內容摘要
- 目前維多利亞州、新南威爾士州和昆士蘭州都對海外投資者征收房地產印花稅。
- 新南威爾士州已經當地對期房開發提出新的要求，針對外國人的附加印花稅很快也會再次提高 。
- 聯邦政府實施了“幽靈稅”，取消了資本所得稅豁免制度，並規定了新開發項目中海外所有權不能超過50%的限制。
從2017年7月1日起，新南威爾士州針對外國公民加收的附加印花稅從4%漲至8%，同時，土地稅從0.75%漲至2%。這項措施是新南威爾士州州長貝瑞吉克蓮緊隨維州、昆州加稅腳步宣布的。在國家層面，也出台了更多的法律法規，旨在打壓中國及其他外國投資者。
國家層面有什麼？
幽靈稅 （Ghost tax）
繼2016年增收印花稅之後，澳政府在2017年聯邦預算中增加了“幽靈稅”。
如果在房子在一年中被空置6個月以上，那外國投資者將每年要起碼多交5千澳元的附加稅。
資產所得稅豁免被“取消”
自2016年7月1日起，外國投資者在出售房產時，會預扣10%的資產所得稅。然而此規定僅限於價值2百萬澳元及以上的房地產。
從2017年7月1日起，該標准降低至75萬澳元，並提高預扣稅率至12.5%。
這一變化會對在悉尼、墨爾本都市圈置產的外國投資者造成很大的影響，因為當地房價中位數普遍高於75萬澳元。
新開發項目的所有權
如果你在考慮購買公寓期房，那麼這項措施可能影響你的購買資格。因為從2017年7月1日起，新開發項目的海外所有權不得高於50%。
同時符合以下情況的買家將在購房（無論新建或現成）時繳納附加印花稅：
- 你是外國公民，或澳洲臨時居民；
- 你在2016年6月21日之後簽訂的買房合同。
除此之外，如果是2017年1月1日之後購買的房地產，你還應再繳一筆土地稅。
這些附加稅不適用於購買商用房地產，如零售店鋪或辦公室。
稅費有多貴？
目前，附加印花稅為4%，土地稅為0.75%。然而，從2017年7月1日起，附加稅會分別漲至8%與2%。
個例分析
在沒有附加印花稅政策的時候，無論中國買家還是澳洲公民，購買新洲一處價值80萬澳元的房地產所產生的印花稅都為31,490澳元。
在目前4%的附加印花稅政策下，中國人或任何外國人則要繳納63,490澳元的印花稅，比以前需多繳32,000澳元。
從7月1日起，外國人應繳的印花稅總共為126,980澳元。
然而… 新南威爾士州並未就此收手
另外，外國投資者在購買期房住宅時不再享受12個月的印花稅延遲期。與50%的項目外籍所有權限制一起，新州和聯邦政府都在想盡一切辦法限制期房投資交易。
Home Loan Experts 建議實時關注新洲稅務局官網以獲取最新資訊，了解最新變化。
同時符合以下情況的買家將在購房時繳納附加印花稅：
- 你是外國公民，或澳洲臨時居民；
- 你在2015年7月1日後簽訂的買房合同
稅費有多貴？
2015年7月1日附加印花稅生效之前，維州的印花稅是浮動的。價值2萬5千澳元房產產生1.4%印花稅，96萬及以上的則產生5.5%的稅費。
如果合同是在2015年7月1日至2016年6月30日之間簽訂的，那麼除了上述稅款，還應再繳納3%的附加印花稅。
意思就是，在新的附加印花稅率下，2016年7月1日之後購買的房地產都會另外產生7%的交易稅。
幸運的是，只有印花稅上漲，而非土地稅。
2017年1月1日後，空置土地稅已經從0.5%漲至1.5%。
個例研究
維州一處價值80萬澳元的房產，標准印花稅為43,070澳元。
如果是外國房主，印花稅則上漲至99,070澳元。
我們建議實時關注維州稅務局官網以獲取最新資訊，了解最新變化。
同時符合以下情況的買家將在購房時繳納附加印花稅：
- 你是外國公民，或澳洲臨時居民；
- 你在2016年10月1日後簽訂的買房合同
稅費有多貴？
附加印花稅為3%。
個例研究
之前，昆州一處價值80萬澳元的房產應產生21,850澳元印花稅。
如今印花稅為45,850澳元。
我們建議實時關注昆州稅務局官網以獲取最新資訊，了解最新變化。
如何避免附加印花稅？
符合以下情況的買家，不用繳納新增的附加印花稅／土地稅：
- 你是澳洲公民，或澳僑（即在海外生活和工作的澳大利亞公民）。
- 你是澳洲永久居民。
- 你以你澳籍／永居配偶的名義置產。
如果以上情形你都不符合，可以考慮在沒有附加稅的州購房：
如果我即將成為永久居民呢？
如果你在考慮成為澳大利亞的永久居民，那麼你確實可以避免澳政府針對外國投資的附加稅。
但是這個情況就相對復雜了：
如果你在昆士蘭或維多利亞購房， 交換合同的時候，你本人必須在澳洲，以避免附加印花稅。
在新南威爾士州，交換合同與清算的時候，你本人必須在澳洲，以避免附加印花稅。
在你取得永居身份後，還應至少在澳停留200天。
澳洲房貸中介Home Loan Experts常務董事Otto Dargan專欄全集
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
資深金融專家陳柏軒
