马尼拉 – Page 2

中國買家湧入馬尼拉樓市為什麼連漲8年的房價仍被低估？

在馬尼拉，你有機會以全球最低的價格，成為川普大廈的“業主”。

目前在售的馬尼拉特朗普大廈（Trump Towers Manila）豪華公寓起價為36.8萬美元；相比之下，目前在紐約第五大道721號特朗普大廈出售的二手一居室公寓中，最便宜的也要165萬美元。

在房地產市場嗅覺一向靈敏的中國買家，正湧向菲律賓，特別是馬尼拉。2018年，中國買家對菲律賓房產的詢盤量同比增長200.6%，創下迄今為止最高的增長紀錄。

下圖是海外置業門戶網站居外網（Juwai）統計數據展示的最新趨勢。

馬尼拉房產詢盤升溫背後是中國對菲投資不斷加碼。2018年菲律賓外商直接投資（FDI）官方統計顯示，每10美元境外資本中就有將近1美元來自中國。這一比例超過了日本、韓國及菲律賓的傳統盟友——美國。中國邦外置業集團是率先投資菲律賓房地產市場的開發商之一。

邦外置業董事長黃強表示，與同處東南亞的熱門置業目的地曼谷相比，馬尼拉兼具更龐大的人口規模和更低的均價水平。據高力國際（Colliers International）統計，2018年底馬尼拉市CBD房產均價為4371美元每平米，與中國的蘇州、廈門、南京等二線城市水平相當。而都會區人口規模達到2400萬。

菲律賓央行統計顯示，2008年全球金融危機後，馬尼拉的房價短期內重振，2011年起同比增長回正，在2010年至2018年間上漲132%，漲勢8年來一直穩健。

菲律賓馬尼拉iPacific Residences擁有23層高的住宅公寓，距離Divisoria，168和Lucky Chinatown Malls以及Binondo Church等商業中心僅有很短的距離。3臥3衛房價約¥182萬。
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來源：華爾街見聞
責編：Zoe Chan

跟隨壹帶壹路去看房（壹）菲律賓：迅速掘起的熱門投資目的地

在“壹帶壹路”政策的帶動下，眾多沿線國家大多開啟了新壹輪的基礎建設熱潮，機構投資者在海外的大步伐邁進，令不少個人投資者也開始關註壹帶壹路區域的投資機會。為此，居外網特意準備了“跟隨居外網去壹帶壹路國家看房”專題，帶大家走入沿線國家，發現投資商機，第壹站選擇的是東南亞國家菲律賓。

菲律賓華僑Thomas是名馬尼拉的房產經紀人，在他的印象中，馬尼拉房市上出現了大批中國買家似乎是壹夜之間發生的。早在2016年時，菲律賓的華人購房者還只是零星出現，但自2017年開始，中國大陸買家便日益增加，成為當地最重要房地產投資者。為何投資者會選擇菲律賓馬尼拉這樣壹個稍顯“臨近卻陌生”的城市，馬尼拉的房市情況到底如何？我們壹起去探訪壹下。

投資菲律賓房產的3個理由

據英國經濟學人智庫發布的“2017年中國海外投資指數”顯示，菲律賓的排名由2015年39名躍升為2017的28名，攀升速度驚人，隨著“壹帶壹路”的開展，相信菲律賓會成為越來越重要的投資目的地。

“人口紅利”和“基建需求”助力菲律賓經濟騰飛

在大規模推進基礎設施建設和內需增長的背景下，菲律賓經濟在過去的十年裏迎來黃金飛速發展期，連續六年保持GDP增速超過7%。據菲律賓國家統計局1月23日公布數據，2017年全年菲律賓經濟增速為6.7%，達到政府設定的6.5%-7.5% 的預期，略低於中國同年6.9%的經濟增速。

制造業、貿易、房產、租賃和商貿服務業成為菲律賓經濟的主要驅動引擎。菲律賓繼續成為全球增長最快的經濟體之壹。相對於其他國家，菲律賓經濟擁有2大獨特優勢：巨大的人口紅利和龐大的基礎設施投資需求。按照世界各國的經驗，持續穩定的社會環境和經濟發展，必將帶動當地房地產的蓬勃發展。

菲律賓人口過億，平均年齡僅26歲，擁有75%的勞動人口，成為該國經濟可持續發展的核心力量。依托大量的會講英文的年輕人口，短短十年，菲律賓成為世界最大的商業服務外包中心，刺激了經濟增長，拉動了對住房和寫字樓的需求。根據下壹個政府工作規劃，菲律賓政府將在2017年到2022年的六年間投資8.4萬億比索（相當於六年間投入1.4萬億人民幣）進行基礎設施建設，巨額基礎設施投資將刺激經濟，有可能令菲律賓經濟以每年平均7%的增速增長，預計每年為菲律賓增加100萬個就業崗位。

菲律賓房市現狀：房價穩定增長的投資窪地

眾所周知，菲律賓擁有超過1000萬的海外務工人員，海外務工人員的收入源源不絕地匯入菲律賓，支撐了當地經濟發展，並帶來了充足的買房需求。早在2015年，菲律賓外出務工人員的匯款總額就超過285億美元。此外，近年來當地經濟的騰飛也促進了房地產的繁榮發展。2017年，馬尼拉金融中心區和馬卡蒂（Makati）中央商務區的整體房價已經大漲7.91%，均價已超過2萬人民幣每平方米。

不過，即便增幅不小，菲律賓首都馬尼拉的房價在亞洲國家主要城市中仍是偏低的，處於價值窪地。

總價低投資回報率超7.5% 中國大陸普通買家都能投資

經濟快速發展和旺盛的市場需求，造就了超值的租金回報率，據居外網獨家合作夥伴環球房產指南數據顯示，馬尼拉的平均租金回報率超過7.5%，且空置率低於8%。據馬尼拉房產經紀人介紹，當前非菲律賓國籍投資人可以花50萬人民幣在馬尼拉買壹套用於出租的公寓，每月租金可達4000人民幣，年租金收入相當於房款總價的10%；若是短租公寓，查詢airbnb上馬卡蒂中心區的價格，壹臥或兩臥公寓間夜價在170元人民幣至420元不等。相比中國北京上海租金收益率已經為負的城市而言，這樣的投資在匯率穩定情況下，吸引力不言而喻。

居外提示投資風險：盡管菲律賓的經濟和房市擁有較大的增長空間，但對於中國買家來說，也存在壹定的變數，其最大風險為地緣政治風險。中菲兩國關系在2016年杜特爾特總統上臺後，兩國關系才迅速好轉、進入當前良性的發展階段，中國資本和民間投資者也隨著“壹帶壹路”而來。但這樣良好的合作局面有可能隨著菲律賓領導人的更叠而面臨挑戰，這也是經濟學人智庫將投資菲律賓的風險定位為較高程度的重要原因。

此外，菲律賓經濟高度依賴對外貿易和外國機構貸款，匯率波動等因素也不容忽視。

10個關鍵字了解菲律賓房市

2012年起，隨著菲律賓經濟持續好轉，其房價也隨著進入穩定、快速的上漲態勢。盡管如此，相對於中國香港、新加坡等亞洲發達地區，菲律賓房價還處於較低水平，有著很大的成長空間。

1、外國買家無限購

在菲律賓買房，對於外國買家沒有身份要求，遊客也可以買房，基本上擁有護照即可。至於限購，大體與東南亞其他國家如泰國的規定類似，體現在：

1）外國買家只能買公寓，不能購買土地和別墅；

2）同壹個樓盤裏，外國買家的購買的單元數量不能超過40%

2、永久產權

永久產權，外國買家和本地人壹視同仁，可以永久持有。

3、小房型適合出租，無公攤面積

在馬尼拉，公寓的房型較少，主要分出租為主的小房型和自住為主的大房型。26-35平米的小房型（買房-出租的主力房型，面積雖小，但廚、衛俱全）；超過60平米的大戶型。註意，在菲律賓，銷售的面積都是實際面積，沒有公攤，且是精裝修的。

4、主要城市房價相當於國內二線城市水平

菲律賓不同地區的房價差別很大，整體房價水平較低。不過，在中國買家最為集中的馬尼拉都會區，其房價近兩年來漲勢迅猛，壹些適合投資的區域如BGC、Makati city、Ortigas Center的房價都多在2-3萬人民幣/平米。

5、租金回報率高

目前，在馬尼拉的外國投資者較為集中的區域例如馬卡蒂中心商務區 Makati CBD、歐提加斯中心 Ortigas Center房租水平都相當可觀，壹般來說，28平米帶家具的公寓每月租金相當於3000多人民幣，兩房的話，租金翻倍。如果是高端房產，租金就更高。為此，只要選中了需求旺盛的熱門區域，都能獲得超過8%的租金收益率。

6、付款方式10：10：80

目前菲律賓壹手樓盤以期房居多，常見的付款方式為10%：10%：80%的付款方式，即首付10%的全房款，然後在交房前的24個月內支付另外10%，最後壹次性支付尾款80%。壹般建議采取美元現金到當地換匯、支票或信用卡方式支付。2017年2月，中國銀聯宣布全面落地菲律賓，但在菲律賓只有部分銀行取現時免收手續費，國內直接匯款成本較高，不建議使用。

7、無外國買家額外稅費

在當地買房，沒有特別針對外國買家而設立的稅費，與本地人買房時支付的稅費是壹樣的。購買新房和二手房所需支付的稅費大概如下：

買新房：有12%增值稅VAT（壹般包括在房價裏），不需支付中介傭金（由開發商支付）

買二手房：買家需支付1.5%的過戶費（賣家支付6%的增值稅和中介傭金）

8、流程大概3個月左右

無論本地人還是外國買家，在菲律賓買房的流程大同小異，很簡單，但過程會比較長，大概需要3個月左右。

買新房：選地段、和銷售壹起看房，付定金、兌換貨幣，付款簽合同，開發商辦理房產證。

買二手房：找到房源，聯系中介，看房，談好價格，付定金，兌換貨幣，付款簽合同，中介會幫忙辦理房產證過戶。

9、外國人貸款需要工作或退休移民簽證

外國買家如果沒有菲律賓的工作簽證或SRRV（菲律賓特殊退休移民簽證Special Retiree Residence Visa，簡稱 SRRV），基本沒辦法貸款，有工作簽證壹般可以最高貸款70%，年限最高10年，利率與本地人壹致。

10、投資熱點區

當前，中國買家多集中在菲律賓首都-馬尼拉都會區，而在占地面積超600平方公裏、人口超過1000萬的馬尼拉都會區中，最受中國買家喜愛的投資區域也多集中在老牌金融中心馬卡蒂中央商務區 (Makati CBD)、馬尼拉大都會區的浦東新區博尼法西奧環球城（BGC）、新興金融區歐提加斯中心（Origas Center)、交通物流中心帕塞市（Pasay）等區域。

延伸閱讀:菲律賓十家收入最高房產開發商排行榜

中國買家最喜歡的4個菲律賓房產投資熱區

1、菲律賓傳統金融中心馬卡蒂（Makati ）

馬卡蒂（Makati），馬尼拉都會區城市之壹，是菲律賓傳統的金融中心，匯聚了全菲律賓最多的大型銀行和跨國公司，菲律賓最大的證券交易大廳就位於馬卡蒂的阿亞拉大道（Ayala Avenue）。當地還是不少外國使館所在地，為此各方面條件都比較成熟、便利，馬卡蒂也被稱為馬尼拉都會區的主要文化和娛樂中心。

2、博尼法西奧環球城（BGC）新興金融和中央商務區

位於馬尼拉都會區城市Taguig內，是新興掘起的新金融和中央商務區。該區域距離市區約11公裏，過去曾是軍事用地，1995年起，經歷了“浦東大開發”式的全面開發，今天已成為以金融、商務、住宅於壹體的蓬勃新區，吸引了眾多外資企業、投資者。

3、新興金融區歐提加斯中心 Ortigas Center

Ortigas Center是菲律賓國內僅次於Makati CBD的商業中心區域，面積約250公頃，位於都會區Pasig市內，地位相當於浦東陸家嘴金融區。區域內擁有眾多高檔辦公樓、商業中心和五星級酒店，如亞洲開發銀行（ADB）總部、菲律賓證券交易所總部。相對於傳統金融中心Makati，Ortigas的寫字樓租金相對便宜，且環境更為整潔、安全，為此也最受菲律賓當地的跨國企業歡迎。

4、交通物流及政治中心帕賽市Pasay

帕塞（Pasay）緊鄰馬尼拉市區，位置極佳，是是尼諾·阿基諾國際機場（Ninoy_Aquino_International_Airport）所在地，為此成為菲律賓重要的交通和物流中心。區域內匯集了菲律賓航公、PAL Express、Air Juan等航空和物流企業。此外，Pasay還是菲律賓重要政府部門如參議院、外交部（DFA）、菲律賓國家銀行等所在地。

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投資案例： 35萬人民幣投資馬尼拉上海白領在菲律賓看房買房全紀錄

馬尼拉當地盛行的出租房實景——僅20多平米，卻廚衛俱全，每月租金超過3000元人民幣。

俗話說，“早起的鳥兒有蟲吃”！2016年來，菲律賓房價的異軍突起，讓國內壹些嗅覺靈敏的投資者發現了菲律賓馬尼拉房市的投資機遇、並快速付諸行動。網名為“眉眉木木”的上海白領就是其中的壹位。

該網友在上海經過多年打拼，終於有了存款，無奈房價太高難以承受，所以在朋友的介紹下，了解到了投資馬尼拉的機遇：成本不高，50萬人民幣就夠；租金高，壹年的房租約為房子市價的10%，外國人買房手續簡單且不限購！為此，他毫不猶豫地開啟了赴馬尼拉看房、買房的旅程。<詳細>

在撰寫本文過程中，得到菲律賓華僑-當地房產經紀人柯勝益Thomas的協助和支持，在此表示感謝！

圖片設計:YUAN

文字： Vincent Xie

編輯：HY

房價便宜選擇多馬尼拉外圍區域更受歡迎

當前，菲律賓大量房地產開發商包括大型房地產開發商在內，都在嘗試在首都馬尼拉都會區外圍、具有戰略價值的地區開建新項目，以多功能綜合體項目為主。目前受歡迎的區域包括加維特（Cavite）、拉古納（Laguna）、邦板牙（Pampanga）、伊洛伊洛（Iloilo）和達沃（Davao）。

這壹趨勢出現的原因顯而易見：馬尼拉大都會可供開發的土地少之又少，土地價值較高、人口高度密集、且交通問題日益惡化。

對房地產投資者和購房者而言，搬出馬尼拉還有其他方面的好處。實際上，當地掛牌房產網站Lamudi Philippines已將馬尼拉都會區外圍地區的房產項目列為有價值的投資選擇。以下是在馬尼拉大都會以外地區購置房產的原因。

盡管首都馬尼拉都會區仍是買家投資菲律賓時的首選，但由於當地基礎建設較為落後，硬件設施較為落後。因此，越來越多的外國買家將投資的目光投向馬尼拉之外。

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生活成本較低

菲律賓統計局最新數據顯示，馬尼拉居民每月至少掙25000比索（約合3200人民蔽）才能滿足衣、食、住等基本生活需求。但在馬尼拉外圍的許多地區，教育、醫療、住房和衣物支出十分便宜。

比價網站Numbeo數據顯示，馬尼拉消費者物價（除租金）比伊洛伊洛（Iloilo）高出28.5%，比加維特（Cavite）高出近5%，比達沃（Davao）高出近30%。

交通條件更好

馬尼拉都會區每個月的汽車銷量都在增加，由此看來交通擁堵問題在短期內不會得到改善。沒有人能夠忍受馬尼拉日益嚴重的交通擁堵。公共交通體系的問題就更難以忍受了。

擁堵的交通和漫長的通勤時間對汽油支出、工作效率和個人健康都產生了嚴重影響。據日本國際協力機構2015年數據顯示，從國民經濟層面來看，每天因交通問題而造成的損失超過20億比索。

相反，馬尼拉都會區外圍地區的交通狀況則呈現良好狀態。例如在伊洛伊洛，當地外國人贊嘆搭乘出租車十分方便，交通擁堵情況十分少見。而在其他地區，通勤時間相對較短，甚至沒有開車的需要。

工作機會多

企業和外國投資者看中了馬尼拉都會區外圍地區的發展潛力，紛紛投資這些地區。例如，越來越多的業務流程外包企業（BPO）受到這些地區低成本、低競爭的吸引，而撤出馬尼拉。

大量企業員區在馬尼拉都會區外圍地區紛紛建立起來，以承接BPO企業和其他企業。這些地區被認為是“新壹代”城市，包括碧瑤（Baguio）、卡加延德奧邏（Cagayan）、達古潘（Dagupan）、達斯馬裏尼亞斯（Dasmarinas）、杜馬蓋地（Dumaguete）、利巴（Lipa）、馬洛洛斯（Malolos）、那迦（Naga）、拉古納的聖盧薩（Sta. Rosa）和黎薩的泰泰（Taytay）。

毫無疑問，這些地區將產生大量的新工作機會，因此認為在這些地區難以取得事業上的成功這壹想法已經過時了。

住房選擇多

總體而言，馬尼拉都會區外圍地區的房價更為便宜。據2016年房市報告數據顯示，馬尼拉都會區中的馬卡蒂（Makati）、達義（Taguig）和拉斯皮納斯（Las Pinas）新公寓每平米的單價分別為14萬比索/㎡（約¥1.8萬/㎡）、12.5萬比索/㎡（約¥1.6萬/㎡）、4.8萬比索/㎡（約¥6150 /㎡），拉斯皮納斯（Las Pinas）是首都房價最低的區域。而宿霧（Cebu）的平均房價為9.8萬比索/㎡（約¥12500 /㎡）。

如今，在馬尼拉外圍的區域中，原本以建造高端房產為主的大型房產開發商也開始涉足價格更低、買家更易承擔的普通住宅，對當地買家來說意味著購房時擁有更多的選擇。

例如，Megaworld（菲律賓大型房產開發商）目前正在伊洛伊洛（Iloilo）建設全新的大型住宅社區項目，該項目為巴黎風情的休閑小鎮，擁有168棟住宅、各類配備娛樂設施（如泳池、池邊休息區、健身中心、按摩浴缸、功能室和零售店）應有盡有。

來源：philstar
責任編輯：V X

菲律賓房市繁榮發展離不開海外勞工的強勁購買力

壹位觀察人士表示，海外菲律賓人將超現代的全新生活方式快速介紹到菲律賓各個角落。

2018年9月16日

菲律賓外出務工人口總數約為910萬人，達到全國人口的10%。2015年，海外勞工向菲律賓國內匯款總額達到280億美元，占菲律賓GDP的9.8%，這壹數據反映了菲律賓海外勞工群體對國家經濟的巨大貢獻。

然而，海外勞工的整體消費實力、以及其對菲律賓經濟發展模式帶來的轉變，卻被大大低估。

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房地產需求

從海外勞工群體中收益最為明顯的行業，當屬菲律賓的房地產市場。自21世紀初以來，這壹群體購房需求的增長，就開始推動馬尼拉大都會及其周邊地區房地產市場的繁榮發展。

菲律賓房地產和建築商協會負責人Manuel Serrano表示，“海外勞工人員振興了公寓市場”。

房地產的繁榮勢頭已經超出了馬尼拉大都會的範圍，達雅臺（Tagaytay）、宿霧（Cebu）等省城以及拉斯皮納斯（Las Pinas）、安赫勒斯（Angeles）等新興農村城鎮都出現了新的住宅和高樓建設項目。

面對海外勞工的買房需求，菲律賓房地產開發商以全力提升服務品質和商業思維作為回應，並且已達到國際化的較高水平。

早在2005年初，房產開發商Ayala Land就開始針對海外勞工、在海外工作的專業人士以及居住在美國和歐洲但退休後會回菲律賓居住這些特定人群，啟動了其房產項目國際銷售的計劃。

如今，菲律賓各大房產開發商如Rockwell、Century Properties、Filinvest Land和Ayala Land等，都已向美國、加拿大、英國、迪拜和新加坡，這些潛在菲律賓購房者派出了海外銷售代表團隊。

2004年至2005年，開發商Rockwell的銷售代表Mika Bautista每年往返美國4-5次，向在美國的菲律賓人銷售公寓。在英國，菲律賓房地產公司出現在當地各類與菲律賓相關節日慶典上（如菲律賓巴裏奧嘉年華）推銷房產。

面向海外消費者開展宣傳活動

菲律賓房地產公司還在國際菲律賓媒體上大力宣傳，開展吸引眼球的推廣活動。

Rockwell 在Filipino Channel（壹家菲律賓有線電視臺）上投放廣告；總部位於倫敦、加拿大、澳大利亞的房地產公司在“Planet Philippine”這類雜誌上投放廣告；而總部位於美國的房產開發商，則在“Filipinas” 雜誌上投放廣告。除此之外，這些公司還在新加坡、倫敦等地區設立分支機構（設有辦公處和員工）。

這些戰略收獲了巨大的利潤回報。

2017年，菲律賓海外勞工對房產開發商Ayala和Filinvest分別貢獻了31%、40-50%的銷量。專攻海外菲律賓客戶的Megaworld公司稱，2006年公司盈利增加了3020萬美元，增幅達92%。2017年，在美國工作的菲律賓人為Ayala貢獻了52億比索（9800萬美元）的收益。

這些公司轉變了其業務操作方式，成為吸引海外菲律賓客戶購買其產品的“跨國企業”，並取得了巨大的成功。

如今，這些工作在海外的菲律賓人不僅是其國內消費的主力軍，更意味著富裕的、可靠的投資者，很顯然，他們並沒有成為國家的“邊緣人”！他們不僅為菲律賓房地產業務模式和環境的轉變做出了貢獻，更將壹種全新的、現代化的生活方式快速傳播到菲律賓的每個角落。

來源：channelnewsasia
責任編輯：V X

基礎設施建設為馬尼拉住房需求帶來積極影響

WILLIAMS MEDIA就整個馬尼拉地區的住房需求，與高力國際（菲律賓）調研經理Joey Roi Bondoc展開對話。

2018年9月14日

高力國際（菲律賓）認為，當前整個馬尼拉地區（包括都會區和外圍區域）正火熱進行中的基礎設施項目，將對當地住房需求產生積極影響。

WILLIAMS MEDIA對話高力國際（菲律賓）調研經理Joey Roi Bondoc，深入了解馬尼拉住房市場的情況。

馬尼拉都會區住房需求

Bondoc表示：基礎設施開發項目，如MRT7號線、馬尼拉地鐵和單軌空中列車等，壹旦完工，將大大提高住宅房地產的價值。他表示，“我們預計這些項目站點附近住宅房產的需求將會增加，而這也將進壹步提高起資本價值。MRT3號線的完工無疑將使沿線站點附近公寓項目的吸引力大大增加。”

Bondoc補充道，毫無疑問，目前政府既定的馬尼拉都會區基礎建設項目規劃，將對房地產開發商和投資者近期和中期的戰略產生決定性的影響。

點擊查看馬尼拉都會區的真實房源

都會區外圍區域的住房需求

Bondoc指出，公寓式居住趨勢的日漸發展以及馬尼拉大都會可用土地的不足，導致眾多新建開發項目在都會區外圍的興建，如加維特（Cavite）、拉古納（Laguna）、邦板牙（Pampanga）和八打雁（Batangas Bulacan）。

Bondoc解釋道，“整體而言，當前政府在基礎設施方面的大規模支出有利於房產部門的發展。占GDP的5-7%的年基礎設施支出，能夠支持北呂宋地區北部鐵路（Northrail）和克拉克機場擴建項目，以及南部加維特-拉古納高速公路、輕軌6號線、Sangley機場和加維特-C5南部鐵路項目的完成。”

高力國際數據顯示，布拉幹機場是政府公司合作模式（PPP）下的另壹項大規模待建項目。“這壹項目將有助於布拉幹地區（Bulacan）成為多功能開發項目的建設所在地，並將提高布拉幹的地位，使其成為首都馬尼拉以外辦公和住宅的首選，” Bondoc說。

待建的Sangley 機場將進壹步提高加維特（Cavite）作為馬尼拉都會區以外區域重要商業區的地位。“加維特過去為馬尼拉大都會的商業活動提供住宅房產支持，但隨著其與馬尼拉之間道路網絡的完善，開發商們開始大規模投資加維特。”

“壹旦Sangley機場完工，加維特的商業活動將會迎來更加繁榮的發展。現代機場的建成，將使加維特告別以往僅僅作為馬尼拉都會區附屬的形象，而成為真正的、獨立的中心城市。這將為該省的住宅項目帶來更加顯著的發展。”

Bondoc表示，房產開發巨頭們壹直十分熱衷於在美羅克拉克（Metro Clark ）建立大型綜合社區。“其重要原因是這裏計劃建設客運和貨運鐵路、高速公路和克拉克機場擴建計劃。高力國際認為，建設綜合性多功能社區，包括公寓項目、獨立住宅和土地項目，將使這裏的土地價值得到充分發揮，也是充分利用當地勞動力的必要舉措。這些勞動力也是業務外包和工業企業所需要的。

高力國際預計，隨著機場和現代化項目的發展，開發商將繼續在馬尼拉都會區外圍開發衛星社區建設。這些新建的綜合社區將提供有多功能、多用途的開發項目，因此具備比獨立項目更高的價值。“我們認為這壹特點使綜合社區對投資者而言更具吸引力。租客也會更加傾向於綜合社區，因為這類社區會提供更好的居住和工作環境。這壹趨勢將使馬尼拉都會區外圍地區的住房項目更具吸引力。”

邦板牙、布拉幹和加維特道路網絡的改善和機場的擴建，將進壹步發揮這些地區的土地價值，提高其承建住宅項目的可行性。

Bondoc總結道，“這些地區的住宅房產需求將持續增加，因為每年海外菲律賓匯回資金有很大壹部分都用於滿足住宅需求。”

來源：retalkasia
責任編輯：V X

高力國際：菲律賓房地產的發展將迎來歷史新高

房地產顧問服務公司高力國際稱，盡管上調的利率和通貨膨脹帶來了一定挑戰，但今年菲律賓房地產市場的供需很可能迎來歷史新高。

盡管第二季度菲律賓國內經濟增長放緩，達到三年來最低的6%，但高力國際稱菲律賓的經濟發展速度仍然位居該東南亞第三，僅次於越南（6.8%）和中國（6.7%）。

高力國際表示，“盡管經濟增長放緩，但房地產行業仍是十分堅挺，2018年辦公、住宅和休閑房產的供需都將達到歷史新高。”

然而，該公司補充道，利率的上調或將在未來12至24個月內削弱中低收入階層對住宅房產的需求。

高力國際指出，由於開發商對高利率的影響有所擔憂，因此今年上半年新增公寓的數量有所減少。

8月初，菲律賓央行將政策利率上調了50個基點，為2008年全球金融危機以來最大幅的上調力度。

高力國際表示，“我們認為，利率的波動應當會促使當地開放商更願意與外國公司合作，共同開發水平和垂直住宅項目。”

除調高的利率外，加速的通貨膨脹對消費產生抑制，因此也給房地產行業帶來了一定的挑戰。

7月，由於食品和飲料產品價格上漲，通脹率達到5.7%，為五年來最高。

高力國際指出，房地產行業還面臨其他的挑戰，如由於技術工人的缺乏和公共基礎設施項目的大幅增加而導致建築進度的延誤，路權問題以及稅制改革加速與納入（Tax Reform for Acceleration and Inclusion）法律（該法旨在合理化政府為投資者提供的刺激政策）實施的不確定性。

高力國際稱，數據顯示，今年，辦公房產的供需和凈吸納率都將達到歷史新高。

截至上半年，馬尼拉大都會的凈吸納量達到641000平方米，高於去年整年的638000平方米。

高力國際預計今年其吸納量將達到107萬平方米，此外，新可出租辦公房產的吸納量預計將達到108萬平方米，創下又一歷史新高。

高力國際表示，“預計在2018年下半年建成的可預租辦公樓中已有31%完成預租，因此今年下半年房市的高需求趨勢將持續下去。”

除了來自中國業務外包公司和離岸博彩公司的需求外，馬尼拉大都會辦公房產還受到物流、電信、保險和金融服務等傳統企業的推動。

與此同時，住宅房產大的發展將持續受益於菲律賓與中國的友好關系。

高力國際稱，“菲律賓的高力國際接收到了越來越多來自中國香港、日本和中國大陸公司的詢價，由此可見菲律賓越來越有可能與外國開發商合作。”

大量開發商計劃在馬尼拉以外的關鍵城市，如加維特省（Cavite）、布拉幹省（Bulacan）和邦板牙省（Pampanga）投建水平項目（住房和土地）。高力國際建議開發商在菲律賓的二三線城市開發住宅項目，因為這些地區的終端用戶需求高。

菲律賓加維特省大雅台市（Tagaytay）離馬卡蒂市區車程1小時半左右。這裏可觀看到全世界最小的火山島湖，是環境優美的休閑區。Wind Residences是2015年新發展的公寓。共有5棟樓。公寓設施有室外室內遊泳池、網球場等等，周邊有大型遊樂場、騎馬場、購物中心、5星級酒店和餐館。
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高力國際預計今年菲律賓國際遊客的數量將從去年的660萬上升到750萬。由於馬尼拉大都會將新增2800間新的酒店房，酒店供應量達到歷史最高，因此酒店的入住率大概將在65-68%之間徘徊。

高力國際預計，從明年開始至2021年，馬尼拉每年的平均入住率將達到68%-70%，與此同時，酒店房費的價格預計將每年增加約1-2%。

高力國際認為，盡管今年第一季度，由於稅制改革加速與納入的不確定性，工業房地產的投資下降了38%，但其吸納率仍將保持穩定。

部分企業宣布在呂宋島工業園區中部和南部設立辦公處。

高力國際表示，“最初，人們擔心菲律賓的房地產市場會出現過熱現象。但央行不斷采取舉措旨在控制通脹，以舒緩對房市過熱的擔憂。為了使得經濟增長能夠更好地支持房市的繁榮發展，政府必須確保實行適當的政策改革，包括繼續實施稅收和非稅收刺激，以保持菲律賓對外包和工業公司入駐的吸引力；放寬關鍵行業（如建築）的外國合作限制，以解決項目進度延期的問題。”

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原文：PhilStar
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

馬尼拉地鐵對房地產市場價格影響 | 菲律賓

說起菲律賓首都馬尼拉的交通，兩個字來形容－－“痛苦”。馬尼拉塞車情況在全世界都是有名的。3公裏的路程，在上下班高峰，能堵上壹兩個小時。如果遇到周五晚上，並且還下雨的話，如果妳要乘車出門，請備好幹糧，準備在車上度過兩三個小時的美好時光吧。

馬尼拉的交通如此擁堵原因是多方面的：

1、道路狹窄。跟國內大城市那些寬闊的沒有邊際的大馬路不同，馬尼拉許多主要道路都是非常狹窄的。比如金融中心的Makati Avenue，很多地段只有兩車道。據說馬尼拉的城市道路規劃當初是按照美國的壹些小城市的模樣規劃的，很多小道。但是馬尼拉的人口密集，又是首都，顯然現在沒法滿足需求。

2 、大片的私人別墅村占據中心位置。比如在Makati和BGC之間就有非常大面積的別墅村，裏面住的都是菲律賓很有錢的人。這些別墅村占了很大的面積，並且都是私人範圍，公共交通不能從中穿過，要修路只能繞過去。

3、菲律賓的土地基本上都是私有。要修路還要問各個地主是否答應

4、還有壹個原因，眾所周知，菲律賓政府不作為。。。

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5、菲律賓有輕軌，類似於地鐵，不過是在地面的，但是輕軌路線只有3條，到達的地方有限，容量也很小，而且技術及其落後，經常出故障。

6、沒錢。

馬尼拉確實比任何壹個城市都需要地鐵。所以杜特地壹上臺就拋出了地鐵計劃——

MEGA MANILA SUBWAY

計劃2019年動工，2025年投入使用

規劃線路如圖（轉自CNN網）：

據說屆時將使用日本技術；日載客量35萬人次；至於資金，據說大部分是國家財政預算，少部分來自外國政府貸款，至於是哪國，目前沒有透露。

這條線從Quezon City壹直到Pasay, 途徑幾個比較重要的商業中心：

Ortigas
BGC
Pasay

離金融中心Makati最近的壹個站是Kalayaan，但是沒有經過Makati的中心區.

終點站在機場，離MOA比較近，但是仍然要乘車，步行到不了MOA或者附近的賭場.

說了這麽多，回到房價上面。地鐵建成之後對沿線的房價有什麽影響呢。現在還很難說。國內壹般是通了地鐵之後，周邊房價立馬大漲。但是菲律賓的情況很不壹樣. 馬尼拉各個地區的發展很不均衡，大部分地區住的都是當地比較壹般或者貧窮的家庭。富人或者條件好的本地人或者外國人壹般住在幾塊發達的區域：Makati, BGC, MOA周邊，還有Ortigas。還有Alabang的別墅區和Mckinley等。菲律賓的貧富差距大，目前大家投資的房子針對的都不是普通收入的當地家庭。

在國內，大家喜歡租房在地鐵沿線。在馬尼拉，收入較高的白領，基本上是公司在哪裏就租在哪裏。比如在Makati上班的高收入人群，基本上都是住在Makati。收入壹般的本地人呢，也租不起這些高端的公寓，大部分還是跟父母住在house裏面，condo是住不起的。

用行業的話說就是“能租得起妳房子的人平時也不需要乘公共交通上下班，乘公共交通上下班的也租不起妳的房子”

但如果現代化的地鐵建成之後，可能會有更多的人高收入人群乘地鐵通勤。

不過菲律賓的基建項目都會面臨壹個問題，那就是這個總統提出的項目，下壹位總統可能會推翻。比如以前阿羅約總統規劃的壹條鐵路，後來阿基諾上臺就擱淺了，七八年過去了，鐵路還沒動工的消息。現在的地鐵是杜特地總統政府規劃的，到2019年動工的時候他的任期就只剩3年了(菲律賓總統只能任職壹屆），馬尼拉地鐵到底能否建成，估計現在大家都沒有什麽把握吧。

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來源：菲律賓房產網

排版：Shelly Du

10萬中國人湧入馬尼拉菲律賓房市火了！

在馬尼拉的主要金融區及其周邊地帶，新移民的跡像無處不在：供應熱氣騰騰的中國火鍋和餃子的餐廳、Mall of Asia商場的普通話廣播以及不斷飆升的房地產價格。

據彭博社報道，自2016年9月以來，估計有10萬以華人為主的移民湧入菲律賓首都的各個地區，這股大潮正在以異於其他世界城市中心的方式席卷馬尼拉的房地產市場。中國投資者多年來一直在大力買進香港、倫敦和紐約的高端住房，以便將資金轉移到海外；但是馬尼拉這波新熱潮的背後卻是另外的推手：當地蓬勃發展的博彩業。

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在總統杜特爾特的領導下，菲律賓政府於19個月前開始頒發博彩經營許可證，之後共有50多家招待海外華人賭客的離岸博彩公司拿到了許可證。雖然投注是遠程進行的，但賭場運營商需要在馬尼拉雇佣說中文的人處理從市場營銷、客戶咨詢到海外客戶付款手續的各種事宜。

由此導致的移民雖然只占馬尼拉大都會地區1,290萬人口的一小部分，但卻推動中國勞工所青睞街區的房價創下新高。隨著業主將寫字樓和商鋪改成設置牌桌和網絡攝像機的博彩中心，馬尼拉商業地產市場正在復蘇。這也提振了Ayala Land Inc.和SM Prime Holdings Inc.等當地開發商的利潤。

盡管沒有公開的官方數據透露有多少中國人進入了馬尼拉，但知情人士表示，菲律賓的離岸博彩運營商自2016年末以來雇用了約20萬名勞工，其中多數為中國人，而且一半以上抵達了首都地區。菲律賓移民局表示，其無法立即提供相關數據。

這有望提振菲律賓經濟並正在幫助加強該國與中國的關系——後者是杜特爾特的優先事項。然而這就意味著，如果這兩個國家中任何一個突然改變互聯網賭博或移民政策的話，馬尼拉的房地產市場很容易受到衝擊。

過度依賴中國買家的危險，在去年有沉痛領悟的馬來西亞飛地新山身上一目了然：在中國管控海外房地產投資、需求突然枯竭之後，新山受到了海量房屋空置的困擾。

“集中風險可能是個潛在的問題，”Bank of the Philippine Islands駐馬尼拉的經濟學家Emilio Neri稱。

另一些人則只看到了機會。中國合肥的房地產經紀人黃強（音）預計，馬尼拉房價將因源源不斷的中國務工人員而獲得提振–這些勞工服務的對像不僅是離岸賭客，而且還有經常光顧實體賭場的內地客戶。

黃強自己平時就賭得很大，他去年11月首次來到馬尼拉、在Bloomberry Resorts Corp.旗下賭場Solaire下注，並意識到馬尼拉可能不止可以讓他過把賭癮。他計劃在這個城市建造一個500平方米的展廳，來吸引中國的房地產投資者，並且很快就將簽署兩個樓盤的公寓推介合約。

他說，他選擇了一個博彩業蓬勃發展的地區，因為那裡的房地產升值潛力最大；並補充道，他已經遇到了組團買房的中國游客。

菲律賓群島銀行駐馬尼拉的經濟學家內裡表示，資金集中風險會是個潛在擔憂。而其他人則只看到機會。合肥房地產中介黃強（音）預計，馬尼拉的房價會因中國務工人員湧入而獲提振。這些人服務的對像不僅是離岸賭客，還有那些經常光顧實體賭場的中國賭客。他說還遇到過組團赴菲購房的中國游客。

這股潮流的最大受益者之一是馬尼拉馬卡蒂區的公寓——緊鄰中國務工人員工作的博彩中心。馬卡蒂鄰近的灣區，房價2017年第四季節上升創紀錄的27%。當地一家房地產咨詢公司負責人說，若不是離岸博彩業，菲房產業去年就崩盤了。

居外精選菲律賓房源：馬尼拉大都會馬卡蒂Century Spire

Century Properties房地產公司是菲律賓豪華摩天大廈開發領域的先驅，如今與頗具前瞻性眼光的建築師Daniel Libeskind以及豪華家具領域的領先公司Armani/Casa攜手合作，共同推出菲律賓豪華的地標性居住大廈開發項目——Century Spire，將成為菲律賓都會區天際線的一部分。

Century Spire項目位於菲律賓首屈一指的金融區內，而且占據優越的位置，靠近大型企業、休閑以及商務設施乃至多家跨國企業集團的大型總部。

建築面積：47平方米
房型：1臥1衛
房齡：尚未竣工
其他屬性：城市景觀朝向東南
房價：PHP 18,513,603（約¥238萬）

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延伸閱讀：【東南亞房產投資，錯過了新加坡和馬來西亞？不要再錯過菲律賓了】

來源：鳳凰國際iMarkets
責編：Zoe Chan

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馬尼拉房產租賃市場價格以及如何出租等問題 | 菲律賓

首先，價格。目前有幾個中心區的房租價格都比較高：Makati CBD, Ortigas CBD, The Fort, Mall of Asia旁邊這幾個區域，壹個28平左右的單間，帶家具的，租金在2萬到2萬5披索，相當於RMB三千多壹個月。壹個兩房差不多5萬皮索。如果是高端房子，租金就更高了，有些壹室壹廳的高端樓盤可租到1萬RMB壹套。

管理費，每個月的管理費可以是租客出，也可以是房東出，這個都是體現在房租價格裏面的。如果妳長期不在菲，那就讓租客出，這樣租客每個月去交費，不用操心。
中介收費：如果妳自己找不到租客，可以讓中介去找。

壹般是收取壹個月的租金。大的地產公司比如SMDC, AYALA, CENTURY</b>都有自己的租賃中心，客戶買房之後可以把房子委托給公司的租賃中心，具體收費每家公司不同（大部分與市場價類似，即每年收取壹個月）。

租金如何收取：大部分是客戶需要支付壹年或者半年的支票，也可以是押二付壹，這個看妳們怎麽談。

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壹般出租的房子都是要帶家具的，尤其是這種高檔公寓，因為租客大部分是外國人，很少有人會租房的時候買這麽多的家具。不過菲律賓的公寓在交房的時候是裝修好的，客戶只需買家具即可，甚至有些房子是帶家具的。交房的時候墻，地板，天花板都是搞好了的，浴室全部弄好，有淋浴，廚房有櫥櫃。而且基本上臥室會帶有壹個衣櫃。

房子買了之後好出租嗎？只要是中心位置，妳的定價符合市場範圍，那就沒問題啦。

再次說到地理位置。位置，房子裝修，樓盤新舊都是影響價格的幾大因素。位置越中心，租金越高，隔幾條街的房子可能租金相差很大，比如Makati，並不是整個makati的租金都很高，可能中心地區2萬5，偏壹點的街道同樣房子只要1萬，這個差距是很大的。

如果打算買房出租，壹定要了解清楚那個樓盤的房子能租到什麽價。

幾個黃金地段：

Makati：圍繞Ayala大街步行可到的距離

Ortigas：這裏有個寫字樓區，這附近都可以

Mall of Asia：離mall of asia步行可到的距離或者開車10分鐘內，距離附近賭場近的地方

The fort：整個區域都還可以，價格差不多，當然高爾夫景觀的會更好。
另外還有壹些較小的片區也有寫字樓集中的地方，但相對來說，以上幾個區域的租金是最高的。

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東南亞房產投資，錯過了新加坡和馬來西亞？不要再錯過菲律賓了

亞行報告看好菲律賓經濟增長

2018年4月，亞洲開發銀行（Asian Development Bank）發布的最新一期《亞洲發展展望（ADO）2018》指出，菲律賓未來兩年繼續是東南亞增長最快經濟體之一，預計該國今年國內生產總值（GDP）增長率為6.8%，2019為6.9%，均高於2017年的6.7%。

亞行亞洲區國家主任伯德（Kelly Bird）表示，菲律賓正在經歷一個成長的黃金時期。其經濟持續的快速增長，動力來自於內需強勁，尤其是政府從2017開始推出了多項公共基礎設施建設計劃，預計到2022年其投資規模將達到1600億美元至1800億美元。不言而喻，穩定強勁的內需提升將為菲律賓帶來更多的人口增長和就業機會。

菲律賓房產首看馬尼拉

菲律賓的經濟快速增長，馬尼拉大都會當然也不例外。隨著人口的迅速增加，本地人對房地產的需求越來越大。同時，伴隨這周邊其他國家房價的上漲，擁有便宜餐飲、購物以及靠近美麗的島嶼的馬尼拉受到了更多國外投資者的關注，來自新加坡、中國大陸、香港的買家近年來紛紛開始在馬尼拉購置公寓。

在馬尼拉哪裡買公寓？

談到馬尼拉時，人們經常會提起奎松市或馬卡蒂這樣的城市。事實上，馬尼拉大都會是由幾個不同的直轄市組成的，大都會的中心是世界人口最稠密的地區，甚至勝過印度、新加坡和香港。你可以在中央街區找到幾百年前的殖民時期的建築和教堂，充滿亞洲和西班牙文化混合的歷史遺跡，但你不會在這裡找到很多公寓。購房者往往會把目光投向到馬尼拉的周邊城區進行搜索。

隸屬於馬尼拉大都會的奎松市，位於馬尼拉中心區的北部，擁有近300萬人口和大片土地。與中部的馬卡蒂相比，公寓價格更為便宜。與此同時，菲律賓的大多數技術行業大學和外國公司都位於奎松市，公寓的出租率和租售比一直維持在較高的水平線上。尤其是那些位於工商業地區、靠近大學、公共交通、公園的高標准公寓樓，特別受到投資者的青睞。

地理位置優越的Infina Towers

Infina Towers是奎松市Aurora大道上的戰略發展式雙塔建築，位於著名的大學城Katipunan大街和Cubao的Araneta商業區之間，距離輕軌2號Anonas車站僅一箭之遙，可輕松抵達菲律賓大學（University of the Philippines）、馬尼拉雅典耀大學（Ateneo De Manila University）和Araneta繁華的商業區。由於其優越的地理位置，Infina Towers極具投資價值，同地區一臥和兩臥的單元月租可達1.2萬、2萬php（菲律賓比索），租售比高達8%。

投資者信心也來源於大學城不斷增長的學生人數以及附近Cubao商業中心越來越多的業務流程外包（BPO）員工。數據顯示，Infina Towers北塔自2017年開盤以來，售價上漲了14％。

毗鄰Infina Towers的Araneta 商業區 — 毗鄰Infina Towers的Araneta商業區

4A級房地產開發商打造的招牌式度假社區

Infina Towers由菲律賓第一家4A級房地產開發商DMCI Homes開發承建。DMCI Homes以打造高質量和物有所值的度假社區而聞名，它將Infina Towers設計為休閑和舒適的避風港，讓居民們遠離城市生活的壓力——雙塔建築被設計成帶有休閑區、小吃店、游戲區、健身房、視聽室、多功能廳等休閑設施的精美住宅單元。居民們可以在游泳池、涼亭、露天草坪野餐區，庭院屋頂花園和籃球場放松身心。

Lumiventt是DMCI Homes專有的一項開創性技術，被運用到Infina Towers的設計中。它使環境光線和新鮮空氣充分滲透塔樓以及高層建築內的所有單元空間，不僅可以減少住戶的電力消耗，還能獲取更多的呼吸空間，預防“病態建築綜合症”的產生。同時，為了讓居民有安全感，Infina Towers還將擁有完整的備用電源和火災報警系統，並為所有單位和公共區域配備自動消防噴淋和滅火系統，監控錄像和24*7巡回警衛亦可保障安全。每座塔樓有10部高速電梯，5層地下停車室，共1,651個停車位。

目前，北塔已售出72%的單元。如您對Infina Towers感興趣，不妨關注一下今年1月剛剛開盤的南塔。雙塔預計將分別在2021年和2022年竣工。

您可至居外網 http://www.juwai.com/38561484.htm 獲取Infina Towers的更多信息。

注：本文屬於商業贊助內容，素材由居外簽約公司DMCI Homes提供。新聞素材來源：中國新聞網

文字：Qi Cheng
排版 & 責編：Zoe Chan

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