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在纽约市许多公寓楼的大门背后，充斥着居民们不协调的抱怨声。从Ask Real Estate（房地产答疑）专栏所收到的抱怨信中，我们可以一窥居民们是如何应对生活在拥挤、昂贵的住房中的种种不顺心的。比方说，有个合作公寓的股东被邻居家的老鼠窝吓坏了；有一对父母被禁止将婴儿车推进楼内的电梯；有个租户厨房里的橱柜从墙壁上掉了下来。

有些纽约人就像讨厌房东一样讨厌邻居。合作公寓和共管公寓的管委会要小心了：你们也好不到哪去。

纽约人向专栏提出的问题，不仅取决于他们的个人情况，还取决于当今的重大问题，比如住房成本上升、士绅化、豆腐渣工程。最终，2014年成为了一个一切都在增长的年份，增长的包括房价、租金，以及最重要的——楼盘数量。根据纽约房地产委员会(Real Estate Board of New York)的数据，2014年10月批准建设的单元达到了16700套。

那么，何种力量将决定大众2015年提出的问题？这取决于你的身份（和居住地）。虽然购房者在新的一年里还将迎来高风险的竞购战，但是纽约市的偏远社区（说的就是你，大广场区[Grand Concourse]）将会有大量寻求廉价住宅的潜在居民——所谓廉价，也只是相对那些令多数普通人可望而不可及的黄金地段而言的。

对于那些已把自家公寓改造成B&B旅店的纽约人，围绕非法住宿的论战可能会趋于白热化。而在这一切之上，市长比尔·白思豪(Bill de Blasio)的十年保障性住房计划将初具规模；与此同时，本次奥尔巴尼会议(Albany)的立法将给租房者的钱包造成重负。随着我们迈向新的一年，这类改变游戏规则的因素也正在日益迫近。

居民社区：原先的冷门地段将变热

2014年，纽约市公寓的平均售价突破了100万美元（约合人民币623万元），这是一个影响深远的里程碑。随着城市人口的激增，错过了上一轮楼市繁荣期的社区，都见证了房价和楼盘数量的增长。

“当我刚开始创业的时候，布鲁克林还是个替代选项；而现在，它已经成为一个优选地段了，”霍尔斯特德房地产公司(Halstead Property)的首席执行官黛安娜·M·拉米雷斯(Diane M. Ramirez)说，“我看到皇后区(Queens)正在朝这个方向发展，布朗克斯(Bronx)也不远了。”

根据Citi Habitats提供的数据，在布鲁克林拟于2015年投放市场的6527套新出租屋中，有1442套分布在贝德福德-斯图文森(Bedford-Stuyvesant)、布什维克(Bushwick)和克林顿山(Clinton Hill)。就在不久前，这些社区都还被视为冷门地区。

对于新来的买家，这些变化能够给他们带来新的住房选择。但是对于既有居民而言，这可能意味着他们必须搬走。这点同样适用于De Robertis Pasticceria and Caffe等商铺。这家咖啡馆已经在东村(East Village)持续经营了110个年头，最近刚刚关门歇业。到2015年，联合广场咖啡厅(Union Square Cafe)也可能会结束其在联合广场30年的运营。

“纽约人正逐渐意识到，这一漫长的繁荣期已对我们眼中的经典纽约市容造成了破坏，”历史街区保护委员会(Historic Districts Council)的执行董事西蒙·班考夫(Simon Bankoff)说，他同时指出，2015年将是纽约市通过《地标建筑保护法》的50周年。“环顾左右，那些总被我们认为是一成不变的东西，却都在纷纷关门闭户。”

2015年，纽约市长的保障性住房计划将初具规模，该计划要求在未来10年里，修建或保留20万套保障性住房。这一目标的实现取决于一项政策，它要求开发商通过修建保障性住房，来换取在市政府重新规划的社区修建更高、更密集楼盘的资格。至于政府将会如何在这项提案的雏形上添砖加瓦，开发商和保障房倡导者们都在拭目以待。

“我们的目标是修建尽可能多的单元，同时确保这样做能够维持和提高居民社区的健康运转。”城市规划部(Department of City Planning)部长卡尔·魏斯布罗德(Carl Weisbrod)说。

当城市规划部门2015年初提出初步的建议方案时，布鲁克林的东纽约(East New York)地区将被列为试点。随后，重新区划进程就将在该处全市最穷社区之一内展开。而紧随其后的，将是针对皇后区的西法拉盛(Flushing)的提案。

“我们需要做市长希望大家做的事——建造更多住房，”纽约房地产委员会主席史蒂芬·斯皮诺拉(Steven Spinola)说，但是，“如果数据上不可行，如果收回来的租金低于建筑的维护成本，那你就不会这么做了。”

保障房倡导者们则担心，如果重新区划做得不认真，那么居民社区或将迅速士绅化。“看看威廉斯堡(Williamsburg)发生了什么吧，”城市正义中心(Urban Justice Center)的社区开发项目负责人哈维·艾普斯坦(Harvey Epstein)说，他指的是房价上涨，“我不明白，它怎么就不可能发生在东纽约、布朗克斯或者法拉盛呢。”

买家和卖家：买房依然是一场“硬仗”

现金全款购房者、难以取悦的贷款人、暴涨的价格、匮乏的挂牌信息……这些现实，都困扰着购房者，使找房子的过程让人倍受打击。不幸的是，在新的一年，购房者们可能依旧需要在卖方市场里打拼。

“我们的人口和就业正处于历史高位，并在不断增长。这给租金和房价施加了很大压力，”纽约大学富曼房地产及城市政策中心(Furman Center for Real Estate and Urban Policy of New York University)的主任马克·威利斯(Mark Willis)说，“现在没有理由认为这些趋势可能发生改变。”

对于购房者，也不都是坏消息：房价2015年仍将上涨，但步伐可能会从飙涨趋于平缓。“房价不会一味地陡然上涨，”柯克兰集团(Corcoran)的首席执行官帕梅拉·利伯曼(Pamela Liebman)说，“买家都有点疲劳了。”

2015年，寻找新楼盘的买家将会有更多的选择。根据科克伦阳光营销集团(Corcoran Sunshine Marketing Group)提供的数据，2015年曼哈顿、布鲁克林和皇后区长岛市(Long Island City)新上市的共管公寓预计将增加一倍以上，从2014年的3444套增加到8366套。

但是，只要快速扫一眼日益变化的天际线，我们就能发现一个令人沮丧的现实：那些光鲜亮丽的新大厦，未能提供大部分纽约人买得起的房型。“我们正在修建的房屋，跟我们需要修建的房屋之间存在着脱节，”房地产估值公司米勒·塞缪尔(Miller Samuel)的总裁乔纳森·J·米勒表示，“2015年，这一现象会更加明显。”

布朗克斯大广场区或皇后区埃尔姆赫斯特(Elmhurst)的业主们，即将迎来急于寻找下一个未开发市场的买家们的新关注。“你什么时候听到别人谈论过布朗克斯的金斯布里奇(Kingsbridge)？”霍尔斯特德房地产公司的拉米雷斯问，“聪明人正在涌向那里，以实惠的价格买下房子。”

出租房：租金政策可能面临改革

下面这条消息，可以给人带来一线希望：市价房的租金太高了，它们2015年可能涨不了多少。“好消息是，租金不会再涨了，”米勒说，“坏消息是，它们很可能也不会下降。”

新建的房产将给那些财大气粗的租房者提供奢华的居住选择，它们大多位于曼哈顿以外的行政区。根据Citi Habitats的数据，在布鲁克林，预计有6527个新的出租单元，将于2015年投放租赁市场，比曼哈顿3802个单元多出近一倍。

这类开发项目之一，是邓波区(Dumbo)的沃特街(Water Street)60号，一个包含290个单元的出租楼盘，带有24小时门房服务和一个可坐拥曼哈顿景观的屋顶平台。房屋租赁将于下个月开始，两居室的每月房租起价达到了令人瞠目结舌的6018美元（约合人民币3.7万元）。“人们想要体验住在共管公寓的生活，即使他们是租房而不是买房。”Citi Habitats负责新开发项目的董事总经理乔迪·安·斯塔斯(Jodi Ann Stasse)说。

与此同时，居住在近百万套租金管制型公寓里的纽约人应该准备好，于2015年6月在奥尔巴尼放手一搏，那个时候，租金管制法就要到期了。保障房的倡导者们希望看到这样一项规定的撤销——该规定允许业主在租金达到每月2500美元（约合人民币1.6万元）的情况下，取消对空置单元的租金管制。

根据租金指导委员会(Rent Guidelines Board)的数据，在过去20年里，纽约市至少有13.3万个单元因这项规定而变成市价房。政策的支持者表示，如果这一趋势持续下去，租金管制政策会被进一步削弱，从而对市长保留保障房的努力构成阻碍。

“这是我们租户运动生死攸关的时刻，”大都会住宅委员会(Metropolitan Council on Housing)的项目总监伊拉娜·迈尔(Ilana Maier)说，“如果我们现在不能大举强化规定，那么这些政策在十年内都发挥不了作用。”

但是，租金稳定政策的反对者怀疑，在共和党人把持州议会的情况下，2015年将不会是租户运动的分水岭。舍温·贝尔金(Sherwin Belkin)是一名代表业主利益的律师，他说：“业主们认为可以借此机会对租金管制政策做一些亟需的改变。”

其中一项被提议的改变是：要求租金管制型房屋的租户提供收入证明。

Airbnb：租房网站迎来紧要关头

在纽约，任何人不得将多户建筑中的一套没有租户的公寓单间以短于30天的租期出租，这是非法的。然而，几乎每周都有人写信给Ask Real Estate专栏，咨询如何绕开这些规定：如果我交换公寓呢？如果没有书面形式的约定呢？

由于纽约州政府和纽约市政府试图打击不法的旅馆经营者，2015年可能会出台一项规定。而与此同时，房产租赁网站Airbnb将游说政府改变法规。“你会看到，规范这一市场的要求会变得更加迫切。”代表租户的律师塞缪尔·J·希莫尔斯泰因(Samuel J. Himmelstein)说。

要让Airbnb退市，可能没那么容易。最近，昆尼皮亚克大学(Quinnipiac)开展的一项民意调查表明，56％的受访者认为，应该允许纽约人将房间租给陌生人。“我们不想把房子变成旅馆，但是与此同时，人们有时会想把自己的公寓租出去。”霍尔斯特德管理公司(Halstead Management Company)的总裁保罗·R·戈特塞根(Paul R. Gottsegen)说。该公司打理着纽约市250处住宅物业。

共管公寓和合作公寓一直在严令整顿，编写警告备忘录，对违规居民罚款。对于租房者来说，打破规则就可能会危及租约。共管公寓正在加强安保措施，要求门卫仔细观察来访者，同时要求居民为来访的客人签署授权表格。这类操作还引起了保险界的关注。

“万一有个通过Airbnb投宿的客人放火了怎么办？”纽约市律师协会(New York City Bar Association)合作公寓和共管公寓法律委员会(Cooperative and Condominium Law Committee)的会长菲利丝·H·韦斯伯格(Phyllis H. Weisberg)问，“谁来赔偿损失？”

不过，随着纽约人日益习惯于共享经济，各处楼盘可能最终也不得不接受它。

“Airbnb将生存下去，”戈特塞根表示，“与其抗拒它，我们不如拥抱它、改善它。”

合作公寓和共管公寓：运营成本短期内不会下降

从物业费到倒卖税，共管公寓和合作公寓的业主经常抱怨，管委会要将他们榨干了。不幸的是，运营建筑的成本在短时期内不会下降分毫。

在接下来几年里，大型住宅楼盘必须遵守第87号本地法(Local Law 87)——该法要求楼盘审核能源使用量，并保持系统以最高效率运行。住宅楼是纽约市最大的温室气体排放源，其排放量占总量的37%。“能源是一大热门话题。楼盘怎样提高能源效率？”管理着超过500处房产的FirstService Residential New York的总裁丹·沃泽尔(Dan Wurtzel)说，“如果运营预算的三分之一来自能源耗费，而现在你可以降低这块成本，那么上涨维护费的压力就减轻了。”

即便这些改进最终会降低长期成本，遵守这条法律可能还是颇具挑战性。此外，2015年是各楼盘停用6号取暖油、改用污染更少的4号油的最后期限。

“谁来支付由此产生的成本呢？”纽约合作公寓和共管公寓委员会(Council of New York Cooperatives and Condominiums)的主席马克·J·卢森堡(Marc J. Luxemburg)表示，“这会给许多楼盘带来真真切切的成本。”

虽然也有各种各样的政策鼓励，但许多会采取减免税务、低息贷款或退税的形式。因此，楼盘运营方或许将不得不从估价中征税，或增加维护费，以此打平楼盘运营的初始成本。“你会遇到没人为你提供前期资金的问题，”卢森堡说。

这些，都只是纽约人2015年将会遇到的部分问题。而且，邻居家的儿子在圣诞节收到了新的爵士鼓，你又免不了要头疼了……

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