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引以為鑒：富人在日本房產投資中失敗模式｜居外專欄
眾所周知，房地產投資作為一種大宗買賣，需要花費很多時間和精力擁有豐富的資產的人在投資之路上，有時會繞彎路，甚至會摔跤。本文將介紹富人投資日本房產的常見失敗模式，讓正在走這條路的人以此為鑒，吃一塹，長一智。
No.1 過多地關注已有的土地
這是對於已有土地的人來說的一個最常見的失敗模式。通常的房地產投資，都是以尋找好地段頗具收益的房子為主。但如果從上一輩繼承、他人贈送或其他方式擁有了一塊土地，勢必會想辦法有效利用自己的土地。很多“地主”都是抱著這樣的想法進行房產投資，這也是順理成章的事。
但關鍵的一點是，你所擁有的土地是否具有投資效益。如果所擁有土地的地段良好、適合租賃，利用自己的土地進行房產投資當然是兩全其美的事，再好不過了。但是大部分情況並不適合出租，比如“離車站距離較遠”、“所在地人口流量小”、“租賃需求不足”等情形。
有效利用自己的土地建新房，或者直接收購土地上的建築，相比直接購買同類型房產成本會有所降低，但是如果房屋空置就得不償失了。用一句業內的話來說，空置等於負債。當然，如果是自住的話就要另說了。
這時候土地所有者需要三思而後行，要學會適應從“地主”的身份切換到“投資人”的視角。例如，將所有地售出，替換成車站附近的可收益房產，堅持“位置優先”。
No.2 只考慮節省稅金
房地產投資時經常能聽到這樣的話：投資房產可以節省稅費。因為不動產遺產稅不是以交易價為計算標准，而是以路線價格，而路線價格實際遠低於交易價。所以在日本很多人為了避免高額的遺產稅都會大量買入房地產，以此來降低遺產稅。
不動產投資具有節省遺產稅的功能是事實，但也只是不動產投資的優勢之一。很多富人甚至買空房作為固定資產傳給下一代。這樣一來，即便會節稅，但如果房子維修成本大大超出節省的稅額，也會造成損失。為避免這種情況，選擇的不動產同樣需要具有方便出租的投資價值。
舉個例子。X先生立下遺囑，自己以5000萬日元在東京購買的一套帶租約房產由大兒子繼承，另外5000萬日元現金由小兒子繼承。根據日本遺產稅法規定，該5000萬日元的房產評估價低於遺產稅基礎抵扣額，所以大兒子無需繳納遺產稅（一般而言日本市價1億日元以上才需繳納遺產稅）。而小兒子繼承的5000萬日元現金需要繳納80萬日元遺產稅。
這樣看來大兒子不僅不需要繳納遺產稅，每個月還有固定收益，穩賺不虧。但若經營不善，房子收益寥寥，到後期不得不轉手。期間收益不抵成本，資不抵債，其實也並沒有占據絕對優勢。
No.3 進行低回報的投資
此類型是僅限於租賃經營的失敗模式。最典型的情況是，因為持有的房屋有一定年歲比較古老，自然就想到通過大規模修繕來提高房屋的價值，這是老建築房東的一貫思路。但在決定大規模重新裝修之前，是不是也要根據房子的狀態和租賃需求，看是否有更簡便的操作方法。比如降低房租、完善硬件設施等。
大規模修繕確實對於轉售比較有吸引力。但對於租客來說，降低房租或誘人的硬件設施是更實際更直接的手段。修繕工事所花費的成本和整修期間的時間成本，需要多久能收回來也是房東需要考慮的問題。
例如，某房東花費100萬日元進行房屋改造，假如月租金能提高1萬日元，則需要8年4個月才能夠抵消修繕成本。如果在這期間出現了空室狀態，可以回收成本的期間又會進一步延長。然而，如果房屋因為老舊發生了長期空置，“降低房租”或“重新裝修”，你還是需要選擇其中一個。
當然，如果是考慮轉售的話，修繕帶來的價值提升是立竿見影的。
No.4 沉溺於過去的成功經驗
這種模式出自有著豐富經驗善於自主學習的專業型房東。大家一般會認為，失敗只“青睞”投資新手。但其實失敗是公平的，人人都有失誤的可能，哪怕你有一定的專業知識和經驗。
這是什麼原因呢？很簡單，盲目自信。在短時間內，租客的需求和不動產投資的經營環境持續變化，今天通用的技巧不一定明天也能適用。在這樣的環境下，投資者需要重置已有的成功體驗，豎起“天線”迅速地接收租客的最新需求。
這些其實是管理公司必須要做到的。經驗再豐富的房東也不會比專門的管理公司更了解最新市場動向，所以管理公司需要不斷吸收管理案例，及時對市場做出反應，才是一個合格、優秀的管理者。
如果你對自己的管理水平沒有足夠的信心，或者根本沒有時間親自管理，選一個合適的管理公司來協助，會讓你的不動產投資如虎添翼。
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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
澳洲房產轉讓給子女有哪些合適的方式（一）｜居外專欄
在澳大利亞購置的房產如何通過遺囑讓子女來繼承？我們將分三期從法律角度來探討這個問題。
什麼是遺囑？
- 遺囑是一份重要的法律文件，闡述了逝者想在自己去世之後如何分配屬於逝者的個人財產。當事人對其資產的處置和對未成年子女撫養權的安排受法律保護。
- 可在遺囑中進行處置的資產包括但不限於房產，還包括土地、車、船、銀行存款、養老金、保險金、股份、股票、首飾、珠寶、古董、收藏品和知識產權等等。
- 在遺囑中也可對其他非資產的事項進行安排，包括葬禮形式、遺體處理、器官捐獻、給遺囑執行人的報酬、對某些債務的免除，以及給慈善機構的捐款等等。
澳大利亞有遺產稅嗎？
澳大利亞未設立直接的繼承稅。澳大利亞的遺產稅不歸聯邦政府制定，是由各州政府來制定的。1992 年後，各州徹底地廢除了遺產稅，這也使得澳大利亞成為世界上首個取消遺產稅的富裕國家。所以嚴格地從法律角度上說，澳大利亞並未設置遺產稅。此外，澳大利亞也沒有贈與稅和死亡責任（death duty 意思指死後不用承擔因為死亡而產生的所有債務）。
然而，沒有遺產稅並不等於在澳大利亞繼承遺產就完全不用交納任何稅金。在滿足某些條件的情況下，逝者所繼承的祖輩資產會被政府視為逝者的個人收入增值，從而需要繳納資本利得稅 （Capital Gains Tax，簡稱CGT）。但也並非所有遺產都須繳納該稅，例如對於遺產繼承房地產不需要付增值稅，除非將房子賣掉，直到出售此房子時，才需要付增值稅。
購買？繼承？澳房轉讓給子女哪種方式最合適
若子女已經獲得綠卡，而長輩仍屬於外國人身份，如果澳房直接購買至子女名下，則子女有可能獲得的優惠與補貼如下：
- 1-2 萬澳幣的首次置業補貼
- 自住印花稅減免
- 海外投資審查委員會（FIRB）申請費至少$5,500 澳幣的免除
- 海外人置業附加印花稅的免除
若子女和長輩均未獲得綠卡，可以考慮將澳房仍然購買至長輩名下，因為子女和長輩均無法獲得以上優惠與補貼；而在子女成功獲得綠卡之後再為子女購置房產，可為子女保留其申請首次置業補貼的資格。
海外投資審查委員會（FIRB）規定，海外人士購買二手房需要滿足有不少於 12 個月的簽證的要求。許多在中國工作生活的長輩往往不能達到此要求，而留學在澳的子女往往有長達 3 年的簽證，因此用子女的名字購買學區內的優質二手房無疑是一個變通的選擇。
因為對澳洲家庭法的不了解，許多長輩誤以為澳洲與中國同樣實行同樣的婚姻財產制度，所以為子女事先購置房產作婚前財產，以免擔心之後可能發生的婚姻財產糾紛。殊不知，澳洲卻實行婚姻共同財產制度，無婚前婚後財產一說。此時，可以考量先行購買澳房於長輩名下，而後予以繼承給子女個人。
在下期專欄林律師將就遺囑的訂立做更詳細的探討。
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加拿大房產贈與子女，哪些方式可以少繳稅？ | 居外專欄
很多華人購房者慢慢都會開始考慮兩個問題，如何將自己名下的房產贈與子女？如果一天自己不在了，子女如何繼承自己的房產？
今天就來簡單講講在加拿大父母將物業贈與子女比較常見的幾種方式，以及這些方式的優點和缺點。
方式一：將自己名下的物業低價賣給子女
比如用一塊錢的價格或當時自己購買這個物業時候的購買價格將自己的物業賣給子女。這樣父母在這次物業交易中就不需要繳納房產增值稅，但是同時父母也將繳納房產增值稅的可能交給了子女。以後子女如果將這套物業作為自住房那麽再賣出時不需要繳納房產增值稅。但是如果子女將這套物業作為投資房，再賣出時就需要繳納大額的房產增值稅。
如果只是一套物業可以考慮通過這個方式將物業贈予子女。如果是多套物業，通過這個方式轉讓給子女無疑為以後埋下了巨大的隱患。
方式二：將物業賣掉換小房子，將多余的現金贈予子女作為買房資金
優點是父母通過現金私下送給子女不用繳稅，而且比較靈活。缺點是必須賣掉現在的物業，對於有些希望保留這個物業的家庭，這個方式明顯不適用。
方式三：幫孩子承擔買房首付，但該首付作為給子女的無息按揭，子女賣房子時需要歸還這筆首付。
實際操作中，子女在賣房時父母不要回首付即可。
很多子女婚姻情況可能不穩定，如果子女和配偶離婚，這筆錢不能作為夫妻共同財產。另外通過這個方式父母可以對子女有一定的制約，不讓他們隨意處理房屋。
但是缺點是首付按揭的檔要由律師來制定，手續操作相對繁瑣。
方式四：遺囑繼承
可通過遺囑將房產以實物直接留給子女，相對來說更簡單。而且加拿大沒有遺產稅，也沒有死亡稅、繼承稅等。
但是通過這個方式並不代表子女就可以直接無條件繼承該物業或父母名下的全部物業。
加拿大在遺產處理有關的費用主要有兩項：
• 死者需最後一次繳納個人所得稅（由親屬代為辦理）
• 遺囑驗證費
最後一次個人所得稅：當事人去世當年也需要結算個人所得稅，會計師會對其名下的所有資產進行核對，然後按照當事人當年的收入進行稅務申報。對於積累了一定財富，但在生前沒有合理轉移和規劃的父母來說，這最後一次個人稅務結算可以說是相當可觀。
舉一個極端的例子，如果當事人有共價值為500萬的資產，如果在最後一次報稅的時候這500萬都被納入最後一年的收入來納稅的話。輪到子女繼承的時候可能只能拿到全部資產的一半。
而且子女想要拿到遺產是需要先幫父母補請最後一次稅務才可以拿到遺產。如果子女無力幫父母結算最後一次的稅務，就需要律師出面安排拍賣一套或幾套房產，補清稅務後才能進行遺產轉讓。
遺囑驗證費：是指立有遺囑的人一旦去世，遺囑上指定的人擁有法律效力處理其遺產。雖然遺囑執行人在法律上有權根據 遺囑處理遺產，但當轉移資產如投資、房產時，通常需要對遺囑由法庭驗證。而驗證是要收取費用的，在安大略省5萬以下遺產收取0.5%的遺產驗證費，5萬以上的遺產收取1.5%的遺產驗證費。這筆費用是在過世者最後一次納稅前扣除，之後才能進行所得稅的申報。
方式五：通過遺囑將房產信托，然後轉移給子女
與一般的遺囑繼承遠離相同，但是由專業的信托公司來處理房產和繼承事宜。對於巨額資產繼承可以合理避稅，例如蘋果公司創始人喬布斯生前將全部身價信托。但是只使用與巨額資產繼承，對於一般家庭不大適合，手續也太過繁瑣。
方式六：父母和子女共同房產，父母去世子女自然繼承房產
很多配偶會將雙方的名字都寫在物業產權上，一旦一方去世，物業無需遺囑認證，自動轉給在世一方。同樣有些父母也會將子女的名字加到物業產權上，一旦父母去世，物業也就自動轉給子女。
因父母和子女共同有用該物業，如果想賣房或抵押房屋都必須全部人同意。同時，如果任何一方陷入債務問題或離異等都可能引發糾紛。
責編：Adam Chen
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西班牙可能全面廢除遺產稅 住宅遺產換名還是先等壹等好
繼馬德裏大區和安達魯西亞大區相繼廢除遺產和捐贈稅（Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones）後，西班牙有可能將廢除令通用到全國十七個大區，讓這個地區性稅項不再征收。西班牙人民黨是主張廢除最力的黨派，包括另壹右翼市民黨以及執政西班牙的左翼社工黨也露出過同意態度。因此，有意要將比如壹套住宅換名給子女或近親親屬的人不妨先等壹等好，因壹旦廢除了遺產繼承和捐贈稅，繼承人可免除上萬甚至數萬歐元的稅務。
就在今日，西班牙最大在野派人民黨向上議院提交了建議廢除西班牙ley 29/1987號稅務法也即遺產繼承和捐贈稅的立法動議。人民黨在動議裏為廢除動議提供憲法解釋，稱憲法認為稅務系統須“追求平等、進步原則，以及在任何情況下都不帶沒收性質的稅務系統”，人民黨並認為遺產稅是壹個雙重征收，因遺產原持有人已經合法交過稅，不能因遺產易主後又重新征收壹次，因此，這個稅項是對壹筆儲蓄的“不公懲罰”。人民黨在立法動議裏提到，遺產稅主要影響到西班牙的中層階級。
荒唐的繼承稅 在馬德裏只交幾百 在北部要交幾萬
西班牙遺產稅和捐贈稅是中央政府下放給大區政府管理征收的稅項，也因此，各個地區在稅點上各行其是，設置不同稅率，從5%到30%不等。舉例而言，例如有人將壹套價值100萬歐元的住宅遺留給子女或捐贈給親屬，這等於是繼承人迎來災禍，因次年該繼承人必須申報其個人財富，因名下財富暴增百萬，這名納稅人可以被稅務局追繳數萬歐元繼承稅。因此，西班牙過去幾年有多次普查顯示，西班牙半數以上繼承人將繼承遺產視為壹個末日般的噩夢。以前《世界報》甚至撰文做結論說，“誰要是把壹套幾百萬歐元的住宅送給妳的話，那才是大禍臨頭了”，因此，調查顯示有半數西班牙繼承人最後放棄繼承。
捐贈現金存款也類似，例如壹個親屬給予親人壹筆錢，接受捐贈者同樣因其財富大增而須繳納大筆捐贈稅，但這筆錢其實已經由原持有人交過稅，但被轉移後會被再征壹次稅，這是人民黨所言的“懲罰儲蓄”。
西班牙遺產稅首先在人民黨執政的馬德裏大區被廢除，嚴格而言不是廢除而是予於征收後再打折99%（因稅項為國家權限，大區無權廢除只能以百分點豁免），等於僅征收1%，這導致壹個馬德裏人在繼承父母壹套例如價值十萬歐元的住宅時，原要交稅上萬歐元，打折99%後僅交壹百或幾百歐元，是大多數人能負擔得起的繳納。
在南部安達魯西亞大區，社工黨執政時也名義而言地廢除了遺產稅，但以不超百萬歐元為豁免界限。人民黨近月奪取該大區政權後，將馬德裏做法運用到南部，也是豁免99%。
但例如在北部巴斯克以及阿斯圖尼亞斯大區，繼承物業、遺產則是可怕的噩夢，在幾年前，阿斯圖尼亞斯大區壹個靠退休金過活的老婦人，因繼承其親人留下的壹幢價值約20萬歐元的住宅，次年被當地稅務局追索數萬歐元稅務，這個老人走遍西班牙各地征集簽名請願，要求當地政府免除其繼承稅，因“荒唐到如果同樣的事情發生在馬德裏，只需交幾百歐元了事，但在北部卻要交七八萬歐元稅”，而這名老婦人名下除了多了壹幢房子外，未依靠其帶來壹分錢收入。
對收入沖擊不大 完全廢除並非不可行
因人民黨是在野派，能否被上議員通過屬於難說，但廢除遺產稅在這幾年成熱議話題，無論是執政的社工黨還是主要勢力人民黨、市民黨，均有過廢除態度。人民黨本次提交動議，嚴格而言也並非是全面廢除，因人民黨的主張是“豁免99%”，意思是保留遺產稅存在，但予於99%豁免點。人民黨的建議是全國通用壹個稅點，終結西班牙地方各行其是鬧出的荒唐征收，也即將馬德裏和安達魯西亞做法壹概適用到全國。
壹個疑問是，全國都豁免99%的話，對國庫創收的沖擊程度會有多大？依據人民黨提供的數據，繼承稅在國家征收的比重只占1%左右，因此，全國豁免99%的話，不至於讓國庫收入遭遇大的收入損失，因此屬於完全可行。
以西班牙在稅務上的全年收入為2300億歐元為計，若廢除遺產稅，西班牙在收入上減少23億左右。因此，全國廢除遺產稅是可行以及不會帶來太大的收入損失。
來源：西班牙歐浪網
美國移民改革仍陷焦灼 EB-5延期 | 美國
2017，被業內稱為EB-5美國投資移民改革大年,一方面，是因為連續多年一再延期的EB-5法案於2017年9月30日再次到期；另一方面，美國政府以及EB-5相關利益團體在改革步調上空前一致，改革迫切性與日俱增。
國會疲於應付哈維 EB-5幸獲短暫延期
但突然造訪並給美國帶來嚴重損失的哈維颶風，卻在美國財政年度更替的節骨眼上打亂了EB-5改革步伐。9月初，隨著國會參眾兩院投票通過，總統特朗普簽字落款，包含了EB-5法案在內的臨時性政府持續決議案確認得到短暫延期，至2017年12月8日，給尚未搭上EB-5移民美國平價列車的投資家庭燃起了新的希望。
9月底，由特朗普親自操刀,被稱為美國“史上最大稅改”的計畫出爐。
這項稅改的影響將主要體現在四個方面：
1. 廢除替代性最低稅、遺產稅和隔代遺產稅，造福富裕階層，有利財富傳承；
2. 個稅從七級改為三級，即12%、25%及35%，最高個人所得稅率將從39.6%降至35%，將惠及各所有中產階級家庭；
3. 企業所得稅從35%降至20%，促進利潤增長；
4. 跨國企業免徵海外利潤稅，吸引資金回流。
外聯出國分析認為，以美國這樣體量的經濟體，如果特朗普稅改得以通過，將能夠提高美國產品與服務的國際競爭力，也將激發華人在美創立企業的熱情。
儘管稅改細節仍待完善，不確定性重重，但稅改框架協議已經得到了目前控制國會兩院的共和黨內部不同勢力的支持，正如特朗普所說，這仍然是美國幾十年來稅改的“歷史性機遇”。
原本被外界視作洪水猛獸的美國稅收制度，突然向世人展現出難得的善意，對那些正追趕EB-5法案到期節點的投資者來說，無疑增添了新的動力。
“特朗普號”過山車 讓移民申請人體會起伏跌宕
美國時間10月8日，愛“搞事情”的特朗普總統又出奇招，向國會提出了一份移民改革和執法清單，試圖以此換取國會對於DACA計畫的妥協。
據美國媒體報導，這份清單包括：加強國土安全如建造川普長城、限制難民、限制身份轉換、增加移民執法人員、強制實施E-Verify就業核實系統、控制州和地方的移民法律權限、削減親屬移民、控制簽證發放、建立打分制移民系統等等。換句話說，川普用以交換保留DACA的條件就是——全面移民改革。
美國知名持牌移民律師劉興認為，雖然這份清單遠超合理範圍，但卻讓所有人認清了特朗普手上的“武器”。一旦他推動全面移民改革，也必將使得整個移民議題更加複雜化，包括赴美簽證申請、登陸後身份轉換、職業移民調整身份的面試等各個方面。
專家表示，美國對稅收和移民製度改革的需求是非常明確的，存在於各階層、各團體之間的長期矛盾必須通過改革疏解，但以上方案都只是相對初步的意向和框架，距離真正落實尚需時日。
因此對於現階段考慮美國投資移民的家庭而言，最關鍵是需要果敢把握眼前還剩不到60天的平價移民美國最後機會，尋求專業投資機構的權威指導安全項目與完善服務不可或缺。
責任編輯：Shelly Du
來源：中國網
投資美國房產涉及到的各項稅費簡介 | 美國
大家對美國的房產稅都已有所了解，房產稅的稅率各個城市不同，壹般實際所繳稅率為房產價值的0.5-2%左右。不過，除了房產稅外，我們大多數人對於房產出租以及轉售獲利所要繳納以及可以避免的稅務都不熟悉。而對於投資者來說，了解這壹部分的稅務問題對其投資決策也相當重要的。下面，居外網將為大家壹壹介紹。
1、房產租賃收入稅率
首先，在了解“租賃收入報稅”之前，需要先介紹壹下何為“非居民外籍人士”與“外籍人士”的區別。
外籍人士是指非美國公民或非美國國籍人士。非居民外籍人士是指沒有綠卡或不符合長期居住條例的外籍人士。
壹般而言，如果滿足以下情況，非居民外籍人士需要申報美國稅表：
1、非居民外籍人士在美國想或從事貿易
2、非居民外籍人士沒有在美國從事貿易，但是擁有美國收入，且稅務預扣無法滿足當年所需繳納稅款
3、上述1，2項所提及非居民外籍人士的代表人
4、非居民外籍人士的遺產或信托受托人
5、代理非居民外籍人士的個人及財產的美國居民或當地受托人
非居民外籍人士所需申報的美國稅務可以分為以下兩大類：
1、與美國有關聯的貿易收入所得
2、固定的，預知的，年度的，或者周期性的美國收入
如果非居民外籍人士在美國擁有因房產而產生的收入，可以根據美國稅法第871(d)條例，將由房產產生的收入作為與美國有關聯的貿易收入所得。此類收入包括租金收入以及礦產，石油，天然氣，或其他自然資源的使用費。同時，房產的出售或交換也包括在內。
如果做出此選擇，房產相關的開銷可以相應抵扣，只有凈收入才需要被征收稅。此選擇可以根據美國稅法第871(d)條例在申報個人所得稅時提交壹份相應的申明給美國國稅局。
稅率
以下是最新聯邦個人所得稅率，以單身為例：
因此，當非居民外籍人士在美國投資購買房地產並出租時，便有了需要向美國政府申報其個人所得稅的義務。
2、房產資本利得稅（租/售）
資本利得稅適用於在美國的資本收益所得。壹般而言，對於非居民外籍人士傳統意義上的資本利得稅的稅率是30%，者美國與非居民外籍人士所在國所簽訂的更低的稅務公約，但不適用於根據美國稅法第871(d)條例所申明的房產的資本利得稅。
如果出租房產有根據美國稅法第871(d)條例做出申明，則此房產所產生的收入將視同於與美國有關聯的貿易收入所得，進而能享受與美國居民同等的稅率。
如果出售房產，則需根據持有時間的長短來計算。如果是短期持有，即1年以內或1年，資本利得稅等同於個人所得稅的稅率；如果是長期持有，即壹年以上，則資本利得稅為15%。
值得壹提的是，美國的1031條款簡單來說，當投資人賣出壹處房產後“壹定期限內”，又購買了壹套“類似”的房產，那麽資本利得稅是可以避免的。
3、房產的資本利得稅預扣
根據1980年外籍人士房地產投資法案 (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA)，當非居民外籍人士出售美國房產時，需要預先扣留賣價的10%作為此房產的資本利得稅的預扣。預扣由過戶公司從賣價的款項中直接提交給美國 國稅局。加州對資本利得要求預扣為3.33%, 所以外籍人士賣房後總共被預扣13.33%。
如果房產賣價低於30萬美金，並且買方購買後將作為自住屋，則無須預扣房產的資本利得稅。此交易如果有資本利得，仍然需要申報及繳相應稅。
此預扣可以在非居民外籍人士申報其當年的個人所得稅時作為稅務預交款項。當非居民外籍人士當年的實際個人所得稅低於所預扣之款項時，多預扣的款項是可以被退回的。如果年底非居民外籍人士沒有申報個人所得稅，則此款項將全額被美國國稅局作為稅款繳付。
4、遺產稅
當某人死亡，並且其房地產贈送給其他人，該房地產屬於遺產的壹部分。贈與稅不適用於遺產。房地產從死者轉移到新的所有者，應適用遺產稅。遺產無需納稅，除非死者的遺產價值超過了壹定數額。
2013年該數額設定為5,000,000美元。如果該遺產價值超過了5,000,000美元，需填寫遺產納稅申報表並 交美國國稅局。遺產繼承者獲得房地產無需為所繼承的房地產繳納所得稅。外國人資產的遺產稅免稅額僅60,000元，超過的部分需要繳遺產稅。
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德國房地產稅法詳解
德國是一個傳統聯邦制與土地私有制國家。財政收入可分為四項：兩級共享收入、聯邦固定收入、州政府固定收入、地方政府固定收入。德國房地產稅收是政府財政收入的一小部分；在稅收設計模式上，實行對房屋和土地一體化征稅的模式。德國政府不僅對房地產的保有環節進行征稅，也對房地產的流轉環節予以課稅，基本上保障了公民的基本住房需求，也是德國房產投資者必須留意的。
德國房地產保有環節的稅收主要包括土地稅和房產土地稅。而房地產流轉環節的稅收主要包括土地交易稅、遺產稅、贈與稅、差價盈利稅與資本利得稅。
一、土地稅施行一年一繳
基於土地漲價歸公的基本原理，並維護稅收正義的理念，德國對其境內占有土地的人設置了土地稅，法律依據為1973年《聯邦土地稅法》及其修定。
目前，德國土地稅實行一年一繳制，納稅人為土地所有者，征稅對像為各企業、農業、林業等土地占有者，具體劃分為農林生產用地和非農林用地(指可建不動產或有建築物的不動產)。對農林生產用地征收土地稅A，對非農林用地征收土地稅B。
根據《德國資產評估法》，在計稅依據上，不同土地的課稅價值的計算方法不同。農林生產用地的計稅價值為產出價值，非農林用地的計稅價值為市場價值。
在土地稅稅率上，按照地產的種類各有不同，如聯邦統一稅率對農業生產用地為6‰，對建築用地為2.6%至3.5%，但是德國各市鎮仍有較大的土地稅調控空間，可以制定適合的稅率。在稅收豁免上，公共土地(如公園、墓地)、當局公共的土地及建築物、聯邦鐵路、教堂、醫院、科研和教育機構以及軍用設施和市政公司等，享受土地稅豁免政策。
英國 | 2017年4月起部分英家庭擬需繳80%遺產稅
據《每日電訊報》，儘管英國政府聲稱從2017年4月起，家庭住宅將免繳遺產稅，但一些子女和孫輩會發現還需繳納80%的稅款。
除了慣例提供每人免稅津貼32.5萬英鎊，前財政大臣喬治•奧斯本（George Osborne）還公佈了新「住宅免稅津貼」。從2017年4月起，每人會有額外津貼10萬英鎊增加至原有的32.5萬英鎊，在2020/21年前逐漸上升至每人17.5萬英鎊。也就是說，一對夫婦總免稅津貼可達100萬英鎊。
然而，溫蓋特財務計劃（Wingate Financial Planning）主管Alistair Cunningham警告稱，對於價值超過200萬英鎊的房屋，住宅津貼是逐漸減少的。這意味著220萬英鎊的房屋不再有住宅津貼。所以，對於155萬英鎊的遺產，繼承人將支付40 %遺產稅，相當於62萬英鎊。然而，如果房屋有兩位房主，200萬英鎊的房屋將獲益20萬英鎊津貼，這樣就只用對115萬英鎊遺產納稅，則需支付46萬英鎊。
由於住宅津貼不斷增加，但界限仍固定在200萬英鎊，因此差異會隨著時間變得更加明顯。
Cunningham先生說:「遺產稅減少只適用於少數人。那些希望受益於新規的人應尋求有效使用免稅津貼的方法，而不是盲目確保人壽保險政策、養老金和僱主計劃的一次性死亡津貼，不讓它們計入住宅津貼。」
一些免稅遺產，如營業財產出售減免稅的房產和農業用地將計入住宅津貼。
Cunningham先生還稱，為防止受變化的影響，一些家庭應考慮成立第一死亡信託。
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（據英中網）
