迪拜房地产市场火爆原因详解

阿联酋《海湾时报》11月30日报道中比较知名的房地产咨询公司Cluttons发布Best新报告表示,迪拜房地产已超越伦敦成为2017年全球Best佳不动产购房地。多伦多和阿布扎比并列第三后面分别为新加坡、吉隆坡、和新德里。

seopic-637.jpg
seopic-637.jpg

由于2020世博会即将临近,迪拜的房地产市场逐渐上涨。且由于美元波动,导致伦敦不动产购房者严重受损。所以越来越多的中东购房者将购房目光瞄准在迪拜和多哈等地。并且特朗普当选为新一任美国总统后引发的政策变更也将影响全球房地产市场,从而使迪拜成为更为安全购房置业目的地。

除了这些多家银行及金融机构在近期发布对阿联酋2016年和2017年经济增速的预测,普遍都在认为在2020迪拜世博会等因素带动下,迪拜建筑工程等部门的购房增多对阿联酋经济的拉动作用在2017年日益表现出来。阿布扎比商业银行预测阿非石油经济增速将由2016年的2.3%增长到2017年的2.9%,酋长国迪拜国民银行预测阿经济由2016年3%增长至2017年的3.4%,伦敦凯投宏观则预测经济由2016年2%增长至2017年的2.5%。2017年里迪拜的经济形势一片大好,这也成为了房地产交易市场提供很好的经济条件。

seopic-637.jpg
seopic-637.jpg

迪拜房地产市场分析

阿联酋只有30%的居民购买了属于自己的房子,绝大多数的人都住在出租屋里,并且在别的国家中比如在英国,60%的人们购买了自己的房产。这种情况下对于喜欢买房购房的中国人来说非常有利,阿酋联迪拜的房屋的空置率还是很低的,住房需求量还是非常大,每个区域的入住率基本上都在87%以上,其中朱美拉村和迪拜探索花园以及迪拜硅谷等地的入住率92%以上。

seopic-637.jpg
seopic-637.jpg

为什么大部分人不买房?

买房人数少的原因可能是大部分的人无法支付买房的钱。银行对于贷款的要求也非常的高,如果大家在迪拜购买首套房子,银行Best高可提供75%的贷款额度,假如在迪拜买一套100万迪拉姆的房子,你需要有多少可用资金:250000迪拉姆的,40540迪拉姆迪拜土地局费用(4%+Dh540),4000迪拉姆注册费,1875迪拉姆贷款的手续费(贷款总额的0.25%),20000迪拉姆中介费(2%),7500迪拉姆银行费用以及3000迪拉姆估价费。

如果人们在阿联酋购买的是第二套以及第三套等房子,那银行最高只可提供60%的贷款额度,现在迪拜的房地产行业人士表示,政府应该鼓励人们购房,这对于社会和经济的发展都有好处。有些政策比如Lone-to-value(LTV)和过户费其实可以实行更加灵活的政策。建议将政策改为阶梯型收费的政策。比如对于购买套房产的买家,收取较低的过户费。对于购买第二套甚至更多的房子买家,则收取更多的过户费。

如果政府真的有出台鼓励大家买房的政策,那各个区域的房租收入加上超值房源肯定会吸引很多在此居住超过5年的外来居民,所以购房时机要把握住赶紧抓紧时间联系我们的购房置业专家吧!

迪拜房地产成为全球最佳不动产投资地

迪拜房地产投资发展势头近年来一直十分强盛,直到去年成为2017全球最佳不动产投资地

seopic-674.jpg
seopic-674.jpg

那现在投资迪拜房产是否明智呢?小编将从四个方面告诉您答案。

1.现金流为王而非升值为王

投资房产有两类回报,一是现金回报,二是保值升值。

得力于政府的控制,迪拜房地产市场十分成熟健全,租赁活跃且空置率低。投资人大可以轻松通过租金收入获得长期回报率稳定的现金流,真正做到以房养房、现金流为王。

那么迪拜房产在保值升值层面上有何优势呢?

迪拜通行货币迪拉姆与美元挂钩,相比人民币的持续贬值,汇率更加稳定的美元无疑能更有效抑制通货膨胀,让投资者坐享资产安心保值,无风险后顾之忧。

2.充分利用时间杠杆

迪拜与中国房地产租赁市场最大的不同在于:

迪拜物业租售比高达11%,出租率高、空置率低,而且不乏租金稳定的物业,例如迪拜最大地产集团之一的达马克地产的年租金收益可高达10%。

一旦成功购得租金稳定的房产,迪拜置业为业主提供了多种退出途径:

a.持有物业收取租金:达马克集团能做到为业主提供真正的全托式物业管理,投资人只需在国内便可轻松坐享租金回报,无需操心置业管理;

b.委托物业转手卖给其他投资者;

c.独立屋业主可选择自行将房屋卖给投资者或自住客;

seopic-674.jpg
seopic-674.jpg

3.免费托管及免税政策

我们都知道,有海外物业投资经验的投资人都知道,投资房产中最头疼的事就是物业管理。因物业管理成本和持有成本将直接影响回报,境外房产的日常管理中尤其容易牵涉到多种多样且不必要的矛盾。加上税费和模糊地额外的支出都会左右海外物业投资的收益。

税率也为迪拜房产投资大大加分。

因为迪拜达马克地产集团不仅能为投资人提供免费的托管服务,最令迪拜置业投资家满意的是:还能享受迪拜政府的免税政策,这无疑在很大程度上提高了投资者的回报!

4.房地产走势从于该地域供求关系变化。

随著2020迪拜世博会的到来,迪拜将为世界敞开欢迎的大门,并在世博会期间接待逾越2500万来自全球各地的人们!大规模世博基础设施建设导致房产需求何其旺盛!

此外在迪拜达马克购买房产还可获得:

1.   低首付(25%)

2.  低银行贷款利率(4%)

3.  永久产权

4.  购买超过100万迪(约为人民币187万)的房产,还可以获得迪拜政府颁发的长期居留许可。

seopic-674.jpg
seopic-674.jpg

所以纵观市场分析,迪拜地产投资在2018年将会成为新一波投资大热,现在有条件的话立即投资迪拜房产实属明智之举。

迪拜房地产的特点分析

人类能想像得出来的建筑迪拜都有,或者正在建设中。树叶、火炬、空中平台,这里有把想像力变成现实的钱和技术,是全球建筑师梦想的福地。

seopic-673.jpg
seopic-673.jpg

 
迪拜的高层建筑上,居然有一半左右是伊玛尔(Emaar)的广告,伊玛尔(Emaar)是家什么公司?
 
目前全球最高楼是828米的哈利法塔,他们建造并管理的,形状像沙漠之花蜘蛛兰,另一座未来的世界最高建筑迪拜云溪塔正在建造中。
 
迪拜云溪塔所在的迪拜云溪港项目,面积约为迪拜Downtown的2.5倍;包含主体和附岛以及一个鸟类保护区,预计建成后住宅面积700万平方米,酒店面积70万平方米,购物中心79万平方米。迪拜云溪港有很多种房型,近期交房楼盘是2019年,均价3万人民币/㎡。
 
依玛儿在迪拜云溪港的环岛公园社区向中国推出的第一批房,边上是湿地公园,有我喜欢的火烈鸟。价格方面跟北京、上海等国内城市相比并不算贵。
 
伊玛尔(Emaar)建的是一座座城市,在各个小城市里,有品牌力和配套能力,教育、商业等一应俱全,依玛儿有足够国际心、奢侈心和野心。
 
伊玛尔(Emaar)是中东最大的开发商和上市公司和全球最大的开发商之一,他们在建的不仅仅是一座座楼,更是一个个小城市,在这些小城里面有一座座地标。
 
支撑野心和梦想的是实力。
 
伊玛尔(EMAAR)在中东地位跟中国最大开发商在国内地位一样。伊玛尔2017年的利润高达15.5亿美金。
 

seopic-673.jpg
seopic-673.jpg

有一种经济模式叫“迪拜模式”。
 
迪拜经济模式两大特点:资本市场高度自由化和房地产市场的疯狂增长。在迪拜开户比和换钱都比其他国家容易得多。
 
迪拜政府自2000年起开始大兴土木,当时全世界大概有1/4的建筑机械都在迪拜。直到现在迪拜仍然是个大工地,到处能看到建筑工地及吊塔。
 
高楼跟当地的经济结构密切相关。这跟中国新城经济靠房地产,是一样的性质。
 
靠着金光闪闪的文化和屹立不倒的高层建筑、以及想像力和宽松的环境,迪拜成功吸引了来自全球的游客。 
 
迪拜为了鼓励外国人买房,在2002年修改了《房地产法》,允许外籍人士在迪拜拥有房产。
 
投资没有所得税、交易税、利得税,甚至遗产税,只有一个注册费用,是房产价格的4%,而且只需要付一次。还有一个迪拜图机具行政费5000迪拉姆。
 
目前最高可贷款大概在50%,最长可贷25年,房贷利率大概在4%左右,具体看各个银行相关政策。
 
当地租金回报率比较高,相对于国内仅2~3%的租金收益率,迪拜的租金收益率普遍可达5~6%。低端还是高端,期房或者现房的回报率都不同,如果租金回报率不变,投资者靠租金十几年就能收回成本,当然这不包括储蓄在内的无风险投资收益。

即使以后租金下降或者房贷利率上升,迪拜的租金回报率在全球也算比较高的。
 
在迪拜购买价值100万迪拉姆(约合人民币174万元)的房产,申请人及其全家即可申请获得长久居住权,就是申请2年的居住签证,只要你在两年后继续拥有这个房产,就可以每2年续签居住签证,直到此房产不归你所有。

seopic-673.jpg
seopic-673.jpg

孩子可以上各种风格的学校,例如美式、英式、阿拉伯式和华人学校。

外来人口有滚雪球效应,迪拜约91%的人口都是外国人。来自印度、英国、巴基斯坦和沙特的投资者是迪拜市场上最大的海外买家,中国投资者也是迪拜房地产市场上数量增长最快的买家之一。

迪拜土地局(Dubai Land Department)的数据显示,中国个人投资者从2012至2016年,仅投资迪拜的土地、住宅和办公楼就花了超过100亿迪拉姆(27.2亿美金)。
 
中国买家在2017年上半年是迪拜房地产市场的第四大投资者,中国投资者热情飙升。
 
自由贸易是迪拜经济的一大特色,没有高楼、没有服务、没有消费、没有房地产、没有贸易,也就没有迪拜近年来的经济奇迹。
 
在中东城市中,迪拜石油不算多,只占经济总量的1%左右,支柱产业包括旅游业。
 
根据迪拜旅游局公布的最新数据,2017年一共有创历史新高的超过1579万名国外游客到迪拜旅游。其中中国游客超过76.4万名,同比2016年增长41%  。
 
这座城市可以投资和旅游,也可以购物。迪拜当地有91%的外国人,在其中8%是中国人。
 
在迪拜买奢侈品划算,买日用品一般般。以前实行全面免税制度,进口任何商品都不课税,奢侈品变成“白菜价”,劳力士等瑞士名表在迪拜的大商场里通常卖得比原产地还要便宜。       
 
迪拜税收成本不高导致各大企业将中东地区总部迁往迪拜,只需要支付房租而无需纳税。
 
目前有4000家中资企业在迪拜设点,作为一带一路上的重要经济体,迪拜对中资企业的重要性不言而喻。   
 
从迪拜拓展中东、北非以及南亚市场都比较方便,有文化认同感,而且英语共通,氛围相对而言也比较宽松。       

迪拜作为中东贸易中心、金融中心,转型真的算成功。

美元升值重塑全球房地产市场 迪拜房产升值前景尤佳

过去十年,美元长期走弱,利率不断下降,外国投资者不断在房地产市场寻找划算的交易。去年,外国投资者面临迪拜房价大幅上涨的前景,因为他们本国的货币兑美元已经贬值。当美元走弱时,房产升值的机会相比在美元走强时要大得多。

各国房产价格指数与美元走势图(来源: www.REIDIN.com)

迪拜房地产更具投资吸引力

在每一个时期,都有几个因素在共同影响房地产市场的表现,很显然,美元走强是影响房地产回报率的一个主要变量。那可能会重塑全球某些房地产市场的未来,这也在一定程度上解释了为什么全球房地产市场的回报率在过去两年中的相关性有了显著的提高,因为市场重心从以投资者为导向转移到了由最终用户驱动的市场。

自2014年起,美元的价值极大地影响着迪拜(甚至是美国的住房市场)对外国投资者的吸引力,其对外资主导的市场影响更甚。作为回应,开发商们通过付款计划提供大量的激励举措,在吸引外国投资者的同时,还吸引潜在的国内终端用户。

这些宏观变量已经成为全球各大房地产市场不断上升的相关性背后的主要因素,十年来,相关性已经从0.29上升至过去两年的0.65,金融体制变革令全球投资者猝不及防。在油价下跌,美元上涨,利率上升的大背景下,投机行为可能会继续消退,交易活动将保持疲弱。这对最终用户来说是好消息,因为它允许对资本进行重新分配——将资本分配到一种在历史上一直是用于居住且具有长期稳定性的资产类别。

“九月,迪拜你好!”

九月,又到了迪拜城市景观展(Cityscape Dubai)拉开序幕的时候!展会将汇集房地产行业各方专业人士,讨论影响全球房地产业务决策的关键问题以及建立合作关系。从9月8日至9月10日,这次展会将是寻找迪拜房地产投资的大好机会。

 

Fouad Amini专栏全集:

Fouad Amini解读最炙手可热的杜拜房市

欢迎读者发邮件至 editorial@juwai.com 提问或发表评论,或邮件 Fouad@TrumpStar.ae 与Fouad 零距离交流。

本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。

 

2015年1季度迪拜房地产交易额同比增长5%

迪拜土地局发布的1季度数据,当季共发生1.16万笔交易,总额640亿迪拉姆(1美元合3.67迪拉姆),同比增长30亿迪拉姆。其中,抵押贷款约3000笔,金额370亿迪拉姆;买卖约8000笔,金额240亿迪拉姆;其他类交易546笔,金额约20亿迪拉姆。

2015年1季度迪拜房地产交易额同比增长5%

 

迪拜房源推荐

按交易标的分,土地交易3919宗,金额520亿迪拉姆,其中商业类土地占57%;房产交易7823宗,金额110亿迪拉姆,其中住宅类占3/4,商业类占1/5,其他为一般建筑。商业湾和迪拜海滨的商业房产最受欢迎,分别售出18.5亿迪拉姆和11.8亿迪拉姆。

从出售的房地产中,来自海湾的1964名买家投入90亿迪拉姆,其中阿联酋人投资58亿迪拉姆,沙特19亿迪拉姆,卡塔尔5.2亿、科威特5亿、阿曼1.5亿、巴林2亿。来自其他阿拉伯国家的投资30亿迪拉姆,其中约旦、埃及、黎巴嫩的投资最多。非阿拉伯国家买家投资120亿迪拉姆,其中印度人投资30亿、巴基斯坦人投资14亿,其他是来自英国(19亿)、伊朗、俄罗斯的买家等。

2014年迪拜房地产交易金额共2180亿迪拉姆,其中买卖占51%,抵押贷款占44%,其他类交易占5%。

深度观察:泡沫恐惧下 谁会在迪拜买房?

迪拜的购房者既可以选择一个室内镶嵌着闪闪发光水晶的公寓房,也可以选择一个人工岛上价值数百万美元的别墅。对投资者而言,投资沙漠中的房产如同在流沙中玩耍?亦或者迪拜政府已吸取2008年房产的崩盘教训正吸引投资者?据英国媒体调查显示,有无数的理由让投资者仍在迪拜买房

泡沫恐惧下 谁会在迪拜买房

 

迪拜精品房源推荐

对富裕的外国人来说,迪拜是完美的避税天堂。

英国常驻居民以及房地产开发商安德鲁•莱蒙(Andrew Lemon)说:“阳光、享乐以及没有税收令迪拜充满着巨大的魅力。”他已注意到部分法国人倾向于居住在迪拜用以避税而并非是摩洛哥。

此外,迪拜也是中东地区投资者的避风港。当1975年内战爆发时,黎巴嫩女商人内杰德•纳斯尔(NejoudNasr)离开贝鲁特来到约旦。对一个家庭来说,她认为迪拜现在是中东地区最为安全的地方,而其他地方“充斥着许多不稳定的政治因素”。

东西方融合

对富裕的亚洲人来说,迪拜是一个临近且舒适的退休村。

印度前私人银行家拉吉德Ranjita Balasubramaniam认为,投资迪拜符合她多方面的需求。她喜欢东西方融合,也打算定居于阿联酋并雇佣当地工人清扫家务。她称,“周围有人在不断帮助我们,也使得我们拥有了投资迪拜的能力。”

自2013年以来迪拜房价及销量的激增表明其房产业已走出经济危机,并重拾信心。

迪拜究竟怎么了?是否有真正的改变?

击鼓传花

自2002年外国人被允许投资迪拜以后,这一无名渔村成为了全球中心。

房地产经纪人表示,未来六年迪拜房产将继续繁荣,它的发展道路像美国的西部那样,源于有着宽松的法规。

迪拜第一个西方房地产经纪人琳达•马奥尼(Linda Mahoney)称,通过出售期房,投资者在初始投资经历过后的数周内将暴富,尽管他们从来没有打算住在迪拜。马奥尼将该举形容为击鼓传花。“等待,总会有人接下一棒。2008年6月,音乐停止了,接棒的人消失了。”

2007年的全球信贷危机在一年后蔓延至迪拜,贷款枯竭,许多外国投资者相继离开,他们对迪拜房产市场的信心也被粉碎得不堪一击。在那个血腥的时期,迪拜房产价格跌至几个月前的三分之一至一半。当地主要股市下跌70%,成千上万的工人停工返家。巨大的住房项目停滞不前或已报废。

在房产崩盘之前,众多投资者相继投向了一个以伦敦西区汉诺威广场(Hanover Square)命名的、大型且地理位置不错的公寓。该房产距离一高尔夫球场以及大海15分钟车程,距离世界上最繁忙的国际机场也仅半个小时。

然而,2007年投资者的数万美元的投入并未换取今天的收获。房产开发商ACW 控股公司(ACW Holdings)最近表示该公寓“正迅速接近完工”。而实际上,该房产在6年前就应完工了。其他房产投资者就没有那么幸运了,当项目取消时,他们变得一无所有。

梦幻般的工艺品

金融危机的另一个效应使得迪拜巨大的未偿还债务曝光于众。

人工岛屿朱美拉棕榈岛(Palm Jumeirah)上数百万美元的别墅惨不忍睹:原本这些在沙漠中建造起来且充斥着游泳池以及豪华游艇的建筑应该如同梦幻般的工艺品存在。然而2008年,由国有开发商Nakheel建设的该岛屿以及其他两个项目使得迪拜逼近债务违约边缘。

太多的借贷用以建设该项目,直至从石油储量丰富的邻居阿布扎比借来200亿美元才将迪拜从破产边缘拉了回来。而其中一半的资金用来救助了Nakheel公司。Nakheel主席阿里·拉希德·卢塔赫 (Ali Rashid Lootah)称剩下的12亿美元的债务预计于明年8月清还。

国际货币基金组织(International Monetary Fund)称,其它拥有政府背景的公司仍持有1400亿美元的债务,如果再一次发生经济衰退,这将是一个令人担忧的巨额债务。但迪拜的房产法规已有所改善。

无法预测的房市

迪拜政府通过加倍交易税以抑制房产投机者。同时,如果一个投资项目被取消,迪拜也将有法规帮助投资者以获取补偿。

鉴于外国人占迪拜人口的90%左右,房产新规以及较弱的全球经济环境将影响迪拜的投资,这也意味着迪拜房市正在降温。迄今为止,房产已下跌了约5%。

许多业内人士认为不排除另一个泡沫在形成——迪拜的房市仍不可预测。

苏尼尔•贾斯瓦尔(Sunil Jaiswal)曾组织迪拜第一届国际地产节。他称房市会否崩溃是在大多数展会上被问及到最多的一个问题。“现在在迪拜市场相当稳定。我们还没有看到过度增长。但是市场会崩溃吗?当然会,也许三个月之后。我也不知道。”

随着迪拜2020年世博会的临近,马奥尼认为房市依旧过热。“我预感在2016 至2017年间,政府可能不得不小心预防另一个泡沫。”她说。

建筑迪拜最高建筑哈利法塔(BurjKhalifa)的艾马尔(Emaar)公司,其所有者已售出成千上万的地产。

风暴

默罕默德•阿巴尔(Mohamed Alabbar)是迪拜最富有并最具政治人脉的地产商。他说,他更喜欢将当前的市场下跌称之为“一个调整”,调整期可能最多持续两年,这也将使得迪拜“更具承重力”。他相信迪拜可能会成为中东的纽约或是伦敦,并在一个更好的位置以及成本控制下提供着全球竞争城市所具有的商业设施。他说,“周边地区的20亿人口都在寻找一个有趣的中心,这将是一个安全、繁荣、洁净以及进步的宜居且宜投资的中心。”他承认,政府需做更多的工作以解决每月仅赚130美元至380美元不等的低收入、免费食宿环境恶劣的建筑工人的环境。

上个月,数以百计的南亚工人在开发商阿巴尔的哈利法塔附近发起了一次罕见的抗议,尽管沙特禁止这种抗议。工人担心加班减少后,薪水也将随之急剧下降。开发商安巴尔所有的艾马尔公司称,目前雇佣工人的承包商已得到明确的指示将履行自己的职责以迅速解决该问题。

此外,迪拜还尚未确定该如何应对较低的石油价格。尽管该地并非直接依赖于石油收入,但许多银行与投资者的命运与油价相关。所以,迪拜的未来充满着未知。令人兴奋的机会可能出现,但房产经纪人建议那些能抵御金融风暴的长线投资者可以考虑在迪拜购房。不过,任何投资都应小心谨慎。

房地产拉升迪拜通胀率

根据迪拜统计中心报告显示,与2013年相比,迪拜住房、水、电、燃气一揽子价格上涨5.63%,烟草上涨5.38%,教育上涨3.87%。家具及家居用品价格相比去年提高3.65%,酒店价格提高3.12%,食品饮料价格上涨2.68%,商品及服务价格上涨1.69%,通讯价格上涨1.58%,交通费用上涨1.19%,服装及鞋类价格缩水0.12%,文化及娱乐消费价格下降0.07%。

房地产拉升迪拜通胀率

该中心主任阿里夫·穆海里称,2014年消费者价格上涨了3.37%,多重因素导致价格上涨。根据统计报告,2012-2014年通胀率分别为-1.71%、1.31%以及3.37%。

2014年迪拜主要消费支出中,住房水电燃气能源价格显著上涨,增长率由2013年的1.22%变为5.63%,主要是天然气价格上涨7.67%,房租上涨6.35%,液体燃料价格上涨2.28%。此外,迪拜教育、医疗等价格均有不同程度上涨。

中国赴迪拜游客人数去年增长25%

迪拜旅游和商业推广部门负责人伊萨姆·卡齐姆近日表示,2014年赴迪拜旅游的中国游客总数再创新高,比前一年增长25%。

卡齐姆介绍,2014年来迪拜旅游的中国游客数超过34万人次,2013年为27.56万人次。他还表示,2020年迪拜将举行世博会,届时预计将吸引2亿游客前来,“对中国市场的拓展将越来越有助于我们实现这一愿景”。

中国赴迪拜游客人数去年增长25%

卡齐姆说,迪拜的阳光、海滩、购物环境和良好的治安是最吸引中国游客的地方。迪拜以拥有众多超五星级奢华酒店而闻名,但近年来为了能减少旅游开支以吸引更多游客,许多本地房地产公司纷纷推出建设经济型酒店的计划。“目前,迪拜约有600多家酒店可提供9.2万套房间。未来迪拜将建设更多三星和四星级酒店,预计到2016年,迪拜的房间数将新增2万间,”他说。

2月19日是中国农历新年的大年初一,届时将有大量中国游客利用新年假期前往迪拜旅游。卡齐姆说,在未来几周迪拜将针对中国游客举办多场中国文化活动,以迎接中国“羊年”的到来。

 

健康的迪拜房地产市场能驾驭低油价影响

与2008年房地产市场灾难背景不同

2008年的全球金融危机重创了国际油价和迪拜股市,迪拜房地产市场崩盘,12个月内住宅价格减半、数百亿美元的公司债务被迫重组,而迪拜股票市场在当年房市遭受重创之前的9个月曾大幅缩水。鉴于目前迪拜股指较今年5月的高峰已下滑37%,部分恐慌的投资者认为股指的下跌将预示着房地产市场再一次崩盘。

健康的迪拜房地产市场能驾驭低油价影响

但分析认为二者之间存在较大差别,阿联酋已建立起强大的财政储备,政府能够继续保持较高支出,降低石油收入下降对经济发展的影响。同时,迪拜房地产市场较2008年也更加健康,更不易遭受冲击。开罗的一家地产经纪商表示,不认为低油价将对迪拜的房地产市场造成长期影响,原因是来自海湾、印度、中国和欧洲的投资需求一直存在。迪拜房地产市场无法躲避油价下跌对其造成的暂时影响,但阿联酋对石油依赖性较其它海湾国家较低,而油气储量稀少、贸易旅游发达的迪拜受到的冲击会更小。

油价下跌更多影响心理而非经济表现

迪拜房地产业于2012年开始复苏,到2014年中期已增长了近三分之一,接近2008年的峰值。过去数月房地产市场增速放缓,世邦魏理仕(CBRE)预测迪拜住宅价格在第三季度增长3%,第四季度增长2%。根据莱坊统计,1000万迪拉姆(约合272.5万美元)以下的房产价格在第三季度下降5.2%。部分投资者认为,对迪拜房地产市场而言,最大威胁来自于海湾国家整体石油收入的下降可能导致投资者的可用资金减少。与此同时,一批在2012年房地产复苏时启动的项目将于2015年竣工,新住房的供应将增加,供求关系将出现严重不平衡。

但多数分析者认为,上述判断缺乏根据,因为石油收入并非直接流入海湾房地产市场,而是会流入国库,然后再由各国政府决定将多少资金通过国家支出注入经济。阿联酋、沙特、科威特和卡塔尔在过去5年都积累了大量财政储备,足以使它们在布伦特原油跌至60美元/桶甚至更低时还能继续地保持较高支出。国际货币基金组织在阿联酋的负责人哈拉德﹒芬纳表示,目前并没有对支出进行大幅快速削减的必要,包括沙特财政部长、阿联酋经济部长在内的海湾国家经济领域高官也发表了类似的评论。分析者认为,油价下跌造成的影响更多还是在心理层面,而非经济层面。阿联酋央行在2014年提升了贷款准备金率,迪拜政府提高了土地交易费用,新的政策限制了对房地产市场的短期投机行为。尽管仍然对房地产市场看涨,但开发商在启动项目时比10年前更加谨慎。

投资者来源广泛将支撑市场渡过困难期

文章指出,由于投资者来源广泛,即使来自海湾国家的投资热情减退,迪拜房地产市场整体上也不会受太大影响。据迪拜土地署公布的数据,2014年上半年阿联酋出售的房产中,阿联酋本国投资者购买了25%,沙特投资者购买了7%,印度投资者购买了超过20%,英国投资者购买了12%。莱坊预测,2015年初,油价下跌和欧元区经济形势的不确定性将进一步影响投资热情,导致来自海湾和欧洲的住宅投资活动减弱,但阿联酋和印度投资者仍将保持活跃。另一方面,即使长期的低油价导致海湾经济增速放缓,但它同样可能增加世界其它地区的财富,一些资金可能将流入像迪拜这样的国际投资中心,这与2008年金融危机导致全球财富减少的情况完全不同。CBRE地区研究主任马修﹒格林表示,单纯由房地产市场的角度来看,油价和天然气价格下跌的确将产生办公楼需求减少等消极影响,但它同样也会给世界经济带来很多潜在的积极影响。

 

2014年迪拜房租上涨超过10%

据阿联酋媒体近日报道,阿布扎比伊斯兰银行(ADIB)的房地产子公司MBM发布报告显示,2014迪拜住宅租金上涨10%,办公室租金上涨14%,房地产销售额上涨15%

2014年迪拜房租上涨超过10%

房地产市场在全年实现稳定增长,第四季度在办公室租金等领域出现增速放缓,企业净收入情况改善,更具可持续性,市场调整措施健康,有助于长期增长。