Category: US Investment Column

大家好！时间很快进入2021年尾声了，这一年是纽约房市相当火爆的一年，这大大出乎很多人的预料，包括我本人在内。这一年我亲历和目睹了房市的风云变幻，今天就以我的观察来聊聊纽约最近一年房地产发生了哪些变化？经历了疫情冲击之后，怎么看纽约这个城市和它的房地产市场？

现在你走在纽约街头，如果不是在很多场合人们还戴着口罩，你感觉不到就在去年纽约经受有史以来最严重的打击，2020年曼哈顿大半年的时间仿佛就是一座死城，但仅仅一年过去，无论从纽约地铁的拥挤程度和时代广场的人潮，纽约又回到了之前的喧闹和活力，纽约的元气又回来了。如果问我经历这段特殊时期的感受，我最深的感受就是反差太大了。

同时这种转变也发生得太快了，尤其纽约的房地产市场。我之前提到，纽约在疫情前已经处于房地产周期性低谷期的尾声，如果没有疫情发生，纽约房地产将从谷底爬升，但疫情沉重打击了纽约房地产，使得房地产低谷期继续延长，但我也预告这个窗口期，随着疫苗问世和疫情控制，不会延续太长时间。一晃眼到2021年末，我们看到的各方面房地产数据，都显示这波房市的反弹力度太猛了！

曼哈顿肯定是疫情的重创区，也是反弹力度最大的。根据纽约著名经纪公司 Corcoran 的数据，曼哈顿2021年第三季度的房产销售额超过95亿美元，创下任何一个季度的最高记录，房产交易数在第三季度达到4523套，是32年所有季度里面最高纪录。上一次销售量最高的是纽约房地产高峰期的2007年第二季度的3939套。如果和去年相比，2021年第三季的销售额是2020年同期的三倍多，比2019年同期也增加了76.5%。

从人们最关心的房价来看，变化还相对比较温和，没有像全美其他地区那么疯狂。截止到2021年第三季度，曼哈顿房产中位数比疫情时最严重的第一季度相比上涨9.9%，皇后区上涨5.6%，布鲁克林上涨1.4%，布朗士区上涨1.3%，史丹顿岛上涨8%。

第三季度房产价格的打折力度也比去年和今年年初缩小了，目前二手房的平均折扣力度仅为2.6%，是近四年来最小的折扣，而现金买家则大量涌现，几乎占了销售额的40%。另外很长一段时间没有出现的竞价战，在2021年的第二和第三季度也频频出现。

在疫情期间备受打击的租赁市场，真的像一夜间回归。去年和今年年初，房地产最惨淡的就是租赁市场和商业地产，因为作为租客主力军的学生和上班族都撤离了城市，曼哈顿的空置率突破了10%，房东需要大幅降低租金或给予2-3月的免租金优惠来吸引租客。但从今年4、5月开始，疫苗普及和实体上学上班的要求，加上国际学生开始涌入，租房市场迅速回温。目前曼哈顿的空置率已经恢复到3.4%，基本回归疫情前的正常水平。

可以用一个实际例子做说明，纽约市最大的一个网红租赁楼位于长岛市的Jackson Park,总共1800套租赁单元，在今年6月底全部签约出租，而就在今年年初的几个月，这个楼还要大力促销，提供租客3个月的免租。

由此可见，纽约市房地产市场的恢复和反弹速度惊人。我认为最形象比喻纽约房地产的说法是，疫情给这个城市按下了暂停键，一旦松开暂停键那就是加速快进。

这段时间我和不少纽约资深经纪有过交流，有几点看法和大家分享。

一，纽约永远是纽约，千万不要小看它的能量，作为全球第一大都市，不是那么轻易被打败的。过去疫情期间很多人看衰纽约，说很多人搬出了纽约，纽约已死，现在看来纽约不仅没死，还回弹的如此之快。

二，房地产市场真不是谁可以操控的，房价更不是被地产经纪炒起来的，纽约房市哪能是一小撮人操控的。房价是市场决定的，一个房子定价是否合理，拿到市场上放一周就知道。有的房价标高了，最终就会打折出售；有些房源价格标得低于市场预期，就会出现加价购买。

三，纽约市场瞬息万变，它和外部的经济环境有关，也和市场的供需是否平衡有关。因此个人很难判断或预测未来市场走向，很多买家或投资人想追那个房市最低谷或买入的最好时机，但往往很难，有时候是我们身处最好的时机而不自知。

像这次纽约房地产史上难遇的低谷期或者说窗口期，是如此短暂，我们大家都身处其中，但往往后知后觉。那现在纽约房市是在什么阶段，我认为现在纽约房地产处在买家市场逐渐往卖家市场转换的过程，同时还处在低利率和通胀压力的形势下，目前入市对买家还是有利的，为时不晚，尤其新楼盘库存量大，部分开发商也主动调整价格。还是那句老话，对有买房打算的朋友，只要你知识储备和资金储备都准备好了的时候，就是购房好时机。

【安家纽约】节目制片人/主持人陈东
聚焦纽约房地产热点话题
联系邮箱：donchen0124@gmail.com
微信号：doncmrbi

虽然美国当今通涨率已经超过5%，坊间有不少评论也在估计联储何时收水？

但美国联储仍然强调是受疫情打乱供应链所致，属於短期性，只暗示会在11月有机会减少买债 ，换句话11月只是将放水的力度减慢，直至2022年中才能停止买债，即停止放水，至终回购债卷（收水）更是遥遥无期！

至於加息，市场上大多估计在2022年尾会开始加息。但笔者甚有保留，既然联储局认为今次通涨是供应链发生，由供应不足所效，加息只会压抑需求，对增加供应没有帮助，例如加息并不会令更多货车司机出现，货物堆在港口情况，也不会改善，运费仍然高企。以美国财会官员的才智，不会不明白加息於事无补，相反，以美国当今的天文数字债务，联储局不会轻易加息！另外疫情的发展情况也未完全明朗，一但疫情再次因变种病毒而加剧，需求将进一步减少，加息自然是雪上加霜。

所以笔者大胆估计，美国加息的日子仍是遥远的。即使美国真的在2022年开始加息，相信幅度也有限，而且美国加息也并不代表中国香港一定加息。

虽然，港元跟美元挂钩，长远利息趋向必须一致，但港元利息仍然由港元的供求影响，IPO集资活动也会吸引资金停留在港元，港元的银行业拆借市场也是资金极充裕，2015年至2018年美国曾六度加息，中国香港利率却没有跟随。

作为业主，不要对美国收水太着急！以为楼市必跌，便急急沽出自住物业，冀望以後从低位回购，是非常危险的行动，只要美元霸权仍主导世界，低息年代仍未见终结的时侯。

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

2008年金融海啸，美国联储局的资产负债表，只有约2兆亿美元。经历数次QE（量化宽松）後，在2015年增至4兆亿左右。今次疫情令全球央行再次疯狂放水，美国联储局资产在2020年7月已增加至近7兆亿美元。估计到2021年Q4（第4季），更会超过10兆亿美元。这不但推升全球大城市的物业价格，也再次掀起加密货币的热潮！

林林总总的加密货币，当然以比特币（Bitcon）为主，全球只有2,100万枚比特币。以每枚5万美元计算，市值跟Google、Amazon、Apple等等美国科技巨头不相伯仲。参与买卖的用户也不只是私人散户，根据罗兵咸永道会计师事务所（PWC）一份报告指出，截至2020年第一季，投资於加密货币的对冲基金已有150间，推论当中48%是家族办公室，42%是高净值个人。

以往这类客户策略都倾向保守，投资比特币原来是为了分散风险，与一般理解“加密货币属高风险资产”的概念刚好相反！原因在於加密货币的价格走势与传统资产，例如股票、债券、房地产、甚至石油、贵金属等等的相关性甚低，甚至几乎是零，所以是非常合适投资的另类资产！当然潮流也是一个原因，投资加密货币已经变成一种追上新时代的象徵，深受年轻一代的追捧。

虽然加密货币已经登堂入室，成为投资资产之一。不过风险仍然很大，今年中国政府就大力打击，并自行发行数字人民币。笔者认为作为短期投机，小注怡情尚可以。但必须加倍谨慎，甚至需要有全军尽墨的心理及财务准备。作为稳健的长线投资，笔者还是觉得物业投资最稳妥——既能对抗通涨，又有租金收益，不用太担惊受怕！

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

2020年底，特斯拉全球交付49.9万辆，位居新能源汽车全球第一。而产销量超过900万辆的大众汽车集团，去年电动汽车交付量仅为42.2万辆。德系宝马品牌，通过持续发力，2021年纯电动车和插电式混合动力车销量预计将同比增长75%以上，实现向全球用户交付100万辆新能源车的目标。新能源汽车行业竞争日趋激烈，传统车企虎视眈眈新能源汽车市场，豪华车将全面进入电动化时代，而造车新势力会在特斯拉带领下，继续加码新能源汽车市场。

特斯拉2020年实现净利润达7.21亿美元，搅热新能源汽车市场的同时，造车三个新势力:理想汽车、蔚来汽车、小鹏汽车也借新能源汽车发展，截至2020年底，理想汽车净亏损达人民币1.517亿元，较2019年下降93.8％，是造车三个新势力中亏损最少的车企。而蔚来汽车是3家造车新势力中亏损最严重的企业，截至2020年底，全年净亏损为人民币53.041亿元，而小鹏汽车净亏损达人民币27.320亿元。

新能源汽车产业链多元创新发展与需求撬动

美国拜登政府规划，至2026年美国的电动汽车份额将达到25%，电动汽车年销量达到400万辆；2035年实现无碳发电，2050年实现100%的清洁能源经济。为了鼓励新能源汽车产业的发展，各国政府纷纷出台政策，比如，美国加州为推动新能源汽车发展实施的是零排放法规，规定各汽车厂商在本地汽车销售总量中，“零排放”车在未来各个年度必须达到某一占比，否则就要缴纳罚款。

美国拜登上台后，中美对于共同应对气候变化有一些共同的主张，但不同的是，中国在对支持联合国的有关气候变化、碳中和等政策上一直具有一贯性，而美国不同党派上台后的政府对此问题的政策可能会全然相反，美国刺激新能源汽车政策的连续性或有不确定性。

根据中国国务院的《新能源汽车产业发展规划(2021-2035年)》规划，到2025年中国新能源汽车销量预计在600万辆，占汽车新车总销量的约当25%。而根据美国拜登政府的规划，至2026年美国的新能源汽车新车份额达到25%（约当400万辆），与中国的新能源汽车销量规划自然有差距。

中国政府规定新能源车，或称替代燃料车（Alternative fuel vehicle）包括三类：纯电动车（EV）、插电混合动力车（PHEV）、燃料电池车（FCEV）。中国新能源汽车截至2020年底，保有量达492万辆，占全球的比重约为40%左右，排在全球第一的位置。

2020年10月9日国务院常务会议通过《新能源汽车产业发展规划（2021-2035年）》规划要求：

1. 加大关键技术攻关，鼓励车用操作系统、动力电池等开发创新。支持新能源汽车与能源、交通、信息通信等产业深度融合，推动电动化与网联化、智能化技术互融协同发展，推进标准对接和数据共享。

2. 鼓励加强新能源汽车领域国际合作。

3. 加强充换电、加氢等基础设施建设，加快形成快充为主的高速公路和城乡公共充电网络。对作为公共设施的充电桩建设给予财政支持。鼓励开展换电模式应用。

4. 加大对公共服务领域使用新能源汽车的政策支持。2021 年起，国家生态文明试验区、大气污染防治重点区域新增或更新公交、出租、物流配送等公共领域车辆，新能源汽车比例不低于80%。

新能源汽车商品力大幅度提升主要源于：

1. 补贴等政策持续退坡倒逼车企加快在新能源汽车领域的投入，截止2020 年部分车企基本完成了初期新能源技术研发以及相应产业布局，目前处于相关技术变现阶段；

2. 特斯拉作为行业龙头，在造车理念，技术创新层面不断引领和带动行业发展，尤其是后期更加注重存量市场产业生态圈，前期将较为重视其体量的快速提升，倒逼竞争对手加快研发以提升商品力；

3. 各大主机厂纯电动平台的逐步投入使用，车型的电池搭载量显着提升，从而显着提升续航里程，解决燃油焦虑；

4.产业链上电池等核心环节技术进步，类似高镍三元，刀片电池等新技术不断在化学体系和物理体系等维度获得新突破，从而使得电池性能提升以及成本下降。2021年将可看到新能源全产业链从以量为先转向以质为重，实现供给侧多元创新发展与需求撬动。

吉利汽车李书福董事长曾说：“汽车行业的基本规律是不会改变，那就是规模，最终全球汽车工业企业存活下来的数量不会太多，只有规模企业才能生存下来。”如何保有新能源汽车市场话语权，如今已经成为传统龙头车企未来发展重中之重的课题。新能源汽车如何在新一轮竞争中维持先发优势，智能网联领域自主研发技术，将成为新能源车企比拼的重点。

风险提示：投资有风险，入市需谨慎；理性投资，风险自担。本文仅代表笔者观点，不作为短线投资建议！

钟华 Dr.Chung-Peter
《国际观金融理财》
联系邮箱：DoctorChung99@gmail.com