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海外房产投资现在越来越流行，而美国房产投资是所有海外房产投资中的大热门，本文就为大家介绍一下在美国买房的13条建议，希望对您的美国房产投资与置业有所帮助。

13条建议助你成功投资美国房产，推荐房源：美国纽约新建公寓“公园广场30号”

1、进行数据分析。制订组合一个财务计划，以确定你是否真的能够负担买房的费用。毕竟，仅仅因为目前是购买住房的好时机并不意味着它对你来说就是一个买房的好时机。重要的是要了解你能负担得起多少钱的住房以及购置房产是否可能会妨碍你解决生活中其它的重要的财务问题。

2、存下20%钱用于支付首付。我并不是存下低于该金额的首付款的支持者（虽然联邦住房管理局（FederalHousing Administration）允许如此）。确保你的首期付款资金是现金或现金等值账户的形式，这样，市场变动就不会妨碍你的计划。

3、使用相关媒体提供的非常好的“租房对比买房”计算器。租房在你的生活范围里可能仍然是一个更好的交易。

4、做一位知情买家。你不会只是因为房子的漂亮的照片被发布到网上就打算购买这所房子，但你还可以进行更多的价格研究。这就是说，再没有什么比和房屋附近的邻居们聊聊以获得“实地”情报更好的了。

5、索取一份你的信用报告的副本。如果你在过去的一段时间以来都没有这样做的话，请打开相关网站并申请获得你的信用报考的免费副本。重要的是，在你开始进行按揭流程之前要先纠正报告中存在的任何错误。

6、获得按揭贷款的预先核准。预先核准是一个对你的购房价格范围的很好的全面检查。银行将会给任何有心跳的人提供资金的日子已经一去不复返了。着手进行此事的最佳方法是从请朋友转介抵押贷款经纪人到对银行和信用合作银行货比三家。请确保是在同等条件下进行比较，并询问经纪人交易结束时的总成本。

你也应该知道，一旦你真正找到了房子，按揭贷款流程让人痛苦的程度和牙根管治疗的程度是一样的，只是它需要更多的耐心，并且也没有奴佛卡因（Novocain，译者注：局部麻醉剂）。你将需要进行大量的文书工作和提前通知–当你距离交易结束越近时，将会出现越多的提供甚至更多的文件的要求。最终，你将需要其中详细说明了你的贷款审批的条款的“承诺书”。

7、找一位代理人。差不多每个人都会对房地产经纪人有所抱怨，但我仍然认为独自一人完成房屋购买的流程是很困难的。在一些市场上，买方经纪人是存在的，但是，经济人们最重要的素质是诚实、经验丰富、与其它代理人有良好的关系以及来自喜欢你的买家的良好推荐。请记住，大多数的代理人代表的是卖方，而不是买方。

8、聘请一位房地产律师。这你的生活中的一项重大交易，因此，当涉及到法律费用时，不要试图省钱。即使你的抵押贷款公司提供了一位律师，你也要自己聘请一位以帮助你起草所有的文件并确保你的利益在流程的每一步中都获得维护。

9、进行评估。评估将决定房产的市场价值，并最终将会被你的贷款人用来确定你的贷款金额。你拥有获得一份评估报告副本的合法权利，并且也需要一份副本以供备案。

10、预约验房。认为你已经找到了自己理想的房子？也许吧，但是，除非有一位工程师和你一起排查这所房屋，否则你可能会在一两年后就要翻新房屋。如果在检查房子的过程中出现了问题，不要被吓坏；它往往可以通过简单的价格调整而被解决。保护好自己是必须的，所以不要漏掉这重要的一步。

11、从一个合理的报价开始。该报价应该基于附近的在过去的六个月内售出的近似房屋的价格而制定。你的代理人将会在过程中为你提供帮助，但该报价应该包括你愿意为这座房子所支付的价格，你的贷款条件以及比如特指如果在检查过程中出现了任何问题会发生什么事的不可预见的费用。

12、购买房屋业主保险。如果你是一名终身承租人，成本方面可能是一件令人惊奇的事情。请确保你了解投保结构和投保内容之间的差异。如果你正要购买一处靠近水源的房产，请确保你有一家可以帮助你加入国家洪水保险计划的代理人。

13、在完成交易之前核对住房和城市发展部的声明文件。政府文件提供了关于有关各方的基本细节以及大量的数字。难免会出现一些错误，这也就是为什么让你核对该声明并确认一切是正确的至关重要的。

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借着奥巴马医改的东风，美国有更多老人能负担得起养老院的费用，这也使得养老类商业地产(Senior Housing)供不应求。某些地区的养老社区甚至一直“满员”，需要排队等待入住。地产开发商也将此视作是新的投资机会。随着基金公司、私募进入市场，养老类地产价格走高，回报率从之前的两位数跌落至7%-9%。

美国养老类地产已发展35年 体系与法规完善

养老类地产自1980年在美国初具雏形以来，已经历了35个年头。这35年的发展也使其成立了一套完整的体系与法规。按照服务专业程度的不同，美国的养老类地产可以分为五种类型。

第一类是Active Adult Communities and Senior Apartments，这类型养老地产主要以公寓为主，要求入住老人在55岁以上。主要提供的服务有日常娱乐活动，丰富老人的生活。

第二类主要为老年人提供家政服务，三餐和交通，叫做Independent Living Facilities，简称为ILFs，也被称作congregatecare facilities。这类地产大多是出租的为主。

第三类是比ILFs提供更多服务的Assisted Living Facilities，简称为ALFs，主要群体有奥兹海默(老年痴呆症)患者等没有生活自理能力的老年人。

第四类可提供最高等级服务的社区，Skilled Nursing Facilities，即SNFs，必须获得州政府的许可才能营业。主要为老人提供日常的医疗服务，出院后护理、恢复。这类社区的支出大部分由美国社会医疗保险承担(Medicare/Medicaid)。

第五类可以提供“一站式”服务，可以说是以上4种类型的综合体，叫做Continuing Care Retirement Communities，简称为CCRCs。社区内既提供医疗服务，也提供家政、三餐服务等，可以算作是养老类地产中的“顶配”。

投资不足 美国养老类地产供不应求

1990年之后，养老类地产的供给就一直处于下滑状态。到2002年，新建养老地产较1999年下滑了近80%，这一现象主要归结于投资者目标转移，资本输入减少。在过去的几年里，开发商重新重视养老类地产，新开工项目如雨后春笋。然而，这些新项目仍不能完全满足需求。

在需求方面，自2000年以来，65岁以上人口就一直处于与稳步增长状态。数据显示，每年约有50万人加入“65+大家庭”。根据美国统计局预测：2030年，美国65岁以上老人将占总人口的20%左右。人口老龄化也为养老类地产提供了发展契机，该市场将会从幕后走到台前，成为主流地产开发项目之一。

老年人口众多 美国养老类地产市场潜力巨大

在1964年之前出生的人口已步入老年，这些都将使养老需求产生巨大的缺口，美国养老类地产的潜力巨大。

首先是二战后的婴儿潮，也就是1946年-1964年出生的人口，为美国贡献了8千多万人口，是美国有史以来持续出生人口最多的一代。根据美国统计局数据显示，这类人群占总人口的16.7%，每年支出达到2万亿美元。

然后是沉默的一代，大约有5千万人出生在1925-1945年的大萧条时代，他们其中的大多数已经退休。

最伟大的一代也就是1945年之前出生的人口，这一代人属于“二战老人”，他们中的大多数都经历过战争的洗礼。由于年事已高，这一代人需要更专业的护理。

开发养老类地产需层层审批 存在运营、市场渗透风险

中国投资者进入该市场最大的挑战就是获得审批。养老类地产对专业要求相当之高，需要获得联邦、州政府的层层审批。其工作人员也必须有相关从业资格，因此初入市场的投资者往往会应接不暇。

此外，美国医保政策也与该行业息息相关。前文所提到SNFs和CCRCs主要的收入来源就是政府医疗补助，因此他们也面临诸多政策限制。

其他风险还包括运营风险、市场渗透风险等。投资者在涉足该市场之前一定要做足功课。

建立品牌化老年公寓势在必行

NAREIG商业地产部调查数据显示，尽管养老类地产供不应求，但是大多数老人还是倾向于高服务质量的品牌社区。同时，在家庭年收入超过$75000美元的城市圈，老年公寓更受欢迎。在一些中低收入地区，大多数老人仍然与子女居住，或者独居。这点也从侧面显示出中产阶级老人更愿意、也更有经济实力负担老年公寓。因此，建立品牌化老年公寓势在必行。

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美国房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国的通胀率（2.8%）。如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。

这个规律是如此的精准，以至于在这100年中只有1943-1947是唯一的明显跑赢通胀又没有跌回去的阶段。这个规律不仅适用于美国平均，而且适用于一线 城市。到2013年，美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均，并不是便宜货，意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3%。这个回报率是否足够高，是 否能达到分散投资的目的，见仁见智。但是中国投资者应该知道这个规律。

根据美国最权威的凯西·席勒房价指数（席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者），从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占 23%），95年是上涨的（占77%）。其中跌得最深的是2008年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18%。连续下跌达到5年的只有两次，第一次是 1929-1933年的大萧条时代，累积跌幅达26%；第二次是2006-2011年的由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累积跌幅达33%。

那么美国的房价在一个正常的年份涨得会有多快？在过去的123年中，美国房价平均内生（几何）增长率为3.07%。这个数字的逻辑是从哪里来的？在同样的 123年中，美国CPI通胀率为2.82%。如图一，美国的房价以高于通胀率千分之2.5%的速度涨了一百多年。一般的常识是房地产是抗通胀的，此言不 虚。在扣除通胀率后，房价就基本不涨了。

如果我们看10年的累积涨幅，美国过去123年中发生过3次十年累积涨幅超过100%的阶段，分别是在1938-1954之间，1969-1986之间，和1995-2007之间。

1938-1954之间的地产大牛市是因为1943-1947年间由于二战带来的工业和消费需求，这5年的年均涨幅为17%，扣除通胀后的平均涨幅仍然有10%；其余年份的平均涨幅只有2%，扣除通胀后是负增长。

1969-1986之间的大牛市主要发生在1974-1979之间，平均年增长为11%，但扣除通胀后年增长只有2%；其余年份的平均增长率为5%，扣除通胀率后为负增长。

1995-2007之间的大牛市主要发生在1999-2005年间，年平均涨幅为11%，扣除通胀后仍然有8%。这个超越通胀的涨幅后来被证明是泡沫，房价从2006年开始下跌，引发次贷危机，到2011年，美国房价在扣除通胀后已经低于一个多世纪以前的1895年。

总结一下，美国过去一百多年曾经发生过三次房产牛市。70年代的牛市完全是被同时代的通胀驱动，90年代末到金融危机前的牛市展示的是一个泡沫的形成，即假牛市。真正是由需求拉动的、超过通胀的增长只有1943-1947。长期来说，美国房价的涨幅基本是美国通胀率。

美国房价会涨多快？

图一表现出美国房市的两个规律。第一，美国房价的长期增长率为3.07%，略高于美国通胀率。第二，如果房价变动偏离这条轴线，无论太高或太低，其后的趋势可以预测，即会回到这条轴线。

这条轴线也告诉我们，截止到2013年，美国的房价在经历了2006-2011的下跌，和2012-13的上涨后，已经回到、甚至略高于扣除通胀后的历史平 均价位。这表明美国的房价在将来的涨幅不会高于历史平均（3%）。其他可以考虑的因素包括由于美国退出量化宽松带来的融资成本的上升，以及美国经济回暖； 这两个因素对房价的影响是相反的。

除了看通胀调整后的房价，另外一个公认的衡量房价贵贱和预测房价走势的重要指标是房租对房价的比率。其逻辑是房租代表了真实的需求（而非投资价值），相对于这个需求的房价就可以衡量房价的贵贱。

如图二所示，在1960年第一季度到2013年第一季度之间，美国平均房租对房价比率为4.98%。21世纪初的房地产泡沫，表现在房租对房价比率从1999年初的4.8%下降到2006年第一季度的2.98%，下降比率达38%。

如果房租对房价比率远远低于历史平均水平，就像一只市盈率很高的股票，要么相对于房价来说房租太低，意味着房租会上涨得很快，要么相对于房租来说房价太高，意味着房价会下跌，或者房租涨房价不涨。

那么到底是通过房租上升还是房价下跌来让房租对房价的比率回到历史平均呢？2007年，美国三位经济学家（Davisa,Lehnertb,和 Martinb）发表了一篇研究美国整体房租对房价比率的文章。文章的摘要，现在读起来让人凛然心惊，这样写道：“根据美国1960年以来数据我们构建了 房租对房价比率的时间序列。我们发现在1960到1995年之间美国的房租对房价比率在5%到5.5%之间，但是1995年后很快下降。到2006年末， 房租对房价比率已经到了3.5%的历史低位。如果房租对房价比率要在今后五年回到历史平均，房价可能会下降很多。”

后来的故事，如图二所示，是房租对房价比率的大幅度上升，接近历史平均。这个调整是通过房价的下降来完成的，包括在2008年发生的美国过去100多年最大的单年跌幅。

个别城市的房价历史

那么美国的一线城市是否会遵循不同的房价规律呢？现在让我们来回顾一下美国一些大城市在80年代末以来的房价历史。

洛杉矶和旧金山从80年代末到2013年的扣除通胀后的实际房价。如果把纽约房价在1988年初的房价折成一块钱，那么到2013年纽约房价在扣除美国通胀 后刚好是0.99元；换句话说，纽约过去25年的房价增长率非常准确，正好是美国通胀率；其间经历了90年代房价大幅度下滑，包括三菱地产于1996年宣 布洛克菲勒中心项目破产，以3.08亿美元的价格，加上8亿美元的债务，卖回给包括洛克菲勒家族在内的美国人；纽约房价在21世纪初开始大幅度上涨，到 2006年达到顶点的1.5元，到2013年跌回0.99元，完成了25年的轮回。

类似的，如果在1988年初把波士顿的房价折成1元，那么到2013年涨到1.08元，相当于扣除通胀后以每年0.3%的速度增长，其间也经历了和纽约一样 的涨跌周期。如果在1988年初把洛杉矶的房价折成1元，那么到2013年涨到1.12元，相当于扣除通胀后以每年0.46%的速度增长；如果在1988 年初把旧金山的房价折成1元，那么到2013年涨到1.29元，相当于扣除通胀后以每年1%的速度增长。旧金山的房价涨幅是最大的，一个重要原因是硅谷造 富的驱动。

结语

希望读者能够记住这样几个规律：

美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国的通胀率（2.8%）。如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。

这个规律是如此的精准，以至于在这100年中只有1943-1947是唯一的明显跑赢通胀又没有跌回去的阶段。这个规律不仅适用于美国平均，而且适用于一线 城市。到2013年，美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均，并不是便宜货，意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3%。这个回报率是否足够高，是 否能达到分散投资的目的，见仁见智。但是中国投资者应该知道这个规律。

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