2015年纽约房市哪些问题值得关注?

在纽约市许多公寓楼的大门背后,充斥着居民们不协调的抱怨声。从Ask Real Estate(房地产答疑)专栏所收到的抱怨信中,我们可以一窥居民们是如何应对生活在拥挤、昂贵的住房中的种种不顺心的。比方说,有个合作公寓的股东被邻居家的老鼠窝吓坏了;有一对父母被禁止将婴儿车推进楼内的电梯;有个租户厨房里的橱柜从墙壁上掉了下来。

有些纽约人就像讨厌房东一样讨厌邻居。合作公寓和共管公寓的管委会要小心了:你们也好不到哪去。

纽约人向专栏提出的问题,不仅取决于他们的个人情况,还取决于当今的重大问题,比如住房成本上升、士绅化、豆腐渣工程。最终,2014年成为了一个一切都在增长的年份,增长的包括房价、租金,以及最重要的——楼盘数量。根据纽约房地产委员会(Real Estate Board of New York)的数据,2014年10月批准建设的单元达到了16700套。

布朗克斯的金斯布里奇——2015年纽约一个值得关注的社区

那么,何种力量将决定大众2015年提出的问题?这取决于你的身份(和居住地)。虽然购房者在新的一年里还将迎来高风险的竞购战,但是纽约市的偏远社区(说的就是你,大广场区[Grand Concourse])将会有大量寻求廉价住宅的潜在居民——所谓廉价,也只是相对那些令多数普通人可望而不可及的黄金地段而言的。

对于那些已把自家公寓改造成B&B旅店的纽约人,围绕非法住宿的论战可能会趋于白热化。而在这一切之上,市长比尔·白思豪(Bill de Blasio)的十年保障性住房计划将初具规模;与此同时,本次奥尔巴尼会议(Albany)的立法将给租房者的钱包造成重负。随着我们迈向新的一年,这类改变游戏规则的因素也正在日益迫近。

居民社区:原先的冷门地段将变热

2014年,纽约市公寓的平均售价突破了100万美元(约合人民币623万元),这是一个影响深远的里程碑。随着城市人口的激增,错过了上一轮楼市繁荣期的社区,都见证了房价和楼盘数量的增长。

“当我刚开始创业的时候,布鲁克林还是个替代选项;而现在,它已经成为一个优选地段了,”霍尔斯特德房地产公司(Halstead Property)的首席执行官黛安娜·M·拉米雷斯(Diane M. Ramirez)说,“我看到皇后区(Queens)正在朝这个方向发展,布朗克斯(Bronx)也不远了。”

根据Citi Habitats提供的数据,在布鲁克林拟于2015年投放市场的6527套新出租屋中,有1442套分布在贝德福德-斯图文森(Bedford-Stuyvesant)、布什维克(Bushwick)和克林顿山(Clinton Hill)。就在不久前,这些社区都还被视为冷门地区。

对于新来的买家,这些变化能够给他们带来新的住房选择。但是对于既有居民而言,这可能意味着他们必须搬走。这点同样适用于De Robertis Pasticceria and Caffe等商铺。这家咖啡馆已经在东村(East Village)持续经营了110个年头,最近刚刚关门歇业。到2015年,联合广场咖啡厅(Union Square Cafe)也可能会结束其在联合广场30年的运营。

“纽约人正逐渐意识到,这一漫长的繁荣期已对我们眼中的经典纽约市容造成了破坏,”历史街区保护委员会(Historic Districts Council)的执行董事西蒙·班考夫(Simon Bankoff)说,他同时指出,2015年将是纽约市通过《地标建筑保护法》的50周年。“环顾左右,那些总被我们认为是一成不变的东西,却都在纷纷关门闭户。”

2015年,纽约市长的保障性住房计划将初具规模,该计划要求在未来10年里,修建或保留20万套保障性住房。这一目标的实现取决于一项政策,它要求开发商通过修建保障性住房,来换取在市政府重新规划的社区修建更高、更密集楼盘的资格。至于政府将会如何在这项提案的雏形上添砖加瓦,开发商和保障房倡导者们都在拭目以待。

“我们的目标是修建尽可能多的单元,同时确保这样做能够维持和提高居民社区的健康运转。”城市规划部(Department of City Planning)部长卡尔·魏斯布罗德(Carl Weisbrod)说。

当城市规划部门2015年初提出初步的建议方案时,布鲁克林的东纽约(East New York)地区将被列为试点。随后,重新区划进程就将在该处全市最穷社区之一内展开。而紧随其后的,将是针对皇后区的西法拉盛(Flushing)的提案。

“我们需要做市长希望大家做的事——建造更多住房,”纽约房地产委员会主席史蒂芬·斯皮诺拉(Steven Spinola)说,但是,“如果数据上不可行,如果收回来的租金低于建筑的维护成本,那你就不会这么做了。”

保障房倡导者们则担心,如果重新区划做得不认真,那么居民社区或将迅速士绅化。“看看威廉斯堡(Williamsburg)发生了什么吧,”城市正义中心(Urban Justice Center)的社区开发项目负责人哈维·艾普斯坦(Harvey Epstein)说,他指的是房价上涨,“我不明白,它怎么就不可能发生在东纽约、布朗克斯或者法拉盛呢。”

买家和卖家:买房依然是一场“硬仗”

现金全款购房者、难以取悦的贷款人、暴涨的价格、匮乏的挂牌信息……这些现实,都困扰着购房者,使找房子的过程让人倍受打击。不幸的是,在新的一年,购房者们可能依旧需要在卖方市场里打拼。

“我们的人口和就业正处于历史高位,并在不断增长。这给租金和房价施加了很大压力,”纽约大学富曼房地产及城市政策中心(Furman Center for Real Estate and Urban Policy of New York University)的主任马克·威利斯(Mark Willis)说,“现在没有理由认为这些趋势可能发生改变。”

对于购房者,也不都是坏消息:房价2015年仍将上涨,但步伐可能会从飙涨趋于平缓。“房价不会一味地陡然上涨,”柯克兰集团(Corcoran)的首席执行官帕梅拉·利伯曼(Pamela Liebman)说,“买家都有点疲劳了。”

2015年,寻找新楼盘的买家将会有更多的选择。根据科克伦阳光营销集团(Corcoran Sunshine Marketing Group)提供的数据,2015年曼哈顿、布鲁克林和皇后区长岛市(Long Island City)新上市的共管公寓预计将增加一倍以上,从2014年的3444套增加到8366套。

但是,只要快速扫一眼日益变化的天际线,我们就能发现一个令人沮丧的现实:那些光鲜亮丽的新大厦,未能提供大部分纽约人买得起的房型。“我们正在修建的房屋,跟我们需要修建的房屋之间存在着脱节,”房地产估值公司米勒·塞缪尔(Miller Samuel)的总裁乔纳森·J·米勒表示,“2015年,这一现象会更加明显。”

布朗克斯大广场区或皇后区埃尔姆赫斯特(Elmhurst)的业主们,即将迎来急于寻找下一个未开发市场的买家们的新关注。“你什么时候听到别人谈论过布朗克斯的金斯布里奇(Kingsbridge)?”霍尔斯特德房地产公司的拉米雷斯问,“聪明人正在涌向那里,以实惠的价格买下房子。”

出租房:租金政策可能面临改革

下面这条消息,可以给人带来一线希望:市价房的租金太高了,它们2015年可能涨不了多少。“好消息是,租金不会再涨了,”米勒说,“坏消息是,它们很可能也不会下降。”

新建的房产将给那些财大气粗的租房者提供奢华的居住选择,它们大多位于曼哈顿以外的行政区。根据Citi Habitats的数据,在布鲁克林,预计有6527个新的出租单元,将于2015年投放租赁市场,比曼哈顿3802个单元多出近一倍。

这类开发项目之一,是邓波区(Dumbo)的沃特街(Water Street)60号,一个包含290个单元的出租楼盘,带有24小时门房服务和一个可坐拥曼哈顿景观的屋顶平台。房屋租赁将于下个月开始,两居室的每月房租起价达到了令人瞠目结舌的6018美元(约合人民币3.7万元)。“人们想要体验住在共管公寓的生活,即使他们是租房而不是买房。”Citi Habitats负责新开发项目的董事总经理乔迪·安·斯塔斯(Jodi Ann Stasse)说。

与此同时,居住在近百万套租金管制型公寓里的纽约人应该准备好,于2015年6月在奥尔巴尼放手一搏,那个时候,租金管制法就要到期了。保障房的倡导者们希望看到这样一项规定的撤销——该规定允许业主在租金达到每月2500美元(约合人民币1.6万元)的情况下,取消对空置单元的租金管制。

根据租金指导委员会(Rent Guidelines Board)的数据,在过去20年里,纽约市至少有13.3万个单元因这项规定而变成市价房。政策的支持者表示,如果这一趋势持续下去,租金管制政策会被进一步削弱,从而对市长保留保障房的努力构成阻碍。

“这是我们租户运动生死攸关的时刻,”大都会住宅委员会(Metropolitan Council on Housing)的项目总监伊拉娜·迈尔(Ilana Maier)说,“如果我们现在不能大举强化规定,那么这些政策在十年内都发挥不了作用。”

但是,租金稳定政策的反对者怀疑,在共和党人把持州议会的情况下,2015年将不会是租户运动的分水岭。舍温·贝尔金(Sherwin Belkin)是一名代表业主利益的律师,他说:“业主们认为可以借此机会对租金管制政策做一些亟需的改变。”

其中一项被提议的改变是:要求租金管制型房屋的租户提供收入证明。

Airbnb:租房网站迎来紧要关头

在纽约,任何人不得将多户建筑中的一套没有租户的公寓单间以短于30天的租期出租,这是非法的。然而,几乎每周都有人写信给Ask Real Estate专栏,咨询如何绕开这些规定:如果我交换公寓呢?如果没有书面形式的约定呢?

由于纽约州政府和纽约市政府试图打击不法的旅馆经营者,2015年可能会出台一项规定。而与此同时,房产租赁网站Airbnb将游说政府改变法规。“你会看到,规范这一市场的要求会变得更加迫切。”代表租户的律师塞缪尔·J·希莫尔斯泰因(Samuel J. Himmelstein)说。

要让Airbnb退市,可能没那么容易。最近,昆尼皮亚克大学(Quinnipiac)开展的一项民意调查表明,56%的受访者认为,应该允许纽约人将房间租给陌生人。“我们不想把房子变成旅馆,但是与此同时,人们有时会想把自己的公寓租出去。”霍尔斯特德管理公司(Halstead Management Company)的总裁保罗·R·戈特塞根(Paul R. Gottsegen)说。该公司打理着纽约市250处住宅物业。

共管公寓和合作公寓一直在严令整顿,编写警告备忘录,对违规居民罚款。对于租房者来说,打破规则就可能会危及租约。共管公寓正在加强安保措施,要求门卫仔细观察来访者,同时要求居民为来访的客人签署授权表格。这类操作还引起了保险界的关注。

“万一有个通过Airbnb投宿的客人放火了怎么办?”纽约市律师协会(New York City Bar Association)合作公寓和共管公寓法律委员会(Cooperative and Condominium Law Committee)的会长菲利丝·H·韦斯伯格(Phyllis H. Weisberg)问,“谁来赔偿损失?”

不过,随着纽约人日益习惯于共享经济,各处楼盘可能最终也不得不接受它。

“Airbnb将生存下去,”戈特塞根表示,“与其抗拒它,我们不如拥抱它、改善它。”

合作公寓和共管公寓:运营成本短期内不会下降

从物业费到倒卖税,共管公寓和合作公寓的业主经常抱怨,管委会要将他们榨干了。不幸的是,运营建筑的成本在短时期内不会下降分毫。

在接下来几年里,大型住宅楼盘必须遵守第87号本地法(Local Law 87)——该法要求楼盘审核能源使用量,并保持系统以最高效率运行。住宅楼是纽约市最大的温室气体排放源,其排放量占总量的37%。“能源是一大热门话题。楼盘怎样提高能源效率?”管理着超过500处房产的FirstService Residential New York的总裁丹·沃泽尔(Dan Wurtzel)说,“如果运营预算的三分之一来自能源耗费,而现在你可以降低这块成本,那么上涨维护费的压力就减轻了。”

即便这些改进最终会降低长期成本,遵守这条法律可能还是颇具挑战性。此外,2015年是各楼盘停用6号取暖油、改用污染更少的4号油的最后期限。

“谁来支付由此产生的成本呢?”纽约合作公寓和共管公寓委员会(Council of New York Cooperatives and Condominiums)的主席马克·J·卢森堡(Marc J. Luxemburg)表示,“这会给许多楼盘带来真真切切的成本。”

虽然也有各种各样的政策鼓励,但许多会采取减免税务、低息贷款或退税的形式。因此,楼盘运营方或许将不得不从估价中征税,或增加维护费,以此打平楼盘运营的初始成本。“你会遇到没人为你提供前期资金的问题,”卢森堡说。

这些,都只是纽约人2015年将会遇到的部分问题。而且,邻居家的儿子在圣诞节收到了新的爵士鼓,你又免不了要头疼了……

浏览居外【名家专栏】栏目之美国,了解美国房产投资独家专业解读。

 

 

美国大休斯顿地区购房热点之“凯蒂”

凯蒂(Katy),位于休斯顿市中心正西方向约25英里,隶属 Harris County。凯蒂坐落于休斯顿地区最大的东西向主干道(即10号洲际高速公路)的南北两侧,位于Fort Bend、Harris 和 Waller三县交界,地理位置十分有利。Grand Lake Parkway 南北贯通凯蒂市,可直达糖城。由于学区优质,房价适中,凯蒂市是休斯顿华人购房的另一热点。

房地产:

近年来,由于人口激增,凯蒂市住宅交易也一直十分活跃。自2013年经济复苏以来,不仅二手房交易呈快速上升趋势,而且新建住宅也大面积开工。

近年来,由于人口激增,凯蒂市住宅交易也一直十分活跃

尽管凯蒂面积很大,但购房者多选择Seven Lakes High School和Cinco Ranch High school学区的房子。这两个学区的房子毗邻,位于10号高速公路和Westpark Tollway之间,Grand Lake parkway左右两边。这一区域也常被称为South Katy。在South Katy,受购房者青睐的小区有:Grand Lakes,Cinco Ranch, Seven Meadows, Churchill Farms, Silver Ranch, Kelliwood和Falcon Ranch等等。这些小区也大多是总体规划的小区, 小区内绿地、跑道、公园、湖泊、网球场、高尔夫球场等娱乐设施林立。这些小区的房子一般都比较新,绝大多数建于2000年以后。

2014年上半年凯蒂各主要小区独立住宅成交情况:

  • Kelliwood

成交量:41套

房屋中位价:37.2万美元

  • Cinco Ranch

成交量:522套

房屋中位价;34.9万美元

  • Grand Lakes

成交量:77套

房屋中位价:34.5万美元

  • Seven Meadows

成交量:48套

房屋中位价:32.7美元

  • Silver Ranch

成交量:41

房屋中位价:31.5万美元

  • Churchill Farms

成交量:6套

房屋中位价:27.9万美元

  • Falcon Ranch

成交量:20套

房屋中位价:27万美元

学校:

华人学生喜欢就读的Seven Lakes High School 和Cinco Ranch High School

凯蒂的学校属于Katy ISD, 也是大休斯顿地区最好的学区之一,小学和中学都普遍非常好。 华人学生喜欢就读的Seven Lakes High School 和Cinco Ranch High School在德州1713所高中的排名分别是第43和69位,表现非常不俗。休斯顿大学(University of Houston)和休斯顿社区大学(Houston Community College)均设有凯蒂校区。

交通

凯蒂交通也十分便捷, 有两条主要高速公路通往市中心,分别是10号高速公路和Westpark Tollway,到市中心约需30~50分钟车程。由于近期10号公路拓宽,不仅增加到单向八车道,还新增了双车道的HOV Lane/Toll Lane ,使得居住在凯蒂市的居民,远离了上下班堵车的困扰。 Metro公司在凯蒂也有多条公交线路,如221,222,228和229路可通往市中心,298路则通往医学中心。

人口情况

凯蒂有近30万的人口,是一个以白人为主的城市,华人多聚居在凯蒂南部。尽管以白人为主,但各族裔之间都能和睦相处, 互相尊重和包容。过去十年,凯蒂市人口增长达83%,其中亚裔人口增长超过100%。这种增长趋势预计将持续,预计凯蒂市人口今后每年至少增加1.2万。

生活和娱乐:

  • 购物
Katy Mills Mall是德州南部最大的outlets和零售中心,也是凯蒂市的购物娱乐中心

Katy Mills Mall是德州南部最大的outlets和零售中心,也是凯蒂市的购物娱乐中心。占地约1.3平方英里, 有200多家店。这里的商品以物美价廉著称,既有大家耳熟能详的大众品牌店,又有高端折扣店;除了商店,Katy Mills Mall里还有许多儿童娱乐设施,如滑梯、攀岩、小火车、旋转木马、弹球场、各种电子游戏等,而且在周末和节假日还经常举办各种活动;另外,还有一些特色餐厅,如雨林餐厅(Rainforest Café )也十分吸引小朋友;除此以外,还有一个20屏幕的AMC影院。

由于Katy Mills Mall是全封闭的室内购物中心,在炎热的夏季,一家老小在mall里逛吃玩,呆上一整天都不会腻。

  • 户外娱乐
George Bush Park是休斯顿地区最大的公园之一

凯蒂市有六座大型的公园,均配备了凉亭、烧烤炉、游泳池,运动场和野餐区。值得一提的是紧邻凯蒂市南部的George Bush Park,它占地7,800 英亩(32平方公里),是休斯顿地区最大的公园之一,该公园提供大量的足球场,棒球场、垒球场,射击场,模型飞机飞行场,以及众多的凉亭,游乐场,池塘和跑步/自行车道,还有狗公园等等,绝对是户外运动爱好者的乐园。

医疗

凯蒂市以优质的医疗设施而着称,很多医院在这里都有分支机构如 Memorial Herman Hospital,  Texas Children’s Hospital,Methodist Hospital等等。

孟洁如专栏全集:

经纪孟洁茹全面剖析休斯顿房产市场

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论,或关注新浪微博:【美国休斯顿房产Jenny,与她近距离接触。

 

美国贷款购房 YES OR NO?(上)| 美国

在初期考虑购房投资的资金来源及准备时,全现金交易还是申请部分抵押贷款无疑是不可避免的问题。若购房者本身是喜欢进行多种投资的成熟投资者,那么选择抵押贷款购房将会给予其充裕的现金流来计划其它投资回报率高于银行贷款利息的投资,从而实现资本的最优化利用;若购房者的资金不用来买房就只是单一地存在银行账户收取利息,那么考虑到贷款产生的相关费用,在资金充裕的前提下,或许全现金购房会是较经济的选择。

RealtyTrac自2001年到2014年对美国房地产市场的现金交易/贷款购房的跟踪数据可以看出,在2009年次贷危机之后,越来越多的房地产交易属于“全现金”交易(All-Cash Deals)。这种现象的存在还归因于:

1)随着房地产市场的复苏、美国迎来了“卖家市场”(Seller’s Market),即供小于求的情况下,“全现金”买家竞争力要远高于含贷款计划的买家;

2)越来越多的外国投资者锁定美国房地产市场,往往这些投资者拥有足够的现金购买力;

3)受投资者追捧的“开发商新房交易”(Sponsor Deals)往往由于其完工期的不稳定性、较低的入住比例与大多贷款银行政策的冲突性,导致大量全现金交易的高占比。

美国贷款购房 YES OR NO

有人对于2014年曼哈顿市场的购房成交量进行了专门的调查,综合曼哈顿三类地产形式(共有公寓、合作公寓和独立别墅)计算下来,目前整个曼哈顿市场的“全现金”成交量达45%。若将含有“产权”的两类地产形式(共有公寓和独立别墅)案例挑出,它们的“全现金”成交量都高于贷款购房比例。那么这些数据是否代表着“抵押贷款的流行时代”已经过去?其实并非如此。 

“全现金”交易(All-Cash Deals)

“全现金”交易从合同条款上应理解为不受到“抵押贷款保护”的交易(No Mortgage Contingency)。并非购房只能全部用现金。

“抵押贷款保护”(Mortgage Contingency)

一般要求买卖双方合同签署之后,买方在一定时间内进行贷款申请,若在规定时间内无法得到贷款批准,根据“抵押贷款保护”条例,则有权取消合同。

如果无“抵押贷款保护”,则意味着若在规定时间内买方没有获得贷款审批,仍需要进行合同义务、交割房屋,视其等同为“全现金”交易。因此,上述45%的比例并非完全排除“抵押贷款”购房的形式。

贷款购房优势

  • 减免报税额

根据美国国税局(IRS)最新的公告936及相关信息,允许贷款人将房屋贷款利息和地税从当个财政年的纳税基数中扣除。该政策不仅从横向包括纳税人的第一抵押房和第二抵押房,还从纵向涵盖了多样的借贷方式:如“购房贷款”(Mortgage)、“房屋净值贷款”(Home Equity Loan)和“信用贷款”(Line of Credit)。只要满足贷款项目是担保性贷款(Secured Debts)和所贷房屋自身条件(Qualified Home) 这两个条件,纳税人就可通过“法定扣减项目”(Itemized Deduction)享受相应的减免。其中,购房贷款总额不得超过100万美元,其他两种借贷方式总额不得超过10万美元。除此之外,国税局还针对首次贷款购房者提供相应的“抵税额”(Tax Credit)。可以看出,美国政府的税收政策从多面上鼓励和刺激着银行业的贷款项目。

  • 灵活性

时间的灵活性。在卖方市场的大形势下,有条件的购房者完全可以先进行现金交割,之后,再向银行申请借贷项目;

项目种类的灵活性。除了传统的“购房贷款”,上述提到的“房屋净值贷款”和“信用贷款”的使用目的并不局限于购房,还可以是用作其他投资,如孩子的教育基金、付清信用卡欠费等。这两者的贷款资金使用和还款方式也同样宽松,算是值得考虑的选择。(未完待续)

相关内容:美国贷款购房 YES OR NO(下)

(本文由戴上律师事务所周游律师协助撰写)

 

公孙律师专栏全集

 

 

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

美国贷款购房 YES OR NO?(下)

上篇介绍了在美国买房子的两种方式。其中,我详细分析了通过贷款买房的优势。本期,我将讲述通过贷款买房如何顺利交割。

据上篇所述,贷款购房比全现金购房更为安全,然而,即使投资人确定了通过贷款方式购房,在后续的整个交易过程中,仍应注意以下问题才能保证顺利交割:

1、买方律师的前期调查工作

从实际操作上来说,买卖双方在签署合同正式生效之后,银行才会开始进行对贷款人的信用背景调查和所抵押房产的尽职调查。有时候银行贷款审批人员会做出“不予贷款”的决定,往往这些原因可能是因为房产本身不符合银行贷款审批政策。

例如,在银行贷款审批必须符合房利美政策的前提下,所抵押房产涉及重大建筑瑕疵或诉讼纠纷、不符合房利美政策对于入住比例的要求等。如果买方律师的前期尽职调查能够完善且准确地披露这些问题,购房者得以事先退出,那么就能尽量避免之后的被动局面。

2、购房合同中关于“贷款保护”的条款细节

如前文定义,合同是否拥有“贷款保护”条例关系到买方者在未得到贷款审批情况下是否享有自由的合同退出机制。另外,条款针对贷款保护期限也是非常重要的。现在,面向中国购房者的借贷市场,从之前的严格制度、到如今的“中国式”贷款审批模式。不仅许多大银行(如汇丰银行、富国银行和花旗银行)争相开创中国人贷款项目,许多亚洲背景的中小型银行(如华美银行等)也都进行针对中国人的特殊审核流程。虽然,大多中国购房者在美国的信用记录和资料甚少,相关银行采用“国内信用调查”和建立“国内卓越金融账户”方式降低贷款风险。当然,相应的操作下,会使得银行的贷款审批时间较长;因此,合同中所需的“贷款保护期”及相关条款应将这些因素事先考虑在其中。

3、选择“贷款购房”带来的额外费用

纽约州财税局(NYS Department of Taxation and Finance)对于购房贷款征收“贷款抵押税”(Mortgage Tax)。其税率根据州内房地产所在地郡的管辖不同以及贷款额大小来定。

以纽约市的贷款抵押税率为例:

  • 若贷款50万美元以下,税率为贷款的2.05%;
  • 若贷款50万或以上(共有公寓),税率为贷款的2.175%;
  • 若贷款50万或以上(除共有公寓外的其他房型),税率为2.80%,实为一笔不小的金额。

此外,银行处理申请人的贷款也会收取相关的费用,包括贷款申请费、房产估价费、信用调查费、及银行律师费等,根据贷款金额不同,费用在2~3千美金甚至更高。同时,作为银行放款的要求之一,银行硬性要求购房者在交割时购买并在整个贷款期间维持房屋保险,且受保额不能低于贷款金额,这笔开销通常会与地税一起汇总在每月月供中一并交付,从而增加了实际的月供金额,成为投资人不得不考虑的因素。

尽管一部分贷款开支在投资人将来出售房产时可以由会计师处理为买房费用而降低计算“资本收益税”(Capital Gain Tax)所需的纳税基数,但在最初购房时却增加了投资人必须准备的购房资金数。

综上所述,贷款购房涉及的内容庞杂、程序繁琐,投资者务必谨慎,事先咨询有经验的相关律师、会计师和银行贷款人员,以免后面出现意料之外的情况。

相关容:美国贷款购房 YES OR NO(上)

本文由戴上律师事务所周游律师协助撰写

公孙律师专栏全集:

公孙律师详解纽约房产和投资法律

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论,或邮件dwgongsun@daiassociates.com与公孙律师零距离交流。

 

 

 

美国洛杉矶帕萨迪纳(Pasadena)地区简介

在洛杉矶东北部10英里处的圣盖博山谷,有著一座玫瑰之城——帕萨迪那,於1886年建市。2009年统计总人口约143,667,其中亚裔占:12.3 %。居民年中间家庭收入约为$ 61,298。年中间家庭房价619,500。

帕萨迪纳(Pasadena) City Hall

帕萨迪那别名王冠之城,是美利坚的这些殖民者勇于放弃,敢于探索的殖民精神的体现,是追求新的更好生活的美国精神的诠释。这些新的殖民者将这块土地用印地安语命名为Pasadena,意思就是山谷的王冠。

 城市的另一大特色是星罗棋布的散落在大街小巷里的众多设计迥异、风格相去甚远的教堂。每年新年的玫瑰花车大游行;随后在ROSE BOWL举行的美国新年美式足球赛;以及代表人类探索外层空间最高水准的喷气推进实验室使它在世界上名闻遐迩。丰富的户外景观、山水风光和几乎一年四季的晴空万里让帕萨迪那成为了南加州一颗闪烁的“珠宝”。帕萨迪纳市交通便利,该市临近Bob Hope机场,与阿奇森-托皮卡-圣达菲铁路相连,并且是4条主要高速公路的交汇枢纽。

帕萨迪纳(Pasadena) The Rose Bowl

除了以每年举办著名的“ROSE BOWL”橄榄球赛和玫瑰花车大游行而闻名遐迩,帕萨迪纳市还拥有众多著名的高等教育、科学和文化机构,包括:加州理工学院(Caltech)、喷气推进实验室、帕萨迪纳城市学院(PCC)、富勒神学院、艺术中心设计学院、帕萨迪纳剧院、诺顿西蒙艺术博物馆、太平洋亚洲博物馆等。其中:加州理工学院是世界顶尖的科技理工类学院,该校有31人32次获得诺贝尔奖。《泰晤士报高等教育》(Times Higher Education)与路透社(Thomson Reuters)联合发布的2011-12年世界大学排名以94.8分排名世界第1位,领先于哈佛大学(93.9分)和斯坦福大学(93.9分);富勒神学院是全球最大的多教派神学院之一,位于帕萨迪纳东市区;艺术中心设计学院(ART CENTER)位

帕萨迪纳(Pasadena) Caltech – Cahill Building

于圣拉斐尔山,可俯瞰“玫瑰碗”的赛场,该校在全美艺术学校排名中名列第5,在全球艺术学校排名中名列第10。

 帕萨迪纳市的中小学教育归帕萨迪纳联合学期管辖。该学区涵盖帕萨迪纳、阿尔塔迪纳和Sierra Madre三座城市,拥有15所小学、5所中学和4所高中,以及一些私立学校和教区学校。

 该市内的帕萨迪纳中心图书馆,由建筑师麦伦.亨特设计,占地达1万平米。该图书馆建于1927年,最近在保留其原有历史风貌的情况下进行了翻修。这座图书馆作为学术的标志曾出现在无数电影中,已被收录进美国历史名胜大全中。

 成立于1862年的帕萨迪纳交响乐团,每年在该市的帕萨迪纳市政中心举行几场音乐会;而帕萨迪纳流行乐团每年都会在“玫瑰碗”球场举行流行音乐会。市政中心每年也举办几场百老汇巡回演出。名扬四海的帕萨迪纳剧院每季度会举办7场演出,每场演出历史6到8周。

 

 

美国旧金山费里蒙特(Fremont)地区简介

费里蒙特(Fremont,也有当地华人翻译为菲蒙、福临门及佛立门等),是美国加州阿拉米达县内的一座城市,位於旧金山湾区东南部。市政府建制於1956年1月23日,由Centerville、Irvington、Mission San Jose、Niles、和Warm Springs这五个较小的社区组合而成。城市得名於被尊称為「伟大先锋」(the Great Pathfinder)的约翰•查理斯•费里蒙特(John Charles Frémont)。

旧金山费里蒙特(Fremont)地区景观

 

 人口构成

 根据2010年的人口普查,费里蒙特共有214,089个居民,使得费里蒙特成為旧金山湾区人口第四多的城市。费里蒙特也是全美阿富汗裔居民最多的地方;在2001年的美国入侵阿富汗行动时,费里蒙特因此成為眾多媒体的焦点。费里蒙特也拥有佔比例相对多的其他族裔人口,特别是包含印度裔和华裔等在内的亚裔居民。

 根据2010年美国人口普查,2010年时,该市有214,089人,71,004户,55,573个家庭,73,989个住房单位。平均每个家庭有3.36人。种族构成为:32.8%的白人,50.6%亚裔(17.8%华人,18.1%印度人),3.3%非洲裔,0.5%美洲原住民,0.5%太平洋岛屿居民,6.4%属于其它种族。5.9%同时来自两个或更多的种族。拉丁美洲裔14.8%。

2010年该市有43.8%的户拥有18岁以下的未成年人。63.5%为有正常婚姻的家庭,0.6%为同性恋同居。该市居民男女比例为98.9:100。

旧金山费里蒙特(Fremont)地区人口构成

  收入水平

根据2005年的估计,该市每户年收入中位数为$93,342。家庭年收入中位数为$103,846。有3.6%的家庭和5.4%的人口收入位于贫困线以下,包括5.9%的未成年人和6.2%的65岁以上老年人。

 气候条件

该市与湾区其它城市一样,夏季炎热干燥,冬季湿润多雨。昼夜温差明显,但相对于湾区南部为小。同时,夏季的气温也没有湾区南部高(低3摄氏度左右),冬季则基本持平。

 

美国旧金山萨拉托加(Saratoga)地区简介

萨拉托加(英文:Saratoga)是美国加利福尼亚州圣克拉拉县下的一个城市。位于旧金山湾区的圣克拉拉山谷西部,圣荷西西方、库比蒂诺南方。2010年美国人口普查显示该市有人口29,926人。

 作为硅谷的一个城市,萨拉托加市是圣荷西的卫星城之一。2008年,CNN将该市列为全美收入第四高的城市。[1]2009年,该市被福布斯杂志列为全美前20名受教育程度最高的小型城市。[2]2010年,彭博新闻社将萨拉托加列为加利福尼亚州生活成本最昂贵的郊县地方。[3]2011年,彭博新闻社还将该地的邮政编码,95070,列入2011年度全美最富裕的邮政编码第十八位。

旧金山萨拉托加地区

  历史发展 

该地于1848年建立了第一个居住区,与坎贝尔几乎同时建立,是坎贝尔的一部分。十九世纪末期,当地的工业逐渐发展起来,包括家具厂、造纸厂等工厂相继建立。1850年代,当地发现了一眼泉水,并取名为“太平洋国会泉”(Pacific Congress Springs),起这个名字是因为新发现的泉含有的矿物质与数千公里外的纽约萨拉托加泉地区一个叫“国会泉”的泉相似。1865年,这座城镇正式起名为“萨拉托加”,与纽约州的“萨拉托加泉”名称类似。萨拉托加在第二次世界大战前仍以农业为主,二战后跟随周边地区迅速工业化发展,并于1956年建市,其时城市已经发展到与县府圣何西几乎完全接壤。现今,改成是硅谷重要卫星城镇。

 人口构成

根据2010年美国人口普查,2010年时,该市有29,926人,10,734户,8,714个家庭,11,123个住房单位。平均每个家庭有3.11人。种族构成为:53.9%的白人,41.4%亚裔,0.3%非洲裔,0.1%美洲原住民,0.1%太平洋岛屿居民,0.7%属于其它种族。3.6%同时来自两个或更多的种族。

2010年该市有37.5%的家庭拥有18岁以下的未成年人。73.5%为有异性婚姻的家庭,0.4%为同性恋同居。该市居民男女比例为95.7:100。

旧金山萨拉托加地区的人口构成

 

 收入水平

根据2007年的估计,该市每户年收入中位数为$137,270。家庭平均年收入为$159,765。有1.8%的家庭和2.8%的人口收入位于贫困线以下,包括3.2%的未成年人和2.6%的65岁以上老年人。

 2011年彭博新闻社报告称该市每户平均年收入有$237,804,每户房屋平均价值$1,516,018。

 

美国旧金山库比蒂诺(Cupertino)地区简介

库比蒂诺(Cupertino)是一座位於美国加利福尼亚州旧金山湾区南部,圣塔克拉拉县西部的城市。 库比蒂诺与县府圣荷西相邻,部份市区延伸至圣塔克鲁兹山脉山脚。根据2010年的人口普查,库比蒂诺住有58,302人。库比蒂诺是硅谷核心城市之一,也是苹果公司(Apple Inc.)、赛门铁克(Symantec)、MySQL AB与Zend公司(Zend Technologies)等大公司总部所在地。该城在2012年被评为全美最这宜居住的小型城市中第二十七位,加利福尼亚州第二位。

苹果公司总部大门

  历史渊源

库比蒂诺在19世纪时期是一个小村镇,后归费利蒙市管辖。该市的最初经济运作是水果农业,该地区内几乎所有土地都种满了李子、黄桃、杏和樱桃等水果。同时也有一家葡萄酒酿酒厂在运作。20世纪中期,该地的经济开始起飞,各种高速公路、铁路随之建起,并建立了第一片居民区。但是当时还没有建市。第二次世界大战结束后,当地人口迅猛增长,并逐渐有高科技公司落护。1954年,当地行政长官寻求建市的可能,最终在1955年9月27日通过投票的方式确立建市,1955年10月10日,库比蒂诺市成为圣塔克拉拉县的第十三个城市。1960年代,当地兴建了大片的工业员,并获得了私人土地拥有者的支持,同时也兴建了商业广场等配套设施,并命名为库比蒂诺广场。1967年,当地第一所社区大学(De Anza College)成立,现有22,000余名学生。该市在快速发展的同时也带动了硅谷房价不断攀升,带动生活成本提高。2009年12月1日,库比蒂诺成为北加州第一个由亚裔人担任市长的城市。现今该市仍为硅谷重要城镇之一。

 人口构成

根据2010年美国人口普查,2010年时,该市有58,302人,20,181护,15,776个家庭,21,027个住房单位。平均每个家庭有3.28人。种族构成为:31.3%的白人,63.3%亚裔(28.1%华人,22.6%印度人,4.6%韩国人,3.3%日本人,1.3%越南人,0.9%菲律宾人,0.4%巴基斯坦人,0.1%泰国人,0.1%孟加拉国人),0.6%非洲裔,0.2%美洲原住民,0.1%太平洋岛屿居民,1.1%属于其它种族。3.3%同时来自两个或更多的种族。

2010年该市有47.3%的家庭拥有18岁以下的未成年人。68.4%为有正常婚姻的家庭,0.4%为同性恋同居。该市居民男女比例为97.4:100。
 

库比蒂诺人口构成

 收入水平

根据2005年的估计,该市每户年收入中位数为$118,635。家庭年收入中位数为$140,199。有3.6%的家庭和5.2%的人口收入位于贫困线以下,包括3.9%的未成年人和8.1%的65岁以上老年人。

 经济发展

库比蒂诺市被誉为“硅谷的心脏”。当地落户的最著名的高科技公司是苹果公司。苹果公司在当地兴建了大量的办公楼作为公司总部。苹果创始人之一史蒂夫•乔布斯去世前曾表态将在当地建设更多新的办公楼。此外,一些其他的大型高科技公司(例如希捷、趋势科技)的总部或分部也落户于该市境内。苹果公司在当地的总部有34,300名员工,成为该市员工数目最多的公司,甲骨文公司则以8,000人位居第二。

 法律和政府

库比蒂诺正式成立於1955年。市政府的最高代表机构為市议会;市议会由五名任期四年,且重叠选出的市议员组成。市长和副市长由市议员互相推举,任期為一年。市政府平时行政由市经理负责;市经理由市议会任免,且无任期限制。

 库比蒂诺没有市宪章。因此,库比蒂诺是一个受加州州法律规范的普通法城市(General Law City)。库比蒂诺没有自己的警察局或消防队,该市的治安和灾害控制由圣塔克拉拉县警局和消防局负责。库比蒂诺的图书馆是圣塔克拉拉县图书馆系统裡的一员。

 库比蒂诺的市标誌是一个西班牙16世纪征服者(conquistador)的头盔,市政府大楼前也有一个征服者头盔雕塑。在姐妹市日本丰川市赠与现在的雕塑前,以前的头盔雕塑看起来像一个装饰过的蜗牛壳。

圣他克拉拉县立图书馆有库比蒂诺的图书馆。

 

美国旧金山帕羅奧圖(Palo Alto)地区简介

 帕罗奥图(英文:Palo Alto)是美国加利福尼亚州圣塔克拉拉郡内的一座城市,位于旧金山湾区西南部,在山景城和门洛公园市中间,西方毗邻著名的斯坦福大学。

 帕罗奥图这个名字是来自于两个西班牙语的词,“Palo”,意为树,与“Alto”,意为高。所说的“高树”现在还存在,称为“El Palo Alto”位于帕罗奥图树公园(El Palo Alto Park)。 专家估计该树的年龄已经超过一千岁了。

斯坦福大学所在地——帕罗奥多(Palo Alto)

 地理位置

帕罗奥图位于旧金山湾区南部,离旧金山50公里左右,在美国公路101与美国公路280中间。加州公路82(国王大道,El Camino Real)也经过帕罗奥多。

帕罗奥图在西北边与门洛帕克(Menlo Park)接壤,在东北边与东帕罗奥多(East Palo Alto,与帕罗奥图不是一个城市)接壤,在南边与洛斯阿图斯市(Los Altos)接壤,以及在东南与 芒廷维尤(Mountain View)接壤。离帕罗奥图最近的大城市是圣何塞和旧金山。

 根据美国人口调查局的资料,帕罗奥图的面积为66.4平方公里(25.6平方英里),其中61.3平方公里(23.7平方英里)是陆地、5.1平方公里(2平方英里)或7.6%的面积是水。

 经济发展

著名的施乐帕罗奥多研究中心(Palo Alto Research Center)成立于该市,该研究中心拥有许多高科技成果以及发明了很多高科技产品,如以太网、Smalltalk程式语言、激光打印机、图形用户界面、鼠标等。而知名社交网站Facebook总部亦曾设於帕罗奥图市。

斯坦福大学(Stanford University),这所世界闻名的院校,也位于帕罗奥图。该院校与帕罗奥多的历史一直很有关系:利兰•史丹佛(Leland Stanford),该大学的成立者,成功地推动了帕罗奥图这座城市于1895年的建立。

许多人将帕罗奥图称为硅谷的中心,因为它拥有很多高科技公司。据说是由两位当时在史丹佛大学研究室工作的威廉•休利特(William Hewlett)与戴维•帕卡德(Dave Packard)在他们房子的车库里于1939年成立了惠普公司 (HP) 后,由此便带动了了硅谷的出现。至今,惠普的总部仍位于帕罗奥图。

 区域划分

因为现在的帕罗奥多以前分为两个不同的城市(帕罗奥多南部以前属于美福德(Mayfield)市,后来该市被帕罗奥多合并了),所以帕罗奥多共有两个中心:

帕罗奥多闹区(Downtown Palo Alto),位于大学大街(University Avenue),有许多餐厅与商店。

帕罗奥多商业区(Business District),位于加州大街(California Avenue)与历史性道路国王大道(El Camino Real)的交叉处,虽然没有闹区大但也有许多餐厅、银行、干洗店等。本地区本来是美福德(Mayfield)的中心。

 交通概括

帕罗奥多共有三个火车站:帕罗奥多站、斯坦福站、加州大街站。斯坦福站离斯坦福体育场很近,如果当天体育场没有体育会的话,火车就不会在该站停车。平时每隔半个小时便有一列火车,不过在加州大街站每隔两列才停一列。火车的北终点站是旧金山,在帕罗奥多搭乘的话一个小时左右就能到;南终点站是圣荷西(San Jose),乘半个小时就能到达。乘客乘坐该火车也能到达旧金山国际机场(在密尔布瑞站下车)。

 人口构成

根据美国人口调查局2000年统计,帕罗奥图共有人口58,598人,其中白人占75.76%、亚裔美国人占17.22%、拉丁美裔人占4.65%、非裔美国人占2.02%、美国原住民占0.21%、太平洋岛国人占0.14%、其他民族占1.41%、混血儿占3.24%。