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从数字看谁是2021年美国房市的“赢家和输家”

从最高的高价到最低的待售房屋数量，不可否认，新冠疫情颠覆了美国的房地产市场。虽然2020年似乎永远不会结束，现在连2021年都已经过去了，在这场美国房地产市场的大洗牌年中，谁是真正的赢家和输家？有时似乎很难说清楚。因此，Realtor.com数据团队深入研究了这些数字，以找出谁是去年美国房市的赢家或输家。

2021年美国房市的大赢家

1. 佛罗里达州

关键数据：2020年4月至2021年4月期间，超过30万人移居佛州

根据该州经济和人口研究办公室的最新数据，在2021年确实有数十万人进行了迁移。他们主要是被温暖的天气、美丽的海滩、无所得税，以及相对有吸引力的房价所吸引。

建筑咨询公司Zonda的首席经济学家阿里·沃尔夫（Ali Wolf）说：“在整个大疫情期间，佛罗里达成为逃离东北部和中西部的人们的温床。需求增加的时候，正值库存稀缺，推高了房价和租金。”

虽然纽约人和其他东海岸人对佛州的兴趣仍然很高，但其他外州的买家数量却也在扩大。2021年，越来越多的人从远至加州搬来，因为许多工作者都搬到了偏远地区，这在几年前还是闻所未闻的。

不仅仅是像迈阿密这样的热点获得了追捧，实际上全州都在发生。与去年相比，佛州11月整体房屋的要价中位数上涨了19%。而坦帕、奥兰多和杰克逊维尔等城市的租金也大幅飙升。

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2. 郊区

关键数据：郊区购房者数量激增42%

当城市生活的福利突然消失时，原本租住在密集都会区的人们正在大量逃离，与共用电梯和洗衣设施的小公寓相比，拥有更多的家庭健身房空间、可以安全娱乐的大后院，以及邻居之间的更多空间，突然变得更加重要。

现在，郊区生活更受到年轻购房者的欢迎。买家纷纷涌向郊区，导致激烈的竞标战、高出要价的疯狂报价，以及愿意放弃验房和购房保障条款的人们。 Realtor.com经济研究团队的一项分析显示，去年郊区购物者的数量比疫情前增加了42%。所有这些额外的竞争都在推高郊区的房价。

2020年，郊区房价涨幅自2017年以来首次高于城市涨幅。去年9月，郊区房价每平方英尺中位数比疫情爆发前高出28%，而城市房价则增长25%。

尽管房价上涨，郊区住宅的销售速度却更快，使库存问题显得更加糟糕。与2019年9月相比，去年9月郊区的典型房屋销售速度加快了约3周，而同期城市房屋的销售速度加快了16天。

3. 婴儿潮一代

关键数据：中位价房屋的平均利润率达到100,178美元

在极端的卖方市场中，拥有房屋的年长美国人似乎是2021年持有大部分房产的人。他们是最有可能拥有大房子要出售的人，因为许多人要换较小的房屋，或想与亲朋好友更亲近。在许多情况下，他们卖房都能大赚一笔。

疫情导致抵押贷款利率下降，市场上的房屋减少，大量买家在寻找新住所。所有这些因素都意味着，只要状况良好，房屋都能以创纪录的高价快速卖出。事实上，根据房地产信息公司ATTOM Data Solutions的数据，去年夏天，中位价房屋的平均利润率达到了100,178美元（约合64万元人民币），这是大衰退结束以来的最高水平。

Zonda的沃尔夫解释说：“婴儿潮一代出售并搬入更小、更便宜的房屋，他们的销售收入最高，并且通常可以在新的地方提出更有竞争力的报价。”

4. 华尔街投资者

关键数据：投资者占房屋购买量的5.5%

2021年在郊区争夺可负担的独立房住宅的买家，除了首次购房者，还包括财力雄厚的大型房地产投资者。与大多数首次购房者不同，许多投资者能够用全部现金买下这些房子，并转为租金。

根据Realtor.com去年早些时候对契约记录的分析，投资者在市场上的份额至少达到了2015年以来的最高水平。2021年前7个月，投资者占所有房屋购买量的5.5%。许多人利用住房严重短缺的机会，预计这一问题在未来几年内不会得到解决。

Realtor.com的经济研究经理乔治·拉比（George Ratiu）表示：“投资者看到了这种不平衡的巨大机会。”

5. 为抵押贷款再融资的房主

关键数据：抵押贷款利率创下2.65%的历史新低

低利率意味着随着价格上涨，买家可以进一步扩大预算，但能够为现有贷款进行再融资的房主绝对是2021年的大赢家。已经有房的人能够从每月的抵押贷款中节省100美元或更多，最终在贷款期限内节省数万美元。

根据房地美（Freddie Mac）的数据，利率在去年第一周触底，当时30年期固定抵押贷款利率的平均降至2.65%的历史最低水平。虽然在截至12月16日当周升至平均3.12%，但仍是徘徊在历史低点附近。（两年前，在疫情来袭之前，利率约为3.7%）

经济研究经理拉比说：“去年再融资的房主有一个千载难逢的机会，可以在很长一段时间内锁定低利率。我们看到的抵押贷款利率低点，不太可能再次发生。”

2021年美国房市的大输家

1. 德州奥斯汀

关键数据：租金上涨了30%

德州的首府奥斯汀在疫情前，已经以良好的速度增长，从2020年开始出现前所未有的增长——2021年涨幅加速，且新科技公司扩张增长。奥斯汀在2021年成为远程工作者最受欢迎的目的地之一，这要归功于其时髦、年轻的文化和仍然比旧金山湾区便宜许多的房价。

虽然人口增长通常对当地经济来说是一件好事，但这个相对较小的城市，没有足够可供出售或出租的住房，来应付大量涌入的人口。在埃隆·马斯克（Elon Musk）宣布特斯拉将其总部迁至奥斯汀后，这一个问题变得更加明显。

根据Realtor.com的数据，买家的涌入和低房屋库存，使这个都市的要价中位数比疫情前高出约50%。上个月，房屋的要价中位数高达55万美元（约合350万元人民币），让许多潜在买家望而却步。

租房者也没有太多运气。根据Realtor.com的分析，去年10月份奥斯汀的整体租金中位数达到1700美元（约合10842元人民币），比一年前同期上涨约30%。

德州农工大学德州房地产研究中心的经济学家路易斯·托雷斯（Luis Bernardo Torres）表示：“负担能力将是奥斯汀房市未来面临的一个问题。在未来几年里，在奥斯汀要想找到一个标价低于25万美元的入门级住房，将会变得非常困难。”

2. 旧金山湾区

关键数据：增加31%的旧金山人离开了这座城市

当远程工作成为许多科技工作者的常态时，旧金山人真正开始反思：为什么要花这么多钱住在他们珍视的海湾城市？于是他们行动了！许多人寻找更便宜、附近的替代品，并搬到里诺（Reno）、西雅图和凤凰城。特斯拉搬到德州的大部分原因是，工人再也买不起办公室附近的房子。

沃尔夫说：“即使在疫情之前，湾区已经是一个房屋长期供不应求的市场，尤其是那些被视为入门级的住房。”

当租房者意识到他们买不起湾区的房子时，许多人扩大了他们的住房搜索范围并搬到了别处。根据无党派加州政策实验室的一份报告，离开旧金山的人数增加了31%；与此同时，入住的人数减少了21%。

但是，尽管有这种大规模的外流，但不知何故，房价仍然变得更加难以承受。根据房地产公司Compass的一项分析，从2020年春季到2021年秋季，旧金山市区的中位数房价增长了20%。在城市范围以外的县，这种情况更为明显。为寻找更大房子的富裕买家，将这些社区的房价推得更高，使许多当地人更难以拥有住房。

3. 千禧一代

关键数据：首次购房者的住房支出增加了9.6%

如今，成为首次购房者并不容易。千禧一代在2021年进入购房高峰期，他们发现自己身处前所未有的房地产市场。

根据全美房地产经纪人协会（NAR）的数据，现在年龄在25至40岁之间的千禧一代，去年占据了最 大的买家份额——34%。但即使他们为了首付做出牺牲，并努力提高信用评分，也很难找到梦想中的家，更不用说价格范围内的房子了。

根据NAR最近的一份报告，由于寻找房屋的人比以往任何时候都多，去年大多数买家都需要支付上市房的要价（或以上）。根据NAR的报告，首次购房者的房屋花费中位数为25.2万美元（约合160万元人民币），高于前一年的23万美元。为此，大多数人告诉NAR，他们必须做出经济上的牺牲来存钱买房，而且购房的平均面积为1640 平方英尺，比二次购买者的房屋小近400平方英尺。

“首次购房者通常会在市场竞争最激烈的地区寻找房屋”，经济学家沃尔夫说，“对于首次购房者、低价购房者、低收入人群、投资者，甚至是一些高价购房者，价格最低的房屋都是他们理想的选择。”

“卖家通常会选择他们认为最有可能通过的报价。与高财富的交易型买家和能够用现金支付的投资者竞争时，首次购房者几乎没有机会，”沃尔夫说。

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4. 房产翻修转售者（Home flippers）

关键数据：翻修转售者的每间房屋的利润减少了7%

根据Realtor.com对契约记录的分析，去年房产翻修转售的数量达到了创纪录的水平，但利润却缩水了。去年4月到6月的利润是2008年以来的最低水平。平均房产翻售的利润约占成本为43%，但这还没有考虑到雇用承包商和支付木材等材料，连同电器的成本。通常往年，翻修转售者寻求投资回报为成本的50%以上。

房屋的需求很高，且价格不断上涨，炒房者往往会花更多的钱来保障住房。创纪录的低待售房屋数量，意味着他们通常不得不支付更多，而且还需要击败首次购房者和其他投资者的竞争。建筑和电器成本上升，加上全球供应链短缺导致的延误，严重侵蚀了他们的利润。

5. 租房者

关键数据：房租上涨了9%

在疫情爆发之初，沿海许多较大、较昂贵的城市的租金价格暴跌。许多突然不再需要每周每周通勤五次的居民，搬迁到更便宜的地区或郊区。

但数据显示，现在租金不仅恢复，而且创下历史新高，而租房者正在遭受损失。去年全美的租金上涨了约9%，在某些地区（如奥斯汀），租金上涨了30%以上。

“特别是对于去年的租房者来说，真的是双重打击”，拉比说：“第一个是去年早些时候暂停驱逐令到期，第二个是租金价格的急剧反弹。”与此同时，买房也变得越来越难以负担，让租房者进退两难。

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居外IQI全球房价报告：第三季度多国涨幅前所未见，欧美领涨

亚洲房产科技集团居外IQI（Juwai IQI）12月13日公布的【2021年第三季度全球房价报告】显示，欧洲和北美继续引领全球前所未有的房价热潮。

居外IQI集团联合创始人、集团CEO卡斯夫·安萨里（Kashif Ansari）先生说，“北美、澳洲、英国以及德国的楼市在疫情年由于需求猛增和政策支持而一路高涨，预计这波上涨行情明年还将持续，虽然涨幅可能会有所减缓。住房可负担性越来越成为各国关注焦点。”

多国住房市场的增长继续加强，两位数的房价上涨现已成为常态，特别是在欧洲、亚太、美国和加拿大。这一波的住房繁荣的规模前所未有。低利率、货币宽松以及许多国家的大规模政府刺激措施是主要原因。

在迄今为止公布了住房统计数据的全球60个住房市场中，有47个市场的实际房价（即根据通货膨胀调整的价格）有所上升。以公众更熟悉的更乐观的名义数字看，54个国家楼价上升，只有6个国家下降。

  • 北美的住房市场高涨不已。在美国，房价已经达到历史最高点。在极低的利率和大规模政府刺激支出的推动下，住房开工建设兴旺，但供应量还是不足，从而制约了房屋销售活动。同样，在加拿大，由于强劲的需求和经济前景的改善，该国11个主要城市的房价在经历了两年的放缓后，再次强劲上涨。
  • 在欧洲国家，如黑山、瑞典、荷兰和斯洛伐克共和国，房价出现了强劲的飙升。
  • 亚太地区的住房市场正在升温，澳洲、巴基斯坦、韩国、日本和新西兰都有明显的表现。

卡斯夫·安萨里（Kashif Ansari）先生说，

“我们不认为这波楼市存在泡沫。需求是真实的，疫情带来了行情。

“首先疫情改变了人们对居住的看法，人们对住宅要求有更大的室内空间和更大的室外空间，这迫使他们换房搬家；疫情又使得手里有房者不轻易挂牌售房，以免再也买不到房，以致市场上房源不多。疫情也造成建筑材料和建筑工人短缺，新房供应跟不上需求。在美国，千禧一代（25-40岁）也正在踏入买房年龄段，他们这一代人中的有房者比率比上一代人低，他们会是美国楼市的主要的刚需买家而将在未来多年内维持楼市于不坠。

“楼市当然不可能一直这么涨下去，提高的按揭利率、更多的上市房源，将在未来几年内逐渐使供需回归正常。”

国际货币基金组织（IMF）在其2021年10月的《世界经济展望最新报告》中预测，在许多国家，特别是发达经济体加快疫苗分配和政府新的刺激措施的情况下，今年全球经济将增长5.9%。去年，全球经济收缩了3.5%。

2021年第三季度，我们的全球房价调查中最强劲的住房市场包括：黑山（+32.4%）、瑞典（+17.97%）、澳洲（+16.08%）、荷兰（+15.33%）和波多黎各（+14.56%），使用通胀调整后的数字。

房价同比跌幅最大的是菲律宾马卡蒂中央商务区（-16.75%）、柬埔寨金边（-11.2%）、摩洛哥（-7.45%）、秘鲁（-5.58%）和巴西圣保罗（-5.51%），同样使用通胀调整后的数据。

2021年第三季度，有数据可查的全球37个住房市场显示出更强的上升势头，而23个住房市场显示出疲弱势头。“势头”是对 “变化中的变化 “的衡量；简单地说，如果一个房地产市场今年比去年上升得更快（或下降得更少），“势头”就会增强。

北美楼市

美国的住房市场仍然是压倒性的强劲，房价上涨了两位数，加拿大的住房市场现在也在升温，尽管冠状病毒爆发带来了严重的经济影响。

经过八年的强劲房价增长，美国这波楼市的繁荣继续加强。2021年第三季度，经季节性调整的标普/凯斯-席勒全国房价指数飙升了13.41%（经通胀调整），比前一年的5.63%的增长有了大幅提高，并且是有史以来最大的同比增长。联邦住房金融局（FHFA)发布的数据支持了这一点，该数据显示，其经季节性调整的仅购买的美国房价指数在2021年第三季度同比增长了12.49%（经通胀调整），比前一年的6.91%的增长大幅提高，也是有记录以来的最高年度增长。

2021年第三季度，标普/凯斯-席勒指数环比增长3.22%，而FHFA指数增长2.57%。

有限的房产供应限制了房产销售活动。2021年10月，现房销售量比上个月增加了0.8%，但比去年同期下降了5.8%，经季节性调整，年度售房量预计将达到634万套。同样，2021年10月，新建单户型房屋的销售同比下降23.1%，经季节性调整，年度销量将为745,000套。人们的买房意愿持续高涨，但现有的低库存以及较高的价格和建筑材料瓶颈制约了一些新房的销售。

根据全美住房建筑商协会（NAHB）/韦尔斯法戈住房市场指数（HMI），2021年11月，美国住房建筑商的情绪上升到六个月的高点，为83，因为尽管价格高，供应持续短缺，但需求仍然很高。50的读数是积极和消极情绪之间的中点。

NAHB主席Chuck Fowke说：”尽管供应测的挑战持续存在，但11月份房屋建筑的稳固的市场趋势仍在继续。存量转售房源的缺乏加上强劲的消费需求，继续推动单户型住宅的建设。”

国际货币基金组织最近将其对美国2021年的经济增长预测从早先估计的7%下调至6%，因为世界范围内的供应链中断和通货膨胀压力。去年，美国经济收缩了3.5%，是自1946年二战以来的最大跌幅。

在经历了两年的放缓之后，加拿大的住房市场开始了增长。2021年第三季度，该国11个主要城市的实际房价大幅同比上涨了12.34%，比前一年6.17%的增长速度大幅加快。事实上，这是自2017年第二季度以来的第二高同比增幅。按季度计算，第三季度的房价环比上涨了2.06%。

销售量达到了新的历史高点。根据加拿大房地产协会（CREA）的数据，2021年前十个月的实际销售交易总数为581,275套住宅，超过了2020年全年552,423套的年度记录。住宅建设也在急剧上升。2021年前三个季度的房屋开工量同比激增31.7%，达到202,924套，同期竣工量增加12.9%，达到166,816套。

在2020年收缩5.3%之后，加拿大经济预计今年将增长5%，2022年，由于受到强劲的消费和商业投资，以及出口反弹的推动，加拿大经济将增长4.5%。

欧洲：德国与英国

尽管受到新冠疫情对经济的影响，欧洲的房价热潮继续高涨。2021年第三季度，有数据可查的29个欧洲住房市场中，不少于26个市场的房价出现了上涨。在我们的全球调查中，五个最强劲的住房市场中有三个在欧洲。

随着经济好转，德国的住房市场充满活力。2021年第三季度，公寓的平均价格同比上涨了8.25%，此前2021年第二季度的同比涨幅为8.38%，2021年第一季度为7.95%，2020年第四季度为8.8%，而2020年第三季度为7.38%。按季度计算，2021年第三季度的房价环比上涨了2.25%。

德国的住房市场在过去六年中一直在持续增长，现在的房价比2014年第一季度增长了70%以上。在低利率、城市化和健康的家庭财政的推动下，德国的住宅地产需求仍然强劲。近年来，移民危机和强劲的经济增长增加了本已强劲的需求。预计德国经济在2020年收缩4.6%后，今年将温和增长2.7%。

英国的住房市场继续加强，2021年第三季度，实际房价同比上升了7.48%，与前一年第三季度同比2.62%的增长相比，有了大幅提高。按季度计算，第三季度的实际房价上涨了0.99%。2021年第三季度，所有其他地区的房价也出现了上涨。

根据英国税务海关总署的数据，2021年第三季度，英国的住宅物业交易量比一年前增加了33%，达到352,160宗。这也比2019年第三季度高出11.5%，是2007年以来最大的第三季度销售量。在英格兰，2021年第三季度的交易量比一年前增加了31.5%，达到297,500宗。根据欧盟委员会的数据，在2020年创纪录地萎缩了10.3%之后，今年英国整体经济预计将仅温和地扩张3.3%。

澳洲和新西兰

澳洲的住房市场继续令人印象深刻，创纪录的低利率刺激了需求。2021年第三季度，该国八个主要城市的房价同比上涨了创纪录的16.08%，比前一年的4.75%的涨幅大幅加快了。按季度计算，房价环比上涨了3.6%。

尽管库存水平低，但房屋销售正在激增。根据CoreLogic的数据，2021年9月，住宅销售数量比上年同期增长41.9%，比五年平均水平高25.5%。同样，根据澳洲统计局的数据，在2021年的前十个月，住宅批准量比一年前激增了30%以上，达到193,492套，而在2020年，住宅批准量的年增长率为5.6%。澳洲的经济在去年收缩2.4%后，今年预计将增长3.5%。

在超低利率以及有限的住房供应的推动下，新西兰的住房市场继续强劲增长。2021年第三季度，新西兰房价中位数上涨了9.96%（经通胀调整），而2020年第三季度的同比增长为13.77%。然而按季度计算，2021年第三季度的实际房价下降了5.16%。

但目前低水平的库存正在支撑需求。根据新西兰房地产协会（REINZ）的数据，2021年10月，新西兰全国的住宅物业销售总量为7190套，比上个月增长30.3%，但比去年同期下降21.7%。2021年10月，可供出售的房产数量按年下降了16.1%。

最近，国际货币基金组织将其对新西兰2021年的经济增长预测从6月份估计的4%提升到5.1%。在2020年期间，因为与疫情相关的封锁和旅行限制的影响，新西兰的经济收缩了2.1%，与过去十年的强劲表现形成了对比。

亚太：韩国和日本

在我们的全球调查中包括的15个亚洲住房市场中，有7个在2021年第三季度显示出比一年前更强劲的势头。10个国家的房价上涨，其中巴基斯坦、韩国、日本以及中国的房价明显上涨。

在利率下降的推动下，韩国的住房市场增长继续加强。2021年第三季度，房价同比上涨了13.12%，与前一年4.33%的增长相比有了大幅提高，是19年来的最高增长。按季度计算，第三季度的房价增长了2.91%。

近年来，外国人在韩国购买的房产越来越多，尽管这个国家有不容易驾驭的声誉。住房市场是不寻常的，有巨大的关键货币存款（Chonsei系统），以及重要的政府干预。然而，从结果来看，这是一个运行良好的市场。自2007年的危机以来，它一直很稳定。今年年初，政府宣布了一项在全国范围内建造83万套新住房的计划，包括到2025年在首尔建造32万套，以解决供应萎缩和控制房价上涨的问题。韩国的经济预计今年将增长4.3%，而2020年则下降0.9%。

日本的住房市场继续给人留下深刻印象，2021年第三季度，东京现有公寓的平均价格同比强劲上涨了10.12%，比前一年的3.97%的同比增长有了大幅改善。在最近一个季度，现有公寓价格环比增长了3.65%。然而，最近在东京重新实施的冠状病毒紧急限制措施正在给经济前景蒙上阴影，促使国际货币基金组织再次将其对日本2021年的增长预测从先前估计的2.8%降至2.4%。

在我们的全球房价调查中，菲律宾仍然是表现最差的住房市场，因为经济在该国薄弱的疫情应对举措中继续挣扎。2021年第三季度，马卡蒂中央商务区的豪华三居室公寓单位的平均价格同比暴跌了16.75%，远比前一年的0.52%的同比跌幅更糟糕。按季度计算，最近一个季度的公寓价格下降了2%。

菲律宾在2010年至2018年经历了一场房价上涨，由于需求旺盛和经济快速增长，马卡蒂CBD房价上涨超过132%（经通胀调整后为76%）。但2019年房市急剧放缓，国内经济放缓，加上中美贸易战的影响。疫情使情况恶化，导致2020年经济萎缩9.5%，这是自菲律宾统计局1946年开始收集数据以来的最大收缩。最近，国际货币基金组织将其对菲律宾2021年的增长预测下调至3.2%，而其早先在6月给出的估计是5.4%。

中东

阿联酋的住房市场出人意料地卷土重来，2021年第三季度，迪拜的住宅物业价格强劲上涨了7.71%，与2020年第三季度的同比下降4.88%形成鲜明对比。这是其自2014年第四季度以来最大的年度增长。第三季度，迪拜的房价按季度增长了3.26%。尽管整体经济仍然脆弱，预计今年实际GDP增长2.2%，仍然不足以完全抵消去年因疫情爆发导致的原油价格暴跌而导致的6.1%的收缩。

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2022年美国房市六项“大胆”预测曝光！您敢信吗？

2021年第二季度，美国住宅交易额达到7500亿美元，是过去一年中第三次突破6000亿美元；截止上半年，累计交易额已达到1.25万亿。随着供应短缺有所缓解，房屋的销量将会普遍增加，2021年可能成为首个住宅交易额超2万亿美元的年度！

由此可见，今年美国房市延续2020年的强劲涨势，屡创辉煌，也即将写下恢弘的尾声。2022年市场将如何表现？美国房地产协会官方网站（Realtor.com）刚刚发布了最新的2022年房产市场预测！

1. 房屋销量：破16年新高

2022年，将有超过4,500万千禧一代处于26-35岁的首次购房的黄金年龄段，对于住房的需求将保持强劲。经济增长、失业率下降以及年底个人收入将增长3.3%等动因，令明年房屋的销售水平仍将保持在高位。因此，Realtor预测，2022年美国房屋销量将继续增长6.6%，创下自2005年以来的新高。

2. 房屋售价：温和上涨，但继续创下记录

美国房价的快速上涨始于2012年，2013年同比涨幅达到双位数，自此每年以4% – 7%的涨幅稳定增长。进入2020年，疫情激发了对市场的高需求。过去10年中，由于美国住宅建设不活跃，独栋住宅供应缺口目前已达到520万套。因此，市场通过推高价格来平衡高需求和供给短缺，8月时更拉开了一年来房价连续以两位数增长的序幕。

展望未来，经济增长将维持买家的购买力，随着建筑商们提高产量，尽管成本上涨，持续的强劲需求会推动价格在全美范围内继续上涨。预计2022年，房屋售价中位数将再增长2.9%。

3. 待售库存：开始好转

随着房屋销售进一步加速，市场上的待售库存仍然会非常有限，但Realtor预测，2022年市场的待售库存将从低点反弹，增长0.3%。

近期一项调查中，今年秋季有26%的房主表示计划在未来12个月出售房屋，远高于春季的10%。同时，建筑商们也迎头赶上，推动新房的上市。不过，近期竣工的新房仅为往年份额的一半，短缺仍十分显著。

4. 租金：超过房价增长

2021年，随着美国疫情取得重大进展，租金快速反弹至两位数增幅，尤其许多二级市场的租金飙升。由于远程工作的盛行，生活成本更低的市场成为居家办公人员的首选。

与此同时，全美出租房屋空置率也下降至历史低点，仅为5.7% – 6.8%，从长期来看，历史平均的空置率在7%及以上。因此，面对出租房屋的短缺，租客的需求将保持强劲，推动租金继续增长。Realtor预测，美国平均租金在未来一年将上涨7.1%。

5. 住房市场重点趋势

随着城市房价的快速上涨，通过转移到郊区获取更大的价值增长或减少竞争的优势已经有所削弱。但面对抵押利率上调、房价增长，购房者可能更关注负担能力，郊区市场将继续受到欢迎。

而且，调查显示，员工更喜欢远程工作，尽管部分公司正让员工返回办公室，也有部分公司选择让员工灵活工作，从前至关重要的通勤时间将不再是核心考量因素。

因此，远程工作者将保持对够提供居家办公空间的更大的郊区房产的偏好，而由于处于或接近首次购房年龄的人口数量庞大，有可能看到房屋拥有率再次开始攀升。

6. 2022年对投资者的前景怎样？

2022年，投资者将继续收获可观的回报。目前业主正出于市场有利位置，一方面房价将持续增长，另一方面租金的上涨可能会吸引更多投资者。疫情相关的驱逐保护措施也在今年或2022年初陆续到期，随着租赁市场超预期上涨，2022年将会是投资者获得高收益的绝佳机会！

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来源：Realtor.com、知乎

在美国找好房，先认识下一代的豪宅主场卖家

北美的住宅市场火热，过去一年里，房产库存创下历史新低，需求亦日益高涨。这种情况一直持续到2021上半年，几乎每一个市场都有屋主愿意出售房屋，关键在于我们必须有能力辨别哪一类消费者属于这一群体。

近期发布的消费者趋势报告——《下一代豪宅卖家（The Next Luxury Home Seller）》里，安阁物业（Engel & Völkers）利用他们的数据中心——EVI来探讨未来趋势、人口发展，和计划在明年出售房子的北美豪宅屋主的观念。

EVI发现千禧一代（出生于1980年至1996年之间的人）以及X世代豪宅卖家（出生于1965至1980年之间的人）的四个细分市场，分别是：最富有的千禧一代、千禧企业家、疫情“亨利（HENRY）”一族和提前退休的X时代人士。

最富有的千禧一代

家庭年收入超过25万美元（约合160万元人民币）的千禧一代中，有超过65%的人计划在2021或2022年出售房子。他们占据了此财富结构中所有卖家的一半以上。然而，这一群体并不打算离开城市。实际情况恰恰相反，60%的人表示希望在城市置产。

这其实是最富有的千禧一代的优先考虑事项有所改变，因此搬离郊区或乡村不再是他们的首要考量。83%的人已经在城市置产，而96%的人表示他们目前与父母同住，或相信未来将会与父母同住。这表示最富有的千禧一代将继续留在城市居住，并且寻找一个足以容纳现在或未来多代人共同生活的空间。

千禧企业家

千禧一代占了豪宅卖家的三分之二，而他们有的人也正在创业当中。如今创业不再受到实体办公室的限制，远程办公让千禧企业家拥有更大弹性，让他们在世界的任何一个角落都可以领导公司。因此，29%的千禧企业家都迁往别处。虽然这个群体中大部分人更喜欢在城市生活，但也有28%的人希望搬到乡村生活。

这反映了千禧企业家以家庭为本的观念。相较于同龄人，属于这个群体的单身人士们也更倾向于结婚、与伴侣或小孩生活，以及担起照顾至少一位双亲的责任。受疫情影响，83%的千禧企业家卖方决心改变他们的生活方式，确保他们不会再与家人分开。这一转变并不足为奇。

疫情“亨利（HENRY）”一族

“亨利一族（HENRY）”是 “High Earners, Not Rich Yet” 的首字母缩写，意指高薪一族但仍未达到富有的程度。他们大多是年轻的专业人士，家庭年收入介于10万至25万美元（约合64万至160万元人民币）之间。疫情亨利一族由千禧一代和Z世代组成，他们在这场疫情中崭露头角，位列此薪资范围但累积财富又不及在职场上打滚已久的老一辈。

2021年和2022年的豪宅卖家中，超过半数为疫情亨利一族。三分之一的疫情亨利一族正处于远程工作中，而将近半数人渴望环球旅行和更多有趣的体验。41%的疫情亨利一族卖家还拥有第二套房产，他们希望出售该房产并四处旅行和积极体验生活。整体而言，疫情亨利一族希望在城市或郊区生活的比例还是比较平均的，其中49%的人希望在城市生活，而43%的人希望到郊区生活。

提前退休的X世代人士

在所有提前退休的X世代人士之中，超过五分之一的人计划在2021或2022年出售房子，占了豪宅卖家总数的27%。从历史上来看，退休人士通常都计划住到更小的房子。然而，现今提前退休的X世代人士面临着异于寻常的状况，他们有39%的人现与成年子女、父母或其他家庭成员同住一屋檐下。

事实上，在提前退休的X世代人士之中，有58%的人在疫情爆发以来就有家人搬进来与他们同住。这促使他们出售现居住的房子，再搬到更大、拥有更多房间的房子。提前退休的X世代人士的豪宅卖家里，有超过半数人在乡村地区寻找下一个落脚点。

纵观全局，在2021年和2022年，北美豪宅卖家的首要关注点落在家庭生活和居住空间。他们置产时的考虑因素在于靠近家人和确保家人拥有足够的空间，可以过上舒适的生活。目前居住在城市的豪宅卖家中，有67%的人表示希望继续留在城市生活，证明都市人们并不如报导的那样计划离开城市。相反的，这场疫情反而让豪宅卖家调整他们的优先考虑事项，去寻找他们想住而且可以与喜欢的人同住的房子。

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美国边境正式重开！率先掌握华人热搜城区楼市动态

美国一直都是房产投资的热门国家。疫情以来，美国货币增发，不动产成了美国最强蓄水池，房地产成为最佳的避险资产；过去的一年半，美国房价大涨，涨幅15-20%（NAR统计数据）。中国买家在美国楼市外国买家中近些年一直是NO.1的位置，即使疫情，投资热情不减，依然火爆！这么爆，怎么选？下面，我们来看看2021年居外网用户热搜的四大美国城区，逐一探索各自的魅力所在，以及一手掌握当地房市现况。

TOP1 纽约市

城市天际线 宜居度高企

纽约，美国第一大城市，也是全美华人最多的城市（约59.3万，2019年美国人口普查）。车水马龙的曼哈顿、顶级名牌集中的第五大道、城市绿肺中央公园、数不清的米其林餐厅……这座世界文化之都吸引着每一个人对之心生向往。另外，完善的生活服务设施、科学的城市规划、人性化的步道设计、众多公园布局等，使得纽约宜居度高企。纽约还是唯一拥有两所常春藤盟校的州（康奈尔大学和哥伦比亚大学），一流的教育水平令华人趋之若鹜。

未来备受看好 地产市场风向标

说到纽约的房地产市场，堪称美国房地产市场的风向标，特别是纽约的豪宅市场。Zillow数据显示，从2008年到2019年底，美国市场前5%的房屋升值了27%，而与此同时，纽约市的豪宅中位价即使经历2018-19年的调整，依然整体上涨了约10%。2020年，新冠疫情猝不及防，市场并没有像看上去的那样剧烈下跌，曼哈顿反而出现了创纪录的交易：以3514万美元的价格出售的421 Broome Street顶层公寓——这是SoHo区最贵的一笔交易。

随着市场的回暖，对经典公寓的需求上升，纽约的买方市场提供10%折扣，更是推波助澜，房产市场量价稳步上升，超高端房产机会多多。今日，蘇富比國際房地產为您推荐的正是位于纽约市的高端豪宅，值得拥有。

纽约市布鲁克林 小楼成一统 冬夏与春秋
蘇富比國際房地產 – 曼哈顿市中心经纪公司｜355.5万美元（约2295万元人民币）

疫情肆虐时，纽约市房地产的销售和租赁价格都略有下滑，许多高净值的业主搬到市中心以外的大房子，更具戏剧性的是，一些富裕的居民成群结队地前往新泽西州的乡村别墅或汉普顿的海滨别墅。

纽约市郊藏身宝地 — “后花园”新泽西

新泽西州位于纽约与费城之间，其昵称为“花园州”。该州的高水平教育有目共睹，权威媒体2022年《美国新闻与世界报道》最佳大学”全美大学排名第一名的就是位于新泽西州的普林斯顿大学。另外史蒂文斯理工学院的毕业生声誉也非常高，薪水排名全美非常靠前。

近一年来，新泽西州的房地产奇货可居，供不应求，房价年涨13%-16%（数据来自新泽西州房地产商）。蘇富比國際房地產特意精选一处位于纽约证券交易所数据中心所在地—新泽西州马沃市的心水独栋别墅。

出则牛市赚世界 入门内在多丰饶
Prominent Properties蘇富比國際房地產｜164.9万美元（约1065万元人民币）

华尔街富豪“游乐场”汉普顿

纽约是美国公认的豪宅聚集地，但要寻找更为昂贵的豪宅，我们可能得把目光转到汉普顿。三面临水的海滨市镇汉普顿，无论是假期还是周末，总是云集着来自纽约最顶层的富豪们。明星富豪云集的富人区，向来都极具投资价值。汉普顿，除了占据得天独厚的自然度假资源外，还拥有着长岛的优质学区资源，因此，汉普顿的房地产价格尽管不断上涨，但还是吸引着来自全球各地的国际购房者。以下我们推荐的这处完美坐落东汉普顿海滩的独栋别墅，机会难得。

名家设计全海景豪宅 沉浸式滨海生活乐园
蘇富比國際房地產 – 东汉普顿经纪公司｜399.5万美元（约2580万元人民币）

TOP2 加州旧金山

雄霸西海岸 魅力没法挡

加州最宜居城市第一名的旧金山，拥有独一无二的魅力，是西半球华人密度最高的地区之一，其人口中约20%是华人，这是美国城市人口中华人比例最高的（2020年美国人口普查）。旧金山毗邻名企聚集的硅谷，是美国经济实力最为雄厚的地区之一。

旧金山的房产在美国公寓市场中更是牛气冲天，创下了40%的惊人増长，是主要城市中最高的。且在当下低利率的购买好时机，住房价格居高不下，库存已经耗尽，买家开始关注大型的高端公寓。而下面推荐的两栋旧金山市中心经典奢华景观宅邸，只需220万美元左右，不容错过。

丽思卡尔顿尊贵酒店公寓 超值拥有五星级的家
蘇富比國際房地產 – 旧金山经纪公司｜223万美元（约1440万元人民币）

百年传承经典高端公寓 历久弥新现代惬意生活
蘇富比國際房地產 – 旧金山经纪公司｜219.5万美元（约1417万元人民币）

TOP3 L.A.洛杉矶

最适合华人移民的美国城市

洛杉矶是美国仅次于纽约的第二大城市，稳坐最适合华人移民城市的首把交椅。这里环境优美，气候温和，市内华人的地位比较高，受到的限制较小。华人社区多，使用中文机会自然广，找个中餐馆吃饭十分方便。洛杉矶经济发达，是仅次于纽约的金融中心，就业机会多。好莱坞给洛杉矶带来国际化的文化，而且周边拥有10几个超赞的海滩，让您长年都能在“无尽夏日”的海滨悠闲度假！

今日，蘇富比國際房地產为您推荐两处位于洛杉矶县的精品豪宅，各具特色，给您无与伦比的现代梦幻生活。

圣莫尼卡一线海景顶层公寓 躺看海上日出日落
蘇富比國際房地產 – 布伦特伍德经纪公司｜599.5万美元（约3871万元人民币）

洛杉矶生活在别处 在欧式殖民风格美墅
蘇富比國際房地產 – 洛斯费利兹经纪公司｜169.9万美元（约1098万元人民币）

TOP4 “阳光之州”奥兰多

全年无休 探寻生命乐趣

“阳光之州”佛罗里达的奥兰多，是美国人心中最佳观光地之一，也是北美休闲度假胜地。拥有无数旅游景点、众多游乐园的奥兰多，是孩子们的快乐天堂，也是年轻人的度假佳选，更是很多老年人选择养老的热地，全年平均气温23℃，一年四季都适合旅游，一年内10个月都可以下水游泳，各具特色的游玩项目多不胜数，奥兰多真是一个让人流连忘返的地方！

那就“不返”呗，如何“不返”？通过投资获取居留权，美国的EB-5项目是最受欢迎、提供绿卡的移民计划。报导称，那些主要从西欧和加拿大来佛罗里达州过冬的高净值人群，在2021年会考虑寻求一个更永久的移居方案。您呢？今日，蘇富比國際房地產为您推荐一处位于奥兰多温特帕克（Winter Park）的独栋别墅，是您留下来的明智之选。

弗吉尼亚湖畔明珠 现代自然别墅 豪华大气生活
Premier蘇富比國際房地產｜117.5万美元（约759万元人民币）

华人热搜的这些美国顶流城区，皆是投资居住两相宜 — 别比了，心动不如行动，实现您的美国梦！在当前的国际情势下，美国优质房产俨然硬通货的存在，为您资产的保值增值提供了强有力的保障，同时助您轻松融入自由的国度，尽享惬意自得的美好生活。

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蘇富比國際房地產传承了全球顶尖拍卖行的专业精神，是最富盛名的国际豪华房地产经纪公司。他们拥有强大的全球网络，遍布于71个国家的23000名杰出房产经纪，旨在为每一位精英客户提供卓越的个性化服务。荟萃全球豪宅，品鉴极致家居，蘇富比國際房地產为您寻觅梦想家园。

美国生活指南：移民、留学、退休必备！

在之前的内容中，我们对美国这个国家做了 简单介绍，并介绍怎样在美国进行 置业投资、如何 快速拿美国绿卡 以及 赴美留学指南，现在讲为大家介绍美国百科的最后一部分——美国生活指南。

一、美国福利待遇一览

美国移民能获得哪些福利？

美国的社会保障制度较为健全，其制度在设计上更讲究效率，这也是美国会吸引如此众多移民的原因。具体而言，移民美国可以享受到以下各种福利待遇：

  • 失业救济 — 成功移民后，如未找到工作，可提出申请
  • 帮助就业 — 到专门机构登记个人信息（技能特长），获得支持
  • 免费义务教育 — 十八周岁之前，可享受美国中小学义务教育（私立学校除外）
  • 大学奖学金 — 相比外国学生要与全球尖子竞争，有绿卡后获取奖学金机会大大增加
  • 免费医疗保险 — 不但老年后可享受免费医保，对儿童及孕妇也有专项服务机会

点击查看【顺利移民美国可以获得哪些福利】全文。

在美国生宝宝能享受哪些福利？

美国的福利政策可以让你无经济负担下生宝宝，其福利待遇包括（特别提醒，各州政策不同，须提前了解）：

  • 在美国出生的宝宝即为美国公民
  • 享受Medicaid医疗保障（产检、急救、生产等）
  • WIC母婴及幼儿营养计划（为5岁以下儿童、孕妇提供营养食品）
  • Food Stamp食品券（购买的食品种类无限制）

点击查看【在美国生宝宝能享受到的哪些福利】全文。

美国退休养老福利知多少？

美国的社会福利在西方国家不是最好的，但其社会安全金体系却是全世界最大的。美国90%以上的工薪族在退休后都可以领到社安金，按照法律规定，每一个工作的人，只要工作到一定年限，退休后每个月都可以从联邦政府领取到社会安全金（养老金），包括：

  • 社安金（Social Security Income）
  • 公司退休金账户（Defined Contribution Plan 如 401k 和 Defined Benefit Plan 如Pension)
  • 个人的退休金账户（IRA、Roth IRA）
  • 年金（Annuity）

点击查看【美国退休养老全介绍】。

延伸阅读：

二、185个免签国家 环球出行说走就走

185个免签国家 走遍全球说走就走

根据最新2021年“亨利护照指数”（Henley Passport Index），美国以185个免签国并列第七。目前，美国有185个国家和地区给予普通美国护照持有人免签证和落地签证待遇，150个国家和地区可以免签证进入，让你做到环球出行说走就走！点击查看 完整美国185个免签国家详细列表。

相关阅读：全球最强护照排名出炉！

美国商务/旅游签证办理指南

美国签证分为工作、留学、商务/旅游等很多类型，持有商务/旅游签证可以去美国游玩、商务活动、购物（但是不允许从事任何工作），是最热门的两类签证。下面为大家介绍美国商务/旅游签证的办理流程、所需材料和各项事项。

一旦被拒，主要有两个原因：无法证明你不会滞留美国或申请的签证类型与目的不符。这时，你该如何处理？ 且看完整的 美国美国商务/旅游签证办理指南。

美国留学签证办理攻略

对于打算到美国读本科的学生来讲，第一次办签证可能有很多都不清楚。那么在办理时需要知道的一些事项是什么？下面我们就为大家讲讲 美国本科留学签证办理时的注意事项及所需材料。

相关阅读：

三、最新！疫情下美国入境政策（持续更新）

外国人接种疫苗可入境

从11月8日开始实施新的旅行政策，要求外国游客赴美接种疫苗，适用于国际航空旅行和陆路旅行。这也就意味着对于已经全面接种新冠疫苗的外国游客，从11月8日起就可以前往美国了。

六种经FDA批准或世卫组织列为紧急使用的疫苗将符合前往美国的标准，包括：

  • 辉瑞 Pfizer
  • 阿斯康利 AZ
  • 强生 Johnson & Johnson
  • 莫德纳 Moderna
  • 中国国药
  • 北京科兴

根据 最新的美国入境政策，新规定不要求接种外国游客或美国人入境后进行隔离。在航班上仍然必须佩戴口罩，乘客需要提供他们的电话号码和电子邮件，以便追踪联系。

相关链接：2021出国留学注意10事项

四、世界知名宜居之地 退休养老相关介绍

美国退休养老制度简介

美国的退休政策分三个层次：一是提前退休：年满62岁就可以开始领退休金，但要打7折；二是正常退休：根据出生日期的不同，美国社会保障局设定了不同的正常退休年龄，在正常退休年龄内退休的人，可以领取全额退休金；三是延迟退休：选择延迟退休的人在原有的退休金基础上还能获得奖励性的收益。

美国退休金的计算包括三步：第一步，取最高35年的年收入总和（收入是经过通货膨胀调整的，社保局有每年的通货膨胀系数，最后统一换算成现值），如果没工作35年就取所有工作年份的收入；第二步将总收入除以35，再除以12得出平均月收入；第三步是计算正常退休年龄下的退休金（以2012年为例）：头767折算90%，从767到4624区间算32%，之后是15%。比如某人平均月收入4762，那他的退休金就是：767× 0.9 + (4624 – 767) x 0.32 + (4762 – 4624) x 0.15 = 1945。

更多关于美国退休养老制度的介绍，可点击【一篇读懂美国的退休金制度】查看。

10大适合华人的养老城市

若选择在美国度过轻松愉快的退休生活，找一个可负担的城市居住至关重要。为了找到在美国退休最便宜的地方，GOBankingRates根据城市研究机构“Sperling’s Best Places”资料，比较了美国150个城市的住房、杂货、交通、公用事业和健康成本消费水平，得出在美国过退休生活最实惠的10个城市：

  1. 阿拉巴马州伯明翰（Birmingham）
  2. 密歇根州底特律市（Detroit）
  3. 密西西比州杰克逊（Jackson）
  4. 田纳西州孟菲斯市（Memphis）
  5. 佐治亚州奥古斯塔（Augusta）
    ……

点击查看完整榜单

相关阅读：

五、了解当地常识 移居生活更美好

美国一个月生活费要多少钱？

美国最大的生活费用通常是住房费用，人们至少花费工资的30％（不包括水电费等等相关费用）。一般而言，商品尤其是新鲜农产品和健康食品，在美国的价格要比大多数其它西方国家高。下面从美国常见商品平均价格、外出就餐平均价格、日常出行费用、教育费用等各方面支出。看看美国生活费大概要多少钱？

看懂美国税收制度

美国是为数不多的非居民对其全球收入征税的国家之一，经过上百年的不断修改和更新，美国的税收制度可谓是非常完善。总体而言，美国的税可分为以下几类，联邦税、州税和地方税；从税种看，有个人收入所得税、公司收入所得税、社会安全福利保障税和健康医疗税、销售税、财产税、地产税、遗产税、礼品税、消费税等；从税率看又分为单一税率、累进税率和递减率税。点击查看【美国税收制度最全面的介绍】。

2021年美国各州个人所得税税率参考

必须了解的美国文化习俗

美国是传统移民国家，接受美国文化的最简单方法是承认它是许多不同传统的大熔炉。美国的习俗、节假日、饮食和音乐是移民带来的产物。尽管美国提供了各种不同的体验，但是无论在美国哪个州或者城市生活，了解一些特定的美国礼节非常有必要！

相关阅读：美国驾照有哪些功能？如何申请美国驾照？

以上内容，只是对移居美国后必备的日常生活常识做了简单梳理，更多在美国生活的相关内容，大家可以 在移居美国手册 找到，该手册包括了当地风土人情、必须的紧急联系电话、国籍政策等与大家密切相关的内容。也欢迎您留下联系资料，免费获取居外专业的海外投资及生活咨询服务。

想更加全面和深入地认识美国吗？居外百科为您精心准备了更多干货内容，让您一键了解USA的方方面面：

一篇读懂美国的退休金制度

大家都知道美国也鼓励延迟退休了，但是注意，如果你打算延迟退休，一定要在65岁时申请加入 联邦医疗保险（Medicare）。因为在某些情况下，如果不及时申请Medicare，保险费会更高，这是政府发的小册子上写的。

美国普通民众的退休金是Social Security Retirement Benefits （社保退休福利），平时工作要交社保税，个人交收入的6.20%，公司也交同样的比例，如果是自雇的话，个人要交12.40%。

退休年龄知多少？

根据出生日期的不同，美国社会保障局设定了不同的正常退休年龄，比如1943年到1954年间出生者，退休年龄是66岁，1955年就是66岁零2个月，以此类推，1960年和1960年后出生的人，退休年龄是67岁。1月1日出生的人应该使用出生前的一年。

在正常退休年龄内退休的人，可以领取全额退休金。获取退休金必须积攒40点，每1130收入算一点，但每年最多四点，这样至少要工作十年。如果配偶不工作或不符合工作年限要求，也可以领取少量退休金。如果配偶死亡，配偶对方（必须到退休年龄）以及未成年的孩子也会享受社保。

提前退休是年满62岁就可以开始领退休金，但要领取的退休金要打75折，每推迟一个月领取，打的折扣就少一些。

选择延迟退休的人在原有的退休金基础上还能获得奖励性的收益（Delayed Retirement Credits）。如果你的正常退休年龄是66岁，你选择在67岁退休，那么你每个月能拿到108%的退休金，如果你选择在70岁或70岁以后退休，那么你每个月能拿到132%的退休金。

退休金是如何计算的？

第一步，取最高35年的年收入总和（收入是经过通货膨胀调整的，社保局有每年的通货膨胀系数，最后统一换算成现值），如果没工作35年就取所有工作年份的收入。

第二步将总收入除以35，再除以12得出平均月收入。

第三步是计算正常退休年龄下的退休金：头767折算90%，从767到4624区间算32%，之后是15%。比如某人平均月收入4762，那他的退休金就是：767 × 0.9 + （4624 – 767） x 0.32 + (4762 – 4624) x 0.15 = 1945。

公务员的退休金

美国也有双轨制，联邦雇员和地方政府雇员一般不参加社保，他们有自己的退休金计划（pension），一般是按工作年限，一年累计1%到2%。退休金按最高收入3年或5年平均为基准，乘以累计值。如果工作35年，累计了70%，最高收入平均是6000每月，那么退休金就是4200，远大于社保的退休金。

美国政府雇员总数是两千多万，占劳动力人口的15%，加上政府雇员中高薪的比例不少，造成退休金巨大的差距，一直被社会舆论批评。最近几年由于政府退休金开支越来越大，已经入不敷出，有些部门如邮局放弃退休金计划而加入联邦的社保计划。

社保之外的补充退休金计划

虽然很多小公司不提供 401K计划，还是有的公司提供的，提供401K计划的公司有六成会match员工存入的金额。具体的做法是，这些公司为雇员设立专门的401k账户，每两个星期发工资时，雇员把其工资的一部分，如3%，存入该账户，公司也按同样比例，但不超过某个百分比，向该账户配合缴费（Matching）。

举个例子：某公司规定，在3%以内，配合参加计划的雇员缴费。即如果雇员把自己工资的1%到3%存入他个人的401k账户，公司的配合缴费比例是1%到3%；如果雇员存的是4%或5%以上，公司配合的比例依然是3%；如果雇员一分钱不存，公司当然也不存。除非家庭经济状况太糟糕，一般雇员都会至少存到公司配合缴费的最高比例。

还有一种退休计划叫 IRA，分为传统IRA、ROTH IRA两种，两者有什么不同呢？第一，传统IRA是税前的钱，也就是说投入传统IRA的钱可以抵税，而ROTH IRA是税后的钱，不可以抵当年的所得税；第二，传统IRA取出来时要交税，而ROTH IRA拿出来时不用交所得税；第三，传统IRA当你年龄达到70岁半时必须开始往外拿钱，所谓required minimum distribution，而ROTH IRA则没有这一要求；第四，传统IRA在59岁半以前一般不可以拿出来，而ROTH IRA的gain在5年以后可以取出来。

在美国退休需要多少钱？

有统计显示36%的有工作的和退休的美国人所有存款和投资（包括401K）不超过一千块钱，同时56%即将退休的美国人所有存款和投资不超过2万5，所以绝大多数美国人退休还只靠政府的退休金。盖洛普最近的民意调查显示美国人最大的担忧就是退不起休，占59%。

如果你退休后没有足够的退休资金维持你的生活，要么不得不另找一份工作，要么降低你的生活水平。这里有一个简单测试，可以用来看看你是否有足够的退休储蓄，以满足退休生活的需要：

1、估算退休后的年度开支

如果你已开始记录每月的开支，这很容易计算，目前的每月开支再加上退休期间可能增加的一些额外退休活动支出（如豪华游轮旅行等），再乘以12，这就是你退休后的年度开支预算。

如果你没有额外的退休活动预算，那你的退修年度更好计算，虽然可能会枯燥一点，只需根据你的退休生活计划列出一个百分比，用目前的收入乘以这个百分比就ok了，比如，如果你没有住房开支（即房贷已还清或你和孩子住在一起等），你期望的生活也很简单，那你只需要70%就够了。

但如果你计划把退休生活花在周游世界上，那你就可能需要工作收入的100%或者更多！

但要记住，退休期间可能增加的一项费用是医保费用，比如平均65岁在2016年退休的夫妇将需要准备26万美元作为医疗费用，因此，每个人可根据自己的病史获得一个更具体的开支数额。

2、把其他退休收入来源加起来

大多数退休人员可获得社会保障福利。

根据年度社会保障声明，你可以列出确切的资金数额，也许你可以使用计算器来估算一下其他潜在的收入来源，包括养老金、房屋租金，企业股权等等。

在计算潜在的可变收入来源如物业租金时，应保持最低标准，因为未雨绸缪总是最安全的。

把所有这些收入来源都用它们的年度总数加起来，然后把这个数字写在“年度支出”的数字下面，旁边写着“其他收入”。

3、计算你退休储蓄最低收入

从“年度支出”中减去“其他收入”，其结果就是你的退休储蓄账户中产生的最低收入。把这个数字写在前面两个数字的下面，旁边写着“所需最低储蓄收入”。

4、把你目前的退休储蓄加起来

包括所有已存入退休账户中的资金（如IRA，401（k）S等）。

如果你有HSA帐户的钱，也可以列入这一点，一旦你达到官方退休年龄，你就可以提出这些钱用于任何目的，包括医疗费用。

5、设定提款率

专家们在很长一段时间都一致认为，每年取出退休储蓄帐户总投资的4.5%可以无限期地维护这些退休帐户。

然而，这个百分比可能有点高，恐会产生新的问题，特别是如果你打算提前退休的情况下。

如果你想在65岁退休，你可能需要选择提款的百分比为3%，以保持您的帐户可用一辈子。

如果你打算推迟到70岁退休，你的提款百分比应设为5%，甚至6%。选择一个合理的百分比，会让你高枕无忧。如果你是一个小心谨慎的人，最好选择一个更保守的百分比。

在“当前储蓄”下面写下你选择的百分比，使用十进制形式（所以3%将是0.03，4%将是0.04等等），旁边写上“提款率。”

6、计算你的年度提款

用你的“当前存款”乘以设定的”提款率“，这就是你每年可以从你的退休储蓄账户中取出的钱，把这个数字写在“年度提款”旁边。

7、对比你的需求和现实

看看你刚刚写下来的“年度提款”数字，把它与“所需最低储蓄收入”进行比较。如果它低于“所需最低储蓄收入”金额，那则说明你没有得到足够的储蓄，可能难以满足你的退休需要，如果低的差额很小，你可能仅需要稍稍调整一下数字。

例如，可以选择退休后生活得更节俭一些，或在最初的几年里你可以去做一些工作，而不是完全退休。

也许你会发现，如果你把退休推迟几年，你就能轻松地为你的退休需要创造足够的收入，一旦你知道将需要多少额外的收入，你将有机会建立一个新的战略，那你的退休生活仍充满希望。

美国楼市热度爆表 华盛顿州一房难求！这栋美墅预留给您｜居外精选

美国房地产市场火爆，房价一路飙涨。美国全国地产经纪商协会（NAR）6月底公布的数据显示，5月成屋中位数价格同比上涨23.6%至35.03万美元，创下纪录高点，房价涨幅为22年以来最强劲的一次。据央视新闻，当地时间2021年9月28日，美国标普/凯斯席勒房价指数对20个城市房价的分析显示，美国7月房价指数较去年同期上涨19.9%，创下2000年以来的最大涨幅。

涨势迅猛房难求 奇货可居“抢”才有

在待售房屋市场上供应严重短缺的同时，低到创纪录的抵押贷款利率正在推动投资者的购房欲望。根据美国全国房地产经纪人协会的数据，投资者在8月抢购了15%的房屋。一名美籍华人对权威媒体表示：“房子太抢手了，基本都得靠‘抢’，几十人抢一套房很平常，不加价根本没法买到房。”

很多美国西部地区市场领涨，原因是这些区域高水准的教育及得天独厚的自然优势，加上新冠疫情所带来的居家隔离和在任何地方工作的文化，使得加州的民众在最近的外流大潮中蜂拥而至这些地区，特别是“长青之州”华盛顿（Washington）。据9月28日美国标普/凯斯席勒房价指数对20个城市房价分析，华盛顿州的西雅图的房价涨幅位列全美前三甲，第二大城市斯波坎（Spokane）涨幅也高达20%。

长青之州华盛顿 置业投资优势多

华盛顿州（Washington）位于美国西部，是著名的星巴克咖啡、波音公司和微软公司的诞生地。华盛顿州的经济实力是其房地产市场繁荣的关键驱动因素。华盛顿州是少数几个不对居民征收州所得税的州之一。该州也不征收企业所得税，这吸引了更多的企业和创业公司来到华盛顿。

2020年，华盛顿州位列十大美国人口增速最快的地区，这意味着在可预见的未来，华盛顿房地产市场仍将保持强劲。今日，居外为您推荐的房产正是位于华盛顿州的核心地带——细拉（Selah）的原装保留独栋别墅，一墅难求。

原装保留独栋别墅 尽享自然惬意生活
西北太平洋风格外观，石材装饰配有横梁、雪松壁板
近看山谷全景 远观雪山轮廓 悠然自得生活

细拉房产绝佳住宅，东北朝向山景别墅，2017年定制设计并建造完成，住宅占地77英亩，拥有328平方米（3538平方英尺）的起居空间，分为两楼层，设有4卧4卫和3车库。

敞亮门廊 温馨大方
现代明快的起居活动空间（一）
现代明快的起居活动空间（二）
温馨餐厅 阖家其乐融融
在厨房和家人一起准备美餐 美食与天伦共享

其住宅内饰采用现代高端材料、木质和瓷砖地板，拥有的正式餐厅、厨房、用餐角，大型步入式餐具室、厨具餐具室、带全延伸抽屉的全高端橱柜、高品质电器、带反渗透水槽的全屋水软化器和冰箱一应俱全。

舒适卧房 明窗净几  或酣睡 或小憩
可人浴室 优雅有序

细拉的这栋独栋别墅设有主卧室套间连浴室，豪华浴室内配有双人梳妆台及楼下的无障碍淋浴间。

宽敞明亮的工作空间 居家、工作两相宜
带燃气壁炉、燃气烧烤台和室外厨房的露台 舒适休闲好去处
宽敞后院 视野开阔 设有游泳池 看壮美景致
超大的3车位车库 还有额外的外部停车场

住宅带有800平方英尺的工作室且附带卧室和全浴卫生间，众多储物室和大型壁橱。房产配置高效节能设施、全屋空气净化器和ERV工程通风系统、分区双燃气/电热泵装置、喷涂泡沫绝缘墙和阁楼，另外棉絮绝缘等级为R-28，双燃气热水罐、三层窗格窗户、50年历史的屋顶、ADA功能、无障碍入口门和淋浴间、更宽的走廊和门、安全扶手杆。且已安装安全系统，并接入了高速互联网和电缆。家庭网络安装布线完成；屋外高架菜园拥有郁郁葱葱的园林绿化景观和专业的洒水系统。已完成城市用水、下水道、垃圾收集设施。

配套齐全，功能完善，处处彰显贴心的优异品质，其自然环境得天独厚，地理位置绝佳，还享有美国西部丰富的超高水准教育资源，譬如斯坦福大学、加州理工学院等中华盛顿大学（艾伦斯堡）、细拉学校等。上图是它这几年的价格走势，即使是在美国飙升的房地产市场中也足够亮眼；但即使房产增值势头凌厉，现在售价还是不到750万元人民币！

投资置业强劲的华盛顿州“抢”这栋，欢迎直接留言咨询！更多资讯，请致电居外热线400 041 7515，或者登陆居外网https://www.juwai.com/61227817.htm。

2022美国留学指南：留学趋势、申请规划、入境政策

一、最新美国留学趋势

发布《国际教育的新承诺》

7月26日，美国国务院和教育部发布联合声明《美国对国际教育的新承诺》﹙a renewed U.S. commitment to international education﹚，宣布将大力促进美国成为国际学生的留学目的地，并助力全球学术交流。这是20多年来美国政府首次发布这样的声明，对于美国国际教育具有里程碑式的意义。为此，美国将采取多项行动重建国际教育，具体包括：

  • 鼓励更多的国际学生和学者来美国，更多的美国人到外国学习和研究，努力多元化的参与国际教育；
  • 在国家从新冠疫情中恢复过来的过程中，重点关注国际教育；
  • 促进扩大获得国际教育的机会，包括在无法线下实地体验时使用在线教育技术；
  • 制定政策和程序，以促进国际学生的学习和工作实践，同时保护项目完整性和国家安全；
  • 明确传达国际学生的政策指导，建立“公平、高效和透明”的学生签证流程；
  • 利用现有的国际教育计划和资源来扩大入学机会；
  • 加强联邦政府 、大学和私营部门之间的合作，从而维护联邦政府资助的知识产权和研究的完整性，并保护它们免受外国影响。

赴美留学潮再现？

随着美国于今年年中重新放开赴美留学的限制，大批学生开始集中赴美，甚至直接导致赴美机票价格急剧升高。从美国国务院发布的有关国际学生来美学习的最新入境声明看，美国部分取消了对来自中国、欧洲申根区、英国和爱尔兰的旅客入境限制。这意味着美国允许留学生入境赴美留学。也就是说，持有效F-1和M-1学生签证的赴美留学生自2021年8月1日开始或继续其留学课程，不受美国的国家利益豁免条件限制。这一规定是否意味着疫情后，新一轮的赴美留学潮又将出现呢？

最新留学入境政策

截至目前，很多美国大学表示将于2021年秋季开学后恢复线下教学，并且还表示只有线下授课，当然，也有一部分学校表示部分课程可以继续远程。因此，大部分学生面临不得不赴美留学的选择。一起看看最新的美国入境政策有什么要求呢？

美国院校在全球排名新变化

众所周知，美国大学在很多排名的榜单上都是名列前茅，世界排名当中的前10名的学校当中，有8所美国大学进入到了世界前10强，由此可见美国高等教育的雄厚实力！

  • 2021 THE世界大学排名

有19所美国大学名列世界大学的前30强，占比超过了60%，在前50强里，美国的比例是占到一半。如果我们把这个范围拉到世界前100的话，也有38所美国的学校。点击查看完整榜单

  • 2022 QS世界大学排名

前10名英美排名发生了大洗牌，除了麻省理工学院连续第十年获得世界排名第一，美国名校不同程度出现下滑，斯坦福大学和剑桥大学则并列第三。点击查看完整榜单

  • 2021 QS美国大学排名

这是QS美国大学专属排名第二次发布，榜单中，Top10依然被名校牢牢把控，哈佛大学排名第一，斯坦福大学排第二，麻省理工学院（MIT）占据第三。加州大学伯克利分校（UCB）和加州大学洛杉矶分校（UCLA）紧随其后分列全美第四、第五。点击查看完整美国大学排行榜

 二、美国留学必读

美国留学4大优势

想出国留学，国家怎么选？ 看完美国留学的4大优势就知道了！

1）一流教育水准：美国是世界上高等教育质量最好的国家，名校数量遥遥领先于各国，美国的高等文凭在全世界得到广泛的承认和推崇；

2）多元文化环境：美国本身是移民国家，加之国际学生的加入，形成更为多元的文化环境和氛围；

3）注重学生个性化开发：美国教育注重发掘每个学生的特点，让学生认识到个人的潜能并创造机会与环境使这种潜能得以全面的发挥和挖掘；

4）公平丰富奖学金制度：非常重视对人才的吸引和投资，奖学金种类繁多，即使国际学生，只要在各方面都优秀，申请到奖学金的机会也非常大。点击查看留学美国手册，你需要知道的都在这里

美国留学条件

美国大学申请过程，跟中国高考相比，最大的区别在于评判标准。后者是“一考定终身”，前者注重对申请人的“全面审核”。除了在校学业成绩外，其他留学要求还包括标准化考试成绩（TOEFL\SAT等）、推荐信、课外活动（文书）、期末\中期报告等一系列材料，下面是2022年美国高中、本科、研究生留学要求：

  • 2022美国高中出国留学条件及申请流程
  • 2022美国本科留学申请条件
  • 2022美国大学研究生申请条件

相关阅读：美国名校录取条件，你知道吗？

美国留学费用

综合而言，去美国读4年本科，费用大约为54-180万人民币；读1年硕士费用大约为20-40万人民币，读2年硕士费用大约为40-80万人民币。下面为大家仔细盘点 2022高中、本科、研究生三个不同起点赴美国留学到底需要多少钱，包括学费、生活费、住宿费、餐饮费等各项常见支出。

相关阅读：

美国名校一览

2021年美国的10大优质大学包括：普林斯顿大学、哈佛大学、哥伦比亚大学、耶鲁大学、麻省理工学院、芝加哥大学、史丹福大学、宾夕法尼亚大学、约翰霍普金斯大学和加州理工学院。一起走进美国最新10大名校，近距离感受世界名校风采！

延伸阅读：加州的私立学校跟公立学校相比有什么不同？该如何选择？

三、美国留学申请指南

1、了解时间规划表

美国学校有春季和秋季两个入学时间，与中国学校相同，秋季入学是正常的入学时间，春季入学是指少部分学校在春季招生，当有学生转学、退学，或者秋季招生名额不满时，会在春季招生。所以春季入学的选择面比较窄，建议尽量选择秋季入学。点击查看美国留学申请时间规划表，提前准备、确保申请成功。

2、准备申请文书

常见的申请文书包括在校学业成绩、标准化考试成绩（TOEFL\雅思等）、推荐信、课外活动（文书），甚至财力证明等，一起看看美国大学申请材料列表及相应介绍。

相关阅读：办理美国留学需要哪些材料？

3、选择专业

选择专业是不仅要考虑就业、待遇，更要结合自身兴趣特长、未来的发展前景，作为全球高等教育强国，美国各大学为海外学子提供了广阔选择，一起看看 目前美国哪些专业最热，哪些专业待遇最好？

相关阅读：美国留学：排名和专业哪个更重要？

4、“多国联申”提升成功率

受新冠疫情、签证政策等因素影响，不少中国学子为了提升留学成功率开始选择同时申请多个国家/地区的院校，即“多国联申”，一起看看 “多国联申”攻略，提升你的申请成功率！

5、申请留学签证

对于打算到美国留学的学生来讲，第一次办签证可能有很多都不清楚。那么在办理时需要知道的一些事项有什么？一起了解 美国留学签证办理时注意事项、所需材料以及预约面试流程。

6、毕业留美工作

持有F-1身份在美国读书的留学生需要先获得工作许可，才能在美国合法工作。对于留学生来说，OPT身份很可能是绝大多数留学生在美国合法工作的唯一选择。接下来，为大家整理了OPT（包括STEM专业）的各类知识，以及影响OPT申请的最新政策。点击查看留美工作必读：2021最新OPT知识汇总全文

四、“以房养学”让美国留学一举多得

通过投资海外地产来分担部分乃至全部孩子在海外留学的费用，近年来这种“以房养学”成为海外发达国家投资中热门的投资形式。对高净值家庭来说，一来提早为孩子的留学做打算，二来对资产进行了妥善的全球配置，一举多得！

而购买学区房，是在美国实现“以房养学”的最好方式，买学区房也不只是中国人的偏好，美国学区房也倍受青睐，美国家庭一般也会在孩子进入学龄（5岁上幼儿园）时开始迁入好学区。下面系统地介绍美国好学区如何划分、学区房该买还是租、大家该如何实现“以房养学”等，点击查看美国学区房购买攻略。

由于美国高等教育资源和产业分布不均，无论是中国还是全球各国留学生主要集中在加州、纽约州、马萨诸塞州、德克萨斯州、宾夕法尼亚州和佐治亚等州的十余个城市的特定城区。不少学校成为留学生的聚集地。为子女早做打算的父母们纷纷瞄上了中小学及大学城附近的住宅，使得美国知名高校密集的市镇房市持续火热。点击查看美国热门教育城市的房价和租金水平

延伸链接：

以上对留学美国做了大概介绍，限于篇幅，更多留学相关的内容，如 出国留学注意事项、到美国留学该了解的生活文化习俗、当地必备紧急联系号码 等生活细节就不一一展开。更多、更完整的 关于留学美国的干货内容，你可以到我们【美国留学百科】上查看，也欢迎您留下联系资料，免费获取居外专业的出国留学咨询服务。

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美国长租别墅热了！投资这里更稳妥

根据国际移民组织发布的《世界移民报告2020》，美国在2019年迎来5070万国际移民迁入，是最大的移民目的地国家。

随着人口的增长，美国的住房市场一直处于供不应求的状态，房价也不断增长，造成了如今房价和工资的有着很大的差距。

房地产分析公司Attom Data Solutions的数据显示，在2020年，普通工薪阶层买不起房子的比例，从2019年的43%上升至55%。

在这种情况下，越来越多人选择租房，加上疫情创造了人们对大空间的强烈要求，而长租别墅就有着大量的出租需求。

长租别墅备受欢迎有四大因素

以上就是美国房市的粗略状况，不过确实是促使长租别墅需求增长的主要原因。为什么这么说呢？以下跟你说说其中重要因素：

一、美国未来人口的变化

根据当地房地产专家的分析，美国在未来十年，人口增长最多的是三、四十岁的人，包括占主导地位的千禧一代（目前为24岁至39岁）。

过去几年，年龄较大的千禧一代家庭，因别墅住宅更能满足他们的生活需求，而决定搬出公寓、住进别墅。

但是，别墅的住房负担能力却挑战许多家庭，水涨船高的房价，让他们无法进入销售市场，因此推动了可建可租产品，即长租别墅的需求。

二、可支配收入减少

因经济环境、学生贷款和其他债务的关系，千禧一代的收入在扣除一切开销后，已经所剩无几了，要攒下买房的首付款更是难上加难。

然而，这一代的人不是开始组建家庭，就是公寓生活不再能满足他们的需求，需要搬进别墅才能满足他们的生活需求。

所以，尽管他们缺乏购买资源，但是长租型别墅所提供的低密度和私人户外空间等优势，深深吸引了他们。在没有能力购房的情况下，他们选择出租长租别墅，以满足自己的生活需求。

三、美国居住方式的变化

美国不仅仅有大量的移民，内部也会出现迁移潮，即新一代从生活成本高的城市（如纽约、芝加哥、硅谷），搬迁至生活成本低的城市（如达拉斯、休斯顿）。

年轻一代到生活成本低的城市居住，有助他们大幅减低生活开销，包括房租也省了一些。同时，他们也有更多的钱用于存得购房首付款，生活压力必然也得到缓解。

根据美国人口普查局的统计，美国人买房和结婚的实现年龄阶段已经延后了5年，这5年成为了租赁市场巨大的市场空间。长租别墅也因此“乘虚而入”了。

四、疫情的进一步推动

以上三个因素，都是在疫情爆发前就存在的。直到2020年爆发疫情，大家需要保持社交距离时，美国人就意识到高度密集的住宅，对人的健康有很大的威胁，因此促使许多家庭往大居住空间搬迁。

原来住在公寓的家庭寻求联排别墅，而联排别墅的居民则寻求独栋别墅搬迁。地理上来看，人们从人口密集的市区，迁移至人口密度低的郊区。

在这搬迁的过程，很多家庭已经意识到租房比买房更实惠，同时还有更多的灵活性，因为他们不需要将大量的积蓄捆绑在房产上。

最重要的是，他们不用花一大笔钱，就能在更好、更方便的地点居住，所以长租别墅这类房产才如此火热。

美国房产优势多 有效抵抗通胀

随着连续几个月的通胀指标往上涨，美国财长耶伦在7月时发出了高通胀的警告，并预计未来几个月，该国的通胀率会迅速上升。

美国在6月的CPI（消费者物价指数）同比增长了5.4%，创下2008年8月来最大增幅，而5月的CPI也同比增长5%。

对于这样的通胀指标涨幅，虽然美联储的态度乐观，表示这只是暂时性，但却被美银美林全球研究部门首席投资策略师Michael Hartnett反驳，并认为这次通胀将持续长达四年。甚至还有其他经济专家预测，美国之后会迎来超级通胀。

面对这样的情况，在美国买房投资更是势在必行，甚至刻不容缓。因为在美国买房是具备优势的，这里的房产产权是永久性的，而且房市发展相对稳定。

中国房地产门户网站居外网的《在美国买房子需要什么条件？》文章曾提到，美国房地产年增值比例介于8%至15%，很多房子都是精装修，面积也采用套内面积，加上有产权公司监管房产相关资金，安全度非常高，投资的租金回报也比较高。

而且，海外人士在美国买房可以财务杠杆来实现利益最大化。在具备种种优势的情况下，美国房产可说是能够有效抵抗通货膨胀的问题。

美国掀住宅新建热潮 达拉斯建筑量排第二

随着需求强劲且不断增长，供需不平衡的美国房市促使住宅新建热潮。

根据道奇数据与分析公司的数据显示，达拉斯大都会在2021年上半年的建筑开工金额为146亿美元，尤其独立屋类型的房子（独栋别墅和联排独栋别墅）的开工量增长了40%以上。

此外，往年达拉斯大都会区在美国的商业建筑和公寓开工方面处于领先地位，而在2021年上半年更正式成为全美最大的商业地产市场。

根据Real Capital Analytics的数据，该区在今年前6个月，商业地产交易额接近134亿美元，比去年同期增长了43%。

科技人才储备地 租赁需求有保证

达拉斯的地产交易额能增长如此之多，主要是达拉斯-沃兹堡地区一直以北美地区科技人才储备第六位的成绩上榜，总评分在美国和加拿大的50个主要市场中排名第13位。

这一切都在加速着企业和人才向这座城市进行迁移。

根据选址杂志《Site Selection》，2021年有29家公司将总部迁至德州；在过去12年内，德州是加州公司搬迁的首选地址，甚至在过去六年内，有5家来自《财富》500强的公司搬迁至达拉斯-沃兹堡区。

如今，达拉斯-沃兹堡区聚集了22家来自《财富》500强的公司、45公司是位列前1000。

随着企业的迁入，达拉斯大都会区也提供了大量的工作岗位。截至2020年，该地区的科技职位总数达到189,200个，自2015年以来增加了16.3%；年薪方面，该区的科技岗位年薪中位数为102,403美元，自2015年以来上涨了13.9%。

作为科技人才储备地，达拉斯创造了大量技术毕业生，单在2019年完成技术学位的学生人数达6,672人，在大型技术人才市场中排名第九，充分满足当地市场。

此外，达拉斯-沃兹堡地区的千禧一代比例急速上升，自2014年以来25至39岁的人数上涨了14.7%或230,676人，逐渐成为该区的工薪阶层的中坚力量。

美国德州达拉斯-沃兹堡区的科技产业强盛时期，将会一直持续。随着人口不断增加，企业和人才的入驻，该区的长租别墅需求将会增加，海外投资者在这区投资房产，预计会有可观的租金收入。

想了解更多关于美国长租别墅发展趋势和热门项目推荐吗？

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