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居外IQI調查：明年越南、菲律賓樓市看漲 泰國看跌
亞洲最大的房地產科技集團居外IQI近期陸續發布菲律賓、越南和泰國三個東南亞國家的房地產經紀人調查。調查顯示，越南和菲律賓的經紀人對未來一年當地房價以看漲為主，而泰國房產經紀人則預期新房和二手房價均小幅下滑。
12月4日發布的越南樓市調查顯示，基於2021年越南GDP或回升至6.3%的預期，越南房產經紀業界預計未來一年越南新房價格平均漲7.3%，同期，二手房價格上漲3.7%。
越南超過90%的受訪者認為，本地投資買家將在未來一年內增加交易量。70%的受訪者認為，外國買家在未來一年將增加交易量。外國買家是越南新房市場的第二大買家群體，占新房購買量的16%。
菲律賓房地產經紀業界對樓市預期也相對樂觀。受訪房地產經紀人大多認為，未來12個月內全國住宅價格將上漲3.2%。但過去幾年房價翻番的菲律賓首都區域樓市近兩年表現相對疲軟。當地經紀人認為，馬卡蒂市的房價未來一年將下降2.3%，未來兩年該市房價和租金表現仍然將落後於全國。
在菲律賓，25%（占比最高）的業內受訪者表示，未來一年全國交易量增長很可能來自外國買家。
泰國樓市預期相對沒那麼樂觀。當日發布的報告顯示，泰國房產經紀業界預計，未來12個月，泰國新房均價將下降3.9%；二手房的預測更糟糕，同期平均價格將下降6.7%。
外國買家同樣是泰國新房市場的重要力量，其占比大約為23%。最活躍的外國買家群體來自大中華區（占所有外國買家交易的68%）、新加坡(18%）、日本（11%）、英國和美國（各占7%)。據媒體報道，泰國政府考慮推出購房換5年居住簽證計劃，以提振外國買家的購房行為。
中國買家在上述三個東南亞國家均較為活躍。居外IQI聯合創始人兼執行主席喬治·奇米爾（Georg Chmiel）表示，不少中國買家認為越南樓市會重復中國城市化進程中的樓市成功故事。加之今年越南的疫情管控出色，經濟在東南亞率先復蘇，中國買家對越南房產或增加投資。
同樣的趨勢可能也發生在菲律賓。在調查中，大約有一半的菲律賓經紀人稱，中國內地購房者在第四季度達成的交易量可能高於今年前三季度。
完整的《2020年第四季度住宅調查與指數報告》，請到居外買家趨勢報告頁面免費下載。
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來源：中國新聞網
責編：Zoe Chan
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居外IQI調查：菲律賓2020年第四季度房市預測
亞洲最大的房地產科技集團居外IQI於2020年9月和10月在網上開展了一項房地產市場調查，共有192名菲律賓房地產經紀人小組成員參加了調查。
房價預測
新冠病毒大爆發和隨之而來的經濟衝擊使菲律賓和其他許多國家一樣，付出了沉重代價。菲律賓是東南亞地區新冠肺炎病例數量第二多的國家，僅次於印尼。
這對其國內生產總值增長造成了嚴重影響；亞洲開發銀行（Asian Development Bank）將菲律賓2020年的全年經濟收縮率下調了7.3%。好消息是，據該行稱，2021年菲律賓經濟將恢復到6.5%的強勁增長。
在截至2018年的9年時間裡，馬卡蒂市（Makati City）中心地區的住宅價格上漲了近132%，目前首都市場的表現比全國其他大部分地區都要疲軟。房地產業內人士預計這種疲軟態勢將持續下去，馬卡蒂市的房價和租金將在未來兩年落後於全國趨勢。
在我們的研究中，受訪房地產經紀人大多達成一項共識，即未來12個月內全國住宅價格將上漲3.2%。相比之下，馬卡蒂市的房價預計同期將下降2.3%。
無論是在全國各地區還是在馬卡蒂市，2022年的房價預計會樂觀得多。據房地產經紀人預測，從全國範圍來看，2022年第三季度房價將會反彈並攀升16.9%。馬卡蒂市的房價預計也將出現類似反彈，同期房價將上漲14.8%。
租金預測
據業內人士預計，從全國範圍來看，到2021年第三季度末租金只會上漲1.9%，之後會加速增長，到2022年第三季度租金漲幅將達到13.2%。
據房地產經紀人預測，馬卡蒂市的租金將在明年下降6.6%，這對投資者來說可能是一個沉重的打擊。到2022年第三季度，租金將再次錄得12.3%的增幅。
新開發市場份額
據受訪經紀人稱，投資者在預售住宅房地產市場中占有優勢，占馬卡蒂市所有購房者的30%。他們在所有買家中占據了最高比例。本地首次購房者占購買量的26%；本地升級買家占22%，外國買家占21%。
在全國範圍內，外國買家和本地投資者各占交易的27%。在全國預售市場中，本地升級買家的購買量為22%，而本地首次購房者以23%的成交量險勝本地升級買家。
轉售市場份額
與預售市場相比，本地投資者在馬卡蒂市的轉售市場和二手房市場中更占優勢，占總購買量的31.5%。其他買家群體在轉售市場的購買份額則有所下降。本地升級買家占總購買量的24.5%，本地首次購房者的購買量幾乎與之持平，為24.4%。外國買家占轉售交易量的19.6%。
從全國範圍來看，數據似乎不太相同。與一級市場一樣，本地投資者和外國買家在全國轉售市場所占份額幾乎相等。本地投資者占交易量的27.2%，外國買家占27.1%。
在全國轉售市場中，本地升級買家占交易量的24.1%，本地首次購房者占交易量的21.6%。
交易量增長預測
在未來的一年裡，哪一個買家群體將會對交易量增長和房地產市場的良好發展做出最大貢獻？
在我們的調查結果中，25%（占比最高）的業內受訪者表示，全國交易量增長很可能來自外國買家。其次是本地投資者，21.4%的受訪者預計，在未來一年這一群體全國範圍內的交易量將超過去年。
業界對本地自住業主的交易量增長不太樂觀。只有19.8%的受訪者預計本地升級買家在未來一年內將會達成更多筆交易，也僅有16.1%的受訪者預計未來幾年內本地首次購房者會完成更多交易。
而在馬卡蒂市，數據更是一邊倒。超過40%的受訪者預計，未來一年馬卡蒂市將有更多的外國買家達成交易。而33.3%的受訪者表示，本地投資者將在未來12個月內達成更多交易。
25.9%的受訪者預計，未來一年內本地升級買家的交易量將出現增長。在馬卡蒂市，本地首次購房者在未來一年內購買房產的可能性最低，只有22.2%的受訪者認為他們有可能購置房產。
重點關注：外國買家
客源國
中國大陸買家是菲律賓最活躍的外國買家，其次是中國香港人和中國台灣人，分別位居第二、第三位。美國買家在全國排名第四，新加坡買家排名第五。
而在馬卡蒂市，排名大致相同，新加坡買家的交易量排在第四位，美國買家則排在第五位。
外國買家交易量增長
業內人士認為，外國買家的需求仍然相對強勁。在調查中，大約有一半的經紀人稱，無論是在全國各地區還是在馬卡蒂市，中國大陸華人在第四季度達成的交易量都可能比今年早些時候還要多。超過三分之一的經紀人預測，中國香港人將在第四季度達成更多交易。第四季度最有可能增加購房數量的買家群體分別是中國台灣人、美國人、新加坡人和英國人。
外國買家交易增長類型
我們請業內人士專門針對兩個重要但截然不同的外國買家群體報告相關趨勢：一個是關注退休生活的買家，另一個是為離岸博彩公司員工購買或租賃房產的買家。
其中前景最樂觀的是購買或租賃房產的離岸博彩公司。56%的業內受訪者認為，第四季度馬卡蒂市與博彩行業相關的房產交易量將會增加。
相比之下，只有不到一半的業內受訪者預計，看重退休生活的買家在第四季度的交易量將會增長。
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編譯：Zoe Chan
近期，不少國內投資都在考慮前往菲律賓抄底，但是未來形勢充滿不確定，做出投資決策之前，最好咨詢專業的地產投資機構，這樣才能靈活地避開風險，敏銳地抓住菲律賓樓市復蘇的機遇。
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全球第二季豪宅樓價升幅收窄 馬尼拉漲近15%穩坐榜首
7月29日，萊坊推出2020年第二季全球城市豪宅指數，顯示截至2020年6月，受到疫情對經濟的衝擊影響，全球45個主要的豪宅市場的價格平均僅同比上漲0.9%，較2020年3月2.3%的按年升幅低，增幅為2009年第四季以來最弱。
該指數追蹤全球45個城市的豪宅樓價。 根據全球地區分析豪宅樓價，截至2020年6月，澳大利亞和北美的豪宅樓價韌性最強。
指數又顯示，馬尼拉、東京和首爾是亞洲表現最好的豪宅市場。菲律賓馬尼拉的豪宅在過去一年價格漲幅最高，達到了14.4%；東京和斯德哥爾摩緊隨其後，價格分別上漲了8.6%和4.4%。斯德哥爾摩、日內瓦和巴黎的豪宅升幅在歐洲名列前茅。
第二季度中國香港豪宅樓價與上一季相比下跌了1.6%，較第一季2.6%的按季跌幅略為收窄。
萊坊大中華區研究及咨詢部副董事王兆麒指出，盡管在今年第二季市場有些不利因素，但香港的豪宅樓價仍然保持相對穩定。在低息口環境下，中國香港仍然是全球豪宅住宅物業交易最活躍的市場之一，買家繼續尋求較實惠的交易。由於市場供應有限，而現有業主持貨力強，該行預期豪宅樓價將保持堅挺。
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來源：觀點地產網
責編：Zoe Chan
多重優勢帶動菲律賓房產發展 房產巨頭助您把握投資機遇｜居外精選
近年來，中國買家海外投資的焦點從歐美市場轉移到東南亞地區，人口過億、經濟快速發展的菲律賓也成為了熱門的選擇！人口和經濟意味著房產市場的規模和潛力，不過，選擇菲律賓的原因遠不止於此。
過去幾年，菲律賓經濟迎來經濟飛速發展期，GDP增速六年超過6%（2019年增長5.9%），是亞太地區經濟增長最快的國家。而最新的動態是，2019年，中國成為菲律賓第二大外國投資者，投資額達17億美元，並且推動菲律賓開展大規模基礎設施建設的“大建特建”計劃已與“一帶一路”倡議對接，有理由相信未來當地的設施配套更好、經濟快速發展更有保障。
目前，菲律賓1.05億人口（2018年數據）中，14歲及以下人口比例為34.5%，平均人口年齡為23歲，這意味著一直到2050年，菲律賓的人口結構依然會處於增長狀態。大量的年輕勞動力進入市場，不僅促進經濟的發展，這也是最強大的消費市場，對住房的需求非常旺盛。
此外，推動菲律賓房市發展的還有兩個重要外部因素：海外勞工（OFW）收入和離岸博彩業（POGO）。眾所周知，菲律賓擁有230萬海外工人（如常見的菲佣），他們的收入持續彙入國內，是推動房市發展的重要資金來源，且每年至少增長3%。值得一提的是，近年來菲律賓放開禁令，頒發博彩經營許可證，為此造就了規模龐大的博彩業（從業人員近十萬），客觀上帶動了辦公、租房市場的火爆。
以上因素的疊加，造就菲律賓最大城市、首都馬尼拉房產市場的高速發展和高租金。據房地產研究網站Global Property Guide報告顯示，馬尼拉的租金回報率高達7.53%，在亞太地區排名第一，相比之下，國內一線大城市的租金收益率僅2%左右。如此可觀的租金收益，吸引了眾多中國買家前來。
怎麼樣，你也是否也心動，想要在當地買套房，擁有一份收益不錯的海外資產呢？要知道，中國買家最集中的城市——菲律賓首都馬尼拉現在適合出租的投資公寓單價大概在1.5萬-2萬人民幣每平米左右，大部分投資者都能承擔得起！
想要在馬尼拉買房，名列菲律賓十大房產開發商第一名的“SMDC”（SM Development Corporation），一定是大家繞不開的選擇！事實上，這家開發商與中國頗有淵源——“SMDC”是菲律賓首富、SM集團創始人、華僑施至成先生旗下專門從事房地產開發的企業，成立於1958年，連續多年成為菲律賓房產市場的龍頭企業。
事實上，在馬尼拉、在菲律賓，在東南亞乃至中國，大家都對“SM”品牌並不陌生，這是因為“SM集團”（SM Investments Corporation, SMIC）是涵蓋銀行、房產開發、酒店、零售購物、休閑娛樂等諸多行業的超級企業——按市值計算更是菲律賓最大企業。在菲律賓主要城市的每個重要區域，都能看到SM購物中心，其旗下的馬尼拉的亞洲購物中心（Mall Of Asia）等多家購物中心進入世界十大購物中心之列。如今，SM Prime Holdings（專門負責購物中心運營）在菲律賓擁有74家購物中心，在中國擁有7家，已成為東南亞最大的購物中心運營商。
至於SMDC（SM Development Corporation）則是SM集團旗下專門負責房產開發的子公司，經過數十年發展已形成鮮明的特色——圍繞SM購物中心進行綜合開發（包括辦公、商業和住宅）。由於購物中心普遍選址於城市主要的中央商務區和交通樞紐附近，即城市中人氣旺盛區域，因此SMDC的住宅項目位置優越，根本不用擔心周邊配套問題。可以說，選擇了SMDC的住宅，就等於擁有了快捷、周到、便利的現代都市生活。在菲律賓，SMDC率先提出並踐行這個開發理念，當之無愧地成為當地房產龍頭！
今年年初爆發的新冠疫情肆虐全球，菲律賓也為此有過較長的封鎖期。不過，此次大封鎖在客觀上印證了SMDC “以購物中心為中心”的生活方式的成功與重要！盡管與外界“隔絕”，但在SM Prime的支持下，在所有SMDC開發的社區中，居民們都可以輕松、安全地從自帶的商業場所或相鄰的SM購物中心獲得日常所需的各項物資和服務，包括雜貨店，藥房，服務中心和ATM，日常生活基本不受影響。SMDC開發的社區成為“功能完善、快捷便利”現代社區的典範。
盡管有新冠疫情影響的因素，但今年2020年第一季度SMDC集團的收入從去年同期的93億比索增長至114億比索（約合人民幣16億），漲幅達23%！這也表明，當前彙集了諸多優勢的菲律賓房產市場（主要是馬尼拉），已成為海內外買家重點關注的焦點，想要投資海外市場的您，可千萬別錯過了！欲了解更多菲律賓市場和SMDC的投資項目信息，請移步到居外網上的SMDC by Franie Maguinay專頁，也歡迎撥打+971 56 115 3279咨詢。
撰文：Echo Liu
責編：Zoe Chan
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
馬尼拉房價漲幅連續兩個季度全球第一，疫情後將有哪些重大變化？
根據萊坊國際最新的房價指數報告，菲律賓首都馬尼拉今年第一季度的房價比一年前增長了22%，全球排名第一。
這也是馬尼拉樓市連續兩個季度房價同比上漲。
馬尼拉房價漲幅，也遠遠拋開了跟韓國首爾，以及同在亞太的澳洲首府城市之間的差距。這些城市，在2019年都取得了亮眼的漲幅，但都比不上馬尼拉。其他排在馬尼拉後面的國家和地區，大多數都在非洲、中東歐和西亞。
與之相比，中國排名最高的城市西安，過去一年房價漲幅僅是馬尼拉的一半。
馬尼拉樓市繁榮的根本邏輯，仍然是供求關系。供應量還明顯追不上更新住房的需求。盡管房價上漲凶猛，菲律賓首都馬尼拉熱門區域BGC、Ortigas、和帕塞賭場區的房價仍然只在3.5萬人民幣左右，比周邊的吉隆坡和曼谷都還要低，更別提中國的一線城市了。
然而，值得注意的是，這個統計的最新數據也只截至到今年一季度，即3月底。而那個時候，正是新冠疫情全球大流行，各國紛紛進入封鎖狀態的開端。
疫情對房屋交易價格以及成交量的影響，並沒有體現在這份報告之中。
於是，為了知道疫情期間馬尼拉樓市的表現，以及對未來趨勢做出預判，又分別找到了高力國際（Colliers）、戴德梁行（Cushman & Wakefield）、仲量聯行（JLL）的監測報告，以及本地媒體的相關報道。
在封鎖剛開始的時候，價格位於中端的住宅銷售量略有放緩。公寓則遭遇了需求的突然疲軟，因為外國買家正在重新評估，本地家庭失去了過往的持續彙款。外籍員工也由於對關閉國境的擔憂而決定返回自己的國家，提前終止了房屋租約。
高力國際甚至悲觀地預測，如果疫情延續到今年底，馬尼拉房價將下跌15%，二手公寓市場將回到預售的水平。高力國際提醒，中端價格的公寓的降價幅度需要尤為注意，比如總價320萬比索（約45萬人民幣）到590萬比索（約83萬人民幣）的單位。
然而，降價實際上並不可怕，這一般都是開發商主動打折或者缺乏現金流的賣家急著出手導致的，可以理解。尤其是在全球樓市都遭遇了疫情下的封鎖的情況下，比爛更是沒有多大意義。
我們更想知道的是，馬尼拉樓市何時會恢復甚至反彈？
我們還是先看高力國際的預測。他們的報告指出，假設菲律賓政府可以從2020年第三季度開始控制疫情，那麼2021年樓市就將開始緩慢復蘇。在2020年可能下跌15%之後，高力國際預測馬尼拉房價在2020到2022這三年間的平均漲幅為1.7%，那也就是明年至少會有10%的反彈幅度。
歷史上這樣的反彈並不鮮見。先前的危機表明，一旦市場情緒和商業活動開始改善，價格就會立即恢復。
在亞洲金融風暴期間，房價從1998年到1999年下降了9%到14%，隨後在2000年恢復了增長，上漲了24%。在全球金融危機期間也出現了相同的趨勢，當時房價在2009年下降了1.5%，隨即在2010年開始恢復，上漲了2.1%。
而如果從當地市場的具體成交情況來看，中國投資者跟過去幾年一樣，仍然是馬尼拉樓市的關鍵海外買家。
過去幾年，隨著菲律賓總統杜特爾特努力想挽回跟中國的關系，建立更密切的聯系，中國買家一直是菲律賓房產熱潮中的領潮者。
菲律賓央行的房地產價格指數顯示，大馬尼拉地區的公寓價格從2016年底到2019年底，上漲了近40%。而這三年，剛好就是中國買家湧入的時間。
以至於菲律賓最大的房地產開發商Ayala Land表示，由於中國和菲律賓的封鎖，今年第一季度對中國的銷售額下降了49%，至15億比索（約2.12億人民幣）。
但盡管如此，中國買家仍然占Ayala Land國際銷售額的41%，是最大買家。
根據日經亞洲評論的報道，已經在馬尼拉擁有了近100套公寓的葉姓中國企業家說：“疫情過後，我會繼續購買馬尼拉。”
這跟馬尼拉的強投資屬性是分不開的。根據高力國際的監測，在疫情之前，馬尼拉的平均租金回報率可以到5%以上，高於曼谷的4%和新加坡的3%。
並且，根據世界領先房地產企業（LeadingRE）公布的信息，在封鎖期間，大額交易仍在進行。比如一家中國集團與他們達成了一筆55億比索（約7.78億人民幣）的交易。
LeadingRE的業務總監薩拉斯在接受媒體采訪時說：“顯而易見，中國買家將留在這裡。只要他們能夠繼續飛行（復航），他們就會繼續購買。”
跟馬來西亞一樣，只要敢入場，現在就是一個難得一遇的窗口期。
伯恩斯坦國際咨詢公司表示，馬尼拉人對600萬套住房的需求仍未得到滿足，並且房地產仍然是一項可靠的長期投資。
“我把它歸結於兩個C：確定性（certainty）和信心（confidence）。當前買賣雙方的活動減少只是暫時的，當信心重新恢復時，住宅需求會緩慢回升，盡管它不會像疫情之前那麼猛。因為較低的利率以及逐漸趨緩的感染曲線，買房的人將會增加。”
對於我們來說，第一太平戴維斯（Savills）的前瞻值得關注。他們在最新報告中指出，低收入家庭會普遍感受到經濟的不確定性，但那些處於中端市場的買家仍然具有購買能力。
而中端市場換算成人民幣，也就是我們經常購買的價位。這些潛在的需求，正是開放商當下最需要解決的。
所以，第一太平戴維斯預計，開發商將提供10%到15%的促銷折扣，尤其是那些准備出租的准現房。對於願意低價入場的投資者們來說，機會就在眼前！
來源：海外掘金
責編：Zoe Chan
足不出戶通全球：居外海外投資、移民情報集錦（第二期）
