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海外買家如何在加拿大貸款買房
目前加拿大的房貸政策較為開放，除了我們熟悉的新移民、非居民等貸款項目之外，也有壹些銀行和金融機構向境外人士（無加國身份）投資購買加國本地房產提供特別貸款項目，以迎合越來越多海外投資者；與國內相比，加拿大的房貸制度更完善、產品更豐富，而且，對於海外買家來說，只要滿足壹定要求，也是可以辦理房貸的。
壹、海外買家可以在加拿大申請貸款
海外買家可以在加拿大買房貸款，加拿大居民通常可以很輕易地貸款房價的70%，非加拿大居民可以貸到60%-65%。貸款可以分20-25年攤還，目前貸款利率比中國要低不少。貸款和房屋的年齡無關，和購買者年齡也基本無關，這也從某方面體現了加拿大銀行對房價的信心。
外國人和本地人貸款買房沒有什麽實質的區別，程序也差不多。要說區別，那就是外籍人士不享受本國居民享有的“自住房”免增值稅優惠，外國人投資的所有房子在出售變現時，其部分利潤都必須交增值稅。外國人申請房屋按揭貸款時，銀行和金融機構考察的也無非是申請人的基本情況、收入、信用、首付、以及房子的位置狀況等。
二、 加拿大房屋貸款的類型
到加拿大買房，除非手頭十分閑著壹大筆錢，不然大多數的購房投資人都考慮貸款。那麽在加拿大有哪些貸款類型，又有哪些註意事項這就和居外壹起來看看吧。
以上3類房貸形式，每家加拿大銀行的具體細則可能會有不同，且各大加拿大銀行有隨時改動自己房貸規則的權利和可能。
三、 在加拿大怎麽貸款買房？
1、在加拿大買房貸款時需要哪些文件？
購買房屋貸款需要準備的文件大約分三個部分，房屋材料，工作等個人材料以及首付材料。
2、在加拿大買房貸款的流程是什麽？
中國人買加拿大房子申請貸款和加拿大當地人貸款的流程壹樣嗎？有壹些特殊的要求嗎？我們來看看申請貸款的步驟。客戶在加拿大簽署買房合約通常都有“銀行審批貸款合格”這項條件，所以在建議在買房前就去銀行咨詢貸款事宜。
3、在加拿大買房貸款的相關費用
在加拿大買房，可並不是支付貸款那麽簡單，名目繁多的各種費用令人頭暈腦漲。所以，壹旦妳確定自己能夠承擔的住宅價格以及自己可以申請的抵押貸款類型，那麽妳就需要計算壹下買房所需要花費的所有費用。對於買房前的各種預先支付的費用最好提前制定預算，以防手足無措。
房貸利率種類有很多，普遍的有固定利率、浮動利率、半固定半浮動和LOC房貸(HELOC)產品。根據合約的年限從0.5年至10年，總還貸期5年至40年，目前大部分的主流銀行的總還貸期在5年至35年。房貸利率的合約年限與總還貸期是不同的，合約年限只是表示在合約時間限定內，約定的利率計算方式是不變的。
4、加拿大買房貸款常用的銀行
如果去銀行，可以選擇幾家同時申請，壹般來說小銀行或者當地銀行的效率會更高壹些，大銀行會慢壹些。和美國壹樣關鍵是要多對比，選擇APR最低的加拿大買房貸款。下面就跟著居外來了解下，在加拿大中國人用的比較多的幾家銀行。
加拿大蒙特利爾銀行（BMO）
加拿大第壹家特許銀行，是壹家中規中矩的最老牌加拿大銀行，擁有中文服務。在加拿大，蒙特利爾銀行是最大的信用卡業務擁有者之壹。他的房屋貸款服務還可以，壹般利率在5大銀行裏偏低，特別對於沒有什麽加拿大信用記錄的新移民來說值得考慮。
加拿大帝國銀行（CIBC）
加拿大五大銀行之壹的帝國商業銀行，從2015年10月16日起，從CIBC 匯錢到34個其他國家將免收手續費。海外匯款可以通過是網上匯款也可以前往各分行，國際匯款都不再收取手續費。這個消息對於新移民和經常有海外資金轉匯的消費者是壹個好消息。
加拿大皇家銀行（RBC）
為迎合新移民在溫哥華購入百萬元豪宅的需求，加拿大皇家銀行近日新出臺了壹項規定，新移民貸款購豪宅將不受金額限制。相繼上限了中文網站頁面，並提供中文客服服務，還在溫哥華設立了專門的團隊，幫助豪宅買主通過貸款審批。
加拿大豐業銀行 （SCOTIA）
豐業銀行擁有中文服務，有200多間分行遍布大多地區，是加拿大最國際化的銀行，獨有的Mortgage還款組合20%（按揭年）+20%+雙重報酬計劃幫助廣大新老移民快速的還清本金，最大程度上的節省利息。而且新移民在登錄後的5年中可以買2套總價值$230萬的房子而無需任何收入及包稅證明；另外對於新移民的優惠項目還有很多。
道明加拿大信托銀行（TD）
擁有加拿大銀行業最長的營業時間，最大限度地方便客戶前往辦理業務。此外，他會推出各種優惠活動比如現金獎勵，免費支票等鼓勵新用戶加入。TD的中文服務也較好，普通話口齒清楚而且電話接通率比較高。
Tips：加拿大辦理貸款 請律師，多咨詢
律師會處理貸款文件的審核，對於新移民來說，繁復的法律文件和術語要自己搞懂不被欺騙，要花很長的時間進行研究，即使本地人看到如此多的銀行或其他貸款機構的文件也會壹頭霧水。
聘請壹個律師不僅可以節省時間也可以會進行的更順利，關鍵律師通常會在審核結束後向妳詳細解釋這些本讓人雲裏霧裏的貸款條款。要是貸款通過了檢驗，銀行便會通知律師，並把貸款文件交給代理律師。想要了解其銀行或貸款機構的貸款詳細業務便要到門店自己咨詢相關的工作人員。建議貸款人要多去咨詢幾家銀行或貸款機構，不僅能貨比三家也能保證自己不在這個貸款之路上失足、降低風險。
四、中國貸款買房和加拿大貸款買房有什麽區別？
居外課堂系列文章，解答大家在海外買房中最常碰到的問題。不管妳是打算在海外買房，還是已經在海外買房，妳在海外置業的過程中，有任何疑問，歡迎來信告知，居外課堂將竭力為您解答， 點擊查看更多系列文章
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加拿大 | 加拿大貸款利率又降！ 吸引潛在購房者入市
面對多倫多和溫哥華兩地旺盛的房市，卑詩省已宣佈向溫哥華海外買家收稅抑制房價，但出現按揭利率下調戰，有房貸公司日前宣佈，將5年期的固定利率降至1.99%。目前有近50%的加拿大借貸者選擇的是5年期固定利率。低於2%的利率出現後，可能會讓一批潛在的購房者下 定決心，加入到購房大軍中來。
房貸利率搜索網站RateSpy.com稱，線上打折房貸公司intelliMortgate提供的5年期固定利率房貸，利率已經打破2%的心理底線，達到1.99%。RateSpy稱，對於那些擔心將來利率會上升的借貸人士，這個利率比目前市場上的許多浮動利率都還要低。
以房屋價值40萬元，借貸35萬元，還款期為25年計算，借貸者每月的還款額為1480元。而另外一家Valueland Mortgages的5年期2.19%利率計算，同樣的貸款條件，每月的還款額為1514元。
但要想在intelliMortgate拿到這樣低的利率，則要購買貸款保險，且貸款額度不能低於25萬元。
同時，intelliMortgate公司對這個優惠利率的應用範圍限制得很小。仍以上面那個貸款35萬元，還款25年的案例來說，當把房屋價值提高到50萬元之後，雖然貸款額和還款期都沒有變化，利率馬上就變成了2.19%。
據「加拿大貸款專業人士」(Mortgage Professionals Canada)稱，目前有近50%的加拿大借貸者選擇的是5年期固定利率。低於2%的利率出現後，可能會讓一批潛在的購房者下定決心，加入到購房大軍中來。
RateSpy網站認為，加國的大銀行把5年期利率降至2%以下的可能性比較小，因為目前貸款的回報率已經很低，與基準貸款之間的利率差也很小，銀行要保證自身要有一定的利潤，難以將借貸利率降到這樣低的水平。有銀行界人士匿名表示，「雖然這個利率很誘人，但如果房價高，對收入的要求也高，而且除了還貸的支出，維持生活也還有許多其它的花費，有多少人會因為這一點變化就下定決心買房?」
該人士還指出，銀行仍然是主要的房貸提供者。兩年前，當時的Ing銀行(現更名為 Tangerine銀行)也曾提供過1.99%的利率，希望能將客戶從其它金融機構吸引過來，但卻沒有什麼大的影響。
「因為利率這麼低也會有不少鎖定要求，不一定適合每個人。」
相關資訊：獨立屋越建越少 多倫多更多人今後或租房住
（據加拿大家園）
加拿大 | 多溫房價劇增根本：加拿大次貸
加拿大多倫多和溫哥華房價暴漲的根本被專家指出不是由於海外投資者的大量湧入，而是加拿大本身不負責任的借貸導致。
多倫多和溫哥華兩地房價飛漲，有許多輿論把矛頭直指海外買家，尤其是溫哥華地區，BC省府日前還出台針對海外買家徵收額外土地轉讓稅的政策，希望打壓高漲的房價。但經濟調查公司表示，其實導致這兩地房價暴漲的幕後主因並不是海外買家。
在BC省宣佈這項新政之後，Capital Economics的北美地區首席經濟師Paul Ashworth在近期推出的一份報告中說，「我們對『海外買家是加拿大房地產市場產生泡沫的主要原因』這一說法有所懷疑。通常把國內問題歸咎於外國人是政治家的慣用手法，不論是就業不景氣、犯罪率高，還是房價過高、人們無法負擔的問題，都可以說是因為外國人引起的。
這項在2日生效的海外買家必須額外支付15%土地轉讓稅政策，是在民眾擔憂並抱怨溫哥華樓市過熱、房價過高，讓本地人無法負擔之後出台的。但Ashworth在報告中指出，美國部分城市海外買家所佔比例更高，卻沒有出現像溫哥華這種房價高漲情況。海外買家也許是導致樓市火熱、房價上漲的其中一個因素，但並不能說是主因。
Ashworth說，根據BC省一個月前統計的數據，政府發現溫哥華售出的10套住宅中就有1套是海外買家購買的，海外買家置業率達到所有交易量的11%。
加拿大多倫多和溫哥華房價暴漲的根本被專家指出不是由於海外投資者的大量湧入，而是加拿大本身不負責任的借貸導致然而在美國的Florida，外國買家的購買數量佔去年所有房屋交易量的22%。在California，海外買家的比例佔到了16%。但例如Miami地區去年房價只上漲了7%，如San Francisco房價漲了10%。
再來對比一下大溫哥華地區的房價，上個月該地房屋均價達到91萬7800元，比去年同期猛漲了32%，而多倫多地區的房價也上漲了16%，均價漲到64萬7600元。
那麼導致這兩地成為加拿大最火熱的房地產市場的最主要原因是什麼呢？
Ashworth認為，低貸款利率及不負責的借貸才是最主要的幕後推手。
Ashworth表示，根據加拿大銀行最近的金融體系回顧報告，去年在多倫多地區，貸款與收入比例超過450%的銀行房屋貸款就接近40%；溫哥華地區2015年這類的貸款達到33%。他說，過去一年來，貸款利率一再下降，借貸機構也進一步放寬了貸款標準。
此前Capital Economics另一位首席經濟師Douglas Porter已指出，加拿大國內房貸的這種情況明顯加劇了房價的上漲。
（據加拿大家園）
加拿大貸款置業方程式
最近躋身於買房的人們深深切切的感受今年大多地區房地產的猛勢，4月5日，地產局今天公布了3月份和第一季度的銷售數據，與去年同期相比，今年3月多倫多地區的地產銷售大漲16.2%，共有10,326間房屋易手；第一季度銷售量大增15.8%，共有22,575間房屋易手。多倫多416地區的獨立屋均價為117萬4,358元，比去年同期上升了12.4%；905地區的獨立屋均價為83萬7,217元，比去年同期上升18.2%。
不僅如此，對於未來的加拿大房地產形勢也是一片看好。加拿大《赫芬頓郵報》根據2013至2016年的樓價走勢，估算10年後多倫多、溫哥華等各大城市的房價。據其推算，在2026年多倫多的單家庭房屋（single-family home）將在226萬至358萬之間，而溫哥華單家庭房屋均價則將在280萬至510萬之間。
房屋火爆，搶offer現像不可避免，當驗房和貸款條件都為了爭取更多成功率而舍棄的時候，購房者如何能夠保護自己，能有十足把握獲批貸款，以及海外投資人如何在加拿大獲得貸款都成了經常被問及的問題。今天我們就來深入探討加拿大貸款流程和注意事項。
加拿大貸款程序跟中國大不同
很多人初來加拿大想要安置家業，但對於加拿大的銀行體系以及貸款手續並不了解，更對於自己出來加拿大憑借什麼資料輔助能夠成功獲得房屋貸款一無所知。
在中國，申請人想要獲得貸款首先要通過正規文件證明自己有償還能力，銀行站在不信任的角度在審視您的申請，檢驗您是否能夠有資格獲得貸款。而在加拿大情況就不一樣了，大部分加拿大商業銀行根據貸款人的申請資料，憑借信用記錄的信息來審核貸款人的資格，一般情況下只要您的信用記錄保持良好，平且能夠證明自己申請時所陳述的內容，銀行都會同意放款。
加拿大銀行的按揭貸款流程大致分為三個步驟：審批、驗證以及放款。通常情況下，只要貸款人能夠如實填寫貸款申請，及時全面的提供銀行所需要的文件，銀行都會如期發放款項的。移民出現紕漏導致不能成功獲得貸款的情況一般因為收入證明不過硬、首付來源解釋不清、房屋實際價值與銀行估計不符、房屋結構有改建現像以及產權交割情況存在疑點等。但要是這些情況都不存在，一切都非常順利的話那麼從申請提交按揭貸款到獲得銀行批復只要一到兩個工作日，在這方面加拿大銀行的效率還是比較高的，當然也有例外，每個人情況不同可能需要的時間也會不一樣，信用記錄這些硬性條件有問題就可能導致花費更多時間等待。
銀行審核的內容從上述內容也能初見端倪，主要包括對於房價、收入、首付以及居民身份這四個項目的審核。只有這四項都沒有問題，才能保證順利獲得貸款。只要銀行覺得不夠證據證明就會一而再再而三的向您索要相關信息，直到銀行滿意為止。正如介紹律師的文章所提到的，律師會處理貸款文件的審核。對於新移民來說，繁復的法律文件和術語要自己搞懂不被欺騙，要花很長的時間進行研究，即使本地人看到如此多的銀行或其他貸款機構的文件也會一頭霧水。聘請一個律師不僅可以節省時間也可以會進行的更順利，關鍵律師通常會在審核結束後向你詳細解釋這些本讓人雲裡霧裡的貸款條款。要是貸款通過了檢驗，銀行便會通知律師，並把貸款文件交給代理律師。
想要了解其銀行或貸款機構的貸款詳細業務便要到門店自己咨詢相關的工作人員。建議貸款人要多去咨詢幾家銀行或貸款機構，不僅能貨比三家也能保證自己不在這個貸款之路上失足、降低風險。
加拿大銀行的買房貸款相關產品
- 預批住房按揭貸款（Pre-approved Mortgages）：預批是指銀行提前批准您作為買家可以向該銀行以多少利率貸到多少額度的款。許多銀行都提供預批貸款，並鎖定利率在一段時間內不會上升。這項業務尤其能幫助您更好的了解自己的財政狀況，讓您在買房前能夠知道自己能負擔什麼價位的房子，由於利率會在一定期內固定也就保障您能夠安心的去挑選自己想要的夢想家園。
- 常規住房按揭貸款（Conventional Mortgages）：大多數銀行都提供標准的以物業作為抵押的常規房屋抵押貸款，要求貸款人每月支付月供，即本金和利息。常規抵押貸款要求買家至少首付房價的25%-35%。這個屬於大家最多選擇的貸款形式，由於首付夠多一般這種貸款成功率也比較高。
- 高額住房按揭貸款（High-ratio Mortgage）：如果您的首付低於25％，你還是有可能可以申請到房屋貸款，但您將需要按揭保險（Mortgage Insurance）。這種保險是保護銀行的利益的。加拿大有兩個機構作貸款保險，一個是GE，另一個是CMHC。
- 賣家借出的住房按揭貸款（Vendor Take-back Mortgage）： 這種貸款形式需要基於房屋的賣家願意借出房價的一部份給貸款人，也就是買家。這種形式的貸款往往是第二按揭，來填補房屋成交價與銀行貸款之間的差價，賣家這樣做的目的也是為了能提高房屋一定的吸引力。
- Open Mortgage和Closed Mortgage：Open Mortgage 允許貸款人除了固定月供外可以作額外還款，以減少借貸的利息成本。因為它的還款靈活性，利率就會稍高些。而Closed Mortgage就沒有這種可以隨時還款的靈活性了，你必須到簽訂期限到期時才能結束，才可以付清按揭，但利率就可以稍低些。
當然，買家除了可以選擇不同的住房按揭貸款類型，還可以選擇不同的還款時間可以按每月，每半月，每兩個星期，每星期等形式向銀行支付按揭。一直以來加拿大的低利率對房產市場起了很好的支撐作用。
值得注意的是，非加拿大居民和新移民貸款前，即使你在加拿大並沒有收入，也一定要保證自己在加拿大境內沒有不良信用記錄，因為只有符合這一條件您才能順利貸款。也正由於信用記錄的缺失，一般情況下非加拿大居民和新移民需要交付相對當地居民更多的首付，所以買房前做好貸款評估，准備好充分的首付資金才能保證買房過程萬無一失。
江曉清專欄全集：
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加拿大買房貸款利率_加拿大留學生貸款買房
俗話說「長租不如買」，尤其是在加拿大，買房子的貸款匯率非常低，而租房子的費用往往包括房租，電費，保險費，這些費用加起來和每個月實際供房的費用不相上下，許多有經濟實力的家長，往往都會選擇為孩子購置一套房產，那麼加拿大貸款買房有哪些注意事項呢？居外為您詳解。
加拿大房市：分析加拿大買房貸款的利率變化
這一年多來，加拿大買房貸利率起起伏伏變化著，牽動著加拿大購房者的神經。不少客人不禁詢問，到底是應該選浮動還是固定加拿大買房貸款利率？
固定加拿大房貸利率(fixed rate)和浮動加拿大房貸利率(variable rate)的利率差距，從未像現在這麼接近，但畢竟還是有一點差距，因此一些財經專家繼續勸告消費者選擇加拿大房貸利率稍低點的浮動利率房貸，並指出從過 去25年看，總是選擇浮動加拿大房貸利率的人更合算。
從數字上看，確實是浮動加拿大房貸利率更低，例如，目前消費者可以找到利率在3%左右的5年固定加拿大房貸利率，而同樣的5年期浮動利率房貸大約是2.6%，兩者的息差是0.5個百分點。可是，為這麼小的息差冒風險值得嗎？
2010 年，當全球經濟有可能再度跌入衰退時，固定與浮動加拿大房貸利率之間的差距擴大至約1.7%，後來隨著二度衰退的風險縮小，這一加拿大房貸利率差也不斷變 小， 目前僅相差約0.3%。因此，大多數專家認為，為保險起見，消費者應該選擇固定加拿大房貸利率。溫哥華的房貸經紀人費德吉特說，只有當固定和浮動加拿大房 貸利率之間的息差達到1%時，選擇浮動加拿大房貸利率才是合理的。
他告誡人們，現在加拿大房貸利率處於極低狀況，這種利率環境不可能長期持 續下去，央行總有一天會提升基本加拿大房貸利率，迫使各商業銀行跟隨提高加拿大房貸利率。只要商業銀行及其他金融機構跟隨央行提升加拿大房貸利率 0.25%，造成浮動利率房貸上漲同樣幅度的利率，浮動利率房貸相對現行固定利率房貸的優勢便立即消失。
也許有人會說，屆時可以立即轉為固定利率房貸，便能規避加拿大房貸利率上漲帶來的風險。但這是一廂情願的想法，事實上當加拿大房貸利率上漲時，固定利率房貸的利率也會上升，到時難以再找到像目前這麼便宜的房貸利率了。
加 拿大房貸趨勢網站(Canadian Mortgage Trends website)編輯麥克李斯特解釋說，固定利率房貸的利率由債券市場的殖利率確定，而債券市場的殖利率往往比央行基本利率更早上漲，因此當浮動利率上漲 時，固定利率已經完成上漲過程，背負浮動利率房貸的消費者此時想要鎖定加拿大房貸利率，只能接受更高的固定利率。
有些主張選擇浮動利率房貸的行家認為，央行很有可能數年內無力提升基本加拿大房貸利率，完全可以利用這段時間節省房貸支出。然而，這只是推測，沒人確切知道央行將在何時加息，因而很難掌握鎖定加拿大房貸利率的時機。如果經濟狀況轉好，央行可能比外界預期的更早加息。
按照一些經濟學家的分析，為了避免加元匯率過高，損害加拿大（更多加拿大房源）製造和出口業的全球競爭力，加拿大央行將等到2015年美國聯准會加息時，才會跟進加息。即使這種推測最終成真，也難以知道那時固定加拿大房貸利率能繼續維持目前這麼低的水平。
什麼時候選擇浮動加拿大房貸利率
我們發現在過去20年間的任何時候，選擇浮動利率的總是要比當時選擇固定利率要低很多。與5年的固定利率相比，某個時段差異超過3%，平均差異基本在1.25%至2.5 %左右。所以筆者個人認為，長線以浮動加拿大房貸利率為主。
什麼時候選擇固定加拿大房貸利率
固 定利率有時也是非常好的，特別是處在探底位時，而浮動利率Prime – X中的X又不大的前提下。銀行什麼時候會出現固定加拿大房貸利率升降，他們在看加拿大（更多加拿大房源）Bond的收益率。你也可以看。因為Bond收益 利率每天升升降降，沒有關係， 但是如果連續下降或連續升高幾週，甚至1個月，銀行會馬上採取行動進行調整。如果你也每天在看Bond收益率，你就會基本知道，銀行是否要升息還是要降息 了。根據過去的經驗，一般當Bond收益率連續3至4周走高，大部分銀行會立刻採取行動進行提高3年/4年/5年的固定加拿大房貸利率。但是如果Bond 收益率連續 3至4周下降，銀行會開始就進行「暗」降，然後再進行「明」降。所謂「暗」降，主要是通過2種手段執行。一種是提高佣金，讓房貸經紀進行更多的購點降息行 為來降低實際加拿大房貸利率而不影響整體市場利率。第二種做法就是進行給於一個特定條件的促銷，比如30天之內close案子的，給於特別優惠的加拿大房 貸利率等。「暗」降往往是明降的前奏。如果Bond收益率繼續下跌，那麼明降也就馬上來臨了。
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加拿大留學：留學該不該買房子 買有什麼的好處
新移民在到達加拿大後的頭一兩年內大多忙著求學，找工作，基本都是租房住。一旦有了一份比 較穩定的收入，很多人就會考慮到買房的問題。由於目前房屋貸款利率較低，住同樣面積的房子 ，每月貸款供款額常低於付租金，這使得買房比以往更具有吸引力。與其用辛辛苦苦掙來的錢去 替屋主還貸款，不如用租金來買一間自己的房子。那麼加拿大留學生貸款買房好處有什麼？
從個人的經濟角度來講，買房是非常合理的。下面是買房子的十大好處：
1、設想你每月付$750房租，租金每年上漲5%，25年後你付出的租金總是$430,000，而你還是兩 手空空，名下無房。假如你今年35歲，買了你的第一所房子，那麼當你60歲時就已付清了全部貸 款，舒適地坐擁一大筆財產。這意味著你在晚年可以經濟獨立，盡享美好的黃金歲月。
2、如果你肯做25年的投資，其資本增值將是巨大的，所以不要期待短期內獲利，而要把買房作 為長線投資來對待。
3、買房是一種非常有效的儲蓄方法，在25年內每個月存一筆錢。即使沒有其它退休儲蓄或投資 計劃，你已經在為未來有效地進行積蓄。
4、西安大略大學商業管理學院兩位教授1991年進行的研究結果顯示：過去的30年，是一個經濟 發展動盪的時期，但安省房地產的投資回報高於國庫券，政府債券，TSE300指數和基金的 升值。
5、有了自己的永恆意味著生活穩定下來，易於瞭解和融入你所在的社區。孩子們也可以和街坊 四鄰的孩子交朋友，可以結伴去同一所學校，一起進行娛樂活動。
6、擁有自己的房屋令人自豪，你可以按自己的特殊需要來安排。把暗室或木工房佈置在地庫。 試一試自創的粉刷和裝飾，把壁畫貼在牆上，修一個涼台或建一個夢想中的廚房。
7、當屋主發生不測時，房屋貸款保險將付清未付完的貸款本金。家屬仍可擁有房產，免受債務 的困擾。
8、當兒女長大成人，另立門戶之後，如果你願意，可以把空餘的房間出租，賺取額外的收入。
9、如果你打算向銀行或其它金融機構錯錢，擁有房產是談判時的有利條件。
10、很多投資項目盈利，都要納本金增值稅，而自住房屋在出售時的增值部分，不必交稅。這樣你的投資所得就更多地留在了自己的口袋裡。
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加拿大留學生貸款買房Q&A 金牌華人經紀：比你想像中容易
俗話說“長租不如買”，尤其是在加拿大，買房子的貸款彙率非常低，而租房子的費用往往包括房租，電費，保險費等等，這些費用加起來和每個月實際供房的費用不相上下。如果買一個小一點的公寓，甚至於每個月的供款還比租房的費用低。許多有經濟實力的家長，往往都會選擇為孩子購置一套房產，這樣孩子讀書的時候不用租房子，父母比較放心和省心，以後孩子學成如果留下來，還省了買房子的煩惱。如果孩子學成離開，就把房子賣掉，短期置業還有可能獲得投資收益。
經常有客戶電話問我，留學生沒有這邊的身份，究竟能不能貸款？好不好貸款？下面是對加拿大留學生貸款常見問題做一個小結，供大家參考。
Q：留學生貸款，對首期有要求嗎？
A：留學生既然沒有這邊的身份，也就自然不太可能有合法的全職打工收入來源，所以在申請貸款的時候，銀行往往以“非居民”來定義留學生的身份，既然是“非居民”，銀行通常沒有辦法查留學生的信用記錄，那麼相應來說，銀行對“非居民”的首付款是有要求的，銀行通常要求“非居民”能付35%的首期。那麼如果低於35%，也不是完全沒有可能申請到貸款，只是銀行會需要申請人提供的文件增加，諸如國內的銀行存款證明，資產證明，工作證明等等。
還有一種情況，就是留學生在這裡已經找到了工作，並且工作收入是足以承受貸款的金額，那麼銀行業會case by case（按個別案例而定），對於首付的要求降低。但是再低不可能低於15%。
Q：未成年的留學生可以貸款嗎？
A：肯定是不能。就算是本地居民，如果未成年，也是不能貸款的。不僅如此，即使是成了年的留學生，如果年紀太小，比如只有18，9歲，那麼銀行往往也會擔心他/ 她還尚未有足夠的經濟能力，去負擔貸款，所以很多銀行有不成文的規定，即22歲以下的留學生，要加上父母一方的名字作為共同申請人。不過加拿大的銀行政策還是比較靈活的，筆者也有做過19歲的留學生單獨成功貸款的先例，這種情況會要求申請人需要證明有較強的經濟實力和背景。
Q：聽說留學生很難貸到款，所以利率會很高？
A：留學生貸款所能拿到的利率實際是和本地居民貸款的無異，都是屬於銀行正常的rate範圍。所以不會存在留學生貸款的利率會比較高的說法。
Q：留學生能買幾套房產？
A：留學生作為“非居民“，通常在銀行的定義裡，買來的房子並非“自住房”，盡管大部分的留學生申請人在購買房子之後，都是真正用於自住，但銀行的定義裡，留學生隨時有歸國的可能性，因此，這個房子在銀行看來，只能屬於“投資房”或者“度假屋”。留學生一般只允許持有一套物業。如果一對留學生夫妻共同持有一套物業，亦屬於兩個人均已用掉這“一套物業”的貸款名額。
Q：留學生貸款，有最大額度上限嗎？
A：留學生貸款額上限通常為100萬元。如果購買的房子價格過於高，則首付款比例要增加，但不僅僅是增加首付款，其他需要的資料也相應增加。
Q：留學生買房子，將來若是出售房產，需要注意什麼？
A：留學生將來賣掉房子的時候，若其身份還是屬於“非居民”，則要考慮房產增值的稅務問題。購買房地產時，非居民與居民的稅務是相同的，對於非居民購買物業的數量也同樣沒有限制。但在出售房地產時，非居民與居民的稅務是不同的。居民如果符合有關主要居屋的條件，房屋出售時資本增值可以免稅，而非居民則不能享受這一優惠條件，即必須交付資產增值稅，具體繳稅金額不盡相同。具體的建議咨詢相關人士。
最後，中國留學生在置業過程需要注意的是，置業應選擇熟悉的加拿大房地產市場，精通相關法律，有高度責任心的地產經紀，使其物業投資更有保障。
投資多倫多在中國銀行辦理按揭需要的文件
詳細咨詢了中國銀行多倫多分行按揭部門，得到如下答復：
- 工資單，工作介紹信
- 信用報告
- 國內完稅證明
- 一年銀行流水對帳單
- 身份證明（身份證、護照）
- 中國銀行客戶
江曉清專欄全集：
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加拿大換房手續必讀：那些年我們一起追過的貸款
如果由于生活需要，在按揭貸款到期之前，決定購買新房，賣掉舊房，就會涉及到申請新的按揭貸款，還掉原有按揭貸款並解除抵押的問題。加拿大的華人移民中，很多人在生活穩定之後會考慮生兒育女，或將國內的長輩接過來一起生活。家庭人口或life stage的變化，使人最先想到的就是換房問題。如果原有自住房産尚有按揭貸款余額，則需要小心處理，否則有可能計劃難以實現。下面就換房過程中一些常見的財務安排給大家介紹一下。
買和賣房産的交割時間是換房交易財務安排中的核心問題。換房交易中，最理想的狀態是買新房和賣舊房的交割日期是同一天。如果借款人在同一天能完成買賣兩個房子的交易，加拿大大多數商業銀行的按揭貸款都是“portable”的，即，“可攜帶式”，借款人可以將原有房産的按揭貸款余額帶入新的按揭貸款，從而免除原有按揭貸款未到期引起的罰款。如果舊房的買主希望接手售房人原來的按揭貸款也可以。
例如，A將房産出售給B，A還有按揭貸款余額20萬，如果B願意接手A的貸款，並且符合貸款條件，則可以接手A的貸款，A提前解除貸款合約沒有罰款。我們稱這種做法是“assumable” “可讓渡貸款”。換房過程中，如果交接兩處房産在同一天，財務安排會更加經濟一些，但操作起來有一定難度，而且有風險，一旦其中一筆交易出現纰漏或延誤，則會影響另一筆交易，弄不好會搞得自己homeless，無家可歸。
如果先完成賣房交易，則需要房主暫時移居臨時住所，雖然比較折騰人，但財務上的安排是最簡便的——將賣房款入賬後，作爲首付款用于買房交易。辦事比較穩妥的消費者通常選擇這種做法，麻煩自己，不麻煩銀行。在實際生活中，很少有人先賣掉房子再開始找房子，通常情況下是邊賣邊找，不過在簽署買賣合同時將賣房交易的交割日期安排在買房交易的交割日之前。
如果需要先買房，搬進新家後再裝修將要挂牌出售的房産，則需要自己有足夠的首付款來完成買房交易。同時，要找專業人士處理同時支撐兩個按揭貸款的問題。大多數消費者的還款能力並不足以同時支持兩個房子的按揭貸款，所以要找對銀行和服務人員。有些銀行可以將即將出售的房産“視作”出租用房，並派評估師評估租金的市場價，再將市場價乘以一定的折扣，以收入抵減的方法計入個人收入，只有這樣才可以使大多數人有能力同時支持兩個按揭貸款。
例如：新房按揭貸款和其他支出總計每月4200元，家庭每月稅前收入1萬元;舊房預估租金2250元，銀行按照租金收入市場價的80%來計入個人收入，即1800元;原按揭貸款和原房産其他支出每月1600元，用收支抵減法計算，即，完成購房交易後，每月總支出4200元，總收入12000(10000+1800-1600)元，家庭償債能力4200/12000=35%，小于42%，因此，符合銀行的貸款標准。如果不使用抵減法，使用直接法，完成購房交易後，償債比例爲(4200+1600)/(10000+1800)=49%，大于42%，因此不符合銀行貸款標准。消費者自己很難搞清銀行的標准和計算方法，因此，在打算換房之前一定要咨詢清楚。每個銀行計算的方法和標准都不一樣，BMO使用的是租金收入抵減法，因此，對換房的消費者來說，財務上的安排更容易些。
如果在買房之前或之後將現有住房賣出，但買房交割日在前，賣房交割日在後，如果借款人首付不足，則可以申請過橋貸款(bridge loan)，銀行批准過橋貸款有個條件——原有住房已經無條件出售，也就是說銀行要驗證售房合同已經取消了全部條件。過橋貸款的利率通常高于按揭貸款利率，所以換房的消費者會在賣房後當天還清。如果出售房産之後結余較多，借款人可以在申請按揭貸款的同時申請房屋淨值貸款額度，買房交易交割時，使用額度項下提款來完成交易，待原有住房售出後，立刻將信用額度還清，從而降低貸款本金。
例如，原房産售價30萬，尚有貸款余額18萬，買新房首付款8萬元，新房房價45萬元，新按揭貸款24萬，屋淨值額度12萬，過橋貸款1萬元，新房房屋貸款總計37萬元，買房交割日8月1日，賣房交割日8月20日。借款人在8月1日將首付款8萬元交給律師，銀行將全部貸款37萬放款給律師，從而完成買房交易。8月20日完成買房交易後，借款人將過橋貸款和房屋淨值額度項下的提款全部歸還銀行，借款人從即日起新的貸款余額只有按揭貸款24萬，備用房屋淨值額度12萬。上述例子中忽略了交易費用未計，因爲首付低于20%需要購買按揭貸款違約保險，因此房屋淨值額度與按揭貸款的總金額爲房價的80%。
換房過程中經常有意想不到的事情發生。最常見的是買房交易已經無法更改，但現有住房沒有售出。如果借款人首付款足以支持買房交易，情況比較容易處理，即，前面所講的，臨時將待售住房按照出租房看待，銀行需要評估租金的市值。如果首付款不足就麻煩了，需要動用其他信用工具解決問題。
本文試圖說明換房過程中的一些常見問題處理方法。每個消費者的財務狀況和未來打算都不同，如果打算換房，建議先咨詢銀行，再動手操作。
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