美元升值重塑全球房地产市场 迪拜房产升值前景尤佳

过去十年,美元长期走弱,利率不断下降,外国投资者不断在房地产市场寻找划算的交易。去年,外国投资者面临迪拜房价大幅上涨的前景,因为他们本国的货币兑美元已经贬值。当美元走弱时,房产升值的机会相比在美元走强时要大得多。

各国房产价格指数与美元走势图(来源: www.REIDIN.com)

迪拜房地产更具投资吸引力

在每一个时期,都有几个因素在共同影响房地产市场的表现,很显然,美元走强是影响房地产回报率的一个主要变量。那可能会重塑全球某些房地产市场的未来,这也在一定程度上解释了为什么全球房地产市场的回报率在过去两年中的相关性有了显著的提高,因为市场重心从以投资者为导向转移到了由最终用户驱动的市场。

自2014年起,美元的价值极大地影响着迪拜(甚至是美国的住房市场)对外国投资者的吸引力,其对外资主导的市场影响更甚。作为回应,开发商们通过付款计划提供大量的激励举措,在吸引外国投资者的同时,还吸引潜在的国内终端用户。

这些宏观变量已经成为全球各大房地产市场不断上升的相关性背后的主要因素,十年来,相关性已经从0.29上升至过去两年的0.65,金融体制变革令全球投资者猝不及防。在油价下跌,美元上涨,利率上升的大背景下,投机行为可能会继续消退,交易活动将保持疲弱。这对最终用户来说是好消息,因为它允许对资本进行重新分配——将资本分配到一种在历史上一直是用于居住且具有长期稳定性的资产类别。

“九月,迪拜你好!”

九月,又到了迪拜城市景观展(Cityscape Dubai)拉开序幕的时候!展会将汇集房地产行业各方专业人士,讨论影响全球房地产业务决策的关键问题以及建立合作关系。从9月8日至9月10日,这次展会将是寻找迪拜房地产投资的大好机会。

 

Fouad Amini专栏全集:

Fouad Amini解读最炙手可热的杜拜房市

欢迎读者发邮件至 editorial@juwai.com 提问或发表评论,或邮件 Fouad@TrumpStar.ae 与Fouad 零距离交流。

本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。

 

美元升值成定局 去哪旅游最划算?

美元汇率中长期升值已成定局。据美国《华盛顿邮报》报道,著名旅游网站“旅游顾问”日前发布一项报告,告诉旅行者如何聪明地利用美元升值,找到最划算的旅游目的地。

美元中长期升值已成定局,在此情况下,去哪些国家旅游比较划算?

报告称,在美元升值背景下,俄罗斯酒店一间房每晚均价降至80美元,跌幅高达45%,居全球首位,紧随其后的是乌克兰。在以高物价闻名于世的北欧,瑞典和挪威酒店费用均价分别下降19%和17%,分列跌幅榜第3和第4位。

由于欧洲整体经济不振,欧元对美元汇率去年下跌21%,以美元计算的赴欧元区旅游成本也下跌不少。法国、德国、西班牙、意大利等国的费用均价跌幅都在10%上下。

在南美,虽然各国货币对美元的汇率普遍上升,但巴西等南美旅游大国的酒店房价也在1年之内下跌超过10%。亚洲旅游产品价格则基本稳定,与人民币、日元等该地区主要货币的走势保持一致。

不过,尽管国际油价过去1年出现暴跌,航空、游轮等远途交通的价格仍然坚挺,出行者在世界范围内的交通成本有增无减。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国,了解美国房产投资独家专业解读。

美元暴涨之时 你必须知道的一些“钱景”

美元指数创出12年以来新高,强势美元或将成为2015年的主旋律。那么强势美元会对我们的经济生活和财富产生怎样的影响?

美元强势会对中国经济产生什么影响?

大格局:美元进入升值周期

美元汇率不断升值,美元指数从2014年中的80点起步至最新98.60%,不到一年升值超过20%。

美元指数的走势受加息预期、经常账户赤字和资产相对收益率变化的影响,决定上述三大因素的是美国经济和美元指数构成国家经济基本面的相对变化以及全球避险情绪的变化。美国经济和其他发达经济在 2015 年的分化将延续,美国加息及原油暴跌使新兴国家承压,支撑美元指数继续走强。

中国经济、外贸汇率双重冲击

由于人民币总体紧盯美元,美元的走强意味着人民币相对其他币种的同步走强,国泰君安宏观分析师任泽平指出对中国经济有三大影响:

美元指数对中国三大影响:1)人民币相对美元贬值,相对其它货币升值,有利于人民币国际化和对外直接投资,不利出口;2)加大资本市场波动;3)大宗商品价格下降使中国经济受益。

  • 加剧人民币波动,增大贬值压力

美元快速走强,对于人民币不是好消息。宏源证券的研究报告指出:

美元快速升值、美债收益率提高,将会影响人民币国际化进程,加剧离岸人民币汇率波动。人民币国际化首先需要人民币“走出去”,贸易结算是过去人民币“走出去”的一个重要途径。截至 2014 年 10 月,离岸市场人民币资金存量达 2.6 万亿元,其中约 1.8 万亿元以银行存款形式存在,大量离岸人民币缺乏投资渠道。在美元处于上升通道的情况下,国际贸易商如果持有人民币,将可能倾向于对中国出口以美元结算,从中国进口以人民币支付,人民币将会“原路返回”境内,影响人民币国际化进程。另外,在美元升值、美债收益率升高的情况下,境外人民币持有者可能倾向于在离岸市场将人民币兑换成美元,并购入美国债券,以获取美元升值收益和债券利息收益,这将增大离岸市场人民币贬值压力、加剧离岸人民币汇率波动。

平安证券策略分析师房雷也有类似看法,他认为:

人民币短期贬值压力依旧,央行或将加大维稳,整体上人民币不太可能如同其他新兴市场货币,其贬值风险相对有限,人民币有效汇率指数仍维持强势,同时国内权益市场受到的压力有限。

其实,从2015年初迄今,人民币对美元就已经在小幅贬值,整个2015年恐怕双向波动会更大。

  • 不利于出口,加大通缩风险

人民币跟着美元走强,意味着中国生产的商品变得更贵了,这对出口显然不是好消息。

宏源证券的研究报告指出:

美元升值意味着欧元、日元等一篮子货币的相对弱势。当前人民币汇率一定程度上与美元挂钩,因此人民币大幅贬值的可能性较小,这将导致人民币有效汇率上升,不利于我国的出口。但美联储加息的前提是美国经济增长强劲,美国经济增长将会部分改善中国的外需。值得注意的是,美元升值、美元回流会损害其他发展中国家经济,潜在打压了中国出口的竞争对手。

  • 降准降息动力更大

值得注意的是,美元的走强,不仅仅对中国经济宏观经济本身产生影响,更会影响中国宏观政策的走向。

一直以来,美元涌入中国导致的外汇占款,是人民币基础货币主要供给来源。但是伴随美元走强,外汇占款不再大幅增加,央行或许会成为更核心的供给渠道,这意味着央行降准降息的动力更大。

对此,银河证券首席策略分析师孙建波指出:

中央经济工作会议中,明确提出“积极的财政政策要有力度,货币政策要更加注重松紧适度”。考虑到明年经济增速下滑以及资本账户外汇流出双重压力,以及政府也一直强调“下调社会融资成本”的问题,会议中的“力度”和“适度”都意味着会用更加宽松的货币政策和积极的财政政策来稳定经济增长。因此明年利率和准备金存在着下调空间和下调动力。

宽松货币护航A股 行业影响分化

美元走强,意味着人民币整体货币环境宽松。这对于A股显然不是坏事。

孙建波指出:

在资本账户外汇流出压力上升、新增外汇占款规模缩小的背景下,预计国内货币政策将实施稳中偏宽以保持国内流动性的通畅,为降息、降准打开了空间。在降息降准的大周期下,大盘蓝筹这类基本面较好、价值低洼的板块仍将受益。加上有国企改革、“一带一路”等相关主题概念的驱动,景气度上形成共振效应,指数将在调整走上移。

对于具体行业,孙建波有如下分析:

  • 大宗下跌,利好资源类制造业

大宗商品的下跌,拉低国内厂商的购进价格,为资源类制造业的生产成本下降提供空间。受建筑政策和“一带一路”的概念驱动,资源类制造业的行业景气是往上走的,收入与成本的“一增一减”使得行业盈利在明年实现小幅改善。与此同时,政府也在积极推动区域内行业整合,也给行业存在主题利好。

  • 外贸企业或受益

尽管出口总增速不会有太高的增长预期,但是在欧美复苏的大概率趋势下,相关的上游供应贸易行业及公司。

四季度出口明显增加的领域有灯具、家电、玩具、纺织衣料,仍然是中国有比较优势的劳动密集型以及产业升级产业,而这类行业对汇率较为敏感,因此将最先受益短期人民币走低带来的出口刺激。

另一方面,政府对一般贸易和服务贸易的支持力度大幅增加,具备表现在对高端装备、高附加值几点、成套设备、工业服务等行业。

黄金、大宗商品进入寒冬

以黄金为主的大宗商品,凭借其实物资产的特性,一度被认为对冲美元贬值的重要工具。然而,成也美元,败也美元——伴随美元走强,这些品种逐步走弱。

中信建投的研究报告指出:

美元升值对大宗不利已成为一个常识。作为国际大宗商品的定价货币,美元价格与商品价格之间是一种镜像关系。此外,正如我们此前的分析,美元强势周期过程中国际经济呈现出的是一种美强,欧、日弱,新兴市场高风险的状态,对大宗的实际需求也是不利的。所以,在美元强周期阶段,大宗震荡回落是一种大概率事件。2014 年以来铁矿石再度贯穿全年巨幅下跌,年中开始的原油价格崩盘,也再度印证了这一历史与逻辑关系。

当然,在大宗商品是否会因为美元而走弱问题上,平安证券策略分析师房雷有不同看法,他认为:

工业金属与美元走势的相关性最近已经显著淡化,金融属性影响自2014年以来已经大幅减弱,主要的决定因素在供需,中国因素更强,我们认为其将呈现底部震荡结构分化的走势,在二季度后期存在反弹机会。

不过,在黄金问题上,房雷和中信建投则是一致的悲观。中信建投认为:

基于对美国经济周期的乐观判断,和对美元的大概率走强的分析,意味着中短期内黄金都难有像样的反弹机会。

而房雷则认为:

强美元对商品资产偏负面,结构上看,贵金属受到的利空最为明显,工业商品中美元攀升对原油负面压力较大。

其实,看看近期黄金的走势,就知道美元走强的同时,黄金走势有多颓废了。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国,了解美国房产投资独家专业解读。

美元升值成为吸引投资移民的又一亮点

最近,美元升值引起美国投资移民的高度关注,成为吸引EB-5投资者的又一亮点。

美元升值成为吸引投资移民的又一亮点

美元对一篮子货币汇率飙升至4年来最高点。美元已经冲破重要的技术阻力位,标志着全球金融系统正出现重大转折。就在美国经济大步向前、美联储准备收紧货币政策之际,美元指数终于在交易商的密切关注下打破了30年下降的趋势。

自从2008年美国爆发金融危机以来,美元汇率一路下跌。现在随着美国经济复苏,美联储宣布停止购债,这意味着美元即将迎来加息,美元汇率将进入上升通道,这对美国投资移民者来说无疑是一个利好消息。因为移民投资实际上是投资者在取得移民身份的同时,使个人资产和家庭财产实现跨国配置的一个有效途径。美国投资移民,实际上是将投资者的人民币资产配置为美元资产。在美元汇率进入升值通道的背景下,美元资产投资无疑能起到更好的保值增值作用。

但是,不容乐观的是,美国投资移民EB-5法案明确规定,所有投资必须处于风险中(at risk)。但美国EB-5法案并未规定风险等级大小。也就是说,只要投资是有风险的,就符合EB-5法案要求。因此,选择风险系数较小的项目,成为投资者的不二选择。

作为美国投资移民领军机构,世贸通早在2009年就提出美国投资移民进入“精选项目”时代;今年年初,世贸通再次提出美国投资移民进入“项目决胜”时代,即移民投资是否成功,关键在于所选择的项目。目前,世贸通独家代理的宾州高速公路项目,是继世贸通荣任唯一首席代理的520大桥债券项目成功获批之后,又一个由美国联邦政府和州政府共同投资,并由州政府拥有并运营管理的EB-5项目,也是目前信用等级最高的EB-5投资项目。这样的信用等级,意味着EB-5投资者借款给宾州高速公路管理局,并由宾州高速公路管理局承诺5年还款,其信用可靠程度高于目前所有中国国有控股银行。

美国投资移民宾州高速公路项目另一大亮点,是已经获得美国移民局预先批准。因此,该项目一经推出就受到投资者热捧。特别是11月8日、9日,刚刚在竞选连任的美国国会议员Mike Fitzpatrick先生和宾州高速公路管理局主席 Pat Deon先生亲赴北京、上海,与世贸通集团共同推介宾州高速公路项目,引起美国移民投资者高度关注和热捧,形成近乎抢购的火爆局面。

现在宾州高速公路项目一期的余额不多,为应对投资者的咨询,世贸通集团已开通24小时咨询热线400-0909-899,敬请尽早拨打!

 

美元升值或让游客对美国望而却步 中国游客增势不减

 最近几周,纽约餐厅老板梅林(Jeremy Merrin)发现,他位于时报广场哈瓦那中心餐馆的生意下滑。原因是没有足够的国际游客。

美元升值或让游客对美国望而却步 中国游客增势不减

  “我们正在应战双重打击,”梅林说。“不只是美元汇率升值导致各种商品变得更贵,整个欧洲的形势也不好。”

  国际游客每年在美国旅游、酒店住宿、用餐和购物等方面的支出超过2,000亿美元。2015年,国际游客在美支出增速预计会放缓,原因是美元汇率升值让打算前来美国的游客望而却步,而国内经济低迷也让游客感到纠结。

  “这会影响他们(游客)在美国的停留时间和支出构成,”美国旅游协会高级副总裁David Huether称。该协会认为,强势美元的影响在2015年下半年会变得更加严重。

  美国旅游业面临的问题并非是美元升值造成的唯一负面影响。美元升值还导致出口成本上升,一些美国制造商因此削减财测。此外,在海外有业务的美国企业还预见到,当他们的海外收益转换成美元时,他们的纯收入将下降。

  美国将对中国公民的短期旅游和商务签证有效期延长至十年,有望刺激中国赴美旅游。旅游行业的专家希望中国游客的增长有望部分抵消国际游客在美支出减少的影响。此外,油价下跌,加上美国经济形势不错,也可能提振国内旅游。

  美元升值

  过去六个月里,美元兑日元(118.46-0.1600-0.13%)及欧元上涨了15%左右,美元兑韩元上涨大约6%。

  位于圣路易斯的EverBank财富管理公司的资深市场策略师Chris Gaffney称,强势美元预计会对与外国游客相关的很多美国行业造成影响,当中包括航空、酒店及零售等行业。提供出境游的旅游公司将会暂松一口气,因为“对于美国游客而言,欧洲游在打折”。

  咨询公司Tourism Economics总裁Adam Sacks称,美元升值10%,通常会令全年国际游客减少2%左右。该公司预计,2015年美国接待的国际游客人数将增长3.5%,过去10年的年度增幅为5%。

  前往美国的海外游客人数增速去年就已经开始放缓,这主要与游客本国的经济问题有关。根据美国商务部的最新数据,截至去年10月,前往美国的日本游客人数较上年减少4%,委内瑞拉游客人数下降18%,墨西哥和中国游客人数则增长逾20%。

  “尽管美元升值,中国人已经存了旅游的钱,”Attract China的执行长兼创始人Evan Saunders说。该公司预测,今年前往美国的中国游客会更多。(完)