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房地產投資涉及面很寬泛，鑒於投資者經濟實力的不同，所選擇投資的產品也不盡相同。對於一些機構和公司來說，選擇投資周期較長、有穩定現金流回報的商業物業一般是比較好的選擇。對於經濟實力很強並有土地開發能力的機構和投資者來說，選擇買地皮或舊房進行開發是一種高風險但卻高回報的投資策略。對於廣大中小投資者來說，購買現成住宅物業追求房產升值是大部分這類投資者的考慮重點。

如果房地產投資者的資金有限，不想對物業進行過多的打理，又追求穩定現金流並希望以後有一定程度房價增值，投資Condo公寓或投資Condo公寓樓花是眼下比較常見的投資方式。投資Condo現房或樓花的主要優點有：
1、相對於其他房地產投資產品，投資Condo現房和Condo樓花對啟動資金的門檻要求比較低；
2、多倫多近幾年出租單元嚴重缺乏，租金快速上漲， Condo的租售比也相對提高，現金流較好；
3、Condo現房和管理起來相對方便，基本不需要對物業進行太多的維護和打理，Condo樓花在交房前也不需要花費投資者太多精力，對於很多擁有大量物業的投資者來說，管理成本更低；
4、Condo的房價增值的速度遠高於通貨膨脹，尤其是在安省推出海外買家稅後，低層住宅物業的房價都有不同幅度的下調，而反觀Condo房價依然保持增長態勢。
5、市中心的Condo新房增長數量遠遠不能滿足市中心的人口增長速度，房源供不應求。
綜上，投資Condo的門檻更低，並便於管理，且有穩定現金流和強勁資產增值潛力。

除了很好的現金流，大多倫多地區Condo目前的價格增幅非常不錯，但是追溯到2011年到2016年之間，Condo和Freehold的價格走勢表現完全不同，2011年到2017年4月前 低層物業價格年增長率都在兩位數的歷史高位，而次期間Condo現房的價格卻是基本保持穩定，每年只有極小的價格增長率，一些地區的Condo甚至出現小幅下降。
然而這種情況在2017年卻意外反轉：受到2017年4月20日新政和加息的影響， 大多倫多地區低層住宅房價開始下滑，市場驟冷；相比之下Condo市場卻極其火熱。仍保持兩位數強勁的增長態勢。
正因為這樣的反轉，更多的房產投資者將目光投向Condo公寓市場，大家也開始關註對Condo公寓區域的選擇。大部分投資者還是更加喜歡多倫多Downtown核心地區，比如Yonge & Bloor，比如Yonge & King，比如Bay Street Corridor（多大附近沿著Bay St），或者近幾年越來越熱的Entertainment District（King Street和John St交口附近）和South Core（Downtown湖邊中部），但是隨著多倫多了Downtown 核心位置Condo價格的提高，這些社區的入門門檻越來越高，對於多倫多Condo公寓投資者，尋找價格較低但未來具有升值潛力的社區，就顯得尤為重要。
說到未來多倫多Downtown Condo的發展方向，就不得不說說Downtown東部湖邊的發展。2017-2018年在這個區域連續發售的幾個新盤：Time and Space Condo、Canary Commons、以及綠地開發的Lakeside Residences，加上新聞裏炒得熱火朝天的谷歌智慧城，都讓不少投資者對這個區域產生了濃厚的興趣。
但是由於是新區，不少打算投資Condo的朋友並不了解這幾個社區，也經常有朋友來詢問這些社區的情況，以及這些社區未來的發展前景。今天小編也來跟大家簡單聊聊多倫多湖濱公寓計劃 – Toronto Waterfront Revitalization。

多倫多湖濱計劃
其實這個計劃早在2001年就由三級政府通過，一個跨越25-30年或者更長時間的長遠規劃，可算是影響多倫多Downtown未來發展的 “百年大計” 了。
多倫多Downtown東部的湖濱一直以來為工業區，再加上Gardiner高速公路，讓多倫多的湖邊看起來很破舊。為了改變多倫多的這個短板，多倫多湖濱復興計劃，從1999年11月開始籌備，2001年正式由多倫多、安省、聯邦三級政府，成立Waterfront Toronto，政府第一期撥款50億加元，初步預計在25年內由政府和私人企業總投資300億加元改造多倫多Downtown中部和東部湖濱區域。
今年多倫多政府又發布信息，三級政府在2017到2026年預算中，再追加15億加元的投資到湖濱復興計劃，著手發展Port Lands（多倫多Downtown湖濱最東南的港口區域）的規劃和基礎設施建設，而在湖濱復興計劃開始實施30年（2031年）之後，繼續支持私人企業（例如開發商）對這些區域的投資和開發。也就是說，在未來10年到20年左右，整個多倫多東部湖濱區域，將會建起來一座新城區！
湖濱復興計劃，雖然重點是改造Downtown東部湖濱區域，但是首先還是先把精力放在了多倫多Downtown中部的湖濱。湖濱復興計劃，主要把中部和東部湖濱分成了五個區域：Central Waterfront、East Bayfront、West Don Lands、Lower Don Lands和Port Lands。本著由西向東，由北向南的順序逐步開發。

Central Waterfront
這個區域主要是在Queens Quay以南，西至Bathurst，東到Lower Jarvis之間的狹長地帶。是多倫多主要的旅遊景點，也是多倫多的面子工程。
經過過去十幾年的開發，這個區域的各項工程已經完成的差不多了。政府這邊最主要的工程就是改造Queens Quay這條街，從街道下面的各種管線，到街上面的公交系統、綠化園藝都進行了全面的升級。地產開發方面，緊挨著Central Waterfront北面的South Core社區，近幾年建了大量的Condo，比較著名的有Pinnacle Centre、Maple Leaf Square、ICE Condos、Infinity Condos，Harbour Plaza等。
Spadina以西的Concord Cityplace也開發完成， Concord在這片區域最後一個項目Canada House也開始建設。從2000年的Gardiner高速附近一馬平川，到如今附近Condo公寓大樓和金融辦公樓林立，目前這個區域剩下可供開發蓋Condo的土地越來越少了， Central Waterfront未來的可建設的Condo越來越少，並且地價已經很貴，這個區域未來的投資的機會慢慢變少。

East Bayfront
East Bayfront是湖濱復興計劃第一塊被開發的新區，位於Gardiner高速的南側，西至Lower Jarvis，東至Parliament St。最先進駐這個區域的是Corus Entertainment的總部和George Brown的分校，還有糖廠對面的Sugar Beach公園。由於是一個新區，區內非常重視可持續發展，社區達到Stage 1 LEED ND Gold認證標準。綠化度和步行度非常高，緊挨著湖邊有一公裏左右的木棧道讓居民可以在湖畔散步。
區內規劃了6000個居住單元和8000個就業崗位，包括1200個政府補助的出租單元。說到政府補助的出租單元，現在新開發的區政府對開發商都有這方面的要求，所以未來投資新區是很難避免的。
Cityplace當年在規劃的時候，政府也要求開發商建造足夠的出租單元，但是Concord的做法是單獨建了一棟廉租樓在那裏，這在很長一段時間都影響著周圍的房價，直到2016年末那邊的房價才開始啟動增長。
East Bayfront區內的開發商都是頂尖開發商，比較著名的樓盤有幾年前發售的Great Gulf的Monde Condo、Tridel的Aquavista和Aquabella以及2017年綠地的Lakeside Residences。這些盤的特點是包括了大量的無遮擋湖景單元，這在Condo密布的多倫多湖濱來說是越來越罕見的。區內的交通目前主要靠改造後的Queens Quay上面的有軌電車，但是隨著湖濱復興計劃的發展，這個區域的就業和商業配套完善，步行和自行車將是區內最主要的交通工具。這就是為什麽Google選擇了緊挨著East Bayfront東邊的土地來進行谷歌智慧城的建設，他們希望建立一個利用高科技支持的，自給自足可持續發展的新型城市。

West Don Lands
West Don Lands進入公眾視野，主要是通過2015年的Pan Am Games（泛美運動會）。這塊當年的工業用地，在80年代多倫多政府曾經試圖重新規劃開發，但最終由於資金問題而流產。直到2001年多倫多湖濱復興計劃，才重新開始規劃開發這裏，但是進度緩慢。直到2009年多倫多獲得2015年泛美運動會的舉辦權，大量人力物力投入了這個社區，用了僅僅6年的時間，就建立起一個漂亮的運動員村社區。
在運動會結束後，開發商們繼續開發這塊地段，比如今年推出的Canary Commons項目。這個區域比較著名的景點，就是新建的Underpass公園和Corktown Common公園。對於喜歡戶外散步和騎車的人士來說，這裏將是Downtown最適合他們的區域。而區內的全新YMCA，更是讓愛好運動的年輕人有了選擇這個區域的理由。這個區域的年輕程度很高，今年夏天走在這個區域的路上，即使很晚都有不少年輕人在YMCA運動或打籃球，街上也有很多步行遛狗散步的人群。

Lower Don Lands和Port Lands
這兩個區域一起說，主要是因為它們都尚未被開發，目前沒有任何的住宅項目。這兩個區域，預計將在未來幾十年內慢慢逐步開發，這裏將是多倫多的未來。為什麽這麽說？首先這兩個區域目前是完全未被開發的工業用地，它們的規劃將融合所有最新的科研成果，建立一個未來之城。其實谷歌智慧城這個項目，就位於Lower Don Lands的西北角，而這塊試驗田一旦成功，將被擴展到整個Lower Don Lands和Port Lands。
其次，多倫多、安省、聯邦三級政府對這塊區域是十分重視而且充滿了決心的。就在2017年，三級政府追加了15億加元的撥款，主要用於對Don River河口和Port Lands的防洪設施進行改造，為下一步開發這兩個區域做準備。而這片區域一共880英畝的土地，超過了另外3個已經開發區域土地面積的總和。目前對Lower Don Lands的開發，多倫多市政府已經有了初步方案，以Don River河口為中線，兩邊建立綠地公園，再往外是生活區域。一旦這個區域建成，多倫多東部湖濱將以全新的活力展現在世人面前。

責編：Adam Chen

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越來越多的華人開始著手尋找合適的商業投資機會或開自己的店面或公司。那麽，在加拿大租賃與買賣商業物業有哪些值得註意的地方，是您應該提前了解的呢？今天，嘉德就跟您簡單聊一聊加拿大商業物業租賃、買賣相關的問題和註意事項。

商業物業類型有哪些？
加拿大的商業物業通常可以分為以下幾種類型：
辦公室Office
倉庫Warehouse
上居下鋪（全部面積都按商業屬性）
獨棟物業Free Standing這類物業由於本身占地面積很大，往往可以提供充足停車位。改擴建的潛力也很大
商鋪鋪面Unit

商業物業，租好？還是買好？
一般來說絕大多數的投資人一開始會選擇租賃而不是直接買下物業。
首先，租賃辦公室無疑降低了初期的成本投入，為公司保留足夠的儲備資金抵抗風險。
其次很多投資人在開始投資或經營公司時對公司未來的發展規模、經營重心等問題並不十分清楚，在未來可能會轉移公司陣地、擴大公司規模。選擇租賃可以更方便在公司以後的發展中隨時進行調整。

商業物業價值的衡量
作為商業物業，與普通的住宅物業在衡量市場價值上有很大不同。商業物業的衡量一般是用租售率來衡量。比如說一個10,000sf的商場，如果租給散戶每尺租金$300/sf，商場總價值$3,000,000。但如果租給了銀行，可能租金就達到$500/sf，商場的總價值則達到 $5,000,000。一般商業物業的最好租客就是政府機構，其次是銀行，大公司行政總部。這類租客往往非常穩定，十年、二十年續租不走是經常的事兒。第三類租客才是各類商業企業。而零售業和小型公司是最不穩定的租客。

選擇商業物業時需要註意什麽？
1、停車位Parking。經營公司必定需要考慮到公司員工或客戶停車的問題。關於固定車位Reserved Parking的數量，First Come First Serve停車位的數量都需要考慮到。
2、商業標牌。是否允許掛廣告牌，可以掛牌的位置，大小，字體，基本顏色，是否需要交費等。
3、商業用途Use。對於會造成汙染、噪音等環境影響的商業。
4、可營業時間。對於非獨棟的商業物業來說，大樓或商場早晚營業時間，周末節假日是否可以營業，下班時間以後是否允許你單獨使用自己的租賃單位，水/電費、空調、清潔費如何調算，都是要在合同中寫明的。
5、保安系統。銀行、金鋪、藝術品店等商業，會有特殊高標準的保安系統要求。
6、貨車卸貨口。對於涉及大宗貨物轉移的商業，是否有合適、充足的貨車裝卸空間很重要。

商業租賃的費用計算方式
1. Gross Lease，毛租金或總租金計算租約。 租客每個月付給房東固定金額的房租，而不需要另外支付其它費用（地稅，管理費，保險，common area charges）。
2. Net Lease，即以凈租金計算的租約
Net Lease又可以細分為：NET(Single Net)Lease, NET/NET Lease以及 NET/NET/NET(Triple-Net) Lease。在Triple-Net Lease中，租客需要支付所有的費用，承擔所有的責任，而房東只需要負責收支票。這樣似乎對租客有些不公平，所以這類租約還是比較少見的。
而我們平時所說的Net Lease，其實指的是NET/NET Lease，也是目前最常見的商業租賃形式。租客除了交固定的凈租金Net Rent外，還需要交T.M.I. 即地稅，管理費和保險費，或是現在逐漸流行的T & O （Tax & Others）即地稅及其他。
Net Rent凈租金有兩種形式。一種是按月計算，另一種是按每年每平方英尺。
3. Base and Additional Rent，即以基本租金加額外租金計算的租約
一般適用於大型的工商業或Office Building。除了Base Rent（有時也叫做 Minimum Rent）基本租金外，租客還需要承擔部分Building的運行成本。
4. Percentage Lease，百分率租約，即按收益的一定百分比計算租金的租約
Percentage Lease最常見於零售業。租客每個月付固定的Minimum租金再額外加上超過固定營業額一定的百分比。租客需要向房東報備每個月的銷售業績。

責編：Adam Chen

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在多倫多買新公寓，當內部裝修完成之時，就會被通知驗房。全名叫做Pre-Delivery Inspection，簡稱 PDI（交房前驗房）。

做交房前驗房時，開發商的驗房人員會指導你對房屋質量進行一次全面檢查，並可能為你示範家中各系統的使用操作。驗房如果發現問題，和你一起驗房的開發商代表會一一標出來，並給你一個清單，承諾修補。同時給你一個安省房屋質量監督機構Tarion發出的證書，上面有登記號。然後業主到律師那裏交錢拿鑰匙。拿了鑰匙再看看開發商有沒有修，沒修，拿鑰匙後的30天內就要到Tarion網站用證書上的登記號登記，把所有要修的內容登記。這份表格政府機構收到馬上會轉給開發商，開發商又會去檢查，原則上開發商有120天時間去修。如果還沒修則可以起訴開發商。入住後的一年內如果發現問題仍然可以報告Tarion。

但是新房交房前驗房（PDI）都要驗什麽呢？今天小編就來簡單跟大家聊一下。

加拿大的新房交房前驗房（PDI）主要檢查4個部分。

首先是：廚房、衛生間、洗衣烘幹設備；

其次是：地板、墻面與其他內部裝潢；

第三是：外部結構；

最後是：控制系統。

廚房、衛生間、洗衣烘幹設備檢查主要包括：

• 照明
• 墻面上的電流漏電保護器
• 地板、地磚
• 廚房臺面、擋水、中央島
• 櫥櫃、抽屜
• 水池、洗碗機、上下水系統
• 冰箱、油煙機、竈臺等設備
• 衛生間排風系統
• 馬桶、衛生間水池、淋浴、浴盆系統
• 洗衣機、烘幹機

地板、墻面與其他內部裝潢檢查主要包括：

• 地板、地毯、地磚檢查（例如是否有損壞或走在地板上是否發出較大噪音等）
• 墻面，地腳線、門框、窗框等
• 門窗、樓梯、儲物間等
• 外部結構檢查主要包括：外墻保溫板、外墻墻磚、泄水孔（Weep Holes）;檢查門窗外部密閉檢查車道、花園、行人道等

註：如因天氣原因無法檢查房屋外部，請在PDI表格中註明

控制系統檢查主要包括：

• 供暖系統，包括暖爐、熱水器、暖爐過濾網、溫度控制器、供暖系統各部分開關
• 空調系統檢查
• 機械通風系統檢查

註：請確保在交房前，開發商已經為你提供所有房屋內控制系統的操作手冊，並認真閱讀學習如何控制這些系統。另外還需從開發商處了解房間內各控制系統及其他電器等的質保時間和建議定期維護時間。

如果我在做收房前檢查時不小心漏了一些問題怎麽辦？

有些項目本身就有質保，即使你在入住前檢查時沒有發現問題依然不影響你的保修範圍。然而，如果是物品損壞或之前承諾安裝的物品沒有安裝，則一定要在PDI表上註明。

任何在您入住前有質量問題的項目都應該在30天或年底的表格中列出。這幾個表格代表了對保修項目的要求，而在保修期內所涵蓋的項目出了問題，開發商必須在在特定的時間範圍內解決。

關於新房交房前驗房（PDI）是什麽，都要驗什麽，小編今天就跟大家簡單聊這麽多。希望可以幫助到大家。

責編：Adam Chen

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房地產交易是以買家和賣家之間的誠信為基礎的。然而，個別的賣家在地產交易中卻並不十分“禮貌”，時常會聽到買家到RECO投訴說在他們的Offer被賣家接受後，發現房屋內部被改動或損壞，或是因自然原因在交房期前房屋受到一定的損壞，又或是在交接日發現賣家在房屋內留了很多沒有搬走的垃圾。這另很多買家感到非常沮喪。

最近一位買家向RECO投訴說，他們購買的物業的地毯在最後一次看房到交接日之間發生了損壞，導致買家花費數千加幣的費用去維修。他們本有權將賣家告上法庭，但是考慮到將可能花費大量的時間和精力最終還是放棄了。

在這種情況下，買家的地產經紀並沒有過錯，但是作為買家的地產經紀仍然可以采取主動的措施確保買家免受此類情況的影響，也可以同時提高自己的服務水平。

今天小編就來給大家介紹一下在這種情況發生時，保護買家的三個方法：

1.Insert protective clauses in the offer. （在Offer中插入保護條款）

在Offer中為買家添加保護條款，如果房屋或其內部包含的一些項目發生重大變化或損壞，要求賣方將房屋恢復至原狀或賠付買家相應的修理費用。

Offer中還應包含一個條款，允許買家在實際交接日之前進入房內查看並確認房屋的情況是否與之前看房時相符，或賣方是否已完成商議好的維修。關於交房日前進入物業檢查的次數可按買家需求來定，一般1-2次。

2.Take pictures and document the model and serial numbers for the appliances and other chattels and fixtures（拍照，列清單）

對Offer中包含的一些家具、裝潢、電器等拍照並列清單，也可以記錄家具和電器的序列號以免賣家之後用其他不同型號的物品替換。

3.With a lawyer’s help, negotiate a holdback（在律師的幫助下扣留賣方一定的維修費）

在律師的幫助下，可以扣留賣家一部分費用例如500-1000加幣，只有買家在收房滿意後，才會返還給賣方。如果在收房後發現房屋內有損壞或改變，買方可將這筆費用作為維修費使用。

買房是大多數人一生最重要的交易。買方地產經紀作為專業人士應該幫助買家通過預測潛在問題並采取保護措施保護買家利益，同時也可以展現專業精神並提高客戶服務滿意度。

責編：Adam Chen

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在加拿大買了房子後，為了房子的順利交接，買家都需要為新房購買保險。但你了解加拿大的房屋保險嗎？加拿大的房屋保險都有哪些類型？哪些受保、哪些不受保？今天，嘉德小編就來跟大家簡單聊一聊：加拿大房屋保險是怎麽回事。

在加拿大，房屋保險的類型分的很細致。與華人移民關系較大的主要有以下幾種房屋保險：

自住房保險（Homeowner’s Insurance）

作為自住房的房主，不論是否需要申請房屋貸款，都需為房屋購買保險。雖然法律上沒有明文規定業主必須購買保險，但是在買家辦理貸款和辦理房屋交接時，都需要買家提供房屋保險證明。

租客保險（Tenant Insurance）

租客的私人財物和屋內的空間，需要一份租客保險來保障。租客保險確保如火災、濃煙、爆炸、水淹及盜竊等災禍時，保險公司可對租客的私人物品損失提供合理的補償。另外，租客以後若想在加拿大買房，如果在首次買房前就有良好的租客保險記錄，有助於日後節省費用。

房東保險（Landlord Insurance）

房東切勿忘記購買房東保險，如果出租物業發生意外，警方及保險公司有關部門會查清原因，分清是租客或是房東的過失引起的。如果是因租客的疏忽造成的以外，租客便要承擔責任；如果是房東的疏忽，房東保險便會發揮保障作用。不過房東保險有很多限制條件，也不是所有保險公司都做。

Condo共管公寓保險

Condo的保險與獨立屋或其他低層住宅的保險有所不同。因Condo每月都需交管理費給大樓管理處，其中已包含有火險，所以購買Condo保險時無需再購買此項。但是Condo管理費中包含的基本保險不保裝修及房內的財務等，因此公寓業主還需要購買Condo保險來保障例如漏水等對房內個人財務和裝修造成損害時可以得到合理的賠付。

加拿大的房屋保險分為普通房屋保險、基本險、全面性房屋保險（全險）。因為大家一般都只買基本險，我們來集中研究一下基本險的內容。

基本險都保什麽？

1. 火災及雷電（Fire and Lightning）：火焰或被雷電擊中釀成的火災。
2. 爆炸（Explosion）：由於天然氣、煤氣或石油氣爆炸釀成的災禍。
3. 濃煙（Smoke）：火災中產生的濃煙會煙熏墻壁、家私，焦黑的煙漬不但難以清洗，且清洗費用也不菲。
4. 暴風雨或冰雹（Windstorm and Hail）：有與暴風雨或冰雹對房屋外墻造成的破壞會缺口，或打至屋內對屋內物品造成的破壞。但如果因為忘記關上門窗導致屋內物品遭到的破壞則不會獲得賠償。
5. 盜竊（Theft）：保險公司會對盜竊造成的財務損失和房屋破壞進行賠償。不過如果盜賊是屋內居住人員或是留宿人員，保險公司不會做出賠償。
6. 騷動及內亂（Riot and Civil Commotion）：在騷動及內亂中遭到不法分子滋擾造成的財務損失也會受到保障。
7. 空中墜物（Falling Objet）：被飛機、導彈或衛星等墜下來的物件擊中房屋，可向保險公司申報賠償。
8. 蓄意破壞（Vandalism and Malicious Acts）：房屋受到惡意破壞可向保險公司申請賠付。如果房屋空置超過30天以上，一切後果由屋主承擔。
9. 房屋被車輛撞擊（Damage by a Vehicle）：若家中車輛失控或泊車時不小心撞到房屋，保險公司也會做出賠償。
10. 突然漏水或淹水（Accidental Discharge or Overflow Water）：突發水患造成地板、地毯、家私或私人財物損失也可向保險公司申報賠付。但由於喉管接觸問題或年久失修造成的漏水現象卻不屬受保護範圍。
11. 私人財物在搬家運輸途中造成的損壞（Transportation）：私人財物和家具在運送途中受到破壞如汽車相撞或翻車等，都收到保障。
12. 玻璃被砸（Glass Breakage）：除在建房屋或空置房屋外，家中的門窗玻璃遭到破壞都可以申請索賠。

房屋保險中，最重要的組成部分是住宅建築（Dwelling Building），也就是住房發生可理賠意外後的重建或修繕，這也是房屋保險的Coverage A部分。這種理賠分兩種：承保重置成本（Replacement Cost）和額外現金價值（Extra Cash Value）。重置成本就是重建與原來類似房子所需的費用，而額外現金價值是用估價減去折舊金額而給予的賠償。這一部分包括的內容有，房屋主體本身、相連的結構（如車庫）、室外的固定設施、樹木、泳池、災後清理費以及修補或建築房屋的材料，但一般不包括土地市值。

房屋內財物屬於Coverage B，這是指房子裏面，與房子沒有固定聯系的東西，衣服、電器、家具之類的。這部分理賠通常也是以重置為主，不做額外現金價值。也就是說比如電視沒了，保險公司就會賠付替代一個電視所需的費用。

除此之外，房屋保險中還包括臨時家居費用險（Additional Living Expenses），即房屋發生意外不能在其中居住時，您租房或住賓館產生的額外費用。

最後，房屋保險中還有責任險（Liability）。責任保險是指因房子的所有權產生的責任，即如果因為被保險人的疏忽而引起的意外，造成鄰居、第三人傷亡或財產損失，責任需有您承擔的話，不過也可以向保險公司申請索賠，有時這部分獲得的賠付會大的驚人。這部分在保險成分中不占很大比重，建議可以在這裏保100萬比較適宜。

責編：Adam Chen

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公寓樓花轉讓是房地產交易中經常出現的情況。由於公寓樓花交房期較長，原始買主的家庭情況或經濟情況可能在收房前發生一些改變，或由於其他的一些原因，導致他們想放棄擁有某個單位，為避免違反房屋買賣合同而產生高額的經紀損失，原始買主可能會在收房前考慮將物業轉讓給另外一個買主。在不改變房屋原始買賣合同細節的情況下完成合法的房屋轉讓。當然也不乏一些投資者在多倫多購買公寓樓花升值後，轉讓賺取中間的差價。

在多倫多公寓樓花轉讓中有一些常見的問題需要註意，今天嘉德置業就來為大家簡單分享一下。

轉讓人 – Assignor，也就是原始買主。需要註意：
1. 第一步最重要：需檢查原始的買賣合同，確認開發商是否允許房屋轉讓。
2. 查清限定條款：房屋轉讓的廣告渠道是否有規定或限制，比如說是否可發布在MLS上，還是只能私賣，或內部銷售。
3. 開發商可能需要轉讓人（Assignor）和受讓人（Assignee）簽署開發商的同意書（Consent Form）或轉讓合同（Assignment Agreement）。
4. 轉讓費：一般由轉讓人（Assignor）支付。
5. 在交房時，受讓人一般需將轉讓人已經支付給開發商的首付款支付給轉讓人。或，轉讓人和受讓人在文件中約定一個日期來交接這筆費用。
6. 文件齊備：轉讓人需要將原始買賣合同等文件提供給受讓人。
7. 開發商一般不允許轉讓人（原始買主）放棄物業，除非轉讓人找到受讓人，並完成全部轉讓流程。
8. 轉讓人需要支付房屋轉讓中產生的律師費、開發商同意費、地產經紀傭金以及其他相關費用。

受讓人 – Assignee，也就是最終買主。需要註意：
1. 要仔細閱讀檢查過原始買賣合同及相關文件，並簽署轉讓協議。
2. 可能需要準備一份貸款預批文件（Mortgage Pre-approval）來證明受讓人可以獲得銀行貸款。
3. 受轉雙方需在文件上約定一個日期，支付房屋轉讓造成的差價。
4. 入住日：受讓人在Occupancy Day時可能需要支付以下費用：
 最後一次首付款
 入住費
 地稅（往往入住日時地稅金額還沒有算好，需要算好之後再繳納地稅）
 管理費
 其他雜費
5. 在最終交房日（Final Closing Day），需要向開發商支付以下費用：
 Levies費
 開發商律師協會費，約$70
 兩個月的入住費，作為大樓儲備金
 Tarion新房保險（約$600 – $1,900）
 Hydro、water、gas meter安裝費和連接費
 Discharge of builder’s mortgages，約$200 – $300
6. 在最終交房日，還需要支付以下費用：
 土地轉讓稅
 GST/HST rebate
 市政稅
 法律費用
7. 在最終交房日之後，物業的產權會從開發商轉到受讓人名下。
關於多倫多公寓樓花轉讓常見的一些問題嘉德今天就簡單跟大家分享這些。如果有相關疑問歡迎咨詢。

責編：Adam Chen

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最近剛好有客人來咨詢關於加拿大房產增值稅相關的問題，我們發現很多人甚至很多在加拿大已經擁有物業的人，又或是一些入行不久的地產經紀都不是很清楚。今天借這篇文章好好跟大家聊聊加拿大稅務居民和加拿大非稅務居民賣房時關於增值稅的那些事兒。

在開始講賣房相關問題之前，首先，我們要弄清楚一個簡單的問題：

什麽是加拿大居民，什麽是加拿大非居民？

其實很簡單，按照字面上理解就可以：

持有加拿大公民身份或永久居民身份的人就是加拿大居民，其它的都是非居民。

什麽是加拿大稅務居民，什麽是加拿大非稅務居民？

簡單的理解就是，每年向加拿大政府報稅的就是稅務居民，不報稅的就是非稅務居民。

但是很有意思的是：稅務居民不一定是居民，同時居民也不一定是稅務居民。

按照加拿大稅法，年滿18周歲的非居民1年在加拿大居住超過183天就可以申請報稅號成為加拿大稅務居民，以留學生和持工作簽證在加拿大工作的的人居多。

有些人原本是加拿大居民，後來離開加拿大去其他國家發展，為了不將全球收入向加拿大政府交稅也可以向加拿大申報成為非稅務居民。主要是一些去其他國家發展的加拿大公民。

自住房（主要住所/Principal Residence）可免交增值稅？

加拿大稅務居民的自住房（Principal Residence）在出售時可享受免增值稅的福利，加拿大非稅務居民不存在免增值稅的福利。

加拿大稅務居民可以選擇一套屬於自己居住的房產申報為自住房。物業類型可以是：house；cottage；condominium；apartment in an apartment building；apartment in a duplex；trailer；mobile home；houseboat。

業主需要向稅局提交T2091表格申報該物業作為自住房。表格鏈接如下：

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/forms/t2091ind.html

當加拿大稅務居民賣出其自住房時，可享受自住房免增值稅的福利。申報該物業的銷售情況。表格鏈接如下：

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/tax-packages-years/general-income-tax-benefit-package/5000-s3.html

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/forms/t2091ind.html

根據加拿大稅務局（CRA）2016年頒布的新規，從2016年1月1日之後賣掉的自住房必須在下一年向CRA申報才能享受增值免稅政策，在申報時，您需要向CRA提供一些基本信息，比如收益所得，買進賣出年份，房屋地址，居住時間等等。如果您忘記申報，您可能會面臨罰款數千元。

留學生和拿工簽在加拿大工作的人賣掉在加拿大的物業不用交增值稅？

是的，只要是加拿大稅務居民，並且賣出的房產為自住房（Principal Residence）就不需要繳納房產增值稅，留學生和持工簽的業主也是加拿大稅務居民，所以也可以享受免增值稅的福利。

投資房的增值稅交多少，怎麽交？

加拿大稅務居民的投資房（非自住房）在賣出時，如果賣出價格高於買入價格就需要對物業增值部分繳納相應的增值稅。資產增值部分的50%計入個人應稅所得，在報稅時按照個人當年收入的稅率交稅。

需提交給CRA關於增值稅的表格如下：

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/tax-packages-years/general-income-tax-benefit-package/5000-s3.html

加拿大非稅務居民不存在免增值稅的福利，也可以說加拿大非稅務居民在加拿大擁有的物業只能算是投資房。增值稅的計算方式也是將增值的50%計入納稅人當年收入，按照加拿大稅務局的個人所得稅標準計算所得稅。

加拿大非稅務居民在賣房之前，或者最遲在 Closing Day 後的10天內要向CRA提交T2062表格，申請 Certificate of Compliance。申報遲了會產生罰款，晚一天罰$25，最多罰$2,500。

表格鏈接如下：

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/forms/t2062.html

T2062表格中，要提供預計的賣房價格。如果你在成交之前就已經拿到了CRA的Certificate，但是最後成交時，賣房價格有變動，比最初估計的成交價高，那麽就以最終成交價為準來進行25%的預留。如果在賣房時你還沒有拿到這張Certificate，買家律師則必須預留25%的房款（sales proceeds）作為預留稅款，放到信托賬號Trust Account裏面。在向稅局交過增值稅後會將多扣的部分退還給賣家。（這是因為政府怕非稅務居民賣了房子，拿著房款不交稅就直接消失了。萬一賣家真的跑了，CRA有權讓買家代替完稅。）

加拿大非稅務居民和加拿大稅務居民共同擁有的物業賣房時怎麽辦？能算自住房免增值稅嗎？

經常遇到一些情況，比如：

夫妻二人共同有用的物業，一人為加拿大居民，一人為加拿大非居民。

父母和子女共同擁有的物業，一般可能子女是加拿大居民，父母為加拿大非居民。

或兄弟姐妹或朋友共同擁有的物業，物業產權上的一個或多個業主為加拿大非居民，其余為加拿大居民。

關於共同產權，如果是夫妻共同有，一方為加拿大稅務居民又是自住房，則可向加拿大稅局申報免除房產增值稅。

其他情況，即使是父母與子女共同擁有的物業，只要有一方是加拿大非稅務居民，即使確實是自住房也不能完全享受房產增值稅減免。在物業賣出時需要查看當初購買該物業時的律師文件，按照文件裏面的產權分配比例來計算。比如父母占物業產權的50%，子女占物業產權的50%，父母為加拿大非稅務居民，子女為加拿大稅務居民，該物業為子女的自住房。物業賣出時律師會先扣留非居民的父母的50%房產的25%，直到稅務局完成清稅。子女身為加拿大稅務居民，他的50%則可享受增值稅免稅福利。

這裏關於共同產權物業的增值稅小編只是簡單舉了一個比較常見的例子給大家講解，不同的情況在申報增值稅時各有不同，如果大家確實有這方面的疑問還請務必在賣房前找專業的會計師和律師進行咨詢。

責編：Adam Chen

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