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匈牙利房産投資兩大新貴——巴拉頓湖與佐洛州

之前介紹了匈牙利首都布達佩斯和布達佩斯的房産市場，這次我們來看一看布達佩斯的投資機遇。

許多海外投資者漸漸發現了匈牙利的巨大機遇。許多海外地産代理都在準備推廣匈牙利房産。這主要是因爲匈牙利房産投資十分安全，而且購房十分方便。因爲匈牙利房産市場十分繁榮，所以絕對是很不錯的投資地。

除了首都布達佩斯，巴拉頓湖（Lake Balaton）也是很好的投資地。巴拉頓湖自然風貌保持的很好，溫泉、水上運動、良好的旅游基礎設施等等一應俱全。

巴拉頓湖

巴 拉頓湖是歐洲中部和西部最大的淡水湖泊，對于匈牙利當地居民和國際游客來說都是一個絕佳勝地。隨著通往匈牙利的交通越來越方便，湖周邊的地産也越發受到海 外買家的親睞，尤其是現在。巴拉頓湖的周邊風景如畫，視野開闊，南坡陽光充沛，葡萄園生産的紅酒馳名歐洲，高爾夫球場坐落其中，國家公園風景如畫。北坡也 同樣秀美。

爲什麽選擇巴拉頓湖爲投資新目標？

  • 交通方便

自從黑維茲 – 巴拉頓機場（Heviz-Balaton airport）建成，已經有超過1.2萬外國人在匈牙利投資，他們大都在巴拉頓湖附近投資。由于開通了廉價航班，很多投資者都希望在此購買房産。

  • 度假的理想場所

巴 拉頓湖是度假勝地。這裏是歐洲最大的天然湖泊，周邊環境壯麗，保留自然風光，是理想的度假地。帆船、釣魚、騎自行車、遠足和徒步旅行是當地最受歡迎的繞湖 運動。另外，全新的高爾夫球場、夢幻般的水療中心，湖畔以及5個葡萄酒莊，都爲投資者或是游客供應美味的匈牙利菜。游船渡湖讓您可以輕鬆到達各個酒莊，發 現不同的美。

巴拉頓湖充滿魅力，讓人流連！向當地旅游局諮詢相關旅游信息。在自己家享受美好假日是多麽美妙！

巴拉頓湖的投資與開發

巴拉頓湖的基礎設施十分完善，大部分到訪的游客都會爲這裏的美景所折服，也會驚嘆于這裏的投資機會。現在，大投資者正在回歸巴拉頓湖，在這裏購置地産。

自從黑維茲 – 巴拉頓機場落成，海外投資者和希望在此發展的公司來巴拉頓湖的交通便利了很多。進一步的發展主要包括對現有的賓館、露營地進行翻新，建新的高爾夫球場、游艇碼頭和度假地，都有助于巴拉頓湖的旅游業。

地鐵、新的車道和匈牙利中央車站將巴拉頓湖與其他旅游勝地聯繫起來，如布達佩斯、克羅地亞和奧地利。政府的主要目標是發展整個地區，在嚴格的法律之下管理發展房地産業和建築業，同時保護當地自然風貌和巴拉頓和周圍的自然風景。

佐洛州（Zala）的溫泉大世界以及佐洛州溫泉高爾夫球場

佐洛州距離巴拉頓湖西岸僅20分鐘車程，離黑維茲 – 巴拉頓機場僅10分鐘車程。佐洛州很受中外游客的歡迎，因爲這裏有舉世聞名的溫泉度假中心。

佐洛州的中央是一個最新的項目：佐洛溫泉高爾夫球場。該球場將成爲東歐最好的高爾夫球場。球場地段絕佳，環境優美，周圍的村落各具特色，而且距離機場只有15分鐘車程。機場有很多直飛歐洲和俄羅斯的航班。

因爲這個高爾夫球場項目，很多海外投資者都對此地區十分感興趣，也對佐洛溫泉附近的村落很感興趣。這裏有很多待售的別墅，也有大量可供開發的空地。

佐洛州的地理位置絕佳，靠近機場和離巴拉頓湖。這裏是旅游勝地，也是享受退休時光的理想地點。也正因爲該項目，讓更多的海外投資者開始關注周邊村莊的發展形勢。

Laszlo博士專欄全集：

匈牙利資深律師詳解匈牙利房産投資與移民

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澳大利亞買房定金的持有與管理

衆所周知，在澳大利亞無論是購買二手住宅還是樓花，一般都需要在合同簽訂時交納房價10%的定金。那麽，在合同簽訂直至房産交割的這段時間內，這10%的定金由誰持有，幷是如何被管理的呢？

定金持有者

簡單來說，在購房合同下，一般規定，10%的定金持有者可以是代理出售的房産中介，或是賣家的代理律師，具體由賣家、律師和中介協商而定。無論是中介還是律師代爲持有定金，這筆款項都應存入一個法定的信托賬戶，幷由持有方代爲管理，直至房産交割後再由定金持有者交至賣家。所謂信托賬戶，是由第三方監管的獨立于普通銀行賬戶的一種特別賬戶。換言之，賣家/開發商在房産正式過戶之前是無法拿到這筆定金的，對于買家而言是一種保障。當然，買方也無權使用或控制這個賬戶。

一般二手房的定金持有者爲房産中介較多，而樓花的定金持有者一般爲賣家的代理律師。當然，也有相反的情况。因此，買家在簽訂合同前，應通過律師問清楚將10%的定金支付給誰。

定金利息

在購買樓花時，由于合同簽訂至房産交割的時間比較長，一般爲2~3年，定金持有人會將定金放入一個産生利息的存款賬戶。到房産交割時，定金所産生的利息通常會由賣家和買家平均分配（扣除相關稅費、銀行手續費及持有者管理費用後），在交割後由定金持有者分別支付給買賣雙方。當然，有時購買二手房的定金也會産生利息。作爲買方，應當及時將自己的稅號告訴定金持有者，以確保銀行利息不會按照最高稅率被扣除。

注：【對于海外投資者來說，該情况很容易發生。如果銀行沒有得到稅號，幷會認爲該業主不會自動報稅及繳稅，所以，銀行主動扣除10%的稅率，如果是澳洲政府則將會扣除近50%的稅率。】

值得注意的是，根據不同購房的條款，定金産生的利息也有可能在房産交割後全部支付給賣家/開發商或是買家。因此，買家應當在簽訂合同前瞭解這些條款的內容，幷通過律師與賣家/開發商進行相應的協商。

特別情况

無論是購買二手房或是樓花，合同裏都可能會出現條款要求買家提前釋放定金，在交割前就將10%的定金直接支付給賣家/開放商，供其購買其他土地房産或是支付印花稅。如果賣家需要購買其他的土地（這種情况幷不少見），定金將會從中介的信托賬戶轉入賣家新購買土地的中介信托賬戶。如果是支付印花稅，則定金將會交到政府稅收部門。相對來說，對于買家還是有一定的保障，但是買家仍應在簽訂合同前考慮清楚自身需要承擔的風險。

注：【該情况發生概率非常小。另外，澳洲政府對于買家的大力保護，所以買家利益完全可以得到保障。】

購房意向金

目前，在購買樓花時，一般需要買家先支付一筆意向金(Expression of Interest)，這和購買二手房時支付給中介的小訂有异曲同工之效。但是每一家中介對于意向金的管理和退款都有不同要求，買家應該在支付意向金前確認好中介機構的規定。

楊泱專欄全集：

楊泱詳談澳洲房産投資法律

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借力肯布拉港的大力發展，投資“商業輕工業用地”升值潛力巨大

著名的伍倫貢（Wollongong）是地處澳洲新南威爾士州東海岸的壹座工業城，也是壹個現代化和多元化的城市。在伍倫貢的科尼斯頓（Coniston）有壹塊面積為2.82公頃的土地正在出售，其目前作為肯布拉港（Port Kembla）口岸的車輛存放場專門使用。隨著肯布拉港的大力發展，投資該土地將獲得豐厚的回報。

本物業占地2.82公頃，絕佳置業機會

“商業輕工業用地” 借力肯布拉港的發展，升值潛力巨大

這是壹塊面積為2.82公頃（約7英畝）的土地，占據很好的位置，分區規劃類型為“商業輕工業用地”（Business Light Industrial）。現在整塊土地全部鋪築了用於存放車輛的硬地面，目前作為肯布拉港（Port Kembla）口岸的車輛存放場，專用於運輸、裝卸貨物的車輛使用。

隨著肯布拉港的未來發展前景越來越好，這塊土地的升值潛力無可限量。肯布拉港（Port Kembla） 位於新南威爾士州東海岸，瀕臨南太平洋西側，在伍倫貢南面約6公裏的海岸，臨塔斯曼海。北距悉尼港48海裏，距布裏斯班港529海裏，南距墨爾本537海裏，距霍巴特港593海裏。肯布拉港是澳大利亞第五大煤炭出口港，也是世界二十大散貨港之壹，近來已成為新南威爾士州第二大煤炭出口港。它具有多種開發和擴展的巨大潛力，並已建成為大型散裝船舶服務的裝卸設施。

該“商業輕工業用地”用途明確、土地正對著新蘭威爾士州壹處主要的入境口岸和車輛進口主關口，是相當稀缺的優質土地。這塊用地的租賃業務十分穩定，隨著未來肯布拉港的逐步發展，會帶來更多租戶，為投資者提供了千載難逢的投資機會。

地塊正對入境口岸和車輛進口主關口
這片稀缺優質土地，是個千載難逢的機會

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緊貼投資墨爾本房產熱點 東南郊區聯排別墅不可不看

屢次榮膺“全球最宜居城市”第壹名的墨爾本，壹直以自身的獨特魅力吸引著來自世界各地的人們移居於此。如今，墨爾本不僅僅是壹座環境優美迷人的城市，更是壹座經濟蓬勃發展的城市，特別是房地產市場，平穩的發展前景吸引著越來越多的海外投資者。 

現在這裏有壹套位於墨爾本市最著名的東南地區，占據卓越位置的4居室住宅。如果妳想緊貼投資墨爾本房市的最新熱點，那麽這套物業妳絕對不得不看。 

墨爾本四居室別墅，戶外環境宜人
墨爾本四居室別墅，戶外環境宜人

最宜居城市最宜居地區 卓越位置不可替代 

墨爾本（Melbourne）是澳大利亞的第二大城市，也是南半球最繁華的國際大都市之壹。大墨爾本是維多利亞州的首府，城市的綠化面積高達40%。如此優美迷人的環境，讓墨爾本連續數年成為“全球最宜居城市”第壹名，載譽無數。 

今天的大墨爾本還有著“澳大利亞文化之都”的美譽，是全澳的文化、工業中心。大墨爾本也是壹個時尚之都，在服飾、藝術、音樂、電視制作、電影、舞蹈等潮流文化領域引領全澳，甚至在全球某些領域具備影響力。體育運動在這裏也非常蓬勃，墨爾本是南半球第壹個主辦夏季奧運會的城市，壹年壹度的澳大利亞網球公開賽，F1賽車澳大利亞分站比賽，舉世知名的國際壹級賽事墨爾本杯賽都在大墨爾本舉行。 

魅力無限的墨爾本近年來也越發成為房產投資者最青睞的地點，特別是傳統的富人聚集的東南郊區。由於環境清幽、治安良好且供應量不大，該地區的房產成為市場上的搶手貨。此次居外介紹的該套物業也位於墨爾本搶手的東南郊區——漢普頓公園（Hampton Park）。 

Hampton 面積大約有 4 平方公裏，位於墨爾本南部City of Bayside境內，距離墨爾本市中心CBD 1400米。 

跟墨爾本其他的富人區相比，Hampton顯得比較低調，但並不會因此掩蓋其光芒。與另壹個著名的富人區Brighton相比，Hampton 擁有更大的面積，因為擁有更大的花園；同時，她也傳承著各種文化交流，比如富有的加州矮房，愛德華時代的房子和具有時代感的 townhouse。這些特點足以吸引那些富有人士或者是年輕的購房者想在City of Bayside 南部買房的人。 

根據澳大利亞的官方機構報道，Hampton去年壹年的房屋銷售記錄顯示，Hampton的房屋中值價格壹直是墨爾本市最高價位之壹，只有當房產供應量比較少的才會以低價出售。 

根據最近12個月內此地區房產價格統計，目前當地的獨立屋平均價大約為 98 萬澳元左右； 公寓或聯排別墅的平均中位價格則在42萬澳元左右。由此可見，這裏的房屋類型主要以獨立屋為主，而公寓樓比較少。因此，居住在此，隨時可擁有開闊的觀景。另外，這裏的Hampton Street上的精致店鋪也是為整個區域增色不少。

位於Hampton Park，開闊的觀景隨時擁有

 

位於Hampton Park，開闊的觀景隨時擁有

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海外投資者如何在澳洲購買農業土地 實現投資移民雙豐收

近日，壹份澳大利亞新的調查報告顯示，在短短兩年半的時間內，外資持有的澳洲農田增加了470萬公頃。截止到2013年6月30日，總共有496萬公頃的農業用地至少部分為外資所有。那麽，作為外籍人士購買澳大利亞農業土地有何限制呢？

外籍人士能否購買澳洲農業土地

首先，我們來看下農業土地的定義。根據澳大利亞1975年《外國收購和合並法案》，澳大利亞土地分為兩類：農村土地和城市土地。所謂農業土地是指完全並且純粹用於初級生產企業的土地。初級生產企業，就是初級生產在該企業生產中具有實質性並有商業目的和特點。初級生產企業的定義來自於澳大利亞1997年《所得稅評估法》。它指的是源於土地耕種，畜牧/農業，園藝，漁業，林業，葡萄栽培或乳業的生產。出於農業土地目的的初級生產不包括業余農場，‘農村住宅’地塊或用於代人放牧或采礦的土地。

根據澳大利亞海外投資委員會的相關規定，外籍人士（外籍人士的定義請見：http://www.juwai.com/news66684_1.htm）若在澳大利亞購買總資產超過2.48億澳元的初級生產企業則需要提出申請。換言之，購買2.48億澳元以下的初級生產企業時，外籍人士也可獲得申請豁免，無需額外提出申請。值得註意的是，若外籍人士購買的農業用地不涉及初級生產企業，則必須申請購買許可。此外，在從農業土地獲得權益之前，所有外國政府投資者必須通報澳大利亞政府並獲得預先批準。而在審查農業領域的外國投資提案時，澳大利亞政府主要會從以下幾個方面考慮提案所具有的影響：

  • 澳大利亞農業資源的質量和可利用性，包括水資源
  • 土地通行和使用
  • 農業產能和生產率
  • 澳大利亞保持作為本國和貿易夥伴可信賴的農業產品供應者的能力
  • 生物多樣性
  • 澳大利亞地方和區域社區的就業和繁榮

無論投資價值多少，所有投資者——包括外國和國內投資者——都必須遵守澳大利亞法律。例如：所有投資者都要遵循澳大利亞的國家競爭政策。澳大利亞競爭和消費者委員會將嚴格審查所有可能引起競爭方面顧慮的投資提案，其中包括外國投資者對於農業供應鏈的企業的收購可能引發的競爭方面的影響。所有的潛在投資者同時必須取得澳大利亞法律所規定的其他許可，比如環境許可等。

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昆士蘭精美海濱公寓 坐享理想投資收益

近年來，昆士蘭成為了澳洲房產投資新興地，來自澳洲國民銀行National Australia Bank的澳洲住宅季度調查顯示，海外投資者在昆士蘭州格外活躍，大約有24.4%的國外買家在當地買了新房。作為經濟增長最快的區域之一，昆士蘭州的東部港口城市湯斯維爾（Townsville）越來越受到人們的關注。居外此次介紹的這套嶄新的現代海濱公寓，占據當地卓越位置，俯瞰著珊瑚海和市區景致，對於精明的投資者來說絕對機不可失。

湯斯維爾——宜居天堂也是投資熱地

昆士蘭精美海濱公寓，提供7%的投資收益保證
這棟名為“魅力公寓”（Allure Apartments）的公寓大樓，不僅占據絕佳地理位置，坐擁周邊秀美的景致，還以其名副其實的精美設計受到廣泛歡迎
昆士蘭精美海濱公寓，提供7%的投資收益保證
這些公寓面積為127平方米至133平方米，建有寬大陽台和寬敞的生活區，帶有豪華配套設施，無論是現代化的廚房還是明亮通透的臥室，都體現了流暢的戶型設計和時髦氣派

這棟名為“魅力公寓”（Allure Apartments）的公寓大樓，不僅占據絕佳地理位置，坐擁周邊秀美的景致，還以其名副其實的精美設計受到廣泛歡迎。湯斯維爾（Townsville）的市區風光和珊瑚海湛藍的海水在眼底交織成一幅幅動人畫卷，營造了愜意雅致的生活環境。

昆士蘭精美海濱公寓，提供7%的投資收益保證
巧妙的設計使每個空間盡可能享有河流、海洋、中心商務區、海島和遠山美景，令人心曠神怡的生活叫人好不艶羨
昆士蘭精美海濱公寓，提供7%的投資收益保證
昆士蘭精美海濱公寓，提供7%的投資收益

對於想要安居樂業的人們來說，湯斯維爾（Townsville）無疑是一處宜居天堂。這裡既有商業大都會的情懷，亦有熱帶風情的吸引；其北面是水清沙幼的海灘(Mission Beach)；西面是著名的金礦采掘地區 Charters Towers；而東面則有數個美麗的小島，全都是極受人們歡迎的度假區。位於市中心的 Flinders Mall，則布滿了商行及店鋪，到處都是具有歷史價值的建築物。可以說，居住在這裡可以告別忙碌和煩擾，盡情體驗寧靜舒適的澳洲生活方式。

置業於此，絕對是最明智的選擇。在澳洲當地人眼中，湯斯維爾是一個人間天堂般的存在。大面積的綠地、貫穿市區的河流、綿延的海岸線，以及價格低廉的土地讓這裡的人們僅需首府城市一半的價格就可以享受到理想中的生活。湯斯維爾擁有萬噸級的進出口海港，繁忙的機場和鐵路運輸線路，周圍密布眾多礦產衛星城，鄰近Bowen, Mackey, Emerald, Blackwater, Gladstone, Rockhampton等礦業重鎮。同時，這裡的教育、旅游、農業均衡發展，市場的穩定和強勁不輸各大首都城市。

享有海洋美景和市區風光的“魅力公寓” 投資回報率為7%

這套風景絕佳的海濱公寓單元，享有海洋和島嶼美景，投資回報率為7%，讓每一位精明的投資者都為之心動！

昆士蘭精美海濱公寓，提供7%的投資收益保證
這種公寓內設兩個自成一體的獨立居住區，其中一個居住區設有2間臥室，另一個居住區設有1間臥室
昆士蘭精美海濱公寓，提供7%的投資收益保證
高品質裝修是這棟公寓的一大特色——現代化廚房內包括Smeg牌廚電

公寓大樓共有42套嶄新的海濱公寓單元，均帶有豪華裝修，隨時可領包入住。大樓內設多套豪華公寓套房，占據優勢地段，可遠眺絕美風景。部分公寓為寬敞的3居室戶型，很適合自居；此外還有采用了“房中房”（Dual Key）設計的公寓單元，這種公寓內設兩個自成一體的獨立居住區，其中一個居住區設有2間臥室，另一個居住區設有1間臥室，很適合精明的投資者投資。

昆士蘭精美海濱公寓，提供7%的投資收益保證
室外就是海島與湖景
昆士蘭精美海濱公寓，提供7%的投資收益保證
湯斯維爾（Townsville）無疑是一處宜居天堂。這裡既有商業大都會的情懷，亦有熱帶風情的吸引

這些公寓面積為127平方米至133平方米，建有寬大陽台和寬敞的生活區，帶有豪華配套設施，無論是現代化的廚房還是明亮通透的臥室，都體現了流暢的戶型設計和時髦氣派。中性色調裝修令整體呈現簡約卻品位不凡的格調。

高品質裝修是這棟公寓的一大特色——現代化廚房內包括Smeg牌廚電、石材案台等設施設備；與公寓設計相匹配的精美家具則彰顯了業主的高雅品位。巧妙的設計使每個空間盡可能享有河流、海洋、中心商務區、海島和遠山美景，令人心曠神怡的生活叫人好不艷羨。

配套完備的服務設施，更是讓安居在此沒有任何後顧之憂。公寓樓內設有健身館、餐館、酒吧和游泳池；現場物業管理服務，可幫您照看並打理物業；安全的電梯通道，通往地下停車場和各個樓層。

這裡周邊的教育設施同樣令人放心滿意。公寓距詹姆士庫克大學（James cook University）僅15分鐘路程，該大學是澳大利亞熱帶地區領先的研究型大學，有國際留學生6000余名，被“上海交通大學世界大學學術排名”排入前400名大學行列，昆士蘭州僅有兩所大學獲此殊榮。

“魅力公寓”為投資者提供兩年期7%的投資收益，它具備全部最稀缺的投資優點，有眼光的投資者千萬不可錯過！（本文內容資料由客戶提供）

欲進一步了解該豪宅詳情，請點擊：http://www.juwai.com/8893645.htm

投資澳洲房産所涉及的9大費用

 隨著澳洲各地區房價的節節高升，許多外國投資者也都蠢蠢欲動，準備入市。那麽除了房價本身以外，在澳洲買房還有哪些相關費用呢？根據我的經驗，澳洲買房的其他相關費用約在房價的5%左右。假設購買了一套價值60萬澳元的房子，除了首付款以外，還需提前準備約3萬澳元的資金以便支付其他相關費用。當然，幷非所有費用必須一次性付清，而是在購房過程中分期按需要支付的。今天，我就爲大家羅列一下澳洲買房可能會涉及的一些常見相關費用以及支付時間，供大家參考，以便在買房前做好萬全的準備。

 

印花稅

轉讓或出售房産時，受轉讓方或買房需要向澳大利亞各州財稅局支付澳大利亞房産交易稅印花稅。澳大利亞各州的印花稅計算方式也不盡相同。房價金額也直接影響所需繳納印花稅的金額，一般約爲4-5%左右。

根據法律規定，當出售或轉讓發生時（即業主産生變化時），買房即産生繳納印花稅的義務。然而，當該出售或轉讓受到書面文件的影響時（例如：售樓合同或轉讓協議等），繳納印花稅的義務從第一次簽署該書面文件時産生，即交換合同時。

一般而言，印花稅可在房産交割時與尾款一起支付。但由于樓花建造時間較長，且個別州對于印花稅的繳納時間另有規定（例如，新南威爾士州規定合同交換起3個月內繳清印花稅），因此，在簽署合的同時，需與律師確認繳納印花稅的確切時間。

有關澳洲三大洲印花稅收取方式請閱讀：澳洲三大主要房産印花稅總攻略

律師費用（包括相關調查費用）

澳大利亞各洲買房所需支付的律師費用約爲1000-2000澳元不等，基本包含從交換合同起直到房産交割時的所有律師服務費，以及對于該房産産權的一些調查費用（即支付給第三方的費用）。例如，確認房産現任登記持有人等。

貸款申請費及保險金額

如果海外投資者計劃貸款購買房産，除了考慮自己的可貸款額度和還款能力外，也要考慮申請貸款的手續費，包括一次性申請費（約爲1000-2000澳元不等），及持續性的銀行手續費。

如果買家貸款超過房價的80%，就需要支付借款人抵押借款保險費（下文稱爲LMI保險）。該保險是爲了確保買家在無力償還貸款時保護銀行的利益。假設，一套價值80萬澳元的房産買家貸款75萬澳元，即需要支付LMI保險。一旦買家無力還款，銀行可將抵押的房産强制拍賣來支付貸款金額。但房産拍賣的結果，可能是該房屋只賣到60萬澳元，幷不足以支付銀行的借款金額。LMI保險就此差額保護銀行，而非保障買家的還款責任。

值得注意的是，保險公司一般不願意就海外人士購房貸款提供保險，因此如果投資者計劃貸款買房，最好準備房價30%以上的首付款，以保障順利貸款。

建議買家諮詢相關專業人士（例如：銀行工作人員、貸款經理等）瞭解所需支付的費用。

蟲害檢查或房屋檢查

如果計劃購買二手房，進行蟲害檢查或房屋檢查是非常有必要的，包括結構性檢查、蟲害檢查或是物業管理檢查（公寓房）。這些檢查會提醒買家一些潜在風險，作爲參考。一般費用約爲300~500澳元不等。

房屋保險

自交割之日起，房産的風險全部轉移至買家身上。因此，投資者應當儘早準備房屋保險，以防意外情况的發生，例如：火灾、水灾、偷竊等。如果買家購買二手房，最安全的方式是自交換合同之日起準備房屋保險，以確保個人的利益。

市政費及公用事業費用

從房産交割之日起，買方需要支付所購房産的市政費用即公用事業費用（例如：水、電和煤氣費）。這些費用一般每季度支付一次，如果原房主在交割日前支付到交割日後的費用，買賣雙方需在交割當日以交割日爲分界點調整費用。

舉例來說，如果房産交割日爲4月15日，而原房東在該日期前已支付了一筆公用事業費用至5月30日，則自4月15日起至5月30日的公用事業費（一個季度一算）用則應由買方承擔。在交割當日，買家所需支付的金額總計應爲房價尾款及4月15日起至5月30日的公用事業費用。下一次需要支付公用事業費用的計算日期爲6月1日。

注：律師會在房産交割日前計算出確切金額，供買家確認

物業管理費

如果計劃購買分契式住房（公寓樓），需要考慮一些持有成本。例如物業管理費，大樓維護費及大樓保險費。當買家購買樓花時，由于開發商還未聘任物業管理員，因此，無法貨值需要定期支付的物業管理費費用。然而，買家仍應當在購買樓花前詢問地産經紀有關該房屋計劃的物業管理費費用範圍。根據每棟大樓的設計（泳池、健身房等免費服務）、住戶數量、地理位置等，目前樓花的物業管理費約爲每季度800-3000澳元不等。

土地稅

嚴格來說，土地稅幷不能算作是購買房産的購買成本，而更類似于持有成本。對于有土地的房主來說，要按照每年當地政府對于業主名下的土地進行的估價支付相應的土地稅。如果業主只擁有分契式住房（公寓樓），則無需支付土地稅。

土地注册費

一旦房産過戶到您的名下，您需要到各州土地局登記您的名字，以便土地局頒發新的房産證上注册您的名字。這筆費用約爲200-400澳元不等。

由于澳洲各州的買房費用不盡相同，我建議投資者在决定買房前諮詢當地的律師及金融專家，確保在澳洲買房投資能够順利進行。

楊泱專欄全集請瀏覽：

澳洲持牌律師楊泱解析房產投資

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與夏威夷房産投資相關6大疑問

美國房産稅的與衆不同就在于其每個州都有屬于自己的繳稅規則。所以在購房前，海外投資者需要瞭解的不只是“買什麽房”，“在哪裏買”，更應該對所屬州的繳稅“規則”有所瞭解。

近年，夏威夷房産受到了不少國內投資者的熱捧，連一些知名人士也都被那裏的美景吸引幷對其投資。在夏威夷投資房産，買家在繳稅問題上會遇到怎樣的問題？以下，就讓Choi國際的MAGGIE來回答這些疑問。

問題一：如果海外投資者欲出租位于夏威夷的房産，應繳納哪些稅款？

答：如果是一個海外投資人（非美國居民），必須負責繳納美國聯邦所得稅及夏威夷州所得稅。除此之外，還必須支付夏威夷一般消費稅以及不動産稅。若投資者的房産位于歐胡島，須支付市郡附加稅；若投資者的租客是屬�短期居留性質，還須另外支付旅館稅。

問題二：以上所列稅款是如何徵稅的？

答：美國聯邦所得稅依照兩種方式徵收，一是按業主出租所得總額徵收30%或者按出租所得淨額徵收（如果投資者選擇此種方式），稅率從10%至39.6%不等。而夏威夷州所得稅是按業主出租所得淨額徵收，稅率從1.4%至11%不等。夏威夷一般消費稅是出租所得總額的4%；旅館稅爲出租所得總額的9.25%。

歐胡島市和縣的附加稅是出租所得總額的0.5%。夏威夷財産稅是按政府估價的房地産價值徵收，徵稅方式爲每一千美金徵收2元至15元左右。房地産的價值視種類及地點而定。

問題三 ：有哪些所得需要納稅？

答：通常，徵稅所得包括所有在“當年度”取得的租金收入，除此之外，其他牽涉到出租不動産的所得包括在徵稅所得中（例如銀行利息收入）。投資者的不動産管理代理人應該提供業主年度出租所得報告表（美國財政部表1042-S）。房客的房租押金不包含在納稅所得中。

問題四 ：在計算淨租金所得時，通常哪些費用可以扣除？

答：在回答這個問題以前，投資者需要注意的問題是，必須及時選擇在當年所得稅申報時將所出租的不動産申報爲美國商用不動産。如果沒有及時做這項選擇，便不能扣除費用，而且還會被按所得總額徵稅。

以下是通常可以扣除的租賃相關費用：廣告費，清潔費及維修費，傭金，保險費，法律會計費，管理費，利息費用（但是如果投資者向外國銀行或者外國人借款，您可能必須代扣美國利息所得稅款），修理費，稅負（財産稅，一般消費稅及旅館稅），水電，煤氣以及折舊費用。

問題五：當投資者購買不動産時，整修房屋，購買家具，家電用品以便出租。這些成本是否可以扣除？

答：如果租賃不動産選爲美國商用不動産，您可以爲你的整修費用，家具及家電用品提列折舊費用，通常整修費用的折舊期爲27年6個月到39年，家具及家電用品的折舊期間爲五年。

問題六 ：如果我出租我的不動産，同時我又使用這房屋爲私人度假居所，我是否可以在稅務申報 書中扣除所有的費用？

答：若您使用出租用途的不動産爲私人度假居所，而且沒有付等同市價的租金，所有的費用必須按個人用途及出租用途比例分攤。只有與出租有關的費用可以扣除。再者，如果個人用途超過十四天或租出期間的10%，可扣除的費用不能超過業主當年的租金收入。

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