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加拿大房産健康依舊 市場風險被高估
與加拿大房産市場相關的政策變化一直以來都牢牢牽動著人們的心， 畢竟房屋買賣對于很多人來說是一輩子最大金額的交易，大家都想將風險降到最低，在買賣過程中獲得最大的獲利。
據最近新聞報道，多倫多的房貸政策將會有所調整。聽到這一消息，許多買家都開始疑慮加拿大房産市場的情况，擔憂自己的投資和購買計劃將有所影響，害怕往後的房地産市場是否會變得不如現在。但對于多倫多房地産市場未來幾年的大環境，許多專家都表示了積極的態度。
上月底Canada Mortgage and Housing Corporation在系統調查加拿大八個主要城市（多倫多，溫哥華，卡爾加裏，埃德蒙頓，渥太華，蒙特利爾，魁北克市和哈利法克斯）的房地産市場後表示，加拿大的房地産市場幷沒有在泡沫區域，將來遇到低迷期的“風險也很小”。
但有些經濟學家反駁說，這種基于“向後看”所得出的積極評價幷不可靠。CMHC首席經濟學家鮑勃·杜根說道：“這種“向後看”的分析，就如同駕駛在高速路上，您却只看後視鏡一樣的危險。人們不能假定未來的市場發展總是會和過去一樣。”
CMHC新的房價分析和評估框架，旨在延長調查研究時間，幷更多的研究到加拿大其他城市的社區，使得能够更全面的評估房屋價格與四種風險因素的關係：需求過熱，價格增速，過高估價（定價）及過多建設。
研究發現，總體而言，加拿大房地市場依舊比較健康，不少城市的房産市場風險有被高估的現象。
“高估風險最明顯的是蒙特利爾和魁北克省，但趨勢正在改善。高估風險的問題也存在于多倫多，卡爾加裏和哈利法克斯，這些城市的市場幷沒有人們所說的過熱或加速狀况”。
對于多倫多的風險高估主要歸結于平均收入和平均房價之間的差距，但對于總體的報告，綜合各方面因素來說，這幷不是唯一的研究對象。
雖然聯邦住房機構的確也曾對多倫多和蒙特利爾發出了“忠告”，提 到：“公寓在建單位數目在其中心地段過多。相對于人口結構，多倫多房産數量的水平接近歷史峰值，房産“庫存”需要管理。這種過度建設仍然是這兩個市場中存 在的最大風險，開發商需要從中找到適當平衡，在開發新項目之前要非常謹慎的衡量其他已建未售的公寓數量等信息。”
但是報告同時也繼續指出多倫多已建成的房屋且尚未售出公寓數量，以及出租空置率“均低于其歷史平均水平。” 對公寓市場研究的Urbanation公司高級副總裁肖恩·希爾德布蘭德說，目前大約有16,210未售出的房屋在整個大多倫多地區的銷售。這是從2013年春季在開發商加緊了大幅折扣、現金返還等優惠措施來緩解積壓到現在紀錄的低點。未售出的公寓數量僅今年第三季度就下降了11％ 。現在整個GTA的Condo市場，空置及在建階段的預售都能達到84％，這一數字也是創紀錄的新高。
此外，自2013年開始，房價增長已經放緩，再加上25至35歲首次購房的年輕人收入在不斷增加，都支撑著如今的多倫多市場，也使得市場出現近些年出現較大波動風險的可能降低。
下面我們就來看幾張代表性的圖，來看看大多地區房屋銷售情况的近些年走勢，從中來預測一下未來的情况。
房屋月總銷售量：
房屋月新增銷售量:
每月活動量:
房屋成交平均價格：
每月房屋成交平均所需天數：
從上面五張圖就能看出，每年的房地産市場有一定的規律可循，對比過去幾年，2014年大多地區的房地産市場表現出了强大的買家市場，其每月房屋成交平均所需天數相對較少，買家活躍度高。其他各項數據都近些年的數據之內，對于年年漲的房價，也都是處于較爲合理的增長範圍，人們口中的房産泡沫相應來說還未到令人可怕的階段。總體情况非常健康，依舊適合投資和買賣。
此外， CMHC在研究了房價相對于潜在的人口和經濟影響（如失業率和利率）後，得出了加拿大最受關注和爭議的溫哥華房地産市場處于“低風險”的結論。這一結果雖然讓不少人感到吃驚，但CMHC發現，溫哥華的房價一直受到得到“個人可支配收入和長期的人口增長” 的支持，這都有效幫助了這座城市降低了市場風險。
報告中加拿大房地産市場 “熱門Top 3” 之中的卡爾加裏（其餘爲多倫多和溫哥華），也被評爲低風險。
儘管報告顯示加拿大市場風險不高，但市場依舊不斷發來“混合信號”，讓我們認識到房産市場的迅速加溫。全國各地2010年以來供給和需求已經在很大程度上平衡，平均房價已經上漲 6.9％ （1.9平均率通貨膨脹高出3倍）。
總之，投資買賣房産需謹慎，不論你對于市場有多少信心，在確定進入市場後，都有必要尋求專業房産經紀的幫助，在交易過程中也謹記做到讓自己的風險降到最低、利益獲得最大。
江曉清專欄全集
華人經紀江曉清解析加拿大房産投資
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非加拿大居民能在多倫多置業嗎？
加拿大的領土面積達998萬平方公里，爲全球面積第二大國家，是全球最富裕、經濟最發達的國家之一。以國際匯率計算，加拿大的人均國內生産總值在全世界排名第十一，在人類發展指數也是排名第十一。它在教育、政府的透明度、自由度、生活質量及經濟自由的國際排名都名列前茅。這讓世界各地的人們嚮往來到這裏尋找發展機遇，旅游、移民、投資在不知不覺都成了這片土地上的熱詞。
隨著越來越多的人們將眼光投向加拿大，安大略省內的多倫多作爲加拿大的著名城市一直以來也備受大家關注，多倫多房産市場更是吸引著不少熱衷于“買房”的中國人。對于不瞭解加拿大的人們來說，想要在多倫多投資地産他們有著不少困惑，首當其衝的問題就是“非加拿大居民可以在多倫多買房嗎？
對于這個問題，如果只用單純一個字“能”來解答勢必不完整，今天我將詳細介紹非加拿大居民（非居民包括持有工作簽證、學習簽證，以及訪問簽證的申請人，例如，留學生，在加拿大有合法工作許可的非永久居民，以及來加拿大進行商務訪問的游客）在多倫多買房的相關規定以及注意事項。
- 加拿大政府對于非加拿大居民個人投資房地産的規定：
根據加拿大聯邦政府《公民法》，非加拿大居民亦能够購置、擁有和出售房地産，其要遵守的規定與條件和加拿大居民或公民相同。在安大略省，《外國僑民房地産法》給予非加國公民擁有或出售房地産的權利。
- 非加拿大居民在加拿大投資房地産的貸款事宜:
貸款買房非常普遍，非加拿大居民想要在多倫多貸款買房也不難，但有幾點需要注意:
第一，您要在加拿大開設銀行賬戶用以每月還款。
如今許多加拿大商業銀行已在國內開設分行或者辦事處，但在國內開設的賬戶幷不能直接用來使用，需要在加拿大境內激活才可以用于支付。
第二，加拿大對于個人信用記錄非常看重，信用污點很容易導致按揭貸款不批的後果。總之，即使沒有信用記錄也不能擁有不良信用記錄。因此無論是否是加拿大居民，都需要保持良好的信用記錄，養成按時償付信用卡賬單，繳納各項公用事業費的好習慣。
但許多非加拿大居民會問：我從來沒去過加拿大沒有信用記錄是否還能貸款？答案是肯定的，但您要做好首付、定金相對較高的思想準備，因爲無收入的非加拿大居民申請貸款時，可批下來的貸款額度大約要低于房價的65%，留學生買房面臨的狀况也基本如此。而對于擁有良好信用記錄、持有工作簽證幷擁有穩定收入的工作簽證持有者，貸款額度最高可達90%。
非加拿大居民在加拿大買房，可以申請到銀行的按揭貸款，而且利率與本地居民一樣，利率大都在3%左右。但對于貸款具體額度與利率加拿大各大商業銀行給出的標準不盡相同，想要獲得最優的按揭貸款，需要花時間進行比較。
第三，非加拿大居民如有必要也可以在律師行見證下簽署POWER OF ATTORNEY（POA），即《委托授權書》，用以授權加拿大境內的親戚或朋友代理完成按揭貸款。
買家的地産經紀或律師都不允許成爲買家POA的受委托人（購買樓花除外）。授權委托書需要完成規定的表格，在兩個見證人的見證下簽字，幷且需要律師或其他Notary Public 的公證，具體有關POA的規定需要諮詢專業律師。
與此同時，還要找到同意通過委托授權書簽署貸款文件的銀行，一般而言，這些銀行對于貸款要求更爲苛刻，條件也相對更多。因爲目前有超過90%的房契詐騙案都跟授權委托書有關，所以銀行對此十分敏感。在Closing簽字時，律師一般可以接受POA的受委托人簽字，而銀行則大多都不予接受。因此要特別提醒買家的是，在離開加拿大之前，一定要跟貸款銀行問清楚，是否接受POA。
第四，注意定金及首付這兩筆較大金額的付款能够順利交付，確保資金流充裕，海外電匯付款也要提前諮詢電匯所需天數等相關信息。簽好協議但未在規定時間內交付定金或首付會引發一系列不必要的麻煩，甚至會被告上法庭
- 非加拿大居民在加拿大（多倫多）投資房地産的稅務事宜：
非加拿大居民與居民都沒有購買房屋數量的限制，幷且面對的購房稅務問題也基本相同。但對于房屋增值的部分，非居民在出售房産時要根據規定交付資産增值稅。非居民在出售房屋時必須通知加拿大國稅局幷申請一份清稅證明書（ Clearance Certificate ），以確認因物業增值而必須交付的稅款數目。該證明會同時發給賣出方和買入方，以保護買賣雙方的利益。如果賣方未按此規定行事，那麽買方可能有責任承擔賣方所欠稅款。如果賣方是非居民，律師有權事先扣留高達房價25% 的金額作爲保證金。在收到政府發出的 Clearance Certificate 後，律師會用此保證金付清賣家的有關稅項，幷將餘款退還給賣家。在最終的Closing以後的 30 天之內，如果仍然沒有拿到清稅證明書或未能够與國稅局結清增值稅款，那麽律師會將您的保證金會上交國稅局，再由賣家報稅時自行結清。
此外非居民在Closing之前轉讓樓花時，律師也會事先扣留上述保證金，以保證非居民會交清增值稅款。
- 非居民如何投資加拿大（多倫多）房地産
如今互聯網和交通的發展，促進了各國之間的交流，也使得更多的投資人能够更近距離的接觸海外房産市場，在加拿大投資房産的方法也不局限于一種。在加拿大買房基本可以分爲六個步驟：
其實，非加拿大居民在加拿大買房幷沒有想像中的那麽複雜。簡單的說，除了銀行要求的首付款多過本地居民，以及賣房時需要交一定的Capital Gain Tax之外，與本地居民置業幷無大异。
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