外国人在新加坡能买房吗？这是投资新加坡房产时需要优先了解的问题。事实上，作为全球公认的房产制度较完善的国家，新加坡政府对外国投资者在新加坡能否买房，能买什么样的房产，都有着非常清楚、细致的规定，具体规则如下：
Tag: 外国投资者
2018年外国投资者向荷兰出租房屋注入了20亿欧元！
根据资产管理公司Capital Value所做的市场调查，今年，外国投资者向荷兰出租住房市场注入了20亿欧元的资金，这是去年投资总额的两倍。
基于对50家大型投资基金的分析，这项调查的结果显示，在2018年初，25家基金的投资组合中纳入了荷兰的租赁物业。Capital Value表示，目前这类基金的数量已增至32家，它们共同管理着45000套住宅。
大部分资金来自德国、美国和亚洲地区的养老基金。研究人员说，由于人们对荷兰出租房产需求十分强劲，投资者对那里的物业特别感兴趣。
此外，理想的经济环境，稳定的投资回报和适当的人口增长让荷兰房地产成为了颇具吸引力的投资项目。
居外推荐荷兰房源：阿姆斯特丹独特的一流豪华三室公寓，位于一栋可追溯至1870年的经典大楼，由着名的阿姆斯特丹建筑师G. Montauban van Swijndrecht设计，设有阳光明媚的阳台，享有阿姆斯特丹林荫大道的独特位置。
居外物业编号：42142443 点击查看房源信息
这种趋势可能会继续下去，因为投资者表示，未来三年他们还将往荷兰房市追加120亿欧元的资金。
“国际投资者对建成时间较长的房产也很感兴趣，”Capital Value执行董事Marijn Snijder说道。“通过从荷兰投资者和住房协会那里购买这些资产，这些投资者可以再次为这些投资组合注入新的生机，并提高其可持续性。”
“此外，外国投资者新建的物业在增加学生宿舍，新工作者住宅和老年公寓的供应方面可以发挥一定的作用，因为外国投资者在这些领域拥有丰富的经验，”他说道。
居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多荷兰在售房源，或致电 400-041-7515 谘询荷兰的投资机会。
来源：DutchNews.nl
翻译：LPS
责编：Zoe Chan
本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
阿联酋计划在2019年公布可供外国投资者享有100%公司所有权的行业
周一（11月12日），经济部长表示，阿联酋政府计划在2019年第一季度前列出可供外国投资者享有公司100%所有权的行业。
10月通过的新外国投资法允许外国人享有阿联酋企业49%至100%的所有权。
阿联酋自贸区已经允许外国人享有公司100%的所有权，但在岸公司的外国人所有权仍限制在49%。
周一，在迪拜举办的世界经济论坛全球未来理事会会议期间，阿联酋经济部长Sultan bin Saeed Al Mansoori表示，就外国直接投资颁布的2018年联邦法19号加强了阿联酋在全球的范围内的投资吸引力。
Al Mansoori 还指出，该法律的主要目的之一就是促使主要的国际公司投资阿联酋市场，特别是投资阿联酋的创新、技术、航空、可再生能源和人工智能领域，从而推动实现阿联酋2021年愿景计划（UAE Vision 2021）的目标。
他表示，“我们预计2019年阿联酋的投资额将增长15%至20%。”
他还指出，该法律是阿联酋为支持国家经济环境发展而加强立法体系所迈出的关键一步。
“这将改善阿联酋的投资环境并突出其新时期的投资福利。该法律意味着阿联酋向新时期发展迈出强有力的一步，这将加强国家经济实力以适应当今环境的变化和未来发展的需求，特别是能够满足外国在投资项目中的所有权要求。”
经济部长透露了新法律的部分细节，并指出，该法律条款适用于所有在阿联酋建立或注册的外国直接投资，但不适用于在阿联酋自贸区的金融和非金融项目。
新法律涉及三大类行业和经济活动。第一类是面向外国直接投资的部门，这类部门列入“正面清单”范围。
根据该法律，这类企业是经阿联酋政府批准，允许外国投资者享有最高100%所有权的行业。
在该法律指导下，经阿联酋政府批准，将成立外国直接投资委员会。该委员会将对这类行业做出更为具体的定义。
第二类行业指仅允许国内投资的行业，此类行业属于“负面清单”范围。
这类行业包括一系列性质特殊且对国内同类公司产生负面影响的活动和服务。这类行业企业的增加或减少将取决于阿联酋政府出台的政策。
第三类行业不包括在正面清单内。依据该法律，在地方政府的要求下或投资委员会的建议下，阿联酋政府可以批准外国直接投资进入这类行业。
Al Mansoori解释称，下一步就是建立外商直接投资委员会。该委员会将负责研究并制定可供外国投资进入的正面清单行业，并建立外商直接投资部，该部门将作为受经济部管辖的行政机构。
他指出，“航空、技术和可持续行业是面向外商直接投资的首要行业，除此外，我们也在考虑开放其他的行业。”
他还表示，“目前，我们的工作重心是成立由各酋长国代表组成的外商直接投资委员会，并建立正面清单。我们计划在2019年第一季度前完成正面清单的制作。”
居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源，也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎点击查看居外网上的阿联酋在售房源，或致电 400-041-7515 谘询阿联酋房地产的投资机会。
来源：Khaleej Times
翻译：LPS
责编：Zoe Chan
本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
海外买家禁令放宽！满足这些条件 外国人也可以在新西兰买房
被称为“外国人购房禁令”的《海外投资法修正案》在去年12月闪电通过一读，之后就面临来自新西兰各界的批评声浪。高达九成的意见书都表示：法律结果会恰得其反！封杀外国投资后新西兰的住房开发将难以为继，政府雄心勃勃的建房计划将无法兑现。
巨大的压力不但推迟了意见征集流程，也让专责委员会的审议报告跳票难产。今天（6月19日）专责委员会终于公布了《海外投资法修正案》审议报告，对部分条款做出重大让步和修改！当然，换汤不换药的是，这依然是一部工党政府旨在阻止外国人购买新西兰住房的法律提案。
｜被大幅放宽的标准
根据今天发布的审议报告，专责委员会建议：
– 大型住房开发项目，允许预售给外国人，但外国买家比例不能超过60%；在施工完成后，外国人无需立即强制出售，前提是不在购置的单位中居住。
– 大型住房开发项目，如果外国人购买是为了出租或“以租代售”方式出售，在施工完成后，免除立即强制出售的义务。
– 放宽居民限制，除新西兰公民外，新西兰常规居民（Ordinary Resident）购买土地或住房也无需经过海外投资办公室（OIO）审查。
– 买家需证明自己符合新西兰居民标准，否则将被视为外国人。也就是说举证责任归属买家而不是律师。
– 允许外国人投资大型酒店业开发项目，只要他们以回购的方式将房间租赁给酒店。
– 外资控股超过25%的本地电信、天然气和电力公司在购买土地上获得豁免，无需经过海外投资办公室审查。
根据财政部副部长David Parker的说法，法案预计在下个月通过二读，然后按照流程正式成为法律。
｜谁才是“外国投资者”？
对于华人移民来说，最关心的就是对“外国投资者”的定义了。按照原来的法律，所有新西兰公民和居民都不属于外国投资者；在此前的外国投资者买房统计中，持工签、学签在新西兰买房的人士都不被认为是外国投资者。
而在去年年底公布的第一版草案中，只有新西兰公民（Citizen）和常规居民（Ordinary Resident）不属于外国投资者。最新的报告中，这一点仍然没有变化，有变化的是对于常规居民（Ordinary Resident）的定义！
报告原文是这样说的：
要在新西兰投资敏感土地（包括居住土地）的外国人，必须：
第一，拥有居留签证residence class visa（而非永久居留签证）；
第二，过去12个月居住在新西兰，这意味着过去12个月必须符合移民局有关居住的定义；
第三，是新西兰的税务居民；
第四，过去12个月在新西兰的时间超过183天（不足全天的按照全天计算）。
以上四点缺一不可！因此，下面这些人的买房条件出现了变化：
移民申请刚刚获批的Angela，过去12个月都在新西兰工作，因此可以买房；
移民多年，但早就回流中国的Jason，并非“常规居民”；
移民多年，也以新西兰为家，但过去12个月都在澳洲陪读的Mary，也并非“常规居民”。
综上所述，以后只有两种人——新西兰公民和常规居民可以随意买房、炒房（当然，必须交税），其他所有人都属于外国投资者，购买居民住房必须向外国投资办公室申请。即使获批也会附带一些强制性要求！
｜反对党：“糟糕的立法案例”
在专责委员会报告最后，国家党和行动党的专责委员会成员还出具了一份少数派报告，称法案尽管做出重大修改，但依然没有改变它是“一个糟糕立法案例”的事实。
“作为反对党……我们反对该法案，理由是这将给新西兰住房建设带来严重负面影响，而现在我们恰恰需要建设住房。它还会妨碍新西兰企业获得外国投资。”
反对党还指责《修正案》修改稿在设置豁免情形上的任意性：比如公用事业单位获得了OIO豁免，为什么养老村的开发商没有？至于禁止外国人在他们通过楼花方式购买的公寓中居住，被猛烈抨击为“无法执行和不可能实现的”。
点击查看居外网上更多新西兰房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 查询
根据新的《修正案》，外国人在新西兰的公寓开发中将扮演越来越重要的角色。预售是新西兰大型公寓项目融资的重要途径，根据最初的草案，外国人在公寓建成后需要立即强制性出售，这被认为会严重打压公寓市场的价格；而外国投资者一旦清楚知道自己无法拥有对公寓建成后的所有权，肯定一开始就不会投资该项目。因此新的《修正案》相当于是保障了外国人未来在新西兰持有公寓资产的权利。
但是用经济学家Shamubeel Eaqub的说法，当前立法很可能是在解决一个根本不存在的问题，即外国人通过从新西兰人手中购买住房抬高了新西兰的房价。他说决定新西兰房价的根本因素是住房供应。
但专责委员会主席Michael Wood引用统计局最新数字，称遏制外国房产所有权是有必要的。他说在奥克兰的房产交易中有7.3%是外国买家，而在中心地区接近19%。
来源：新西兰中文先驱
责编：Zoe Chan
外国人争先恐后赶新西兰房产末班车 | 新西兰
在新西兰政府正式将限制外籍买家的规定写入法律之前，外国投资者正在争先恐后地抓紧最后机会购买新西兰房产。
新西兰统计局本周四表示，在南岛度假胜地皇后镇（Queenstown），第一季度的房产成交中，大约10%的购买者没有新西兰国籍或居民签证的人。这个比例几乎是三个月前的两倍。
在奥克兰，外国买家比例也连续第二个季度上升，在某些区域高达19%。
外国买家比例增加
去年晚些时候，新上台的新西兰政府承诺采取一系列措施，包括禁止外国投机者购买住宅，以解决高房价危机。该委员会的提案目前仍在议会等待批准，尚未成为法律。
新西兰统计局房产统计经理梅利莎·麦肯锡(Melissa McKenzie)在一份声明中表示：“有关海外投资法修正案的磋商，可能是最近海外买家房产成交比例上升的一个因素。”
过去六年，新西兰房市需求的增长和供应的短缺导致房价快速飙升。尽管新西兰央行近期施行的贷款新规已使房价速度有所放缓。根据QuotableValue的最新数据，5月份新西兰房价较去年同期上涨6.9%。
尽管如此，皇后镇（Queenstown）的平均房价仍同比上涨9.6%，至115万新西兰元(约合518万人民币)，成为奥克兰诸多地区以外最昂贵的购房地。
在全新西兰范围内，第一季度的房地产成交记录中只有3%左右涉及外国买家。除了购买外，该成交记录还包括已故家庭成员的住房、婚姻纠纷和其他政策变化导致的房产转移。这是新西兰统计机构首次提供这些数据。
新西兰皇后镇精品房源推荐
房屋价格：约¥ 910万起
详细地址：658 Frankton Road, Queenstown, Otago, New Zealand
点击查看此区域更多精品房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘
位于皇后镇和弗兰克顿之间的套层墅区汇集了多栋按照现代规格要求建造的联排别墅和顶楼公寓，可谓是独具一格。无论是用于自住还是投资，这些住宅的装修品质和设计深度都会给您留下深刻的印象。这一开发项目是由杰出的建筑师和室内设计师团队精心打造，令人印象深刻。
编译：Adam Yang
来源：彭博社
排版：Shelly Du
地方保护主义继续蔓延 英国议员提议限制外国买房人 | 英国
英国伦敦南部Croydon 的议员 Chris Philp 提交了一份报告 ，他提议，英国政府如果要想增加可售新房数量、提高房屋所有率，应该在新建住房中预留一部分给英国本国人。
目前在英国首次买房者需要十年的时间才能够积攒下来足够的房屋贷款首付，年轻人中拥有住房的比例不断下降。政府的目标是每年修建30万套新房。
Homes for Everyone报告估计，目前所需要的新房数量与每年修建的新房之间的差距是7.6万套，比工党时期有所改善，当时的差距是一年15万套左右。
伦敦地区需要的新房数量与实际修建的新房之间的差距是每年大约四万套，英格兰东部和东南是一年各一万套。
报告说，自从2000年以来，伦敦历年需要的房屋数量与实际修建新房之间的差距已经累计到34.3万套，英格兰东南是9.6万套。
>>>英国置业百科：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费
报告估计，拥有自己住房的人在25年的时间里将比租房的人资产多出10万至30万镑。即使房价上涨幅度低于通货膨胀率，拥有自己的住房仍比租房更有利。
报告还说，现任伦敦市长萨迪克·汗上台以来，伦敦新建住房的数量已经出现了倒退。还有证据显示，正在修建的住房中落入外国投资者手中的比例越来越高，而且不仅局限在伦敦市中心。
报告还为解决目前的住房危机以及让更多的首次买房者买到房子提出了具体的建议，包括加速规划和政策倾向于首次买房者。
报告提议英国效仿其它发达国家，比如瑞士、澳大利亚、加拿大和丹麦，优先本地首次买房者，比如超过20个单元的新开发项目出售给不在英国居住和纳税人的比例不能超过50%。
居外点评：在这份报告还只是提议，并没有成为英国现行措施以前，还是看看可以买的了的伦敦市中心新房源。
居外精选房源：伦敦市中心摩天地标豪宅 Principal Tower
- 地址：伦敦肖尔迪奇高街233号（233 Shoreditch High St, London E1 6PJ, UK）
- 产权期限：987年
- 交房时间：2018年第一季度
- 价格范围：一房£960,000起；两房£1,300,000起
- 付款方式：交换合同时交房款10%，交换合同后12个月后再交10%，24个月后5%，交房时付清尾款75%或者进行贷款
- 户型选择：一房丶两房
- 生活配套设施齐全：24小时礼宾服务丶豪华健身房丶游泳池丶私人会所丶电影院丶商务中心丶会客室
- 服务费：约每年每平方英尺7英镑
- 停车场：48个自助配套空间和3个残疾人配套空间
- 自行车停车场：353车位
点击查看这套居外网房源的更多信息，或直接致电 400-041-7515 询盘
来源：PropertyWire
责编：Zoe Chan
终于不再加加加！新南威尔士州将“返税”以吸引房市投资 | 澳洲
自从经济危机以来，澳大利亚的房地产市场开始升温，尤其是外资开发商与海外个人买家在澳洲的需求不断上涨，这一现象，激发了澳洲民众的不满。
澳洲联邦及州政府随即出台一系列税务举措，以新州政府为例，提高了外籍投资者的附加印花税率、附加地税税率。这一举措，很有效地抑制了新州异常繁荣的房产市场。
新州政府调控房地产措施
早在2016年，新州政府就已经针对海外买家进行税务调控。海外投资者需缴纳4%的附加印花税（Foreign Investors Stamp Duty Surcharge）及0.75%的附加地税（Surcharge Land Tax）。今年，财政部长佩罗特（Dominic Perrottet）在6月份宣布：
然而，这一举措虽然抑制了过高的房价，但从整体来看，房地产市场却受到限制。对于新州的现状来说，房地产市场投资严重不足，附加税的大幅度增加抑制了外资投资，尤其是对于外资开发商来说，丧失了与本地开发商公平竞争的机会。如果继续，那么新州政府“引进外资”的想法，很有可能大大受挫。
新州政府设置附印花税返还机制
近日，在经过地产业的争取后，新州政府决定修正相关政策文件，规定符合条件的外资投资商可以申请附加印花税退款。
新法案的看点主要有：
1、外资房地产企业以建造新住宅用房为目的建造、销售给非关联方或者进行土地分割都可以享受印花税附加（Stamp Duty Surcharge）退税的优惠政策。这一新规定扩大了退税的适用范围，使其不局限于此前公布的主营建造和销售新住宅房屋的开发商。
2、修正案中指出，受让者有权获得的印花税附加（Stamp Duty Surcharge）退款金额是根据法律的规定，由政府财务官（Treasurer）拟定并在其公报上公布的数额为准。这一额度是否即为全额税金，取决于个案情况。
3、申请税收返还，必须在购买或分割土地事宜完成的十二个月内进行。并且，建好的新房以及分割完毕的住宅用地必须在十年内全部出售。这一期限从五年上调到十年，充分考虑了复杂的大型开发项目在五年内可能无法竣工。设定该期限旨在防止进行囤地的开发商从中受益。
4、根据该法，符合要求的受让人可以对本修正案生效之前已经完成的交易申请税收返还。
5、满足条件的开发商有机会申请提前豁免，而不是在开发项目全部出售后进行退税申请。政府的发言人指出这项规定将适用于“信誉良好”的开发商。具体的判断标准还须参考即将发布的指南。
目前，这一修正案的具体实施细节还有待公布。届时，AHL法律将为您解读相关政策法案。
如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！
本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
外资买走澳洲三成商业地产 亚洲买家仍是主力 | 澳洲
最新的统计数据显示，在 2017 年上半年，外国投资者买走了澳洲三分之一的商业地产，而来自亚洲的买家依然是外国投资者中的“主力军”。
>>>澳洲置业百科：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费
《今日悉尼》报导，世邦魏理仕（CBRE）的统计数据显示，澳洲写字楼丶酒店丶工业以及零售业地产的销售总额就达到了 108 亿澳元；今年上半年，亚洲买家总共花费了 20 亿澳元在澳购买商业地产，与 2016 年相比，这一数据同比下跌了 25%，交易量下跌了 37%。
CBRE 主管 Stephen McNabb 表示，“外国投资人买走了澳洲三分之一的商业地产，由於悉尼和墨尔本两地收益率较高，买家需求依旧旺盛。”况且，交易数据出现下滑并非是买家失去了兴趣，而是挂牌出售的地产数量不足。调查表明，澳洲依然是海外投资者最喜爱的国家。
（据钜亨网）
加拿大与澳洲：对外国投资者加税真能为房价降温吗？| 加拿大
中国人对房子的执著由来已久，随着近年来国内楼市风险加大，各地限购政策纷纷落地，越来越多的国人将目光投向了海外市场 。从海外资产配置，到子女教育、长辈养老，再到通过买房移民海外，海外房产已经成为越来越多的中国人现实的选择。当今，坐拥海内房产似乎已经不是高净值人群专属了。与此同时，外国政府与当地监管机构对海外投资者可谓是爱恨交加。恨的是投机炒房的行为哄抬房价，使当地房屋可负担性大大降低；但却又渴望吸引更多外来投资，为当地市场经济的发展不断注入活力。
根据居外网最新数据，2017年最受中国投资者青睐的海外房产投资市场是美、英、澳、加、泰这五个国家。美国房市从次贷危机后尚未完全复苏，海外投资对庞大的美国市场来说依然利大于弊。虽然特朗普的上台为美国对外开放蒙上了阴影，但房地产商人出身的特朗普一如既往地欢迎来自海外的投资，甚至他自己的女婿库什纳的家族也在中国做起了EB-5投资移民的生意。英国则内忧外患不断，退欧细节仍然悬而未决，恐怖袭击又进一步增加了不稳定因素。虽然英镑处于历史地位，但英国市场整体的不确定性使其对投资者吸引力有一定降低。澳大利亚和加拿大的房市则在本地人口并不多的情况下，受海外投资者追捧，在过去几年中经历了房价疯涨，热门房市的可负担性成为政府头疼的问题。于是自2015年起，这两个国家一些地方政府公布多项限制措施，针对外国投资者征收附加印花税、土地税、空置税等额外税费。目的是要给已经进入不理智区域的房地产市场降温，防止泡沫充斥市场，保证当地刚需买家的可负担性。
加拿大与澳大利亚的一些地方政府在近乎一致的时间段内不约而同地出台了加税规定，引起市场对这些政策产生影响的强烈关注 。下面我们就来对比一下这些政策到底包含哪些规定，对目前市场产生了什么样的作用，对未来市场又会有怎样的长期影响？
由上表可以看出，由于这些税收政策，外国投资者在这些区域的购房成本均显著提升。 现在在澳大利亚的悉尼与墨尔本买房，外国投资者大约需要多付10%-12%的费用，在多伦多与温哥华则需多付15%。相较之下，加拿大的加税政策对投资者的影响似乎更加显著。就短期来看，温哥华的多伦多的楼市的确也反应明显。
注释：蓝色线条与左侧数轴：每月成交量与新房源比；橙色线条与右侧数轴：每月成交均价同比增幅
来自多伦多房地产协会的统计显示，多伦多的住宅均价同比增幅在2017年加税公布之前一路攀升，最高超过三成。而在15%附加税政策公布之后，未来房价的不确定性导致市场反应激烈，新房源大量涌入，成交量与新房源比则直接跌下0.5的临界值，标志着市场进入卖方市场，迫使成交均价同比增幅大幅降低。详细数据显示，大多伦多地区5月的交易量比4月下降了25.3%，活跃房源环比上升19%，均价环比下跌6.2%。这种趋势在6月份持续：6月份的销量同比下降37.3%，房源较5月环比上升15.9%，各类房型的基准价格也都环比下跌。这样的情形不禁让人为多伦多房市担忧，这次加税的影响到底有多大，又会持续多久呢？其实要回答这个问题，有一个很好的参照对象：2016年8月首先开始实行同样加税政策的大温哥华地区。
在去年8月的政策生效之前，不列颠哥伦比亚省来自海外的房产投资占了13%。短短四个月后，这一数字锐减至4%。 根据统计，温哥华房产均价在去年11月单月就下跌了5.3%，是2012年后楼市最萧条的一段时间。然而在近几个月，温哥华的房价已经渐渐回到正轨。2017年5月的销量较4月环比上涨22.8%，均价环比上涨2.8%，有望在接下来继续刷新高价记录。
来源：大温哥华房产协会，数据于2016年1月重新基准
其实针对外国买家加税的政策对不同住宅类型的影响也是不同的。上图明确显示了最受外国投资者青睐的独栋别墅的房价走势在15%附加税的影响下受到了较大的打击，从2016年8月开始下行，在2017年1月跌至低估，不过之后开始一路反弹，又恢复了之前的上涨趋势，目前还没有回到之前的峰值水平。与此同时，刚需更为集中的联排别墅与公寓的价格上涨仅仅象征性地停滞了不到半年，便又重新向上冲去，目前已经超过之前的最高值。北美知名媒体赫芬顿邮报6月底的一篇分析指出，温哥华的楼市走向对多伦多的具有强烈的借鉴意义。不列颠哥伦比亚省新政的推出“只在当地市场按下了10个月的暂停键，而如今市场活跃度已经恢复到去年8月以前一样。”所以预计多伦多的加税政策对市场影响时间不会太久，而联排别墅与公寓受其影响的时间会更短一些。
即使在加税政策下依然长期看涨的两地房市，要归功于加拿大良好房产投资环境。加拿大本身房产税较低，所得税和销售税则较高，对纯投资购买行为较为有利。目前加拿大经济形势良好，再加上没有加息迹象，依然对刚需买家与投资者有着很大的吸引力。 对于投资者来说，只要加拿大房市利好的基础并没有被改变，他们便会慢慢地将15%附加税当成投资成本的一部分。虽然更受海外投资者青睐的独栋别墅有可能在加税政策下出现短期调整， 但在所有购房者中，外国投资者占比毕竟是小部分（多伦多市场仅有4.9%的购房者来自海外）。在联排别墅与公寓市场依然持续上行的背景下，海外投资者短期的观望态度不会对整个市场产生太大的长期影响。因为针对外国买家征税的行为，并没有解决导致房价上升过快的根本原因-库存不足。所以在政府给出系统性解决供给问题之前，从长期来看热门市场的房价依然只能向上走。
澳大利亚：加税效果较小，经济与利率为房市主要隐忧
在加拿大两地推出加税政策的同时，中国买家在澳洲市场也受到了许多政策限制。这其中就包括澳洲各地政府多次通过加税的方式尝试为市场降温，这些政策的效果怎样呢？
来源：CoreLogic，数据于2016年7月1日重新基准
房产数据公司CoreLogic近期发表的数据显示，墨尔本的房价指数在过去的一年中继续上扬，增速高于澳洲其他城市。 维多利亚州去年7月对外国人加收7%的附加印花税之后，墨尔本8月的房价指数较7月初环比增长1.25%，9月初环比增长2.11%。 随后昆士兰州的加税与维多利亚与新南威尔士两州的附加土地税对房价也并没有明显的降温作用，这也间接导致了维州与新洲政府在今年7月再次出台多项加税政策，再次尝试抑制房价。虽然这些最新的加税政策对市场带来的影响要等一两个月之后才能揭晓，但从长期来看仅仅靠加税控制房价的措施并不是最有效的。就墨尔本房市而言，过去一年中房价也不是没有出现过波动。去年11月和今年5月份墨尔本的房价就曾出现明显的下跌趋势，导致这些波动的主要原因明显并不是之前的加税政策，而是澳洲贷款利率的攀升与更银行严格的审查制度很大程度影响了投资者的购买能力，加上墨尔本公寓市场供给过剩都给墨尔本公寓价格带来了下行压力。那么为什么直接加税的政策对于澳洲房价影响并不大呢？
同加拿大一样，澳洲房价长期走势还是建立在经济与利率环境的基础上。 澳洲近来经济走势一般，收入水平停滞不前，加之公寓市场供应量相对较高，消费者对楼市的信心处于较低的位置。需求方面，随着贷款政策则从去年开始缩紧，澳洲各大银行的贷款利率也一直在上升，这都同时影响着投资者与刚需购房者的购买能力。相对于政府加税政策来说，这些房市基本面的隐忧或许才是对澳洲房价更具影响力的因素。另一方面，同加拿大两地15%的加税力度相比，由于澳洲整体房产均价本身比多伦多与温哥华要便宜不少，附加税率也没有15%那么高，需要缴纳的总额度依然较小，或许还不能成为左右投资者的决定性因素。不过由于上述原因，市场供大于求的关系日益显著，澳洲房价预计将进入一段时间的减速甚至下行，但这个趋势与对海外投资者加税恐怕并没有直接的关系。相对而言，限制贷款与收紧外国人购买资格可能对限制投资行为更为有效。
如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！
本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
【投资新看点】加拿大商业地产最新走势 | 加拿大
房地产市场的走向取决于方方面面，各种分析和指标也让人看着花眼。在个人住房市场方面，最近政策层面和市场新闻频出，黄岚Daisy预计市场消化这些消息还需要几个月的时间。但因经济基本面并没有什么实质上的利空，所以黄岚Daisy判断短期盘整完毕，依然会是一个上行的趋势。
但商业地产则完全不同。我们知道商业地产的特点之一就是稳定性很好，有关房市的很多政策均针对个人住宅市场，与商业地产板块完全无关。目前加拿大的商业地产板块可谓相当活跃。黄岚Daisy也在市场一线体会到了商业物业的温度，把这温度和信息传递给读者，希望和大家分享商业地产投资方面的最新资讯及新的思考维度。
加拿大商业物业投资在2016年创历史最高记录之后，在2017年头一季度又创下了新的更高记录。全国商业物业投资总额达119亿加元，环比和同比分别增长+66%和+86%，无论是涨幅还是总额均创五年历史新高。
按地区划分
与去年相似，2017年第一季度的投资活动主要由加拿大的两大门户市场推动。温哥华和多伦多在第一季度占所有投资活动的63％，达到75亿加元。温哥华本季度涨幅最大，第一季度的投资总额为46亿加元，同比增长了+177％。多伦多达到30亿加元，同比增长了+40％，但比2016年季度平均水平下降了-3％。
第一季有强劲投资增长的地区还包括卡尔加里、埃德蒙顿、和滑铁卢。卡尔加里的投资总额为9.69亿加元，埃德蒙顿为6.35亿加元，比2016年第一季度分别跃升+137％和+123％。这一增长加上2016年底投资活动增加似乎表明投资者对这些地区市场的信心可能反弹。值得一提的是，滑铁卢地区实际上是第一季度同比增长最大的地区，投资总额为5.05亿加元，增长了+275％。作为第一季度加拿大第六大投资市场，滑铁卢地区似乎在商业投资者心目中的地位日显重要。
按行业划分
几乎每个商业物业类别的投资都明显上升（出租性公寓楼除外），零售类商业物业显然是2017年第一季度最具爆发性的，投资总额达33亿加元，同比和环比分别增长+183％和+71％。其中大部分是由于投资温哥华零售资产的资金突然涌入，其中包括三个独立的区域性商场的交易。事实上，一季度零售商业物业投资总额的66%投资于温哥华市场。
第一季度，办公楼物业是第二大资产类别，投资额达30亿加元。虽然办公楼物业投资再次主要集中在温哥华和多伦多（占办公楼总投资的64％），但二手市场的交易活动也有所增加。在第一季度的前五大办公楼交易中，在多伦多、温哥华、渥太华、和卡尔加里各地都有发生，表明办公楼资产在各地区仍然具备广泛的吸引力。
截至今年第一季度，工业物业和酒店物业的投资额分别为18亿加元和16亿加元。工业物业受到大多地区爆发性投资的推动，平衡了全国其他地区的投资，而酒店方面的标志性交易是则以11亿加元出售给中国香港买家的加拿大Silver Birch酒店连锁品牌。
按投资者分类
养老基金是2017年第一季度最大的投资人，占市场的38％，大大高于2016年的16％。第一季度，养老金主要集中在办公和零售物业，其收购的90％集中在这两种资产类型上。第二大买家类别是加拿大私人投资者，占市场的31％，然后是外国投资者18.7％。
黄岚Daisy认为，外国投资者对推动加拿大房地产市场的作用明显。特别是一些有实力的公司和家族企业，都在纷纷抢滩加拿大商业地产。吸引外国资金的有利点很多，比如：可以贷款，加币汇率长期处于低位，贷款利息也处于历史低位等等。
关于外国投资者
外国买家在2016年积极收购的趋势上进一步前行，在2017年第一季度，海外资本流入占加拿大全国商业物业投资的18.7％。这预示着2017年将是外国人在加拿大投资商业物业的又一个辉煌之年。外国买家主要针对位于多伦多和温哥华两大门户市场的零售和酒店物业。最大的外国收购是上面提到的来自于中国香港的股权投资基金对SilverBirch连锁酒店的收购，交易金额为11亿加元。
黄岚Daisy提醒大家注意，来自中国的资金在第一季度占到所有海外资金的80%，但由于中国近期趋严的资本管制，导致不少大型跨国并购流产，个人换汇管理也趋严。这对于加拿大本地买家或有渠道的中国资金将是利好，因为潜在的竞争买家会有所减少，因此是投资布局的好时机。
关于投资商业地产，如果您还有什么具体问题需要咨询，欢迎您透过居外联系我。
如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！
本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。