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一文了解英国留学

一、最新英国留学趋势

英国与加拿大在2020年首度超过美国，成为留学生的首选之地 。为何英国能“一跃而起”？答案在于“毕业后的就业机会”越来越受留学生的关注，而英国这几年正好公布了一系列与留学相关的新政策，一起了解下。

｜新学生签证政策

英国正式脱欧后，欧盟学生将和非欧盟学生一样都被视为国际学生身份，都必须申请学生签证，才能去英国学习。而针对国际生赴英留学的存款证明上调，赴英学生存款证明的数额不得低于学费加9个月的预估生活费的总和。

｜英国院校在全球排名新变化

英国成为最热烈留学国家，而英国各大名校也极为争气，从QS / THE等权威大学排名来看，英国大学的最新排名都有不错的表现。

｜2024QS世界大学排名

在QS大学今年的榜单中，英国共有17所院校进入世界前100。总体来说，英国大学表现优异，整体排名均有所上升。而世界TOP 10学校中，英国G5院校居然占了4所！分别是剑桥大学、牛津大学、帝国理工学院和伦敦大学学院，相较去年均有所提高。

THE排名世界TOP20院校，英国占了3所：牛津大学连续多年蝉联世界第 1 位，剑桥大学排名第3位，帝国理工学院排名第10位。

二、英国留学必读

｜留学要求

想去英国留学，语言与高考成绩重要吗？ 这是很多学生最想了解的问题。简单说，由于中英两国教育体制不一样，当地的学校并不看重国内的高考成绩，所以如果在高考前就已经决定要出国，那就不必参加高考，英国院校一般只要求提供高中成绩单和语言成绩，点击查看完整解读。

相关阅读：英国签证处承认的六大英语语言考试

除了语言要求，不同起点的留学要求也有很大区别，本科、研究生是最受欢迎的留学选择，当前留学低龄化也开始盛行，因此，到英国读高中的学生也越来越多。

｜留学费用

出国留学去英国的准备，已经可以开始了，其中费用的确认是需要大家提前进行的内容，那么你知道要多少钱吗？今天为大家带来英国自费留学一览表，看看高中留学、本科留学、研究生留学三类常见留学选择都有哪些必须的支出，顺便了解英国当地的生活费、学费，便于大家提前准备，点击查看完整费用列表。

由于英镑的强势，英国的留学费用在众多热门留学国家中是较贵的。新冠疫情下，英国已超过美国，成为最受中国学生向往的留学目的地，这与 英国最新推出的降学费、免费疫苗等福利 是分不开的。关注的英国留学费用的同学，还可以了解下英国奖学金。

相关阅读：赴英留学太贵？7大妙招帮你省钱

｜英国名校

英国的高等教育有着悠久的历史，享有较高的声誉。英国目前有大学90所，高等院校60多所。此外，理工科历来是国内学子海外留学时最热门的选择之一，那么英国的理工科最强的名校都有哪些，你知道吗？

三、英国留学申请指南

｜留学城市选择

众所周知，对于留学生来说，除了学校和专业之外，还有一个重要的择校因素，那就是地理位置，毕竟这不仅关系到未来学习生活，还有就业发展。全球高等教育和商科教育研究机构QS（Quacquarelli Symonds）发布了2024年世界最佳留学城市排名——伦敦名列榜首，成为全球最佳留学城市！

相关阅读：全英留学性价比最高的城市居然是它！

｜三大申请时段

申请英国留学，时间把握很重要，只要把握好了时间，就等于成功了一大半。英国留学的申请，一般可以把时间划分为三个阶段，从每年10月到来年9月份，点击查看英国留学申请三大时间段。

｜有利就业的10大专业

！虽然国际学生毕业后留在英国找工作的时间由4个月延长至24个月，但并不意味着更容易找到就业机会，因为竞争变得更激烈。为此，选择有利于在英就业的专业变得十分重要。一起看看有利就业的十大专业！

｜申请文书材料

英国留学申请所需的材料并没有美国那么多，但基本的材料还是必不可少的，尤其是文书方面，英国大学会特别看重，比如：简历、PS(personal statement)、推荐信，这些是英国大学是否录取你的关键，学生也还是需要了解怎么书写文书，以及书写文书时需要注意的地方和关键点，这样不仅申请时占有更多的主动权，同时与申请老师的配合也会更加融洽。一起看看专家对写好留学申请文书都有哪些建议。

｜最强申请经验分享

每年的英国留学申请旺季学生们都会提出很多的英国留学问题，包括如何选择学校、专业、学校的申请条件等。今天将为大家整理、分享实用的英国留学申请技巧，看看已从英国留学回来的同学们是怎样去英国留学的？查看全文

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四、“以房养学”让英国留学一举多得

通过投资海外地产来分担部分乃至全部孩子在海外留学的费用，近年来这种“以房养学”成为海外发达国家投资中热门的投资形式。对高净值家庭来说，一来提早为孩子的留学做打算，二来对资产进行了妥善的全球配置，一举多得！

要想实现“以房养学”有两个前提条件：当地房产收益高、海外名校多，而被评为“2024全球最佳留学城市”，且有着“全球资本避风港”美誉的英国伦敦，自然是大家以房养学的最佳选择。我们特意为大家选择了 伦敦周围通勤方便的十大学区房区域——既是通勤热点，也有好学校。

相关阅读：上海学区房不吃香了？英美学区房火爆内幕揭秘

以上对留学英国做了大概介绍，限于篇幅，更多留学相关的内容，如到英国留学该了解的生活文化习俗、当地物价和必备紧急联系号码等生活细节就不一一展开。更多、更完整的关于留学英国的干货内容，你可以到 居外留学百科 上查看。

之后我们会逐篇介绍英国基本概况、购房、移民、生活的详细内容，更完整、更系统的英国介绍，您还可以点击 英国居外百科 查看。

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2024年澳洲生活指南：签证、入境、福利、物价全秒懂！

在之前的内容中，我们对澳大利亚这个国家做了简单介绍，并介绍怎样在澳洲进行置业投资、如何快速移民澳洲、以及赴澳洲留学指南，现在讲为大家介绍澳洲百科的最后一部分——澳洲生活指南。

一、澳洲福利待遇一览

福利1：护照含金量世界第6

日前，亨利护照指数 (The Henley Passport Index) 公布了2024年最强护照名单，其中，澳洲的护照排名第6名。此排名包括了 199 种不同的护照和 227 个不同的旅行目的地，并通过对各国护照可免签的国家和地区数量以获得最终得出结果。

福利2：完善的高福利补贴

澳洲是发达国家中福利最高的移民国家，社会福利和保障津贴种类多而齐全而且凡获得澳洲绿卡身份居民和公民，都可享受其应有的福利待遇。常见的福利补贴包括育儿补贴（牛奶金）、首次购房补贴、失业补助金、4周带薪假期、丰厚的养老金等，大家可以通过【澳洲移民福利一览】了解详情。

福利3：全民健康医保Medicare

澳洲建立了完善的全民医疗保障制度，包括医疗保险制度、药品津贴计划、医疗费用支出安全网三部分。Medicare基本上提供了公民日常生活中所要用到的一切，其中包括：日常基本医疗保健、住院的相关治疗以及药品福利当中，确保让你在进行重大医疗事件时，不会因为费用而欠下巨款。点击查看【澳洲医疗保险介绍】。

福利4：贴钱补假澳洲生育补贴多

澳洲家庭生一个孩子，一次性可以得到4000澳元的生育补助。孩子出生之后，还会根据每个家庭的不同状况获得政府的相关补助金。此外，为鼓励多生，澳洲相关政策规定，符合标准的女性可享受18周的带薪产假和12个月的无薪育儿假；2013年1月后，父亲在12个月的无薪陪产假的基础上，可享受两周的有薪“父亲与配偶津贴”。

福利5：澳洲护照隐藏福利多多

除了以上福利，持有澳洲护照还能享受到一些大家平时注意不到的隐藏福利。首先，澳洲护照“买一送一”，有了澳洲护照就等于也拥有了新西兰的永居身份，可以自由往返、不受签证约束！同时，澳洲和世界上11个国家签订了医疗互助协议，澳洲公民在这11个国家看病能享受到如同在本国澳洲一样的待遇！

相关链接：这些澳洲移民福利政策让你心动了吗？

二、189个免签国家海外出行说走就走

189个免签国家走遍全球说走就走

Henley & Partners顾问公司2024年1月的研究表明，澳洲公民享有免事先申请签证进入189个国家和地区 进行短期旅游访问的权利。澳洲护照的自由权利排在世界各国中的第6位。

澳洲入境签证办理三步走

要申请澳洲签证，大概可以分成了解签证类型、递交申请、跟踪申请进度3大步骤，一起看看具体的需求：

1、了解签证类型

大家必须先决定好签证的种类。常见的澳洲签证类型可分成学生签证和访客签证两大类，访客签证包括旅游、商务、探亲、团体签证四大类，每种签证对应的要求不一样。大家可以通过 Find a Visa工具来找到适合自己需求的签证种类。

2、递交申请

针对每种不同签证，备齐对应文件、表格、材料，就可以提交签证申请，费用包括签证申请费和服务费。

3、跟踪申请进度

递交签证申请之后，大家可以通过VLN号码和出生日期来跟踪申请进度。

相关阅读：手把手教你办理澳洲旅游签证

常见签证申请材料

不管哪类签证，有些材料时必备的，包括：

护照原件
身份证
户口本
存款证明
银行卡使用流水

相关阅读：澳洲签证好办吗？三个要避免的雷区

三、全球最宜居 + 最佳养老地相关介绍

澳洲领衔全球最宜居城市

英国经济杂志《经济学人》（The Economist）公布了 2021年最宜居的城市TOP 10 ，本次的评量标准在稳定性、医疗保健、文化和环境方面、教育和基础设施条件之外，还特别关注了对疫情的应对措施。澳洲城市依然表现突出（括号内为排名），阿德莱德（3）、珀斯（6）、墨尔本（9）、布里斯班（10）4个城市入选Top 10，澳洲成为全球公认的宜居之地！

澳洲人自选的最宜居城市

以上是外界对澳洲城市的宜居程度的认可，但澳洲当地人却有着不一样的看法。那么，在澳洲人眼里，哪些城市最宜居呢？

答案或许出乎大家的意料之外——阿德莱德连续3年被澳洲人选为最宜居城市 ，因为这里的人买得起房，生活质量更高！

最适合养老的国度之一

澳洲的国民寿命都比较长，平均在83岁左右，并且很多人退休之后都选择在澳洲养老，这与澳洲生活环境与完善的福利制度密切相关，尤其是养老金和退休金。目前，澳洲老年人的养老模式也是多种多样的，共有三种可以选择，分别是养老院、退休村和居家照顾。生活环境、福利待遇及养老模式，使得澳洲成为全球最适合养老的地方之一！

澳洲十大退休居住地

当地媒体根据生活环境、消费水平、医疗设施和房价等因素，选出了最受欢迎的澳洲十大退休养老居住地：

新南威尔士州：Tweed Heads、Port Macquarie
昆士兰州：阳光海岸（The Sunshine Coast）、Coolangatta
维多利亚州：Echuca、Mornington半岛
南澳：阿德雷德岗（Adelaide Hills）、Yankalilla
西澳：Esperance
塔斯曼尼亚州：休恩峡谷（Huon Valley）

四、了解当地习俗让您的移居生活更美好

澳洲一个月生活费要多少钱？

澳洲物价最贵的城市是悉尼，生活成本指数比上海高62%！在悉尼生活，你将要预备大约3000澳元（约人民币1.5万元）的生活费；如果是一家三口的家庭，则要准备约4600澳元（约人民币2.2万元）。

主要支出分类	每月平均费用（澳元）
膳食	外食：$300 – $400（每人）自煮：$250 – $300（每人）
住房	租房：$1600 – $2100 通用開支：$250 – 350
交通	公共交通：$200 开车：$1000 – $1200（含汽车供款）
娱乐及生活杂费	$300 – $500
合计（大约）	单人：$3000（約人民币1.5万元）二人家庭：$4200（約人民币2万元）三人家庭：$4600（約人民币2.2万元）

相关阅读：全球生活成本最贵城市榜单：新加坡居首悉尼前10

外汇相关那些事

出国旅行、留学、移民等等，离不开购汇，有外币收入、来华旅游的、在中国境内买房的境外人士，更关心结汇，外汇那些事儿，在日常生活、投资中必不可少。朋友们，如果你还是个外汇傻白甜，是时候升级你的知识储备了，让我们带你升级打怪，快速通关外汇那些事！

必须了解的澳洲文化习俗

抱着留学或移居澳洲的念头，必须先搞清当地的生活文化。本篇将从澳洲的地理、社会和交通方面，剖析当地文化。澳洲居民的人际交往方式较为随和，打招呼的方式以称呼对方名字与握手为主。需要注意的是，若在澳洲被邀请到别人家里做客，大家大多会选择带上一些酒类饮料上门，以示亲切，查看全文。

必须知道的紧急援助号码

初移居到澳洲，大家应存上当地的紧急援助号码，例如：驻澳洲联邦大使馆、紧急热线、警方帮助热线、风暴洪灾热线、生命求助热线等部门与相关机构的联系方式，以备不时之需。点击查看【移居澳洲必须了解的紧急号码】。

以上内容，对移居澳洲后必备的日常生活常识做了简单梳理，更多在澳洲生活的相关内容，大家可以在【移居澳洲手册】找到，该手册包括了当地风土人情、劳动法案、国籍政策等与大家密切相关的内容，欢迎点击查看。

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外国人可以在柬埔寨买房吗？一文带你了解柬埔寨房产产权！

作为东南亚最后一个张开双臂欢迎外国投资者的边疆国家，柬埔寨在未来十年必将成为房地产买家的首选目的地。柬埔寨是世界上经济增长最快的国家之一，精明的投资者只要有一定的风险承受能力，就能在这个不断增长的市场中获得丰厚的收益。

外国人可以在柬埔寨拥有房产，但有一定的限制。因此，在您踏足柬埔寨的房地产市场之前，您必须了解所有权的规定，以及可以购买什么样的房产。

外籍人在柬埔寨的房产所有权

法律不允许外国公民在柬埔寨拥有永久产权的土地。

根据2010年《所有权规定法》，外国公民可以对某些财产享有所有权。然而，这些权利仅限于已获得“分契式产权”的建筑物，只有新建成的公寓楼才有这种权利。外国人可以完全拥有共有建筑物中第二层及以上的私人单位，但最多只能拥有任何一栋公寓楼总单位的70%。

土地产权分类

目前，柬埔寨有四种类型的土地所有权。

1. 硬产权

硬产权备受官方承认，因此是柬埔寨最有力的财产所有权形式，被认为是柬埔寨土地所有权的首选。

硬产权是由国家土地管理和规划办公室提供的所有权证书。它包含了详细的信息，已经得到了国家土地管理、城市规划和建设部的正式认可和认证。

办理硬产权过户大约需要4到6周的时间，并需要缴纳4%的转让税。

2. 软产权

软产权是柬埔寨最常见的土地产权，城市中约有70%的房地产拥有软产权，而农村地区则高达80%。

它是由地方政府承认的房产所有权。软产权由当地的乡镇或地区提供，不在国家一级注册，但仍被认为是一种占有状态。地方当局通常可以在5至10个工作日内颁发软产权。

然而，软产权的所有权可能会受到第三方的质疑，并可能会引起诉讼。大多数新的大型开发项目都是以硬产权进行交易的，因为这被认为是柬埔寨最持久的土地产权。

此外，政府正在有计划地将所有软产权转为硬产权。

	优点	缺点
硬产权	国家一级认证	4%的转让税
	越来越多的外国人可以使用
	更佳的保护，能提供更多关于过去所有权的信息
软产权	更快、更简单的转让过程	无法获得抵押贷款
软产权	广受青睐，最常用

3. LMAP产权

土地经营管理项目（Land Management and Administration Project, LMAP）产权是柬埔寨最现代化、最安全、最透明的硬产权形式。

2002年，经政府批准，世界银行首次在柬埔寨推出土地管理和行政项目。其既定目标是通过登记和发放产权，提高土地使用权的安全性。土地管理部是这一进程的主要执行机构。

LMAP产权优化了传统的硬产权，增加硬产权所缺乏的GPS定位信息。这些地理标记点清楚地界定了财产边界的坐标，避免了任何土地纠纷的漏洞。 LMAP产权也往往因为其可靠性而给业主带来更高的价值。

申请LMAP产权需要直接与土地管理部和其他相关官员沟通，这是因为LMAP受到国家层面的认可。对于已经勘测过的房产，获得LMAP产权通常需要6至12个月的时间。

4. 分契式产权

2009年，柬埔寨引入了分契式产权，允许外国公民完全拥有柬埔寨共有建筑物中的私人单位，以刺激外国人对当地房地产市场的投资。

分契式产权指的是共同拥有的建筑物中个人单位的所有权证书。建筑空间包括由个人业主独享的私人单元和其他共同拥有的空间（休息室、游泳池和健身房等设施）。如前所述，分契式产权允许外国人拥有高达70%的共有建筑物，但前提是外国人购买的是第二层或以上的房产。

为了在购买前验证分契式产权的合法性，买家应该检查开发商的硬产权和总体发展规划，并与各部委交叉检查这些文件。通过这些文件，购房者可以获得业主、物业和产权分类的关键信息。

在柬埔寨购买土地或有地房产

虽然外国公民不允许直接拥有永久产权土地，但有几种方式可以让外国公民持有土地权益。

成立土地控股公司

成立一家法律认可的公司，51%的股份由柬埔寨公民拥有。这对外国投资者来说风险最小，但由于成立公司的成本较高，一般只适用于高价值的豪宅。同样重要的是，任何土地控股公司都需要缴纳利润税。

长期租赁

长期租赁允许拥有开发土地和获得建筑许可的所有必要权利。由于最近的一项法律修改，租赁期的上限为50年，并可再延长50年。值得一提的是，如果土地为国家所有，最长租赁期为40年。这可以成为最终成立土地控股公司的重要垫脚石。

在与土地所有者签订任何租赁协议之前，最重要的事情之一是进行产权调查，以了解谁拥有产权，以及是否有任何抵押权登记。

先获得柬埔寨国籍

如果外国人满足以下条件之一，政府将考虑其公民身份申请：

在柬埔寨居住至少7年，并能够熟练地操高棉语。
捐赠或投资330,000美元（约256万元人民币）

一旦获得公民身份，外国人就可以拥有自己名下的土地和房产。

相关文章：26年来首次！柬埔寨宣布将制定新移民法

通过本地人代买

以柬埔寨公民的名义购买途径简单，价格便宜，经常被投资者使用，但它忽略了宪法禁止外国人直接拥有财产的规定。因此，根据柬埔寨法律，提名结构不被承认。

有些公司提供专业服务，外国人可以在柬埔寨购买在售土地，但产权是以当地公民的名义持有。这些公司提供的服务是为了减少以朋友或配偶的名义持有土地的明显风险。由于缺乏监管，在选择这一方案时，建议进行高度的尽职调查。

更多【居外百科｜柬埔寨篇】干货内容：

作者：Zoe Chan

今年最后一波赚钱机会在哪里？

如果您希望在相对安全的社会经济和地缘政治环境中获得合理的利润，那么柬埔寨可能是您的首选。

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东南亚房地产新起之秀——柬埔寨

随着时代变迁，东南亚国家的经济在近几年间发展迅速，光芒初露，尤其柬埔寨的房地产市场相当乐观，投资的潜力和回报相对较大。而这一进步主要仰赖于当地年轻化的人口结构。

柬埔寨，正式全称为柬埔寨王国，位于东南亚中南半岛的南部地区，又被泰国、老挝、越南等邻国环绕其中。

根据联合国数据，截至2024年1月10日，柬埔寨人口为1703万人，是一个国家人口仅占世界总人口0.21%的小国。

此外，该国人口的平均年龄为27.1岁，人口年轻化程度较高，劳动力充足。

外国人在柬埔寨的房地产投资方向

外国人虽被允许在柬埔寨购买或投资房产，但同时也受到了部分政策与条规的限制。

根据柬埔寨《外国人不动产产权法》，外国人不被允许购买土地和别墅，只能购置任何建筑物一层或以上的房产（非底层），且所有外国投资房比例最多只能达到一栋大楼的70%。

值得一提的是，在柬埔寨购房并无最低投资金额的限制，在不侵犯以上提及条规的情况下，外国人只需带上护照与现金便能在当地置业。

唯独需要注意的是，除了一些当地的知名开发商愿意给外国投资者提供短期融资外，外国人在柬埔寨进行房地产投资是无法申请房屋抵押贷款的。

柬埔寨的房地产投资好地方

1. 金边（Phnom Penh）

金边是柬埔寨的首都，人口多达150万人，是该国人口密度最高的地区。

有鉴于此，这里已发展成柬埔寨的经济、工业和文化中心，吸引了许多外国人前来置业投资。

近几年间，金边的房地产市场在来自当地、中国（包括香港）、新加坡和马来西亚的开发商展开大规模的开发下，从经济实惠的公寓楼到奢华的豪宅别墅皆有所发展，增长了不少。

公寓的中位价约在每平方米2000美元左右（约合12750元人民币）。取决于房产的大小、户型与地点，在柬埔寨购置公寓的平均价格大约是9万美元到30万美元（约合57万到191万元人民币）不等。

同样取决于公寓的地点、户型、家俱配置等因素，当地租赁市场的每月租金可达500美元至2000美元（约合3188至12750元人民币）。

一般来说，柬埔寨的租金收益率可以达到每年6%—8%，是东南亚租金回报率榜上排行第一的国家。

延伸资讯➤ 柬埔寨城市最全的介绍：金边

2. 暹粒（Siem Reap）

暹粒是柬埔寨第二大的城市，因其世界最大的宗教建筑——吴哥窟座落于此而闻名于世，成为亚洲最受欢迎的旅游景点之一，每年都有200逾万名来自世界各地游客慕名而来。

在旅游业的推动下，暹粒的租赁市场庞大，房屋需求高，既给当地人提供长期住宿，也为外国游客提供短期度假住房。

尽管暹粒截至目前为止没有开发太多豪华项目，但其市中心与周边地区却不乏各式房价略低于金边的公寓楼。

当地公寓的中位价须取决于房产的面积和地点而定，一般上为6.8万美元至16.3万美元间（约合42万至104万元人民币）；同样取决于公寓的地点丶户型丶家俱配置等因素，租赁市场的每月租金则是在400—450美元（约合2550—2870元人民币）左右。

延伸资讯➤ 柬埔寨城市最全的介绍：暹粒

3. 西哈努克（Sihanoukville）

西哈努克是柬埔寨的沿海城市，距离首都金边大约4小时的车程。

凭藉其绵延不断的海岸线与海上景观，西哈努克发展为亚洲最好的海滩之一，并被评价为一流的海滨度假胜地。

此外，你还能在这里购置亚洲一些最便宜的，带海滨和海滩景观的物业。

在柬埔寨政府未禁止赌场营业之时，成千上万的中国工人、开发商和投资者纷纷涌入西哈努克工作与生活。

当时居住在西哈努克的中国人几乎占了这一城市的外籍人士人口的90%。

目前，西哈努克的公寓价格约为9万美元到18万美元（约合57万至115万元人民币）之间，中位价则浮动于11.6万美元（约合74万元人民币）左右。

延伸资讯➤ 柬埔寨城市最全的介绍：西港

柬埔寨的房地产市场在总体而言还是属于乐观的状态，仍持续蓬勃发展，并以其高速的经济增长吸引了大量资本的进入，市场自身具有无限潜力，未来可期！

这篇文章由 居外IQI国际业务负责人Mandy Chen 撰稿。

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投资海外商业地产好吗？先认清与住宅房产的10个区别

多年来，海外住宅房产市场因为机遇处处，一直是一个热门话题。另一方面，商业地产比较独特，这也让商业房产市场充满了机会，而且通常会带来更大的回报。

与住房投资者比较，商业投资者需要做更多的研究，对经济有更深入的了解，因为商业房产的需求更加多变。就此，居外比较了其中的差异，让购房者在下次投资时能做出明智的决定。

商业房产和住宅房产之间有什么区别？

1、租约长度

商业房产的租约比住宅房产明显更长，而且更换商业租户比更换住房租户要困难得多，这在商业房产的估值中起着至关重要的作用。

2、空置期

由于很难更换商业租户，商业房产的空置期往往比住房的空置期要长。商业投资者往往不得不在没有租金收入的情况下承担物业的支出。

3、租赁条款

虽然住房租约彼此之间的差异不大，但商业租约的相互差异却很大，几乎每一条款都有待商榷。商业投资者在律师和财务顾问的帮助下起草租赁合同

4、租金收益率

商业房产的收益率通常为5%至12%，住宅房产的收益率为3%至4%，所以商业房产更有可能获得正现金流。

5、年租金增长率

与住房租约不同，大多数商业租约包括3%至4%的固定年度租金增长率，这可能超过通货膨胀率。

6、维护和维修

与住房租户不同，商业租户更普遍签署净租赁合同，让他们自己负责支付市政费、保险、土地税、维护和修理费。当然，商业投资者更广泛面临更高的维修成本。同样，这意味着商业投资者通常比住房投资者需要更多的可使用资本。

7、租户行为

由于商业租户使用租房来经营业务，他们有强烈的动力来照顾好物业。

8、融资条款

商业房产投资被认为比住宅房产投资风险更高，所以银行一般要求商业房产的首付款至少达到总价值的30%，比一般的住房首付款高很多。商业房产的贷款也会吸引更高的利率和管理费。

9、暴露于经济冲击之下

对商户的商品和服务的需求时好时坏，所以对商业房产的需求不如住宅房产那么稳定。

10、资本增长

虽然在这一点上存在分歧，但大多数人认为，商业房产的资本增长慢于住房类，因此这是租约和租户对商业房产的估值至关重要的另一个原因。

商业房产是否更昂贵？

不一定，商业市场提供了比住房市场更广泛的价格范围。例如，在澳洲可以用8万澳元买一个停车场，也可以用40万澳元买一个位置好的办公室，这与一套普通的三居室住房相当。但是，如果有一个可靠的租户，办公室可能会带来更多的收益。

如何对商业房产进行估值？

以澳洲为例，确定商业房产价值的理想方法是用该房产的租金收入除以类似房产的平均租金收益。

例如，假设评估一个125平方米的商铺，其年净租金为50,000澳元。根据您的研究，类似房产的租金收益率为8%。

这意味着该房产的价值为50,000澳元 ÷ 8% = 625,000澳元。

如何申请商业房产贷款？

要购买商业房产，您需要申请商业贷款，并提供一份商业计划和利润预测。首付款可能至少是房产贷款方评估价值的30%，而且您还要支付更高的利率和管理费。

应该投资商业还是住宅房产？

房产投资新手可能最好先购买住宅房产，因为这不涉及那么多风险，也不需要那么多知识。

但是对已经拥有投资住宅房产的有经验的投资者来说，商业投资可能是有意义的选择，他们可以利用自己的资金能力从投资中获得更大的收益，还可以利用较高的租金收益来改善现金流，同时减少因住房市场衰退带来的风险。

无论您决定投资商业还是住宅房地产，亚洲房产科技集团居外IQI都有大量的优质房源供您挑选。立即与我们联系，获取免费海外置产专业咨询！

价值投资者对日本资产趋之若鹜 | 居外专栏

随着巴菲特今年再度访问日本，并加码对日投资；以及日股在6月初报收于 32217点之上，创出日本泡沫经济崩溃后的新高，并成为今年至今为止，全球表现最好的市场之一后，日本资产受到全球价值投资者的广泛关注。

日本经济持续向好

在新冠疫情后，日本的国内需求坚挺，这为经济复苏带来有力支持；日本第一季度国内生产总值（GDP）增长2.7%（年率），为连续两个季度增长。

根据国际货币基金组织的数据，预计日本经济2023年将增长1.3%，2024年将增长 1.0%；这预示著日本今年的增长将高于欧元区，而未来两年的增速可与美国看齐。

近期公布的一系列数据也表明其经济正在有序向好中。日本5月经常项目继续保持顺差，经常项目包括海外货物、服务，以及投资交易，顺差超过1.86万亿日元，为去年同期的约2.4倍，已是连续4个月的顺差。

而财务省的数据显示，日本2022年度税收超过71万亿日元，较去年同期上涨6.1%，为连续 3年创出新高。

大规模宽松货币政策下，日本资产凸显投资价值

日本央行近期再次重申将维持现行的大规模货币宽松政策，对比很多发达经济体还在为高利息苦苦挣扎的情况，海外资金源源涌入日本就不足为奇了。

日本股市是“便宜日元”和资本流入的受益者之一，除了企业治理和利润的

改善，低估值是不容忽略的因素；

与美股价格和公司市盈率相比，日本的很多上市公司可谓“价廉物美”，如MSCI日本指数的未来 12个月的预期市盈率为13 倍，而全球市场该数值为16.6倍。

日元的汇率近3年走势

日本一直是外国游客的首选旅游囯之一，2019年一度创下访日外国人数达到 3188万人的最高纪录。随著日本旅游业的复苏，4月访日外国人近200万人，是上年同期的14倍，约为疫情前2019年4月的三分之二。

5月访日外国人，已恢复至疫情前2019年5月的68.5%，恢复率超过4月的66.6%；据日本观光厅的数据，预计今年访日外国人数，将超过2000万人。

随着入境游客的激增，导致了酒店类别房产的价格上涨；而第一季度的商业房产投资数据显示，在所有类别的房产投资中，酒店类别的投资额同比增幅最大，较去年同期增长超过 960%。

风险披露：

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外国访日人数快速上升，房产成为外国投资的热点 | 居外专栏

放松疫情管控措施后，日本的旅游业正在逐步恢复，根据日本国家旅游局最新数据，二月外国人访日数量超过147万，是2022年同期的88倍，但较疫情前（2019年）的同期，仍减少约43%。

从访问者的国家或地区来看，韩国，台湾，香港位居前三。

日本政府正在积极推出系列政策，以“可持续观光”、“扩大消费”，以及“促进地方吸引游客”为三大支持点，有效提高访日游客数量；而中断长达3年的游轮，也将恢复来航日本，预计2023年内，日本将迎来外国轮船数约212艘。

日本消费者物价指数连续经历了17个月的上涨，今年1月的消费者物价指数更是上涨4.2%，创下了近41年来的新高。

2月该指数虽略有下降，但仍达到3.3%的上涨，远高于日本央行提出的2%的物价指数上涨目标；尽管如此，日本央行最新的决定，依旧“维持货币宽松和长期利率上限不变”的政策。

自美联储于去年开启持续加息以来，在强势美元的压力下，全球主要经济体的货币大多出现了不同程度的贬值，但日元的贬值程度尤为严重，其贬值幅度为G7国家中之最。

日本政府在去年第三季度末不得不直接干预外汇市场，这是自1998年以来日本首次直接干预汇市以支持日元，但显然这种干预是不可持续的。

若日本央行不调整货币政策，弱势日元或短期内较难改变。而弱势日元，却凸显出日本房地产对外国投资的吸引力。

据数据统计，2022年外国投资者对于日本的房产投资縂额达到1.3 万亿日元，同比上升12%。

在投资额超过100亿日元的交易中，外国投资者是总交易量的44%，而该上涨趋势仍在延续中。

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日元走弱，日本房产吸引海外投资者 | 居外专栏

今年以来全球饱受通胀困扰，多年无法达到央行通胀目标的日本也迎来了持续的通胀。

据最新总务省公布的数据显示，日本10月全国消费者物价指数为103.4，比去年同期上涨3.6%，是1982年2月以来的同比最大涨幅，更创下了40年来的新高。日元的贬值也推高通胀的原因之一。

尽管受到美联储或放慢加息政策的乐观预期，以及日本政府和央行于今年9月出手干预汇市的影响，但近期日元对美元仍一度超过1美元兑140日元，日本贬值的影响不容小视。

为了对抗高通胀，许多国家的央行纷纷采取提高利率，收紧货币政策，因此，相当一部分的发达经济体的房产市场面临重压。

而反观日本央行继续维持宽松的货币政策，日元的持续贬值短期内或很难改变；种种迹象显示，日本房产对于海外投资者的吸引力正在不断上升。

根据数据显示，J-REIT 指数下的基础资产和股息支付都表现稳定，显著好于发达经济体的同业。

投资者对于住宅类房产的兴趣在持续增加，带动了该类物业价格的上涨；写字楼的租金情况明显转好。

2022年第三季度，甲级写字楼租金自疫情以来首次出现持平；空置率在在新增供应的影响下有所上升，但交通便利的写字楼受影响不大。

东京中央五区的办公楼租金和空置率情况

日元走弱日本房产吸引海外投资者 — 数据来源： Savills Research & Consultancy

随著防疫政策和入境限制的放松，酒店业和商业零售类物业获得进一步上升的势头。在疲软日元的带动下，不少大机构也纷纷采取行动，如基汇资本（Gaw Capital）近期宣布将在未来的1.5 至2年内追加35至40亿美元的投资。

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日元贬值外资对日本不动产投资情绪高涨 | 居外专栏

亚洲投资者对日不动产的投资热情正在提高。背景是历史性的日元贬值，资金还正在流向日本的不动产投资信托（REIT）市场。

外资企业开始购买相对便宜的日本不动产。随著日元贬值，日本的商用不动产按美元计算的价格指数降至异常低的水平。

在低利率背景下，衡量投资回报的「收益率差（Yield Spread）」也保持稳定，预计海外企业的投资将持续。按日元计算的价格也有可能面临上涨压力。

相关统计显示，2021年亚太地区对日本不动产的投资额为25亿美元，比2020年增加6.1％。

在现阶段，2022年仅GIC等的3个项目就达到2021年投资总额的一半。如果日元贬值进一步推动对日投资，有可能逼近2019年的水平（42亿美元）。

亚洲等海外投资者还把资金投向日本的REIT。东京证券交易所的统计显示，海外投资者的1～5月净买入额约为900亿日元。

与投资美国REIT的ETF在1～6月流出近12亿美元资金形成对照。来自亚洲的海外投资者对日本不动产的投资额仅次于美洲。

日圆贬值，随著日本肺炎疫情趋缓，3月1日起放宽入国管制，首批回到东京的是商务客及留学生，从2月底开始，在学校附近的租屋需求突然大增，市场一反过去沉闷的景象。自3月以来，外国人留学生和就业者购买房地产的数量也有了大幅的增加。

投资者比较青睐买新房子，从整个成交比例中来看屋龄的话就很明显，屋龄0到20年的房子成交率都超过30%，但是成交率最低的屋龄30年以上仅有16.4%

经济前景待观望楼市辣招宜检讨 | 居外专栏

传媒报导新特首李家超，原定上周公布缩减酒店检疫日数，及推出红黄码新措施，目的是希望香港能逐步与国际通关，可惜又因技术问题而延后，至今周才落实推行。

香港正坐困愁城，无论对海外及内地都没法通关，令经济活动一直没法正常恢复，加上美国加息，无论供楼一族或营商的老板都百上加斤。

过去几年，香港已经遇到不少难关，2018年中美贸易战、2019年社会运动、2020年新冠肺炎、2022年俄乌战争，更要命的是碰上中美争拗，台海局势紧张，令疲弱的经济再遇重挫，百业萧条。

当今报章有不少蚀让成交报导，例如德福花园一个527方呎的单位，以668万售出，原业主在2018年以800万购入，帐面已经惨蚀132万，达16.5%。

太古城一个536方呎的单位以950万售出，原业主在2019年以1030万购入，帐面蚀80万或7.8%。其实过去3-4年，整体楼价指数上落不大，蚀让业主不是移民急让，就是生意困难，急需资金周转。

以往没有辣招的年代，市场上有投资者的话，只要楼价低于市价5%左右，便会吸引他们的注意力，售出的机会便大。现今投资者要付出15%的税金，5%的折让当场没兴趣。

一般用家除了考虑价钱之外，配套、装修、方位等等都有不同的要求，所以楼市在没有投资者的背景下，一旦遇上楼市交投疏落的情况，成交价就会跌得更惨。

笔者明白在楼市炽热期间，辣招有其一定作用，但亦有其副作用，1000万以下的物业，幸好有林郑plan及波叔plan的协助，买家还可以顺利上车换楼，但具有一定投资者的2000万以上豪宅，情况就更糟糕，外地投资者未能到港，本地客又被辣招所赶，购买力不断萎缩。

如今经济已经向下，股市、债市通通不振，如果连楼市都继续不振，对经济的打击就更大。

所以新的特区政府，应该尽快未雨绸缪，及早检讨一些过时的辣招，令投资者重新入市以稳定楼价，稳住经济。

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场