Tag: 迪拜房地产

据迪拜土地局发布的1季度数据，当季共发生1.16万笔交易，总额640亿迪拉姆（1美元合3.67迪拉姆），同比增长30亿迪拉姆。其中，抵押贷款约3000笔，金额370亿迪拉姆；买卖约8000笔，金额240亿迪拉姆；其他类交易546笔，金额约20亿迪拉姆。

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按交易标的分，土地交易3919宗，金额520亿迪拉姆，其中商业类土地占57%；房产交易7823宗，金额110亿迪拉姆，其中住宅类占3/4，商业类占1/5，其他为一般建筑。商业湾和迪拜海滨的商业房产最受欢迎，分别售出18.5亿迪拉姆和11.8亿迪拉姆。

从出售的房地产中，来自海湾的1964名买家投入90亿迪拉姆，其中阿联酋人投资58亿迪拉姆，沙特19亿迪拉姆，卡塔尔5.2亿、科威特5亿、阿曼1.5亿、巴林2亿。来自其他阿拉伯国家的投资30亿迪拉姆，其中约旦、埃及、黎巴嫩的投资最多。非阿拉伯国家买家投资120亿迪拉姆，其中印度人投资30亿、巴基斯坦人投资14亿，其他是来自英国（19亿）、伊朗、俄罗斯的买家等。

2014年迪拜房地产交易金额共2180亿迪拉姆，其中买卖占51%，抵押贷款占44%，其他类交易占5%。

迪拜的购房者既可以选择一个室内镶嵌着闪闪发光水晶的公寓房，也可以选择一个人工岛上价值数百万美元的别墅。对投资者而言，投资沙漠中的房产如同在流沙中玩耍？亦或者迪拜政府已吸取2008年房产的崩盘教训正吸引投资者？据英国媒体调查显示，有无数的理由让投资者仍在迪拜买房。

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对富裕的外国人来说，迪拜是完美的避税天堂。

英国常驻居民以及房地产开发商安德鲁•莱蒙（Andrew Lemon）说:“阳光、享乐以及没有税收令迪拜充满着巨大的魅力。”他已注意到部分法国人倾向于居住在迪拜用以避税而并非是摩洛哥。

此外，迪拜也是中东地区投资者的避风港。当1975年内战爆发时，黎巴嫩女商人内杰德•纳斯尔（NejoudNasr）离开贝鲁特来到约旦。对一个家庭来说，她认为迪拜现在是中东地区最为安全的地方，而其他地方“充斥着许多不稳定的政治因素”。

东西方融合

对富裕的亚洲人来说，迪拜是一个临近且舒适的退休村。

印度前私人银行家拉吉德Ranjita Balasubramaniam认为，投资迪拜符合她多方面的需求。她喜欢东西方融合，也打算定居于阿联酋并雇佣当地工人清扫家务。她称，“周围有人在不断帮助我们，也使得我们拥有了投资迪拜的能力。”

自2013年以来迪拜房价及销量的激增表明其房产业已走出经济危机，并重拾信心。

迪拜究竟怎么了？是否有真正的改变？

击鼓传花

自2002年外国人被允许投资迪拜以后，这一无名渔村成为了全球中心。

房地产经纪人表示，未来六年迪拜房产将继续繁荣，它的发展道路像美国的西部那样，源于有着宽松的法规。

迪拜第一个西方房地产经纪人琳达•马奥尼（Linda Mahoney）称，通过出售期房，投资者在初始投资经历过后的数周内将暴富，尽管他们从来没有打算住在迪拜。马奥尼将该举形容为击鼓传花。“等待，总会有人接下一棒。2008年6月，音乐停止了，接棒的人消失了。”

2007年的全球信贷危机在一年后蔓延至迪拜，贷款枯竭，许多外国投资者相继离开，他们对迪拜房产市场的信心也被粉碎得不堪一击。在那个血腥的时期，迪拜房产价格跌至几个月前的三分之一至一半。当地主要股市下跌70%，成千上万的工人停工返家。巨大的住房项目停滞不前或已报废。

在房产崩盘之前，众多投资者相继投向了一个以伦敦西区汉诺威广场（Hanover Square）命名的、大型且地理位置不错的公寓。该房产距离一高尔夫球场以及大海15分钟车程，距离世界上最繁忙的国际机场也仅半个小时。

然而，2007年投资者的数万美元的投入并未换取今天的收获。房产开发商ACW 控股公司（ACW Holdings）最近表示该公寓“正迅速接近完工”。而实际上，该房产在6年前就应完工了。其他房产投资者就没有那么幸运了，当项目取消时，他们变得一无所有。

梦幻般的工艺品

金融危机的另一个效应使得迪拜巨大的未偿还债务曝光于众。

人工岛屿朱美拉棕榈岛（Palm Jumeirah）上数百万美元的别墅惨不忍睹：原本这些在沙漠中建造起来且充斥着游泳池以及豪华游艇的建筑应该如同梦幻般的工艺品存在。然而2008年，由国有开发商Nakheel建设的该岛屿以及其他两个项目使得迪拜逼近债务违约边缘。

太多的借贷用以建设该项目，直至从石油储量丰富的邻居阿布扎比借来200亿美元才将迪拜从破产边缘拉了回来。而其中一半的资金用来救助了Nakheel公司。Nakheel主席阿里·拉希德·卢塔赫 (Ali Rashid Lootah）称剩下的12亿美元的债务预计于明年8月清还。

国际货币基金组织(International Monetary Fund)称，其它拥有政府背景的公司仍持有1400亿美元的债务，如果再一次发生经济衰退，这将是一个令人担忧的巨额债务。但迪拜的房产法规已有所改善。

无法预测的房市

迪拜政府通过加倍交易税以抑制房产投机者。同时，如果一个投资项目被取消，迪拜也将有法规帮助投资者以获取补偿。

鉴于外国人占迪拜人口的90%左右，房产新规以及较弱的全球经济环境将影响迪拜的投资，这也意味着迪拜房市正在降温。迄今为止，房产已下跌了约5%。

许多业内人士认为不排除另一个泡沫在形成——迪拜的房市仍不可预测。

苏尼尔•贾斯瓦尔（Sunil Jaiswal）曾组织迪拜第一届国际地产节。他称房市会否崩溃是在大多数展会上被问及到最多的一个问题。“现在在迪拜市场相当稳定。我们还没有看到过度增长。但是市场会崩溃吗？当然会，也许三个月之后。我也不知道。”

随着迪拜2020年世博会的临近，马奥尼认为房市依旧过热。“我预感在2016 至2017年间，政府可能不得不小心预防另一个泡沫。”她说。

建筑迪拜最高建筑哈利法塔（BurjKhalifa）的艾马尔（Emaar）公司，其所有者已售出成千上万的地产。

风暴

默罕默德•阿巴尔（Mohamed Alabbar）是迪拜最富有并最具政治人脉的地产商。他说，他更喜欢将当前的市场下跌称之为“一个调整”，调整期可能最多持续两年，这也将使得迪拜“更具承重力”。他相信迪拜可能会成为中东的纽约或是伦敦，并在一个更好的位置以及成本控制下提供着全球竞争城市所具有的商业设施。他说，“周边地区的20亿人口都在寻找一个有趣的中心，这将是一个安全、繁荣、洁净以及进步的宜居且宜投资的中心。”他承认，政府需做更多的工作以解决每月仅赚130美元至380美元不等的低收入、免费食宿环境恶劣的建筑工人的环境。

上个月，数以百计的南亚工人在开发商阿巴尔的哈利法塔附近发起了一次罕见的抗议，尽管沙特禁止这种抗议。工人担心加班减少后，薪水也将随之急剧下降。开发商安巴尔所有的艾马尔公司称，目前雇佣工人的承包商已得到明确的指示将履行自己的职责以迅速解决该问题。

此外，迪拜还尚未确定该如何应对较低的石油价格。尽管该地并非直接依赖于石油收入，但许多银行与投资者的命运与油价相关。所以，迪拜的未来充满着未知。令人兴奋的机会可能出现，但房产经纪人建议那些能抵御金融风暴的长线投资者可以考虑在迪拜购房。不过，任何投资都应小心谨慎。

根据迪拜统计中心报告显示，与2013年相比，迪拜住房、水、电、燃气一揽子价格上涨5.63%，烟草上涨5.38%，教育上涨3.87%。家具及家居用品价格相比去年提高3.65%，酒店价格提高3.12%，食品饮料价格上涨2.68%，商品及服务价格上涨1.69%，通讯价格上涨1.58%，交通费用上涨1.19%，服装及鞋类价格缩水0.12%，文化及娱乐消费价格下降0.07%。

该中心主任阿里夫·穆海里称，2014年消费者价格上涨了3.37%，多重因素导致价格上涨。根据统计报告，2012-2014年通胀率分别为-1.71%、1.31%以及3.37%。

2014年迪拜主要消费支出中，住房水电燃气能源价格显著上涨，增长率由2013年的1.22%变为5.63%，主要是天然气价格上涨7.67%，房租上涨6.35%，液体燃料价格上涨2.28%。此外，迪拜教育、医疗等价格均有不同程度上涨。

迪拜旅游和商业推广部门负责人伊萨姆·卡齐姆近日表示，２０１４年赴迪拜旅游的中国游客总数再创新高，比前一年增长２５％。

卡齐姆介绍，２０１４年来迪拜旅游的中国游客数超过３４万人次，２０１３年为２７．５６万人次。他还表示，２０２０年迪拜将举行世博会，届时预计将吸引２亿游客前来，“对中国市场的拓展将越来越有助于我们实现这一愿景”。

卡齐姆说，迪拜的阳光、海滩、购物环境和良好的治安是最吸引中国游客的地方。迪拜以拥有众多超五星级奢华酒店而闻名，但近年来为了能减少旅游开支以吸引更多游客，许多本地房地产公司纷纷推出建设经济型酒店的计划。“目前，迪拜约有６００多家酒店可提供９．２万套房间。未来迪拜将建设更多三星和四星级酒店，预计到２０１６年，迪拜的房间数将新增２万间，”他说。

２月１９日是中国农历新年的大年初一，届时将有大量中国游客利用新年假期前往迪拜旅游。卡齐姆说，在未来几周迪拜将针对中国游客举办多场中国文化活动，以迎接中国“羊年”的到来。

与2008年房地产市场灾难背景不同

2008年的全球金融危机重创了国际油价和迪拜股市，迪拜房地产市场崩盘，12个月内住宅价格减半、数百亿美元的公司债务被迫重组，而迪拜股票市场在当年房市遭受重创之前的9个月曾大幅缩水。鉴于目前迪拜股指较今年5月的高峰已下滑37%，部分恐慌的投资者认为股指的下跌将预示着房地产市场再一次崩盘。

但分析认为二者之间存在较大差别，阿联酋已建立起强大的财政储备，政府能够继续保持较高支出，降低石油收入下降对经济发展的影响。同时，迪拜房地产市场较2008年也更加健康，更不易遭受冲击。开罗的一家地产经纪商表示，不认为低油价将对迪拜的房地产市场造成长期影响，原因是来自海湾、印度、中国和欧洲的投资需求一直存在。迪拜房地产市场无法躲避油价下跌对其造成的暂时影响，但阿联酋对石油依赖性较其它海湾国家较低，而油气储量稀少、贸易旅游发达的迪拜受到的冲击会更小。

油价下跌更多影响心理而非经济表现

迪拜房地产业于2012年开始复苏，到2014年中期已增长了近三分之一，接近2008年的峰值。过去数月房地产市场增速放缓，世邦魏理仕（CBRE）预测迪拜住宅价格在第三季度增长3%，第四季度增长2%。根据莱坊统计，1000万迪拉姆（约合272.5万美元）以下的房产价格在第三季度下降5.2%。部分投资者认为，对迪拜房地产市场而言，最大威胁来自于海湾国家整体石油收入的下降可能导致投资者的可用资金减少。与此同时，一批在2012年房地产复苏时启动的项目将于2015年竣工，新住房的供应将增加，供求关系将出现严重不平衡。

但多数分析者认为，上述判断缺乏根据，因为石油收入并非直接流入海湾房地产市场，而是会流入国库，然后再由各国政府决定将多少资金通过国家支出注入经济。阿联酋、沙特、科威特和卡塔尔在过去5年都积累了大量财政储备，足以使它们在布伦特原油跌至60美元/桶甚至更低时还能继续地保持较高支出。国际货币基金组织在阿联酋的负责人哈拉德﹒芬纳表示，目前并没有对支出进行大幅快速削减的必要，包括沙特财政部长、阿联酋经济部长在内的海湾国家经济领域高官也发表了类似的评论。分析者认为，油价下跌造成的影响更多还是在心理层面，而非经济层面。阿联酋央行在2014年提升了贷款准备金率，迪拜政府提高了土地交易费用，新的政策限制了对房地产市场的短期投机行为。尽管仍然对房地产市场看涨，但开发商在启动项目时比10年前更加谨慎。

投资者来源广泛将支撑市场渡过困难期

文章指出，由于投资者来源广泛，即使来自海湾国家的投资热情减退，迪拜房地产市场整体上也不会受太大影响。据迪拜土地署公布的数据，2014年上半年阿联酋出售的房产中，阿联酋本国投资者购买了25%，沙特投资者购买了7%，印度投资者购买了超过20%，英国投资者购买了12%。莱坊预测，2015年初，油价下跌和欧元区经济形势的不确定性将进一步影响投资热情，导致来自海湾和欧洲的住宅投资活动减弱，但阿联酋和印度投资者仍将保持活跃。另一方面，即使长期的低油价导致海湾经济增速放缓，但它同样可能增加世界其它地区的财富，一些资金可能将流入像迪拜这样的国际投资中心，这与2008年金融危机导致全球财富减少的情况完全不同。CBRE地区研究主任马修﹒格林表示，单纯由房地产市场的角度来看，油价和天然气价格下跌的确将产生办公楼需求减少等消极影响，但它同样也会给世界经济带来很多潜在的积极影响。

据阿联酋媒体近日报道，阿布扎比伊斯兰银行（ADIB）的房地产子公司MBM发布报告显示，2014年迪拜住宅租金上涨10%，办公室租金上涨14%，房地产销售额上涨15%。

房地产市场在全年实现稳定增长，第四季度在办公室租金等领域出现增速放缓，企业净收入情况改善，更具可持续性，市场调整措施健康，有助于长期增长。