迪拜房市 – juwai

美元升值重塑全球房地产市场迪拜房产升值前景尤佳

过去十年，美元长期走弱，利率不断下降，外国投资者不断在房地产市场寻找划算的交易。去年，外国投资者面临迪拜房价大幅上涨的前景，因为他们本国的货币兑美元已经贬值。当美元走弱时，房产升值的机会相比在美元走强时要大得多。

各国房产价格指数与美元走势图（来源: www.REIDIN.com）

迪拜房地产更具投资吸引力

在每一个时期，都有几个因素在共同影响房地产市场的表现，很显然，美元走强是影响房地产回报率的一个主要变量。那可能会重塑全球某些房地产市场的未来，这也在一定程度上解释了为什么全球房地产市场的回报率在过去两年中的相关性有了显著的提高，因为市场重心从以投资者为导向转移到了由最终用户驱动的市场。

自2014年起，美元的价值极大地影响着迪拜（甚至是美国的住房市场）对外国投资者的吸引力，其对外资主导的市场影响更甚。作为回应，开发商们通过付款计划提供大量的激励举措，在吸引外国投资者的同时，还吸引潜在的国内终端用户。

这些宏观变量已经成为全球各大房地产市场不断上升的相关性背后的主要因素，十年来，相关性已经从0.29上升至过去两年的0.65，金融体制变革令全球投资者猝不及防。在油价下跌，美元上涨，利率上升的大背景下，投机行为可能会继续消退，交易活动将保持疲弱。这对最终用户来说是好消息，因为它允许对资本进行重新分配——将资本分配到一种在历史上一直是用于居住且具有长期稳定性的资产类别。

“九月，迪拜你好！”

九月，又到了迪拜城市景观展（Cityscape Dubai）拉开序幕的时候！展会将汇集房地产行业各方专业人士，讨论影响全球房地产业务决策的关键问题以及建立合作关系。从9月8日至9月10日，这次展会将是寻找迪拜房地产投资的大好机会。

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Fouad Amini解读最炙手可热的杜拜房市

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到迪拜买房的最佳时机已经到了！

中国投资迪拜的热潮缘起于迪拜极具吸引力的税收优惠、开放的商业环境以及蓬勃发展的旅游商机。而迪拜给人的第一印象就是——土豪，可能很多人认为，这样有钱的国家房价一定会很贵。但事实并非这样，迪拜的房价比中国一线城市的还便宜。不信？那就随居外网一起去看看吧。

2012年强劲复苏后，今年迪拜房价开始下降

迪拜房价目前趋向疲软，总部位于英国的全球房地产指南（GPG）在其最新一期报告中指出，在2015年第一季度，该地区房产价格下跌幅度为2.72%。

“2012年至2014年，迪拜房价大幅飙升，而2015年第一季度，住宅价格同比下降2.72%，这是该地区自2011年第二季度以来首跌，与去年同期（2014年第一度）同比飙升31.57%的情况形成鲜明对比。” 涵盖101个国家市场趋势的全球房地产指南如此说道。

2008年第三季度至2011年第三季度期间，迪拜房价下降了53%, 但市场在2012年第二季度开始复苏，此后房价一直以两位数增长。

而今年全年，该地区平均房价预计下降5%至10%。

今年早些时候，阿联酋网站Emirates24|7报道，迪拜毛租金收益率位居世界前列，较小的公寓租金率为7.21%。

迪拜经济日趋多样化，同时减少对石油的依赖。该报告引用国际货币基金组织（IMF）指出，迪拜经济预计今年将增长约5%。

投资迪拜房产收益率是中国香港、新加坡、印度及伦敦的两倍

全球房地产指南指出，无论大小，迪拜公寓毛投资收益率范围在5.87%到7.21%之间。相比之下,中国香港收益率为2.82%、印度2.22%、新加坡2.22%，而伦敦收益率是在2.72%到3.20%之间。

“2012年初开始，趋势就开始好转，如果那个时候就买房，价格更便宜，可得性更强。但这永远不会太迟，现在便是确定最好的项目和待售房产的好时机，可以赶在 ‘实际需求’上升，价格上涨之前。”。 Emirates24|7指出。

迪拜是一个国际城市和世界各地的投资者现在应该都注意到迪拜是一个值得投资的地方,因为这里充满了机遇。这座城市是世界上为数不多,你可以得到良好的股本增长以及良好的现金流的地方。

据Valustrat等当地咨询公司透露，现在阿联酋租房者是时候转化角色成为房主了，因为如今每月分期付款已低于每月租金支出。然而，有一件事必须记得，现在已经强制要求买家首付达到25% 。

迪拜预计，2020年世博会之前，将创造超过27.7万个工作岗位，汇丰银行(HSBC)断言，迪拜人口年增长率低于5%，很有可能吸收近90000套、预计在2018年交付的房产。

所以现在是在迪拜购买房地产最佳时机。

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健康的迪拜房地产市场能驾驭低油价影响

与2008年房地产市场灾难背景不同

2008年的全球金融危机重创了国际油价和迪拜股市，迪拜房地产市场崩盘，12个月内住宅价格减半、数百亿美元的公司债务被迫重组，而迪拜股票市场在当年房市遭受重创之前的9个月曾大幅缩水。鉴于目前迪拜股指较今年5月的高峰已下滑37%，部分恐慌的投资者认为股指的下跌将预示着房地产市场再一次崩盘。

健康的迪拜房地产市场能驾驭低油价影响

但分析认为二者之间存在较大差别，阿联酋已建立起强大的财政储备，政府能够继续保持较高支出，降低石油收入下降对经济发展的影响。同时，迪拜房地产市场较2008年也更加健康，更不易遭受冲击。开罗的一家地产经纪商表示，不认为低油价将对迪拜的房地产市场造成长期影响，原因是来自海湾、印度、中国和欧洲的投资需求一直存在。迪拜房地产市场无法躲避油价下跌对其造成的暂时影响，但阿联酋对石油依赖性较其它海湾国家较低，而油气储量稀少、贸易旅游发达的迪拜受到的冲击会更小。

油价下跌更多影响心理而非经济表现

迪拜房地产业于2012年开始复苏，到2014年中期已增长了近三分之一，接近2008年的峰值。过去数月房地产市场增速放缓，世邦魏理仕（CBRE）预测迪拜住宅价格在第三季度增长3%，第四季度增长2%。根据莱坊统计，1000万迪拉姆（约合272.5万美元）以下的房产价格在第三季度下降5.2%。部分投资者认为，对迪拜房地产市场而言，最大威胁来自于海湾国家整体石油收入的下降可能导致投资者的可用资金减少。与此同时，一批在2012年房地产复苏时启动的项目将于2015年竣工，新住房的供应将增加，供求关系将出现严重不平衡。

但多数分析者认为，上述判断缺乏根据，因为石油收入并非直接流入海湾房地产市场，而是会流入国库，然后再由各国政府决定将多少资金通过国家支出注入经济。阿联酋、沙特、科威特和卡塔尔在过去5年都积累了大量财政储备，足以使它们在布伦特原油跌至60美元/桶甚至更低时还能继续地保持较高支出。国际货币基金组织在阿联酋的负责人哈拉德﹒芬纳表示，目前并没有对支出进行大幅快速削减的必要，包括沙特财政部长、阿联酋经济部长在内的海湾国家经济领域高官也发表了类似的评论。分析者认为，油价下跌造成的影响更多还是在心理层面，而非经济层面。阿联酋央行在2014年提升了贷款准备金率，迪拜政府提高了土地交易费用，新的政策限制了对房地产市场的短期投机行为。尽管仍然对房地产市场看涨，但开发商在启动项目时比10年前更加谨慎。

投资者来源广泛将支撑市场渡过困难期

文章指出，由于投资者来源广泛，即使来自海湾国家的投资热情减退，迪拜房地产市场整体上也不会受太大影响。据迪拜土地署公布的数据，2014年上半年阿联酋出售的房产中，阿联酋本国投资者购买了25%，沙特投资者购买了7%，印度投资者购买了超过20%，英国投资者购买了12%。莱坊预测，2015年初，油价下跌和欧元区经济形势的不确定性将进一步影响投资热情，导致来自海湾和欧洲的住宅投资活动减弱，但阿联酋和印度投资者仍将保持活跃。另一方面，即使长期的低油价导致海湾经济增速放缓，但它同样可能增加世界其它地区的财富，一些资金可能将流入像迪拜这样的国际投资中心，这与2008年金融危机导致全球财富减少的情况完全不同。CBRE地区研究主任马修﹒格林表示，单纯由房地产市场的角度来看，油价和天然气价格下跌的确将产生办公楼需求减少等消极影响，但它同样也会给世界经济带来很多潜在的积极影响。