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跟随资深海外投资专家Taylor开拓北美房地产

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有危有机：疫情肆虐下，在美国房地产市场里稳中求胜

新冠疫情本身并不等同于金融危机，而央行对此的应对措施也非常强而有力。如果疫情在四月末达到顶峰，那么从现在开始只需再等待三至四个月情况将会恢复正常，中国恰是一个能迅速控制疫情并逐渐恢复生产的例子。最重要的是，我们不要逃避资产规划和管理，要有长远的目光作长线规划。【阅读原文】

 

美国税改法案实施 房地产投资市场迎新契机

2017年12月20日，美国参议院及众议院陆续投票通过了《减税与就业法案》。22日上午总统特朗普正式签署确认，法案就此落定。这版长达500页的税改方案是美国三十年以来最大规模的税务调整，2018年1月份正式开始实施。本次美国税改将对经济格局产生重要丶深远的影响，各行各业都受其波动。其中，法案中直接涉及的房贷利息减免额的调整将直接影响房地产行业。北美土地专家和顿将深入探讨。【阅读原文】

 

从中国20年城市“增长路径”推断2018年美国投资方向

中国自改革开放以来，一直在进行世界近代历史上规模最大、速度最快的城镇化进程。据2017年的数据统计显示，2016年中国的城镇化率已经达到了57.35%；而在1978年时，这个数字仅为17.9%。在几十年的时间内，中国的大型城市到底经历了怎样的扩张历程呢？我们以1997年为起点，在一线及新一线的沿海、沿江以及内陆城市中精选了三个最突出的“城市扩张代表”，观察中国城市的成长轨迹，再从而推断美国的城市扩张版图。【阅读原文】

 

最后通牒！CRS或引发美国房地产投资新高潮

还剩两个月，留给高净值人士的时间不多了！按照国家税务总局公布的时间表，距离包括银行在内的金融机构对存量个人高净值账户进行摸排工作的截止时间——2017月12月31日，还有60天左右。在这个火烧眉毛点关键节点，对于高净值人士来说，还有什么可以合法由合理的方式可以规避自己的财产流失呢？答案是：美国房地产！【阅读原文】

 

特朗普税改框架文件出台 助力美国房地产市场

据《纽约时报》报道，美国总统特朗普公布了最新的税改框架文件。此次税改是美国自1986年以来进行的首次全面税改，被称为“千载一遇、美国史上规模最大的税改”。本次特朗普提出的税改政策将无疑会增强美国房地产的投资价值。和顿集团从税改框架的各个方面进行分析，逐个解读出本次税改对于房地产行业发展的各大推动意义。【阅读原文】

 

飓风后的休斯顿——永不停歇的活力城市

八月份飓风哈维吹袭休斯顿，导致短期销售下滑，但休斯顿的住房市场在9月份迅速反弹，足见它作为一个年轻而充满活力的国际城市的实力。本文旨於分享休斯顿持续吸引大量人口的原因，各个充满活力的产业发展，以及房地产市场的最新动向。【阅读原文】

 

飞速发展的休斯顿——从不辜负火箭的盛名

每当提及休斯顿的火箭，体育迷们可能会首先想到备受欢迎的篮球队休斯顿火箭队，而太空爱好者们或许会马上想到休斯顿著名的美国国家航空航天局太空中心。休斯顿大都会区不仅有航天火箭及火箭队，更有火箭般的飞速发展，房地产市场火热，销售急速上升。这座活力无限的城市从未辜负火箭的盛名。【阅读原文】

 

科罗拉多泉——备受瞩目的火热房地产市场

科罗拉多泉是科罗拉多州的第二大城市，被评为2017年第一季度最多潜在房屋买家希望迁入的城市首位。无论在经济发展丶就业机会丶贷款利率丶房屋建筑活动等方面，科罗拉多泉均有出色的表现，房地产市场因而不断加温。【阅读原文】

 

2017年美国房地产市场将持续升温 

2017年人民币一路贬值，进一步刺激了中国高净值人士及投资机构的海外资产部署。在各类海外投资产品中，美国地产投资备受投资者追捧，不但拥有强势美元货币作为支撑，而且在持续复苏的市场基础上，产生安全稳健的投资回报。今期专栏为你带来美国市场趋势的几项预测。【阅读原文】

 

英国脱欧 美国土地资产将吸引大量外国资金涌入

英国脱欧的余波触发全球经济动荡。由于英国与欧盟的新关系例如关税问题等需要重新谈判，因此脱欧对英国经济的长期影响仍不确定，这将可能导致流入英国的外国直接投资明显减弱。今期专栏，我会剖析美国房地产在众多不确定因素中成为资产避险绝佳工具的种种原因。【阅读原文】

 

千禧一代成购房主力军 刺激美国房市场持续增长

作为全球规模最大和最发达的经济体，在经历了次贷危机带来的经济大萧条之后，美国凭借其强大的经济实力，近年来处于稳步复苏的阶段。在经济持续回温的带动下，美国房地产市场呈现出强健的上升趋势，预计将继续保持此良好势头。值得一提的是美国国内的千禧一代，正成为美房市场一股未来十年的持续推动力。【阅读原文】

 

洞悉美国城市发展方向  抢占美国房产创富先机

城市发展方向从来都是不断向外扩张。可预测土地需求持续增加，城市向外发展到相应地区只是时间问题。那么，在收购土地之前需掌握哪些关键事项及信息来确定城市未来发展路线呢？北美最大的土地储备及房地产开发商之一——和顿国际集团副总裁亲自传授前瞻性土地收购策略。【阅读原文】

 

千禧一代成购房主力军 刺激美国房市场持续增长

作为全球规模最大和最发达的经济体，在经历了次贷危机带来的经济大萧条之后，美国凭借其强大的经济实力，近年来处于稳步复苏的阶段。在经济持续回温的带动下，美国房地产市场呈现出强健的上升趋势，预计将继续保持此良好势头。值得一提的是美国国内的千禧一代，正成为美房市场一股未来十年的持续推动力。

千禧一代——美国房市场的强健购买力

随着经济回暖及信贷标准的放宽，相信越来越多的购房者将返回住房市场。调查显示，美国有大量尚未购置房产的年轻人 – 千禧一代，即于1984至1995年间出生的人群，他们逐渐开始进入购房行列，进一步推动当地房屋市场。

千禧一代逐渐开始进入购房行列，进一步推动房屋市场

据统计，美国现时总人口数约为3.3亿，当中千禧一代总人口超过8,500万，占美国成年人口的最大比份达34%。1 这群人正进入结婚生子的阶段，开始为购房置业做准备，实际上已产生了庞大的住房需求。自2007年经济大衰退之后，千禧代由于学贷压力、工作不稳定、房屋负担能力等因素，大多数选择与父母同住，对置业显示观望态度。到目前为主，18-34岁人口居住于原家庭住宅之比率维持在30%以上。2

资料来源：PCBC，千禧代将彻底改变美国房屋市场，2015年6月22日，第14页

然而，近期这种啃老现象正开始逆转。据全国房地产经纪协会（NAR）2015年一份调研显示，截至2014年6月的12个月期间，年龄介乎25至34岁的千禧代占全国购屋者总数的32%，是其中最大的族群；他们更占首次购屋者的68%之多。3主要原因是经济复苏过程中就业市场景气降低了国内的失业率，更多的年轻人有经济能力搬出原本住宅自置物业。

千禧一代对房屋市场的具体影响

1、强大住房需求

约翰-伯恩斯房地产咨询公司的报告显示，因应上述千禧一代形成的庞大住房需求，预计未来十年应该会形成1,500万户新家庭，就是说这十年有1,500万户房屋是供新组家庭使用，加上320万置换或第二套房屋需求，总共有1,820万的房屋需求量。 减去当前市场上200万过剩的空置住宅，以及90万已建的活动房屋，就是说未来十年需要建造1,530万套新住宅。4 此十年的平均住房兴建水平比目前要高出40%！千禧代已成为美国房产的刚需主力。

2、房屋供应紧缺，建筑活动将增加

面对如此巨大的住房需求，美国当前的房屋供应水平其实是远不能满足的，2015年全国建屋许可证总数仅为117万。美联储最新数据表明，截至2015年12月全国房屋供应月数仍处于5.2个月的低位。5 未来几年，建筑活动预期将增加，去年7月人口普查及约翰-伯恩斯房地产咨询公司的预测数据显示，至2018年独栋别墅许可证发放数量将增至95.8万张，而公寓房许可证则为48.8万，总数达到145万张，较2015年增长25%。4

假设美国平均住宅面积为2,650平方英尺，未来3年内仅95.8万新建独栋别墅就需要消耗超过25.3亿平方英尺（即2.35亿平方米）的土地。

3、郊区/乡村独栋别墅更受青睐

过去有不少分析师认为年轻人较偏好市区靠近交通设施的小户型公寓住宅，但根据全国房屋建筑商协会去年对1,506名1977年后出生的年轻人调查显示，与市区公寓房比较，千禧代如今更偏爱郊区或乡村地区的独栋别墅。当中有66%的受访者倾向居住于郊区，24%选择乡村，仅有10%的受访者选择居住于市中心。6另一项房利美（Fannie Mae）经济与策略研究去年7月发布的调查同样显示，千禧代更偏向选购独栋别墅。调查还指出，近期置业的25-34岁人群中接近90%选择了独栋别墅，该比例较房市巅峰期的水平还要高。7相比市区居高不下的购房/租房价格，郊区/乡村的房屋价格更为合理，可负担性更高，而且千禧代也更喜欢郊区/乡村地区较大面积的居住环境。

郊区/乡村的房屋价格可负担性更高

随着未来几年越来越多人进入而立之年，是其首次置业的高峰期，这将进一步增强独栋别墅的受欢迎度，同时继续促进住房建筑业的复苏，尤其是未来5年独栋别墅类别的强势回升。

资料来源：房利美，租房或购房，年轻成年人还是更喜欢独栋别墅住宅，2015年7月1日发布

最吸引千禧一代居住的城市

稳定的就业，高收入及低生活成本，宜居性和优质教育水平等因素，均是吸引千禧代居住的重要因素。全国房地产经纪人协会对100个大都市统计区进行了千禧代最佳置业市场分析及排名，当中奥斯汀、达拉斯和丹佛以其强劲的经济及就业增长名列前三甲。另外，东部城市如田纳西州纳什维尔、北卡罗莱纳州罗利及华盛顿特区也属于最有潜力吸引千禧一代的城市。8

长期及可持续的人口增长是影响房屋需求及土地吸纳的关键因素。美国人口正稳定增长，人口普查局预计在2010至2060年间，年均人口增长数量为200万。9在人口的地理分布上，目前有42%的美国家庭居住于南部州份。预计在2015至2025年，62%的新增家庭将分布在像德克萨斯州、佛罗里达州、亚利桑那州等南部州份。1

和顿目标地区的人口增长预测

资料来源：

  1. PCBC, Millennial Generation will Makeover America’s Homes, June 22, 2015;
  2. Zelman and Associates, Give the Kids a Break, May 11, 2015.
  3. National Association of Realtors, Home Buyer and Seller Generational Trends Report 2015.
  4. John Burns Real Estate Consulting, Simultaneous headwinds and Tailwinds: Navigating the Housing Cycle
  5. Federal Reserve Bank, Economic Research, retrieved on March 9, 2015.
  6. National Association of Home Builders, Eye on Housing, Most Millennial Buyers Want Single-family Home in the Suburbs, January 28, 2015
  7. Fannie Mae, Rent or Own, Young Adults Still Prefer Single-Family Homes, published July 1, 2015
  8. Urban Land Institute & PWC, Emerging Trends in Real Estate® 2015 and 2016
  9. The Census Bureau, U.S Population Projections: 2010-2060

城市发展方向从来都是不断向外扩张。可预测土地需求持续增加，城市向外发展到相应地区只是时间问题。那么，在收购土地之前需掌握哪些关键事项及信息来确定城市未来发展路线呢？北美最大的土地储备及房地产开发商之一——和顿国际集团副总裁亲自传授前瞻性土地收购策略。【阅读原文】

 

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洞悉美国城市发展方向 抢占美国房产创富先机

前瞻性土地收购策略，就是在城市发展步伐到达前，策略性收购具发展潜力的土地。随着城市向外发展，透过更改土地用途并配合政府基建与交通网络发展，城外土地的价值预期将相应上升。这项策略并非新生事物，美国商人John Jacob Astor就曾借助这项策略成为美国第一位千万富豪。自1799年起，Astor开始在纽约购买大片土地，并在当时的城市边界以外积极购买越来越多具发展潜力的农地。

“假如我的人生可以重来，并预知当前我所掌握的信息，在资金允许的情况下，我会买下曼哈顿岛的每一寸土地。” —— John Jacob Astor，1834年5月4日

前瞻性土地收购策略几乎适用于所有城市。上海的陆家嘴由90年代的郊区发展成今日繁荣的浦东新区。

上海的陆家嘴由90年代的郊区发展成今日繁荣的浦东新区

放诸美国，据统计，90%的美国人居住在郊区，仅有10%生活在城市中心地带。全国住宅建筑商协会近期的调查同样表明，只有小部分买家（不到十二分之一）青睐于城市中心位置置业。随着千禧一代（于1982至2003年间出世的人群）年龄的增长，他们中大部分将步入结婚生子的人生阶段，有置业的需求。郊区的房价相对容易负担，住房空间大，且接近市区主要交通设施，因此受千禧一代青睐。事实上在美国，越是高密度的住宅区，居住儿童的比例就越低。就房型而言，80%的美国人希望住在独栋别墅。

城市发展方向从来都是不断向外扩张。可预测土地需求持续增加，城市向外发展到相应地区只是时间问题。那么，在收购土地之前需掌握哪些关键事项及信息来确定城市未来发展路线呢？

土地发展需求持续

据哈佛大学住房研究联合中心预计，从2015至2025年间，美国新增家庭数量将达1,320万户，未来十年每年需要约8.1亿平方米土地，以开发建设独栋别墅住宅区。如果考虑到移民和其他人口增长因素，该土地需求还有可能增加到约12.1亿平方米以上。再加上城市中心地带房价的日益上涨，购房者将搬迁至城市郊区，购买相对容易负担的住房。在某些城市，市中心每平方英尺的房屋价格相当于郊区的三倍。为了满足这一需求，土地投资者和开发商必须相应增加城外优质土地的收购。

加拿大亚尔伯达省爱民顿市远景图

筛选具发展潜力的土地

一个城市长期稳定的就业及人口增长，关键在于多元化的经济、健康发展的产业以及促进增长的法律法规。地方政府未来城市发展方向则是选择合适土地的另一个重要因素；是否临近现有和将来的交通及公共服务设施，包括供水、排污、电力以及暴雨水处理设施，是确定城市未来发展路线模式的主要考量因素。 

收购“合适”的土地

配备专业且经验丰富的开发团队对土地收购工作是极其重要的。要收购“合适”的土地，全面彻底的地区及土地项目调研是非常关键的一环，譬如考察项目未来发展制约因素，像土地相关用途、环境和地理问题等，均有可能影响土地可开发密度。此外，对新建住宅的需求将推动土地的需求，这就需要对家庭组建活动展开调研，包括分析历史和未来数据资料。而供应总是跟随需求而动，因此在城市发展浪潮到达之前，愈早收购土地项目，其价值也将愈高。

以现金进行大规模收购

一般来说，只有资金充裕的个人或机构才有能力进行大规模土地收购，而且土地是一项寻求长远回报而非快进快出的的投资工具。事实证明，房地产的价值长远来看会提升，而土地投资则需要有闲置现金。

规模方面，大面积的土地有利于吸引未来开发活动，在分区方面也更有优势。大规模的综合规划社区在未来土地用途规划方面会有更大的灵活性，可实现具有完善配套设施的社区概念规划，由此提升开发的整体经济效益。

总括来说，前瞻性土地投资能为投资者带来长远稳健的房地产投资机遇，并实现财富保值的目标。

近來有很多海外朋友和投資者詢問如何在澳洲做地產開發：會有多大的風險和多大的回報率；是否比較容易有好的收益；是否比較容易獲得政府的批復；整個周期會有多長；會有哪些陷阱；究竟需要多少資金？澳洲盛达文地产希望藉着为居外专栏撰文，可以幫助大家對現在的市場狀況有一個更清晰的了解。【阅读原文】

 

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