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澳洲又一新规：FIRB有权审查农场买卖 或驱逐外国投资者

澳洲新规一定程度地保护澳洲农地不让海外投资者购置

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据ABC新闻报道，一农业投资顾问预计，欲购澳洲农地的跨国公司或被外国投资审查委员会（FIRB）新的审查门槛吓退。

FIRB将很快就有权审查外国买家购置澳洲1500万元以上的农地买卖和交易额超5300万的农商企业买卖。农业管理公司（Agricultural Management Company）的澳洲农业投资顾问布洛姆菲尔德（Charlie Blomfield）指出，改革措施会给投资者带来不确定性，限制竞争的同时还可能耽搁交易。
 
他称，FIRB审核项目增加或让审查时间延长，这是外国投资者感到无奈的。他还指出，另一个有影响的可能是经济因素，因为投资者申请交易的成本增加，法律和咨询费用也可能上涨。
 
不过，他说那些不愿意受审查限制的公司也可以直接取消交易。“FIRB目前有30天的申请审批时间，因此如果申请量有所增加，那FIRB会因人手不足而延长审查时间。有意参与竞标的跨国公司由此也丧失了一些竞争优势。”
 
PPB Advisory是专门给有意投资澳洲农业资产的企业提供咨询建议的领导企业。其董事提姆（Tim Lee）称，跨国公司有可能会把FIRB降低门槛也视为限制外国投资的一种手段。不过他认为这对那些真正想在澳洲做生意的企业会造成很大影响。
 
提姆说，澳洲需要明确的是通过外国投资扩大现有农业规模是有必要的。“澳洲农业发展缺乏资金，我们需要外国资本促进产业发展，如果我们了解情况，我们会同意海外资本流入国内来维系农业的长足发展。”
 
他还称，澳洲农商行业主要的挑战是很多农场还未“找到投资人”。“这些农场没有完整的管理架构和所有制结构来吸引外国资本。入股家族合伙企业在现有体制下并不是投资者理解或青睐的，他们只喜欢入资普通的农商企业。”
 
布洛姆菲尔德表示，澳洲与其他国家签署自贸协定，但却一定程度地保护澳洲农地不让海外投资者购置，两者本身就是相悖的。
 
他说，联邦政府近期抵制外国买家收购农场运营巨头S. Kidman and Co的举措就让市场感到困惑。政府给出的理由就是“不符合国家利益”，而且可能会给安娜溪农场（Anna Creek Station）附近的武麦拉（Woomera）军事禁区造成安全影响。
 
虽然政府不准备接受外国公司全盘收购，但Kidman农地的出售或以国内外联手竞标的形式进行。提姆预计此前竞拍Kidman资产的买家可能会调整竞标方案并重新提交申请。
 
（据澳洲新快网） 
 

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中国热钱各国争 澳洲优势在哪？

据《澳洲人报》Tony Cripps报道，中国的经济发展令全球受惠，澳洲应该采取更加主动的政策吸引更多中国的投资与需求。

在数十年的飞速发展后，中国经济进入了一个更加规范和可持续的增长，但是即使其增长放缓了，仍为世界经济带来了巨大的商业和投资机遇。

在过去数十年来，澳洲经济一直得益于中国对大宗商品的采购。然而随着中国经济转型，转向以消费为主导，澳洲应该做好更大的准备来过渡。

在上世界70年代末，中国占全球经济仅5%，如今中国发生了翻天覆地的变化：世界银行称，在人口比重降低的情况下，中国对世界经济的贡献更大了，超过了13%。

随着中国城镇化的发展，服务业占了总体经济近50%，中国人也变得更富有了。

而在中国的“走出去”政策中，澳洲大大受惠，KPMG和悉尼大学的数据显示，去年，澳洲是中国直接投资的第二大国，投资额达83.5亿美元。

然而，很多国家也想抓住中国发展的机遇，所以，澳洲应确保其竞争性，告诉中国的决策者们，为什么要选择澳洲，澳洲的价值在哪里。

澳中自贸协定将令澳洲产品更具竞争力，澳洲的服务和制造业也将受益

首先，澳洲的大宗商品仍对中国有重要作用。澳洲的大宗商品是全球成本最低的之一，中国仍会继续保持需求，尤其是在“一带一路”的政策投资基建的情况下。HSBC数据指出，澳洲铁矿对中国出口年增长8%。

第二，澳洲的服务业，尤其是旅游业和教育，对中国非常吸引。在过去5年，中国每年来澳旅游的人数增长了135%；在教育上，大批中国留学生来澳学习。

这除了要归功于澳元贬值，之外，还有其他因素，如澳洲离中国的地理位置较近、政府管理稳定、法律环境稳定、商业环境友好、教育建设先进。

第三，澳洲的农业优势大。据澳洲农业和能源经济与科学局（Australian Bureau of Agriculture and Resource Economics and Sciences）估计，在2009-2050年，中国对食品的需求将翻倍。

澳中自贸协定也将令澳洲产品更具竞争力，澳洲的服务和制造业也将受益。

虽然澳洲仍在中国带来的机遇中占据有利位置，但在下一阶段，澳洲应该更具主动性，因为国际竞争更大了。

（据澳洲新快网）

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中国富豪新举动！马兴法4700万澳元“試水溫”购70万公顷澳洲土地

《澳洲金融评论报》报道称，天马轴承集团股份有限公司（Tianma Bearings Group）的创始人兼主席马兴法1个月斥资4,700万澳元买下了北领地和昆士兰州交界处的2座养牛场。他声称这笔交易是“试验”。

马兴法买下的伍伦贡养牛场

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虽然马兴法正寻求从经营上和地理上让业务多元化，天马也在最新年报中明确将农业列为增长引擎，但他还是对澳洲有所保留，尽管过去5年打造了包括其它3座养牛场和2座酒庄在内的农业资产组合。

马兴法解释称，他主要担心澳洲对外来投资的反对态度及恰当基础设施的不足。他说：“我去过澳洲十几次了，但还是不觉得很了解这个国家。因此，我不乐意进行非常大的投资。我们所有的投资都是规模相对小的试点项目。我们还在试图奠定基础。2国间存在一些法律和文化方面的大差异。虽然双边贸易总额很大，但存在部分不顺畅的板块。我们正采取谨慎方式。”

马兴法1986年开了第一家滚珠轴承厂，其业务在2009年中国政府大力投资基建以对抗金融危机时达到顶峰。当时他在中国富豪榜排名第123。但后来其财富随着中国制造业增速放缓及经济转向消费引导型而缩水。

目前马兴法寻求对外扩张，参与他声称因为中国人想要更高质量食品而可能发生在澳洲农业的下一个大繁荣。天马的上市公司去年成立了澳洲分部Tianma Agri Holdings来开展农业投资交易。

马兴法的儿子马文奇在墨尔本留学4年后回国执掌天马的葡萄酒业务，包括西澳酒庄Ferngrove及南澳酒庄Stonehaven。他指出，天马每年进口100个集装箱的澳洲葡萄酒，但现阶段不太可能进口更多了，相反，重点在于牛。

马兴法收购的温特沃斯（Wentworth）及伍伦贡（Wollogorang）养牛场总计有4万头牛。

（据澳洲新快网）

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澳洲今后要向外国房产投资者说“不”了吗？

居外解析“加强澳洲外国投资纲要”对买房者的影响

3月20日，是《加强澳洲外国投资纲要》（Strengthening Australia’s Foreign Investment Framework）公众征询的截止日。自2月25日，该草案提出以来，关于澳大利亚政府拟严格限制外国人购房的消息成为热点话题。无论是欲对外国置业者加收最高1,500澳元的申请费，还是采取措施打击违规购房者，都引发了全球舆论关注。更有人质疑，澳大利亚政府此举主要针对中国购房者，意在打压其置业行为。居外为你分析政改的前因后果，以及解读最新政策的细节。

 

 一、 为什么澳洲会推出收紧外国人在购买房产的新规定 ？

 

1、 外资涌入，澳洲房价被炒到逆天高，本地民众买房难

 最近几年，澳洲房价飙涨，悉尼和墨尔本等一线城市更加是涨价先锋。低息政策让房价疯狂，外国投资者入市炒楼也被认为是催高楼价的主要原因之一，尤其是来自中国大陆的投资者。房价飙涨导致本地居民抱怨买房难如登天，限制外国人购房是为了遏制澳洲房价上涨，以及响应公众对于买房难的关切。【阅读原文】

 延伸阅读：

 

2、 澳洲外资审委会（FIRB）失职，以致外国购房者“有机可乘”

 允许外国投资者购买新房，但限制其购买二手房本就是澳大利亚的法律规定。长期以来，这项政策没有得到严格执行，导致违规购房的现象越来越多。澳政府此举是为了完善既定政策，更好地落实针对外国置业者的限制措施，以缓解本国人面临的房价高涨无力购房的问题。【阅读原文】

 

3、 新州大选，住房政策方针成拉票武器

 2015年新州大选将于3月28日正式举行。本次新州参选党派除自由党和工党两大政坛主角外，还有许多其他党派也都参与竞选。澳大利亚广播公司（ABC）日前对9382名选民进行的投票在线调查中显示，选民所关注的议题中排首位的是经济，其次是国有资产的私有化问题，生活成本、教育、环境等。房产在大悉尼将继续存在高需求，两大党为争取选票均承诺帮助人民实现拥有居所的梦想。

 

二、澳洲海外人士购房新政的主要规定

 

 1、提高海外买家在澳洲买房收费标准

 

被称为澳洲房产紧缩新政中，对征收手续费的规定

 

2、 明确处罚措施，加强执法力度

 据2月26日澳洲政府公布的外国投资监管框架讨论文件，澳联邦政府有意将外国违规投资澳洲房地产处罚条例延伸至企业、商业地产、农业等投资领域，加强相关领域执法力度，令外国人在澳未经许可非法投资将面临更加严格的刑事处罚和民事罚款。目前针对外资违规购房的刑事处罚为合8.5万澳元或2年监禁，也可两项并罚。同时，澳政府严禁违规投资者从非法房产中牟利，一经发现，将处以不同程度处罚。【阅读原文】

 本次澳洲房产紧缩政策的相关处罚措施的规定如下：

 

 

延伸阅读：

 

3、 新增连带责任，严惩协助违规购房的第三方

 协助外国人购房的第三方，如移民中介、房产中介等也将受到惩戒，最高民事处罚为个人42,500元，企业罚金可高达5倍。另外，明知违法仍协助外国人买房者涉嫌刑事违法，最高罚款85,000元，和/或两年监禁。【阅读原文】

 

 4、 修改对农业土地买卖的审批

 从3月1日起，外国人在澳购买农地超过1500万元的交易将要接受外国投资审查委员会的审查。此前的审查起点是2.52亿。此外，税务局将从7月1日开始收集关于所有农地新外国投资的信息，不论交易价值。【阅读原文】

 

三、 新政对澳洲房市的海外买家会产生什么样的影响？

 

 1、严格执法 为保障澳洲购房者带来一个“公平的竞争环境”

 澳洲联邦政府对房地产外资紧缩审查，目的是只有在公平公正的基础上进行投资，才能保障海外置业者的利益。艾伯特总理也对新机制表现出极大的信心：“缩紧政策不是将海外资金拦在外面，而是引导他们正确对我们的产业进行投资。”【阅读原文】

 

 2、申请费不足以阻挡海外买家 对买家几乎没有影响

 根据新出台的意见稿，FIRB将根据房产总价，对海外买家在澳洲买房征收申请费，5000澳元起。然而，房地产业界普遍认为，外资购房申请费或许只是“毛毛雨”，海外投资人不会因此“望而却步”。 【阅读原文】

 延伸阅读： 

 

3、处罚措施仍未确定 最终影响幅度仍有待观察

 关于违规购房的惩罚力度加强，监管网络扩展至移民中介、房地产服务行业及房地开发商或许才是关键所在。澳联邦政府“动真章”的态度不言自明，最终讨论文件中哪些部分将通过并实施，又将给澳洲房地产投资性购房活动、中资地产商的“圈地”行为产生多大的限制性影响，这一切都还是未知数，有待进一步观察。

 

延伸阅读：

澳媒质疑加強外资审委“抓错了痒处”

 澳大利亚主流媒体指出，目前仍缺乏可信的证据证明海外买家推高了澳洲房价，强调房源紧张才是澳洲各大城市高房价的源头，甚至质疑对海外购房者加税无助于解决问题。【阅读原文】

 

 四、居外专业解读“新政” 让你更理性了解澳洲房市

 

居外是全球最大，最具权威性的海外房产中文平台，外媒自去年下半年便就澳洲房产投资政策变动多番采访居外的两位联合创始人的专业意见。综合起来，居外网对此的观点如下：

  • 中国买家不是澳洲房价飞涨的“元凶”，更为澳洲房地产市场带来了巨大利益。【阅读原文】

 

  • 1,500澳元“出价费” 实属无理，或令海外买家转向其它国家投资房产。【阅读原文】

 

  • 澳洲联邦政府对住宅地产投资的执法活动的加大，并不意味着对外国企业投资的开放态度有任何巨大变化。【阅读原文】

 

  • 澳洲房地产市场面临着许多逆风，但居外作出的分析表明，今年澳洲房市的海外投资将比去年增长15%至20%。【阅读原文】

 

 

 

海外投资者如何在澳洲购买农业土地 实现投资移民双丰收

近日，一份澳大利亚新的调查报告显示，在短短两年半的时间内，外资持有的澳洲农田增加了470万公顷。截止到2013年6月30日，总共有496万公顷的农业用地至少部分为外资所有。那么，作为外籍人士购买澳大利亚农业土地有何限制呢？

外籍人士能否购买澳洲农业土地

首先，我们来看下农业土地的定义。根据澳大利亚1975年《外国收购和合并法案》，澳大利亚土地分为两类：农村土地和城市土地。所谓农业土地是指完全并且纯粹用于初级生产企业的土地。初级生产企业，就是初级生产在该企业生产中具有实质性并有商业目的和特点。初级生产企业的定义来自于澳大利亚1997年《所得税评估法》。它指的是源于土地耕种，畜牧/农业，园艺，渔业，林业，葡萄栽培或乳业的生产。出于农业土地目的的初级生产不包括业余农场，‘农村住宅’地块或用于代人放牧或采矿的土地。

根据澳大利亚海外投资委员会的相关规定，外籍人士（外籍人士的定义请见：http://www.juwai.com/news66684_1.htm）若在澳大利亚购买总资产超过2.48亿澳元的初级生产企业则需要提出申请。换言之，购买2.48亿澳元以下的初级生产企业时，外籍人士也可获得申请豁免，无需额外提出申请。值得注意的是，若外籍人士购买的农业用地不涉及初级生产企业，则必须申请购买许可。此外，在从农业土地获得权益之前，所有外国政府投资者必须通报澳大利亚政府并获得预先批准。而在审查农业领域的外国投资提案时，澳大利亚政府主要会从以下几个方面考虑提案所具有的影响：

  • 澳大利亚农业资源的质量和可利用性，包括水资源
  • 土地通行和使用
  • 农业产能和生产率
  • 澳大利亚保持作为本国和贸易伙伴可信赖的农业产品供应者的能力
  • 生物多样性
  • 澳大利亚地方和区域社区的就业和繁荣

无论投资价值多少，所有投资者——包括外国和国内投资者——都必须遵守澳大利亚法律。例如：所有投资者都要遵循澳大利亚的国家竞争政策。澳大利亚竞争和消费者委员会将严格审查所有可能引起竞争方面顾虑的投资提案，其中包括外国投资者对于农业供应链的企业的收购可能引发的竞争方面的影响。所有的潜在投资者同时必须取得澳大利亚法律所规定的其他许可，比如环境许可等。

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投资澳洲农业前景乐观 成熟橄榄园宜住更宜商

近年以来，中国的“海外圈地”非常火热，澳洲的很多乡郊土地都成为了海外投资者重点收购的目标。澳洲丰富且质量上乘的农产品一直颇受青睐，预计澳洲土地投资的未来前景相当利好。 

投资乡郊地产成熟橄榄园，坐拥风景如画的美好生活 

澳洲地产专业人士指出，尤其是目前澳洲土地价格仍低于历史峰值，海外投资人兴趣高涨、本地市场环境改善等因素正促使商业农场地产价格反弹。　　

“伊甸河谷”（Eden Valley）是一片成熟的橄榄园，配有最先进的橄榄加工设备。
该物业带有开发许可证，可额外建造一套供游客使用的综合物业，与土地上现有的产业合二为一。
“伊甸河谷”所在的地区贝拉塔（Bellata）位于纽威尔公路上，此地是富饶的农业地区，矿产也很出名。

居外此次介绍的这宗乡郊地产名为“伊甸河谷”（Eden Valley），是一片成熟的橄榄园，配有最先进的橄榄加工设备。现业主正在扩充种植区的面积，以种植更多的橄榄树。本物业带有开发许可证，可额外建造一套供游客使用的综合物业，这套综合物业可与土地上现有的产业合二为一，整宗物业位于风景如画的美丽环境之中。 

“伊甸河谷”所在的地区贝拉塔（Bellata）位于纽威尔公路（ Newell Highway）上，纳拉布里（Narrabri）北边 48 公里处、莫里（Moree）南边50多公里处。此地是个富饶的农业地区，矿产也很出名。这块土地取道特里合合村（Terry Hie Hie），前行65公里即至莫里市（Moree）的西南部。 

贝拉塔（Bellata）地区出产一些澳洲质量最佳的小麦，并有广大的谷物综合储藏区和谷仓。乡间地区拥有美丽肥沃的土壤与高低起伏的土地。 贝拉塔（Bellata）设有小学、九洞高尔夫球场、路边客栈和纪念厅，每年都会举办麦特隆的舞会（Matron’s Ball）。生活在这里，可以感受浓浓的澳洲乡郊风情，也可以过上悠闲的世外桃源般澳洲生活。 

购买这块乡郊地产，澳洲最丰饶的农业区令您的这次投资绝对会获得巨大回报，同时也让人尽享纯净自然的美好生活。

购买这块乡郊地产，澳洲最丰饶的农业区令您的这次投资绝对会获得巨大回报，同时也让人尽享纯净自然的美好生活。得天独厚的地理位置，使得如此稀缺资源深受欢迎。贝拉塔（Bellata）所在的纳拉布里（Narrabri）位于南欧伊河谷（Namoi Valley）丰饶的中心地带，这处活泼的乡村中心以生产棉花、牛肉与小麦闻名。四周有许多优美的自然名胜，也有不少旅行者乐于探索壮丽的卡普塔山国家公园（Mount Kaputar National Park）， 或是造访拥有徒步路径，也可赏鸟的皮力加森林（Pilliga Forest）。 附近的亚里湖（Yarrie Lake）和纳拉布里湖（Narrabri Lake）是包括风帆滑浪、游泳和划独木舟在内的水上运动胜地，也是本土鸟类与候鸟的天堂。 

从这块土地前行65公里，即至莫里市（Moree）的西南部。莫里（Moree）是澳洲产量最丰饶的农业区。这里拥有完整的乡村地貌，包括黄金麦田、棉花田、牧牛场和农庄庭园。莫里平原（Moree Plains）下是大自流盆地（Great Artesian Basin），让莫里（Moree）拥有澳洲自流温泉水疗首都的美誉。1895年有人在这里发现自流温泉，因为温泉成分有益健康、富有疗效而声名远播。所以说，这块乡郊土地的位置绝佳，环境更是令人赞叹，提供了一次难能可贵的澳洲投资机会。

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