北美房产 – juwai

跟随资深海外投资专家Taylor开拓北美房地产

有危有机：疫情肆虐下，在美国房地产市场里稳中求胜

新冠疫情本身并不等同于金融危机，而央行对此的应对措施也非常强而有力。如果疫情在四月末达到顶峰，那么从现在开始只需再等待三至四个月情况将会恢复正常，中国恰是一个能迅速控制疫情并逐渐恢复生产的例子。最重要的是，我们不要逃避资产规划和管理，要有长远的目光作长线规划。【阅读原文】

美国税改法案实施房地产投资市场迎新契机

2017年12月20日，美国参议院及众议院陆续投票通过了《减税与就业法案》。22日上午总统特朗普正式签署确认，法案就此落定。这版长达500页的税改方案是美国三十年以来最大规模的税务调整，2018年1月份正式开始实施。本次美国税改将对经济格局产生重要丶深远的影响，各行各业都受其波动。其中，法案中直接涉及的房贷利息减免额的调整将直接影响房地产行业。北美土地专家和顿将深入探讨。【阅读原文】

从中国20年城市“增长路径”推断2018年美国投资方向

中国自改革开放以来，一直在进行世界近代历史上规模最大、速度最快的城镇化进程。据2017年的数据统计显示，2016年中国的城镇化率已经达到了57.35%；而在1978年时，这个数字仅为17.9%。在几十年的时间内，中国的大型城市到底经历了怎样的扩张历程呢？我们以1997年为起点，在一线及新一线的沿海、沿江以及内陆城市中精选了三个最突出的“城市扩张代表”，观察中国城市的成长轨迹，再从而推断美国的城市扩张版图。【阅读原文】

最后通牒！CRS或引发美国房地产投资新高潮

还剩两个月，留给高净值人士的时间不多了！按照国家税务总局公布的时间表，距离包括银行在内的金融机构对存量个人高净值账户进行摸排工作的截止时间——2017月12月31日，还有60天左右。在这个火烧眉毛点关键节点，对于高净值人士来说，还有什么可以合法由合理的方式可以规避自己的财产流失呢？答案是：美国房地产！【阅读原文】

特朗普税改框架文件出台助力美国房地产市场

据《纽约时报》报道，美国总统特朗普公布了最新的税改框架文件。此次税改是美国自1986年以来进行的首次全面税改，被称为“千载一遇、美国史上规模最大的税改”。本次特朗普提出的税改政策将无疑会增强美国房地产的投资价值。和顿集团从税改框架的各个方面进行分析，逐个解读出本次税改对于房地产行业发展的各大推动意义。【阅读原文】

飓风后的休斯顿——永不停歇的活力城市

八月份飓风哈维吹袭休斯顿，导致短期销售下滑，但休斯顿的住房市场在9月份迅速反弹，足见它作为一个年轻而充满活力的国际城市的实力。本文旨於分享休斯顿持续吸引大量人口的原因，各个充满活力的产业发展，以及房地产市场的最新动向。【阅读原文】

飞速发展的休斯顿——从不辜负火箭的盛名

每当提及休斯顿的火箭，体育迷们可能会首先想到备受欢迎的篮球队休斯顿火箭队，而太空爱好者们或许会马上想到休斯顿著名的美国国家航空航天局太空中心。休斯顿大都会区不仅有航天火箭及火箭队，更有火箭般的飞速发展，房地产市场火热，销售急速上升。这座活力无限的城市从未辜负火箭的盛名。【阅读原文】

科罗拉多泉——备受瞩目的火热房地产市场

科罗拉多泉是科罗拉多州的第二大城市，被评为2017年第一季度最多潜在房屋买家希望迁入的城市首位。无论在经济发展丶就业机会丶贷款利率丶房屋建筑活动等方面，科罗拉多泉均有出色的表现，房地产市场因而不断加温。【阅读原文】

2017年美国房地产市场将持续升温

2017年人民币一路贬值，进一步刺激了中国高净值人士及投资机构的海外资产部署。在各类海外投资产品中，美国地产投资备受投资者追捧，不但拥有强势美元货币作为支撑，而且在持续复苏的市场基础上，产生安全稳健的投资回报。今期专栏为你带来美国市场趋势的几项预测。【阅读原文】

英国脱欧美国土地资产将吸引大量外国资金涌入

英国脱欧的余波触发全球经济动荡。由于英国与欧盟的新关系例如关税问题等需要重新谈判，因此脱欧对英国经济的长期影响仍不确定，这将可能导致流入英国的外国直接投资明显减弱。今期专栏，我会剖析美国房地产在众多不确定因素中成为资产避险绝佳工具的种种原因。【阅读原文】

千禧一代成购房主力军刺激美国房市场持续增长

作为全球规模最大和最发达的经济体，在经历了次贷危机带来的经济大萧条之后，美国凭借其强大的经济实力，近年来处于稳步复苏的阶段。在经济持续回温的带动下，美国房地产市场呈现出强健的上升趋势，预计将继续保持此良好势头。值得一提的是美国国内的千禧一代，正成为美房市场一股未来十年的持续推动力。【阅读原文】

洞悉美国城市发展方向抢占美国房产创富先机

城市发展方向从来都是不断向外扩张。可预测土地需求持续增加，城市向外发展到相应地区只是时间问题。那么，在收购土地之前需掌握哪些关键事项及信息来确定城市未来发展路线呢？北美最大的土地储备及房地产开发商之一——和顿国际集团副总裁亲自传授前瞻性土地收购策略。【阅读原文】

够贵!旧金山豪宅价格上涨14.3%霸占全球市场NO.1

美国房产市场中的豪宅市场一直是不容忽视的一块区域，尤其是近年来纽约的豪宅市场更是不断卖出高价位。这正说明只要房子好，再贵也有人要！

美国房产市场的豪宅市场同样受到全球房地产业界的关注，莱坊国际房地产顾问公司（TheKnight Frank）发布了新一季《全球豪宅指数》报告显示，2015年第一季度，全球35个城市豪宅指数平均上升3.9%，总体来说全球豪宅市场表现持续超越普通住宅市场。

与以往不同的是，本季度报告新增3个城市，使该指数追踪到了全球35个城市的豪宅市场表现，但各豪宅市场表现水平不一，旧金山、温哥华和悉尼表现不俗，排名攀升。其中，美国旧金山在去年3月到今年3月期间，豪宅价格攀升最快，位居全球最火豪宅市场首位。

莱坊报告还显示，那些拥有强劲高科技行业、或新富豪涌入、或属于外国投资热点的城市，豪宅价格增长幅度较大。以下是全球最火的10大豪宅市场（豪宅价格增长是指自2014年3月到2015年3月期间的幅度）。

豪宅价格增长是指自2014年3月到2015年3月期间的幅度

1、旧金山，美国价格上涨14.3%

因为高新技术产业资金的涌入，使得该市房价中位数推高至超过100万美元。在旧金山拥有豪宅的人遇到了好时机，在莱坊报告中，豪宅价格去年同比上扬14.3%，名列全球最火豪宅榜首。

2、班加罗尔，印度价格上涨13.6%

班加罗尔吸引了大量高科技富豪，作为印度硅谷，这座800万人口的繁华城市，成为国际IT公司和本土IT公司的聚集地。目前，更多的资金涌入班加罗尔。莱坊预计，超高净值人士数量（财富超过3千万美元）将在未来十年内增加一倍以上。

3、迈阿密，美国价格上涨12.2%

大量来自拉美国家的资金推动了迈阿密豪宅市场。国内买家也健康增长。越来越多年轻的专业人士在迈阿密抢购渡假屋。莱坊国际住宅研究部合伙人凯特‧埃弗雷特 – 阿伦（Kate Everett-Allen）表示，那些政治动荡国家（如委内瑞拉）的富裕买家推动了迈阿密房地产的需求。

4、温哥华，加拿大价格上涨11.8%

温哥华最昂贵居住区聚集着大量外国资金。海外买家在该市拥有的公寓数量位居加拿大首位，特别是中国买家的兴趣依然高涨，从而促使当地人呼吁，采取一些措施阻止外国投资。

5、雅加达，印度尼西亚价格上涨11.2%

财富在印尼首都迅速蔓延。在过去四年，越来越多超级富豪在雅加达购买豪宅。莱坊预计，未来十年，雅加达超高净值的个人数量将飙升148%。雅加达还是东南亚国家中，一个资源丰富、拥有经济潜力、以及年轻人口增长的城市。

6、特拉维夫，以色列价格上涨：10.2%

特拉维夫市区和郊区有很多充满活力的新创公司，以及跨国公司如谷歌和微软也在该地区设有大型研发机构。因为本土和国际买家的需求，特拉维夫房地产价格在过去五年翻了一番。它也是莱坊名单上第三个受益于蓬勃发展高科技产业的城市。在房源供应有限的人口稠密城市中，该市房价增长超过以色列其他地区。

7、东京，日本价格上涨：8.1%

日元疲弱吸引了很多国外买家在日本首都置业，这些买家认为这种投资的潜在回报是有前途的。埃弗雷特 – 阿伦说，投资者出租物业，回报可能会相当高。

8、都柏林，爱尔兰价格上涨8%

爱尔兰曾在欧元区危机期间受到冲击，但目前已经摆脱了危机。根据国际货币基金组织（IMF）数据，该国预计今年经济有3.9%的增长，高出预测的两倍以上。

经济的增长吸引了投资，教育则是另一大动力。埃弗雷特 – 阿伦说：“很多富裕的亚洲和美国家庭都在考虑送孩子在都柏林上大学或其他学校，他们将在这个城市购买物业。”

9、洛杉矶，美国价格上涨8%

洛杉矶是加州第二个城市进入最火豪宅市场前10名。莱坊称，该市市场信心正在加强，销售也节节攀升。莱坊预计洛杉矶，特别是贝弗利山房产价格将强劲增长，只略逊于旧金山。

10、悉尼，澳大利亚价格上涨7.4%

悉尼是港口城市，其低利率、房源供应短缺和外国投资者的强烈兴趣，保持该市房地产价格的活力。近年来，澳大利亚也受益于矿业繁荣，创造出新的财富，有助于刺激房价。高端住房房主在笑的同时，也造成悉尼房价对很多普通购房者来说遥不可及。

截至今年3月，北美和澳大利亚的豪宅价格去年同比分别上升8.4%和7.3%。美国房产市场中的豪宅市场增长最为亮丽，旧金山、迈阿密和洛杉矶豪宅价格分别按年上升14.3%、12.2%和8.0%，但纽约豪华公寓价格却更加便宜。

绿地集团北美房产投资项目“大都会” 替洛杉矶创1万逾就业机会

上海绿地集团（Greenland Group）近年在美国东西两岸高达71亿美元的房地产投资案备受各界瞩目，绿地美国子公司负责人张伊琲28日在绿地进军北美的首个投资项目，即洛杉矶市中心商业区混合用途的“大都会开发案”（Metropolis）推出展示厅之际，她指出，绿地替洛杉矶创造了1万5000个工作机会，该项包括酒店的开发案，预计未来将持续创造工作机会。

绿地集团北美房产投资项目“大都会” 替洛杉矶创1万逾就业机会

绿地是中国500强企业。大都会开发案位于洛市中心商业区8街和9街间，一块介于法兰西斯柯街及110号高速公路间的6.3英亩土地上。该开发案第一期工程去年7月动工，包括高档酒店及起价至少50万元起，拥有308个单位的豪华住宅公寓，预计明年底完工，张伊琲说目前预售情形良好。第二期工程包括两栋豪华公寓大楼，已于今年初动工，预计2017、2018年相继完工。据悉，该开发案是洛市境内目前最大的土地开发案。

张伊琲说，大都会项目沿着110号高速公路开发，将成为洛杉矶市区新的天际线暨新地标，该工程明后年相继完成后，可望将洛杉矶市中心及LA Live串连起来，同时将金融商务区、娱乐区等连结起来。洛市市中心过去三年快速崛起，在洛市上班的人逐渐地希望住在附近，在住屋供不应求下，并吸引更多投资客愿意回到市中心开发建设。

她说，绿地集团在中国大陆已有20多年经验，这些经验是在改革开放后快速积累，以致大都会开发案目前兴建的四栋高楼大厦，就占了全球超高楼的其中四栋。绿地并希望将国内建设的能力带出来，该公司目前在海外投资遍及四大洲，主要选择有潜力发展的城市，这也是绿地选择洛杉矶，及斥资56亿元向纽约地产开发商Forest City购买布鲁克林“太平洋公园”公寓大楼开发案70%股权之因。

张伊琲说，大都会开发案是绿地百分之百的自主投资，希望在美国将绿地的品牌建立起来。大都会开发案占据了洛市一条街区，落成后包括一排零售店面，希望打造一个生活机制健全的城中之城。绿地所以在洛杉矶成立营销中心，就是希望展现在洛杉矶扎根的决心。与早年日本商人投资美国房市是在高点进场，一旦房市下滑，自然受到严重冲击的经营方式完全不同。绿地的模式是先与城市建立一个共同愿景，即希望与城市一起建设，然后将资源对接起来，中西合用，共享繁荣。

针对中资企业来美投资该抱持什么态度的提问？张伊琲说，就是必须有弹性，持续的学习及适应，及寻求不断的融合。

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中国富豪最爱投资北美房产洛杉矶、旧金山、温哥华为主选

上海胡润研究院27日发布的《中国海外置业趋势报告》显示，高达80%的受访中国高净值人群表示，在未来有海外投资需求，而地产成为他们最热衷的海外投资标的，占比超过四成，美国则是其海外置业的绝对首选，占60%。

中国富豪最爱投资北美房产洛杉矶、旧金山、温哥华为主选

海外置业日益升温北美地区尤其热门

报告显示，随着中国国内房地产市场放慢速度，海外置业日益升温，北美地区尤其热门，美加两国占比超过80%。

具体来看，美国是受访中国富豪海外置业的绝对首选，占60%；其次是加拿大，占22%；欧洲排名第三，占7%；澳洲排名第四，占4%。

而洛杉矶、旧金山和温哥华是最受青睐的海外置业城市的前三名，前十大最受欢迎的海外置业地中有7个城市源自北美。

另据真实资本分析公司(RealCapitalAnalytics)的数据显示，2014年，中国投资者购买了136亿美元的海外房地产项目；2013年为153亿美元，而2012年时仅为54亿美元。

最近两年多，中国投资者在美收购了多个房地产项目。以下几个案例备受关注：

2013年6月，中国知名地产商张欣家族收购了位于纽约曼哈顿中城的通用汽车大楼20%的股权，据称通用汽车大楼也是美国最值钱的办公楼之一。

2013年10月，中国房地产开发商绿地集团斥资50亿美元收购纽约布鲁克林区一大型公共租赁房项目的70%股权，这也是纽约近20年来最大的房地产单体开发项目，该项目已于2014年12月正式破土动工。

2014年10月，中国安邦保险集团以19.5亿美元的天价收购纽约华尔道夫酒店，创下美国酒店业史上最高成交价记录。

2014年底，中国银行被爆斥资近6亿美元买下纽约曼哈顿中城的28层大楼“布赖恩特公园7号”。

八成受访者称未来有海外投资需求

据胡润研究院数据，中国（大陆）个人总资产超1000万元人民币（下同）的高净值人群已达109万人；个人总资产超1亿元的高净值人群约6.7万人；个人总资产超5亿元的超高净值人群约1.7万人。

在这些富豪里，高达80%的受访者表示未来有海外投资需求，超过半数具有海外投资（企业及个人）经验。除了地产外，固定收益产品和股票是他们海外投资的前三标的。

调查显示，资产配置/分散风险是高净值人群海外投资的最主要原因，占比19.8％。而子女教育是富豪海外投资的第二大原因，占19.4%。

去年11月胡润研究院发布的《2014海外教育特别报告》显示，不少有子女正在留学的家长都有在留学国当地置业的打算，这样做既是为了妥善安排子女的住宿，也是为了投资。同时带动了海外置业的需求。

因此，近一半富豪选择在学区附近进行置业，23%选择华人区。选择独栋别墅作为3年内的海外置业类型的最多，占38%。