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市场报告 | 疫情限制放宽，销售有所回升

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发展商于上个月售出更多的房产，私人住宅市场出现复苏的迹象。经历了农历新年期间的平缓期和安全管理措施（Sale Management Measures）放松后，房屋销量也开始回升。2022年3月24日起，每户的独立访客数量从五人上调至十人。看房限制放松之后，更多人可以同时参观示范屋。随着访客流量的增加，交易量也随之上涨。

根据新加坡市区重建局（URA）的销售调查，新私宅销量（不包括执行共管公寓）上涨20.7%，从2022年2月的542套增加至2022年3月的654套。同期，包括执行共管公寓在内的新房销量从574套上涨至702套，增加了22.3%。新房销量（不包括执行共管公寓）同比下跌49.5%。2021年3月的销量为1,296套。

上个月并没有推出任何大型项目（200个单位以上）。随着买家回流市场，市场上现有的项目库存持续减少。

上个月的热销项目包括鑫悦府（Normanton Park）、悦湖苑（The Florence Residences）、翠宁苑（Ki Residences at Brookvale）、万宝轩（One Pearl Bank）、The Avenir、南峰雅苑（Avenue South Residence）和绿墩雅苑（Leedon Green）。

其他中央区（RCR）已经连续第五个月占据总交易量的最大份额。上个月的新屋（不包括执行共管公寓）销售量中，其他中央区的交易额占了48.9%。中央区以外（OCR）占27.7%，而核心中央区（CCR）则占了23.4%。

高价公寓在交易中占了很大的比重

新加坡市区重建局《房地产资讯系统》的资料显示，那森路（Nassim Road）Les Maisons Nassim公寓的一间占地1,121平方米的永久产权公寓单位在上个月以5977万新元的价格售出。这一价格是非有地住宅的最高价。

除此以外，这也是自1995年以来第二高的非有地新住宅价格（不包括批量采购）。最昂贵的公寓是一套1,122平方米的新公寓。该单位于2021年10月售出。这两间单位都同属同一项目。

尽管降温措施到位，高价公寓在交易中仍占了很大比重。新加坡市区重建局《房地产资讯系统》的数据显示，75.9%（1,302套）的非有地住宅（不包括执行共管公寓）售价至少为150万新元，其中41.6%（713套）在2022年第一季度以至少200万新元的价格售出。而3.1%（53套）的房产以500万新元或以上的价格售出。

相比之前，2021年第一季度仅46.2%（1,567套）的新公寓以至少150万新元的价格售出。同期，17.9%（608套）的房产售价至少为200万新元，而0.6%（20套）的房产售价为500万新元。以绝对值来看，200万新元以上以及500万新元以上的高价交易量也在逐年增加。

由于近几个月内其他中央区和核心中央区推出了多个项目，因此有更多公寓以更高的价格售出。比起郊区，这两个区域的房子往往来得更高。在供应短缺的推动下，房价在过去几年内也节节攀升。

比如说，郊区的大部分公寓（不包括执行共管公寓）都以较高的价格成交。2022年3月，中央区以外有76.4%（133套）的非有地新住宅以至少150万新元的价格售出。其中31%（54套）的房产以至少200万新元的价格售出。

相比之下，2021年3月，中央区以外只有42.6%（138套）的新公寓以至少150万新元的价格售出。此外，在过去几年内（2021年4月至2022年3月），售价低于80万新元的公寓占比很低，仅占了中央区以外新非有地住宅总销量（4339套）的0.7%（32套）。

前景展望

美联储时隔三年首次加息以缓解通胀压力。抵押贷款利率上调似乎刺激了更多买家重返市场。一些还在观望的买家也计划在利率攀高以前锁定购房贷款。贷款利率剧增将劝退部分房屋升级卖家。

为对抗通胀，新加坡中央银行将自10月份以来，第三次收紧其货币政策。此举是为了让本地货币对贸易伙伴货币升值。这对房地产市场或许没有太大的影响，因为自12月降温措施实施以来，外国买家的购买量便一直处于低水平。

上个季度，外籍人士（非永久居民）共购置了81间非有地新住宅，占了新非有地住宅总销量（1,716套）的4.7%。这一数据比2021年第四季度的155套或5.3%（总销量为2,907套）的交易量有所下滑。鉴于降温措施仍在实行，外籍人士的置产数量或许将保持低迷。

本报告由居外IQI与合作伙伴橙易产业（OrangeTee & Tie）共同发布，欲获取更多新加坡市场信息可与橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部副总裁孙燕清（Christine Sun）女士联系（Christine.sun@orangetee.com）

市场报告｜新降温措施已出台，新房需求量依旧高涨

尽管去年推出了新降温措施，新房需求量在上个月仍保持强劲。由于私人住宅和建屋局转售组屋的房价连续好几个月上涨，新加坡政府于2021年12月16日起实施了新一轮房产降温措施。

政府调高额外买方印花税（ABSD），同时也收紧总偿债率（TDSR）。此外，向建屋局申请组屋房贷的贷款与估值比率（LTV）也调低了。

橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部副总裁孙燕清（Christine Sun）女士在她的报告中写道：

根据新加坡市区重建局（URA）的销售调查，发展商们于上个月售出673套新私宅（不包括执行共管公寓）。与2021年12月售出650套的销量相比上升了3.5%。

包括执行共管公寓在内的新住宅销量上升了0.8%，从2021年12月的719套上涨至2022年1月的725套。按年计算，不包括执行共管公寓在内的新住宅销量下滑了58.8%，从2021年1月的1,633套下跌至2022年1月的673套。

新加坡每月新房市场数据

2021年1月录得的高销售量并不符合常理。2014年至2020年期间，一月份的新住宅销量（不包括执行共管公寓）都落在324至620套之间。

2021年1月的高销量可归功于三个大型项目

鑫悦府（Normanton Park），一项1,862个单位的大型项目。此项目在1月共售出645个单位。
700个单位的Parc Central Residences，是一项新执行共管公寓项目，共售出417个单位。
429个单位的国王码头礁（The Reef at King’s Dock），共售出221个单位。

相比之下，2022年1月仅推出两个较小型的项目，分别为107个单位的Belgravia Ace和16个单位的Ikigai。2022年1月共推出178个单位（不包括执行共管公寓），是自2021年2月以来推出最少新住宅的一次。

由于缺乏新项目，现有项目的库存量将持续减少。除了Belgravia Ace，其他热销项目包括鑫悦府、桦丽居（The Woodleigh Residences）、岱莉轩（Dairy Farm Residences）和悦湖苑（The Florence Residences）。

绝大部分交易（不包括执行共管公寓）在其他中央区（RCR）完成，占了42.9%；紧随其后是中央区以外（OCR），占了40.9%；最后是核心中央区（CCR），占了16.2%。

对比两轮降温措施的影响

上一轮降温措施对新房产市场的影响较大。例如，2013年1月调高了额外买方印花税后，房产销量（不包括执行共管公寓）大幅下跌64.9%，从2013年1月的2,028套下跌至2013年2月的712套。销售量同比下跌70.5%，从2012年2月的2,417套下跌至2013年2月的712套。

同样，新降温措施于2018年7月6日生效以后，新房销量（不包括执行共管公寓）暴跌64.2%，从2018年7月的1,724套下跌至2018年8月的617套。销量同比下滑50.5%，从2017年8月的1,246套下跌至2018年8月的617套。相比之下，此次的销量从2021年12月的650套上升至2022年1月的673套，增长了3.5%。

政府推出新降温措施后，购置新公寓的永久居民比例略有下降，从2021年12月的83套（13.5%）下滑至2022年1月的66套（11.3%）。2021年11月，永久居民购置房产的占比为12.2%（177套）。2022年1月，外籍人士或非永久居民（NPR）的置产比例维持在4.8%（28套）的健康水平，高于2021年12月的3.6%（22套）和2021年1月的3.8%（60套）。

前景展望

发展商们已准备好在农历新年后推出更多项目。在新降温措施实施了两个月，一切尘埃落定以后，部分买家可能会在市场更明朗的情势下回流市场。

其中有城市发展（City Developments Limited）和MCL Land Limited在诺森伯兰路（Northumberland Road）联合开发的Piccadilly Grand公寓项目，以及青建地产（Qingjian Realty）在凤凰路（Phoenix Road）开发的雅诗轩（The Arden)。

本报告由居外IQI与合作伙伴橙易产业（OrangeTee & Tie）共同发布，欲获取更多新加坡市场信息可与橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部副总裁孙燕清（Christine Sun）女士联系（Christine.sun@orangetee.com）

佳节当前楼市静买房议价好时机｜居外专栏

今年圣诞、新年的气氛特别浓厚，走到街上，不难发现处处都车水马龙，挤得水泄不通，相信跟未能出外旅游，大家都留在国内有关。

打开Facebook，提醒笔者去年今天，中国香港正藉疫情高峰，连晚饭堂食都取消了。大家唯有在家自行制作美食，否则就唯有外卖。今年餐厅却大收旺场，高朋满座，出名的餐厅甚至一位难求。笔者曾到访一间私房菜，他已经停止接受订位，因为2022年的订位已经全满！夸张至极，风光背后其实不少餐厅捱不住去年的逆景，已经结业，无法享受今年好日子。

这个情况，令笔者想起投资，能够有能力在逆景时守住，才能获得顺景时的回报！
其实，在楼市方面，今年年中是市场最畅旺的时候，楼价指数也曾创历史新高，但之后便慢慢回软，虽然跌幅有限，但买家的变化明显减慢了。当今正籍圣诞新年，下月又到农历新年，大节日一个接一个，买家的购买意欲自然更加打上折扣，尤其是二手市场交易。

相反，一手高价物业在静市中，表现一支独秀。刚刚屯门青山公路The Carmel售出一洋房，售价高达8,500万港元，呎价20,512港元。马鞍山泓碧也售出另一洋房，楼价更高达1.44亿，呎价$40,224港元；元朗山水盈去周连沽3幢洋房，最后一座以4145.4万港元售出，呎价也达$18,800港元。

新界洋房连续高价售出，买家并未受到节日气氛影响。相反，接近年尾，发展商出货意欲提高，纷纷提高佣金推动代理，买家也肯在静市中出价购买优质罕有物业！

其实，在二手市场也有部份业主在年尾较急吐现，经过几个月时间的调整，买家现在只要肯出价，随时找到笋货成交。

翻查笔者公司记录，发现有一个全沙田马场的三房单位成交，以往这类单位市价肯定超过1000万，旺市时更是一盘难求，上周竟然可以用900万成交了——买家勤力，抢到笋盘！所以，如果买家想搵到心水笋盘，不妨考虑牺牲节日的时间去看房，下一位幸运儿可能就是你！

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

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本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

市场报告｜新加坡11月私宅销量达10年来高峰！

上个月，新住宅销量出现强势反弹。各发展商在11月共售出了1547套私人住宅，这比10月的911套还多出69.8%。这是自2021年7月以来最高的销售量，当时共售出1602套房产。

橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部副总裁孙燕清（Christine Sun）女士在她的报告中写道：

11月，包含执行共管公寓在内的新住宅销量，从上个月的1,047套上升到1,610套，环比增长53.8%。根据新加坡市区重建局（URA）的销售调查结果显示，与一年前相比，新住宅销量（执行共管公寓除外）飙升了99.9%。

上个月共推出四个项目，分别是康宁河湾（Canninghill Piers）、Cairnhill 16、The Carrara 和誉苑（The Commodore）。销售势头保持强劲，许多发展商都希望在年底之前乘胜追击，完成更多交易。

新加坡每月新房市场数据

数据来源：新加坡市建局（URA）、橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部

上个月强劲的销售表现是过去十年11月销量的最高点。上一个纪录高点是2011年11月，售出1,702套房产（不包括执行共管公寓）。这波势头良好的销售量可归功于上个月推出的两个大项目，分别是位于克拉码头（Clarke Quay）的康宁河湾项目（696个单位）和位于坎贝拉通道（Canberra Drive）的誉苑（219个单位）。这两个项目表现亮眼，在上个月的销售排行占据榜首。

康宁河湾（Canninghill Piers） 位于历史悠久的新加坡河畔，且坐落在市中心的心脏地带，优越的地理位置让此项目深受投资者和自住业主欢迎。这个综合性发展项目是该地区的高层住宅建筑，吸引了热爱水景的业主。

11月其他畅销项目包括鑫悦府（Normanton Park）、岱莉轩（Dairy Farm Residences）、桦丽居（The Woodleigh Residences）、The Avenir和盛港嘉园（Sengkang Grand Residences）。

2021年11月最畅销项目（含执行共管公寓）

由于康宁河湾项目销量抢眼，因此其他中央区（RCR）在上个月的销售总数中占了最大份额，达58.8%（不包括执行共管公寓）。中央区以外（OCR）和核心中央区（CCR）分别占了销量总数的29.7%和11.5%。

发展商按市场划分的每月销售额

发展商月度销售概况

高端房产销量

高价新住宅的需求量持续攀升。上个月，有64套公寓以至少500万新元的价格售出。这是自2010年5月售出75套公寓以后的最高成交量。今年的前11个月，共有218套新公寓以至少500万新元的价格售出，比2011年至2020年的年销量还要高。上一次售出类似单位的纪录是2010年，共售出475套，而其中419套是在当年的首11个月成交。

在一级高端市场方面，康宁河湾在上个月以4800万新元的价格售出第48楼一个面积达832平方米的单位，换算约每平方英尺5360新元。第二高价的新公寓成交额是 康邻豪庭（Klimt Cairnhill） 一套455平方米的公寓，售价2600万新元，换算约每平方英尺5309新元。位于汤林生路（Tomlinson Road）的柏皓（Park Nova）售出两套205平方米的房产，售价分别为1060万新元和1070万新元。

前景展望

加上发展商10月和11月的月销售额，今年已售出12,467**套新住宅，远超2020年的9,982套。我们预计2021的新住宅销量（不包括执行共管公寓）将达到13000套至13300套。

我们预计持续紧缩的供应量和强劲的需求量将在明年持续支撑房价上涨。市场上置产的人数或将超过可供购买的房产。明年预计将推出30个或更少的项目，与2019年的50多个项目形成了强烈对比。

明年或有9000套或更少的房产（包括执行共管公寓）流入市场，而这个数字比2019年和2020年每年推出的私人住宅数量还低了约17%至20%。明年预计将售出9000套至10500套新房产（不包括执行共管公寓）。

** 来自新加坡市区重建局季度房地产数据，第一季度至第三季度的最终数字为10,009套房产（不包括执行共管公寓）
发展商月销售数据（10月）= 911套（不包括执行共管公寓）
发展商月销售数据（11月）= 1,547套（不包括执行共管公寓）
新住宅总销量（不包括执行共管公寓）= 12,467套

市场报告｜新加坡缺少重大项目房产销量仍出现反弹

新住宅的销售量经历了连续两个月的下滑后，在10月迎来惊喜反弹。为降低新冠病毒在社区的传播率，展示厅内的访客数量依然受限，看房限制政策仍在实施。在严格执行的社交安全距离和缺乏重大项目的双重管制之下，上个月的房屋需求依然强劲。

橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部副总裁孙燕清（Christine Sun）女士在她的报告中写道：

新加坡市区重建局（URA）的销售调查结果显示，新住宅（不包含执行共管公寓）的销售量出现反弹，增幅达9%，从9月份的834套增加至10月份的909套，同比增加了39%。

上个月，发展商并没有启动任何执行共管公寓项目，因此新住宅（包括执行共管公寓）销售量环比下降19.4%，来到1045套。话虽如此，但10月份的销售量（包括执行共管公寓）创下了5年来的单月销售额新高，说明房地产市场正强劲复苏中。与上一年相比，包括执行共管公寓在内的新住宅销量增加了50.6%。

发展商月度销售概况

各市场需求状况保持良好。上个月，所有三个市场的销售量分布均匀，中央区以外（OCR）的销售额（不包括执行共管公寓）占总销售的38.2%。其他中央区（RCR）和核心中央区（CCR）紧随其后，皆占了30.9%。几项已推出的项目销售情况良好。

与9月份相比，一些项目如岱莉轩（Dairy Farm Residences）、The Jovell、The Avenir 和桦丽居（The Woodleigh Residences）的销量更为强劲。10月份最畅销的项目包括卓苑（Jervois Mansion）、Parc Greenwich、鑫悦府（Normanton Park）、岱莉轩（Dairy Farm Residences）、The Jovell、悦湖苑（The Florence Residences）和锦泰门第（Parc Clematis）。

许多新加坡人在近几个月仍购买私人住宅，因此市场情绪依旧保持亢奋。所有市场领域需求飙升，出现供不应求的状况。已推出但未出售的房产（不包括执行共管公寓）从一月份的7233套下降至10月份的4725套。中央区以外经历最显著下降，从2762套减少至1388套，降幅达49.7%。其他中央区已推出但未出售的房产在同期也从3073套减少至1578套，降幅达48.6%。

发展商每季度销售额 – 已推出但未出售房产

新加坡每月新房市场数据

The M、Dalvey Haus、岱莉轩（Dairy Farm Residences）和安珀园（Amber Park）住宅项目艺术效果图

明年的新住宅供应量预计将进一步下降。过去两年，整批交易的成功率大幅下降，因此未来所启动的项目也将随之减少。一些地块已在政府售地计划下出售。在房屋供应紧张的情况下，许多买家选择现在置产是因为他们担心未来房价将持续上涨，而且房屋选择也会受到限制。

由于年关将近，因此市场预计将会放慢。随着新加坡与各国开设疫苗接种者旅游通道（Vaccinated Travel Lanes），预计今年会有更多人到海外旅行。然而买家情绪高涨，11和12月份的新住宅销量预计仍会高于去年同期销量。

2021年首10个月内，新住宅销量（不包括执行共管公寓）达10918套（2021年第一至第三季度售出10009套，而10月份则售出909套），超过了2018年、2019年和2020年的全年销量。不包含执行共管公寓在内的新住宅销量预计将在今年创下八年来的新高，成交量介于12200套至12600套。上一次最高销售量是在2013年，成交量达14948套。

发展商按市场划分的每月销售额

2021年10月最畅销项目（含执行共管公寓）

国际留学生即将回归，澳洲房东们有盼头了！

据《每日电讯报》报道，接种了疫苗的国际留学生即将返回澳洲，将给悉尼的公寓市场带来极大的提振，这无论对房东还是供应商来说都是一种刺激。

自从2020年3月，澳洲政府姗姗来迟地关闭了国境大门之后，国际留学生的缺席对澳洲的房地产市场造成了损害，这些房东本指望着将房子租给留学生及其家人以赚取租金。

如今，悉尼房屋空置率增长，租金在降低，尤其是内城区和大学附近地区，但其它租房市场都呈收紧态势。

房价亦是如此，其它市场的价格都“突飞猛进”，除了公寓市场外，这是典型的国际留学生的消费市场。

留学生的回归将促使家庭在澳洲买房。此外，国际留学生会接受空缺岗位的招聘，尤其是酒店行业。并且，留学生的消费也会推动经济发展。

亚洲房产科技集团居外IQI注意到，澳洲各大学已经招收了超过10万名住在海外、远程学习的学生，并呼吁国际留学生能给尽快回到澳洲。

居外IQI的联合创始人兼执行主席乔治·奇米尔（Georg Chmiel）指出：

“留学生的缺失，不仅让各高校损失数亿澳元，澳洲各地的房东也损失了租金收入，墨尔本首当其冲，悉尼和布里斯班紧随其后。”

“我们乐观的估计是到2022年，澳洲留学生数量可以恢复到2019年的75%，要想恢复到100%的水平，还要等到2024年或2025年。”

在疫情暴发之前，大约有25万名国际留学生在新州学习，其中大约有5.7万人目前正在试图进入新州。根据 留学生返澳计划，从12月初开始，每两周将有250名留学生返回新州。

相关资讯：悉尼11月始开放免隔离入境，澳洲全面开放指日可待！

国际留学生即将回归，推升澳洲投资房楼价！

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中国中介会消失吗？｜居外专栏

于今年在美国上市的中国龙头中介平台 – 贝壳找房，市值曾经超过6,000亿人民币，其创办人左晖个人财富水涨船高，因而成为中国地产首富，比李嘉诚还要富有！

可惜，天妒英才，左晖於今年5月20日逝世，终年只是50岁。贝壳股价也从此一落千丈。由最高近80美元，跌至只有18美元左右。领导人去世，固然是原因之一，但更重要是中国一系列收紧房地产政策开始收效。三条红线令发展商财困停止扩张，二手指导价也令买家的首期大增，更要命的是市场相信楼价会调整一段长时间，买家自然会放慢入市，若市场调节机制发挥效力的话，业主及发展商会自然减价卖楼，交投便会增加，但中国却又有限跌令，加上国内文化，发展商减价卖楼是制造恐慌的原凶，会令之前的买家不满，要求退房的话，情况更乱，所以减价短期并不普遍，当然有财困的恒大是例外，但只属少数。结果交投大幅减少，今年固然没有“金九银十”，只有“寒冬瑟瑟”是不错的写照！大湾区9个地城市9月份成为一手近39000宗，比去年下跌50%。

二手房遭受到的影响最严重的深圳，去年7月网签合约量达13,407宗的高峰，到今年9月已经跌至1,765宗的交易量。中介门店关门的达到642家，登记的中介从业员也下降6,000人。很多中介在此冰河时期，选择转行，有些去了送外卖，也有开小餐馆，甚至当工人。

雪上加霜的是政府在上海及杭州设立“一网通办”的官方服务，这是让业主在官方网站上挂牌出售，让买卖双方跳过中介，自行配对。并进一步协助买卖双方办理相关的过户手续，一但实验成功的话，可能扩至全国，中介会否从此消失？

中介若果只有配对功能，在互联网世界下，被淘汰是迟早的事！回顾中国香港的情况，发展商去年付给代理的佣金超过30亿，不少发展商也曾经成立自己的销售团队去取代中介，但却无法成功。就是证明中介并不单单具备配对的功能。

笔者相信，国内中介无异会面对巨大挑战，不少代理会被淘汰，若能籍此困境提升转型，令服务更上一层楼，实力自然比之前更强！国内市场地大物博，长远仍有很大的发展空间。

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市场报告｜第三季度需求增强新加坡房价连涨六个季度

橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部刚于10月27日发表了【新加坡私人住宅市场 – 2021年第三季度房地产数据趋势和分析】报告。

橙易产业研究与咨询部副总裁孙燕清（Christine Sun）女士在这份详尽的报告中写道：

– 价格 –

今年，新加坡的私人住宅的价格一直在上涨。新加坡市区重建局（URA）的数据显示，2021年第三季度，私人住宅的整体价格指数上升了1.1%，略高于上一季度0.8%的增幅。 这标志着房价已连续第六个季度上涨。房价已同比上涨7.5%，而今年迄今为止已上涨了5.3%。

非有地住宅的平均价格

其他中央区（RCR）的价格增长最大

– 交易量 –

从新加坡市建局发布的季度统计数据来看，2021年第三季度共售出了9,083套私人住宅（不包含执行共管公寓），相比上一季度的8,449套增加了7.5%。上个季度，新住宅的销售量增长了19.7%，从第二季度的2,966套增加到了第三季度的3,550套。

考虑到价格可负担性和持续减少的新住宅供应量，有越来越多计划把组屋升级为其他房产的置业者正在把目光转向郊区的转售物业市场。转售住宅的需求依然强劲，其交易量环比增长0.5%，从2021年第二季度的5,333套上升至2021年第三季度的5,362套。这是自2009年第三季度以来最高的单季转售住宅交易量（当时这项指标达到了5,809套）。

销量连续三个季度上升

2021年第三季度最畅销的公寓

相关资讯：新加坡必投豪宅，我看好这一栋｜居外精选

– 租赁 –

由于已完工住宅的供应紧张，租金正在持续上涨。从新加坡市建局提供的数据来看，上一季度租金上涨了1.8%，入住率保持在93.6%的稳定水平。

因强劲的需求和较慢的新住宅竣工速度，租金的表现十分坚挺。在过去几个月里，新加坡公民和永久居民都纷纷返回了新加坡。随着私人和公共住宅市场上的房价不断攀升，一些潜在买家一直在租用临时住所。许多住宅项目仍深陷于劳动力短缺和施工延误的困境。由于转售物业的价格上涨，有越来越多的房东选择出售他们的公寓，租赁物业的库存量也随之减少。

新加坡政府正在进一步推动全面开放边境的工作。在这样的背景下，当航空、会展、酒店和旅游行业的就业人数增加时，租赁市场将从中受益。此外，更多新加坡公民、永久居民和外籍人士正在回归，企业也加大了对外籍人士的招聘力度，租赁需求可能会有所回暖。

出租量环比回升11.9%

租金环比上升1.8%

总体入住率为93.6%

– 国籍 –

按照范围扩大后的疫苗接种者旅游走廊（VTL）计划，新加坡与几个国家合作推出了免隔离旅行路线。随着越来越多的外国买家、永久居民和新加坡公民重返房地产市场，这一计划可能会对其住宅物业市场产生一些积极的影响。

在参与了疫苗接种者旅游走廊（VTL）计划的国家当中，我们可能会发现美国、英国、韩国、法国和加拿大将产生较为积极的销售作用，因为这些国家的公民都属于前12大外国买家群体（非永久居民和永久居民）。

市区重建局在2021年10月18日发布的Realis房地产数据显示，从2019年到2021年第三季度，美国公民共购买了516套公寓，在外国买家群体排行榜上位居第五。其后为英国公民（共购买239套，排名前六）、韩国公民（共购买190套，排名前九）、法国公民（共购买101套，排名第十一）和加拿大公民（共购买98套，排名第十二）。这五类买家约贡献了12%的外籍人士总购买量。

在各类市场上，这五个国家的公民在同一时期内共达成了1,144笔交易。在这些交易中，有467笔交易（占比40.8%）涉及核心中央区（CCR）的物业；其他中央区（RCR）共售出了394套房产，占比为34.4%；中央区以外（OCR）共售出283套房产，占比为24.7%。值得一提的是，在美国、韩国和加拿大买家购买的公寓中，有40%以上的房产都位于核心中央区（CCR）。根据自由贸易协定（FTAs），美国公民享有额外买家印花税（ABSD）的豁免资格。因此，疫苗接种者旅游走廊计划可能更会为豪华物业和城市郊区市场带来更大的好处。此外，考虑到房产价格较高，一些买家可能更愿意在交易之前亲自前往新加坡参观豪宅或样板公寓。

疫苗接种者旅游走廊（VTL）计划下，来自这些国家的销售影响更大

核心中央区（CCR）和其他中央区（RCR）有望从VTL计划中获益更多

VTL计划下前六名外国买家应保持一致，仍以中国为首

– 展望 –

房地产市场将以更出色的表现来结束这一年。由于明年全球经济有望复苏，市场情绪可能会有所改善。新加坡边境重新开放的扩大性举措可能会刺激就业增长，从而进一步提振经济。

指标	2018	2019	2020	H1 2021	Q3 2021	2021年预测	2022年预测
总体情况
市建局PPI价格变化（包括执行共管公寓）	7.9%	2.7%	2.2%	4.1%	0.8%	6%至7%	6%至 9%
销售量（单位）	22,139	19,150	20,909	16,549	9,083	32,000至33,500	26,500 至 28,500
新房销售（不包括执行共管公寓）
价格变化	10.8%	7.6%	0.7%	11.0%	-10.4%	8%至10%	8%至 11%
销售量（单位）	8,795	9,912	9,982	6,459	3,550	12,000至12,500	9,000至10,000
转售（不包括执行共管公寓）
价格变化	2.7%	3.6%	-3.8%	6.0%	2.3%	8%至11%	8%至11%
销售量（单位）	13,009	8,949	10,729	9,852	5,362	19,500至20,500	17,000至18,000
租赁（包括执行共管公寓）
市建局租金指数	0.6%	1.4%	-0.6%	5.2%	1.8%	6%至8%	8%至11%
租赁量（单位）	89,904	93,960	92,537	47,545	26,759	92,000至97,000	95,000至100,000

今年前三季度，新加坡已经售出25,632套住宅（不含执行共管公寓），超过了2020年全年的销售量（20,909套）以及疫情爆发前，即2019年（19,150套）和2018年（22,139套）的水平。今年预计总销售量将达到32,000至34,000套。

一级和二级市场上的需求都有所提升。今年，不包括执行共管公寓在内的新住宅销售量预计将达到12,000至12,500套，这是近八年来的最高水平。此前的高点是在2013年出现的，当时共达成了14,948笔交易。由于人们对转售房产的需求增加且新住宅价格持续上涨，今年的转售物业交易量可能会从去年的10,729套增加一倍，升至19,500套至20,500套之间。

除非出现不可预见的情况，否则今年住宅物业的整体价格可能会提升6%至7%，高于2020年（2.2%）和2019年（2.7%）的增幅。

市场看点｜新加坡豪宅销量创10年新高！

在资产创造和亚洲财富激增的背景下，新加坡房地产行业受益匪浅。此次疫情加速了外国资金的流入，新加坡金融机构获得的外国直接投资额急剧增加。今年上半年，在住宅和工业物业市场的推动下，房地产投资交易额超过了90亿新元。

橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部副总裁孙燕清（Christine Sun）女士在【2021年第三季度新加坡住宅市场深度报告】中写道：

有大量新投资者涌入新加坡的豪华物业市场，包括多位在生物医学、金融科技和大科技等新兴行业崭露头角并积累了大量财富的企业家和职业人士。有越来越多的亿万富翁和国际名人选择在新加坡购置豪宅。国内买家也成为了豪华物业市场上的一股主导力量。

豪宅销量呈现指数级增长

豪宅销售量达到了近10多年来的新高。市区重建局（URA）的数据显示，今年第二季度，核心中央区（CCR）的私人住宅销售量环比跃升近25%，达到了1,930套，为2010年第四季度（当时成交了2,014套）以来最为强劲的单季销售水平。与去年同期相比，销售量增长了4.5倍有余。

上个季度，核心中央区共达成了813笔新房交易，创下了近11年来的单季新高，而转售住宅的交易量为1,109套，也达到了近12年来的季度新高水平。今年前三个季度，市场上共售出了339套标价超过500万新元的公寓。在这些公寓中，有74套的价格超过1,000万新元。就总价而言，价格最昂贵的豪华住宅是今年5月达成交易的一套Les Maisons Nassim公寓。这套公寓的面积为611平方米，售价高达3,900万新元。

从均价来看，有337套豪华公寓以3,000新元的均价售出，其中有45套的均价超过了4,000新元（不包括团购）。均价最高的房产是德雷葛园EDEN项目中一套面积为282平方米的转售公寓。这套公寓于今年3月以高达6,024新元的均价易手。

市区重建局（URA）季度销售量

有地住宅市场上也出现了类似的需求激增趋势。今年前8个月，全岛共有2,407处有地住宅售出，销售量同比增长139.7%。今年前8个月，市场上卖出了50多套高档平房（GCB）。在今年的重磅交易中，有一栋位于那森路（Nassim Road）、面积为2,988平方米的高档平房在3月份卖出了1.288亿新元的高价，而另一栋位于爱士特女皇园（Queen Astrid Park）、面积为2,955平方米的高档平房在7月份以8,600万新元售出。

私宅价格量级（百万新元）

房价增长

从2020年第三季度到2021年第三季度，豪华全新公寓的价格上涨了5.2%，从每平方英尺2,521新元上升至2,652新元。在同一时期内，豪华转售公寓的价格也上涨了7.1%，从1,773新元增至1,899新元。最近几个月内，许多超豪华新公寓已经转手。今年有200多套公寓以超过3,000新元的价格售出，包括多套来自3 Cuscaden、康邻豪庭（Klimt Cairnhill）、铂瑞雅居88号（Boulevard 88）、The Avenir、时代豪苑（Midtown Modern）、滨海名汇（Midtown Bay）、Sloane Residences、The M、The Atelier，以及隽峰（Irwell Hill Residences）项目的住宅。

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最近几个月，买家还在抢购空间较大的豪华公寓。以核心中央区（CCR）为例，2021年第三季度，在已售出的公寓中，有42.3%的物业拥有面积至少为1,200平方英尺的空间，其比例较第一和第二季度有所提升（第一季度：31.8%，第二季度：37.4%）。

同样地，人们对面积不低于1,600平方英尺的超大型豪华公寓的需求也在提高。在2021年第三季度售出的房产中，这类公寓的比例为23.6%，高于第一季度（18%）和第二季度（22.1）。这表明市场上财力雄厚、有能力购买大型豪华住宅的投资者正在持续增加。

最畅销的豪华公寓

今年前8个月，市场上共售出3,883套豪华住宅，超过了从2018年到去年的年均销售量。今年最畅销的新豪华公寓项目包括时代豪苑（Midtown Modern）、隽峰（Irwell Hill Residences）、绿墩雅苑（Leedon Green）、富雅轩（Fourth Avenue Residence）和Hyll on Holland。在二手市场上，丽敦豪邸（D’Leedon）、圣托马斯8号（8 Saint Thomas）和滨海盛景豪苑（Marina One Residences）都是备受追捧的核心中央区转售物业项目。

2021年第一至三季度*最畅销的豪华住宅项目

数据来源：新加坡市建局（URA）、橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部 *非完整季度

新加坡的吸引力

许多外籍人士都喜欢住在新加坡，因为它是全世界最宜居的国家之一，而且在生活质量方面是公认的亚洲第一。随着新加坡逐渐发展为亚洲一流全球金融科技中心，该国原本被视为短板的开发领域也变得越来越成熟。许多外籍人士都惊叹于新加坡丰富的多民族文化、遗产以及一系列艺术和娱乐活动。新加坡正在逐步转变为一个充满文化活力的城市，而这一过程将继续吸引更多的海外投资者。

这里的房地产市场对投资者富有吸引力，因为按照国际标准，人们普遍认为新加坡的房地产税率较低，而且个人所得税的最高税率也比较低，仅为22%。

此外，新加坡物业具有很高的内在价值。从长远来看，投资者将享受富有吸引力的资本增值。市区重建局（URA）发布的核心中央区公寓价格指数表明，在过去5年内，这类物业的价格上涨了4.9%。那些为了获取租金收入而买房的人将享受到丰厚的收益，因为新加坡的入住率处于90%以上的高位，房东可以轻易找到房客。

市场展望

在新加坡，豪宅供应稀缺，空间大、位置好的楼盘更是一房难求。大多数开发商尚未补充其土地储备，所以供应量很有可能维持在较低水平。目前为止几乎没有成功的整体交易，政府土地销售的供应量也有所放缓。

由于新加坡经济预计将于今年实现强劲反弹，消费者信心可能会进一步回升。这将促使更多人购买豪宅，因此房价在未来几个月内可能会走高。

新加坡边境重新开放后，我们可能会发现有更多的外国投资者回归。当富有的买家持续出现在亚洲时，豪华物业市场可能会受益。此外，由于一些国家将对富人征收新税，有更多人可能会将财富和资产分散到海外。

新加坡8月私宅销量下滑，居然是这个原因？

继7月份创下半年新高后，新房销售量于上月有所下滑。销售放缓可归因于8月是房地产市场通常较为平淡的“中元节”。在此期间，上市出售的住宅数量减少，另外有一些买家也推迟了交易。

橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部副总裁孙燕清（Christine Sun）女士在她的报告中写道：

市区重建局（URA）的销售调查结果显示，开发商在8月份共售出了1,215套私人住宅，与7月的1,591套相比下降了23.6%。包括执行共管公寓（EC）在内的新房销量环比下降了24.3%，从上月的1,746套减少到了8月的1,322套。与前一年同期相比，新房销量（不包括执行共管公寓）下降了3.4%。

由于开发商当月仅推出了836套新房（不包括执行共管公寓），市场上的新房数量大幅下降，与7月份的1,104套相比减少了24.3%，与去年8月的1,582套相比减少了47.2%。今年8月，开发商只推出了两个项目：包含138套住宅单元的康邻豪庭（Klimt Cairnhill）和沁水轩（Watergardens at Canberra）。

由于上月没有推出新的大型项目，人们的需求被吸引到了现有的项目上。郊区和城市边缘的项目凭借其可负担性和宽敞空间不断获得买家的青睐。除了沁水轩（共售出267套住宅）之外，其他最畅销的项目还包括鑫悦府（Normanton Park）、悦湖苑（The Florence Residences）、山景坡（Midwood）、OLA、聚宝园（Treasure At Tampines）、岱莉轩（Dairy Farm Residences）和锦泰门第（Parc Clematis）。

8月售出的大部分新住宅（不包括执行共管公寓）位于郊区，其中有720套房产坐落于中央区以外（OCR），贡献了59.3%的总销售量。城市边缘或其他中央区（RCR）共售出343套房产，占比为28.2%，其后为市中心的核心中央区（CCR），共售出152套，占比为12.5%。

新加坡每月新房市场数据

艺雅轩（The Atelier）、Parkwood Residences、Lexus Hill和迎新园（The Gazania）项目艺术效果图

在供应仍然有限的情况下，价格保持稳定。新加坡市重建局Realis房地产数据显示，中央区以外（OCR）有55.1%的非有地住宅以超过1500新加坡元每平方英尺的均价售出，而当月有9套房产（占比为1.3%）以超过2,000新加坡元每平方英尺的均价成交。在这9套住宅单元中，有8套是来自城市宝藏（Urban Treasures）、莲逸轩（The Lilium）和迎新园的永久产权私人公寓，还有1套是Pasir Ris 8项目中的租赁单元。

在上个月成交的物业中，每平方英尺均价最高的住宅是豪山路（How Sun Road）莲逸轩项目中一套面积为66平方米的永久产权非有地新私人住宅，其售价为2139新加坡元每平方英尺（总价为150万新加坡元）。就总价而言，上个月售出的最昂贵大众市场住宅是一套售价为306.3万新元、面积为201平方米的锦泰门第（Parc Clematis）公寓，其次是一套售价为279.8万新元、来自同一项目、面积为159平方米的公寓。

发展商月度销售概况

开发商可能会在农历七月后加快启动项目的进程，而这可能有助于推动未来几周内的销量。一些即将推出的项目包括位于河谷路（River Valley Road）、包含696套住宅单元的康宁河湾（CanningHill Piers）项目以及位于武吉知马路（Bukit Timah Road）、包含230套住宅单元的Perfect Ten项目。

2021年上半年共售出了6,459套新房。今年前8个月，市场上有9,265套房产交易成功。如果政府不采取新的降温措施，则今年新私人住宅销量可能会达到1.1万套左右。

发展商按市场划分的每月销售额

2021年8月最畅销项目（含执行共管公寓）