Tag: 土地税

在澳洲首次置業對於投資者來說也是一場不小的挑戰。除了准備多少錢，買在哪裡才更適合自己等等個人情況外，法律中對於購房者的要求也是不得不考慮得一大難題。

常見問題1：首次置業者若為海外人士，可以在澳大利亞買新房嗎？

澳大利亞外國投資審查委員會（Foreign InvestmentReview Board/FIRB）規定，如果不具有澳大利亞國籍或者永久居留權的人欲要在澳大利亞置業，需要向外資委員會遞交申請（最低申請費為5600澳幣/每次置業行為），申請獲批後方可進行置業行為。

新房中，以住宅用房為例，外國人只能購買全新的房產，即預購房或已經建成卻從未出售的房產；可選擇自住，亦可選擇投資；與簽證狀態無關。

在某些情況下可以豁免無須申請。常見的如買方為新西蘭公民，買方配偶為澳洲公民，買方及其配偶以共同共有方式購買住宅用房，開發商所開發項目已獲得外資委員會預批等等。

常見問題2：首次置業者若為海外人士，可以在澳大利亞買二手房嗎？

除了同樣需要申請FIRB外，如果買方具有澳大利亞臨時居留身份，即居住在澳大利亞並且持有的簽證允許買方在澳大利亞連續居住超過12個月，則可以購買二手房做為自住用途，但仍需要向外資委員會提出申請並得到批准；

同時，臨時居留簽證置業者還必須滿足以下條件：

• 房產必須且只做自住用途；
• 不可出租房產的任何一部分；
• 當不在此房產中居住，或離開澳洲時必須出售此房產；
• 在簽證到期或有任何更改，或不在此房中居住，又或者出售此房時，必須告知外資委員會；
• 如果外資委員會需要任何證明文件以審查購房申請時，必須配合呈交。

常見問題3：首次置業者的購房印花稅稅率？（以2018-19財政年為基准）

常見問題4：首次置業者的購房土地稅稅率？（以2018-19財政年為基准）

常見問題5：首次置業者的首次置業補貼規定？

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眾所周知，在澳大利亞購買物業除了需要向政府繳納印花稅外，在持有過程中需要每年向各州政府繳納土地稅。土地稅支出有時候困擾著很多澳洲房產投資人，而且很多時候還影響到他們的投資回報。在澳大利亞新的財政年開始後，許多澳房業主陸續收到土地稅的評估稅單（下圖）。其中，一些業主已經擁有名下物業許久，卻突然收到土地稅稅單；一些業主只聽說澳洲有印花稅，表示從來不知道土地稅怎麼計算；更有一些業主已經拖欠土地稅，卻並不知道為何要交付或如何去申請豁免。今天，我們一起“十問十答土地稅”。

1. 什麼是土地稅？

澳洲土地稅是土地所有者按照年度繳納的稅種，由各州/地區政府收取，目前只有北領地未設置該稅種。計稅金額按照業主持有或者聯名持有的土地總價值，實行一年一征繳。

州稅局（State Revenue Office）每年對土地價值進行評估，按照上年度財政年最後一天，即每年6月30日（或12月31日）對所有澳房業主名下的土地價值進行計算。州稅局是以市政廳（Council）所提供的“土地價值”（Site Value）為基礎進行土地稅計算的，而此“土地價值”通常情況下是被記錄在物業的市政費通知單（Council Rate Notice）上。

2. 土地稅和房屋建築有關系嗎？

土地稅，按字面意思拆解，即對“土地價值”所征收的稅，而“土地價值”不包括地上建築物的價值。

例如投資者有一棟海邊別墅價值$120萬澳幣，那麼真正的“土地價值”可能是50萬澳元。政府也會根據市場情況進行地價調節，然後通過市政費與稅單通知單通知業主。

即，土地稅和房屋建築價值沒有關系。

3. 哪些土地需要繳納土地稅？哪些土地可豁免土地稅？

如果物業的土地價值超過一定價值的話，則可能就需要繳納土地稅了。無論是自己擁有，或是和別人一起擁有以下這類土地，都需要按要求繳納土地稅：

• 商業或工業物業，例如零售店、商務房和工廠
• 度假房
• 租賃或是投資房產
• 一些沒有得到豁免條件的初級生產用地
• 空地，包括鄉村荒地
• 任何其它非免徵土地
• 其它

可豁免土地稅的包括：

• 主要居所（家）
  • 一般而言，物業產權在業主名下，而不是公司或信托機構
  • 在某些案例中，豁免的可以延伸到一些信托的信托人。這些情況中，一個或多個受益人將這個土地作為他們的主要居住場所。
• 某些做初級生產用地的土地（生活農場）
• 總價值低於土地所在州/地區政府規定的土地稅征收額
• 公寓和慈善機構
• 其它

一言以概之，投資物業大多需要交納土地稅，自住的物業或者用於初級生產用地通常可以申請土地稅豁免。

4. 為什麼我會突然收到土地稅的評估稅單呢？

• 與上一個財政年相比，所擁有物業的土地價值已經超過土地稅征收額
• 購買了另一新物業以作投資目的
• 之前物業的土地稅豁免已經終止

5. 第一次收到土地稅的評估稅單，我該怎麼辦？

• 要求審查評估稅單中的土地稅概要
• 聯系州稅局已更新業主與土地信息細節
• 若符合本文上述的條件，可申請豁免
• 乖乖地繳納土地稅

6. 土地稅征收額是多少呢？

除澳大利亞北領地沒有土地稅外，每個州對“應納稅土地價值（Taxable Land Value）”的征繳幅度和稅率是不一樣的。而且，相應土地稅的起征額也是不一樣的。

以個人擁有總價$100萬澳幣的應稅土地為例，如果這些土地都在一個人名下並且都在同一個州，應繳土地稅請見下表：

個案的土地稅計算可參見以下網站：

• 新南威爾士州：http://www.osr.nsw.gov.au/taxes/land/calculation
• 維多利亞州：http://www.sro.vic.gov.au/landtaxcalculator
• 昆士蘭州：https://www.qld.gov.au/environment/land/tax/calculation/

7. 我不會用上述的計算網站算土地稅，怎麼辦？

您的稅務師、會計師或是稅務律師會為您做好土地稅的詳細報表。

請您詢問他們得到進一步信息，並且尊重他們的工作與支付相應的費用，即使只是為您做簡單的計算。因為，他們每一次計算的背後都是學習工作到半夜的辛勤與付出。

8. 聯名/集資/私募買的土地，土地稅按所占份額繳納嗎？

大面積土地的投資與囤積聯名/集資/私募風已經慢慢從中國吹到了澳洲，那麼在土地稅繳納上，地稅是按照一戶土地征收的，按照州稅局寄出的土地稅評估稅單為准進行繳納。

至於稅額的分攤問題可以由各土地擁有者們自行商定，並未規定要按照所占份額進行繳納，只要保證最後按時繳納正確的數額就好。

9. 案例分析

王先生於2015年首次置業買了一套位於悉尼價值100萬澳元的公寓樓花作為自主房屋。2016年7月1日交房時，在律師出具的交房費用明細表中發現自己需承擔915澳元的土地稅。隨後查看購房合同後發現：

1. 合同首頁標明“Land Tax is adjustable – Yes“;
2. 特殊條款68條寫明買家接受1,825澳元/每年作為交付當年的土地稅清算數據。

問1：王先生是否需要繳納915澳元的土地稅？

答：是。原因是開發商在開發該樓花項目過程中每年需要繳納相應的土地稅。開發商在2016年初向政府繳納了當年的土地稅，但是7月1號以後開發商將房產交給王先生，所以開發商要王先生返還其預支的半年土地稅金額。該金額由具體房產交付日期決定，因為7月1號交房，開發商需承擔182/365天，王先生需承擔183/365天，即915澳元（1,825*（183/365））。

問2：王先生是否在接下來的每一年都需要繳納土地稅？

答：如果王先生並無其他房產且將此套房產作為主要居所（家），則一般情況下他無需再繳納土地稅，因為：

• 該公寓的土地價值一般不會超過2萬澳元（2016年新南威爾士州土地稅起征額）；
• 假設該公寓土地價值超過2萬，但由於屬於自住房產，仍無需繳納土地稅。

注：本人在所有購房合同的解釋中，都會向買家著重說明一個“Adjustment”的條款，該條款即與此問相關。

此外，在購買樓花時，可由律師發信給開發商以嘗試協商免除房產交付當年的土地稅清算，即注明 “Land Tax is adjustable – No”。並且，需要格外注意任一合同中特殊條款關於土地稅的規定。

10. 減免土地稅的策略與規劃方案

• 分散物業投資區域
  • 在不同州購買土地
  • 瞄准北領地
  • 控制土地的購買價格

• 用不同的主體來購買投資物業
  • 不同家庭成員
  • 家庭信托

• 以公寓房取代別墅進行投資
  • 讀者思考題：為什麼一般公寓房的擁有者不需繳納土地稅？

注：澳大利亞各州均有相應立法權，因此各州間的法律均有不同，以上文字內容可作參考方向，但非個案的專業法律建議。

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