根據萊坊國際最新的房價指數報告，菲律賓首都馬尼拉今年第一季度的房價比一年前增長了22%，全球排名第一。
這也是馬尼拉樓市連續兩個季度房價同比上漲。
馬尼拉房價漲幅，也遠遠拋開了跟韓國首爾，以及同在亞太的澳洲首府城市之間的差距。這些城市，在2019年都取得了亮眼的漲幅，但都比不上馬尼拉。其他排在馬尼拉後面的國家和地區，大多數都在非洲、中東歐和西亞。
與之相比，中國排名最高的城市西安，過去一年房價漲幅僅是馬尼拉的一半。
馬尼拉樓市繁榮的根本邏輯，仍然是供求關系。供應量還明顯追不上更新住房的需求。盡管房價上漲凶猛，菲律賓首都馬尼拉熱門區域BGC、Ortigas、和帕塞賭場區的房價仍然只在3.5萬人民幣左右，比周邊的吉隆坡和曼谷都還要低，更別提中國的一線城市了。
然而，值得注意的是，這個統計的最新數據也只截至到今年一季度，即3月底。而那個時候，正是新冠疫情全球大流行，各國紛紛進入封鎖狀態的開端。
疫情對房屋交易價格以及成交量的影響，並沒有體現在這份報告之中。
於是，為了知道疫情期間馬尼拉樓市的表現，以及對未來趨勢做出預判，又分別找到了高力國際（Colliers）、戴德梁行（Cushman & Wakefield）、仲量聯行（JLL）的監測報告，以及本地媒體的相關報道。
在封鎖剛開始的時候，價格位於中端的住宅銷售量略有放緩。公寓則遭遇了需求的突然疲軟，因為外國買家正在重新評估，本地家庭失去了過往的持續彙款。外籍員工也由於對關閉國境的擔憂而決定返回自己的國家，提前終止了房屋租約。
高力國際甚至悲觀地預測，如果疫情延續到今年底，馬尼拉房價將下跌15%，二手公寓市場將回到預售的水平。高力國際提醒，中端價格的公寓的降價幅度需要尤為注意，比如總價320萬比索（約45萬人民幣）到590萬比索（約83萬人民幣）的單位。
然而，降價實際上並不可怕，這一般都是開發商主動打折或者缺乏現金流的賣家急著出手導致的，可以理解。尤其是在全球樓市都遭遇了疫情下的封鎖的情況下，比爛更是沒有多大意義。
我們更想知道的是，馬尼拉樓市何時會恢復甚至反彈？
我們還是先看高力國際的預測。他們的報告指出，假設菲律賓政府可以從2020年第三季度開始控制疫情，那麼2021年樓市就將開始緩慢復蘇。在2020年可能下跌15%之後，高力國際預測馬尼拉房價在2020到2022這三年間的平均漲幅為1.7%，那也就是明年至少會有10%的反彈幅度。
歷史上這樣的反彈並不鮮見。先前的危機表明，一旦市場情緒和商業活動開始改善，價格就會立即恢復。
在亞洲金融風暴期間，房價從1998年到1999年下降了9%到14%，隨後在2000年恢復了增長，上漲了24%。在全球金融危機期間也出現了相同的趨勢，當時房價在2009年下降了1.5%，隨即在2010年開始恢復，上漲了2.1%。
而如果從當地市場的具體成交情況來看，中國投資者跟過去幾年一樣，仍然是馬尼拉樓市的關鍵海外買家。
過去幾年，隨著菲律賓總統杜特爾特努力想挽回跟中國的關系，建立更密切的聯系，中國買家一直是菲律賓房產熱潮中的領潮者。
菲律賓央行的房地產價格指數顯示，大馬尼拉地區的公寓價格從2016年底到2019年底，上漲了近40%。而這三年，剛好就是中國買家湧入的時間。
以至於菲律賓最大的房地產開發商Ayala Land表示，由於中國和菲律賓的封鎖，今年第一季度對中國的銷售額下降了49%，至15億比索（約2.12億人民幣）。
但盡管如此，中國買家仍然占Ayala Land國際銷售額的41%，是最大買家。
根據日經亞洲評論的報道，已經在馬尼拉擁有了近100套公寓的葉姓中國企業家說：“疫情過後，我會繼續購買馬尼拉。”
這跟馬尼拉的強投資屬性是分不開的。根據高力國際的監測，在疫情之前，馬尼拉的平均租金回報率可以到5%以上，高於曼谷的4%和新加坡的3%。
並且，根據世界領先房地產企業（LeadingRE）公布的信息，在封鎖期間，大額交易仍在進行。比如一家中國集團與他們達成了一筆55億比索（約7.78億人民幣）的交易。
LeadingRE的業務總監薩拉斯在接受媒體采訪時說：“顯而易見，中國買家將留在這裡。只要他們能夠繼續飛行（復航），他們就會繼續購買。”
跟馬來西亞一樣，只要敢入場，現在就是一個難得一遇的窗口期。
伯恩斯坦國際咨詢公司表示，馬尼拉人對600萬套住房的需求仍未得到滿足，並且房地產仍然是一項可靠的長期投資。
“我把它歸結於兩個C：確定性（certainty）和信心（confidence）。當前買賣雙方的活動減少只是暫時的，當信心重新恢復時，住宅需求會緩慢回升，盡管它不會像疫情之前那麼猛。因為較低的利率以及逐漸趨緩的感染曲線，買房的人將會增加。”
對於我們來說，第一太平戴維斯（Savills）的前瞻值得關注。他們在最新報告中指出，低收入家庭會普遍感受到經濟的不確定性，但那些處於中端市場的買家仍然具有購買能力。
而中端市場換算成人民幣，也就是我們經常購買的價位。這些潛在的需求，正是開放商當下最需要解決的。
所以，第一太平戴維斯預計，開發商將提供10%到15%的促銷折扣，尤其是那些准備出租的准現房。對於願意低價入場的投資者們來說，機會就在眼前！
來源：海外掘金
責編：Zoe Chan