加拿大移民爆丑闻 华商涉嫌诈骗多名投资者落入陷阱 | 加拿大

温哥华富裕华人移民紧密相连的世界里,黄世惠(Paul Se Hui Oei)脱颖而出,他与加拿大一些最有影响力的政治人物关系密切,并且很会拉关系,因此吸引了大批渴望获得他的帮助、得到在加拿大合法居留资格的中国客户。

但在幕后,加拿大当局称,身为杰出移民顾问和慈善家的黄世惠经营着一个精心谋划的诈骗计划,从包括很多中国公民在内的投资者那里骗取了近600万美元,他们相信这些投资可以帮他们拿到加拿大的永久居留权。官方称,黄世惠却把这些钱用来购买豪车、赞助选美比赛,捐给不列颠哥伦比亚自由党(British Columbia Liberal Party)。

“他满嘴谎话,”今年早些时候在不列颠哥伦比亚证券委员会(British Columbia Securities Commission)听证小组就黄世惠一案作证的中国移民陈伟(Chen Wei,音)说道。听证会笔录显示,陈伟一家给黄世惠的项目投资了100万加元(约合500万人民币)。

专家说,这个案例加拿大移民项目问题模式的一部分,和美国一样,该国的移民项目也为外国投资者专门保留了部分令人垂涎的居留许可。一些人还说,它突显出加拿大司法系统一个令人不安的缺陷,这种缺陷往往使白领罪犯分子只会受到轻微处罚。

黄世惠否认了指控,但尽管他被发现进行了诈骗,也只会受到经济处罚,而不会坐牢。

“加拿大不把金融犯罪当一回事,”律师克里斯汀·杜海姆(Christine Duhaime)说,她在温哥华专门从事打击恐怖主义融资和洗钱的法律。

去年,黄世惠在温哥华一间兰博基尼销售店为他的妻子黎惠(Loretta Lai)拍照
去年,黄世惠在温哥华一间兰博基尼销售店为他的妻子黎惠(Loretta Lai)拍照

黄世惠在1980年代移民到加拿大,他通过律师回绝了采访请求。

他的案件是由证券委员会这个独立的省级管理机构提起。由政府任命的听证小组预计将在本月就此案作出裁决。除了经济处罚外,黄世惠可能还面临着不得在证券行业工作的禁令。

温哥华,黄世惠拥有一家移民咨询和金融服务公司,他曾试图通过自己在华人社群的关系为一家废品回收创业公司Cascade筹款。

然而,该委员会称,从2009年到2013年,黄世惠告诉投资者,他的项目得到了不列颠哥伦比亚省政府的批准(事实上并没有),投资可以让中国公民获得移民加拿大的权利,以及丰厚的利润。他们需要做的只是把钱转到一名当地律师、加拿大议会议员苏立道(Joe Peschisolido)的信托帐户里。

“这让投资者感到安全,以为他们的钱很安全,”委员会的律师之一米拉·皮文科(Mila Pivnenko)告诉听证小组。“当然,只有黄世惠可以指挥那名律师把资金从信托账户中提出放到别处。”

委员会称,黄世惠偷偷地把应该投资给回收公司的数百万美元转进了自己的银行账户,为了避免被查到,还向投资者发行没有资产的公司的股份。

黄世惠从64名投资者那里筹集了1330万加元(约合7000万人民币),但委员会称,他把其中690万加元(约合3500万人民币)留给了自己。当那家回收公司在2013年破产时,黄世惠告诉许多投资者,他们只要追加投资就可以收回投入,委员会称,黄世惠没有告诉他们,他从来都没有把超过一半从投资者那里筹集的资金用在那个项目上。

53岁的蒋毅成(音)是中国沿海省份浙江的一名商人。他在接受电话采访时说,几次去温哥华,黄世惠都开着一辆宝马带他和其他中国投资者四处游玩,置办豪华的宴席,并炫耀他和加拿大当选官员的合影。

蒋毅成上当了。他相信了黄世惠称该项目得到了政府的支持,并且会为他带来移民资格的承诺,成立了一个由中国投资者组成的财团,向该回收公司转账逾300万美元。

蒋毅成说,黄世惠“利用我们的信任骗我们”。他也在不列颠哥伦比亚省对黄世惠提起了诉讼。蒋毅成说,财团成员起诉他,要求赔偿他们的损失并且取得了胜诉,这导致他现在身无分文。

蒋毅成说,一个助手把钱从中国香港汇到温哥华,他再把对应金额的人民币转给此人在内地的银行账户。专家称,中国的有钱人普遍使用这种地下银行形式来避开中国的资本管制,以便私自把资金转移到国外。

去年,在温哥华一家挤满华裔加拿大社会名流的兰博基尼经销店的招待会上接受采访时,黄世惠炫耀自己的豪车,并解释了为什么很多中国富豪觉得加拿大很有吸引力。“他们希望有一个安全的地方存放他们的钱,”他靠在自己那辆黑色宾利慕尚(Bentley Mulsanne)的驾驶座上说。

加拿大各省和地区有自己的投资签证项目,批评人士称这些项目很多都充斥着滥用和诈骗
加拿大各省和地区有自己的投资签证项目,批评人士称这些项目很多都充斥着滥用和诈骗

专家称,起诉黄世惠的这起案件,符合败坏加拿大移民项目名声的不法行为的模式。2014年,加拿大政府在发现一个联邦移民投资项目几乎没带来经济效益并且经常遭滥用后,取消了这个深受中国富豪欢迎的项目。但加拿大各省和地区有自己的投资签证项目。批评人士称,这些项目很多都充斥着滥用和诈骗。

4月,三名加拿大华裔移民顾问在承认帮助超过1600人——很多来自中国——通过欺骗的方式获得加拿大永久居留权和公民身份后,被监禁18个月。

8月,萨斯喀彻温省议员比尔·博伊德(Bill Boyd)在被发现违反了利益冲突法后辞职。他在北京的一个研讨会上告诉中国投资者,他们可以通过投资他领导的一家公司获得加拿大的永久居留权。该研讨会的广告上出现了官方的萨斯喀彻温政府标志,还谎称博伊德是该省的经济部长。

前加拿大律师协会(Canadian Bar Association)负责公民资格和移民部门的全国负责人理查德·库兰德(Richard Kurland)说,加拿大政府监管不力,加上偏向于为调查暴力犯罪和恐怖主义而不是白领犯罪的执法部门提供资金,增加了监管移民项目的难度。“白领犯罪得到容忍是因为它不是头等大事,”他说。

2016年,美国国务院的一份报告把加拿大列为主要洗钱国家。去年,为打击洗钱制定标准的全球性机构金融行动特别工作组(Financial Action Task Force)经过调查发现,加拿大执法机构追查复杂案件所需的“资源和专业知识普遍不足”,并且“刑事处罚惩戒作用不足”。

在一封电子邮件中,加拿大财政部称,议会的一个委员会将对调查金融行动特别工作组担心的问题进行调查。

不列颠哥伦比亚证券委员会说,自1995年成立以来,委员会只收到了不到5%的估定罚款。该委员会称,在总计3740万美元的未支付罚款中,只有大约7.8万美元可能可以收到。

与此同时,自称被黄世惠骗了的人眼看着自己的生活乱成一团。身居温哥华的中国移民杨宝玺(音)说,在投资黄世惠的项目损失130万美元后,他妻子两次试图自杀。

“过去几年,”他说,“我一直活在噩梦里。”

来源:纽约时报中文网
责任编辑:Zoe Chan

海外置业常见的四个大“坑”,买房时一定要注意!

国内楼市调控的不断收紧、对人民币贬值的担心,使得越来越多的国人将目光投向海外房产市场。据胡润研究院与万国置地1月份联合发布的《2017中国高净值客户海外置业展望》指出,有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要的目标。不过,海外置业真的像多数广告中宣传的那样轻松简单、安全可靠吗?如果你是首次去海外买房的小白客户,那下面这四个在海外买房时常见的“陷阱”,你一定要注意了!

 陷阱1买房移民

在海外置业的人群中,不少购房者是受到移民需求所驱动,他们希望购买房产以后则能获得外国居留的资格,也就是所谓的绿卡。

在国内的个别城市有买房以后可以申请当地户口的政策,这对于购房者来说是一个比较重要具有吸引力的重要信息。在大量房产移民中介的渲染下,很多购房者认为这一政策在国外同样适用。但事实上,基本上所有西方的发达国家,如美国、澳洲、加拿大、英国等都不存在买房移民的政策。

居外课堂:海外买房是否可以移民?

南欧部分国家如希腊、西班牙、葡萄牙等,为缓解经济低迷状况,推出了吸引海外投资的移民政策。但此类项目移民也有一定的门槛要求,并不只是简单的买了房子就能马上移民,因此买家在买房前一定要先了解清楚当地的移民政策。

 真实案例

丁先生最近通过某中介机构,花500多万元人民币,在西班牙购买了一套房产,以为买了房子就可以加入西班牙国籍,“一只脚踏入欧洲”,以后孩子在国外读书的选择更多了。但专业置业机构告诉他,要想拿到永久居留权或者入籍,一定要在当地居住,永久居留要连续5年每年住满半年,而入籍要连续住满10年。

 

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 陷阱2:买了学区房就能上名校?

在国内买房时,父母考虑到孩子的教育问题,往往会考虑去名校周边买学区房,但学区房在国外却并不适用。

而海外不少国家的学校都有公私之分,一般只有公立的中小学才跟“学区”有关,私立学校的入学与学区无关。

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在美国,国外公立学校虽然也是实行”就近入学”的方式,但是入学条件并不与购房落户挂钩,即使家长在学区内没有房产也不要紧,租住学区的房子也能办理入学。一条街一边的房子在学区之内、另一边在学区之外,两边的价格能够差出一倍,如果对当地情况不了解,也很容易上当受骗。

 

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陷阱3:购房合同到底该怎么签?

购房合同作为在海外购房的一种合理性的产权证明,任何投资者在海外购置房产,都需签订相关的购房合同。不过由于对海外房产市场、法律的不了解、语言沟通方面的障碍等,不少的投资者在海外购房的过程中,还是遭遇了不少的购房合同骗局,伤害了自身的利益。

如果你是一个海外购房的初级投资者,则最好先咨询房产律师,记下重点要注意的事项,或者聘请房产律师辅导签订合同,这样买房才保险。

海外房产的购房合同基本都是全英版本,所以买房前一定要求律师将合同中所有的要点和注意事项作以详细说明,同时交代好买家和卖家的权利和义务,让买家对整个交易过程都了如指掌。

律师在审核购房合同的同时会调查交易房屋的产权状况,看看房屋是否有抵押、债务等产权问题。如果有产权问题会询问买家是否知晓,有任何问题买家是不知情的,买家有权利终止合同。因此,调查房屋和物业的产权状况需要一段时间,而且是必不可少的环节。

 

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陷阱4:额外费用真不少 买房预算到底要多少?

在海外买房涉及很多杂费,不过,有的房产中介会刻意向客户隐去这些费用不说,给客户造成房子很便宜的印象。比如在美国买房,除了请中介,还必须请律师,光律师的各项收费加起来就有好几千美元。另外,美国当地政府征收的税务服务费、贷款税等加起来又是两三千美元。有统计称,在美国买房,购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等,一般累计占房价的3%至5%。

 真实案例

 白领汐小姐为了在美国买房“破了点小财”。此前,她花了很长时间去了解美国房产市场,又向相熟的房产业内人士咨询相关信息。在对自己的财务情况做了 评估后,她支付了100万元当作首付,购买一套美国房产。可是她没想到,整个交易过程完成,她竟额外付了近10万元。

对此,某中介机构负责人揭开了谜底:一般来说,在美国买一套房产,要付给中介2万元至3万元看房保证金、3.3万元差旅费、看楼诚意金2.5元至5万元(若一家大小前往,则可高达10万元),机票和酒店费用另计。再加上必要的律师费、验房费、税费等,房价之外的额外费用其实也是一笔不小的开支。

事实上,在美国买房时相关的费用相对较低。近年来,为调控房市,澳洲、加拿大、新加坡等国都加大了对海外买家的税费征收,如澳洲的印花税最高可达房价的12.5%!绝对是房价之外另一笔不小的支出。为此,居外网提醒大家,到海外买房投资,需要提前做好功课,方能投资无忧!

 

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

北京一套房换美国6套房?海外买房“坑”太多需提防 | 美国

“国内卖房赴海外抄底”、“北京一套房换美国6套房”“收益率高达40%”……类似的广告让很多投资者为之心动。但是曾经有过投资海外买房的诸多人士,均以亲身经历告知,投资海外房产遇到的“坑”数不胜数。一些中介公司往往利用投资者不了解国外政策、语言不通、海外信息沟通不畅、维权困难等问题,设下种种陷阱使投资者蒙受损失。

陷阱1:未获预售批准就卖房

有的国外开发商开发建设的海外房产,在尚未取得当地政府批准的情况下就出售给中国买家,一旦此类房产长时间无法通过当地政府批准,中国买家就难以获得合法产权。

去年夏天,凌刚参加了某知名财经专家做的海外投资讲座,得知北京一家经纪公司正在推出美国酒店投资项目。“当时我觉得有财经专家为项目‘背书’,应该是值得信赖的。”但凌先生没有想到,他为此付出了极大的代价。

几天后,凌先生来到这家经纪公司,接待人员对他热情推介。“只需交40%的首付款,剩余的60%我们帮你办理贷款。”凌先生被告知,该项目每年会有高达12%的年收益率。“五星级酒店有专人打理,对方包租20年,到期后还可以回购,相当于用40万美元的首付款撬动了20倍的杠杆,实际收益率近25%。”

凌先生当即与其指定的美国某公司签署了包括买房、包租、回购在内的3个合同,交纳了10万美元的定金。

事后凌先生心里却有点隐忧,便通过在美国的律师朋友帮忙查询这个项目,结果发现很多问题:“有几点是严重违反美国法律的,首先是在美国卖房需要政府出具的公开报告,但他们当时没有;其次美国规定收到的款项应该打到第三方监管的账户上,而不能打到公司的账户上;而且美国规定收取意向金,只能是房价的3%,而不是首付40%。”

和凌刚遭遇类似的还有很多业主,刘华日前也将这家经纪公司告上了法庭。刘华称,按照被告的要求,他与美国某公司签订了购房协议,在协议中约定竣工日期为2016年12月31日。随后他支付了首付款17余万美元。但被告及美国某公司却未在约定时间内竣工,至2017年3月,该项目土地尚未动工。而且签订购房协议时,该项目未取得土地公开报告,未获得预售批准,被告对项目运营情况和投资款的去向均未向原告如实告知,已构成违约。

凌先生告诉记者,他先是通过美国的律师向美国某公司发出了律师函,然后开始了与经纪公司交涉的曲折过程。最初对方非常强硬,利用各种办法拖延退款,但凌先生坚持不懈,在国内也请了律师,耗费了大量精力去交涉退款事由,终于拿回了10万美元。

陷阱2:包租竟然变成无人租

除了政策风险,很多海外房产项目号称通过包租返利等方式,使买房者的投资年回报率可达到15%至25%。涉足过海外房产交易的业内人士弗先生告诉记者,有的公司并不能保证资金安全,投资人的购房款没有被用于投资项目土地建设,此外投资者购买的海外房产如果难以出租,代理机构会用后来的投资者的钱款支付之前投资者的包租返利,形成了脆弱的资金链,一旦发生断裂,返利会化为泡影。

3年前,戴女士与北京一家国际投资咨询公司签订了房产预订协议,在该公司推介下,她与美国一家公司签订合同,以相当于30余万元人民币的价格购买了位于美国中部地区某市的一间公寓。戴女士付给咨询公司1万元定金,而购房款则通过银行转账打到了咨询公司法人账户上。

“当时对方承诺包租,有固定收益,回报率很高,业主只需要承担物业税等即可。”但戴女士买了房子以后却并没有按期拿到租金回报。经了解她发现,这套房产位于郊区,位置偏僻、周边人口稀少,很难出租出去,房子只好空置。而当地房产的税费很高,戴女士不仅没有租金回报,反而拖欠了包括物业费等在内的大笔费用。物业公司警告她,如果拒不交纳欠费,其房产有可能被没收。

2015年,戴女士等多名购房者在美国当地法院对房屋开发商等提起了诉讼。后该案调解解决,戴女士只获赔了6000美元。随后,戴女士将北京的国际投资咨询公司诉至法院,要求解除房产预订单并退还购房款。

但法院驳回了戴女士的诉讼请求。法院认为,戴女士与某咨询公司所签订的房产预订单,实为咨询公司为戴女士提供的居间合同。该合同明确约定正式购房合同由戴女士与第三方签订,因此房屋买卖合同相关权利义务不应向咨询公司主张。咨询公司提供了居间服务,戴女士也订立合同购买了房屋,因此要求解除预订单缺乏依据。

业内人士指出,过高的投资回报率意味着很大的投资风险,因此承诺超高的投资回报率,很有可能存在虚假宣传。

>>>美国置业百科美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

一些中介公司往往利用投资者不了解国外政策、语言不通、海外信息沟通不畅、维权困难等问题,设下种种陷阱使投资者蒙受损失
一些中介公司往往利用投资者不了解国外政策、语言不通、海外信息沟通不畅、维权困难等问题,设下种种陷阱使投资者蒙受损失

陷阱3:中介低价购进加价卖出

让李先生郁闷的是,他为女儿移民在葡萄牙购买的房子,竟然是中介以低价抢先购买后,再加价两倍卖给他的。

李先生是2013年8月与北京某咨询公司签订的委托办理葡萄牙投资移民服务协议,后又与该公司指定的葡萄牙律师签署了《委托书》。之后,李先生得知,其所购的房屋是另一家公司两名员工以18万余欧元当日购买后以55万欧元的价格卖给他的。而这家公司与李先生委托的某咨询公司关系紧密。

 “购房过程是咨询公司与当地律师及倒卖者合作完成的。”李先生气愤地说,经评估最终确定该房屋的市场价值为35万欧元,他实际损失20万欧元。

李先生认为,他所持有的证据足够证明正是由于某咨询公司未能诚信协助购房,导致其损失。“抢先购买房屋再卖给我们,给我们造成了严重的经济损失。”在此过程中,咨询公司未向他及家人告知房源的真实情况,包括卖房者身份、二手房、真实价格等。

咨询公司的答复是,他们对客户的义务只是协助移民,并没有帮其购买房屋。虽然李先生将咨询公司告上了法庭,但法院未能支持他要求咨询公司赔偿损失的诉求。法院认为李先生委托葡萄牙律师买房,故该律师签署的合同可以视为是原告真实的意思表示。

而另一位购房者万女士比李先生幸运,拿到了部分退款。2014年,万女士与另一家咨询公司签订了葡萄牙居留签证委托合同。咨询公司为万女士设计的方案为购买葡萄牙当地的房产,作为不动产投资,从而符合办理居留签证的条件。

合同签订后,万女士在咨询公司的全程安排下,前往葡萄牙购买了一套房产,房价款为53万欧元,其居留签证也办理完毕。

但次年2月,万女士及其家人前往葡萄牙度假,与邻居沟通中获知,她购买的房屋的价格远远高于该房屋的实际价格,该房屋实际价值仅为35万欧元。

万女士遂将咨询公司告上了法庭。后法院判决咨询公司补偿万女士7万欧元。

律师建议:要书面约定国内中介承担连带责任

北京京师律师事务所的封跃平律师分析指出,目前房屋中介乱象丛生,不少国内中介在购房国家申请以购房为主营业务的外壳公司。国内实际控制人安排国内客户将购房款打入外壳公司,并和境外机构签订购房合同。一旦客户资金一去不复返,客户通过合同无法向国内中介追偿。因为合同的签订主体在境外,客户也很难通过域外诉讼来挽回损失。另外,在大多数国家,涉及不动产纠纷一般管辖权属于不动产所在地法院。所以,国内购房者身处国内,很难通过国内法院寻求到及时、有效的救济。

封跃平律师建议,投资者应做好证据保全工作,对于开发商派发的宣传册、广告彩页或者其他宣传资料应妥善保存,签订购房合同时,对于开发商承诺的条件,也可以要求纳入合同中。一定要在置业前进行实地考察,全方位了解所购房产的设置及周围环境。并了解当地房产市场,预防中介层层加价、隐瞒与欺诈等行为。海外房产市场服务分工相当细,建议聘请当地律师提供相应的法律服务,确保交易顺利进行。

此外,购房者应将定金及后续房款放到公证公司或由银行进行统一管理,建立交易资金第三方监管制度,不直接付款给业主,以保证资金的安全。

“海外购房也要看地段,如果房价比较便宜,一般是在郊区很偏僻的地方,建议不要购买。”北京盈科律师事务所胡文友律师建议,购房者通过国内中介机构进行海外购房,要特别书面约定国内的中介承担连带责任,并且在合同中约定好管辖法院,最好约定好原告的住所地法院有管辖权。

(据京报网)

澳洲 | 买家注意!“先租后买”模式成买房新陷阱

澳洲房产难支付,“先租后买”受害者增多。

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据Domain报道,一项新报告显示,那些想通过先租后买(rent-to-buy)协议来实现买房梦的人有可能成为这种营销模式下的受害者。

先租后买的模式一般是这样的:买家同意一个膨胀的物业价格,然后支付市场租金(或高于市场租金)及“选择费”。如果租客试住一段时间后决定购买,那已付的租金将转为购房首付金。但买家对于物业并没有合法的所有权。“选择费”至少在一定程度上取决于购买价。关键问题在于,买家如要买房,须要在租约到期前和银行再贷款。

然而,那些签署了先租后买协议的租客是几乎不可能再贷款的。消费者行动法律中心(Consumer Action Law Centre)对此表示,至今仍没有成功的案例出现。这类人财务风险通常非常高,而且买家在法律保护这一块严重不足。

在卖方的融资计划中,买家要同意膨胀的物业价格,然后支付定金和分期付款等,在某些情况下,买家还会获得首次置业者购房补贴。卖方融资协议期限通常为两到30年。然而,买家须在几年内再贷款,而且还会面临类似先租后买一样的障碍。

来自消费者的行动法律中心的《边缘住房:从维州以及其它地方收集而来的10个卖主融资与先租后买之间的案例》(Fringe Dwellings: The vendor finance and rent-to-buy housing black market, collected and published 10 case studies from Victoria and beyond.)。报告详细介绍了先租后买计划中出现的种种情况,但卖点都是相同的:“轻松容易拥有房产”,“不通过银行就能买房”等等。

其实,卖方融资这方面的失败案例非常多。很多买家在房子上支付了大笔钱,到头来却发现无法完成买房梦,最终不得不退出这样的买卖协议,并且失去一切。

通常会采用这种方式购房的人多数是因为信用记录不良、没多少收入和存款或者不具备申请抵押贷款的条件。因此,他们通常被中间人推出的先租后买的广告所吸引。这些中间人会许诺帮助买家在没有钱或者有很少钱的情况下买到房。

拥有自己的房子是现代澳人的梦想。然而,随着各主要城市的房价不断飙升,房子的可负担性也越来越恶化,人们买房的梦想越来越遥不可及。据今年发布的一份报告显示,针对不可负担性对全球86个主要市场进行调查,悉尼和墨尔本的难以负担性分别排名第二和第四。因此,这也看出人们为了实现买房梦往往会陷入一些买房陷阱中。

目前,此类营销手段仍然处在法律的灰色地带,最好的办法是阻止消费者进入这些交易中,让公众意识到这是陷阱。或者采取必要的积极法律干预。此外,《公司法与澳大利亚证券和投资委员会法》(Corporations Act and the Australian Securities and Investments Commission Act)对其他形式的金融建议实施严格的规定,而这些交易也不应该例外。还有,为确保符合国家标准和对违规者实施制裁,承办商应根据国家信用法规获得牌照。

(据澳洲新快网)