Tag: 加拿大房产税

一連說了好幾期關於房屋的有關稅種，在本篇將畫上句號：

學校稅

2017-2018學年的稅率是$ 0.17832。在每個學年開始時，學校稅委員會將在蒙特利爾島五個學校董事會所管轄範圍內的物業所有者寄出學校稅單。300元或以上的學校稅分兩期支付。截止日期是：2017年7月31日,星期一，和10月30日星期一。網站上特地說明今年不發第二次催款信了，第一次發的有兩聯，所以建議大家自己記住。如果沒有及時交學校稅的話，就要支付所欠稅款的利息，利率是15%！！！所以別忘記交了。（筆者寫完稿子想起好像就只交了一次，找出當時的單子，真的是只交了一次，所以馬上上網交了第二筆，不過已經過期5個月了，應該會有罰款了：（ ）所以提醒大家查一下是不上去年都交完了。

資產增值稅

對於加拿大居民來說，如果是自住屋，在出售時是可以免交資產增值稅的。但是投資房或是非居民則必須為房產的增值部分納稅。

巨額房產增值稅的問題則多發生在子女繼承父母生前的房產時。辟如父母年輕時10萬元的價格買入了一套鄉村別墅，而如今它已經升值到了100萬元，那麽繼承人就將面臨90萬元的資產增值，他需要為增值部分繳納23%的稅款，這確實是一筆不小的支出。不少繼承人因為無力支付稅費不得不將這些物業掛牌出售的。

針對這種因繼承而發生的巨額資產增值稅問題，你可以有兩條解決之道：一是購買一份涵蓋了財產增值稅的人壽保險;二是在房價還沒漲得那麽可怕之前，盡快把它賣給你的繼承人。

那麽，交了這麽多稅，有沒有一些項目可以抵稅呢?

一般來說自住房的抵稅基本沒有，除非你是在家工作的人，另外就是出租物業抵稅較多。主要有如下幾項：

1、利息

利息支出，通常是出租業主各項支出中最重要的一項抵稅開支。一般而言，可用於稅收抵扣的利息支出包括：購置出租物業的抵押貸款利息、用於出租房翻修貸款的利息以及為出租房配置的商品及勞務所產生的信用卡消費貸款利息。

值得留意的是，用於自住的物業並無此項稅收優惠，即是說自住房的按揭利息不能用來抵稅。因此那些想要同時買入兩套房子，一套自住一套出租的業主，就可以在這一條上來做點文章了。在利率相同的情況下，提高出租房的貸款額度能使你獲得更多的稅收減免。

在另一情況下，如果你意外中了一筆30萬的獎金，你想用這筆錢投資於一處出租屋，同時，你的自住屋還有30萬的貸款沒有還清。這時最好的方法是，先用這筆30萬的意外之財還清自住房的貸款，然後再向銀行貸款購置出租屋。這樣才能讓利息享受抵稅優惠。

2、房產稅

如果你把自住房的部分空間分租給了別人，那麽可以根據分租面積占整個住宅的比例，申請部分的房產稅抵扣。如果是將一套獨立的二套房用於出租，那麽房產稅就可以全額抵扣了。

3、保養及維修費用

出租屋的維修過程中所產生的各項支出(正常且必要的支出，維修總價處於合理範圍內)可以在費用發生的當年，全額進行稅款抵扣。比如：重新粉刷、修繕排水溝及地板、修復屋頂漏水、抹灰以及更換破損門窗等產生的費用。

4、差旅費

因為租賃活動所產生的各項合理交通費用，都可以從房租收入中進行稅收扣除。

5、水電氣暖費

6、辦公室費用

7、工資支出

8、事故或失竊損失　

需註意的是，抵扣額度並不能涵蓋全部的損失金額。可抵扣金額的多少將視損失程度及保險理賠範圍而定。

9、房屋保險

為出租物業所購買的各項保險，基本都可獲得稅收抵扣，比如火災保險、失竊保險、洪災保險、業主險等。如果你還請他人協助打理租賃事務，雇工的醫療保險及補償保險費用亦可從中扣除。

10、法律及其它專項服務費用

因出租而發生的，支付給律師、會計及房地產管理公司、房產投資顧問及其他專業人士的費用，也可視做運營支出，一並在稅收抵扣中進行減免。

此外，共管式公寓及連排別墅的管理費用、為出租房屋做廣告所產生的廣告費用及其它開支，亦在可抵扣範圍之列。

11、裝修抵稅

為了鼓勵業主對房屋進行更新升級，創造耗能更少、居住更舒服的環境，政府常常會不定期推出一些裝修抵稅優惠。不過需要註意的是這些優惠通常是有期限性的，而非可常年可享受的抵稅項目。

12、搬家費用也可抵稅

加拿大人平均每五年就會搬一次家，而搬家時所產生的費用，有時也可以拿來抵稅。

通常，如果你為了開始了一份新工作、新買賣，或上了一所新學校而搬到了至少40公裏之外的地方，那麽你就可以用搬家費用來抵稅了。

可以申報的搬家費用一般包括以下：旅行費用，比如家庭成員搬到新住所所發生合理的餐費，車費和住宿費;倉儲費;臨時膳宿費(最多15天);取消租約的罰金;賣掉舊住所的費用;律師費等。另外，舊住所賣出前的空置期內的按揭利息，房產稅和保險也可以用來抵扣，最高上限為5000元。

責編：Adam Chen

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

 
在加拿大買房，說起來是連房帶地，一下你就有了當地主的美好感覺。可是當你正式簽定買房合同時，就會發現，附了房款，後面還有一大串的稅你要和前房主結清呢，搬進新家沒過多久，你還會收到當地政府的一封“歡迎信”，先別高興，打開看到了就會發現是一張數目不小的帳單喲……
有點小意外吧？別著急，趁著這個交稅季節，我們就來細細說說這些和買房有關的稅務費用。
買房也交GST QST麽？
來加拿大才發現商店裏東西的價格不是最終價，到收銀臺付款還要再另外收稅。魁北克一向稅率高，聯邦的GST（商業及服務稅）和魁省的QST（銷售稅）現在稅率共是14.975%。
後來開了雜貨店，對稅才稍稍多了解，才發現原來也不是所有東西都收稅，比如牛奶、面包、蔬菜等沒有加工過的食物就不收稅，一旦加工過，有人工成本了，就要加稅了。現在做了地產經紀，有又新的發現，原來買不一樣的房，也有不同的交稅規則。
稅務局網站上說得很清楚：買二手房不用交稅。但買新房，或是90％以上重新裝修的房子，及土地都需要交稅。雖然說了要交稅，如果滿足以下所有條件，你還是有機會得到退稅。
 你從建築商購買土地和新住房;
 住房是單體住宅綜合體（包括復式住宅）或共同擁有的住宅單元（公寓）;
 你購買住房作為主要居住地，或親屬的主要居住地;
 一旦建設基本完成，物業的所有權將轉移給你;
 房屋和土地是在同一筆交易中獲得的;
 一旦施工完成，你或你的親屬之一是第一個居住該房屋的。

GST / QST新房退稅如何計算？
GST退稅　根據公寓的購買價格，退稅的聯邦部分按商品及服務稅的36％計算，最高為6,300元。當新公寓的價格高於35萬但低於45萬時，退稅逐漸減少。購買價格為45萬元或更多時，沒有GST退稅。
QST退稅　魁省退稅相當於新房購買價格支付的全部QST的約50％。QST的最高退款金額為9,804元。當公寓的價格超過20萬但不到30萬元時，退稅逐漸減少。花費超過30萬或更多的新房子不符合QST退稅。
網上有個新房退稅計算器：
https://www.guidehabitation.ca/en/pagename/calculatrice-de-taxes-habitations-neuves
需要的朋友可以自己算算。我用它算了一下：

什麽時間申請退稅？
你必須在房產所有權轉讓之日起兩年內向Revenu Quebec提出。但是，如果你同時從建築商那裏購買土地和新房，並打算將該房產作為主要居住地，建築商通常會從購買價格中直接扣除退稅金額，以看似打了折扣的價格給你。

投資公寓也有GST / QST退稅
投資者也可能有資格購買新房的退稅。如果你在魁北克購買新的公寓並打算將其作為出租物業，你可能有資格獲得GST / QST“新住宅租賃房產退稅”（New Residential Rental Property Rebate簡稱NRRP）。

為了有資格獲得NRRP，第一批入住用新公寓的人必須是租戶。只有購買新房的購房者才能享受退稅，這些新房將作為租客的主要居住地租用至少一年。因此，讓租戶簽訂不少於一年租期的租約將非常重要。
即使您是非居民投資者，如果公寓出租給第三方作為其主要居所，你也可能有資格獲得NRRP退稅。

申請NRRP退稅
在賣投資類公寓時，建築商不能直接從購買價格中扣除退稅賣房。因此買方需要在購買公寓時支付稅款，然後獨立申請退稅。申請也必須在房產所有權轉讓之日起兩年內提交。每個公寓只能提交一份退稅申請。

NRRP　GST退稅　就像新建住房退稅一樣，NRRP退稅的聯邦部分按公寓購買價格支付的36％稅率計算，最高為6,300元。當新公寓的價格超過35萬元但不足45萬元時，退款金額會逐漸減少，並且在購買價格超過45萬元時沒有任何退稅。
NRRP　QST退稅　魁省NRRP退稅相當於該物業購買價格的全部QST的50％。但是，對於出租物業來說，最高QST退款金額限於7,182元。當公寓的價格超過20萬元不到22.5萬元時，回扣逐漸減少。超過225,000元或以上的新房屋不符合NRRP QST退稅。（未完待續）

 

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在加拿大買房，說起來是連房帶地，一下你就有了當地主的美好感覺。可是當你正式簽定買房合同時，就會發現，附了房款，後面還有一大串的稅你要和前房主結清呢，搬進新家沒過多久，你還會收到當地政府的一封“歡迎信”，先別高興，打開看到了就會發現是一張數目不小的帳單喲……有點小意外吧？別著急，趁著這個交稅季節，我們就來細細說說這些和買房有關的稅務費用。
“歡迎”定居　請給紅包

買房的人都會在第一次聽到“歡迎稅”（WELCOME TAX）這個詞時啞然失笑，向新搬入的居民收稅，這是哪家的迎客之道？

什麽是＂歡迎稅＂？
其實這個稅種的名字並非“歡迎”的本來意思，而是為了紀念當時創建人Jean Bienvenue (bienvenue 就是法語中“歡迎”的意思）。身為1976年當時省長Robert Bourassa的內閣成員，在省政府停止向各級市政府返還從銷售稅的部分收入後，他建議各級市政府自己征收土地和房產買賣的稅收作為市政收入的新來源。所以這一稅收的實際名稱應該叫土地轉讓稅。

什麽人要交“歡迎稅“？
即使你已經是這個區的居民了，每一次發生房屋買賣交易，都需要交納歡迎稅。一般是在買賣合同簽定後3-6個月時間，你就會收到市政府寄來的帳單，一般30天內必須交付。
不過在有些特別交易中，可以免除絕大部分的“歡迎稅”。比如直系親屬間的房產轉讓，父親轉讓給兒子，祖母轉讓給孫女等；還有個人轉讓房產給由其占90％股份以上的公司；或是夫妻或是同居配偶之間的房產轉讓等。這些轉讓如果房價低於5000元，轉讓稅為0，在5000-4萬元之間，稅率為0.5%，超過40000元，只交200元。
為了幫助更多人買上第一套屬於自己的房屋，參與了政府的“居者有其屋計劃”（Home Ownership Program）的購房者，符合條件的可以返還歡迎稅。

如何計算“歡迎稅“？
這項稅收主要是在轉讓土地和房屋時收取，在計算是參考買賣合同上的價格和市政的評估價，哪一個高，計算時就用哪一個。
此種稅收采用的累進稅率，各市政算法略有不同，以蒙特利爾島最新的2018年2月1日新實行的算法為例，
 

以房價$560,000為例計算如下：

 

要註意的是，有的地區對超過25萬以上的房價都只按1.5%收稅，所以買房時你還是要到房屋所在地的市政網站上查一下，看看最新的收稅標準。

買賣帶物業的生意時，小心“歡迎稅”
在買賣帶物業的生意時，一定要請公證師做好買賣合同。
因為市政府的此項稅收只參考土地和房屋的買賣價格，並不應該將生意的價格也算入其中，但是如果碰上一個沒有經驗的公證師，你可能也會為生意付上土地轉讓稅。要是好幾百萬的生意，那不小心，就是好幾萬元的土地轉讓稅誤入政府口袋了，所以一定要小心，小心，再小心。

 

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