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澳洲房價下跌啟示：這些人成了贏家
澳洲房市寒風陣陣，過去1年多來房價持續走跌，正陷於一個世代以來最慘重跌勢。下表顯示了2019年1月澳大利亞每個州府城市的表現，以及季度和年度增長情況。這使在房價高點時入手的投資人、眼下想出售手中房產的屋主、有建案接近完工要上市的建商等等，成了最明顯的輸家。
但財經媒體彭博報導，房價下跌也造就了一些贏家：
1. 首購族
在2017年中觸頂前，澳洲房價短短5年內飆漲了75%，讓不少年輕人擔心自己永遠無法晉升為有殼一族。對這些首購族來說，房市轉冷的首個優點是房價變得更可負擔。
根據房地產顧問商CoreLogic，悉尼2月住宅價格中位數為78萬9339澳元（約373萬元人民幣），遠低於房價高峰時期的89萬5117澳元。且隨著澳洲利率仍接近歷史低點、銀行放貸條件持續排擠投資客，首購族正重返房市。
悉尼Bardia全新地屋組合發售，現代化的設計，大型獨立車位別墅加土地，兩款房型選擇，機會難得！附近就是M5、M7號高速公路、以及Hume Hwy、Camden Valley Way。臨近大型購物中心以及火車站。附近悉尼第二機場正在建造，將為這一區帶來巨大升值空間。4臥3衛1車庫房型，售價僅約¥335萬。
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銀行貸款數字可以佐證。2018年12月首購族占銀行房貸比率升抵26.5%，高於2017年2月時的20%。
2. 租屋族
愈多首購族晉升有殼一族及新屋落成上市，就意味租屋市場愈不擁擠。根據澳洲央行（RBA），目前澳洲房租通膨率僅0.5%，約為1993年來最低。
另據澳洲房地產網Domain，2018年第4季悉尼單周房屋租金中位數較第3季下跌1.8%、公寓租金更跌了2.8%。房東為將手中房產出租，不僅調降租金，更提供免費披薩和啤酒等給願意現場簽約的看房客做為獎勵。
Tenants’ Union of NSW資深政策官員Leo Patterson Ross說：“我不會稱這為租客市場（tenant’s market），但我們正開始看到房東提供一些激勵措施，像是免1周租金等。”
3. 低價房屋
首購族回歸為房產階梯（property ladder）最底層的房屋需求提供了支撐。澳洲房市中價位屬於最底端10%的住宅，至1月止的12個月內房價出現上漲，但屬於倒數第2、倒數第3層級的住宅價位沒有變化；相較下，價位屬於房市最高端的住宅受創最深，同期價位下跌接近10%。
巴蘭加魯一號（One Barangaroo）皇冠住宅（Crown Residences）標志著澳大利亞首批完全整合型六星級酒店品牌住宅已隆重登場，將悉尼歌劇院和海港大橋組成的開闊美景與全新六星級皇冠度假酒店的奢華空間完美地結合到了一起，為澳大利亞和國際頂級住宅物業樹立了新的標杆。房價約¥4,700萬起。
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4. 小城市
澳洲兩大城市悉尼和墨爾本，如今房價正帶頭走跌，但其他較小的城市房價仍相對穩定。例如，約有22萬人口的濱海城市霍巴特（Hobart），是唯一一個1月房價出現上漲的省會，且過去1年房價上漲了7.2%。
霍巴特4臥4衛的維多利亞式花園別墅，售價約¥615萬。
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5. 房屋造型師
為房屋進行整理、裝修與空間設計等工作的公司，也成了房市低迷時的受惠者。因為屋主比任何時候都明白，房屋看起來比須處在最佳樣貌，才能花最少的時間並用最高的價格賣出。
Furnish&Finish 總經理David McLean指出，經過專業舊屋改造後，能夠使房屋成交時間縮短約4周，並使平均成交價格增加約12.5%。例如，在悉尼北部有2戶相同的公寓，其中1間經過專業改造後，售價比未經改造的高出10萬澳元。
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來源：蘋果日報
責編：Zoe Chan
澳大利亞房價多少錢壹平米
澳洲地廣人稀，大部分人口都聚居在各州的首府城市，為此，我們可以從澳洲八大首府城市的房價來看看澳洲整體房價水平。根據澳洲權威房產機構CoreLogic2018年11月30日發布的數據，澳洲八大首府城市的房價為：
從圖表中，可以明顯看到，澳洲房市最熱、房價最貴的城市首選悉尼、其次是墨爾本、布裏斯班。而西澳和塔斯馬尼亞相對偏遠地區的房價較低。自去年7月達到峰值以來，悉尼房地產市場下跌了9.5％，這有望超過上壹次經濟衰退期間創下的歷史峰值——1989年至1991年期間價格下跌9.6％。
由於上述圖表的價格是綜合公寓與獨立房的價格（通常獨立房的價格要稍高於公寓），為讓讀者更直觀了解澳洲房產的單價，我們以居外網正在熱銷的墨爾本新公寓項目為例，簡單算算墨爾本公寓的單價。
本套80平米的二房公寓的總價為59.7萬澳元，約合人民幣291萬（詳情可點擊圖片），稍低於墨爾本的最新的房價中位數（65.6萬澳元），算下來均價大概為3.6萬元/㎡，比國內壹線城市的房價更低，與二線城市房價齊平。不過，需要註意的是，澳洲的房產面積都是實用面積，而非建築面積，且通常都是裝修好的精裝房。這樣算起來，墨爾本的這個單價就更加劃算了！
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排版：KYRA WANG
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
澳洲房价为什么只涨不跌？
澳洲房產的投資向來都是比較火熱的，中國的房價處於壹個高速增長的狀態，其實眾觀全球的房產情況，它們都是處於壹個上升的狀況，只是有的國家上升的幅度顯得比較平穩而已。通過相關的房產價格趨勢圖，可以清楚的了解到澳洲悉尼、墨爾本的房產價格相對來說是很高的，但是和國內壹線城市的房價相比還是稍微好壹些的，澳洲房價平均在多少錢壹平米？
目前澳洲墨爾本房價的平均價格是在865712澳元，這個價格在墨爾本購買到手的房子是壹套花園別墅房，面積空間也是相當不錯的，按照同比的價格去其他國家進行房產購買，是不可能買到這樣的優質房產的。1澳元等於5人民幣，可以根據數值的轉換，看看這個價格的人民幣在國內能夠投資壹套什麽樣的房產，相比較而言，在澳洲投資的是比較合適的。
整個澳洲的房價都是上漲的形式，但是只有經濟發展很好的壹二線城市上漲的比較猛，原因是它們的投資價值是比較大的，澳洲經濟發展不是特別好的壹些城市，房價上漲的不是很厲害，因為沒有什麽投資價值，所以即便是上漲也沒有什麽人去進行購買或是進行投資。主要是墨爾本和悉尼這兩大城市在房價上面上漲的比較快，相比較墨爾本更甚壹些。
為什麽現在澳洲的房價壹直處於上漲趨勢，主要是下面這幾個原因構成的，第壹個就是澳洲的環境因素，因為各方面的條件比較適合居住，所以該國家移民的人數是比較多的。第二該國家的房產首付是比較低的，資產各方面運用都相當的靈活。第三就是永久產權的優勢，房子壹旦購買就是永久型的，沒有年限限制。
房價小幅波動，年輕人湧向悉尼公寓
據澳洲新聞網報導，許多澳洲年輕人不斷湧入澳洲房產市場。 Amy和Daniel Meyer就是這些青年人其中的一對代表。 Amy和Daniel Meyer這對悉尼夫婦計劃盡快在內城區購買一套兩居室悉尼公寓房。
Meyer說：“我一直希望能夠購買我們自己的住房，這是我長期以來的目標。”Amy和Daniel Meyer是均為首次置業者，他們十分迫切的想要盡快擁有自己的住房。
“在經濟方面比我預想的要困難得多，我們現在只能在家人的幫助下購買一套悉尼公寓房。”
“我們知道價格可能會有所波動，但我們真的希望有個地方能夠安居幾年，不用擔心續約租期，也不用考慮是否能夠粉刷牆壁。”
對於很多像Amy和Daniel Meyer這樣的年輕夫婦，為了實現澳洲人的購房夢想，他們認為冒險是值得的。
Amy說：“很大一部分肯定是由於情感原因想要擁有自己的住房，但我們也盡量明智地衡量借款能力以及償還貸款能力來控制風險。”
“無論怎樣我們還是需要支付租金，所以我們不如把自己的貸款還清，而不是為別人還款。”
“一旦我們有了足夠的首付款，我們的貸款還款與租金相差無幾，那麼購房似乎是有意義的。”
國民銀行調查數據顯示，去年第四季度對澳洲住宅房地產調查顯示，首次購房者在第四季度繼續增加，幾乎佔新房市場的五分之二，佔現房市場的約三分之一。
Starr Partners房地產公司總裁Douglas Driscoll表示，“很多地區仍在不斷更新發展項目，例如Zetland、Parramatta和Chatswood這些地區在不斷建造成千上萬的公寓房。而位於下北岸、小海灘區與內城區的一些緊湊、較受歡迎的區的偏舊、更成熟和更小規模的公寓樓，將更有可能保持其價值或價格僅略微下降。”
他表示首次購房者面臨雙刃劍，如果等待價格進一步下滑，利率又有可能上升。
他還敦促現有悉尼公寓房房主保持冷靜，不要對價格的變化感到驚慌。
他說：“我認為房價不會狂跌。新州和悉尼經濟強勁，人口迅速增加，需求相對較高，所以我認為接下來的幾個月或幾年內不會出現價格暴跌。”
“我的建議是保持冷靜，繼續持有房產，因為有一件事是肯定的，即在十到十五年的時間裡，悉尼與澳洲的每一處房產仍然都會保值。”
澳洲物價飛漲，現房價格漲幅最大達330%！
澳洲物價尤其是電價今年十分驚人：澳洲電價在過去二十年裏漲了兩倍多！原因是澳洲政府正在影響物價！
其服務價格正在以相當於整體通貨膨脹率許多倍的速度高漲！
受高度監管的服務價格飆漲，與只受市場規則這壹因素影響的許多消費品（如服裝、汽車和個人護理）的平均價格下降形成鮮明對比。
自由主義智庫公共事務研究所（Institute of Public Affairs即IPA）的分析認為監管對服務成本的影響是高度遞減的，對低收入家庭的傷害遠高於對高收入家庭的傷害。
過去20年中現房的價格漲幅最大，高達330％，而同期平均工資上漲幅度僅為90％之低。
雖然房價是由市場決定的，但住房成本卻受到分區和建築規定以及儲行（RBA）利息設置和人口增長的強烈影響。
IPA研究員懷爾德（Daniel Wild）引用儲行的調查結果顯示，直到2000年代中期，每年的新住房需求穩定在12萬到14.5萬新住宅。但自那時起需求增加了40％，相當於每年必須新增5萬套住房，主要原因是移民人數增加。
在過去的二十年裏育兒成本上漲了310％，大約是工資的3.5倍。而經營幼托中心有壹些固定開銷——這是壹個勞動力高度密集型的行業，並且幾乎無法像超市那樣實現規模化經營。
然而該部門受到嚴格監管，其中最大的影響來自吉拉德政府2012年的國家質量規定，該規定提高了幼托保育員與兒童的比例，要求更多合格的幼兒教師並增加每個兒童所需的物理空間。
報告稱：盡管父母從政府的慷慨幼托補貼中獲益，但大多數都被幼托機構吸收了。
自1997年以來澳洲電力的平均價格已上漲了215％，但其中大部分漲幅發生在過去十年，價格上漲了125％，是工資增長率的六倍。
IPA表示，盡管來自私營企業決策和政府法令的電網成本和升級導致了電價上漲，但它認為最大的因素是可再生能源政策和對使用煤炭的限制。
二十年來教育成本上漲了174％，大約是工資增長率的兩倍。雖然私立學校學費對此作出了重大貢獻，但學校和高等教育也都受到監管和認證的強烈影響。
普通保險也大幅上漲了209%：是工資增長的2.3倍。
IPA表示這些嚴格的監管規定導致行業被業整合為四大公司，壟斷了74%的業務。它說：“在壹個監管較少、官僚手續較少、競爭更激勵的市場上，保險費的上漲速度會更慢而且甚至可能下降。”
市政費的漲幅也高達工資的兩倍。IPA把主要的原因歸咎於市府的合並，因為這減少了市府之間的競爭從而使居民難以遷移到其他地方。
澳洲房價貴嗎？目前房市情況如何？
近幾年，澳洲的獨立房屋中位價，尤其在悉尼和漲幅只能用突飛猛進來形容，大家都覺得澳洲房價越來越高，不知道居外的讀者們妳們覺得澳洲房價貴嗎？
在2013年中期，悉尼獨立房屋的中位價僅在60萬澳幣左右，然而，截止2016年底，悉尼獨立房屋中位價攀升至112萬澳元，近乎翻倍。至於墨爾本，首席經濟學家Dr Andrew Wilson預測，2018年底，墨爾本中位價將破100萬大關。
過去5年中，悉尼房屋均價曾上漲了75%，壹躍成為全球房價最難負擔城市排名亞軍，
僅次於香港。然而放眼全球澳洲房價貴嗎？
根據最新的全球房價指數，
在過去的壹年饑渴的買家把澳洲房價推高了7.7%，略高於全球平均漲幅！這個增幅高出全球房價增幅均值！
最近的房價漲幅推高了澳洲的全球房價漲幅排名。2016年的時候，澳洲的排名還在37位，而現在位列20位——躋身世界前列！
相比於其他國家，澳洲的房價漲幅真的沒有那麽“誇張”！2017年3月全球房價平均上漲6.5%。冰島在過去壹年取得17.8％的漲幅，而香港房價漲幅為14.4％，其他九個國家也在2017年三月份取得兩位數的價格漲幅。
而中國大陸地區在本次榜單中位列全世界第十名，以年增幅10.3%的高值殺入增幅最高Top10榜單，房產增值速度也不容小覷。
目前對於全球各地的海外投資者來說，這是壹個買房置業的良好時機，很多準備入市的首次置業者觀望等待房市新政執行，所以目前的房產價值增幅正好為投資者帶來了喘息空間！
澳洲房產相較於其他地區的優勢
●澳洲多次被評為最適宜人類居住的國家之壹，空氣清新且食品無汙染。
●在澳洲購買的新房均為精裝修，交房後馬上就可以入住或者出租。
● 每年澳洲都會引來大量的海外留學生，和臨時工作者，這為租房市場提供了充足的客源。按照國際標準房屋合理的空置率範圍為5%-10%。澳洲的空置率基本維持在3%壹下，遠遠低於世界平均值。
● 澳洲沒有遺產稅，房屋為永久產權，房產世代繼承。美國、英國、日本、德國都存在遺產稅。
● 澳洲房屋市場信息流通透明度高。在澳洲建築成本和房價十分透明，對利潤率也有明確的規定。在網上很容易查到指定地點的房屋價格，購房者不容易上當受騙，能夠做出最理性的決定。
● 澳洲房屋交易流程十分規範，買家和賣家都有律師代表，銷售中介也必須持牌註冊。買賣雙方都受到法律的保護，投資具有安全性。買家甚至都不用自己操心，做到足不出戶就能在海外購置房產。
● 在澳洲購房後，需要付10%的定金，定金並不會直接打到開發商的賬戶中，而是存放在由政府監管的信托賬戶中，開發商無法私自挪用。這樣的做法杜絕了黑心開發商挪用錢財，有效防止項目爛尾。
● 澳洲租房市場體系完善，有專門的部門監管。把房子交由中介代理出租，同時也具有保障。
澳洲壹直以全球頂尖的教育水平，世界上最健全的福利體系，舒適的生活環境吸引著大批高素質投資者！現在妳還覺得澳洲房價貴嗎？
史上最全！澳大利亞及中國房產買賣政策之比較 | 澳洲
中國和澳洲在房產的買賣和持有的政策上還是有很大差異的。澳洲作為一個發達的國家，房產市場相對成熟穩定，是一個可以考慮做長期投資的市場。法律和政府對市場的監管嚴格，對購房者也是一種保障。雖然澳洲人都喜歡擁有自己的房子，但是也有很多年輕人選擇租房，房屋的出租率也是比較健康。澳洲在各方面的稅收都是很高，對房屋出租的獲益也不例外，這就要求購房者在計算貸款收益時，要做到合理避稅。（中國人在澳洲買房條件？）
中國是一個高速發展的國家，房產市場曾經也隨之有著一段瘋狂的暴漲，運氣好的投資者的房產在過去的十多年間已經翻了有10多倍。但是整個市場要趨於更理性，操作更規範也是需要時間來調整的。為了限制投資者對房產的炒作，政府出了限購令，這也使得現在想把房產作為投資的一部分變得很困難。
客觀地說，澳洲房產市場經過10多年的調整，價格也是在逐年上漲，但是沒有中國漲幅那麼大，即便是澳洲現在房價與中國一線大城市相比，也是更為容易接受的。加上澳洲房子都是全裝修帶一部分家電和澳洲中介對房屋出租的專業管理，使得投資者比較省心。
下面，我們從物業，出租，貸款等角度做一個澳洲和中國置業的比較。我們設置了一個☆，給比較下來有絕對優勢的一方。
如需諮詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
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律師楊泱解析澳洲房産投資 | 澳洲
澳大利亞海外人士購房申請更新
自2015年12月1日起澳大利亞海外投資審查委員會（FIRB）實行新政已過了一年多，在這期間，根據市場需求和綜合考慮，在不違反國家利益這一准則的前提下，FIRB的政策也隨著時間推移進行了一些修正和補充。今天讓我們一起關注一下有哪些變化。【閱讀原文】
澳大利亞購房的外國投資審查（FIRB）實例披露
上一期專欄我們講到在澳大利亞購房的海外買家可以申請“拍賣豁免證書”。根據FIRB條例規定，拍賣豁免證書的目的是為了幫助需要參加拍賣的買家避免申請幾個不同的批准函僅僅為了能夠參加拍賣，且限制條件之一是買家必須通過拍賣購買該物業。本期我們將透過兩個實例與大家分享一些注意事項。【閱讀原文】
“拍賣豁免證書”——澳洲購房不懂這就虧了！
在之前的專欄中提到過，海外人士在澳購買的每一處物業都需要獲得相應的FIRB海外人士買房許可。然而，如果買家需要在參加大大小小的物業拍賣前為每一處物業都申請買房許可，且不說審批的時間不夠，還要付出不計其數的申請費。為了解決該類問題，FIRB特別增設了拍賣豁免證書。【閱讀原文】
留學生在澳大利亞可以購買二手房嗎？華人律師親自解答
近期很多讀者朋友來信詢問，想給在澳大利亞留學的孩子置業，看中了當地的二手房。這種情況是否可以購買二手房呢？讓我來解讀一下相關的法律規定，以及留學生在澳購買二手房需要特別注意的事項。【閱讀原文】
澳大利亞海外人士購買住宅物業新政追蹤
自2015年12月1日起澳大利亞海外投資審查委員會（FIRB）實行新政以來已過了月余，審查FIRB海外人士在澳買居住物業許可申請的執行機構也從委員會移交至了澳大利亞稅務局（ATO）。這次我們主要來看下新政實行以來的效果。【閱讀原文】
澳洲房產投資常見Q&A：海外買家可以在交房前轉賣樓花嗎？
近日，不少澳洲房產買家來咨詢是否可以在土地交割前將樓花或者空地轉賣出去。簡單來說是有可能這樣操作的，基本流程讓我用一個例子來具體說明。而海外買家如欲買地建房，則只有在獲得“賣地許可”之下才能合規的轉賣空地。【閱讀原文】
【最權威！最完整！】海外人士購買澳大利亞住宅物業新政解讀
澳大利亞海外投資審查委員會（FIRB）宣布將於2015年12月1日起，除了開始收取申請費外，還有加大力度的合規機制。在新政開始前，FIRB的合規及處罰機制相對比較薄弱，令一些投資者鑽了空子以不合規的方式購買了澳洲房產。楊泱律師總結新政下違反住宅物業規定的處罰機制，讓各位讀者一目了然。【閱讀原文】
人民幣貶值 現在還應進入澳洲房市嗎？律師：趁早抓住好時機
人民幣貶值對於中國買家在澳的購買力有一定影響，但由於澳元彙率同時暴跌，海外買家反而比本地買家更加受益。而且，澳大利亞海外投資審查委員會已確認將於2015年12月1日向海外買家征收買房申請費，有意在澳置業的買家於 12月前訂購物業即省5000澳元。所以現在不失為一個入場的好時機。【閱讀原文】
澳大利亞律師為你解析 “重大投資者移民簽證(SIV)”新政三大變化
澳大利亞重大投資者計劃於2012年11月推出。對於在四年時間裡投資不少於500萬澳幣的投資者，該簽證為其提供分兩步獲得永居身份的途徑。相較於其他投資類移民 簽證的要求，SIV簽證申請人無需滿足英語語言要求或商業技能要求。【閱讀原文】
在澳洲如何保護子女婚前財產——房產
在一個沒有“婚前”與“婚後”財產一說的國度，該如何保護自己子女的婚前財產——房產？上期專欄中，我就明確表示，澳洲就是一個無“婚前婚後財產”一說的國家，所以，對於在子女留學期間就早早為他們購買房產的家長來說，本期我介紹到的4大方式值得一鑒。【閱讀原文】
澳洲無婚前婚後財產一說 購買澳洲房產需多加思量
隨著澳幣彙率和利率的雙重下滑，很多國人同胞踊躍到澳洲購房。一些在澳洲留學工作的年輕人，在父母的支持下也將購房計劃提前了幾年。但是有一個問題始終困擾著這些父母：如果今後子女與配偶分開，由父母所出資購買的房產是否會最為婚前財產需分給配偶？本期，我就來詳解這個問題。【閱讀原文】
購買澳洲樓花 開發商在什麼情況下才可取消售房合同？
一則有關悉尼房產開發商在出售樓花約一年多後取消合同退回定金的消息引起了不小震動。雖然買家在簽訂合同時的10%定金可以被悉數退回，但是購買樓花後等待的這一年多時間裡，房價上漲的機會成本是再也追不回來了。那麼，開發商究竟是否要承擔所謂的“違約責任”呢？【閱讀原文】
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一則有關聯邦政府欲向在澳購房的海外置業者收取申請費的新聞引起了中國房產投資者的極度關注。本期，我將對此話題稍作分析，探討一次澳洲政府收取買房申請到底為哪般？【閱讀原文】
投資澳洲樓花如何避免潛在風險？
投資樓花的風險相信大家都有所耳聞，那在法律健全的澳洲投資樓花是否就不會存有風險？當然不是。在投資樓花的過程中有一些投資者不可避免的風險，但是有一些是可以避免的。本期，我將於大家分享如何避免潛在風險。【閱讀原文】
如何降低澳大利亞物業持有成本之房屋土地稅
在澳大利亞購買物業除了需向政府繳納印花稅外，在持有過程中需要每年向各州政府繳納土地稅。土地稅支出有時候困擾著很多澳洲房產投資人，而且很多時候還影響到他們的投資回報。本期我將向投資者介紹如何降低投資成本的方法。【閱讀原文】
澳洲房屋出租：自尋租客，省錢 委托經紀，省事
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澳洲貸款政策縮緊對海外投資的影響
現今，澳洲房產市場蓬勃房展，澳元兌人民幣的彙率也降至多年來最低。不僅促進澳洲旅游業的迅速發展更是有越來越多的海外資金湧入澳洲市場。而近期澳洲亞銀現有的貸款政策使央行表示擔憂，希望改善澳洲貸款政策。如果政策正有改變，對於海外投資者是否有影響？【閱讀原文】
澳洲住宅房價走高 到底誰是高房價背後的始作俑者？
購買澳洲房產的海外投資者越來越多，同時，澳洲房價也不斷走高。因此，各大媒體都把房價走高的歸因於海外買家。但事實真是如此嗎？本期我將詳析澳洲房價走高的原因。【閱讀原文】
投資澳洲土地不可忽視的附帶限制——地役權
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澳洲聯名購房3大方式 多與律師溝通可免後顧之憂
該以誰的名義購房？這是許多房產買家都會遇到的問題之一。但或許買家們都忽略了一個點，在澳洲是可以聯名購房的。本期就將為中國投資者介紹如何在澳洲聯名購房。【閱讀全文】
投資澳洲房產 有三類產權可不要搞錯了！
在澳洲投資房產，中國投資者定會遇見三類房產所有權：托倫斯所有權、分契式所有權和其他所有權。這三種房屋所有權都對應著不同的地產類型，但是海外投資者很容易混淆。本期專欄，我就來介紹這三類所有權。【閱讀全文】
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（據今日悉尼）
