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澳洲又一新規：FIRB有權審查農場買賣 或驅逐外國投資者

澳洲新規一定程度地保護澳洲農地不讓海外投資者購置

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據ABC新聞報道，一農業投資顧問預計，欲購澳洲農地的跨國公司或被外國投資審查委員會（FIRB）新的審查門檻嚇退。

FIRB將很快就有權審查外國買家購置澳洲1500萬元以上的農地買賣和交易額超5300萬的農商企業買賣。農業管理公司（Agricultural Management Company）的澳洲農業投資顧問布洛姆菲爾德（Charlie Blomfield）指出，改革措施會給投資者帶來不確定性，限制競爭的同時還可能耽擱交易。
 
他稱，FIRB審核項目增加或讓審查時間延長，這是外國投資者感到無奈的。他還指出，另一個有影響的可能是經濟因素，因為投資者申請交易的成本增加，法律和咨詢費用也可能上漲。
 
不過，他說那些不願意受審查限制的公司也可以直接取消交易。“FIRB目前有30天的申請審批時間，因此如果申請量有所增加，那FIRB會因人手不足而延長審查時間。有意參與競標的跨國公司由此也喪失了一些競爭優勢。”
 
PPB Advisory是專門給有意投資澳洲農業資產的企業提供咨詢建議的領導企業。其董事提姆（Tim Lee）稱，跨國公司有可能會把FIRB降低門檻也視為限制外國投資的一種手段。不過他認為這對那些真正想在澳洲做生意的企業會造成很大影響。
 
提姆說，澳洲需要明確的是通過外國投資擴大現有農業規模是有必要的。“澳洲農業發展缺乏資金，我們需要外國資本促進產業發展，如果我們了解情況，我們會同意海外資本流入國內來維系農業的長足發展。”
 
他還稱，澳洲農商行業主要的挑戰是很多農場還未“找到投資人”。“這些農場沒有完整的管理架構和所有制結構來吸引外國資本。入股家族合伙企業在現有體制下並不是投資者理解或青睞的，他們只喜歡入資普通的農商企業。”
 
布洛姆菲爾德表示，澳洲與其他國家簽署自貿協定，但卻一定程度地保護澳洲農地不讓海外投資者購置，兩者本身就是相悖的。
 
他說，聯邦政府近期抵制外國買家收購農場運營巨頭S. Kidman and Co的舉措就讓市場感到困惑。政府給出的理由就是“不符合國家利益”，而且可能會給安娜溪農場（Anna Creek Station）附近的武麥拉（Woomera）軍事禁區造成安全影響。
 
雖然政府不准備接受外國公司全盤收購，但Kidman農地的出售或以國內外聯手競標的形式進行。提姆預計此前競拍Kidman資產的買家可能會調整競標方案並重新提交申請。
 
（據澳洲新快網） 
 

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中國富豪新舉動！馬興法4700萬澳元“試水溫”購70萬公頃澳洲土地

《澳洲金融評論報》報道稱，天馬軸承集團股份有限公司（Tianma Bearings Group）的創始人兼主席馬興法1個月斥資4,700萬澳元買下了北領地和昆士蘭州交界處的2座養牛場。他聲稱這筆交易是“試驗”。

馬興法買下的伍倫貢養牛場

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雖然馬興法正尋求從經營上和地理上讓業務多元化，天馬也在最新年報中明確將農業列為增長引擎，但他還是對澳洲有所保留，盡管過去5年打造了包括其它3座養牛場和2座酒莊在內的農業資產組合。

馬興法解釋稱，他主要擔心澳洲對外來投資的反對態度及恰當基礎設施的不足。他說：“我去過澳洲十幾次了，但還是不覺得很了解這個國家。因此，我不樂意進行非常大的投資。我們所有的投資都是規模相對小的試點項目。我們還在試圖奠定基礎。2國間存在一些法律和文化方面的大差異。雖然雙邊貿易總額很大，但存在部分不順暢的板塊。我們正采取謹慎方式。”

馬興法1986年開了第一家滾珠軸承廠，其業務在2009年中國政府大力投資基建以對抗金融危機時達到頂峰。當時他在中國富豪榜排名第123。但後來其財富隨著中國制造業增速放緩及經濟轉向消費引導型而縮水。

目前馬興法尋求對外擴張，參與他聲稱因為中國人想要更高質量食品而可能發生在澳洲農業的下一個大繁榮。天馬的上市公司去年成立了澳洲分部Tianma Agri Holdings來開展農業投資交易。

馬興法的兒子馬文奇在墨爾本留學4年後回國執掌天馬的葡萄酒業務，包括西澳酒莊Ferngrove及南澳酒莊Stonehaven。他指出，天馬每年進口100個集裝箱的澳洲葡萄酒，但現階段不太可能進口更多了，相反，重點在於牛。

馬興法收購的溫特沃斯（Wentworth）及伍倫貢（Wollogorang）養牛場總計有4萬頭牛。

（據澳洲新快網）

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澳洲今後要向外國房產投資者說“不”了嗎？

居外解析“加強澳洲外國投資綱要”對買房者的影響

3月20日，是《加強澳洲外國投資綱要》（Strengthening Australia’s Foreign Investment Framework）公眾征詢的截止日。自2月25日，該草案提出以來，關於澳大利亞政府擬嚴格限制外國人購房的消息成為熱點話題。無論是欲對外國置業者加收最高1,500澳元的申請費，還是采取措施打擊違規購房者，都引發了全球輿論關註。更有人質疑，澳大利亞政府此舉主要針對中國購房者，意在打壓其置業行為。居外為妳分析政改的前因後果，以及解讀最新政策的細節。

 

壹、 為什麽澳洲會推出收緊外國人在購買房產的新規定 ？

 

1、 外資湧入，澳洲房價被炒到逆天高，本地民眾買房難

最近幾年，澳洲房價飆漲，悉尼和墨爾本等壹線城市更加是漲價先鋒。低息政策讓房價瘋狂，外國投資者入市炒樓也被認為是催高樓價的主要原因之壹，尤其是來自中國大陸的投資者。房價飆漲導致本地居民抱怨買房難如登天，限制外國人購房是為了遏制澳洲房價上漲，以及響應公眾對於買房難的關切。【閱讀原文】

延伸閱讀：

 

2、 澳洲外資審委會（FIRB）失職，以致外國購房者“有機可乘”

允許外國投資者購買新房，但限制其購買二手房本就是澳大利亞的法律規定。長期以來，這項政策沒有得到嚴格執行，導致違規購房的現象越來越多。澳政府此舉是為了完善既定政策，更好地落實針對外國置業者的限制措施，以緩解本國人面臨的房價高漲無力購房的問題。【閱讀原文】

 

3、 新州大選，住房政策方針成拉票武器

2015年新州大選將於3月28日正式舉行。本次新州參選黨派除自由黨和工黨兩大政壇主角外，還有許多其他黨派也都參與競選。澳大利亞廣播公司（ABC）日前對9382名選民進行的投票在線調查中顯示，選民所關註的議題中排首位的是經濟，其次是國有資產的私有化問題，生活成本、教育、環境等。房產在大悉尼將繼續存在高需求，兩大黨為爭取選票均承諾幫助人民實現擁有居所的夢想。

 

二、澳洲海外人士購房新政的主要規定

 

1、提高海外買家在澳洲買房收費標準

 

被稱為澳洲房產緊縮新政中，對征收手續費的規定

 

2、 明確處罰措施，加強執法力度

據2月26日澳洲政府公布的外國投資監管框架討論文件，澳聯邦政府有意將外國違規投資澳洲房地產處罰條例延伸至企業、商業地產、農業等投資領域，加強相關領域執法力度，令外國人在澳未經許可非法投資將面臨更加嚴格的刑事處罰和民事罰款。目前針對外資違規購房的刑事處罰為合8.5萬澳元或2年監禁，也可兩項並罰。同時，澳政府嚴禁違規投資者從非法房產中牟利，壹經發現，將處以不同程度處罰。【閱讀原文】

本次澳洲房產緊縮政策的相關處罰措施的規定如下：

 

延伸閱讀：

 

3、 新增連帶責任，嚴懲協助違規購房的第三方

協助外國人購房的第三方，如移民中介、房產中介等也將受到懲戒，最高民事處罰為個人42,500元，企業罰金可高達5倍。另外，明知違法仍協助外國人買房者涉嫌刑事違法，最高罰款85,000元，和/或兩年監禁。【閱讀原文】

 

4、 修改對農業土地買賣的審批

從3月1日起，外國人在澳購買農地超過1500萬元的交易將要接受外國投資審查委員會的審查。此前的審查起點是2.52億。此外，稅務局將從7月1日開始收集關於所有農地新外國投資的信息，不論交易價值。【閱讀原文】

 

三、 新政對澳洲房市的海外買家會產生什麽樣的影響？

 

1、嚴格執法 為保障澳洲購房者帶來壹個“公平的競爭環境”

澳洲聯邦政府對房地產外資緊縮審查，目的是只有在公平公正的基礎上進行投資，才能保障海外置業者的利益。艾伯特總理也對新機制表現出極大的信心：“縮緊政策不是將海外資金攔在外面，而是引導他們正確對我們的產業進行投資。”【閱讀原文】

 

2、申請費不足以阻擋海外買家 對買家幾乎沒有影響

根據新出臺的意見稿，FIRB將根據房產總價，對海外買家在澳洲買房征收申請費，5000澳元起。然而，房地產業界普遍認為，外資購房申請費或許只是“毛毛雨”，海外投資人不會因此“望而卻步”。 【閱讀原文】

延伸閱讀：

 

3、處罰措施仍未確定 最終影響幅度仍有待觀察

關於違規購房的懲罰力度加強，監管網絡擴展至移民中介、房地產服務行業及房地開發商或許才是關鍵所在。澳聯邦政府“動真章”的態度不言自明，最終討論文件中哪些部分將通過並實施，又將給澳洲房地產投資性購房活動、中資地產商的“圈地”行為產生多大的限制性影響，這壹切都還是未知數，有待進壹步觀察。

 

延伸閱讀：

澳媒質疑加強外資審委“抓錯了癢處”

澳大利亞主流媒體指出，目前仍缺乏可信的證據證明海外買家推高了澳洲房價，強調房源緊張才是澳洲各大城市高房價的源頭，甚至質疑對海外購房者加稅無助於解決問題。【閱讀原文】

 

四、居外專業解讀“新政” 讓妳更理性了解澳洲房市

 

居外是全球最大，最具權威性的海外房產中文平臺，外媒自去年下半年便就澳洲房產投資政策變動多番采訪居外的兩位聯合創始人的專業意見。綜合起來，居外網對此的觀點如下：

  • 中國買家不是澳洲房價飛漲的“元兇”，更為澳洲房地產市場帶來了巨大利益。【閱讀原文】

 

  • 1,500澳元“出價費” 實屬無理，或令海外買家轉向其它國家投資房產。【閱讀原文】

 

  • 澳洲聯邦政府對住宅地產投資的執法活動的加大，並不意味著對外國企業投資的開放態度有任何巨大變化。【閱讀原文】

 

  • 澳洲房地產市場面臨著許多逆風，但居外作出的分析表明，今年澳洲房市的海外投資將比去年增長15%至20%。【閱讀原文】

 

 

 

海外投資者如何在澳洲購買農業土地 實現投資移民雙豐收

近日，壹份澳大利亞新的調查報告顯示，在短短兩年半的時間內，外資持有的澳洲農田增加了470萬公頃。截止到2013年6月30日，總共有496萬公頃的農業用地至少部分為外資所有。那麽，作為外籍人士購買澳大利亞農業土地有何限制呢？

外籍人士能否購買澳洲農業土地

首先，我們來看下農業土地的定義。根據澳大利亞1975年《外國收購和合並法案》，澳大利亞土地分為兩類：農村土地和城市土地。所謂農業土地是指完全並且純粹用於初級生產企業的土地。初級生產企業，就是初級生產在該企業生產中具有實質性並有商業目的和特點。初級生產企業的定義來自於澳大利亞1997年《所得稅評估法》。它指的是源於土地耕種，畜牧/農業，園藝，漁業，林業，葡萄栽培或乳業的生產。出於農業土地目的的初級生產不包括業余農場，‘農村住宅’地塊或用於代人放牧或采礦的土地。

根據澳大利亞海外投資委員會的相關規定，外籍人士（外籍人士的定義請見：http://www.juwai.com/news66684_1.htm）若在澳大利亞購買總資產超過2.48億澳元的初級生產企業則需要提出申請。換言之，購買2.48億澳元以下的初級生產企業時，外籍人士也可獲得申請豁免，無需額外提出申請。值得註意的是，若外籍人士購買的農業用地不涉及初級生產企業，則必須申請購買許可。此外，在從農業土地獲得權益之前，所有外國政府投資者必須通報澳大利亞政府並獲得預先批準。而在審查農業領域的外國投資提案時，澳大利亞政府主要會從以下幾個方面考慮提案所具有的影響：

  • 澳大利亞農業資源的質量和可利用性，包括水資源
  • 土地通行和使用
  • 農業產能和生產率
  • 澳大利亞保持作為本國和貿易夥伴可信賴的農業產品供應者的能力
  • 生物多樣性
  • 澳大利亞地方和區域社區的就業和繁榮

無論投資價值多少，所有投資者——包括外國和國內投資者——都必須遵守澳大利亞法律。例如：所有投資者都要遵循澳大利亞的國家競爭政策。澳大利亞競爭和消費者委員會將嚴格審查所有可能引起競爭方面顧慮的投資提案，其中包括外國投資者對於農業供應鏈的企業的收購可能引發的競爭方面的影響。所有的潛在投資者同時必須取得澳大利亞法律所規定的其他許可，比如環境許可等。

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投資澳洲農業前景樂觀 成熟橄欖園宜住更宜商

近年以來，中國的“海外圈地”非常火熱，澳洲的很多鄉郊土地都成為了海外投資者重點收購的目標。澳洲豐富且品質上乘的農產品一直頗受青睞，預計澳洲土地投資的未來前景相當利好。

投資鄉郊地產成熟橄欖園，坐擁風景如畫的美好生活

澳洲地產專業人士指出，尤其是目前澳洲土地價格仍低於歷史峰值，海外投資人興趣高漲、本地市場環境改善等因素正促使商業農場地產價格反彈。　　

“伊甸河谷”（Eden Valley）是一片成熟的橄欖園，配有最先進的橄欖加工設備。
該物業帶有開發許可證，可額外建造一套供遊客使用的綜合物業，與土地上現有的產業合二為一。
“伊甸河谷”所在的地區貝拉塔（Bellata）位於紐威爾公路上，此地是富饒的農業地區，礦產也很出名。

居外此次介紹的這宗鄉郊地產名為“伊甸河谷”（Eden Valley），是一片成熟的橄欖園，配有最先進的橄欖加工設備。現業主正在擴充種植區的面積，以種植更多的橄欖樹。本物業帶有開發許可證，可額外建造一套供遊客使用的綜合物業，這套綜合物業可與土地上現有的產業合二為一，整宗物業位於風景如畫的美麗環境之中。

“伊甸河谷”所在的地區貝拉塔（Bellata）位於紐威爾公路（ Newell Highway）上，納拉布裡（Narrabri）北邊 48 公里處、莫里（Moree）南邊50多公里處。此地是個富饒的農業地區，礦產也很出名。這塊土地取道特裡合合村（Terry Hie Hie），前行65公里即至莫里市（Moree）的西南部。

貝拉塔（Bellata）地區出產一些澳洲品質最佳的小麥，並有廣大的穀物綜合儲藏區和穀倉。鄉間地區擁有美麗肥沃的土壤與高低起伏的土地。 貝拉塔（Bellata）設有小學、九洞高爾夫球場、路邊客棧和紀念廳，每年都會舉辦麥特隆的舞會（Matron’s Ball）。生活在這裡，可以感受濃濃的澳洲鄉郊風情，也可以過上悠閒的世外桃源般澳洲生活。

購買這塊鄉郊地產，澳洲最豐饒的農業區令您的這次投資絕對會獲得巨大回報，同時也讓人盡享純淨自然的美好生活。

購買這塊鄉郊地產，澳洲最豐饒的農業區令您的這次投資絕對會獲得巨大回報，同時也讓人盡享純淨自然的美好生活。得天獨厚的地理位置，使得如此稀缺資源深受歡迎。貝拉塔（Bellata）所在的納拉布裡（Narrabri）位於南歐伊河谷（Namoi Valley）豐饒的中心地帶，這處活潑的鄉村中心以生產棉花、牛肉與小麥聞名。四周有許多優美的自然名勝，也有不少旅行者樂於探索壯麗的卡普塔山國家公園（Mount Kaputar National Park）， 或是造訪擁有徒步路徑，也可賞鳥的皮力加森林（Pilliga Forest）。 附近的亞裡湖（Yarrie Lake）和納拉布裡湖（Narrabri Lake）是包括風帆滑浪、游泳和劃獨木舟在內的水上運動勝地，也是本土鳥類與候鳥的天堂。

從這塊土地前行65公里，即至莫里市（Moree）的西南部。莫里（Moree）是澳洲產量最豐饒的農業區。這裡擁有完整的鄉村地貌，包括黃金麥田、棉花田、牧牛場和農莊庭園。莫里平原（Moree Plains）下是大自流盆地（Great Artesian Basin），讓莫里（Moree）擁有澳洲自流溫泉水療首都的美譽。1895年有人在這裡發現自流溫泉，因為溫泉成分有益健康、富有療效而聲名遠播。所以說，這塊鄉郊土地的位置絕佳，環境更是令人讚歎，提供了一次難能可貴的澳洲投資機會。

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