得該指標的排名。
這個排名與其他關於買房最佳時間的主要研究結果非常接近。
【Zillow的研究結論】
Zillow與我們的分析壹致。Zillow檢視了2016年的掛牌和價格數據。他們發現春季提供最多的房屋選擇，但它也是價格最具競爭力的季節。與壹年中的任何時間相比，房產銷售速度更快，成本更高。他們建議買家應該保持耐心，並考慮在夏季結束時提出報價，因為那時買家將擁有更多時間討價還價。
Zillow的結論支持我們的排名。雖然我們認為冬季是以折扣價購買的最佳時間，春季則擁有更多選擇，但我們的分析還顯示，7月是兼具更多購買選擇和討價還價的最佳月份。如果價格是唯壹的考慮因素，那麽7月就會排名靠後，但就選擇範圍而言，7月排名第二。因此，如果您權衡二者準備做出妥協，也許七月是您出手的最佳月份。
【Realtor.com的研究結論】
全國房地產經紀人協會（NAR）的官方網站Realtor.com發現秋季是購房的最佳時間，也是發現完美房產的好季節。他們提供了幾點支持他們的主張，但有三點與我們的研究相關：
更低的房價 – Realtor.com依靠RealtyTrac進行的研究來證明10月是達成交易的最佳時機。
買家競爭減少 – 據Realtor.com稱，秋季是購物的好時機，因為大多數夏季買家已經離開市場。然而，這裏的問題是可能沒有太多房源可供選擇。
破舊的房屋賣家 – Realtor.com寫道，在秋季房屋仍然沒有賣出去的賣家很可能會打折出售。房子在市場上停留的時間越長，您就有更多的談判空間。
我們的發現與Realtor.com不同，因為Realtor假定了賣家打算在感恩節到新年的假期前出手。
根據我們的排名顯示，整體而言夏末到秋季結束也是購房的好時機。這是妳有充足選擇的月份，有更好的機會達成壹筆好交易。另壹方面，6月是購買房屋的最糟糕時間。盡管與春季相比，掛牌量很大，但剛剛掛牌賣家期待很高，不願打折，競爭對手的出價也要高得多。
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傑出的建築師和藝術家們往往會花費成倍的努力，營造出壹種近乎完美而不嘈雜的安靜氛圍，使得置身其間的人，幾乎註意不到設計本身，只能感受到實用和舒適。真正的奢華不就應該如此嗎？
- 塔樓頂層25米長的天際泳池，提供太平洋西北地區最佳觀賞日落地之壹，可平視“太空針”塔頂，俯瞰艾略特灣和城市景觀。
- 兩種不同精裝方案，其中壹個選項包括原始建築混凝土柱，白橡木地板和啞光白色櫥櫃。
- 公寓從壹臥室到三臥室不等，均安裝落地窗，讓您最大程度享受陽光。
- 標配德國美諾廚具、美國科勒衛具，意大利進口B&B Italia廚櫃，並提供家裝升級服務。
- 水療中心、健身中心，空中花園等配套設施。會議室、聚會室等共享區域。
綜合fitsmallbusiness.com、美聯儲、人口普查局、Zillow、Realtor.com相關信息整理而成。
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撰稿：Adam Chen
排版：KYRA WANG