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全球第二季豪宅樓價升幅收窄 馬尼拉漲近15%穩坐榜首
7月29日，萊坊推出2020年第二季全球城市豪宅指數，顯示截至2020年6月，受到疫情對經濟的衝擊影響，全球45個主要的豪宅市場的價格平均僅同比上漲0.9%，較2020年3月2.3%的按年升幅低，增幅為2009年第四季以來最弱。
該指數追蹤全球45個城市的豪宅樓價。 根據全球地區分析豪宅樓價，截至2020年6月，澳大利亞和北美的豪宅樓價韌性最強。
指數又顯示，馬尼拉、東京和首爾是亞洲表現最好的豪宅市場。菲律賓馬尼拉的豪宅在過去一年價格漲幅最高，達到了14.4%；東京和斯德哥爾摩緊隨其後，價格分別上漲了8.6%和4.4%。斯德哥爾摩、日內瓦和巴黎的豪宅升幅在歐洲名列前茅。
第二季度中國香港豪宅樓價與上一季相比下跌了1.6%，較第一季2.6%的按季跌幅略為收窄。
萊坊大中華區研究及咨詢部副董事王兆麒指出，盡管在今年第二季市場有些不利因素，但香港的豪宅樓價仍然保持相對穩定。在低息口環境下，中國香港仍然是全球豪宅住宅物業交易最活躍的市場之一，買家繼續尋求較實惠的交易。由於市場供應有限，而現有業主持貨力強，該行預期豪宅樓價將保持堅挺。
了解更多關於馬尼拉房產：
來源：觀點地產網
責編：Zoe Chan
多重優勢帶動菲律賓房產發展 房產巨頭助您把握投資機遇｜居外精選
近年來，中國買家海外投資的焦點從歐美市場轉移到東南亞地區，人口過億、經濟快速發展的菲律賓也成為了熱門的選擇！人口和經濟意味著房產市場的規模和潛力，不過，選擇菲律賓的原因遠不止於此。
過去幾年，菲律賓經濟迎來經濟飛速發展期，GDP增速六年超過6%（2019年增長5.9%），是亞太地區經濟增長最快的國家。而最新的動態是，2019年，中國成為菲律賓第二大外國投資者，投資額達17億美元，並且推動菲律賓開展大規模基礎設施建設的“大建特建”計劃已與“一帶一路”倡議對接，有理由相信未來當地的設施配套更好、經濟快速發展更有保障。
目前，菲律賓1.05億人口（2018年數據）中，14歲及以下人口比例為34.5%，平均人口年齡為23歲，這意味著一直到2050年，菲律賓的人口結構依然會處於增長狀態。大量的年輕勞動力進入市場，不僅促進經濟的發展，這也是最強大的消費市場，對住房的需求非常旺盛。
此外，推動菲律賓房市發展的還有兩個重要外部因素：海外勞工（OFW）收入和離岸博彩業（POGO）。眾所周知，菲律賓擁有230萬海外工人（如常見的菲佣），他們的收入持續彙入國內，是推動房市發展的重要資金來源，且每年至少增長3%。值得一提的是，近年來菲律賓放開禁令，頒發博彩經營許可證，為此造就了規模龐大的博彩業（從業人員近十萬），客觀上帶動了辦公、租房市場的火爆。
以上因素的疊加，造就菲律賓最大城市、首都馬尼拉房產市場的高速發展和高租金。據房地產研究網站Global Property Guide報告顯示，馬尼拉的租金回報率高達7.53%，在亞太地區排名第一，相比之下，國內一線大城市的租金收益率僅2%左右。如此可觀的租金收益，吸引了眾多中國買家前來。
怎麼樣，你也是否也心動，想要在當地買套房，擁有一份收益不錯的海外資產呢？要知道，中國買家最集中的城市——菲律賓首都馬尼拉現在適合出租的投資公寓單價大概在1.5萬-2萬人民幣每平米左右，大部分投資者都能承擔得起！
想要在馬尼拉買房，名列菲律賓十大房產開發商第一名的“SMDC”（SM Development Corporation），一定是大家繞不開的選擇！事實上，這家開發商與中國頗有淵源——“SMDC”是菲律賓首富、SM集團創始人、華僑施至成先生旗下專門從事房地產開發的企業，成立於1958年，連續多年成為菲律賓房產市場的龍頭企業。
事實上，在馬尼拉、在菲律賓，在東南亞乃至中國，大家都對“SM”品牌並不陌生，這是因為“SM集團”（SM Investments Corporation, SMIC）是涵蓋銀行、房產開發、酒店、零售購物、休閑娛樂等諸多行業的超級企業——按市值計算更是菲律賓最大企業。在菲律賓主要城市的每個重要區域，都能看到SM購物中心，其旗下的馬尼拉的亞洲購物中心（Mall Of Asia）等多家購物中心進入世界十大購物中心之列。如今，SM Prime Holdings（專門負責購物中心運營）在菲律賓擁有74家購物中心，在中國擁有7家，已成為東南亞最大的購物中心運營商。
至於SMDC（SM Development Corporation）則是SM集團旗下專門負責房產開發的子公司，經過數十年發展已形成鮮明的特色——圍繞SM購物中心進行綜合開發（包括辦公、商業和住宅）。由於購物中心普遍選址於城市主要的中央商務區和交通樞紐附近，即城市中人氣旺盛區域，因此SMDC的住宅項目位置優越，根本不用擔心周邊配套問題。可以說，選擇了SMDC的住宅，就等於擁有了快捷、周到、便利的現代都市生活。在菲律賓，SMDC率先提出並踐行這個開發理念，當之無愧地成為當地房產龍頭！
今年年初爆發的新冠疫情肆虐全球，菲律賓也為此有過較長的封鎖期。不過，此次大封鎖在客觀上印證了SMDC “以購物中心為中心”的生活方式的成功與重要！盡管與外界“隔絕”，但在SM Prime的支持下，在所有SMDC開發的社區中，居民們都可以輕松、安全地從自帶的商業場所或相鄰的SM購物中心獲得日常所需的各項物資和服務，包括雜貨店，藥房，服務中心和ATM，日常生活基本不受影響。SMDC開發的社區成為“功能完善、快捷便利”現代社區的典範。
盡管有新冠疫情影響的因素，但今年2020年第一季度SMDC集團的收入從去年同期的93億比索增長至114億比索（約合人民幣16億），漲幅達23%！這也表明，當前彙集了諸多優勢的菲律賓房產市場（主要是馬尼拉），已成為海內外買家重點關注的焦點，想要投資海外市場的您，可千萬別錯過了！欲了解更多菲律賓市場和SMDC的投資項目信息，請移步到居外網上的SMDC by Franie Maguinay專頁，也歡迎撥打+971 56 115 3279咨詢。
撰文：Echo Liu
責編：Zoe Chan
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
馬尼拉房價漲幅連續兩個季度全球第一，疫情後將有哪些重大變化？
根據萊坊國際最新的房價指數報告，菲律賓首都馬尼拉今年第一季度的房價比一年前增長了22%，全球排名第一。
這也是馬尼拉樓市連續兩個季度房價同比上漲。
馬尼拉房價漲幅，也遠遠拋開了跟韓國首爾，以及同在亞太的澳洲首府城市之間的差距。這些城市，在2019年都取得了亮眼的漲幅，但都比不上馬尼拉。其他排在馬尼拉後面的國家和地區，大多數都在非洲、中東歐和西亞。
與之相比，中國排名最高的城市西安，過去一年房價漲幅僅是馬尼拉的一半。
馬尼拉樓市繁榮的根本邏輯，仍然是供求關系。供應量還明顯追不上更新住房的需求。盡管房價上漲凶猛，菲律賓首都馬尼拉熱門區域BGC、Ortigas、和帕塞賭場區的房價仍然只在3.5萬人民幣左右，比周邊的吉隆坡和曼谷都還要低，更別提中國的一線城市了。
然而，值得注意的是，這個統計的最新數據也只截至到今年一季度，即3月底。而那個時候，正是新冠疫情全球大流行，各國紛紛進入封鎖狀態的開端。
疫情對房屋交易價格以及成交量的影響，並沒有體現在這份報告之中。
於是，為了知道疫情期間馬尼拉樓市的表現，以及對未來趨勢做出預判，又分別找到了高力國際（Colliers）、戴德梁行（Cushman & Wakefield）、仲量聯行（JLL）的監測報告，以及本地媒體的相關報道。
在封鎖剛開始的時候，價格位於中端的住宅銷售量略有放緩。公寓則遭遇了需求的突然疲軟，因為外國買家正在重新評估，本地家庭失去了過往的持續彙款。外籍員工也由於對關閉國境的擔憂而決定返回自己的國家，提前終止了房屋租約。
高力國際甚至悲觀地預測，如果疫情延續到今年底，馬尼拉房價將下跌15%，二手公寓市場將回到預售的水平。高力國際提醒，中端價格的公寓的降價幅度需要尤為注意，比如總價320萬比索（約45萬人民幣）到590萬比索（約83萬人民幣）的單位。
然而，降價實際上並不可怕，這一般都是開發商主動打折或者缺乏現金流的賣家急著出手導致的，可以理解。尤其是在全球樓市都遭遇了疫情下的封鎖的情況下，比爛更是沒有多大意義。
我們更想知道的是，馬尼拉樓市何時會恢復甚至反彈？
我們還是先看高力國際的預測。他們的報告指出，假設菲律賓政府可以從2020年第三季度開始控制疫情，那麼2021年樓市就將開始緩慢復蘇。在2020年可能下跌15%之後，高力國際預測馬尼拉房價在2020到2022這三年間的平均漲幅為1.7%，那也就是明年至少會有10%的反彈幅度。
歷史上這樣的反彈並不鮮見。先前的危機表明，一旦市場情緒和商業活動開始改善，價格就會立即恢復。
在亞洲金融風暴期間，房價從1998年到1999年下降了9%到14%，隨後在2000年恢復了增長，上漲了24%。在全球金融危機期間也出現了相同的趨勢，當時房價在2009年下降了1.5%，隨即在2010年開始恢復，上漲了2.1%。
而如果從當地市場的具體成交情況來看，中國投資者跟過去幾年一樣，仍然是馬尼拉樓市的關鍵海外買家。
過去幾年，隨著菲律賓總統杜特爾特努力想挽回跟中國的關系，建立更密切的聯系，中國買家一直是菲律賓房產熱潮中的領潮者。
菲律賓央行的房地產價格指數顯示，大馬尼拉地區的公寓價格從2016年底到2019年底，上漲了近40%。而這三年，剛好就是中國買家湧入的時間。
以至於菲律賓最大的房地產開發商Ayala Land表示，由於中國和菲律賓的封鎖，今年第一季度對中國的銷售額下降了49%，至15億比索（約2.12億人民幣）。
但盡管如此，中國買家仍然占Ayala Land國際銷售額的41%，是最大買家。
根據日經亞洲評論的報道，已經在馬尼拉擁有了近100套公寓的葉姓中國企業家說：“疫情過後，我會繼續購買馬尼拉。”
這跟馬尼拉的強投資屬性是分不開的。根據高力國際的監測，在疫情之前，馬尼拉的平均租金回報率可以到5%以上，高於曼谷的4%和新加坡的3%。
並且，根據世界領先房地產企業（LeadingRE）公布的信息，在封鎖期間，大額交易仍在進行。比如一家中國集團與他們達成了一筆55億比索（約7.78億人民幣）的交易。
LeadingRE的業務總監薩拉斯在接受媒體采訪時說：“顯而易見，中國買家將留在這裡。只要他們能夠繼續飛行（復航），他們就會繼續購買。”
跟馬來西亞一樣，只要敢入場，現在就是一個難得一遇的窗口期。
伯恩斯坦國際咨詢公司表示，馬尼拉人對600萬套住房的需求仍未得到滿足，並且房地產仍然是一項可靠的長期投資。
“我把它歸結於兩個C：確定性（certainty）和信心（confidence）。當前買賣雙方的活動減少只是暫時的，當信心重新恢復時，住宅需求會緩慢回升，盡管它不會像疫情之前那麼猛。因為較低的利率以及逐漸趨緩的感染曲線，買房的人將會增加。”
對於我們來說，第一太平戴維斯（Savills）的前瞻值得關注。他們在最新報告中指出，低收入家庭會普遍感受到經濟的不確定性，但那些處於中端市場的買家仍然具有購買能力。
而中端市場換算成人民幣，也就是我們經常購買的價位。這些潛在的需求，正是開放商當下最需要解決的。
所以，第一太平戴維斯預計，開發商將提供10%到15%的促銷折扣，尤其是那些准備出租的准現房。對於願意低價入場的投資者們來說，機會就在眼前！
來源：海外掘金
責編：Zoe Chan
出行限制衝擊豪宅市場 新加坡、中國香港等地跌價
在新冠肺炎疫情籠罩下，吉隆坡豪宅價格今年第一季環比下跌2.1%，是表現最差的城市之一。今年第一季環比跌幅最大的城市是曼谷，下挫5%，新加坡、中國香港和首爾則緊“跌”在後。
總部設於英國倫敦的房地產經紀公司萊坊（Knight Frank）5月5日發布“全球城市豪宅指數”報告指出，跟去年同期相比，吉隆坡豪宅價格下跌2%。
在15個亞洲城市之中，豪宅價格同比下跌的還有曼谷、新加坡、北京和中國香港，跌幅介於0.1%至4.3%之間。
相較之下，高居榜首的馬尼拉豪宅價格同比上揚15.3%，台北、廣州、東京、耶加達、首爾和上海也都呈上升趨勢，它們的升幅介於1.8%至8.9%。
萊坊環球研究部主管貝利指出：“全球多個豪宅市場原有跡像皆表明今年價格有望上漲，但冠病疫情卻遏制這股升勢。”
萊坊對全球20個城市進行分析結果顯示，其中16個城市的豪宅價格今年預計會下跌，只有上海、摩納哥、維也納和裡斯本這些城市能逆勢上升，主要是因為它們歷史性供應短缺，又或者在封鎖期間仍能持續進行交易、且防疫措施正逐步放寬。
萊坊主要是從供需方面來判斷上述城市今明兩年豪宅價格走勢，並基於冠病疫情對不同市場造成影響以及各國政府所實施的刺激措施做預測。
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來源：中國報
編譯：Zoe Chan
2019年第三季度 中國買家在菲律賓保持活躍
居外網執行董事長喬治·奇米爾（Georg Chmiel）說：
“第三季度，在菲律賓購置住宅物業的中國買家數量實現了穩定的增長，其增幅與上一季度相比僅略有下降。
“經歷了四個季度的兩位數、三位數增長之後，中國買家對菲律賓房地產的購買詢價次數於第三季度同比增長了3.6%。
“自2018年第二季度以來，我們進入了中國買家對菲律賓物業購買興趣高漲的新時代。需求已經攀升到了新的高峰，並一直保持著當前的水平。
“中國開發商在灣區和馬卡蒂啟動的新開發項目體現了中國買家不斷增長的需求。
“我們對於中國投資者在住宅地產方面的投資沒有進行確切的估計，但其規模肯定非常龐大。來自阿亞拉地產（Ayala Land）的數據顯示，僅去年一年內，該公司就向中國買家出售了價值255億菲律賓比索（合35億元人民幣）的物業。
菲律賓：中國大陸買家詢價量
“SM開發公司（SM Development Corp）也透露，有數個季度，中國投資者買下的住宅物業占該公司總銷售量的30%。2017年，中國買家的交易量僅占10%，2016年更是只占了不到5%的份額，與當前的情況形成了鮮明的對比。
自2015年第一季度以來，中國買家對菲律賓房地產的詢價次數從未出現過季度負增長。近年來，中國買家詢價量的季度增長幅度高達375.8%。
“目前的增長趨勢剛開始顯露時，中國人在菲律賓購買的物業數量還非常少。
2014年，菲律賓在中國買家青睞的住宅物業購置目的地排行榜中位居第19——遠遠落後於其他東南亞國家然而，菲律賓以前那種默默無聞的狀態正在迅速改變——2018年，中國買家已經把該國的排名提升到了全球第12位。
“在中國買家購置的菲律賓物業中，馬尼拉的房地產占了將近80%。
“在物業類型方面，中國買家更偏愛一臥室一浴室的住宅單元。海外買家購房的主要動機是投資，而不是添置自住房屋或度假住宅。
鼓勵中國買家在菲律賓投資的因素包括表現強勁的房地產市場、領先於地區整體的經濟增長、大型基礎設施投資、“一帶一路”項目參與性、資本控制和海外博彩業的發展。”
居外推薦菲律賓馬尼拉馬卡蒂的1臥1衛豪宅，房價約¥235萬。點擊了解更多房源詳情
IQI Caliver馬尼拉公司的常務董事兼發展部副總裁Emanuel Andrew Venturina說道：
“我們預計，到2019年底，有大量的新商業和住宅物業將被投放到市場中，因此我們認為2020年的房地產供應將繼續增長。”
“在灣區、博尼法西奧環球城和馬卡蒂城的房地產交易中，有90%的住宅物業交易都與博彩行業有關。我們已經發現，有許多中國投資者正在大量購買預售或期房物業，以及可隨時入住的高檔公寓。
“離岸博彩公司入駐奎松市和奧提加斯地區後將推高住宅租賃需求，而出租物業占用率將保持穩定。馬卡蒂市、博尼法西奧全球城和灣區的低空置率也是中國外包公司和離岸博彩公司的巨大需求所造成的影響。”
IQI-GLOBAL介紹
IQI全球是東南亞和中東地區首屈一指的房地產網絡——它在馬來西亞、泰國、越南、菲律賓、澳大利亞、阿聯酋、柬埔寨、印度尼西亞等15個國家開設了25個辦事處，並雇用了6000多名銷售人員。2018年，IQI Global的代理銷售了價值6.3億美元的新物業。如需了解更多信息，請訪問：https://www.iqiglobal.com
居外網介紹
居外網（Juwai.com）是全球最大海外房地產中文網站。目前平均每月有330萬用戶查詢居外網上展示的來自91個國家或地區的280萬條房源。居外網曾獲全球科技媒體“紅鯡魚”（Red Herring）全球百強創業企業獎，曾獲中國電子商務協會兩度最佳海外房產網站稱號。居外網總部設在中國上海和香港，在美國、菲律賓、泰國、馬來西亞和澳大利亞設有區域團隊。歡迎點擊查看居外網上更多菲律賓在售房源，或致電 400-041-7515 諮詢菲律賓房產的投資機會。
責編：Zoe Chan
行業巨頭暢談菲律賓房產投資前景
相比以往，近兩年的海外房產投資市場呈現出新特點：東南亞國家紛紛進入國內買家的視野，除了大家耳熟能詳的泰國，菲律賓也開始成為大家的投資目標，而香港邦外集團（Bonwai Group）作為國內首批海外房產投資企業，早已深耕菲律賓市場多年，並已發展集海外置業、物業管理、商業投資等多業態為一體的綜合性產業集團公司。在邦外集團在香港設立首個菲律賓展廳之際，居外網對邦外集團展開對話，了解他們眼中的香港買家和菲律賓房產市場的後續發展。（Q：居外網；A：邦外集團）
Q：請問邦外在中國香港新設展示中心，是基於哪些考慮？預計來自香港的買家增加嗎，是否有相關的數據？
A：邦外在香港設置展示中心，一方面是看重香港作為國際大都市的市場地位，一方面是認為香港籍買家會認同菲律賓房產的投資價值。從邦外近期的項目成交量來看，香港籍買家占比達20%，呈現出大幅增長情況。
Q：根據你們的觀察，香港買家到菲律賓購房的主要需求有哪些，投資，養老？
A：香港買家對菲律賓房產需求是多樣的，首先是認同菲律賓房產的投資價值，這是最基礎的。在這個基礎之上，才延伸出其他需求。在我們看來，認同菲律賓養老的香港買家不少，菲律賓作為知名的養老勝地，物價低廉，香港人退休後在菲律賓可以享受到非常不錯的生活。
也有部分買家主要考慮移民，一是菲律賓移民門檻低5萬美金即可，二是菲律賓也是一個機會之地。因此吸引了不少港人移民。
Q：香港買家到菲律賓購房主要集中在哪個區域？
A：香港人以及大部分海外買家主要集中在帕賽（Passay）博彩區。這個區域也是過去幾年最熱的區域，因此也特別容易獲得海外投資客的關注。但更多的機會會在一些未被過度關注的地區，如Ortigas地區。
Q：過去一年，菲律賓市場發展得怎樣？
A：過去一年，是中菲關系邁入新階段的一年，兩國在各個領域的交流合作持續升溫，隨著菲律賓人口和經濟的雙重增長，越來越多的投資者湧入菲律賓房產市場，“一帶一路”的政策紅利有著很大的溢出效應。
而且，隨著杜特爾特“大建特建”計劃開展，菲律賓步入“基建的黃金時代”，不計其數的道路、橋梁、鐵路，和機場將在未來幾年完工。同時，2019年菲律賓房地產市場的辦公，住宅，零售和酒店業呈上升趨勢，辦公室出租率達72%，零售業租金呈正向增長，旅游業保持了積極的發展軌跡。
Q：看好菲律賓馬尼拉哪些城市板塊？
A：綜合多方面的考察和調研，我們認為Ortigas東北沿地鐵區域正是投資的不二選擇。目前的馬卡蒂和BGC開發程度已經非常成熟，中心城區的土地已不能滿足開發商，所以大量溢出的人口、資金、企業正流向Ortigas所在的東北部。
相比市區，Ortigas儲備了大量待開發的土地資源，片區的房價也相對較低，還有很大的增值空間，也正因此，吸引了大量開發商來搶占布局開發項目。
未來這裡將是馬尼拉地鐵的首通站點，預計2022年正式投入運營。屆時“地鐵盤”一定是馬尼拉甚至整個菲律賓炙手火熱的搶投項目。
除了Ortigas，馬尼拉的Malate也是不可忽視的重要版塊，Malate作為老馬尼拉發展最成熟的城市，目前已有陸陸續續的翻新項目正在改建，在喬布斯國際公寓對面的菲律賓國家體育中心，政府正計劃翻新重建，建成後將成為菲律賓最大的國家體育館。
距離喬布斯國際公寓700米距離的馬尼拉灣，正在施工建設一項填海工程項目，占地378公頃，預計2年內完工。這個項目規模宏大，未來將產生巨大的經濟效益，創造無數就業機會，同時對旅游、房地產和服務業的發展具有不可估量的作用。
喬布斯國際公寓，馬尼拉市中心馬卡蒂珍稀現房，22平米精裝公寓，僅需¥55萬起。點擊查看房源詳情
所以，我們認為Malate和Ortigas的發展潛力同樣不可低估。有人說菲律賓就是二十年的中國，而馬尼拉就是十年前的上海。
不管從哪個角度考慮，菲律賓的投資潛力都非常巨大，背後的政府和國際資本的雙向推動，加上本地龐大的內需和良好的人口結構比例，菲律賓房地產的黃金期至少持續10年。
本文由邦外置業集團提供。邦外置業集團是亞太地區規模龐大、綜合實力雄厚的集房產銷售、資產管理、金融服務的綜合服務權威機構。集團擁有涵蓋全球數十個國家、二十多個地區的海外優質房產資源，是中國高淨值人群身邊的海外置業專家，同時集團與全球百強開發商有著戰略合作關系，憑著“誠信·專業·保障·透明”的理念，致力為客戶提供海外房產投資、資產配置等海外不動產配置服務。點擊查看邦外置業的代理房源，或致電居外熱線400 041 7515垂詢。
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菲律賓房產投資黃金時代
經濟快速發展、人口紅利大、房租高回報，這是現在海外買家看好菲律賓房市的3大理由！ 作為投資者投資菲律賓的首選城市，在大規模開展基礎設施項目建設的情況下，房市也有了新的變化，房價在漲、更多區域值得關註！
中國大陸買家現已主導菲律賓房地產銷售
房地產服務公司，利超物業咨詢（Leechiu Property Consultants，簡稱LPC）於2019年3月表示，中國大陸的購房者目前主導著菲律賓的住宅銷售，在此之前，菲律賓房地產市場上數量排名第一的買家是海外菲律賓勞工（OFWS）。
LPC首席執行官大衛·利超（David Leechiu）表示，部分菲律賓華人社區相鄰地區的熱門住宅需求項目目前正處於“活躍”期，每月可售出12套房產。
“假設每月的總銷售量達到7757套，則這些備受中國大陸買家青睞的項目中國大陸買家現已主導菲律賓房地產銷售的剩余庫存將在三個月內出清，”利超說。
這些地區包括海灣地區、馬卡蒂、馬尼拉、奧提加斯、奎松市和菲律賓離岸博彩業務區（POGO）附近的其他區域，以及當前的菲律賓華人社區。
在過去的三年內，海灣地區的出租住宅單元數量暴漲了80%，而租戶數量也顯著提升，現在每套單臥室住宅的平均租戶人數為四人，而兩臥室住宅的平均租戶人數為八人。
馬卡蒂區域精裝公寓Alveo Land 總價50萬人民幣/ 30平米
此外，利超表示，信息技術業務流程管理（IT-BPM）行業對辦公場所的需求也有望在今年內實現更快的增長，預計辦公樓的總出售面積將達到45萬平方米。
截至2019年3月，信息技術業務流程管理行業對辦公場所的需求量已經達到10.2萬平方米。
“我們預計這類需求將以更快的速度增長。如果菲律賓經濟特區管理局批准進入市場的物業數量增加，那我認為2019年售出物業的總面積將達到45萬平方米的預估值，”利超說。
菲律賓經濟特區管理局（PEZA）隸屬於貿易和工業部（DTI），其職責是鼓勵投資者在全國特定地區內開展出口導向型制造和服務設施業務。
然而，利超指出，鑒於供應有限而需求旺盛，菲律賓經濟特區管理局應該釋放更多物業。
“看來，我們今年只有21.6萬平方米的已獲准空間可以投入市場，”他說道。
“我們預計，今年除了辦公樓物業市場以外，住宅和工業房地產的交易額也將持續攀升……但前提是獲得菲律賓經濟特區管理局認可的物業數量持續增加，”利超補充說。
截至3月，在達沃售出的PEZA認證物業面積創下了6000平方米的新紀錄，其次是克拉克和塔拉克，分別售出了5000平方米大小的物業。
以馬尼拉都會區為中心的離岸博彩業房地產需求在第一季度同樣達到了3.6萬平方米。
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來源：GMA News
責編：Zoe Chan
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2019年菲律賓房地產10大發展趨勢
作者：艾米·R·雷莫（Amy R. Remo）
2019年，菲律賓房地產業本可以實現十分強勁的增長，但稅收政策提案引發的不確定性和不穩定的利率制度可能會使其增長低於預期水平。
“在2018年前9個月經濟增長放緩的情況下，房地產業仍保持著良好的狀態，辦公樓和住宅等主要板塊在2018年的需求量和供應量均達到了創紀錄的高數值。然而，我們發現房地產業即將迎來多項挑戰，”高力國際菲律賓公司在題為《2019年十大預測：此次競賽以靈活性為名（Top 10 forecast for 2019: Flexibility is the name of the game）》中提到。”
高力國際菲律賓公司稱，影響房市的不利因素多種多樣：在未來12至24個月內，利率上升可能壓低中低收入居民的需求，而通脹加劇也許會進一步削減消費支出。
該機構還指出，執行全面稅制改革方案（Comprehensive Tax Reform Program）第二部分的規定會引發不確定性。全面稅制改革方案是一項旨在降低企業所得稅稅率並合理調整外國投資者稅收和非稅收優惠待遇的舉措。
高力國際菲律賓公司還補充，其他挑戰包括技術工人嚴重短缺而導致的施工延誤，以及阻礙遍布馬尼拉都會區的重要基建項目的通行權問題。
盡管存在這些挑戰，預計2019年菲律賓房地產業將目睹新的有利因素發揮作用，同時推高各細分市場的需求，促進增長。人們認為，這些新興趨勢將迫使業者適應這些變化，從而更好地適應市場。
“對於2019年的菲律賓房地產市場而言，這場競賽將以靈活性為名，”高力國際菲律賓公司強調。
“租戶的強勁需求和不斷變化的偏好讓靈活工作空間進入了人們的視野；住宅開發商正在調整他們的項目，以便滿足離岸博彩業中國員工和當地職業人士的需求；商場運營商變得更樂於接受外國餐飲（F&B）和家居裝飾企業租戶，而且我們還發現零售空間吸收的定義在2019年出現了徹底的改變。開發商還積極收購設施較為健全，位於商業區以外地段的土地，試圖在繁榮的房地產市場上大賺一筆，”高力國際解釋說。
根據高力國際的說法，以下為決定2019年菲律賓房地產發展形勢的十大亮點。
1. 以基礎設施為重點的政府支出將刺激房地產市場
高力國際表示，預計政府執行的前期基礎設施項目計劃將決定馬尼拉都會區內外開發商所采取的戰略。因此它也發現，2019年，馬尼拉以外區域的辦公樓和住宅開發項目的分散化格局也變得越發明顯。
“高力國際認為，房地產企業將更積極地收購呂宋島北部和南部的地塊，並確保它們所在的位置具有戰略優勢，邦板牙、布拉干、甲米地、拉古納和八打雁更是他們關注的重點區域。政府應通過在2020年至2022年間修建完鐵路、高速公路和收費公路等計劃連通這些省份的項目來支持開發商的擴建活動，”高力國際在報告中寫道。
2. 馬尼拉都會區辦公樓的空置率仍低於6%
高力國際表示，預計到2018年底，馬尼拉的辦公樓空置率將在5%上下浮動。
“我們發現強勁的需求將持續到2019年，而且預計需求會隨著新供應的增加而同步變動。在接下來的12個月裡，高力國際預計開發商將交付近100萬平方米大小的新辦公空間，而售出物業的總面積將達到約91萬平方米。預計到2019年底，空置率僅為5.4%。在2019年即將交付的辦公樓物業中，有約30%已經提前租出，”高力國際表示。
知識流程外包（KPO）行業可以提供健康信息管理、軟件工程、財務和會計等價值更高的外包服務，因此預計該行業將在未來12個月推高辦公樓的需求。谷歌等頂級科技公司開始入駐菲律賓，而且在索隆斯（Tholons）最新全球外包調查中，馬尼拉都會區的排名也有所上升，這些變化也會提振辦公樓的需求。
3. 離岸博彩業務將在馬尼拉以外地區擴大規模
據高力國際觀察，2019年，離岸博彩企業將買下20萬平方米到30萬平方米大小的辦公空間，約占2019年預計售出量的23%。
“我們鼓勵那些規模不斷擴大的新離岸博彩公司繼續在宿務、邦板牙和拉古納尋找落腳點，因為這些地區仍有大量可用的空間，”高力國際在報告中寫道。
“離岸博彩企業不僅需要開闊的辦公空間和居住空間，還必須在當地機場提供中國直飛航班或者可以直接進出馬尼拉地區的城市內運營。這就是這些企業開始關注呂宋南部部分城市的原因之一，”高力國際補充道。
4. 靈活工作空間將實現10%的年度增長
馬尼拉都會區辦公物業市場供應緊張，流動勞動力開始形成一股潮流，企業試圖降低運營成本——這些因素共同催生了另一個辦公物業的細分板塊：靈活工作空間。
“我們發現，目前微型、小型和中型企業不斷崛起，尋求即插即用型辦公室的跨國公司和外包公司大量湧入，而且政府正在進行一系列可能改善國家營商環境的政策改革。在這樣的背景下，馬尼拉的靈活工作空間庫存將在未來三年內每年平均增長10%，”高力國際預測道。
“在未來三年裡，我們認為商場、酒店、住宅樓和職場人士專用宿舍將提供更為靈活的工作空間，”高力國際補充道。
5. 馬尼拉灣地區主導馬尼拉都會區的公寓價格和供應量
2018年第三季度，海灣地區的公寓存量超過奧提加斯中心，成為第三大次級市場。與奧提加斯中心相比，海灣地區可出售的住宅單元數量要多200余套。
高力國際表示，2019年，預計海灣地區已動工的1.5萬套新公寓中，有6000多套新共管公寓將竣工。該公司還預計，到2021年，海灣地區將超越馬卡蒂中央商務區等其他次級市場。
Arbor Lanes位於馬尼拉灣地區塔吉格市（Taguig City）南阿爾卡（Arca South）的東面地區，坐落在34,315平方米的大型混合用途開發項目之中，其完美融合了大自然景觀和建築特色。這是一片發展迅速的中央商務區和生活區，可以通過南呂宋高速公路（South Luzon Expressway）快速前往馬卡蒂市（Makati City），還可以通過C5干道通往博尼法西奧全球城市（Bonifacio Global City）。房價約¥400萬。
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6. 豪華住宅市場依然表現強勁，其房價即將突破每平方米40萬菲律賓比索
高力國際預計豪華公寓需求將繼續處於高位，因為馬尼拉都會區仍然是該區域內租金收益最具吸引力而房價相對較低的地段之一，富裕的菲律賓人、外國投資者和離岸博彩公司對該地段的物業有著長期的需求。
馬尼拉的豪華物業市場規模相對較小，但這類物業的需求在過去幾年內一直保持穩定。與此同時，二級市場上此類項目的租用或購買需求居高不下。
積壓的需求也促使中等收入公寓開發商在馬尼拉海灣地區等新興商業區擴大業務規模，建設高端項目。馬卡蒂的阿亞拉大道（Ayala Avenue）沿線將修建一個豪華物業項目，預計其物業價格將突破每平方米40萬菲律賓比索（約5.32萬元人民幣）的臨界點。
7. 餐飲業將進一步主導零售空間的吸收過程
高力國際認為，在未來12個月內，餐飲（F&B）行業依然是吸收馬尼拉都會區零售空間的主要驅動力。這可以歸因於海外菲律賓勞工彙款的持續流入和人民可支配收入的增加，而穩定的宏觀經濟背景也發揮了一定的作用。
據報導，未來12個月內，佰百雞（Popeye’s）、熊貓快車（Panda Express）和奶昔小屋（Shake Shack）等外國餐飲品牌將在馬尼拉開設分店，預計這些品牌的活動將推動馬尼拉的零售空間吸收過程。
8. 更多來自家居裝飾或奢侈品零售行業的外國公司在海灣地區開設分店
高力國際表示，考慮到馬尼拉都會區的公寓越來越受歡迎，人們對家居用品的需求將持續增長。在2018年第三季度啟動的開發項目中，開間公寓和一臥室單元住宅項目的占比將近60%。
高力國際指出，自去年年初，填海商業區的預售公寓上市以來，其價格已經上漲了約30%至80%。高力國際稱，這反映了該地區游客和外國投資者的支出情況。
高力國際認為，海灣地區已經發展成熟，可以容納更多高端餐飲、鞋履和服裝品牌了。普拉達、紀梵希和薩爾瓦多·菲拉格慕已經在太陽賭場（Solaire casino）開設了店面。該地區將持續吸引更多高端零售商。在未來12個月內，我們將目睹更多奢侈品品牌在填海商業區開店，”高力國際說道。“在海灣地區，阿塞納購物中心（Aseana mall）等新購物中心即將建成，這為運營商提供了引進奢侈品零售商的機會。”
馬尼拉高端商業地段地塊，面積2.1公頃。
位於馬尼拉的高端主要商業區，靠近馬尼拉灣，主要商業道路，如Macapagal Ave，EDSA，Roxas Boulevard。
非常靠近馬尼拉著名的娛樂場所，這是亞洲版本的拉斯維加斯，如岡田馬尼拉，太陽賭場和附近的購物中心，如MOA或亞洲商城。
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2019年，菲律賓房地產業本可以實現十分強勁的增長，但稅收政策提案引發的不確定性和不穩定的利率制度可能會使其增長低於預期水平。
9. 對奎松市更具戰略意義的土地儲備和鄉鎮開發項目
馬尼拉地鐵是政府批准的最高成本項目。按計劃，該項目應於2018年12月動工，並於2022年之前在奎松市建成前三個站點：棉蘭老大道（Mindanao Avenue）、坦當梭拉（Tandang Sora）和北大道。
“高力國際認為奎松市將從地鐵建設計劃中獲益，因為有13個車站計劃建於奎松市內。隨著馬尼拉地鐵、地鐵7號線和普通輕軌地鐵站的建設工程不斷推進，我們認為奎松市內以辦公樓、住宅和零售物業為特色的綜合用途項目將變得越來越有吸引力，”高力國際說道。
10. 已整修的基礎設施可以促進宿務休閑娛樂行業
高力國際表示，除了機場翻新和擴建項目以外，其他基礎設施項目也將為農村地區帶來新的機遇，從而推動宿務旅游業的發展。這些項目完工後將刺激人們對宿務都會區（包括宿務市、拉普拉普市和曼達維）走廊外地區物業的需求，促使開發商建設更多酒店和服務式公寓。
高力國際預計，在接下來的12個月裡，房地產公司將采取更積極的方式來開發可用的土地。曼達維（Mandaue）和麥克坦（Mactan）地區將成為開發商關注的重點，因為人們普遍認為這些地區非常適合建設度假型城鎮。
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來源：inquirer.net
責編：Zoe Chan
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