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(简体中文) 胡志明市2023年第二季度住宅公寓市场报告
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(简体中文) 2023年越南经济增长预测
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外國投資者（非永久居民）在新加坡買房的限制
澳大利亞房價多少錢壹平米
澳洲地廣人稀，大部分人口都聚居在各州的首府城市，為此，我們可以從澳洲八大首府城市的房價來看看澳洲整體房價水平。根據澳洲權威房產機構CoreLogic2018年11月30日發布的數據，澳洲八大首府城市的房價為：
從圖表中，可以明顯看到，澳洲房市最熱、房價最貴的城市首選悉尼、其次是墨爾本、布裏斯班。而西澳和塔斯馬尼亞相對偏遠地區的房價較低。自去年7月達到峰值以來，悉尼房地產市場下跌了9.5％，這有望超過上壹次經濟衰退期間創下的歷史峰值——1989年至1991年期間價格下跌9.6％。
由於上述圖表的價格是綜合公寓與獨立房的價格（通常獨立房的價格要稍高於公寓），為讓讀者更直觀了解澳洲房產的單價，我們以居外網正在熱銷的墨爾本新公寓項目為例，簡單算算墨爾本公寓的單價。
本套80平米的二房公寓的總價為59.7萬澳元，約合人民幣291萬（詳情可點擊圖片），稍低於墨爾本的最新的房價中位數（65.6萬澳元），算下來均價大概為3.6萬元/㎡，比國內壹線城市的房價更低，與二線城市房價齊平。不過，需要註意的是，澳洲的房產面積都是實用面積，而非建築面積，且通常都是裝修好的精裝房。這樣算起來，墨爾本的這個單價就更加劃算了！
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排版：KYRA WANG
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英國也來互聯網中介？小心入坑哦
我們都知道，在英國如果要賣房子，基本都要找房子所在地附近的本地中介公司。
這類本地中介壹般就開在當地的主街上，運營了比較長的時間。 中介裏的人對本地房價和需求情況很了解，還有壹個他們自己的，對這裏房產感興趣的買家數據庫….
但是最近幾年，隨著互聯網的發展，另壹種模式的互聯網在線地產中介（Online Estate Agents）慢慢開始在市場上起來了….
這種在線中介最大的特點，就是不在全國各地有辦公室，而只有壹個集中的辦公室接待客戶打進來的電話。 同時又在全國各地雇傭壹些房產經紀人個人，在客戶有需求的時候，帶客戶看房。 而這些在線中介的房源，主要發布在rightmove, zoopla之類的平臺上。
而這類互聯網中介搶占市場用的最大的特點，就是號稱自己收費低。
跟壹般本地中介幫妳賣房需要收房價1~2%的賣房傭金不同，這類互聯網中介通常只收幾百鎊到壹千多鎊的固定費用。 也正因為如此，這些在線中介開始在市場上慢慢站穩了腳跟。
目前，在英國，網上中介相對比較大的有下面這7個，如果看他們每兩周的新房源數量，可以看出這幾家中介的體量。
在這幾家裏，Purplebricks處於絕對領先地位，在線代理房產占有74.9%的市場份額。第二名是Yopa。
而剩下幾個在線中介，相對體量都比較小。
上面這7個網上中介，占據了英國整個地產中介行業4.6%的市場份額。
對比傳統中介動則幾千到上萬鎊的傭金（房價1~2%)， 這種在線中介只收幾百鎊到壹千多鎊的固定費用，是不是看起來很好？
實際用起來真的是這樣麽？在英國賣房，到底是選擇網上中介還是實體店當地的地產中介（Local Estate Agents）？
我們在這篇裏，跟大家簡單分析壹下
壹、對比
1.費用
這也是網上中介和本地中介最大的區別。
網上中介通常收取固定費用，比如Yopa，通常為839英鎊（當然，倫敦的壹些郵編約為1,140英鎊），無需支付額外費用。
而當地地產中介收費是按照房產價值的百分比算的，通常在1%-2%。比如要賣壹套價格為£300,000 的房產，按照1.5%收取傭金，就是4,500鎊的費用。
以1.5%的百分比為例，只要房價高於5.6萬英鎊，傭金就會超過839英鎊，而價格這麽低的房產還是很少的。也就是說通常情況下，網上中介收費相對便宜。
但是，這裏面最重要的壹點，是這倆的收費模式。
如果是本地中介，他們的收費模式是後付費，房子賣成功了才收錢，如果他們沒有幫妳把房子賣掉，是不會收費的（個別會收1-200鎊的拍照費和做戶型圖的費用等）
但是在線中介，則是前付費，且固定費用。 只要找他們簽約，就要交這筆幾百鎊到壹千多鎊的費用。 之後這套房子究竟有沒有賣出，他們就不管了。 賣成了，他們也不多收妳費用。 賣不掉，這筆錢也退不回來。
2.推廣手段
我們之前說過，網上中介在英國各地沒有辦公室。 讓他們幫妳賣房，他們能做的，只是靠自己的網站宣傳，以及幫妳把房源放到英國幾個大網站Zoopla, Rightmove 和 PrimeLocation上。
而不同的當地中介，除了跟在線中介壹樣把房子放到這幾大網站和自己的網站之外。 最關鍵的，是他們在當地的店面。 在店面辦公室的櫥窗裏，放上房源的宣傳，同時接待壹些走進來詢問房源的客戶。
在這些推廣手段上，兩者存在分歧，
在線中介認為，現在這是互聯網的時代了，越來越多的人喜歡在網上自己找房，所以他們只要幫客戶把房源全部發到幾大網站上，就自然可以找到足夠多的客戶。
而本地中介認為，這年頭還是以人為本。 本地中老年，以及不習慣用網絡的人，都還極度依賴這些線下的辦公室。 同時線下的接待，人與人的溝通，可以幫助客戶找到更滿意房子。
3.中介參與程度
理論上來說，網上中介給予賣家更多自由。 賣家可以在他們平臺上直接聯系買家，甚至可以親自帶買家看房。
而當地地產中介參與的程度更高，有計劃地帶潛在買家看房。
很多賣家很開心可以自己帶買家看房，認為有誰能比自己更加了解自家的房子呢？但是其實很多買家並不喜歡房主帶自己看房，傾向於更加專業的房產中介帶自己看房，於是近年來，網上中介也推出了帶買家看房的服務，當然是要額外收費。
這樣的參與程度也跟雙方的收費模式有關系，
本地中介不希望賣家和買家接觸，因為他們是要房子通過他們交易成功才能拿到傭金的。 如果買房見到賣家，直接繞開中介成交了，那傭金就拿不到了。
反而在線中介，反正已經把錢收到手。 之後無論成不成都無所謂，自然不會限制買家和賣家接觸。 最好兩人自己把房子談成了，還能省自己人力。
二，網上中介賣房，真的更劃算嗎？
相信絕大多數人都有這樣壹個思路：
認為所有的購房者都會在在網上先找房子，而無論是網上中介還是當地中介都會在網上宣傳我的房子，因此無論我用那個中介，結果都是壹樣的。可網上中介卻比當地中介便宜的多！因此我選擇網上中介！
然而實際上，在英國這個市場裏並非如此。
單純靠網上平臺自己找房的人，跟依賴本地中介找房的人相比，簡直少多了！
多數的英國本地人買房，都還是去詢問英國本地中介的！
我們給大家看幾個真實案例：
簡單地說就是最初這個房主的房子被在線中介給出了壹個高估值。 當發現房子無人問津後，房主意識到以後降價。 但接下來6個月裏，在線中介只給他找來了3個來看房的買家。 對此網上中介建議他再次降價，比最初定價低個7.5萬英鎊。
於是賣家忍不了，找到當地中介，同時並沒有改變價格的情況下，壹周就找到買家賣出去了。
看似當地中介的中介費貴，但比起壹直讓房主降價的網上中介，能不降價賣房才是房主最想要的。
這個房主找了網上中介賣房，卻幾乎沒人來看房。好不容易來了壹個買家看房，從他的口中房主得知，幾乎打不進去電話，沒法預約看房，還被網上中介告知這個房子地段不好特別偏…（這個賣房的方式還真是特別…）
後來，房主找了當地中介，壹周以全價賣出。
網上中介就是簡單地把妳的房子掛在網上，其他的什麽也不做…掛了8個月房子楞沒賣出去，換了當地中介之後，2周內賣出去了。
網上中介根本沒有客戶服務，只是掛著。3個月內就有3次看房，還沒賣出去。後來換了當地中介，壹周吸引了8次看房，然後就賣出去了。
這個房主最初也是找網上中介賣房，但4個月裏，只有2次看房，房子自然沒賣出去。後來他又聯系網上的中介，卻被非常沒有耐心地敷衍…最後建議他們降價賣房。壹位買家表示，自己預約了幾次看房，都被網上中介取消了。
後來他們找到了當地中介，2天之內有4次看房。
看到這裏，想說下自己的經歷。之前自己買投資房的時候，作為買家的身份，買到過這類在線中介聯系到的房源。 之後直接聯系賣家，交易了壹套房。
也是因為這次交易給了房產君壹個錯覺，也就是文章之前提到的錯覺，認為現在人們都是在網上看房了。 本地中介的意義已經不太大了。
也正?
在新西蘭到底建新房劃算 還是買現房劃算？
很多人發現現在到處都是新開發區房產廣告，奧克蘭的新建房速度正在回到1970年代高峰時期。問題是，在目前房地產價格總體走軟的市場下，買家自建新房好，還是購買現成房子好？
正面觀點：
壹個基礎的支持觀點是：現在貸款相對劃算，新建房較容易拿到貸款。那個限制低首付買家比例的限貸政策（loan-to-value restrictions），不限制新建房。
另外，新房的維護成本低，不容易壞，這是大家都知道的。
當妳住進新房時，所有壹切都是新的，從廚房電器到墻面油漆，標準也是最新的，比如雙層窗，地熱，如果妳要改造壹個舊房加入這些新標準，難度會大很多。
另外，新房建造時，買家按自己需求設計的可能性大很多，妳想怎麽裝修，設計上要什麽，新建房更容易辦得到。
而且，妳可以避免那些新西蘭舊房存在的歷史問題：比如80年代前的老房子通常隔熱不理想。
根據新西蘭商業、革新和就業部的信息，新建房不管大小，都根據建築法（Building Act）享有質保期，質保期最長為10年，根據項目是壹方負責還是分包商分別負責而有所區別。當然，許多建築公司也有自己的擔保條款。
反面觀點
最大的問題是地段，妳的新房能在什麽地方建造。
大家知道建地是短缺的——如果離市區比較近的，已經造滿了，剩余的少數也非常貴。
所以妳購買新房，很大可能要買在較遠地區。新開的大片建地通常都有這個特點：遠。
因此從方便程度看，買新房後的每天上班、接送孩子上學，可能會比較麻煩。
另外就是工程的風險：妳簽合約的這家公司能否按時交房？建房過程中會不會告訴妳預算不夠了？
如果妳買現成的房子，這種情況是不會有的。
但如果建新房，怎麽著都是壹個builder說了算的問題。
從CoreLogic的數據看，比較建地的平均銷售價格和新房的建設成本，發現只有奧克蘭和惠靈頓建新房的價格低於該地區的房屋平均售價。
奧克蘭建新房平均107.8萬，平均房價108.9萬，惠靈頓建新房76.8萬，平均房價90.4萬。
在基督城，平均建房成本71.3萬，當地房屋均價59.1萬。
另外，新的建築標準也需要時間來考驗，比如90年代的漏水房，當時買那批新房的人很多都後悔了。
業內人士認為，建新房在房價快速上漲的時期，是比較劃算的。這在近期的惠靈頓市場得到驗證，老區上漲了，新房的吸引力也增加了。
當然，還是地的問題，在惠靈頓，買新房也壹樣會離市區遠。
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參考來源：新西蘭微財經
排版：KYRA WANG
在最好的地段買最爛的房子，合理嗎？
有句老話這樣說，要在最好的街上買最差的房子。但對照在悉尼房產市場上，這句話合理嗎？
由於位置優越，很多在東部、內西、還有上北區的破爛的“老沈船”，仍然標價數百萬澳元。而他們的存在，正是給購房者們提供了低成本改造夢想家園的機會。
譬如這棟位於Seaforth的177 Seaforth Cres，它的市場價已經達到了500萬澳元。
外面雜草叢生，裏面到處都是垃圾。屋頂上有洞，部分墻壁也已經倒塌。但如果全面翻修，或者在這片占地面積1813㎡的地塊上重建壹套新住宅，保守估價將超過1,000萬澳元。
經紀人Maria Cassarino認為，“如果妳推倒重建的話，它就很有可能成為該地區最好的房子之壹。因為它的占地面積和稀缺性。”
“因為在Seaforth地區，我們已經完全沒有這樣的房產了，尤其是在地段稀缺的濱水岸邊。這就是為什麽這個項目如此特別。”
而在整個悉尼，類似的可以低價改造夢想的機會很多。
比如位於328 Moore Park Rd,Paddington的四居室，售價僅為180萬澳元，比該區的平均價格低了約517000。而另壹個位於3 Elliott St，North Strathfield的搖搖欲墜的房子，市場價也只是110萬澳元，比該地區平均價低了580000。
而位於98 Rickard Rd，Narrabeen的壹套三居室房子將於明日拍賣，售價僅為80萬至88萬澳元。
根據CoreLogic享樂指數的數據，過去12個月裏，悉尼各地的房價中值下跌了7.4%，這讓壹度遙不可及的北區回歸了正常範圍——尤其是那些需要居民普遍都有高收入工作的住宅區。
LJ Hooker的經紀人Alessio Scivett指出，這所位於North Strathfield的房子，在壹年前的價值比現在高出20萬元。他表示:“現在完全是時候去購買房產或投資以實現資本增長，尤其是像這樣的“老破船”房產。”
大量破舊房屋的湧入，主要是由於屋主遺產——而與此同時，優質房屋庫存水平較前幾年有所下降。
Scivett還認為，買家確實是被迫對現有的房產持更開放的態度。
而負責出售328 Moore Park Rd的Matt Marano則表示，盡管市場放緩，但黃金地段還是能吸引大量買家。
“畢竟位置決定壹切。”
但問到潛在買家William Demirdonder時，作為買方他的想法是，無論市場表現如何，以該地區的受歡迎程度評判，像東部地區這樣的房產總是可取的。
“很多人看到了這種潛力，所以總是搶著為二手房的溢價買單。但如果用正確的方式來做，比如選好的地塊，推倒重建，的確可以賺更多錢。”
除了“撿漏”，悉尼還有好多精品房產哦，歡迎點擊。
參考來源：realestate
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1、九條邊界
德國與法國、盧森堡、比利時、荷蘭、丹麥、波蘭、捷克共和國、奧地利和瑞士接壤。它是邊界最多的歐盟國家。這意味著您可以隨意跳上壹輛公共汽車或火車，然後在不知不覺的情況下到達其他國家。您可以在巴黎咀嚼新鮮的法式面包，或在布拉格大口吞下燉牛肉和比爾森啤酒。
2、低廉的生活成本
與其他西方國家相比，德國的生活成本真的很低。根據咨詢公司美世（Mercer）2015年發布的壹項調查結果，德國首都柏林在全球生活成本最高的200個國家中排名106。倫敦名列第12，而瑞士的三個城市——蘇黎世（3）、日內瓦（5）和伯爾尼（9）均躋身前十。
3、迷人的美景
從南部阿爾卑斯山白雪皚皚的峰頂到北部純凈怡人的沙灘，德國得天獨厚，擁有多處令人贊嘆不已的景觀。如果您住在柏林，那您可以攜親朋好友去距離柏林不遠的絕佳露營地——薩克森瑞士砂巖懸崖共度美好時光。距離慕尼黑壹箭之遙的地方就有冒險勝地，您還可以潛入斯塔恩伯格湖（Lake Starnberg）那清澈透明的湖水中，享受片刻的清涼。如果您身在科隆，那您可以乘船觀賞萊茵河沿岸風光。然後在德國著名的葡萄酒產區停下來品嘗美酒。
4、豪華列車系統
德國的列車可能不是您所搭乘過的最便宜的列車，但它們飛快的速度和奢華的外觀壹定能讓您滿意。搭乘列車從德國北部的漢堡到南部的慕尼黑只需要六個小時。即使您所坐的是高速城際列車（ICE train）的二等艙座位，您也可以把自己疲憊的雙腿放在壹個舒適，安靜的隔間中，而這樣的隔間在大多數國家都是頭等艙的專屬福利。
5、惹人喜愛的聖誕集市
當秋天來臨時，大多數國家都會彌漫著壹股令人沮喪的氣息。在德國，冬日壹定會顯得格外漫長。但幸運的是，進入11月下旬，全國各地的城鎮中心都搭起聖誕集市後，這些地方就會變成冬季仙境。幾杯德國熱紅酒下肚，您就會徹底忘記室外零下五度的嚴寒天氣。
6、很多公共假期
德國設有多個公眾假期，而且這些假期不會被計入每年的法定休假。部分地區在公眾假期方面非常慷慨。位於德國南部，富裕繁華的巴伐利亞州每年有長達13天的公眾假期。因此，除了眾多企業提供的30天標準假期外，您還可以期待另外兩周的長假，並用這些時間來自由探索德國及周邊國家。
7、豐厚的家庭福利
即使您早已成家也完全不必擔心家庭生活會受到影響！德國也會向您提供多種福利。德國聯邦政府為新手父母建立了壹個非常大方的社會關懷體系。新手母親和父親雙方壹共可以獲得長達14個月的帶薪休假。除此之外，政府還會壹直向您發放養育子女補貼，直到他們年滿18歲。
外國買家在越南買產的稅費壹覽
1、買房時：購買時需要繳10%的增值稅、2%的公寓維護基金
2、出租時：出租時需要繳10%的稅(VAT稅5%+個人所得稅5%)
3、出售時：繳2%交易稅
4、辦理產權時：
- 契稅約5%
- 房屋公告現值大都為市價的1/3
- 契稅由買方支付
5、用公司名義購買時應註意事項：
- 出售時需支付資本利得稅利得20%
- 買房和房產相關費用可列入公司費用：如有裝潢、修繕、折舊
- 10%VAT稅(營業稅)可扣抵