Tag: 美国房地产投资

跟随资深海外投资专家Taylor开拓北美房地产

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有危有机：疫情肆虐下，在美国房地产市场里稳中求胜

新冠疫情本身并不等同于金融危机，而央行对此的应对措施也非常强而有力。如果疫情在四月末达到顶峰，那么从现在开始只需再等待三至四个月情况将会恢复正常，中国恰是一个能迅速控制疫情并逐渐恢复生产的例子。最重要的是，我们不要逃避资产规划和管理，要有长远的目光作长线规划。【阅读原文】

 

美国税改法案实施 房地产投资市场迎新契机

2017年12月20日，美国参议院及众议院陆续投票通过了《减税与就业法案》。22日上午总统特朗普正式签署确认，法案就此落定。这版长达500页的税改方案是美国三十年以来最大规模的税务调整，2018年1月份正式开始实施。本次美国税改将对经济格局产生重要丶深远的影响，各行各业都受其波动。其中，法案中直接涉及的房贷利息减免额的调整将直接影响房地产行业。北美土地专家和顿将深入探讨。【阅读原文】

 

从中国20年城市“增长路径”推断2018年美国投资方向

中国自改革开放以来，一直在进行世界近代历史上规模最大、速度最快的城镇化进程。据2017年的数据统计显示，2016年中国的城镇化率已经达到了57.35%；而在1978年时，这个数字仅为17.9%。在几十年的时间内，中国的大型城市到底经历了怎样的扩张历程呢？我们以1997年为起点，在一线及新一线的沿海、沿江以及内陆城市中精选了三个最突出的“城市扩张代表”，观察中国城市的成长轨迹，再从而推断美国的城市扩张版图。【阅读原文】

 

最后通牒！CRS或引发美国房地产投资新高潮

还剩两个月，留给高净值人士的时间不多了！按照国家税务总局公布的时间表，距离包括银行在内的金融机构对存量个人高净值账户进行摸排工作的截止时间——2017月12月31日，还有60天左右。在这个火烧眉毛点关键节点，对于高净值人士来说，还有什么可以合法由合理的方式可以规避自己的财产流失呢？答案是：美国房地产！【阅读原文】

 

特朗普税改框架文件出台 助力美国房地产市场

据《纽约时报》报道，美国总统特朗普公布了最新的税改框架文件。此次税改是美国自1986年以来进行的首次全面税改，被称为“千载一遇、美国史上规模最大的税改”。本次特朗普提出的税改政策将无疑会增强美国房地产的投资价值。和顿集团从税改框架的各个方面进行分析，逐个解读出本次税改对于房地产行业发展的各大推动意义。【阅读原文】

 

飓风后的休斯顿——永不停歇的活力城市

八月份飓风哈维吹袭休斯顿，导致短期销售下滑，但休斯顿的住房市场在9月份迅速反弹，足见它作为一个年轻而充满活力的国际城市的实力。本文旨於分享休斯顿持续吸引大量人口的原因，各个充满活力的产业发展，以及房地产市场的最新动向。【阅读原文】

 

飞速发展的休斯顿——从不辜负火箭的盛名

每当提及休斯顿的火箭，体育迷们可能会首先想到备受欢迎的篮球队休斯顿火箭队，而太空爱好者们或许会马上想到休斯顿著名的美国国家航空航天局太空中心。休斯顿大都会区不仅有航天火箭及火箭队，更有火箭般的飞速发展，房地产市场火热，销售急速上升。这座活力无限的城市从未辜负火箭的盛名。【阅读原文】

 

科罗拉多泉——备受瞩目的火热房地产市场

科罗拉多泉是科罗拉多州的第二大城市，被评为2017年第一季度最多潜在房屋买家希望迁入的城市首位。无论在经济发展丶就业机会丶贷款利率丶房屋建筑活动等方面，科罗拉多泉均有出色的表现，房地产市场因而不断加温。【阅读原文】

 

2017年美国房地产市场将持续升温 

2017年人民币一路贬值，进一步刺激了中国高净值人士及投资机构的海外资产部署。在各类海外投资产品中，美国地产投资备受投资者追捧，不但拥有强势美元货币作为支撑，而且在持续复苏的市场基础上，产生安全稳健的投资回报。今期专栏为你带来美国市场趋势的几项预测。【阅读原文】

 

英国脱欧 美国土地资产将吸引大量外国资金涌入

英国脱欧的余波触发全球经济动荡。由于英国与欧盟的新关系例如关税问题等需要重新谈判，因此脱欧对英国经济的长期影响仍不确定，这将可能导致流入英国的外国直接投资明显减弱。今期专栏，我会剖析美国房地产在众多不确定因素中成为资产避险绝佳工具的种种原因。【阅读原文】

 

千禧一代成购房主力军 刺激美国房市场持续增长

作为全球规模最大和最发达的经济体，在经历了次贷危机带来的经济大萧条之后，美国凭借其强大的经济实力，近年来处于稳步复苏的阶段。在经济持续回温的带动下，美国房地产市场呈现出强健的上升趋势，预计将继续保持此良好势头。值得一提的是美国国内的千禧一代，正成为美房市场一股未来十年的持续推动力。【阅读原文】

 

洞悉美国城市发展方向  抢占美国房产创富先机

城市发展方向从来都是不断向外扩张。可预测土地需求持续增加，城市向外发展到相应地区只是时间问题。那么，在收购土地之前需掌握哪些关键事项及信息来确定城市未来发展路线呢？北美最大的土地储备及房地产开发商之一——和顿国际集团副总裁亲自传授前瞻性土地收购策略。【阅读原文】

 

Anthony Tam开启您的纽约房地产之旅 | 美国

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皇后区和布鲁克林区成为纽约买房人新宠

像2016年年底一样，2017年的我們依然活在政治不确定性的阴影里，究竟这会如何影响纽约市的房地产市场？关于最新通过的税收法案的问题会带来多大影响呢？道格拉斯·艾利曼的2017年第四季度市场报告显示，纽约曼哈顿的平均销售价格首次在过去7个季度里跌破了200万美元，这也是过去六年内销售量最差的季度。而曼哈顿的房东们面临更多来自布鲁克林和皇后区的竞争。【阅读原文】

 

纽约为何一直这么美？

众所周知，纽约不但是美国第一大城市，而且也是多种行业的首都。真所谓罗马不是一日建成，纽约今天的成绩得来不易。如果您在过去十年里游览过纽约的话，您可要重新认识这座美丽的大都会，因为房地产的发展改变了城市的面貌。一起透视不一样的纽约，看看纽约房地产的发展对社会的影响。【阅读原文：（上）、（下）】

 

纽约买房过户费用是如何计算的？

在纽约置业，有很多购房者对过户时所缴的费用都大吃一惊，尤其是来自国外的投资客。纽约的过户费用往往比起其它洲都比较高，可是每个人还得乖乖的承担这些费用。有很多购买新房的投资客所付的费用更高，到底这些费用是可避免的吗？首先，让我们来了解一下购房有哪些费用和如何计算的。【阅读原文】

 

纽约市房价和租赁市场的最新指数

美国俗语说：“投资房产，地段代表一切”。在纽约市，我们拥有世界上最好的设施 – 从公园和文化景点到快速的交通和首要的购物天堂。考虑到这一点，TOWN分享了位置报告，最新的数据合并旨在让您保持最新，并确保您做出最明智的决定。【阅读原文】

 

川普年代第一份的纽约房地产业绩报告

时光飞逝，我们已度过了2017年第一季度也是川普上任的第一个年代。在来自不同的第一季度市场报告显示整个城市的转售市场强劲。选举前的需求大增，然后转售增长，这是两年来最大的上涨。这一上升导致整个曼哈顿市场回暖，总销售额增长了百分之五。如果您有意想置入新房今年可是个好时机。【阅读原文】

 

到底纽约的高收入租客选择住哪里？

曼哈顿一直是全美最昂贵租金的榜首，租赁市场平均租金为4,146美元/月。为了能够支付这平均租金，曼哈顿租房者的收入需要超过$ 150,000 /年。实际上有多少租客有这样的经济实力住在纽约最受欢迎的区呢？通常，赚取更多钱的人更有可能是业主，可是在曼哈顿，高收入租客的数量远远超过高收入业主的数量！【阅读原文】

 

人民币出走中国 资金继续涌入纽约

许多中国人民都深信人民币将来会持续的贬值，这鼓励了他们把财富转换成美元。而纽约房地产也成为他们海外资产的避风港和主要的投资项目，促使纽约豪华公寓的价格推高到历史最高水平。今年的高端市场已经放缓了一点，许多中国买家希望能够乘此机会投资纽约房地产。【阅读原文】

 

投资纽约期房要怎么买？了解美国新房“投机”的利与弊

期房或楼花，就是在房子还没有盖好之前先以合约买了下来。一般的高层公寓建造期需要两年至三年，购买者提前买入一个单位的权利，支付款大约在百分之二十左右，等全部工程完工可以交房的时候买家才支付剩余的款项。在纽约购买期房的时候你必须考虑以下各种优点和缺点，因为期房是一个长久的投资，不是每个人都适合。【阅读原文】

 

纽约房地产热潮又卷土重来？

美国房地产的继续蓬勃发展，许多国际买家对美元的稳定性充满了信心，所以外国投资者在整体销售数量是自2009年以来的第二高。纽约曼哈顿本年度第二季的房地产中位价再次创新高，比起去年同季增长了13%。随着2016年美国总统选举成为热门话题，今期专栏我也会议论选举会对美国经济和房市场有什么影响。【阅读原文】

 

纽约房地产市场已泡沫化了吗？

今年，大家一直在谈论纽约房地产市场会否泡沫化，但是综合了各方面的报告，在2016年第一季度，纽约的房地产热潮依然持续，曼哈顿的房地产更已达到了最高纪录。在过去几个月里受到许多负评的阴影之下，数据证明了市场还是保持着平稳的状态。不管买房或租房，纽约永远是一个有市有价的国际大都会。【阅读原文】

 

在纽约买房就可以长期入读纽约的公立学校吗？

近年来，有很多父母都想把小孩送到美国接受优质的教育。孩子的未来对许多投资房地产的父母来说是一个重要课题，他们都以选择好学区为首要条件，但如何遇到一个好的学校呢？或这和房地产有什么关系呢？外国人能否就读美国（中小学）公立学校吗？今期专栏我们来深入探讨纽约学区房。【阅读原文】

 

跟着纽约市公共交通规划来预测房地产

在最近这几年里，我们可以看到纽约市的公共交通设施方面有很大的进展，这些项目包括：第二大道地铁线、世界贸易中心交通枢纽、宾州火车站、来往布鲁克林及皇后区的电车和拉瓜迪亚机场。这些大型的项目不但将给社会制造就业机会而且也改变了城市风貌，我们同时也可利用这些项目来评估未来房地产的趋势。【阅读原文】

 

追逐中国人的足迹 了解一个由市民打造的纽约市

在纽约，37％的人口是在国外出生的。纽约大学弗曼中心发布了来自10个国家的纽约客分布图，可见纽约移民人口都分布在五大区，这些新移民都会聚集在各地建立自己的小社区。另外，2015年中国投资者在美国已超越了加拿大成为最大的购房群体，纽约有很多开发商都在项目设计的细节方面都倾向亚洲人的喜好。【阅读原文】

 

如果你多年前在纽约投资了房地产，你知道你的投资增值了多少吗？ 

纽约最新的市场报告已出来了，纽约的销售价格已在2015年第四季度创下了历史新高。在曼哈顿的平均房价较上季增长了12％，已达$1,948,221美元。展望2016年，虽然美国经济增长仍面临诸多不确定性，但其经济基本面仍优于大多数主要经济体，内生增长动力强劲，将继续稳健增长。一起来分析步步高升的纽约房地产。【阅读原文】

 

从天际线看出纽约房地产在2016年的动向

在过去这几年里，我们可以看到纽约的天际线出现很大的变化，这些摩天大楼改变了纽约的城市风貌，也为投资者在2016年提供了很多在期房上的选择和机会。纽约房地产一直以来都是热门的话题，让我们一起从纽约的天际线来探索纽约房地产未来的发展和动向。 【阅读原文】

 

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典 | 美国

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2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——太浩湖/特拉基（公寓）

太平洋联合地产简要总结湾区各个地区在2016年第四季度的房地产交易活动，最后一篇介绍的是北美最大的高山湖泊太浩湖（Lake Tahoe）的公寓。太浩湖迎来一个精彩的滑雪季，因此预计太浩湖地区第一季度的销售情况将保持强劲。【阅读原文】

 

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——太浩湖/特拉基（独栋房产）

第四季度，太浩湖/特拉基地区的房产活动仍然保持了强劲的势头，整体的销售量达到15年来的最高水平。旺盛的需求量导致房产储量的变动，全年的房产储量持续下降。在太浩湖地区，对豪华房产的需求尤其强烈，是去年的两倍之多。100万美元以下的房产价格增长稳定，而价格较高的房产通常会以低于要价的价格出售。【阅读原文】

 

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛谷

索诺玛谷第四季度的情况可以总结为一句话：“虎头蛇尾”。10月与11月的成交量可观——与2015年同期的成交数量与价格点类似。但是与2015年相比，12月的销量与新签合同的数量都有所减少。是总统大选对房地产活动造成了影响，还仅仅是比以往更加明显的季节性下滑，只有时间才能告诉我们答案。【阅读原文】

 

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛县

受高价位房产销量的刺激，索诺玛县第四季度与2016年整体的房产销量与去年持平。售价300万美元或以上的房产销量接近去年的两倍。同时，售价低于100万美元的房产储量持续降低，限制了销售活动的进一步发展。【阅读原文】

 

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——中半岛

太平洋联合公司在加利福尼亚州的房地产市场中，大约有一半市场第四季度房价中位数的同比增长率为个位数。中半岛的房价略有下滑，房产储量也减少。【阅读原文】

 

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——硅谷（独栋房产）

太平洋联合地产简要总结湾区各个地区在2016年第四季度的房地产交易活动，本期介绍的是位於旧金山湾区南部，高科技事业云集的美国加州圣塔克拉拉谷，别称硅谷的独栋房产。经过萧条的夏秋两季，硅谷的房产市场在第四季度终于迎来一些转变。但是，该地区仍然是两个市场。【阅读原文】

 

 

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——旧金山（公寓）

旧金山第四季度的房产销售势头与前几个季度保持一致，与去年相比，销量减少，但买卖双方更加平衡。总体来看，售价低于100万美元以及售价在200万到300万美元的房产销量下滑最为严重。本期介绍的是加州（人口）第四大城市旧金山的独栋房产。【阅读原文】

 

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——旧金山（独栋房产）

太平洋联合公司在加州的房地产市场中，大约有一半市场第四季度房价中位数的同比增长率为个位数。我们将简单总结第四季度各地区的房地产活动，包括最新的地区与特定社区的市场数据以及统计资料，能够帮助您了解更多的买卖房产信息，做出更合理的决策。本期介绍的是加州（人口）第四大城市旧金山的独栋房产。【阅读原文】

 

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——纳帕县

太平洋联合地产简要总结湾区各个地区在2016年第四季度的房地产交易活动，本期介绍的是全美最著名的葡萄酒产区纳帕县。今年下半年纳帕县的销售活动相对强劲，成为旧金山湾区唯一一个房产销量高于去年的县区。该地区得益于对高价房产特别旺盛的需求，因此今年的销售活动有明显提升。【阅读原文】

 

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——马林县

去年秋天，马林县房产市场活动进展减缓，到第四季度末期重新恢复，年同比略有提升。但是，马林县2015年整体房产销量低迷。特别是售价100万美元以下和300万美元以上的房产受到挑战。低价位房产的储量不足限制了销售量，而大部分买家对高价位房产仍然保持谨慎态度。【阅读原文】

 

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——东湾

东湾2016年最后一个季度仍然延续了前几个季度的状态，销量走低，房价渐涨。第四季度的销售量比去年同期略有下降。房产储量几乎岿然不动，导致买家选择的余地非常有限——特别是价位较低的房产市场。买家数量与可售房产数量的不平衡使东湾房价的上涨速度高于旧金山湾区的其他地区。【阅读原文】

 

2016年第三季度旧金山湾区房地产报告——太浩湖（公寓）

太平洋联合地产简要总结湾区各个地区在2016年第三季度的房地产交易活动，本期介绍的是北美最大的高山湖泊太浩湖。第三季度，房价上涨的情况稳定，房产的成交价格与去年一致。低于100万美元的房产增值最快，且出售速度比高价房产的出售速度更快。但是，与去年相比，各类房产的销售量均有提高。【阅读原文】

 

2016年第三季度旧金山湾区房地产报告——太浩湖（独栋房产）

太平洋联合地产简要总结湾区各个地区在2016年第三季度的房地产交易活动，本期介绍的是北美最大的高山湖泊太浩湖。第三季度，太浩湖/特拉基的销售活动有明显增加，实现15年来的最高销量。普莱瑟县的销售尤其强劲，内华达县的活动比前几个季度有所回升。因此，房产储量也达到了房市复苏以来的最低点。【阅读原文】

 

2016年第三季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛谷

太平洋联合地产简要总结湾区各个地区在2016年第三季度的房地产交易活动，本期介绍的是索诺玛谷。索诺玛谷的买家热情明显降低，各类房产中售价高于要价的房产比例都有较大幅度的下降。定价100万美元左右的房产仍然非常抢手，其中三分之一的售价都高于要价。【阅读原文】

 

2016年第三季度旧金山湾区房地产报告——索诺马县

太平洋联合地产简要总结湾区各个地区在2016年第三季度的房地产交易活动，本期介绍的是旧金山湾区的九个县中面积最大和位置最北的索诺马县。在索诺玛县，售价高于要价的房产比例与去年秋天基本一致。但是，售价高于要价的豪华房产比例出现了最大幅度的下降。【阅读原文】

 

2016年第三季度旧金山湾区房地产报告——硅谷

太平洋联合地产简要总结湾区各个地区在2016年第三季度的房地产交易活动，本期介绍的是位於旧金山湾区南部，高科技事业云集的硅谷。所有的市场指标均表明买卖双方的关系更加平衡，房产销售以更加正常的速度进行，售价高于要价的房产比例降低。此外，尽管房产数量增加，但供应量仍然大大低于正常水平。【阅读原文】

 

2016年第三季度旧金山湾区房地产报告——旧金山（公寓）

太平洋联合地产简要总结湾区各个地区在2016年第三季度的房地产交易活动，本期介绍的是旧金山的公寓。在第三季度，旧金山保持与前几季度一致的步伐，趋于正常化的市场使买卖双方达成了良好的平衡。八九月份的销售活动与上年同期保持了同等水平。七月销量比去年有明显下降，但整个旧金山湾区都呈现了这一趋势——从去年七月的顶峰状态回落。【阅读原文】

 

2016年第三季度旧金山湾区房地产报告——旧金山（独栋房产）

太平洋联合地产简要总结湾区各个地区在2016年第三季度的房地产交易活动，本期介绍的是旧金山的独栋房产。在第三季度，旧金山保持与前几季度一致的步伐，趋于正常化的市场使买卖双方达成了良好的平衡。八九月份的销售活动与上年同期保持了同等水平。七月销量比去年有明显下降，但整个旧金山湾区都呈现了这一趋势——从去年七月的顶峰状态回落。【阅读原文】

 

2016年第三季度旧金山湾区房地产报告——纳帕县

太平洋联合地产简要总结湾区各个地区在2016年第三季度的房地产交易活动，本期介绍的是全美最著名的葡萄酒产区纳帕县。总的来说，过去几年纳帕县的销售活动保持平稳，而旧金山湾区的其他地方则出现持续的下滑。纳帕县居民购买力相对较高，且房产储量相对充足，共同促进了房产销售。【阅读原文】

 

2016年第三季度旧金山湾区房地产报告——马林县

太平洋联合地产简要总结湾区各个地区在2016年第三季度的房地产交易活动，本期介绍的是旧金山北湾的马林县。与旧金山湾区的其他地方相比，马林县的买家热情有更加明显的下降，特别是对售价高于200万美元的房产。在旧金山湾区的各个区域，300万美元以下的房产至少有50%的售价高于要价。【阅读原文】

 

2016年第三季度旧金山湾区房地产报告——东湾

太平洋联合地产简要总结湾区各个地区在2016年第三季度的房地产交易活动，本期介绍的是阿拉梅达县/东湾。当地三分之二的房产仍然以高于要价的价格售出，这个比例为整个旧金山湾区最高。东湾居民的购买力较高，推动了房价的上涨，该地区也面临着整个旧金山湾区最大的房价上涨幅度。【阅读原文】

 

2016年第三季度旧金山湾区房地产报告——康特拉科斯塔县

第三季度，旧金山湾区房价继续温和上涨，大部分地区的房价较一年前获得个位数增长。以下太平洋联合地产将会简要总结湾区各个地区在2016年第三季度的房地产交易活动，以最新、最全的市场数据帮助您做出知情的房地产买卖决策。本期介绍的是东湾的康特拉科斯塔县。【阅读原文】

 

2016年第二季度旧金山湾区房地产报告——太浩湖/特拉基

太平洋联合公司继续为居外用户带来旧金山湾区房地产市场季度报告。太浩湖/特拉基地区主要为第二居所房产市场所占，因此其运行的参量不同于旧金山湾区。由于旧金山湾区的房价开始逐渐趋向正常化，近期一些买家冒险尝试度假型房产，这有助于加速第二季度的销售速度并导致房产储量下降。【阅读原文】

 

2016年第二季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛谷

太平洋联合公司继续为居外用户带来旧金山湾区房地产市场季度报告。冬季与初春时节，索诺玛谷的卖家普遍会推迟将其房产挂牌上市，等待春暖花开将房产以最好的姿态推出。年底之前，旧金山湾区稳健的经济状况将对索诺玛谷的房产市场带来积极的影响。【阅读原文】

 

2016年第二季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛县

太平洋联合公司继续为居外用户带来旧金山湾区房地产市场季度报告。索诺玛县第二季度的销售量与去年同期持平，房价继续缓慢而稳定地攀升。目前，与旧金山湾区的其他地区相比，索诺玛县的相对支付能力，连同出色的经济状况与始终保持在历史最低水平的利率，都有助于推动主要居所与第二居所市场的房产销售。【阅读原文】

 

2016年第二季度旧金山湾区房地产报告——硅谷

太平洋联合公司继续为居外用户带来旧金山湾区房地产市场季度报告。尽管第二季度硅谷地区的房价比去年有所增加，但市场体现出了逐渐正常化的迹象。价格战仍然是硅谷无法更改的事实，具有吸引力且定价合理的房产普遍能获得两到四个报价，但高端房产通常需要降价以吸引买家。【阅读原文】

 

2016年第二季度旧金山湾区房地产报告——旧金山

太平洋联合公司继续为居外用户带来旧金山湾区房地产市场季度报告。经过几年急速的价格上涨与漫天要价，旧金山的市场在第二季度逐渐趋于正常化。销量仍然稳固，但房产在市场上的滞售时间比以往几个季度更长。尽管旧金山市场仍向卖家倾斜，但正在缓慢地向更加平衡的状态发展。【阅读原文】

 

2016年第二季度旧金山湾区房地产报告——纳帕县

第二季度，纳帕县的房产销售活动十分活跃，尤其是与第一季度相比。这部分源于红酒之乡的季节性热潮，在此期间购房者会等待这一地区迷人的春季到来，繁花盛开，给房产外观增加了额外的吸引力——特别是在高端房产市场。【阅读原文】

 

2016年第二季度旧金山湾区房地产报告——马林县

太平洋联合公司继续为居外用户带来旧金山湾区房地产市场季度报告。马林县的购房者在第二季度采取更加谨慎的策略，没有上一季度典型的紧迫感。与旧金山湾区的其他地方一样，马林县的房产储量持续紧张，降低了多数潜在买家的负担能力。售价100万美元到300万美元的房产销售量最高。【阅读原文】

 

2016年第二季度旧金山湾区房地产报告——东湾

太平洋联合公司继续为居外用户带来旧金山湾区房地产市场季度报告。第二季度东湾的销售活动与去年同期类似——非常繁忙。东湾市场仍以卖方主导，约80%的房产销售涉及多方竞价，且以高于原价的价格售出。不过，相较於湾区其他地方，东湾的房价仍然比较便宜。【阅读原文】

 

2016年第二季度旧金山湾区房地产报告——康特拉科斯塔县

太平洋联合公司继续为居外用户带来旧金山湾区房地产市场季度报告。在2016年第二季度，位於旧金山湾区东部的康特拉科斯塔县的购房者有更多房产可供选择，房产储量较上一年有了较大增长。我会以详尽的数据分析该地区市场的状况。【阅读原文】

 

英国退欧情势不妙 ？美国房地产市场渔翁得利

英国退欧，让人倍感意外，这是全球金融市场在公投前未曾预料的结果。尽管金融市场的波动性会持续，但对美国的直接影响非常小。美国的基本经济因素仍然稳固，因为它们均以国内活动为基础。所产生的间接影响对美国房地产而言可能是个好兆头，因为投资者希望寻找安全稳定的投资。【阅读原文】

 

该不该恐慌？经济学专家教你多角度看旧金山湾区房地产市场发展

2018年太平洋联合公司房地产经济预测预计市场会“正常化”，并预测未来三年房地产市场增长10%。在旧金山湾区，太平洋联合公司的业务迎来开门红，一月份价格比去年同期高13%，共卖出16%的房产。得益于较低的按揭利率与就业率增长，目前低价位房产的活跃度更高。一起来听听来自太平洋联合经济学专家塞尔玛·海普的房地产分析，见解和建议。【阅读原文】

 

堪称“全美最强房市”！旧金山湾区房地产投资者获得六位数利润！

作为西海岸华人最为聚集的区域以及矽谷的所在地，自然吸引了大量中国投资者的关注。在矽谷蓬勃的经济推动下，湾区很多城市的房价都以10-15%的速度增长，部分地方房产价格涨幅超过3成，为全美翘楚。本文综述了旧金山湾区最新的房地产新闻，满足购房者丶售房者以及想了解房地产人士的需求。【阅读原文】

 

旧金山湾区房地产市场报告系列——太浩湖/特拉基

太平洋联合公司为居外用户带来2015年第四季度旧金山湾区房地产市场报告。系列最後一期介绍的是北美最大的高山湖泊太浩湖和加州内华达郡内的城镇特拉基。在太浩湖/特拉基，降雪开启了世界著名的冬季度假村，吸引滑雪者、户外运动爱好者与度假屋的购买者。【阅读原文】

 

旧金山湾区房地产市场报告系列——索诺玛谷

太平洋联合公司为居外用户带来2015年第四季度旧金山湾区房地产市场报告。索诺玛谷是加州酒的摇篮，是一个广受欢迎的目的地。2015年末市场非常繁盛，住宅销售量攀升，平均售价也相应提高，定价合理品质优良的房地产不断吸引买家。【阅读原文】

 

旧金山湾区房地产市场报告系列——索诺玛县

太平洋联合公司为居外用户带来2015年第四季度旧金山湾区房地产市场报告。本期介绍的是旧金山湾区九个县中面积最大和位置最北的索诺马县。2015年市场开始趋向平衡，数百万美元的房地产成为买家市场，很多房地产在市场上滞售的时间延长。【阅读原文】

 

旧金山湾区房地产市场报告系列——硅谷

太平洋联合公司为居外用户带来2015年第四季度旧金山湾区房地产市场报告。本期介绍的是位於旧金山湾区南部，高科技事业云集的美国加州圣塔克拉拉谷，别称硅谷。硅谷富有魅力的社区与该地世界著名的技术公司所提供的大量就业机会仍会吸引大量买家。【阅读原文】

 

旧金山湾区房地产市场报告系列——旧金山

太平洋联合公司为居外用户带来2015年第四季度旧金山湾区房地产市场报告。旧金山是美洲华人最为密集的聚居地，自然成为全球华人最关注的美国房市。旧金山虽然可能是世界上最昂贵的居住之地，但凭其具有吸引力的市场以及繁荣的地方经济，它仍然是一个异常受欢迎和活跃的市场。【阅读原文】

 

旧金山湾区房地产市场报告系列——纳帕县

太平洋联合公司为居外用户带来2015年第四季度旧金山湾区房地产市场报告。本期介绍的是全美最著名的葡萄酒产区纳帕县。由于该地区红酒之乡的美誉以及毗邻旧金山湾区核心的便利地理位置，纳帕县的房产具有特别的吸引力，可以作为退休或度假的选择。纳帕县更是全国第四大100万美元以上房产的集中区。【阅读原文】

 

旧金山湾区房地产市场报告系列——马林县

太平洋联合公司为居外用户带来2015年第四季度旧金山湾区房地产市场报告。马林县是富裕的旧金山郊区，近郊住宅区有总体上保存完好、令人满意的旧房产。该区房产供应有限，又有一流的学校，因此在这一市场进行长期投资相对比较安全。【阅读原文】

 

旧金山湾区房地产市场报告系列——东湾／阿拉梅达县

太平洋联合公司为居外用户带来2015年第四季度旧金山湾区房地产市场报告。整个2015年，买房者在东湾地区始终面临着房地产供应严重短缺的问题。第四季度11月的销售速度仍然强劲，随着节日季节临近，12月速度逐渐减缓。总体来说，低利率、高租金与繁荣的地区经济不断吸引买家来到东湾。【阅读原文】

 

旧金山湾区房地产市场报告系列——康特拉科斯塔县

太平洋联合公司为居外用户带来2015年第四季度旧金山湾区房地产市场报告。位於旧金山湾区东部的康特拉科斯塔县的市场活跃程度降低，销量与挂牌出售的房地产数量都较上一季度有明显下降，主要原因是市场的房地产储量紧张。我会以详尽的数据分析该地区市场的状况。【阅读原文】

 

投资美国豪宅，是你长期财富保值之选！| 美国

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尽管目前全球市场波动，不过对于致力于长期财富积累的国际投资者而言，美国房地产仍然是一个可靠的投资选择。据路透社最近发布的一篇文章指出，高端投资者钟爱豪华房地产，这种类型的资产在其投资组合通常占比60%。

豪宅相比其他资产有几个优点，对精明投资者非常具有吸引力：

一、豪华房地产价格的增长速度于通货膨胀

实物资产，尤其是那些供不应求的豪华房地产，升值非常快，即使是在通胀时期，短期投资的购买力下降，房地产资产投资也可保护投资组合的损失。

二、如果遗产规划做得妥善，豪华房地产可以代代相传

因为房地产往往会随着时间的推移升值，家族财富从而保留甚至增多。

三、随着你的投资增加你的财富，你可以享受丰收的成果

房地产是一个多方面投资，不仅作为投资组合一部分积累财富。豪宅既可以自住也可以作为度假房，或出租以增加投资回报。

如何从豪华房地产投资得到最佳回报？

想要从你的投资中得到最好的回报，豪华房地产应该有一些特性。这些属性将确保房地产保持高需求，升值，经济衰退后迅速反弹。

一、位置，位置，位置

位置仍然是购买豪华房地产第一要素。外观不好还可以翻新，但不能凭空添加海景或纽约公园大道（Park Avenue）的尊贵地址。如格林威治（Greenwich）、康涅狄格 （Connecticut）、阿斯彭（Aspen）、科罗拉多州（Colorado）和佛罗里达州棕榈滩（Palm Beach, Florida）等顶级奢侈生活区房地产价格持续上涨，就是因为位置有如此高需求。

美国任何你想要去的地方几乎都有可投资的豪华房地产。一旦你敲定你想要购买房产的地理区域，找一位经验丰富的，在该地已经运营多年的高端豪华房地产经纪人。他们将为你确定最好的、最适合长期投资的社区。

二、注重不能改变的特点

令人印象深刻的山顶视野或宁静的海滨位置比主卧的壁纸更重要。若是晚上无法见到，奢华的户外露台一点用都没。房产很容易通过扩大规模、装修或翻新提升价格，但是如果房产坐落在当地机场的飞行路径或临近个不安全的街区，这样的投资或将是竹篮打水一场空。

三、理解你的装修喜好

如今流动性紧缩，要价和售价之间的差距拉大，如果你愿意购买需要一些翻新的房产，这会是理想的投资，肯定会随着时间的推移增加价格。

如果你找到一套房产，位置有利且愿意翻新，甚至定制重建，品味和设计水平等于或略优于其他附近的房子，升值会很快。奢侈房产投资者渴望独特性，但要注意装修必须兼顾功能，吸引大范围的高端买家，最大限度地提高你的投资。

搜索房产时，当地豪华房地产经纪人所具备的专门知识和经验是你最大的资产。花时间去找一个你觉得合适的当地代表。他们将是你的伙伴，为你找到适合你的豪华房地产投资，获得长期财富保值。

四、提前知道你打算如何使用这套房产

你是一直住在这套房产，还是作为旅行工作时的第二居所？还是你计划作为度假房租出去？是将其视为一个长期投资，还是想翻新转售获利？提前确认这些问题的答案可以大大增加你的投资回报。

向代理了解房产时，记得问他们有关你打算如何使用房产的问题。如果你希望作为当地的永久居民，你会对附近的学校丶当地的商店和餐馆感兴趣。如果你只是部分时间居住当地，保安将会是最先考量。房产若作为度假投资需要其他特点，如靠近假期活动项目，如滑雪或海洋度假村等。高端豪华房地产投资方方面面都很重要，你要权衡每个方面的重要性，这就取决于你打算如何使用这套房产。

原文由Malte的合作伙伴玛丽·卢·塔特希尔（Mary Lu Tuthill）撰写。玛丽·卢·塔特希尔是一位洛杉矶西区豪华房地产的经纪人，是布伦特伍德（Brentwood）房地产市场的专家。她的联系方式是office@marylututhill.com。

 

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到美国购房的简单步骤一到十 | 美国

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国际市场上对美国房产需求一向最为强劲，尤其是现在英国房产受其退欧影响、加拿大房产遭其政府部门强力控制而冷却的情况下。市场预期，2017年美国经济发展势头良好，房产投资前景更为乐观。目前投资者面临的最大问题是在美国购房需要哪些步骤，如何来实现？

  1. 确定购房优先考虑要素

在看房前列好对房屋要求的优先顺序，会省去很多时间和精力，让您的购房经历愉悦轻松。列出购房时优先考虑的三个必备要素、三个可忽略要素。想好什么对你来说是最重要的：是价格、过户进度、卧室数量、区域位置或是其他？

  1. 确保资金到位

在看房选房之前确保您的购房资金已到位。了解清楚资金流转及转账到美国所需时间。要了解任何形式的转账或外币兑换的费用，哪一种手续费更优惠。如果您需要贷款买房，则要确定是在国内贷款、在国际银行贷款抑或是委托贷款经纪人。如果你决定在美国贷款，则需咨询房产经纪人，他们会向你推荐贷款银行。

  1. 选经纪人

选经纪人可通过有过购房经验的朋友或家人推荐，或者上网选择。网上选经纪人需注意以下几点：

  • 必须有地产执照
  • 在您中意的购房区域业绩及口碑良好。

在购房时有许多细枝末节需要注意，如购房时如何抽签、房屋景观、住房协会规则、相关费用、学区、超市位置及房屋的实际价值等等，因此要找的经纪人不仅要经验丰富、可靠，还要对当地房产业有深入的了解。

  1. 向经纪人清楚地表述你的需求

一个优秀的经纪人会详细了解你的购房需求。告诉他们你所需房屋的特点、你的经济状况以及可能会延迟签约的限制因素。你的积极配合可协助他们尽快帮您找到适合的房屋。

  1. 选房、看房

一旦经纪人在脑海中对你所需房屋有了清晰的概念之后，他们会根据你的要求发送房源供你预选，预选之后根据你的喜好进行筛选。看中之后，国外购房者可在网上查看房源，或去实地查看，或要经纪人带你“VR”看房（现场拍摄或者录制）。

  1. 提供报价

看中合适的房源之后，你需要和经纪人合作，制定有利的报价。经纪人在准备报价合约方面很专业。他们会根据自己对当前市场的了解、区域情况、他们与卖方及其他房产经纪人的关系帮你制定出一个合适的报价。报价和约包括以下几项内容：购房定金（诚意金）、过户文件的监管机构、进行房产检查所需时间、签约时间。

通常在成交之前买卖双方会有一到两轮的讨价还价过程。

  1. 尽职调查

一旦合约签订，接下来就要开始进行尽职调查及等待过户了。尽职调查一般包括以下几点：

  • 实地查看房屋状况及翻修需求
  • 出具一份正式的房屋估价报告
  • 检查房屋产权史及目前产权归属
  • 做地界勘查调查报告
  • 购买保险
  • 查看房主协会规则，如有需要进行申请成为协会会员
  • 提供银行贷款所需文件
  1. 交易管理及过户协调

经纪人在这个阶段会协助你与有关各方协调，促使交易顺利达成。这些工作包括：协助最终文件的签订及在您方便的时间安排过户。需要注意的是，这些文件时效性很强，签订后必须及时准确送还以确保及时付款及备案。你可参加当地的合约签署会，通常设在律师处或保险公司办公室。你也可选择在本国或者在国外旅行时签署。经纪人会协助你完成整个流程。

  1. 签字过户

过户时买方或其贷款机构付购房款，买卖双方签署过户文件。买主拿到钥匙与产权证明。产权证及贷款抵押文件由过户中介报送政府备案。

  1. 乔迁入住

您可选择合适的时间入住。经纪人会向你提供当地的室内设计师、水、电、煤气等公用事业单位及搬家公司、门房服务的电话给您，确保您入住顺利。

原文由Malte的合作伙伴Anne Hogan Perry撰写。Anne Hogan Perry是一名夏威夷地产经纪人，专门从事高端房产销售。尤其是在檀香山市场，她是专家。另外，Anne Hogan Perry还是Coldwell Banker国际不动产国际集团的首1%精英成员之一，也是2007年以来夏威夷前100强经纪人。

在纽约有众多的房地产律师，他们的收费从800美金到3500美金不等。大家有可能觉得律师抓到篮里都是菜，然而，我们今天讲以下三个真实故事，让大家从中了解，好的律师应该是怎样的。【阅读原文】

 

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美国 | 中国对美国房产投资年比降低 开始大量退出美国房产？

据有关消息称，中方对美国房产的投资量年比下降，这将意味着美国房产销售状况变差，中国买家似乎开始大量退出美国房产。

“住宅市场，特别是那些价格在250万至300万美元间的房产都受到了来自中国的影响。”身为纽约一家房产公司经纪人的王表示，“你必须降低价格，不然会很难销售出去。”

据彭博社网站27日报道，他不是唯一感受到境外投资对美国房地产市场的热情正在下降的人。据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的一份年度研究报告指出，截止到3月份，去年一年时间里，中国买家对美房产投资自2011年来首次下降，从一年前同期的286亿美元降到了273亿美元。中国买家购买的房产数量也从34327个单位减至29195个。

中方对美国房产的投资量年比下降，这将意味着美国房产销售状况变差，中国买家似乎开始大量退出美国房产

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“一些控制资本外流的举措影响了对中国买家的销售状况。”这份报告的首席作者、美国房产经纪人协会首席经济学家劳伦斯•云（Lawrence Yun）说道。

去年8月，人民币对美元汇率降到5年来的新低。中国政府开始加强对外流资本的控制。种种举措也收到了一定的成效，在去年12月份达到1080亿美元的顶峰后，中国外汇储备外流得到了控制。今年4月份，外汇储备重新开始回升。

“很多中国买家在美国都是现金支付，因为他们既没有信用历史，也没有这里的收入证明，因此很难从银行获得房屋贷款。”大卫•王说道。

上文提到的报告中还指出，美国房产市场的中国买家有71%是完全使用现金。与之形成鲜明对比的是印度买家，他们中仅有7%完全使用现金。

中国对美房产投资减少的原因还有其经济增速的放缓以及人民币的弱势表现。

截至3月份，比起一年前，目前美国房产的现房销售中间价上涨了6%，但是如果以中国货币来衡量，价格就要贵10%（据劳伦斯估算）。而对于中国买家钟爱的纽约和加州房产来说，价格就要更为昂贵。

虽然来自中国的购买狂潮已经在某种程度上减弱，“但是我们的报告显示，比起其他国际买家，中国买家的购买力依然最强”。劳伦斯表示：“中国经济去年增长幅度高于6%，虽然比起之前慢了很多，但是比起其他国家来说依然算是个惊人的幅度。”

目前对美房产投资中，中国依然高居榜首，是第二名加拿大的近三倍。另外，该报告还指出，中国买家开始倾向于购买更为昂贵的房产。他们的平均购买价格比起一年前上涨了12.6%，达到93.6615万美元，而国际买家整体购房价格的平均价为47.7462万美元。

“这一现象说明那些真正富有的人仍然有投资的能力。”劳伦斯说道，“比起其他国际买家，中国买家的特征相当鲜明。比如欧洲买家的购买力跟他们的财务状况息息相关。而中国买家很大程度上将对美房产的投资当作一种保护资产的手段。”

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（据侨报网）

 

美国 | 中国在美房地产投资现状及购房群体分析

中国人到美国买房早已不是什么新鲜事，而且这种买房的热情也是只增不减。2015年，中国买家投入到美国房产中的购房金额已经达到286亿美元，较2009年涨了6倍；中国的个人投资者已经超过加拿大，成为购买美国房产最多的外国买家，占整个美国房地产销售额度的16%。本期，居外网就从中国对美投资大背景、中国在美房地产投资现状及购房群体分析等宏观角度谈一谈国人在美国的房产投资偏好。

 一、践行“走出去”战略   2015年中国对美投资增幅逾60%

随着中国经济加速转型升级，中国企业全球化能力不断提升，中国资本正从投资能源和矿业等自然资源转向投资高科技，农业和房地产领域；从国企投资为主到私有资本愈加成为一股重要的力量；从投资发展中国家转向投资高门槛的欧美发达国家。

而作为全球最大经济体，美国无疑将成为中国企业跨境投资最值得关注的国家之一。美中总商会近期发布的《2015在美中资企业年度商业调查报告》及《2015白皮书》显示，中国对美投资增长迅猛，14年至15年涨幅高达60.1%。能源和劳动力成本的上升使中国企业更青睐赴美投资。

此外，政府鼓励企业“走出去”，并推出一系列利好政策，也是中国对美投资驶入发展快车道的重要因素。商务部提高境外投资便利化水平，简化了境外投资行政体系，从许可制简化至注册和申请制；发改委大幅下放境外投资项目管理权限。

中国1991-2015年的对外直接投资额 2014年全球对外直接投资额 中国2005—2015年在美国的直接对外投资额变化

 

2014年,中国对外直接投资流动总额从2000年的约10亿美元增长到1160亿美元，其中约181亿美元流入美国。2015年,中国对外直接投资流动总额为1180亿美元,约 223亿美元流入美国。不过，虽然中国的投资额在美国过去几年的外国直接投资比中有着较高的占有率，但它也仅仅占了美国2014年对外投资总额2413亿美元中的7.5%。

二、2015年中国人在美购置房产花了286亿  成美国房产的最大买家

中国对外投资在过去十年里飞速增长，资本流入一系列行业和国家。房地产一直是最有针对性的行业之一，而美国近年来一直是中国对外投资的主要目标。与其他全球投资者一样，中国的国有企业、私人企业和个人都被美国的房地产所吸引，因为其诱人的投资回报潜力、数不胜数的投资机会、稳定的经济和房地产市场、牢固的产权基础和成熟的市场规模。还有一些金融动机以外的投资者，特别是中国的个人，他们寻求美国房产的购买路径，为他们的孩子提供居住和教育机会。

2015年全球各国在美国的商业地产收购量占比 2015年全球各国在美国的住宅房产收购量占比

 

中国是美国政府支持的住房抵押贷款证券发行企业的最大持有者，中国公民也是美国住宅的最大买家。现在，中国已经跃居美国商业地产的外国投资者的前几名。中国对美国商业地产的收购价格从2010年的5亿8500万美元飙升至2015年的85亿美元，复合年增长率达70%。2015年，中国成为美国商业地产收购量的第三大外资来源国，仅次于加拿大和新加坡，与挪威并列。自2010年以来，中国购买的商业物业金额累计达到约171亿美元。

大举进军商业地产投资是中国进入美国的一个关键部分，但也只是其中一部分而已。与其他公司主导投资活动的行业不同，房地产则是通过收购住宅为个人投资者提供机会。中国对美国住宅物业的购买金额迅速增加，从2010年的112亿美元增长到2015的286亿美元，年增长率达20%。2015年，中国超过加拿大、意大利、墨西哥和英国，成为美国住宅购买的最大外资来源。2010至2015年间，中国公民在美国购买的房屋总值达930亿美元。

三、去美国买房的都是哪些中国人？北上广一线城市最“土豪”

对于中国的部分高财富值人群，近年来配置海外资产已经成为他们资产投资的必要选项，移民、教育以及近期的人民币贬值等原因，都促使越来越多的高净值人群把海外投资提上了日程。

而事实上，富豪人群早在10年前就完成了移民，现在投资移民的最大群体则是中产阶层。商业人士是选择投资移民的主要群体，企业家选择投资移民在中国已十分常见。这些私营企业老板，个体经营者和企业高层管理人员所组成的中产阶层，构成了中国海外投资移民的主力，这种趋势将更加明显。

数据显示，2016年1-5月份，中国30个省市的买家在对美国询盘量的百分比中，北京占比最高，达到20.9%，排名第二的则是广东，占比13.8%，而上海则以13.5%的占比量排在第三位。

北上广三个一线城市的意向买家占比达48.2%，几乎占近一半的数量。而紧随三个一线城市后面的是位于长三角地区、经济发达的江苏省和浙江省，分别以6.9%和5.3%位列第四名和第五名。而经济欠发达、位于西北地区的宁夏和新疆两个自治区则较少人问询美国房产，询盘量仅0.2%，排在最末端。

从居外研究的这份数据中不难发现，国内去美国的意向购房人群主要集中在我国经济发达的一、二线城市，这些城市集中了中国的高净值人群。胡润研究院最新的一份白皮书显示，中国高净值人士的海外投资日益增加，他们表示，平均愿意投入507万人民币用于海外置业，其中58%的人购置的物业主要用于自住，27%的人是为了投资，另有5%的人表示买房是为了度假时使用。

居外观点：中国人到海外买房已然成为一种趋势和潮流

中国人购买海外房产的范围几乎已遍布全球，欧洲、美洲、大洋洲、东南亚无所不至，堪称“土豪”。国内高速发展的经济和火爆的房地产市场催生了大批“新贵”阶层，在北、上、广、深等中国一线城市，因持有物业增值而成为百万富翁、千万富翁已经是稀松平常的事情。再加上投资移民、留学、资产配置等需求，中国人对海外住宅市场尤其是美国住宅市场的浓厚兴趣目前已达到前所未有的高点。到海外去买房，已然成为一种趋势和潮流。

 

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千禧一代成购房主力军 刺激美国房市场持续增长

作为全球规模最大和最发达的经济体，在经历了次贷危机带来的经济大萧条之后，美国凭借其强大的经济实力，近年来处于稳步复苏的阶段。在经济持续回温的带动下，美国房地产市场呈现出强健的上升趋势，预计将继续保持此良好势头。值得一提的是美国国内的千禧一代，正成为美房市场一股未来十年的持续推动力。

千禧一代——美国房市场的强健购买力

随着经济回暖及信贷标准的放宽，相信越来越多的购房者将返回住房市场。调查显示，美国有大量尚未购置房产的年轻人 – 千禧一代，即于1984至1995年间出生的人群，他们逐渐开始进入购房行列，进一步推动当地房屋市场。

千禧一代逐渐开始进入购房行列，进一步推动房屋市场

据统计，美国现时总人口数约为3.3亿，当中千禧一代总人口超过8,500万，占美国成年人口的最大比份达34%。1 这群人正进入结婚生子的阶段，开始为购房置业做准备，实际上已产生了庞大的住房需求。自2007年经济大衰退之后，千禧代由于学贷压力、工作不稳定、房屋负担能力等因素，大多数选择与父母同住，对置业显示观望态度。到目前为主，18-34岁人口居住于原家庭住宅之比率维持在30%以上。2

资料来源：PCBC，千禧代将彻底改变美国房屋市场，2015年6月22日，第14页

然而，近期这种啃老现象正开始逆转。据全国房地产经纪协会（NAR）2015年一份调研显示，截至2014年6月的12个月期间，年龄介乎25至34岁的千禧代占全国购屋者总数的32%，是其中最大的族群；他们更占首次购屋者的68%之多。3主要原因是经济复苏过程中就业市场景气降低了国内的失业率，更多的年轻人有经济能力搬出原本住宅自置物业。

千禧一代对房屋市场的具体影响

1、强大住房需求

约翰-伯恩斯房地产咨询公司的报告显示，因应上述千禧一代形成的庞大住房需求，预计未来十年应该会形成1,500万户新家庭，就是说这十年有1,500万户房屋是供新组家庭使用，加上320万置换或第二套房屋需求，总共有1,820万的房屋需求量。 减去当前市场上200万过剩的空置住宅，以及90万已建的活动房屋，就是说未来十年需要建造1,530万套新住宅。4 此十年的平均住房兴建水平比目前要高出40%！千禧代已成为美国房产的刚需主力。

2、房屋供应紧缺，建筑活动将增加

面对如此巨大的住房需求，美国当前的房屋供应水平其实是远不能满足的，2015年全国建屋许可证总数仅为117万。美联储最新数据表明，截至2015年12月全国房屋供应月数仍处于5.2个月的低位。5 未来几年，建筑活动预期将增加，去年7月人口普查及约翰-伯恩斯房地产咨询公司的预测数据显示，至2018年独栋别墅许可证发放数量将增至95.8万张，而公寓房许可证则为48.8万，总数达到145万张，较2015年增长25%。4

假设美国平均住宅面积为2,650平方英尺，未来3年内仅95.8万新建独栋别墅就需要消耗超过25.3亿平方英尺（即2.35亿平方米）的土地。

3、郊区/乡村独栋别墅更受青睐

过去有不少分析师认为年轻人较偏好市区靠近交通设施的小户型公寓住宅，但根据全国房屋建筑商协会去年对1,506名1977年后出生的年轻人调查显示，与市区公寓房比较，千禧代如今更偏爱郊区或乡村地区的独栋别墅。当中有66%的受访者倾向居住于郊区，24%选择乡村，仅有10%的受访者选择居住于市中心。6另一项房利美（Fannie Mae）经济与策略研究去年7月发布的调查同样显示，千禧代更偏向选购独栋别墅。调查还指出，近期置业的25-34岁人群中接近90%选择了独栋别墅，该比例较房市巅峰期的水平还要高。7相比市区居高不下的购房/租房价格，郊区/乡村的房屋价格更为合理，可负担性更高，而且千禧代也更喜欢郊区/乡村地区较大面积的居住环境。

郊区/乡村的房屋价格可负担性更高

随着未来几年越来越多人进入而立之年，是其首次置业的高峰期，这将进一步增强独栋别墅的受欢迎度，同时继续促进住房建筑业的复苏，尤其是未来5年独栋别墅类别的强势回升。

资料来源：房利美，租房或购房，年轻成年人还是更喜欢独栋别墅住宅，2015年7月1日发布

最吸引千禧一代居住的城市

稳定的就业，高收入及低生活成本，宜居性和优质教育水平等因素，均是吸引千禧代居住的重要因素。全国房地产经纪人协会对100个大都市统计区进行了千禧代最佳置业市场分析及排名，当中奥斯汀、达拉斯和丹佛以其强劲的经济及就业增长名列前三甲。另外，东部城市如田纳西州纳什维尔、北卡罗莱纳州罗利及华盛顿特区也属于最有潜力吸引千禧一代的城市。8

长期及可持续的人口增长是影响房屋需求及土地吸纳的关键因素。美国人口正稳定增长，人口普查局预计在2010至2060年间，年均人口增长数量为200万。9在人口的地理分布上，目前有42%的美国家庭居住于南部州份。预计在2015至2025年，62%的新增家庭将分布在像德克萨斯州、佛罗里达州、亚利桑那州等南部州份。1

和顿目标地区的人口增长预测

资料来源：

  1. PCBC, Millennial Generation will Makeover America’s Homes, June 22, 2015;
  2. Zelman and Associates, Give the Kids a Break, May 11, 2015.
  3. National Association of Realtors, Home Buyer and Seller Generational Trends Report 2015.
  4. John Burns Real Estate Consulting, Simultaneous headwinds and Tailwinds: Navigating the Housing Cycle
  5. Federal Reserve Bank, Economic Research, retrieved on March 9, 2015.
  6. National Association of Home Builders, Eye on Housing, Most Millennial Buyers Want Single-family Home in the Suburbs, January 28, 2015
  7. Fannie Mae, Rent or Own, Young Adults Still Prefer Single-Family Homes, published July 1, 2015
  8. Urban Land Institute & PWC, Emerging Trends in Real Estate® 2015 and 2016
  9. The Census Bureau, U.S Population Projections: 2010-2060

城市发展方向从来都是不断向外扩张。可预测土地需求持续增加，城市向外发展到相应地区只是时间问题。那么，在收购土地之前需掌握哪些关键事项及信息来确定城市未来发展路线呢？北美最大的土地储备及房地产开发商之一——和顿国际集团副总裁亲自传授前瞻性土地收购策略。【阅读原文】

 

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洞悉美国城市发展方向 抢占美国房产创富先机

前瞻性土地收购策略，就是在城市发展步伐到达前，策略性收购具发展潜力的土地。随着城市向外发展，透过更改土地用途并配合政府基建与交通网络发展，城外土地的价值预期将相应上升。这项策略并非新生事物，美国商人John Jacob Astor就曾借助这项策略成为美国第一位千万富豪。自1799年起，Astor开始在纽约购买大片土地，并在当时的城市边界以外积极购买越来越多具发展潜力的农地。

“假如我的人生可以重来，并预知当前我所掌握的信息，在资金允许的情况下，我会买下曼哈顿岛的每一寸土地。” —— John Jacob Astor，1834年5月4日

前瞻性土地收购策略几乎适用于所有城市。上海的陆家嘴由90年代的郊区发展成今日繁荣的浦东新区。

上海的陆家嘴由90年代的郊区发展成今日繁荣的浦东新区

放诸美国，据统计，90%的美国人居住在郊区，仅有10%生活在城市中心地带。全国住宅建筑商协会近期的调查同样表明，只有小部分买家（不到十二分之一）青睐于城市中心位置置业。随着千禧一代（于1982至2003年间出世的人群）年龄的增长，他们中大部分将步入结婚生子的人生阶段，有置业的需求。郊区的房价相对容易负担，住房空间大，且接近市区主要交通设施，因此受千禧一代青睐。事实上在美国，越是高密度的住宅区，居住儿童的比例就越低。就房型而言，80%的美国人希望住在独栋别墅。

城市发展方向从来都是不断向外扩张。可预测土地需求持续增加，城市向外发展到相应地区只是时间问题。那么，在收购土地之前需掌握哪些关键事项及信息来确定城市未来发展路线呢？

土地发展需求持续

据哈佛大学住房研究联合中心预计，从2015至2025年间，美国新增家庭数量将达1,320万户，未来十年每年需要约8.1亿平方米土地，以开发建设独栋别墅住宅区。如果考虑到移民和其他人口增长因素，该土地需求还有可能增加到约12.1亿平方米以上。再加上城市中心地带房价的日益上涨，购房者将搬迁至城市郊区，购买相对容易负担的住房。在某些城市，市中心每平方英尺的房屋价格相当于郊区的三倍。为了满足这一需求，土地投资者和开发商必须相应增加城外优质土地的收购。

加拿大亚尔伯达省爱民顿市远景图

筛选具发展潜力的土地

一个城市长期稳定的就业及人口增长，关键在于多元化的经济、健康发展的产业以及促进增长的法律法规。地方政府未来城市发展方向则是选择合适土地的另一个重要因素；是否临近现有和将来的交通及公共服务设施，包括供水、排污、电力以及暴雨水处理设施，是确定城市未来发展路线模式的主要考量因素。 

收购“合适”的土地

配备专业且经验丰富的开发团队对土地收购工作是极其重要的。要收购“合适”的土地，全面彻底的地区及土地项目调研是非常关键的一环，譬如考察项目未来发展制约因素，像土地相关用途、环境和地理问题等，均有可能影响土地可开发密度。此外，对新建住宅的需求将推动土地的需求，这就需要对家庭组建活动展开调研，包括分析历史和未来数据资料。而供应总是跟随需求而动，因此在城市发展浪潮到达之前，愈早收购土地项目，其价值也将愈高。

以现金进行大规模收购

一般来说，只有资金充裕的个人或机构才有能力进行大规模土地收购，而且土地是一项寻求长远回报而非快进快出的的投资工具。事实证明，房地产的价值长远来看会提升，而土地投资则需要有闲置现金。

规模方面，大面积的土地有利于吸引未来开发活动，在分区方面也更有优势。大规模的综合规划社区在未来土地用途规划方面会有更大的灵活性，可实现具有完善配套设施的社区概念规划，由此提升开发的整体经济效益。

总括来说，前瞻性土地投资能为投资者带来长远稳健的房地产投资机遇，并实现财富保值的目标。

近來有很多海外朋友和投資者詢問如何在澳洲做地產開發：會有多大的風險和多大的回報率；是否比較容易有好的收益；是否比較容易獲得政府的批復；整個周期會有多長；會有哪些陷阱；究竟需要多少資金？澳洲盛达文地产希望藉着为居外专栏撰文，可以幫助大家對現在的市場狀況有一個更清晰的了解。【阅读原文】

 

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美国房地产投资者对EB-5项目的关键考虑因素

近年来，越来越多人对EB-5投资绿卡感兴趣。这个项目推出的目的是为美国创造更多的就业机会。尤其是在纽约市，EB-5项目一直受房地产项目欢迎。

美国EB-5投资移民门槛要求

在EB-5项目中，投资者必须投资至少50万美元或100万美元到美国业务或项目，投资金额的多少取决于其能够为该地区创造多少就业机会。每位投资者投资的美国业务或项目必须创造至少十个全职工作。

作为回报，投资者及其家庭将获得绿卡。许多投资者想要获得绿卡的动机是为他们的孩子，这些孩子通常在美国学习，并打算留在美国。著名房地产开发项目，如位于皇后区法拉盛（Flushing） 哈德逊园区（Hudson Yards ）和富顿广场一号（One Fulton Square）都已接收EB-5投资资金。

实现地产商和投资者的双赢

最近，EB-5项目越来越受房地产开发商欢迎。为什么？因为房地产开发商发现EB-5资金可作为其资金来源。房地产开发商贷款利率低，只要开发商有足够的时间等待EB-5资金进入。

投资者倾向于投资房地产开发项目，因为这样，他们减少对现金流的依赖（如投资餐馆）。此外，房地产项目是有形资产，投资者能够亲身到访现场视察，获取该项目的评估以及对开发商进行尽职调查。

 EB-5项目的监管和审核条件

EB-5项目的要求之一就是进入美国的资金的来源必须通过审核。例如，如果一个投资者的资金是来自于他的工作或是储蓄，那么需要开具工资的证明、银行财务报表和纳税申报表。如果投资者是将卖房获得的资金当做EB-5资金，那么他需要开具买卖房产的证明。

投资者需要记住其本国以及移民目的国都可能存在监管或其他条件，这点很重要。例如，中国限制个人账户每年向外转移的外汇金额。因此，中国投资者将需要采取额外的步骤将资金转移到朋友和家人，后者接着将这些资金转换成美元，并将其转换到国外账户。这个额外的步骤可能会耗费时间，雇佣熟知这些步骤的律师非常关键，这些律师们将从头到尾，尽可能有效地指导投资者。

（原文由Kai的合作伙伴Christine Wong撰写）

 

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