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中国中介会消失吗？｜居外专栏

于今年在美国上市的中国龙头中介平台 – 贝壳找房，市值曾经超过6,000亿人民币，其创办人左晖个人财富水涨船高，因而成为中国地产首富，比李嘉诚还要富有！

可惜，天妒英才，左晖於今年5月20日逝世，终年只是50岁。贝壳股价也从此一落千丈。由最高近80美元，跌至只有18美元左右。领导人去世，固然是原因之一，但更重要是中国一系列收紧房地产政策开始收效。三条红线令发展商财困停止扩张，二手指导价也令买家的首期大增，更要命的是市场相信楼价会调整一段长时间，买家自然会放慢入市，若市场调节机制发挥效力的话，业主及发展商会自然减价卖楼，交投便会增加，但中国却又有限跌令，加上国内文化，发展商减价卖楼是制造恐慌的原凶，会令之前的买家不满，要求退房的话，情况更乱，所以减价短期并不普遍，当然有财困的恒大是例外，但只属少数。结果交投大幅减少，今年固然没有“金九银十”，只有“寒冬瑟瑟”是不错的写照！大湾区9个地城市9月份成为一手近39000宗，比去年下跌50%。

二手房遭受到的影响最严重的深圳，去年7月网签合约量达13,407宗的高峰，到今年9月已经跌至1,765宗的交易量。中介门店关门的达到642家，登记的中介从业员也下降6,000人。很多中介在此冰河时期，选择转行，有些去了送外卖，也有开小餐馆，甚至当工人。

雪上加霜的是政府在上海及杭州设立“一网通办”的官方服务，这是让业主在官方网站上挂牌出售，让买卖双方跳过中介，自行配对。并进一步协助买卖双方办理相关的过户手续，一但实验成功的话，可能扩至全国，中介会否从此消失？

中介若果只有配对功能，在互联网世界下，被淘汰是迟早的事！回顾中国香港的情况，发展商去年付给代理的佣金超过30亿，不少发展商也曾经成立自己的销售团队去取代中介，但却无法成功。就是证明中介并不单单具备配对的功能。

笔者相信，国内中介无异会面对巨大挑战，不少代理会被淘汰，若能籍此困境提升转型，令服务更上一层楼，实力自然比之前更强！国内市场地大物博，长远仍有很大的发展空间。

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

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移民中介机构资格认定取消，迷雾之下申请人如何擦亮双眼？｜居外专栏

10月23日晚，国家移民管理局大招放出，取消因私出入境中介机构资格认定的通知从天而降。一石激起千层浪，不仅让移民申请者心牵心挂，也在一夜之间化身网红事件，热议纷纭。

其中，危言耸听的言论不少，诸如：“国家禁止移民了吗？”、“要取缔出国服务中介了吗？”、“出国留学怎么办？也违法吗？”

所以先要说明清楚，上述都是误读！各位且请宽心！接下来的问题是，该如何正确看待这一新政？

解读之前，不得不插上一句，行业新闻成为社会热门话题，本身就很耐人寻味。从一个侧面可看出，因私出入境服务已不再是部分高净值人群的专属需求，快速壮大的中国中产阶级对此的需求也日益迫切。

与狼共舞：行业全面开放的代价

回归正题，且看通知具体是怎么说的？

2018年11月10日起，各地公安机关出入境管理部门不再受理因私出入境中介机构资格认定（境外就业除外）申请，停止审批签发《因私出入境中介机构经营许可证》。

取消了许可证，不是说以后移民中介不能经营，而是要在全国范围内放开移民中介牌照，要全面开放移民市场了。

换言之，入行门槛大大降低，不再需要闯重重关卡，不再需要公安机关出入境管理部门审批，不再需要缴纳数额不菲的备用金，拿到工商部门经营许可证即可从事移民业务！

此通知一发，不少观点都表达了对准入资格取消后的疑虑，以及对市场上将出现良莠不齐的各种中介服务机构的担忧。的确，少了准入审批，这一池水会快速浑浊起来，不专业的、趁快钱的，都会闻风而动，趁隙而入，我们将与狼共舞。至少在未来一段时期内会这样。

以美国的区域中心为例。EB-5刚开始进入中国时，区域中心少，项目也不多，市场相对规范，客户也很顺利拿到绿卡，拿到还款。后来放开了市场，越来越多的机构注册了区域中心，市场就变得鱼龙混杂，状况百出，包括拒签、项目中途流产、欺诈项目等等，什么原因？没有了准入门槛！

充分竞争：尘埃落定后客户终受惠

难道说取消移民机构许可证是坏事喽？不尽然。

长远来看，这意味着整个行业全面开放，自由竞争，有利于提高市场活力，申请人有了更多选择，申请人的需求能得到更好的满足。

作为一家拥有因私出入境经营许可证的老牌移民机构，外联出国认为，行业发展初期，行政审批是规范行业由无序走向良性的必然条件。因此，我们看到，2002年，中国公安部门实施对因私出入境行业中介机构实行资格认定。

而当行业发展到现阶段，按国家的想法，降低行业门槛，加大进入行业的企业数量，引入充分的竞争机制，激发市场主体的活力，方能实现行业服务水平的深度优化，产品也将多样化，客户的需求将得到更精准满足。

实际上，这项政策早在国务院颁布的“证照分离”改革通知中就已有迹可循。2014年，广东省放开特许经营，2016年，浦东试点证照分离，已经接连指明了方向。此次国家移民管理局发布的取消因私出入境资质认定只是在践行这一号召。

反观市场，也的确到了放开束缚、在一片更大的天地的施展拳脚的新阶段。

甄别中介机构的“四项基本原则”

海外身份规划，毕竟关乎千千万家庭的幸福和未来，不容闪失。

在迎来市场全面开放和多元化服务之前，对可能会出现的诸多问题，政府应该做了充足的准备。说白了，相较于原有的行政审批许可，未来相关部门会更注重事后监管，会进一步增加行业监管力度，同时更遵循市场调控。

而在新一轮大浪淘沙后，那些真正专业的移民公司一定会笑到最后，享受自由市场的带来的诸多利好。

对于申请人个人，未来一段时间内务必要擦亮眼睛，方才能避免为即将到来的自由选择买单。毕竟政府之前对出入境机构设门槛，要求有许可证，保护了个人投资者，因为他选择的机构背后有国家替他监管。如今国家行政命令管控取消，主动权完全交给了客户，客户就需对自己的选择承担全部责任。

兹事体大，申请人究竟如何选择靠谱的移民中介机构呢？

首先，看经营历程。移民是一个漫长的过程，移民项目快则数月，慢的三五年，甚至更长。因此，品牌历史越悠久，经营时间越长的移民机构，办案经验越丰富，抗风险能力越强。说到底，移民还得找“老字号”，老字号爱惜羽毛，关键时刻会最大程度保护客户利益。

其次，看经营项目。经营项目越多、项目口碑越好，专业水准会越高。就拿EB-5来说，看项目知名度，看成功还款记录。而外联迄今已参与了时代华纳、克利夫兰政府大楼、海军基地改建项目、纽约大桥、约翰霍普金斯万豪酒店等90多批项目，无一失败，其中29批已成功还款。

再次，看团队是否完善专业。办理移民申请会经历如下环节：前期咨询－资格评估-签约－文案制作－后期补件－客服跟踪－行前指导－落地服务。优秀移民公司在各个环节都会设置相应的部门或专员处理（特别是文案制作团队对移民申请的办理至关重要），确保每一份移民申请都能得到最专业最规范的办理。

最后，看后续服务。初次前往陌生国家，客户会面临一系列问题，在遇到诸如生活、工作以及经商等方面难题的时候，第一时间会想到寻求移民机构的帮助。只有那些有实力的中介机构，才具备健全的服务网络，才能提供完善海外落地安家服务。

外联相信，随着准入门槛的降低、市场的开放、竞争机制的全面引入，中国因私出入境行业将迎来一波产业升级换代，而“打造海外生活服务闭环”将是大势所趋，是即将要来的白炽化竞争的主战场。欢迎联系外联出国 https://www.wailianvisa.com 了解更多。

责编：Zoe Chan

外联出国欧洲总监周婕专栏全集

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新西兰房产买卖相关的法律问题 | 新西兰

在新西兰买卖房产一些法律相关的话题

对一个人来说，买卖房产相关一大笔资金，是一件重大的事情。而房地产买卖关係到买方、卖方、仲介、律师、银行、建筑商等等，也比较复杂。本期的专题，要来探讨房地产买卖中经常碰到的法律问题。

一个案例引发的思考

首先我们来回顾一下最近发生的一个与房地产买卖有关的着名案例。

一对纽西兰夫妇想要卖掉自己位于Castor Bay 的大宅，他们找到了Premium公司的Pam Mary 作为他们的仲介，这是一位非常有经验的业界人士。这位仲介以250万元卖掉这幢房子，卖家还算满意。可是，令卖家大感意外的是，仅仅6个月后这间房子又转手了，而转手的卖价高达350万。在这笔新的交易中，新卖家找的是同一个仲介。而且很多证据显示，仲介跟这位新卖家的关係特别好，之前也做过其他8户这个卖家的生意，他自己的女儿还在这个卖家的Trust公司工作。

这个案例裡有几个不寻常的现象。第一、时间点非常接近。第二、同一个仲介经手两次交易。第三、这个仲介从事专业的歷史或是他的家人，跟这个新卖家有不寻常的关係。相关讯息都证明这个仲介在帮第一个卖家处理交易的时候，就已经有另外的安排，或是暗中进行其他牟利的作法，而不想要让原来的卖家知道。

案子经过3年的诉讼，高等法院最后作出终审判决，涉案仲介赔偿金额高达100万纽币。这是一个不寻常的数目，因为在房地产纠纷的时候，所谓的受害者的财务损失，很少有达到这么高的。

买房子最要命的两点

在房屋买卖中，买家最需要重视的，最不能犯的毛病有两点：

首先就是避免「深信不疑」。无论是面对卖家的陈述、仲介的介绍，甚至于建筑师的Building Report，买家都不能完全「深信不疑」，而是要仔细去核对其中的讯息，不然真要有了纠纷，麻烦的还是买家自己。

如果一个买家看了蓝图，对着房子居然看不出来，或是没有发现任何显而易见的事（譬如门牌写错了），这样就没有人能救你。

其次是要买一个这么大的项目，却不申请Builder’s Report，自己放弃检查的机会，这样别人也不能救你。所以买家也应该承担法律上所谓的Contribution，也就是自己没有尽到的责任。

买家需谨慎仔细核对房屋讯息

还有一种常见的房屋买卖纠纷，就是买家根据仲介提供的房屋讯息作了决定，事后却又发现问题，因此产生争执。

首先要注意的是，被误导的项目是否为买家带来实际损失。如果买家看上了一幢三房二厅二卫浴的房子，，后来发现其实是二房加上一个书房，因为书房没有衣柜。如果买家已经检查过房屋，知道房子长什么样，只是在描述上和被告知的不同，这个时候去告他应该没有什么效果。

此外，如果仲介告知买家房子是砖瓦的，事后却发现是木头的。很多客户很会生气，认为仲介误导而想要告对方。这时候首先需要考虑的因素，是在签约之前，卖家有没有给买家机会检查房屋？有客户说自己不具备专业知识，看不出到底是砖的还是木头的。可是从法律的角度来讲，这样的说法对法官说服力不大。买家在签字之前，或是在签字之后，都有充分的机会跟空间，可以透过专业人士帮忙检查不清楚的项目。买家应该尽自己的义务，检查仲介提供的讯息是不是真实的。

仲介可能会对法官说，我带你看了三次房子，每次至少一小时。签合约的时候，也放了一个房屋检查条款，你的专家检查过后也说房子没问题。从头到尾你都没有反应，也没有挑剔过。你不喜欢房子屋顶的样子，为什么不提出来？你又为什么要签字？

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房产仲介的责任

在之前的案例中，法院判决仲介及他的公司要赔偿客户损失的100万纽币。但是市场风云变化，并非所有的市场高低都要仲介来买单。那么，什么样情况下，仲介需要承担责任呢？

我们知道，请仲介来卖房子，就好像是请律师、医生、牙医来提供服务，是一种依赖他人专业服务的行为，而专业人士就因此有一定的责任。事情搞砸了，或者事情虽然办好但对方帮自己或他人从中获利，而没有向客户告知，这时候，就需要专家责任了。

例如客户请律师办遗产，他告诉律师说：「因为我的配偶已经走了，我希望尽快帮我把遗产处理掉，该怎么办就怎么办，反正我们这么多年都依赖你了。」结果这个律师不但没有把房子出售到最好的价钱，反而私下找一个朋友，用客户跟他提过能够接受的底价，就把这个房子轻易地卖出去。此时作为专业人士的仲介或是律师，就违反了信讬关系，而必须负起责任。

客户不具备专业知识，面对专业人士的时候，往往会完全地信任、依赖于这些专业人士给的意见。所以客户是容易受到侵害的这一方，法律会更注重保护客户的权益。

出了问题要告谁？

很多人因为仲介的问题而造成房屋买卖损失时，经常要作出决定，到底要选择谁作为起诉的对象，是仲介这个自然人，还是他（她）服务的地产仲介公司？

从情感层面来说，很多客户希望骗我的那个人（仲介）来负责。可是从法律上或是经济效益来分析，要找那个Deep Pocket，即是要找有钱赔偿的被告，而不要找你生气的对象。

你生气的仲介，可能是一个很成功的仲介，其实并没有那么多钱。或者即使你告了他，他很容易就跑掉，因为他只是一个人。你所要找的那个负责的对象，是比较不会跑掉、比较有规模的仲介公司。

事实上，虽然那个自然人是和你接触的对象，可是真正对你误导的，往往是他们背后的公司。仲介是以公司的条件或讯息来做推广，仲介的讯息很多都不是在他个人资源范围内可以得到的。因为他是公司裡的仲介，才能够给你看这个房子，所以这个时候责任的来源已经不是仲介本身了。

作者：皇家律师

东哥教你提防英国房屋中介的隐蔽小“猫腻” | 英国

早前给大家简单普及了一下英国买房的流程【东哥购房攻略系列（一）流程与注意事项】，以及来选择律师需要注意的要素【东哥购房攻略系列（三）如何选择正确的律师？】。其实，整个交易过程中，房屋中介也有着举足轻重的作用。

事实上，英国房地产代理中介（Estate Agency）并不需要许可和认证，而且行业本身并没有政府部门进行监管，全靠行业自律。（PS：三家房地产协会：Prop Ombudsman, Ombudsman Services Property和Property Redress Scheme。一般来说正规的中介会是这3家协会的注册会员）

完善的市场经济规则使英国的房地产业一直保持良好健康的状态运行，但是房屋中介打“擦边球”的现象也是屡见不鲜，下面我们就来看看英国房产中介的“猫腻”都有哪些。

1、安排集中看房和暗标

这种情况下，一般出现在学区房的条件下比较多。在买主要求看房的时候，中介经常会安排在周六的时间来看房，将看房的人集中在一个时间段，连续安排很多人看一套房子，看完之后，安排大家投暗标报价。由于大家都看到现实存在的竞争者，而且，不乏有对房子满意的“竞标者”，所以就很容易导致出价溢价，使得买主自动抬高房屋售价。

注意：这种方法并不违反法律法规，但是确实是变相提高了房价，对买主不利。建议大家在看房的时候如果遇到集中看房还是要保持理智，客观的评估房子价值是否合适，不要过于鲁莽出价竞争。万一竞争者有房屋中介找的“托”呢？

2、地产中介伙同熟人欺诈压价

通常一些专门买房出租的人（Buy to Let）会与中介串通，估计压低房屋的交易价格。比如中介正常打广告，正常做宣传，但是由于买主买房只能通过中介，所以中介完全可以把普通的看房者拦住，告诉卖方房子很少有人来看，然后向卖方只报与他们合作的买房出租的人的低于市场价的报价。如果时间长了卖方抗不下去了，很可能就以低于市场价的价格成交。

注意：这种情况是明显违反行业道德和规则的，但是这种方式的隐蔽性极强，卖方很难识破这种方式。建议大家如果在卖房时遇到这种情况，发现苗头不对，及时转换到其他中介。同时，大家还要对自己周边的房价有一定的了解，做到心中有数。

3、同一套房源反复做广告

之前英国的一家房地产数据公司Propcision就曾发现过，有一栋365万的新建房屋，在2015年6月-2016年3月之间，每个月都会被挂到Rightmove上2-3次，而且，在这段时间内，出现的买家提醒Email足有15次。一般来说，房屋在市场上挂的时间越短，越容易卖出高价。这种行为就误导了客户，觉得这套房子每次都是新的，或者会觉得这个房屋中介房子销售的很快。

注意：这种情况其实已经误导了消费者，以及涉嫌违规操作。建议大家在看房的时候要细心观察，自己看中的房子是不是出现了这种问题，要看的房子突然没有了，然后过一阵又突然出现了，这样做法的中介显然是不可选的。

4、房屋中介为客户介绍抵押贷款经纪人或律师

其实，英国有很多中介通过向买方推荐贷款经纪人或律师来赚取额外的佣金。但是要知道，房地产经纪人是由卖方付费的，从而为卖方服务的，所以这种情况下，如果交易环节出现了问题，买方的利益比较难得到保障。还有就是，通过向买方提供抵押贷款等金融服务，会导致中介是以自己的最大利益而不是卖方利益行事。同时房屋可能会因为房屋中介有动机给予使用其服务的买家优惠，而没有卖给提供最优惠价格的买家。

注意：在买卖房屋的时候，尽量不要图方便而使用房屋中介提供的律师或者贷款服务，这样可能会导致中介为了自己的利益最大化而使得客户的利益受到一定的损失。最好还是自己找好自己的贷款经纪人或者律师，这样才能全权维护自己的利益。

那么，如果一旦出现了问题，出现了纠纷，应该去哪里申诉呢？

首先向房屋中介申诉。一般正规的中介会有内部自己的处理投诉的流程。
如果房屋中介申诉不能解决问题，可以向监察员（Ombudsman）投诉。
最后如果还是不能解决，那么就可以寻求仲裁挥着到法院起诉。

注：仲裁和法院判决是房地产领域具有强制执行权力的唯有的两个渠道。

希望大家在进行房屋买卖的时候要注意房地产中介的这些小“猫腻”，切实保护好自己的合法权益不受侵害哦！

英国风险分析师李东伟专栏全集

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东哥购房攻略系列（二）看房时注意的要点 | 英国

基本上大家买房的时候都是会看地段，看交通，看价格，在网站上大概看一下房屋的布局和结构。大部分时候，在网上图片看到的会与实地看到的房子格局大小有所差别。所以，亲临房子去看房子的过程至关重要。

有的人会说，第一次踏进房门，我就知道我会买这个房子。是的，买房时候的感觉很重要，不过，为什么不多花一点时间把房子的细节考量清楚呢？

第一，知道自己想要什么。

首先，大家在买房前要想好自己想要什么样子的房子。最好拿出笔和纸来列出“必须”的配置，比如几个卧室，几个卫生间，有没有车库，花园等等，然后再列出“希望”的配置，比如大厨房，大餐厅客厅，前后花园等等。有的时候，比如一进门对房子的感觉特别好，特别喜欢房子的某些方面的时候，往往大家就容易忽略一些细节的东西。事先列好清单，有利于大家有一个良好的思路，对自己的要求需求有清醒的认识。

当然太多死板也不是很好，不太容易找到十全十美的房子，如果房子整体都让人很满意，为何不在某些不必要或者可以日后改善的方面做出一定的让步呢？

第二，注意检查房子的细节设施。

除了整体大面上的观察，还要注意检查房子的细节，比如中央供暖系统，是不是存在潮湿发霉的问题？有没有裸露的电线？房子老旧有没有电线老化的问题？墙体有没有影响结构的裂缝？厨房浴室的布局是否符合家庭的习惯？花园的格局是否满意？房屋的私密性是不是够好？邻居有没有可能很容易就看到家里？等等

看房子的细节很重要，也可以根据前人的经验把想要检查的细节事先逐条记录下来，一点一点的核对，以免遗漏。大部分人在买了新房子之后都会按照自己的意愿来进行或大或小的改动。细节就决定了改动工程的规模，如果细节的差距太大，也就意味着改动越大，那么就要考虑房子的性价比是否合适了。

第三，敢于向中介提问题。

地产中介有向买主告诉房子真实情况的法律责任，比如房子挂牌多久了？大概多少人来看过？价格有没有变化？附近宽带的速度？之前的房主跟邻居有没有纠纷等等。这些都是买主有权知道的事情。

身边的好多人看房子的时候只是一味的看，靠着自己的判断来看房子。其实，在英国，中介也承担着向买方介绍房子实际情况的责任。但是，如果买主不主动问，中介有时候也乐于不解释过多，就导致可能由于自己的不专业判断而忽略房子的一些问题。其实有些问题，中介已经有答案了。

第四，要多去看几次。

看上了一个心仪的房子，时间充裕的情况下，不用急于下手，可以考虑多看几次。每次都把之前看房时候的点再看一下，仔细衡量判断后再下决定。

买房子是一个动用大资金的大事，如果是自住的话，房子要满足一家人的长期居住和使用的需求。虽然看房子很麻烦，但是每次看房子时心情的不同，时间不同，也可能会令您发现新的问题。

总之，买房的时候，一定要对房子有一个清醒的认识，在跟着感觉走的同时，也要理性的进行检查，分析，毕竟房子是一个长久使用的不动产。在入驻前解决的问题越多，日后的麻烦就越少。

【东哥购房攻略系列】

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揭秘英国房市潜规则

中国人买房子往往喜欢先找到自己看中的目标再跟代理房子的中介和开发商联系，这种思维方式跟在国内置业一脉相承，殊不知海外房产市场的水很深，自己为信息不对称而要支付巨额的学费。

事实胜于雄辩，我们先来看一个典型的例子吧。从今年年初起，留意英国房产的人肯定会注意到在伦敦西南著名的金斯顿区各大中介都在推销同一个很大规模的新建公寓项目，是期房，2018年才竣工，非永久产权。一个卧室的公寓标价是47万英镑起。打开数据库，我们立刻搜寻到附近很多类似的公寓要价平均只有32.5万英镑，其中有一座具有永久产权的房子只有22.5万英镑。

好家伙，同样的东西，来自中国的买家要多支付45%的价格。由于中介都从房地产开发商那边拿佣金，所以他们根本不会跟大家透露半点周围其他更有投资价值，性价比更高的房子。这直接导致了大家所能看到的房源大都是新建公寓的畸形市场。新建公寓满足了国人喜欢住新房子的偏好，价格却比市场上其他物业要贵很多，而且要支付高昂的管理费，由于不是永久产权更要支付价格不菲的地租。大家以为中介的笑容可掬，彬彬有礼为您解答置业过程的各种问题都是免费的，却在不知不觉中花了很多冤枉钱。

在英国买过房子的朋友都有这样一种体会，在房子议价阶段，总是觉得中介不给力，好像听不懂我们在说什么一样。中介表面上在替我们砍价，实则玩的是一种平衡术，一方面他们故意把价格往卖家期望的方向抬，降低我们的期望值，另外一方面想挽留我们套住我们。究其原因，这些中介是为卖家服务的，成交价格越高，他们拿的佣金越高，道理其实很简单。这样对于买家来说损失非常惨重，因为议价过程中进出都是几十万甚至上百万的差额。同样，大家以为他们为我们议价节省成本，殊不知我们又在不知不觉中花了另一笔冤枉钱。

水这么深的市场还有没有人可以信任？答案是有。其实在欧美包括澳大利亚等一些发达国家，有这样一群人他们在复杂的房地产交易中只考虑买家的利益，全心全意的为买家服务，他们就是买方经纪人。对于身处中国大陆，具有七八个小时的时差，不能轻易搭飞机的来看房，严重的信息不对称，甚至连国外的网站都登录不了的买家来说，最合适的就是找到一个可靠的买方经纪人，只需要把您的需求告诉他们，他们会为您处理后面所有的事情。总结起来，和买方经纪人合作有四大好处：

第一，省钱

买方经纪人有英国市场上所有房源的信息，包括一些利用自己的渠道没有在公开场所做广告的物业，所以比其他中介可以极大的扩展选择选择面，让您和英国本土人站在一个起跑线上，而不是大量推销一些英国人根本不会购买有巨大溢价的楼盘。而且更重要的是在后期议价的过程中，买方经纪人也会尽全力为您节省买房成本。

第二，升值空间

由于没有代理开发商指定物业的压力，买方经纪人可以作为第三方为您独立挑选出最具优秀品质的物业，一般都具有非常大的升值空间。虽然从买家这里要收取一定的佣金，但是比起那些高品质物业诱人的升值潜力及节省的成本，只是非常非常小的一部分。

第三，省时间

如果您自己在网上搜索，或者通过其他渠道，可能要走很多弯路，加上语言不通，买一座理想的物业花去一年甚至几年的时间都是很正常的。和买方经纪人合作就不一样了，他们有现成的网络，如果您来不了英国，可以第一时间替您看房，这样就跟您在英国买房没什么两样了，几个月搞定一套房产一点问题都没有。

第四，省事

众所周知，海外房产交易过程非常复杂，涉及法律税务银行信贷等多个机构，大部分中介没有耐心也没有义务为您排忧解难，唯有买方经纪人可以替您解决任何和买房相关的问题。而且我们的装修改建团队还可以帮您处理买房以后的各种事宜，让您完全没有后顾之忧。

海外置业，动辄几百万上千万的投资，大家一定要擦亮眼睛，谨慎行事。买方经纪人对于很多中国买家来说还是新鲜事物，不过在欧美市场上却已经流行了很多年。传统中介还是买方经纪人，究竟孰是孰非，就让我们在市场中去检验吧！

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居外看点：阶梯式佣金，美国卖房新利器

在美国，房产经纪人是买卖房地产过程中必不可少的一环。对卖家来说，经纪人的靠谱程度往往能决定卖房的速度与价格。其佣金可能是买卖双方都有爱又恨的东西了。据科罗拉多州房产数据公司Real Trends的报道，总体来说，去年全美平均中介佣金比例略有下滑：从5.26%降至5.12%。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

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可有多少人知道，你可以一边降低佣金，一边刺激中介“又好又快”地卖掉房子？请看以下一例：

加州的阿里-马勒先生想卖掉他位于Rancho Park 的面积4000平方英尺（约371.5平米）的房子。他成功说服中介接受了一些不太寻常的佣金合同。他的（卖家的）中介会收到售价2%的佣金，买家的中介会得到2.5%，特别之处在于，卖家中介还能从实际售价与报价的差价中获利5%。马勒先生的房子报价为270万美金，实售价为285万美金，付给中介的佣金总共为13万5千7百5十美金，比当地市面上5%的佣金省了6千7百5十美金。

马勒先生对此很满意，他说这样的“激励式的佣金结算方式”避免了中介为省时间而草草贱卖。“我意识到这【佣金】并不是一成不变，而是有商量余地的。”他还表示，这个办法是看美国的电视房产真人秀学来的。

尽管房地产经纪人普遍不太愿意多谈价钱，但基本上同意这一点：高档房产交易，佣金讨价还价的空间还是可以有的。“卖一幢4百万的房子不一定比卖两百万的房子多花一倍的时间精力，”纽约中介TripleMint的合伙创始人飞利浦-朗（Philip Lang）表示。

事实上，高档住宅的卖家也越来越排斥墨守陈规。相对于固定在5%-6%，尤其是金融、科技行业的卖家更倾向于一个更复杂的阶梯式的佣金。像上文例子所述，往往能省一笔钱。

网络中介平台UpNest的创始人西蒙-卢（Simon Ru）表示，千禧一代和90后的卖家“更习惯于货比三家“，以期将佣金降到最低，最好还要保留营销策略。

然而，付中介费毕竟不是去小菜场买菜，会“砍价”的人似乎还不是很多。全美地产经纪人联合会（National Association of Realtors）面向5465位住宅卖家的调查显示，只有22%的卖家会提出并成功与经纪人协（砍）商（价），14%的卖家不知道他们是可以利用“阶梯式的佣金”来促成交易。

用阶梯式的佣金来刺激中介卖房效率似乎不再是什么稀奇事了，UpNest在洛杉矶的经纪人理查-舒曼（Richard Schulman）如是说，“如果说奖励的部分很诱人，我肯定觉得很有动力啊。”

但也是所有人都同意。纽约中介商Douglas Elliman的经纪人弗兰西斯-卡岑（Frances Katzen）表示她不会鼓励她的客户选择激励式的“结构式佣金”。“我不想让他们觉得这样会影响我的工作态度／努力程度，”她还注意到，如果把常规的佣金降得太低，可能会影响经纪人的营销手段，从而对卖家长远不利”。

原作 Alina Dizik June 14, 2017

编译 常元臻 June 16, 2017

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泰国公寓售后包租的内幕是怎么样的？| 海外

很多国内客户购买泰国公寓主要目的还是为了出租获投资收益，其次才是闲暇时间去度假。碍于地域以及语言障碍，客户不方便去泰国出租房产，而是委托机构包租。购买泰国公寓后，如何选择包租机构？现在，下面为大家分析一下泰国公寓几种售后包租形式。

>>>泰国置业百科：泰国购房流程 | 泰国房贷流程 | 泰国房产税费

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1、开发商包租

A、开发商包租：有些项目开发商提供包租，因为有开发商品牌背书和资金实力支持，这种形式相对靠谱。开发商有自己的房屋出租管理部门，能够帮助客户寻找租户，每年按时缴纳物业维修费用，以及处理一些琐事。客户在购买此类房产时可以选择接受开发商提供的包租，或者是不接受，开发商不会强制要求客户。

B、开发商和酒店合作：即开发商邀请酒店加盟，开展包租业务，客户在购买这类房产时必须签订酒店的包租协议。这就是包租捆绑销售，客户不签酒店的包租合同，就不能购买房产，而且包租的年限是固定的。这类包租的优势就是，包租稳定，酒店星级管理团队会为租客提供星级酒店服务，租客居住舒适度会更胜一筹。

2、酒店托管

A、酒店加盟包租：这种就是酒店与开发商合作的形式，因为开发商已经将一些成本无形中吸收，房子前期也是按照星级酒店标准建设的，那么酒店方只要提供星级酒店的管理团队和服务水准，以及寻找租户就好了，这种包租的优势上面已经介绍了。

B、酒店托管机构：一般泰国当地旅游城市都有酒店托管机构，需要自己去找，这种机构是否管理客户的物业，要看房产地段好不好，周边客源怎么样；提供的年化收益一般也是在除去物业管理费，运营成本等其他费用之后，一般和客户五五分成，具体多少还是要看机构的经营情况，更重要的是看物业地段了。

3、中介管理

A、物业公司：物业公司也有包租业务，但其核心收益来源还是物业管理费，所以物业公司对物业出租这块的宣传力度往往不及代理商等中介。物业公司一般也只是线下做宣传，如门店广告、或街边宣传单页等，但是收取的佣金也和代理商等中介是齐平的。

B、代理商包租：很多客户都是通过代理商购买泰国公寓，部分代理商承诺包租和年化收益。代理商包租还是比较靠谱，因为他们有专业渠道，包租有两种途径：第一是在自家平台、客户群吸引租客；第二种是通过第三方平台广告宣传，如与旅游社合作，加盟酒店，以及其他短租平台，如Airbnb（爱彼迎）、Homeaway等。通过这些方式能够快速将房子出租给当地人或国际游客。

（据界面新闻）

2017年海外房产拍卖的新变化 | 澳洲

房产拍卖是全球最流行的房产出售方式之一。在澳大利亚、英国、欧洲和新西兰等国家和地区，出售住宅和商业地产的频率更高，相较于售房广告宣传来说，更常采用拍卖的方式。

技术正在逐步改善当今的商业世界，房产买卖尤其是房产拍卖已显现出新的积极变化。

我们在全球范围内选取了几个示例，为您说明2017年房产拍卖会出现哪些变化，以及可以对您的下一次拍卖有哪些期待。

“脸书”Facebook现场直播

这种拍卖方式通过Facebook设计和执行，允许用户观看高清画质现场直播，无论其身处世界哪一个角落。

房产中介以前也会在其展示房产的Facebook页面（开放浏览）上定期使用该功能，不过现在，在房产拍卖会当天，可以让买家有机会在无需亲临拍卖行或待售房产的情况下观看拍卖会。

这给房产中介带来的好处还包括拥有更多市场受众，尤其是当拍卖会进展顺利，卖出一个好价钱时。

现在尚无法通过Facebook现场直播出价，但该功能应该会在今后某一时间推出。如果您希望通过Facebook观看拍卖会的话，可以让他人代表您亲临拍卖会现场，您可以在观看现场直播的同时指导他们出价。

试住

在加拿大温哥华等地，这种拍卖方式在奢华豪宅拍卖市场变得越来越受欢迎——尤其是在房产空置的情况下。

这种房产拍卖方式是指，在拍卖会之前，通常会开展为期四周的营销宣传活动，展示待售房产。

拍卖试住——在拍卖会之前，有意向的买家支付500美元即可与家人一同试住待售房产。

这个价格也就够您吃一顿主厨烹制的美食和购买保险，但如果您在拍卖会上最终成功投得该房产的话，那么这500美元将在拍卖价中扣除。

就像试驾一样，有机会在待售房产中住上一晚对于买家来说很有价值，因为他们能够亲身感受待售房产；这对于房产中介来说也很重要，因为这有助于让买家对待售房产产生情感依恋，从而有可能在拍卖会上出价更高，甚至在拍卖会之前出价购买。

电话出价人和海外客户增多

由房产中介马特·米夫萨德（Matt Mifsud）（左）和James Pratt（右）主持的悉尼港房产拍卖会

购房者变得越来越全球化，对于房产拍卖来说，这意味着有更多的买家会在未亲临拍卖行的情况下出价。

房产中介马特·米夫萨德（Matt Mifsud）任职于澳大利亚房地产市场巨头之一Barangaroo，该公司位于悉尼港。他表示，相较于前几年，在他参与的房产拍卖中，越来越多从海外和通过电话出价的买家。

拍卖会上涌现国际买家是一个好现象，今年，我看到更多人亲自出席拍卖会，但也看到更多海外客户和未亲临拍卖会现场的客户通过电话出价。

这表明房产拍卖的影响范围较之以前变得更加广泛。

如果您希望不亲临房产拍卖会现场出价的话，只需联系房产中介，他们会安排给您发送相关表格。

国际投资对于任何房地产市场来说都至关重要，房产拍卖中出现的新趋势在鼓励更多投资者置身房地产市场之外购买房产上向前迈进了一大步。

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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北京一套房换美国6套房？海外买房“坑”太多需提防 | 美国

“国内卖房赴海外抄底”、“北京一套房换美国6套房”“收益率高达40%”……类似的广告让很多投资者为之心动。但是曾经有过投资海外买房的诸多人士，均以亲身经历告知，投资海外房产遇到的“坑”数不胜数。一些中介公司往往利用投资者不了解国外政策、语言不通、海外信息沟通不畅、维权困难等问题，设下种种陷阱使投资者蒙受损失。

陷阱1：未获预售批准就卖房

有的国外开发商开发建设的海外房产，在尚未取得当地政府批准的情况下就出售给中国买家，一旦此类房产长时间无法通过当地政府批准，中国买家就难以获得合法产权。

去年夏天，凌刚参加了某知名财经专家做的海外投资讲座，得知北京一家经纪公司正在推出美国酒店投资项目。“当时我觉得有财经专家为项目‘背书’，应该是值得信赖的。”但凌先生没有想到，他为此付出了极大的代价。

几天后，凌先生来到这家经纪公司，接待人员对他热情推介。“只需交40%的首付款，剩余的60%我们帮你办理贷款。”凌先生被告知，该项目每年会有高达12%的年收益率。“五星级酒店有专人打理，对方包租20年，到期后还可以回购，相当于用40万美元的首付款撬动了20倍的杠杆，实际收益率近25%。”

凌先生当即与其指定的美国某公司签署了包括买房、包租、回购在内的3个合同，交纳了10万美元的定金。

事后凌先生心里却有点隐忧，便通过在美国的律师朋友帮忙查询这个项目，结果发现很多问题：“有几点是严重违反美国法律的，首先是在美国卖房需要政府出具的公开报告，但他们当时没有；其次美国规定收到的款项应该打到第三方监管的账户上，而不能打到公司的账户上；而且美国规定收取意向金，只能是房价的3%，而不是首付40%。”

和凌刚遭遇类似的还有很多业主，刘华日前也将这家经纪公司告上了法庭。刘华称，按照被告的要求，他与美国某公司签订了购房协议，在协议中约定竣工日期为2016年12月31日。随后他支付了首付款17余万美元。但被告及美国某公司却未在约定时间内竣工，至2017年3月，该项目土地尚未动工。而且签订购房协议时，该项目未取得土地公开报告，未获得预售批准，被告对项目运营情况和投资款的去向均未向原告如实告知，已构成违约。

凌先生告诉记者，他先是通过美国的律师向美国某公司发出了律师函，然后开始了与经纪公司交涉的曲折过程。最初对方非常强硬，利用各种办法拖延退款，但凌先生坚持不懈，在国内也请了律师，耗费了大量精力去交涉退款事由，终于拿回了10万美元。

陷阱2：包租竟然变成无人租

除了政策风险，很多海外房产项目号称通过包租返利等方式，使买房者的投资年回报率可达到15%至25%。涉足过海外房产交易的业内人士弗先生告诉记者，有的公司并不能保证资金安全，投资人的购房款没有被用于投资项目土地建设，此外投资者购买的海外房产如果难以出租，代理机构会用后来的投资者的钱款支付之前投资者的包租返利，形成了脆弱的资金链，一旦发生断裂，返利会化为泡影。

3年前，戴女士与北京一家国际投资咨询公司签订了房产预订协议，在该公司推介下，她与美国一家公司签订合同，以相当于30余万元人民币的价格购买了位于美国中部地区某市的一间公寓。戴女士付给咨询公司1万元定金，而购房款则通过银行转账打到了咨询公司法人账户上。

“当时对方承诺包租，有固定收益，回报率很高，业主只需要承担物业税等即可。”但戴女士买了房子以后却并没有按期拿到租金回报。经了解她发现，这套房产位于郊区，位置偏僻、周边人口稀少，很难出租出去，房子只好空置。而当地房产的税费很高，戴女士不仅没有租金回报，反而拖欠了包括物业费等在内的大笔费用。物业公司警告她，如果拒不交纳欠费，其房产有可能被没收。

2015年，戴女士等多名购房者在美国当地法院对房屋开发商等提起了诉讼。后该案调解解决，戴女士只获赔了6000美元。随后，戴女士将北京的国际投资咨询公司诉至法院，要求解除房产预订单并退还购房款。

但法院驳回了戴女士的诉讼请求。法院认为，戴女士与某咨询公司所签订的房产预订单，实为咨询公司为戴女士提供的居间合同。该合同明确约定正式购房合同由戴女士与第三方签订，因此房屋买卖合同相关权利义务不应向咨询公司主张。咨询公司提供了居间服务，戴女士也订立合同购买了房屋，因此要求解除预订单缺乏依据。

业内人士指出，过高的投资回报率意味着很大的投资风险，因此承诺超高的投资回报率，很有可能存在虚假宣传。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

一些中介公司往往利用投资者不了解国外政策、语言不通、海外信息沟通不畅、维权困难等问题，设下种种陷阱使投资者蒙受损失

陷阱3：中介低价购进加价卖出

让李先生郁闷的是，他为女儿移民在葡萄牙购买的房子，竟然是中介以低价抢先购买后，再加价两倍卖给他的。

李先生是2013年8月与北京某咨询公司签订的委托办理葡萄牙投资移民服务协议，后又与该公司指定的葡萄牙律师签署了《委托书》。之后，李先生得知，其所购的房屋是另一家公司两名员工以18万余欧元当日购买后以55万欧元的价格卖给他的。而这家公司与李先生委托的某咨询公司关系紧密。

“购房过程是咨询公司与当地律师及倒卖者合作完成的。”李先生气愤地说，经评估最终确定该房屋的市场价值为35万欧元，他实际损失20万欧元。

李先生认为，他所持有的证据足够证明正是由于某咨询公司未能诚信协助购房，导致其损失。“抢先购买房屋再卖给我们，给我们造成了严重的经济损失。”在此过程中，咨询公司未向他及家人告知房源的真实情况，包括卖房者身份、二手房、真实价格等。

咨询公司的答复是，他们对客户的义务只是协助移民，并没有帮其购买房屋。虽然李先生将咨询公司告上了法庭，但法院未能支持他要求咨询公司赔偿损失的诉求。法院认为李先生委托葡萄牙律师买房，故该律师签署的合同可以视为是原告真实的意思表示。

而另一位购房者万女士比李先生幸运，拿到了部分退款。2014年，万女士与另一家咨询公司签订了葡萄牙居留签证委托合同。咨询公司为万女士设计的方案为购买葡萄牙当地的房产，作为不动产投资，从而符合办理居留签证的条件。

合同签订后，万女士在咨询公司的全程安排下，前往葡萄牙购买了一套房产，房价款为53万欧元，其居留签证也办理完毕。

但次年2月，万女士及其家人前往葡萄牙度假，与邻居沟通中获知，她购买的房屋的价格远远高于该房屋的实际价格，该房屋实际价值仅为35万欧元。

万女士遂将咨询公司告上了法庭。后法院判决咨询公司补偿万女士7万欧元。

律师建议：要书面约定国内中介承担连带责任

北京京师律师事务所的封跃平律师分析指出，目前房屋中介乱象丛生，不少国内中介在购房国家申请以购房为主营业务的外壳公司。国内实际控制人安排国内客户将购房款打入外壳公司，并和境外机构签订购房合同。一旦客户资金一去不复返，客户通过合同无法向国内中介追偿。因为合同的签订主体在境外，客户也很难通过域外诉讼来挽回损失。另外，在大多数国家，涉及不动产纠纷一般管辖权属于不动产所在地法院。所以，国内购房者身处国内，很难通过国内法院寻求到及时、有效的救济。

封跃平律师建议，投资者应做好证据保全工作，对于开发商派发的宣传册、广告彩页或者其他宣传资料应妥善保存，签订购房合同时，对于开发商承诺的条件，也可以要求纳入合同中。一定要在置业前进行实地考察，全方位了解所购房产的设置及周围环境。并了解当地房产市场，预防中介层层加价、隐瞒与欺诈等行为。海外房产市场服务分工相当细，建议聘请当地律师提供相应的法律服务，确保交易顺利进行。

此外，购房者应将定金及后续房款放到公证公司或由银行进行统一管理，建立交易资金第三方监管制度，不直接付款给业主，以保证资金的安全。

“海外购房也要看地段，如果房价比较便宜，一般是在郊区很偏僻的地方，建议不要购买。”北京盈科律师事务所胡文友律师建议，购房者通过国内中介机构进行海外购房，要特别书面约定国内的中介承担连带责任，并且在合同中约定好管辖法院，最好约定好原告的住所地法院有管辖权。

（据京报网）