另类“小升初” 泰国国际学校成了留学欧美跳板

近年来,涌入泰国国际学校和双语学校的中国小留学生越来越多,从幼儿园到高中,从孩子单独寄宿到举家迁移陪读,中国小留学生已经成为泰国当地国际学校的中坚力量,而原本宽松的学位也随着大量中国生源的涌入日益吃紧。根据泰国当地机构的调查显示,泰国国际学校每年的生源都在以10%到20%的比例大幅增长,学费也在以每年5%的幅度上涨。

业内人士表示,中国家长将目光转向泰国,只是一种“曲线救国”的选择,将国际学校众多的泰国当成孩子赴欧美留学的跳板之一,但业内人士也提醒,赴泰留学也并非十全十美,泰国教育水平良莠不齐,很多中国家长在做出选择之前并不了解。

就在小升初大战如火如荼之际,家住番禺祈福的袁静已经开始收拾行囊,同样面临孩子教育的抉择,袁静没有像其他妈妈一样执著于天价学位房、小升初派位,而是把眼光投向了距离广州2000公里开外的泰国北部城市清迈。今年9月,当广州的孩子们顺利小升初之际,她11岁的女儿Yoyo将要在清迈的一所国际学校开始自己的初中课程。

泰国国际学校学生

新“孟母”为孩子两度搬家

袁静第一次将“自己举家搬去泰国陪孩子读初中”的事情在网络论坛写成帖子时,换来一大群妈妈们的惊叹号!“不用工作吗?”“全家搬去泰国靠什么生活?”“泰国读书有什么好,怎么没听说过?”面对这些质疑,袁静还算淡定,“因为如果是一年前,我也会产生这些疑问,但是等我真了解过之后,才发现,中国人去泰国念初中早已不是什么新鲜事。”

2013年,袁静和家人一起去清迈旅游,就被当地的风土人情所吸引,慢节奏的生活、低廉的物价、良好的环境和空气。袁静是执行力很强的人,2006年,曾经为了让女儿在广州上双语幼儿园,举家从外地搬到广州,那是一次从零开始的经历。“我和爱人当时看中广州一间双语幼儿园,就决定带着孩子到广州来,当时广州的房子还不贵,我们花60万元在幼儿园附近买了套房子落脚,但户口一直留在粤北一个小城市。”

袁静告诉记者,任性的结果就是和爱人两地分居一年半,两人的生意不得不从零开始,一家人过了将近1年多零收入的日子,“全部靠积蓄,当时孩子的学费也不低,每年要3、4万,但我至今不后悔为孩子举家搬迁,因为孩子在这家幼儿园和小学非常开心,学习能力和英语水平都不错。” 袁静认为:“生意事业可以从零开始,但是孩子的教育成长是不可逆的,所以我们愿意牺牲自己配合她。”

正因为有了上次举家陪读,扫清袁静陪女儿去泰国读书的心理障碍,“既然有第一次就不怕第二次。”

随后,经过收集资料,带孩子赴泰面试、夫妻俩报读语言班、办理陪读和留学签证,从2015年初开始准备到4月孩子通过面试,举家去泰国读书的事情被正式敲定下来。袁静坦言,虽然跨国陪读比跨市陪读要复杂一下,但是举家去泰国生活的操作难度比想象中简单,而且计算一下成本,比在广州生活更容易。

学费低5成 租房也不贵

袁静告诉记者,以前觉得泰国是个挺落后的地方,自从旅游回来,她专门了解了一下泰国的教育,才发现,泰国的几个大城市早已成为国际学校扎堆的地方。

根据泰国国际学校联盟的数据,目前泰国拥有各种国际学校111所,主要集中在曼谷和清迈,其中曼谷有61家,18家采用美国学制、33家采用英国学制,此外还有IB学校1家、澳大利亚学制2家、法国学制1家、瑞士学制1家,而在清迈也有各类国际学校7家,袁静直言,第一次了解泰国的国际学校,感觉有点挑花眼,没想到这个东南亚小国家居然有这么多国际学校,而且提供的教育非常多元化,包括英语和其他语言如法语,德语,汉语,日语,韩语方面都有,这些学校招生对象从2岁到18岁,毕业后,学生能通过选择各国学制的学校直接申请世界各地大学。

泰国国际学校一览

袁静的女儿一直在广州读双语学校和国际班,如果不是中途选择去泰国,原本计划入读顺德或广州的一家国际学校,这些国际学校每年学费大概在20万元左右,而且需要孩子是外国国籍,一方面是费用不低,另一方面是国籍限制,袁静不得不把目光转向泰国。

“在泰国读国际学校,国籍不是问题,最主要是国际化程度甚至比国内的国际学校更好,而且费用要低一半。”袁静告诉记者,她选择的这所国际学校采用IB课程(国际预科证书课程),全球通用,可以直接对接欧美顶尖大学,这家学校过往的成绩显示,35%的K-12(相当于高三)学生进入了世界排名前50名的顶尖大学。

Yoyo今年将入读这里的6年级,相当于国内的初一,费用折合人民币大约8.8万元,住宿费6000元左右,“相比于广州20万元一年的学费,同样的课程只需要花一半的价钱,性价比更高。”

此外,袁静认为,泰国的国际学校国际化程度更高,以他们选择的学校为例,全校500名学生就来自40个国家和地区,生源构成更加丰富。

据这家国际学校的副校长琳达·罗夫(Lynda Rolph)女士介绍,这些班级每班人数不超过24人,对很多中国家长非常有吸引力,因为中国很多学校动辄就是四五十人一个班。

这一次,为了不再两地分居,袁静决定全家搬到泰国清迈陪孩子读书。他们了解到,当地租房费用在1000~2000元之间,而且是独立公寓甚至是联排别墅,物价比广州低。泰国方面为了吸引外国人来留学,会给家长发陪读签证,而爸爸则通过4000元报了一个清迈当地的语言学校轻易获得留学签证。

“就是这么简单,当然你还需要孩子能通过学校面试,英语水平很重要,不过即使不好也可以通过语言加强班弥补。”这一切准备好之后,就等着全家到清迈开始新生活。袁静打算,先和爱人读一段时间语言学校,然后再考虑如何在泰国谋生。

学生数剧增 学费年年涨

记者了解到,去泰国留学近年来人数出现激增,以袁静选择的国际学校为例,去年全校总人数不过440人左右,而今年上半年已增至500人,而且留学年龄越来越小,很多中国家长都是选择送孩子到泰国来上幼儿园或是小学。

北京的汪先生现在带着一对儿女在泰国清迈生活,两个孩子都在清迈一家双语学校学习,汪先生告诉记者,在清迈的小留学生有一个圈子,这几年,这个圈子日益庞大,从原来的十几个人到现在估计超过百人,大多数都是通过朋友的口碑介绍后,把孩子带到泰国来上学。“前几年来,都是我们挑学校,学位很充足,但是这几年来朋友经常会被学校告知没有学位,要排队。有些学校因为中国学生激增还在拼命招汉语老师,我儿子的学校最近就招了4个汉语老师,几乎每个月都有来自中国的插班生。” 据媒体报道,目前,泰国有1000多所汉语学校,其中中小学生学习汉语的人数超过50万人,不少都是当地华人和前往当地留学的中国孩子。

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已经在泰国读书多年的家长们曾经告诉袁静,这几年学位已经开始紧张了,费用也在年年上涨。袁静说,以她女儿为例,今年的费用比去年增加了3%,而且是逐年增加,班级数量也在逐年增加,她4月报名时,学校跟她说基本已经报满了,没有多余学位,谁知道到了7月,由于咨询报名的人实在太多,学校又临时招聘老师增开了一个班,“其中大部分都是来自中国的孩子。”

根据泰国开泰研究中心的报告,这几年,泰国国际学校学生数量持续大幅增长,2013年各类国际学校在校学生总数从2012年的39212名增长到43000余名,中国留学生贡献了大部分增长;平均学费从2012年上涨5%,目前,国际学校可以每年为泰国创造200亿泰铢的产值,相当于40亿元人民币。

也有家长抱怨水土不服

虽然有家长为送孩子去泰国读书点赞,也有家长直言水土不服。昆明的刘丽(化名)带着女儿在曼谷待了2年。“从一年级开始读,但学校的师资力量让我不敢恭维。学费一年35万元泰铢,赞助费12万泰铢,英语加强班费用一年12万泰铢。”刘丽说,第一年非常痛苦,差点逼出抑郁症,而且女儿因为学校多使用电子化设备教学患上干眼症,几乎不愿意去上学。

泰国的教学方式也让刘丽经常吐槽:“和大学差不多,老师很多都是外国人过来旅游顺便兼课,讲完课就走人。作业爱做不做,上学爱去不去,也不用请假,学英语就是每天给几个单词让背诵。”后来,刘丽经朋友介绍换了一家美式国际学校,才相对稍好一点。“泰国的国际学校实在太多,良莠不齐,刚来的家长基本上搞不清楚状况,很多家长不得不频频为孩子换学校,相当折腾。”刘丽说。

来自上海的小李是到泰国来打工的,孩子满3岁后就让老婆带孩子过来,到泰国之后,小李发现,对于月入3000元左右的他来说,要让孩子在泰国上幼儿园压力很大,“我孩子到现在都没有上学,这里的幼儿园一般都要注册费,动辄一两千元人民币,然后1个学年分3个学期,每学期5万泰铢还不包括饭钱和兴趣班,9时送去下午2时多就要接回家,性价比很低,学校还老搞捐款,不捐款弄得家长很没面子。”小李说,孩子来了半年就回上海了。

在清迈一家双语学校教汉语的林老师告诉记者,“很多国内家长都是冲着这里的快乐教育来的,但我觉得老师太放纵学生,我所在学校,初一、初二学生还在背乘法口诀表,高中生连简单的英语介绍也说不出来,不少也是泰式英语。国际学校可能会好一点,但是费用在每年6万~20万人民币每年不等,实质上也未必像看起来那么冠冕堂皇。

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赴泰留学只是跳板

虽然,袁静对泰国的国际学校非常满意,但她直言,选择泰国读中学,目的并不是在泰国上大学,大部分选择留学泰国的中国孩子都是希望通过泰国的国际学校直接进入欧美大学。

对于不少家庭来说,价格相对低廉、陪读门槛不高是送孩子去泰国读书的主要原因,因此选择到泰国读书的基本上都是国内年收入在20万到50万元之间的中产家庭。

留学专家分析,从2到18岁的双语教育和国际学校是泰国留学市场的主要资源,而看中这部分资源的家长多数都是考虑将来送孩子去欧美大学留学,所以需要孩子具备一定语言能力,泰国学校的国际化程度确实比国内的教育体系更好,“大部分送孩子去泰国的家长都是看重他们对英语能力的培养。”此外,有些国际学校直接对接英美大学,尤其像IB课程这种标准化课程,如果能够完成确实可以申请到世界一流的顶尖大学,在费用方面相对性价比不错。

留学专家表示,对于富裕家庭来说,即便是小学阶段,送孩子去欧美学校读书仍是首选,但由于英国和美国陪读签证并不好拿,所以家长要想让孩子很小出去接受教育,确实门槛比较高,比如英国,可能需要三个月签一次。很多家长迫于这个原因没有办法送孩子出去接受基础教育,泰国因此成了退而求其次的选择。何楚刚说,实际上,东南亚国家包括新加坡、马来西亚一直是作为中国学生进入欧美大学的跳板之一,而泰国相对新加坡和马来西亚来说费用更低,所以这几年尤其火爆,尤其是对不少中等收入家庭有吸引力。但是,留学专家也坦言,欧美国家教育质量会比东南亚国家高很多,如果有条件,尽量送孩子去欧美学校留学或短期游学体验生活。相比欧美,泰国的教育质量仍存在很大差距,也确实有良莠不齐问题,家长选择时也应该避免盲从。


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来源:新浪教育
责编:Zoe Chan

【避坑宝典】这些Case告诉你,一不留神就会踏进澳洲移民坑|居外专栏

澳洲,全世界最适宜人类居住的国家,全球顶尖的教育水平,世界上最健全的福利体系,深深吸引着大批高素质移民者!其中,中国已经连续多年成为澳大利亚最大的投资移民来源国,第二大移民来源国,国人对澳洲的青睐程度可见一斑。

事实上,相比其他移民大国,国人申请澳洲移民优势颇多。

19万永居配额,实际仅发放162,417个

澳大利亚移民配额合理

在上周内政部最新公布的2017-2018财年的年报中,联邦政府宣称将积极吸纳海外移民,并最多吸纳19万永久居民,足以证明澳洲政府吸引海外投资者的坚定立场。19万的移民配额较10年前增长了33%,极大地减少了积压案件挤占配额的情况出现。

移民项目多样且成功率高

澳洲的移民项目多样,创业投资各有不同!不同的移民人群和投资人群,均可找到合适的移民项目。并且,澳洲的移民流程标准化程度较高,审核相对宽松,成功率也更高!

悉尼港夜景

移民澳洲速度较快

目前,澳大利亚移民的办理速度较快,无需排期!申请澳洲投资移民项目的国人,其移民平均周期在1年左右,澳洲投资移民中申请人数最高的188A签证也基本在1年半左右可以下签。而外联作为澳洲政府190NT的一级代理,该永居签证仅需6个月即可下发!

澳洲,世界上最适合居住的国家之一,其商业移民流程很清晰,条件也很明确,但是成功率却不是100%的!一旦拒签,您的移民之路可能会走的更加艰难!所以移民条件里面的很多坑,您需要了解和知道,下面,我们就来说说澳洲移民的那些坑!

移澳有哪些坑?

1. 朋友介绍的都是好的?不找专业移民公司更便宜?看不懂英文文件一定就得签字?

2015年1月,S氏夫妇来到C先生所属的移民中介公司,由于是朋友介绍的,S氏夫妇十分信任这位C先生。而他其实根本不具备澳洲移民申请资质!他建议S氏夫妇不要通过公司,可以私下跟他单独办理移民,他承诺收取的费用会比直接跟公司办理便宜许多。S氏夫妇信以为真,一次性给了70万人民币作为全数费用。

S氏夫妇办理的是188A商业创新移民,但这位无资质的C中介在2016年8月故意向移民局递交了虚假的银行流水单,没有办法通过澳洲政府的审批。当移民局要求C中介为S氏夫妇补交资料时,C中介为求不被移民局拆穿递交了虚假资料,便要求S氏夫妇签署一份取消申请书(Withdraw Application Form)!由于S氏夫妇并不懂英文,就这样无辜的签了,之后发现事情不对,去质问C中介时,C堂而皇之的说出了一系列耸人听闻的威胁之词,让人不寒而栗。之后,人间蒸发,卷钱消失…

评论:看了S氏夫妇的经历,是不是感觉胆战心惊!

外联要提醒各位,签署任何文件合同的时候,千万不要随意签字!可以要求把文件翻译成中文,合同也能同样生效。澳洲本地留学移民市场,绝大部分中介都是守法的,只是难免有害群之马,但是如果放眼中国市场,情况就要糟糕多了,乱收费、误导信息满天飞,外联澳洲公司每年都会接到很多被国内非法误导客户的求助,感触良多。

就在10月23日,国家移民管理局网站发布了《关于取消因私出入境中介机构资格认定审批有关事项的通知》,同时宣布停止审批签发《因私出入境中介机构经营许可证》,这也就是说,以后从事出入境行业的门槛降低了,可能会有更多浑水摸鱼的中介出现!所以外联在此提醒各位,在挑选中介时,一定要擦亮自己的双眼,选择正规的有丰富成功案例的移民机构!

如果是在澳洲当地递交移民申请,一定要看这家中介有没有MARA牌照,否则就是违法行为!

2. 胡乱收费不透明?反复被拒签怎么办?

李小姐在澳洲留学多年,被无良中介忽悠做了457雇主担保工作签证,忍受雇主多年胡乱收费,转186雇主担保永居签证两次因雇主提名被拒,走投无路找到外联咨询。

在了解到客户的个人背景、家庭情况后:在澳有同居配偶,无子女。我们为其分析了整个案子的情况,和即将面临的问题。在客户457签证还未到期时,境内递交配偶签证,由于材料准备非常的充分,7个月就收到官员补件,且只要了申请人和配偶的无犯罪记录证明。9个月不到客户获得正式批复。这比官方公布的17-24个月审批周期快了近一半时间!

评论:办理工作签证、永居时的要先考察移民公司资质,问清楚各项收费标准再做决定。如果自身条件适中,一般不会出现多次拒签,找到一个负责的专业的移民机构辅助申请至关重要,会让你事半功倍,少花冤枉钱。

3. 买房就能拿永居?半年下签?

一位中国开发商(XIAO Jiang)向亚洲投资者承诺:如果他们购买Hunter Valley的地,就可以在六个月内获得澳大利亚的“永久居民签证”即132A商业签证,获发此签证后,申请人及家属可同澳洲居民一样,享受澳洲的各项社会福利。OMG! 有这样的“好事”简直不能让人更心动了呀!

评论:连澳洲总理都办不到的事,这位兄台竟然张口就来!确实,到国外买房的人中不少都是为了拿绿卡,希望购买房产以后则能获得外国居留的资格。但事实上,基本上所有西方的发达国家,如美澳加英等都不存在买房移民的政策!!买房能移民的国家大多位于欧洲,比如塞浦路斯、希腊、葡萄牙、西班牙等国家。

以上的几个例子其实都折射出当下移民行业的乱象,很多没有资质的中介,居然可以堂而皇之的打着各种夸大旗号,遍行在移民市场。一切就待客户签约后,落入他们的陷阱,并且仗着了解大多申请人异国他乡胆小不敢惹事的心理,随意对待。

总之,千万不能受到所谓“保证成功”之类的诱惑,草率地签下合同,最终拖累了自己!再次提醒大家,如遇紧急情况请在第一时间向澳大利亚警方报案(报警电话:000)。

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外联出国欧洲总监周婕专栏全集

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兵败南半球?投资澳洲失败的六大原因|居外专栏

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在1985-2015年的30年里澳洲房产增值221.4%,澳洲显然已经在全球范围内成为当之无愧的房产投资大国。1987年8月至2017年8月的30年间,低价类房产价格上涨了1,517%,中价类房产上涨580%,高价类房产上涨432%。也就是说,30年间澳洲市场保持着旺盛的需求与活力,低价类房产价格涨幅最高,如今房屋的可负担性正逐年降低,但近年高价房产的需求证明了房屋价格的攀升并不会打击消费者的购房热情,这也让投资者对澳洲未来的投资前景充满信心。然而,仍然有许多海外投资者在兵败澳洲,未获得可观的投资回报,更有甚者遭遇“滑铁卢”颗粒无收。

当下,中国投资者走出去的意愿非常强烈,而如何成功的走出去,是众多中国投资者共同面临的重大课题。希望可以通过本文为各位读者罗列相关澳洲投资失败失利案例,找出失败失利原因,并找出避免同类失误的解决办法,以助力中国投资者转败为胜,赢在澳洲。

1. 项目调研不充分

凡事预则立,不预则废,中国投资者走出去也不例外。当前,绝大多数投资者在进行海外投资时缺乏充分的可行性研究,存在很强的主观盲目性。调研不充分主要是指对影响投资项目成功的各种条件是否具备没有穷尽或判断失误,从而导致决策失误,投资失败失利,例如法律调研、商业调研、社会环境或自然环境调研等等。

2015年,来自中国成都的张先生投资澳洲昆士兰北部的一处农业项目,看中的便是该项目区域的面积庞大,而单位均价较低,很好地满足了国人对于“土地”所有的青睐。但张先生在投资前的可行性研究时,并未注意所投农场地域的气象条件,导致投资失败。投资后来发现农场所在地常年多雨,薯类农作物无法晒干,而机器烘干成本太高,最终不得不放弃该农场,另行选址。

中国投资者在澳投资前对项目进行全面的可行性研究极其重要。建议中国投资者进一步增强风险意识、困难意识,在自己全面调研的同时聘请专业的国际国内商业和法律等服务机构进行全方位的深度可行性研究,对影响项目成功的全部必要条件和要素进行罗列并重点分析评估,否则,一旦投资失败,后悔莫及。

2. 尽职调查不充分

在投资者对于项目本身的调研通过之后,强烈建议聘请相关服务机构对投资项目与转让方进行深入尽职调查。中国投资者因尽职调查不充分、不到位,或者在尽职调查阶段风险判断失误而失败失利的案例也不少。

2006年,中信泰富在澳洲收购了20亿吨磁铁矿资源开采权的Sino-Iron项目。收购后,该项目就像一个吞钱的机器,项目投资预算最初为25亿美元,五年后该项目投入已接近71亿美元。最后中信在总结该项目成本升高的原因时,投资前“尽职调查报未充分、详尽”赫然在列。

3. 政府审批风险估计不足

境外投资中因不能获得政府批准或担心不能获得政府审批而终止失败的案例不在少数。FIRBForeign Investment Review Board) (澳大利亚外国投资审查委员会)主要负责审批外国投资者在澳洲的投资项目。根据澳大利亚的外国投资制度,海外投资者在澳购买房产之前一般都需要办理投资审批,得到FIRB审批之后才可进行投资。

2016年4月,澳大利亚外国投资审查委员会(FIRB)以“国家利益”为由,否决了大康牧业拟3.7亿澳元收购澳洲畜牧业公司Kidman公司80%股权的申请。几个月后,澳大利亚财长Scott Morrison也以“国家利益”为由,也叫停了中国国家电网约100亿澳元收购该国电网公司Ausgrid的交易。

不少海外投资者认为FIRB对于个人的对澳房产投资批准率为100%,绝不会被“卡”住,从而并不担心购房合同中缺少“Subject to the approval of FIRB”(以FIRB批准为条件)的关键条款。请注意FIRB对于个人的对澳房产投资批准率从没有100%,FIRB在审批时会着重审查一项投资是否能够提升经济活动且促进生产力提高或技术革新,那么这种投资一般被判定为不与国家利益相违背的。FIRB考量海外人投资申请时,主要评估的是以下几点:

  • 国家利益,投资会否影响到澳大利亚保护其安全和发展模式的能力。
  • 竞争议题,投资会否直接或间接导致竞争市场发生扭曲。
  • 对政府政策特别是税收以及政府关心的议题比如环境造成影响。
  • 对澳大利亚社会以及经济是否造成不利影响。
  • 投资者的性,投资者是否有明确的商业目的,或投资行为是否受到充分明确的监管和监控。

4. 未聘请相关律师或聘请律师不专业

在澳洲,律师均在物业投资与产权转让的过程中扮演着非常重要的角色。无论是商业投资还是住宅投资,买方往往会委托涉猎相关产权法与土地法的律师就物业买卖合同中的条款进行审查与解释。对买方不利的条款,律师会提出意见并负责协助买方与卖方进行法律谈判,直到双方达成协议为止。因此,在海外投资的过程中,委托一名合适的律师就显得尤为关键。

实际上律师的业务十分广泛,不同专业的律师擅长的业务方向也各不相同,并非所有的律师或高级别律师就必然精通地产法律业务,而且不同州的地产法律也有所不同。在海外投资过程中,买方律师要告知买方相关的法律权利义务,在客户违约的情况下也必须要告知客户的法律责任。

5. 居间人误导

中国投资者投资海外项目往往有居间人牵线搭桥。居间人为收取佣金或类似报酬,往往可能会有夸大项目收益,促成交易的心理。中国投资者未能正确把握和处理与居间人的关系,也很有可能遭遇投资风险。

据《悉尼晨锋报》报道,自2014年9月份到现在,在悉尼地区至少有10名房地产经纪人被指控诈骗,并且被吊销了工作执照。目前,这种情形在新州房产界屡见不鲜。过去两年来,超过360万澳元被新州的房产经纪人骗走,他们用来支付赌博、毒品、机票和各种娱乐方式的账单。

因此,中国投资者为了保护好自己的投资安全,必须学会正确处理与居间人的关系,挑选合适的居间人。因此,请注意以下几点:

  • 对居间人提供的信息都要进行验证,不可轻易相信,一旦发现居间人提供的信息不实,立刻终止合作;
  • 不能让居间人完全掌控投资项目,要直接或间接与交易对方进行沟通;
  • 居间人报酬,争取根据项目节点和经营业绩确定并分期支付,切忌一次性支付;
  • 佣金协议或类似协议中明确居间人的义务,并设定完成时间节点以及逾期违约责任。

6. 税务问题

一般来讲,海外投资者在澳洲被视作“非税务居民”。对于非税务居民来说,他们只需交纳在澳洲境内所赚钱财的税。例如一个中国人在澳洲买了一处投资房,就需要在澳洲申请税号,然后每年在澳洲申报关于该投资房的收入。

投资房产主要有两种收入。一是持有房产时期的房租收入,一是卖房产时的资产增值收入。这两个收入相对独立,纳税时有不同的计算尺度。从来没有被出租过的房子,卖的时候增值了,只要在定义上是“投资房”,也同样需要缴纳增值税,除非房子一直是纳税人的自住房。

另外,税局征税的对象是房产所有者。所以即便房产的出资者是所有者的父母或亲朋好友,房子的贷款在其他人名下,依然不会改变税赋。当然,如果买房的钱是从海外借来的,则应保留凭证。只要借贷明晰,海外利息同样可以入账。

作为海外投资者,在澳洲纳税的时候的主要弊处在于:

  • 无法适用当地居民/公民的免税额度
  • 无法适用当地居民/公民的50%的资产增值税减免
  • 需要缴纳海外人额外印花税/土地税

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中澳双证律师林汇铭专栏全集

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加拿大移民爆丑闻 华商涉嫌诈骗多名投资者落入陷阱 | 加拿大

温哥华富裕华人移民紧密相连的世界里,黄世惠(Paul Se Hui Oei)脱颖而出,他与加拿大一些最有影响力的政治人物关系密切,并且很会拉关系,因此吸引了大批渴望获得他的帮助、得到在加拿大合法居留资格的中国客户。

但在幕后,加拿大当局称,身为杰出移民顾问和慈善家的黄世惠经营着一个精心谋划的诈骗计划,从包括很多中国公民在内的投资者那里骗取了近600万美元,他们相信这些投资可以帮他们拿到加拿大的永久居留权。官方称,黄世惠却把这些钱用来购买豪车、赞助选美比赛,捐给不列颠哥伦比亚自由党(British Columbia Liberal Party)。

“他满嘴谎话,”今年早些时候在不列颠哥伦比亚证券委员会(British Columbia Securities Commission)听证小组就黄世惠一案作证的中国移民陈伟(Chen Wei,音)说道。听证会笔录显示,陈伟一家给黄世惠的项目投资了100万加元(约合500万人民币)。

专家说,这个案例加拿大移民项目问题模式的一部分,和美国一样,该国的移民项目也为外国投资者专门保留了部分令人垂涎的居留许可。一些人还说,它突显出加拿大司法系统一个令人不安的缺陷,这种缺陷往往使白领罪犯分子只会受到轻微处罚。

黄世惠否认了指控,但尽管他被发现进行了诈骗,也只会受到经济处罚,而不会坐牢。

“加拿大不把金融犯罪当一回事,”律师克里斯汀·杜海姆(Christine Duhaime)说,她在温哥华专门从事打击恐怖主义融资和洗钱的法律。

去年,黄世惠在温哥华一间兰博基尼销售店为他的妻子黎惠(Loretta Lai)拍照
去年,黄世惠在温哥华一间兰博基尼销售店为他的妻子黎惠(Loretta Lai)拍照

黄世惠在1980年代移民到加拿大,他通过律师回绝了采访请求。

他的案件是由证券委员会这个独立的省级管理机构提起。由政府任命的听证小组预计将在本月就此案作出裁决。除了经济处罚外,黄世惠可能还面临着不得在证券行业工作的禁令。

温哥华,黄世惠拥有一家移民咨询和金融服务公司,他曾试图通过自己在华人社群的关系为一家废品回收创业公司Cascade筹款。

然而,该委员会称,从2009年到2013年,黄世惠告诉投资者,他的项目得到了不列颠哥伦比亚省政府的批准(事实上并没有),投资可以让中国公民获得移民加拿大的权利,以及丰厚的利润。他们需要做的只是把钱转到一名当地律师、加拿大议会议员苏立道(Joe Peschisolido)的信托帐户里。

“这让投资者感到安全,以为他们的钱很安全,”委员会的律师之一米拉·皮文科(Mila Pivnenko)告诉听证小组。“当然,只有黄世惠可以指挥那名律师把资金从信托账户中提出放到别处。”

委员会称,黄世惠偷偷地把应该投资给回收公司的数百万美元转进了自己的银行账户,为了避免被查到,还向投资者发行没有资产的公司的股份。

黄世惠从64名投资者那里筹集了1330万加元(约合7000万人民币),但委员会称,他把其中690万加元(约合3500万人民币)留给了自己。当那家回收公司在2013年破产时,黄世惠告诉许多投资者,他们只要追加投资就可以收回投入,委员会称,黄世惠没有告诉他们,他从来都没有把超过一半从投资者那里筹集的资金用在那个项目上。

53岁的蒋毅成(音)是中国沿海省份浙江的一名商人。他在接受电话采访时说,几次去温哥华,黄世惠都开着一辆宝马带他和其他中国投资者四处游玩,置办豪华的宴席,并炫耀他和加拿大当选官员的合影。

蒋毅成上当了。他相信了黄世惠称该项目得到了政府的支持,并且会为他带来移民资格的承诺,成立了一个由中国投资者组成的财团,向该回收公司转账逾300万美元。

蒋毅成说,黄世惠“利用我们的信任骗我们”。他也在不列颠哥伦比亚省对黄世惠提起了诉讼。蒋毅成说,财团成员起诉他,要求赔偿他们的损失并且取得了胜诉,这导致他现在身无分文。

蒋毅成说,一个助手把钱从中国香港汇到温哥华,他再把对应金额的人民币转给此人在内地的银行账户。专家称,中国的有钱人普遍使用这种地下银行形式来避开中国的资本管制,以便私自把资金转移到国外。

去年,在温哥华一家挤满华裔加拿大社会名流的兰博基尼经销店的招待会上接受采访时,黄世惠炫耀自己的豪车,并解释了为什么很多中国富豪觉得加拿大很有吸引力。“他们希望有一个安全的地方存放他们的钱,”他靠在自己那辆黑色宾利慕尚(Bentley Mulsanne)的驾驶座上说。

加拿大各省和地区有自己的投资签证项目,批评人士称这些项目很多都充斥着滥用和诈骗
加拿大各省和地区有自己的投资签证项目,批评人士称这些项目很多都充斥着滥用和诈骗

专家称,起诉黄世惠的这起案件,符合败坏加拿大移民项目名声的不法行为的模式。2014年,加拿大政府在发现一个联邦移民投资项目几乎没带来经济效益并且经常遭滥用后,取消了这个深受中国富豪欢迎的项目。但加拿大各省和地区有自己的投资签证项目。批评人士称,这些项目很多都充斥着滥用和诈骗。

4月,三名加拿大华裔移民顾问在承认帮助超过1600人——很多来自中国——通过欺骗的方式获得加拿大永久居留权和公民身份后,被监禁18个月。

8月,萨斯喀彻温省议员比尔·博伊德(Bill Boyd)在被发现违反了利益冲突法后辞职。他在北京的一个研讨会上告诉中国投资者,他们可以通过投资他领导的一家公司获得加拿大的永久居留权。该研讨会的广告上出现了官方的萨斯喀彻温政府标志,还谎称博伊德是该省的经济部长。

前加拿大律师协会(Canadian Bar Association)负责公民资格和移民部门的全国负责人理查德·库兰德(Richard Kurland)说,加拿大政府监管不力,加上偏向于为调查暴力犯罪和恐怖主义而不是白领犯罪的执法部门提供资金,增加了监管移民项目的难度。“白领犯罪得到容忍是因为它不是头等大事,”他说。

2016年,美国国务院的一份报告把加拿大列为主要洗钱国家。去年,为打击洗钱制定标准的全球性机构金融行动特别工作组(Financial Action Task Force)经过调查发现,加拿大执法机构追查复杂案件所需的“资源和专业知识普遍不足”,并且“刑事处罚惩戒作用不足”。

在一封电子邮件中,加拿大财政部称,议会的一个委员会将对调查金融行动特别工作组担心的问题进行调查。

不列颠哥伦比亚证券委员会说,自1995年成立以来,委员会只收到了不到5%的估定罚款。该委员会称,在总计3740万美元的未支付罚款中,只有大约7.8万美元可能可以收到。

与此同时,自称被黄世惠骗了的人眼看着自己的生活乱成一团。身居温哥华的中国移民杨宝玺(音)说,在投资黄世惠的项目损失130万美元后,他妻子两次试图自杀。

“过去几年,”他说,“我一直活在噩梦里。”

来源:纽约时报中文网
责任编辑:Zoe Chan

去美国买房,如何签订购房合同?

Part 1  聘请专业的律师敲定合同条款

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美国置业,律师房产购买过程中扮演着很重要的角色,负责办理全程买卖手续。在海外买卖房屋过程中,找个信得过的、负责任的律师十分重要。

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购房合同签署过程中律师的作用

买卖双方各自有自己的经纪人和律师。通过双方经纪人帮助,买卖双方在拟定买卖合同前已经达成价格和附加条件的协议。双方律师就前面已经达成的协议用法律语言和措辞来制定合同。通过此合同,双方律师帮助雇主了解他们将要签署合同里双方的责任和义务,违反的法律后果等。之后在双方同意基础上签名。>>>详细

律师在买房交易环节的其他作用:

▶ 产权调查

▶ 完成交割

▶ 售后登记

 

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geyimin治社会买房产  好的律师在纽约很重要

纽约有众多的房地产律师,他们的收费从800美金到3500美金不等。大家有可能觉得律师抓到篮里都是菜,然而,我们今天讲以下三个真实故事,让大家从中了解,好的律师应该是怎样的。>>>详细

葛宜珉专栏全集:

葛宜珉详解纽约房产市场

 

 

 

Part 2  签订购房合同时,应该注意哪些事项?

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一、检查、确认购房合同中所包含的基本要素

美国房屋交易合约都是格式化合约,非常完善,充分考虑到买卖双方的利益。当然,从规则上,更多侧重保护买家的利益。告知义务、诈欺条款与产权保险,保证买家只要按规则行事,一般不会买到问题房。但是,签合同时,下面的这几点还是需要注意的>>>详细

美国购房合同的标准格式,通常包含以下信息:

1、房屋和买卖双方的基本信息;

2、房屋价格;

3、付款方式(贷款或一次付清);

4、订金数量及返还条件;

5、房屋检查(inspection)期限及问题处理方法

6、Closing日期等

 

二、关注附加条款

一旦讲定价格,买卖双方需签订购屋合同。这时买方必须付一笔订金,数额可能是几千元或房价的某个百分比。事后如反悔,定金可能全部没收,除非购屋合同列有一些附带条件(contingency)。这些附带条件明白列出必须在某些情况下合同才有效。>>>详细

以下是一些最常见的附带条件:

▶  贷款条件:让买方可以在规定时间内,获得贷款承诺和可以接受的贷款条件。

▶  房屋检查:根据各州法律,可能包括结构问题或材料缺陷等各种检查,也可能包括白蚁、氡气,以及房子是否位于淹水区或地震带。

▶  购屋合同必须通过法律审查,包括由律师审核有关文件、产权报告,或是任何与交易有关的法律文件。

▶  有关交易必须通过共有公寓或合作公寓管理委员会核准。

▶  符合建筑法规。

 

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malte国买房暗藏陷阱 国际购房者如何保护自己?

美国是世界最安全的和最有利可图的房地产市场之一,当然美国房地产市场也面临着挑战。特别是对于那些首次在美国买房的投资者而言。国内和国外都有骗子,菜鸟代理以及新的购房流程。>>>详细

Malte Kramer 专栏全集:

Luxury Presence CEO号召世界上最成功的房地产经纪人

 

 

 

Part 3  美国购房合同案例分析

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案例一:从一个洗碗机合同条款说起

我有一个客户,签了合同要买一个有洗碗机的单元。签合同的时候,他的律师告诉他,这个大楼是不允许安装洗碗机的。那怎么办呢?他不想不买,于是我们在合同中加了一句:这个洗碗机是允许的。卖家也签了合同。结果到了物业公司审查的阶段,物业公司说这个洗碗机是不允许的。>>>详细

案例二:购买美国房产遇毁约 该怎么办?

美国房地产经纪人遇到代理客人改变主意打算退掉已进入交易合约的买卖,许多房地产纠纷案件就在这里发生,假若代理经纪人未能谨慎妥善处理,日后衍生问题更大。

假设买主有其他原因想要取消已进入Escrow的房屋时,经纪人要协助买主仔细看清楚卖方在合约上写明的一切审议日期,譬如说买主有权在几天内请房屋检查专家详细查验屋况,屋况有问题严重到买主不能接受,可以取消购买,卖方也退还买主付的订金。>>>详细

 

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在澳洲法律体系中,为什么需要请律师见证签名?| 澳洲

沈寒冰-700x190

澳洲生活、工作、投资或学习的人都会遇到这种情况:一些文件需要“律师见证签字”。这项措施看起来可能没有必要并且十分麻烦,但是律师签字绝不只是一种表面形式。授予律师这项特殊的权威,是为了保障澳洲法律体系的确定性和稳定性。更重要的是,这项措施为您规避了重大风险,将此项风险转由律师承担,为您提供了安全和保护。

为什么重要的文件需在律师见证签字

当律师见证签字时,他们也成为了您的担保人:为您的身份和文件的真实性做担保。这一点非常的重要,因为,如果没有一个可靠的见证人为您担保,文件将很容易被伪造,其他人就可以装作是你本人,拿走你的房子,甚至更糟。

我们来看看法庭判例Graham v Hall中的一个例子:丈夫 (Hall先生)想瞒着他的妻子将房子抵押贷款,偿还债务。但是房子在他妻子的名下。为了拿到贷款,他需要一个律师来见证他妻子的签名。Hall先生在他妻子不知情的情况下代替妻子签了名,并找律师见证该签名。Hall先生编慌说他的妻子有癌症并且无法离开床榻,律师在未与Hall太太见面的情况下,“见证”了这项假签名。

最终,丈夫失去了这笔钱。几年后,不幸的妻子也惊讶地发现了这笔巨额的债务。

为什么要收费?

上文中,我们已经说明了见证人的重要性。但是很多人可能会觉得,就签个字,为什么还要收费呢?当一个律师见证了你的签字,他们就承担了相应的风险。我们接着说上文中的故事:当老婆发现她的丈夫用她的名字来抵押房产作为贷款后,对“见证”了她的签名的律师提起诉讼。法庭判决这位律师赔偿妻子失去的所有钱款:136,480澳元。

当一个律师成为你的见证人,就要担保此合同的有效性,并且,如果合同被不正当使用,见证律师需承担责任。

代表案例

很多文件都需要律师的见证,包括:

  • 房产抵押
  • 证词
  • 法条声明
  • 双方同意令
  • 代理委任权
  • 财产交割
  • 贷款
  • 身份证明和复印件证明

有些文件不是一定需要律师的见证,但是律师见证会保护你免受很多风险。例如,遗嘱类的文件,就常常因为内容和签署方式的问题产生纠纷。

本文英文原文由AHL法律律师,南澳最高法院律师及出庭律师,阿德莱德大学法学士姜孓歌(Jaeger Man)撰写。

 

AHL律师行合伙人沈寒冰专栏全集

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海外投资贷款急救帖!澳洲贷款的法律注意点,你都了解吗?(附案例分析)| 澳洲

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2017年初,澳洲房产投资成交量节节新高,其中一大部分都将来自于海外投资者。尽管2016年澳洲本土银行纷纷收紧对海外人士的贷款政策,但大多数海外投资者仍希望运用贷款杠杆来实现投资的最优化配置。

希望通过此文的分享与注意点的提醒,能让更多人在对澳洲投资前景充满信心的同时,也带着一份放心

  1. 识别和选择有资质的贷款经纪人,并在必要时请律师审查《贷款合同》

2016年5月起,澳洲本土银行纷纷收紧海外收入贷款后,各类借贷公司、基金公司或开发商旗下的金融公司犹如雨后春笋,遍地开花。参差不齐的贷款机构与迫在眉睫的楼花交付压力让投资者有时忽视了风险所在,从而冒然选择了“杂乱高利海外收入贷款项目

总体而言,汇丰银行海外投资者目前最好的选择,无论是“费用”、“利息”、“申请流程”方面给予海外客户非常好的申请条件。其中,不少海外投资者也会通过选择贷款经纪人来获得更多更便捷的贷款服务支持与优惠,因此识别和选择有资质的贷款经纪人便是重中之重:

  • 《贷款经纪从业守则》规定,贷款经纪须为澳洲公民或拥有永久居留权,且持有澳大利亚安全与投资委员会(ASIC)发出的CRN资质牌号(Credit Representative Number);
  • 在询问过从业5年的贷款经纪后,意外发现很多客户并没有得到过《贷款合同》条款的法律解释,甚至部分客户并不在意《贷款合同》中的条款解读。在目前海贷的严峻情势下,请专业律师审查《贷款合同》无疑能更好地保障客户的贷款申请与物业的顺利交付
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汇丰银行是海外投资者目前最好的选择
  1. 银行在物业交付前仍保留撤销贷款的权利(案例分析)

分享本人真实办理过的一个案例,银行的“临阵”通知与处理方式着实让客户损失惨重。

2016年,持有永久居留权的郑先生有着部分海外收入与部分本地收入,在申请贷款时虽有被要求补交证明材料,但也算一路绿灯,得到了预先批准(Pre-approval)且顺利签署了《贷款合同》。然而,就在交付的前一日,澳洲四大银行之一的XX银行以公寓面积太小为由在交割前的24小时决定撤销贷款,这让想要在黄金海岸首次置业的郑先生损失了近5万澳元的首付

郑先生事后不停向卖家解释“银行甚至没有留时间给我再去申请贷款,我的条件在这之前从来没有被拒绝过啊!”无疑,卖家无法替郑先生买单,最终没收首付,终止了合同。

该银行最后解释道,他们一般不批准对50平米以下物业的贷款申请。他们拒绝评论审查贷款的银行经理是否有得到任何名义的佣金。

案例很好地说明了银行对海外收入贷款政策收紧的同时,也在《贷款合同》中扮演着强势主动的一方,并且保留着在物业交付前可撤销贷款的权利

请注意,其它也可能被撤销海外收入贷款的情形有但不限于:

  • 个人收入达不到银行贷款申请要求
  • 电话核查时与雇主信提供的信息细节不一致
  • 雇主信内容混乱,工资进账记录混乱,不能详细的说明入账来源
  • 雇主单位资质达不到银行申请要求
  • 房屋内部面积在45平米以下
  • 中国信用记录不良等
多个情形下海外收入贷款可能被撤销
多个情形下海外收入贷款可能被撤销
  1. 预先批准(Pre-approval)不同于预获资格(Pre-qualified),更不同于《贷款合同》的签署

在投资金融圈,预先批准(Pre-approval)不同于预获资格(Pre-qualified)一直存在很大争议。

一种普遍的解读是,预获资格(Pre-qualified)指贷款机构根据某些信息来推测可以给您提供多少贷款。如果您获得了预先批准(Pre-approval),说明贷款机构已对您提交的信息进行了核实,在一定条件下,给予您确定的活期利率。然而,也有很多贷款机构将二者偏差地理解为同种含义。

因此与贷款机构谈判时,事先一定问明其对预获资格(Pre-qualified)与预先批准(Pre-approval)两个关键词的定义以及额外的贷款申请要求。

此外,无论您是获得预获资格(Pre-qualified)还是预先批准(Pre-approval),两者都不等同于《贷款合同》的签署与生效。需要注意的是,《贷款合同》往往要求太平绅士或律师作为见证人以保障合同签署及交换的真实性。

  1. 汇率波动及其影响案例分析)

在汇丰银行官方发布的《汇丰银行外币住房贷款风险说明》中,汇丰银行非常积极且正面的履行了风险揭露与声明义务,在其《说明》中提及到以下风险:

  • 还款币种限制及其影响;
  • 贷款利率波动及其影响;
  • 汇率波动及其影响(占全文近50%篇幅)。

由于汇丰银行在澳洲的海外收入贷款实行“依据海外收入证明申请贷款,而用澳洲账户进行贷款与还款“,所以可以较好的规避上述还款币种与贷款利率波动与影响,但仍然无法完全规避汇率的影响。

此处的汇率波动主要指当贷款申请人选择与其收入币种不同的贷款币种的情况下,收入货币价值(如人民币)相对于贷款货币(如澳币)价值的上下波动。如果贷款申请人没有足够的澳币存款,由于其在大部分情况下需将收入货币(人民币)兑换成贷款货币(澳币)用以支付每月还款或偿还贷款本金,则其的实际负债收入比将取决于兑换当日收入货币对贷款货币的汇率。

若收入货币相对贷款货币升值,则以收入货币计算的贷款金额和每月还款额相应减少,贷款申请人的负债收入比降低。若收入货币相对贷款货币贬值,则以收入货币计算的贷款金额和每月还款额相应增多,贷款申请人的负债收入比升高。极端情况下,借款人的收入可能无法支持其每月还款。虽然汇丰银行实行澳元贷,澳元还的政策,但若贷款申请人主要收入来源于人民币,而在澳洲的物业为非投资物业且无稳定收入来源时,无疑汇率波动将成为很大的贷款影响因素之一

案例分析(引用《说明》官方情景分析)

若您的收入为人民币,但申请的是澳元贷款,则您将在贷款期间内承担人民币(收入货币)对澳元(贷款货币)的汇率波动风险。假设您申请等值人民币600万的澳元贷款,放款当时人民币对澳元的汇率为6,即您的贷款金额为100万澳元。按30年贷款期限、4%年利率、每月定额还款方式计算,您每月应还款额为4774.15澳元,按当时汇率计算即为人民币28,644.90元。汇率波动的可能情形为

  • 假设一年后,人民币相对澳元升值5%1澳元=5.7元人民币,您每月应还款额仍为15澳元,但相应人民币金额减少至27,212.66元。从人民币角度看,您的每月还款额减少5%
  • 再假设一年后,人民币相对澳元贬值5%1澳元=6.3元人民币,您每月应还款额仍为15澳元但相应人民币金额增加至30,077.15元。从人民币角度看,您的每月还款额增加5%
澳元对人民币汇率
澳元对人民币汇率
  1. 行政处罚或刑事罪名(案例分析)
贷款诈骗行为被认为是2016年澳洲各大银行收紧海外收入贷款的主要原因之一
贷款诈骗行为被认为是2016年澳洲各大银行收紧海外收入贷款的主要原因之一

通过经修改的或造假的海外收入证明来申请贷款,无疑是一种贷款诈骗行为,并且一度被认为是2016年澳洲各大银行纷纷收紧海外收入贷款的主要原因之一。在澳洲房产投资最井喷的过去3年,利用经修改的或造假的海外收入证明申请贷款成为不少黑心贷款经纪人敛财的主要手段。在和业内人士聊天时,曾了解到“一些没有资质和底线的无牌经纪,每天在各个圈子里社交,靠不规范的操作手法,第一年赚30万的大有人在,第二年能到小50万,做得特别好的3年内年入百万都有可能“。然而,因为所有贷款文件均需申请人签名,被追查时,黑心的贷款经纪可能早就逃之夭夭,而贷款申请人却有可能面临文书造假的行政或刑事处罚。

倘若贷款申请人有着恶意不还钱的主观意愿,根据《澳洲联邦刑法典》第134节规定“行为人以永久剥夺他人财产的蓄意,通过某一欺诈行为,不诚实地获取了他人的所有财产”,那么其很有可能被判处贷款诈骗罪,面临最高10年监禁的刑法。

澳大利亚安全与投资委员会(ASIC)在2016年6月30日发布通告,要求包括位于新南威尔士州的Ace Mortgage Market Pty Ltd(袁翘新会计师)几家房贷经纪公司更改其发布的针对华人贷款申请者的广告。整顿原因之一是其违反了相关《借贷法》,“广告上用中文标注的最低固定利率无需收入证明构成了误导信息或是虚假广告“。而事实是这些机构提供的最低固定利率并不符合法律规定,并且收入证明在贷款审批中无法被豁免。

事发后,很多已经在这些被要求整顿的贷款机构办理的贷款申请人被迫陷入了窘境中,他们被“忽悠”着提供了与事实不符的申请材料,而面临即将到来的交付日,他们很有可能无法按时得到贷款,顺利完成交付;更可怕的是,他们中的部分申请人甚至有可能在日后面临行政或刑事处罚。

最后,请各位投资者务必谨记:在您与银行签署正式的《贷款合同》之前,您都应该寻找机会了解您将承担的风险与法律注意点,必要时更改并选择适合您的贷款方案。我们也强烈建议您在做出决定前,咨询相关的第三方法律或金融机构。

 

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作为中澳律师,我只关心《我不是潘金莲》中的法律问题!| 澳洲

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虽然我还没有看过冯小刚导演的《我不是潘金莲》,但通过朋友圈发现大家最近都在刷这部电影,又听国内同行多次提起这部电影应该更像一部法律片,而不是剧情片或喜剧片。虽然现在对《潘金莲》的网评褒贬不一,但不管怎么讲算是很成功的,这个背后做支撑的法律论点与论据也是很给力的。至于网友是挺“老炮”冯小刚还是“国民老公”王思聪,我都无所谓。因为作为中澳两国律师,我只关心《潘金莲》中的中澳法律问题!

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  1. 案情事实

《我不是潘金莲》讲述的是农村妇女李雪莲(范冰冰饰)为了达到生二胎的目的,她与丈夫秦玉河决定“假离婚”,在民政局办理了离婚手续后开始分居生活。然而半年后,她发现“前夫”秦玉河居然已另与别人结婚。李雪莲气愤不过,便起诉到法院要求确认双方是假离婚

开庭后,办理此案的法官王公道根据他们已确实办理了离婚登记的实情,判决李雪莲败诉,自此,“假离婚”被确认为了“真离婚”。但李雪莲不服,先后向法院专委、院长、县长、市长反映。又因为前夫说了一句“你就是潘金莲!”,从而开始了二十年持续不断的赴京上访路。

上访?为逃避计划生育政策或买房限购政策而“假离婚”?李雪莲不是第一个,也更不会是最后一个。

今天我们不谈电影内容和各种撕逼,仅从法律的角度来欣赏这部电影。

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  1. “假离婚”的两种情形

在中澳两国,“假离婚”大致都可以被划分为以下两种情况:

  • 通谋离婚:指婚姻当事人双方为了共同的或各自的目的,串通暂时离婚,等目的达到后再复婚的离婚行为,例如为双方为逃避中国法的计划生育政策与房屋限购政策,或为获得澳洲法的购房补贴与优惠等;
  • 欺诈离婚:指一方当事人为了达到离婚的真正目的,采取欺诈手段向对方许诺先离婚后再复婚,以骗取对方同意暂时离婚的行为,例如单方为“扶正小三“、“林丹案后传”,或转移财产等。
  1. 中国法中的“假离婚

中国的“假离婚”很多且目的五花八门,但集中在房产方面比较多,如政策福利房、拆迁回迁房等。我清楚地记得本科《婚姻法》周老师讲过的一个案例:一优质中学附近的小区开盘,一夜之间婚姻登记处人满为患,大家排队离婚。当然也有借此实现真实离婚目的、逃避合法债务,或者达到其他非法目的的。

“假离婚”的方式大部分是协议离婚,也有部分为更加逼真而采取诉讼离婚的。不管哪种,一旦解除婚姻关系,双方便取得再婚权利,财产分割便可进行。因此,从法律层面来讲,《潘金莲》片中王法官的判决没有什么问题。

具体而言,对于“假离婚”的效力可以区分以下两种情形:

  • “假离婚”当事人均未与第三人结婚的,其离婚可以被宣告无效:现行的《婚姻法》和《婚姻登记条例》在行政程序上已取消对“假离婚”的处罚,婚姻登记机关也不再对“假离婚”登记行使撤销权。但如果,“假离婚”当事人系在人民法院骗取离婚调解书的,当事人对已经发生法律效力的离婚调解书,提出证据证明调解违反自愿原则或者法律,可以申请再审裁定撤销。因此,如果未经婚姻登记机关或人民法院宣告无效的,仍应认为“假离婚”发生了离婚的法律效力。
  • “假离婚”当事人一方或者双方已经与第三人结婚的,应承认其再婚有效:此时“假离婚”当事人请求宣告“假离婚”无效的请求权消灭。实践中夫妻双方一旦办理离婚登记后,婚姻关系就已解除。因此,中国法中没有“假离婚”,一旦办理离婚登记且未被宣告无效,那么就是真离婚!此时如果在“假离婚”期间一方变心,另一方不可能以当时意思表示虚假提出抗辩来证明婚姻有效。

你还想逃避政策而生二胎,再买几套房子?细思极恐

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  1. 澳洲法中的“假离婚

你还在以为只有中国流行“假离婚”的话,那你就OUT了!澳洲人或澳洲华裔早在许久以前就已经发现了“假离婚”的“好处”,请看具体案例

一真实客户咨询:“我婆婆已经和澳洲当地人结婚,2017年初可以拿到绿卡。现在有个想法:等婆婆拿到绿卡后,和我老公”假离婚“,老公依母子团聚签证赴澳办身份,之后我们的孩子再依我老公的身份赴澳读书拿身份,最后我再和老公在澳洲复婚,通过夫妻团聚签证而拿到身份。这样是否可行,有没有风险性?

我听到这问题时,连忙解释其思路的错误性和风险性(不禁竖起大拇指,内心连夸其对《移民法》和《婚姻法》的熟练掌握与运用)。

较为官方的解答可为:

在婆婆递交签证申请的时候是需要填写80表格的,里面会注明她是否有子女,子女目前的婚姻状态;

如果老公在25岁以下并且单身的情况下,经济上完全依靠他妈妈,可以以子女的身份在你婆婆申请绿卡的时候同时申请;如果年龄超过25周岁,那么就要申请家庭最后成员移民,目前此类申请,移民局给出的官方评审周期为56年以上。

  • 另外,最近接到不少关于昆士兰州政府2016年中起实行2万澳币的首次置业补贴的政策询问:

要求大致为必须是澳洲永久居民或公民、购房者从未在澳大利亚任何州拥有房产、购房者年龄满18周岁且必须购买价值不超过75万澳币的新房。

虽然政府明文规定,夫妻一方之前已经拥有房产的,另一方在购买新房时不享受首置业津贴,但在“利诱”下,曾有极个别从未购置房产的新婚夫妇询问过,是否可以利用规则以“假分居”或“假离婚”的形式换取自由身,以多次获得首次置业补贴。

答案毋庸置疑,不能!且可能会招致行政罚款或刑事罪名。

  • 骗取社保福利:澳洲福利署Centrelink十分保护单身妈妈,因此不少人为了这些“好处”也绞尽脑汁去“假离婚”或者“假事业”。一位没有工作收入来源且从未购置过房产的单身妈妈,可以领到的单身妈妈津贴、享受幼托费用的减免以及上述的首次置业津贴等社会福利政策。

注:澳大利亚各州均有相应立法权,因此各州间的法律均有不同,以上文字内容可作参考方向,但非个案的专业法律建议。)

 

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若导演英达“美国外汇案”发生在澳洲?深度解析“蚂蚁搬家”及合规建议 | 澳洲

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1、隐瞒交易+拆分现金=蚂蚁搬家?英达可能因此在美国面临最高10年刑期

2月,中国著名导演,宋丹丹前夫英达在美涉嫌洗钱被捕的消息引起万众瞩目,他将以涉嫌“故意瞒报金融交易(Intended to Evade the Currency Transaction Reporting Requirement拆分现金交易(Structuring两项罪名而被起诉。目前,英达已承认“刻意规避申报要求和进行现金拆分行为”的指控,而康乃狄格州法院也将在2017年5月11日对英达进行宣判,因此他将面临最高刑期10年以及最高50万美元的罚金。

英达亲笔签名的《事实陈述书》
英达亲笔签名的《事实陈述书》

根据美国《银行秘密法案(Bank Secrecy Act》规定,银行等金融机构如果在24小时内收到同一个人的累计1万美元或以上的现金存款,均需要上报。为了绕过相关部门的监控,拥有美国绿卡且在中国取得海外收入的英达在20103月到201112月之间“人肉”从中国向美国携带了63万美元现金,每次携带3万到7万美元现金,远超过中美两国海关规定的可携带现金数额且未向海关申报。此外,英达在20114月到20123月之间的先后将46.4万美元拆分为50,分散存入了自己和妻子在4家银行的6个账户,并且每次金额都低于1万美元。

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然而,英达多次在30天内密集地存入每次均低于1万美元的重复存款行为仍旧引起了银行和相关部门的注意,因此银行申报了此可疑活动,并声明其外汇海外收入的行为有存在牵涉“逃税”、“洗钱”或其他犯罪活动的嫌疑。

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2、多部法规齐下!中澳两国严查不正当海外汇款(附澳洲“蚂蚁搬家真实案例

首先,针对不正当、不合法外汇与洗钱等犯罪行为,中国反洗钱监测分析中心与澳大利亚交易报告分析中心于2016年11月签署了《中澳关于反洗钱和反恐怖融资金融情报交流合作谅解备忘录》。据此,中澳双方将基于互惠原则在涉嫌洗钱和恐怖融资及其他相关犯罪的信息收集、研判和互协查方面开展合作,对海外汇款展开严密监察。

此外,根据2015税法修正案》与由经合组织和非经合组织G20国家共同制定《2016年通用上报标准》,各国领导人承诺其税收机关将依据标准交换金融账户机密信息。澳洲国税局将可获得澳洲公民的海外账户信息,如投资收入、资金余额等,以核查其是否就海外收入报税。作为交换,澳大利亚银行与金融机构也将收集外国居民账户信息,上报于澳洲国税局,转报予外国税务机关。

于此,任何大额的或非常规的海外汇款,或者财富转移, 均将有可能被澳洲国税局毫无保留地监管与调查。典型的例子是,纳税人若在过去几年内有收到海外汇款但是并未申报纳税的,会收到澳洲国税局的通知,要求纳税人在28天内给出合理解释。如果未能在规定期限内给出合理解释,这些汇款金额将被认定为纳税人的海外个人收入,并被要求补税和拖延缴税的利息罚款和不正确缴税的失职罚款。

澳洲税务局要求纳税人补交税务与罚款的《税务意见书》
澳洲税务局要求纳税人补交税务与罚款的《税务意见书》
  • 澳洲华人拆分现金交易真实案例
新闻标题:中国一留学生涉嫌帮人处理400余万澳元赃款被捕
新闻标题:中国一留学生涉嫌帮人处理400余万澳元赃款被捕

2016年3月,19岁中国学生Yi Feng因涉嫌帮助他人处理超过400万澳元的赃款而被澳洲警方拘捕,并将面临判刑。从2014年7月份开始,Yi Feng就持着旅游签证来到澳大利亚,并带着装满现金的袋子奔走于联邦银行及西太平洋银行设在澳全境的各个分行之间,405余万澳元通过68笔交易先后存入十几个不同的账户中,每笔存款从2万澳元到8万澳元不等,并且都以诸如“奥斯切安信托公司”或“乔治谢投资有限公司”等意义不明的账户名字存入。

然而,Yi Feng向警方承认,自己仅是按照他人指示来处理现金,但却从未询问过这些现金的来源。尽管此案仍在审理当中,但可以预见的是Yi Feng将面对巨额的罚款与最高长达10年的牢狱之灾。

3、深度解析“蚂蚁搬家”禁令及合规建议

2016年底,中国外汇管理局强调中国将坚持个人年度五万美元购汇政策不变,并且发布了新规:个人换汇不得再用于境外购房及投资,并出台了“七不准”政策,其中不得境外买房证券投资等规定让很多打算在澳洲投资置业,移民生活的华人朋友 “不知所措”。

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  • 拆分交易(蚂蚁搬家)?小心被拉入黑名单

为了规避外汇管理局对每个人一年汇款不能超5万美元的限制,汇款者最普遍的做法可能就是拿出“蚂蚁搬家“的精神,请亲友帮忙,借用他们的身份证/外汇额度以不同人的名义汇款。但需要注意的是,外管局严格执行“分拆汇款”禁令,更设下“黑名单”,违规者将被剥夺两年合计10万美元换汇额度。

根据外汇管理局的规定,以下三种行为,将被界定为个人分拆结售汇(蚂蚁搬家)

  • 5个以上不同个人,同日、隔日或连续多日分别购汇后,将外汇汇给境外同一个人或机构;
  • 个人在7日内从同一外汇储蓄账户5次以上提取接近等值1万美元外币现钞;
  • 同一个人将其外汇储蓄账户内存款划转至5个以上直系亲属等情况。
  • 合规建议!外汇与存款时的注意点:

各家银行都有权利也有义务提报客户的可疑行为,否则如果真的案发,负责业务经办的职员也会面临刑责,同时银行也不可将此报告行为告知客户。所以,请切忌做一些容易引发银行职员怀疑的外汇行为,比如:

  • 频繁发生大额交易,且与过去或目前的生意或工作不符;
  • 许多资金用成百成千成万整数转移,多次按小额资金累计的巨款进行转账、取现、存款交易,并与自己的纳税记录和目前的经济规模不符合;
  • 许多小额资金从海外转入后,被全部或大部转出或交易,并与客户的生意或历史不符;
  • 没有正当理由或没有申报接受、发向海外的汇款;
  • 紧记“英达外汇案”与一万美元的敏感额度。

综上,规避相关外汇审查风险的最好办法即是按时且真实的申报财产的合法性,并交纳相应的税务。因此,在汇款、存款或收款时,无论是个人海外收入,或是他人赠予的财产,请切记保留可以证明财产合法性与正当来源性的相关证据,适时请寻求律师的专业建议与协助,以此完善并加强相关证据的证明力。

 

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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中国房东英国买房出租 房租半年已涨600英镑 | 英国

作为房东,沈飞(化名)就要收到第四个月的房租了:2600英镑。这份房租来自伦敦,按照他自己计算,就算租金不涨,五年的租金就抵得上买这套房子的首付了。

2013年年初,沈飞在伦敦西区、泰晤士河边买了一套两居室(使用面积约合70平米),总价46万英镑,首付30%(定房预付10%,收房时再付20%)。剩下的部分,中国银行伦敦分行为沈飞提供了贷款,按照25年还清计算,沈飞每个月需要还款1673英镑。也就是说,租金可以完全覆盖按揭,还富余不少。中国房东英国买房出租 房租半年已涨600英镑 | 英国

这笔投资很划算。中介向沈飞透露,他买的这套房子如今已经涨到52万英镑,而且租金未来的涨幅也不会令他失望。2012年底,当他决定买这套房子时,租金的报价是2000英镑,而在2013年4月装修完之后,租金已经涨到了2600英镑。

沈飞只是众多在伦敦买房中国人之一。英国最大的住宅开发商——邦瑞房地产(BarrattHomes)2012年财报显示,2012年全年卖给中国业主2250套房子,占销售总量的15%。该公司在伦敦新建住房市场占有率约为60%。

出手购房

当初决定买房投资时,沈飞选择了三个国家:美国、澳大利亚和英国。但在进行了各种咨询之后,沈飞将目标定在了伦敦。一方面,他的女朋友曾在伦敦留学;另一方面,沈飞认为伦敦的投资价值更高。因为与澳大利亚不同,伦敦的房地产政策对海外投资者不征收资本利得税(如房产税),而且出售房屋也不像澳大利亚那样,规定只能出售给本国人。也就是说,如果沈飞现在决定卖掉这套房子,他会净赚6万英镑,不需要给英国政府上缴任何税。排除掉美国是因为,英国的房地产政策倾向于保护业主,而美国倾向于保护租户。“比如我这套房子每年2200英镑的管辖区政府税,就是租户交的。”沈飞说。

决定了在伦敦买房子之后,沈飞找到了邦瑞这家中介公司。邦瑞在中国的售房模式是自己设立办事处外加其他中介代售。到目前为止,除了邦瑞,英国房地产开发商面向中国的房屋销售,都是通过中介公司促成的。

Assetz是一家英国的房地产中介公司,2012年4月在北京(楼盘)设立了办事处。

一年多以来,在中国卖出了20多套英国房产。其北京办事处目前还为7家英国房地产商代理销售房产,大客户包括邦瑞、Berkeley、Bal-lymore等公司。

邦瑞中国办事处今年8月份销量的20%至30%都是通过中介完成的。2012年10月,邦瑞将办事处设在北京,仍然重视与一些中介机构开展合作。不过,沈飞买的这套房子并不是通过中介完成的,一位在中国银行工作的朋友建议他直接与邦瑞中国办事处联系。前后详询了6套房子之后,沈飞锁定Osiers项目。这块地位于伦敦的西南区,在泰晤士河南岸,是伦敦的两大中小学教育基地,距离泰晤士河北岸的英国议会大厦仅20分钟车程。沈飞将房子买在了4层,打开窗,泰晤士河的景致尽收眼底。这座楼共11层,周围多是独幢别墅,像这样的高层住宅仅有两三栋。当然,房价也比较贵,46万英镑。在伦敦东区皇家码头,同户型的房子价格大概在35万英镑左右。而据Assetz北京办事处代表祁小玮介绍,中国的购房者一般倾向于购买20万至30万英镑的房子。

伦敦新变化

这套期房2012年年中开盘,到2013年1月办完所有手续,一共花了6个月左右的时间,包括办理贷款。在整个过程中,沈飞的女朋友专门飞到伦敦一次,沈飞自己在伦敦出差时也顺便看了一下房子。邦瑞中国区总裁白兮告诉经济观察报,在英国买房子的中国业主,大概有50%的人会通过看图片决定买或者不买,或者买哪套,另外一半的人则飞到伦敦现场看房。

为了接待看房的中国投资者,邦瑞伦敦总部在2013年3月成立了一个“中国客户协调小组”。目前,这个小组有3个人,主要工作是主动接触从中国到伦敦的潜在客户,带他们去看房。所谓“主动”,就是一改以前坐等中国客户上门的做法,主动找到客户的住处,便捷服务。邦瑞有一个项目叫“Maple-Quys”,这个项目的第三、四期在2011年11月开盘,共190余套房,其中75%都卖给了中国业主,而2008年以前,伦敦的房地产市场是很难见到中国投资者的身影的。

Assetz之所以2012年在北京设立办事处,也是因为在伦敦咨询买房的很多都是中国人。祁小玮表示,在2010年、2011年,在英国买房主要满足自住需求,或者因为孩子在英国留学,但2012年开始,中国咨询者会直接表示“是为投资买房”。

邦瑞正在打算为未来的中国客户专门修改房屋设计。今年9月中旬,邦瑞伦敦西区销售总监将来中国一趟,主要目的就是了解中国人对风水的概念,看是否需要在未来的房屋建设上增加风水概念。曾经有一个客户就曾因为卫生间没有窗户,放弃了购买这套房。

让人感到意外的是,在伦敦买房的中国人不全是来自一线城市,有相当一部分来自二线城市,甚至三线城市,包括山东济宁(楼盘)、河北石家庄(楼盘),北京的反而不多,但“中国业主作为准投资者的专业度,完全超乎我们的想象,他们的问题甚至会精确到可辨识的投资回报分析表。”白兮说。

白兮认为,近两年,中国人在伦敦购房主要有两个原因:其一,2009年以前,英镑兑人民币的汇率是1:16,现在大约是1:10,“对于购买者来说,这就意味着成本降低了30%。”白兮说。沈飞买房时,汇率处于相对低点1:9.2;其二,2008年之前,中国的房地产还是一个新市场,增长快,而现在中国房价已经让投资者感到担忧,所以寻找新的投资方向。

2013年3月到8月,伦敦房地产市场上涨了9%。当然,未来几年,伦敦房地产市场的增长可能没那么快。2008年金融危机之后,伦敦的房价跌到了2005年的水平,自2012年开始恢复,现在正处于快速恢复期,从走势上看,伦敦的房价已经接近历史高点。这一快速增长的态势,与全球经济逐渐从衰退中复苏有关,也与英国的产业政策有关。

2013年3月,英国财政大臣乔治·奥斯本首次推出“帮助购买”计划,英国本土居民只需支付5%的首付,就可以买一套房。这一政策正在快速发酵,6月至8月,英国当地银行的按揭贷款量增长40亿英镑以上,超过2012年全年按揭总量。房地产市场的火热导致了英国部分媒体已经在担忧英国的房价会出现泡沫。不过,邦瑞坚持称,因为伦敦的房地产市场需求远远大于供给,所以并不存在泡沫。

长清单

在买房之前,沈飞拿到一张很长的白色清单。单子的长度令人咋舌,“详细到打印的费用。”沈飞说。这是邦瑞的一个系统模型,只要在这个系统中输入房屋总价,系统就会算出各种普通购房者能想到、想不到的与这套房有关的各种事宜。沈飞的这张清单上,不仅包括他要支出的费用,还包括出租房屋将得到的收益,以及如果在5年后卖掉房子会得到多大收益。根据计算,如果沈飞5年后卖掉这套房,还清剩余贷款,剔除出售的成本和租金收入后,按照房地产市场以5%的增长估计,他可以获得的收益是13.7374万英镑。

沈飞的收益大大得益于英国对海外投资者的政策。早在金融危机前,英国政府就规定外国投资者并不需要缴房产税,而英国本土居民如果进行房屋交易,需要缴22%至27%的房产税。这就决定了对于英国本土居民来说,投资房地产的收益远没有海外投资者多。

在伦敦买房的中国人有60%以上都是为了投资,这部分购房者往往会在一段时间后进行房屋交易,另外有40%的购房者是出于自住,这部分主要是持有英国护照的华裔。

外国投资者需要缴付的惟一税种是印花税,沈飞的清单显示,印花税税率是3%,合计1.38万英镑。英国的印花税根据不同的交易价格有不同的比例,沈飞的房价在25万至50万英镑这一档,税率3%,中国购房者大都处于这一档;另一档是100万至200万英镑的购房金额,税率5%。

外国投资者购买伦敦的房屋,需要至少首付30%。中国银行伦敦分行为沈飞提供了总额为32.2万英镑的贷款,利率3.85%。和在美国以信用为基础的贷款不同,中国银行伦敦分行的贷款视现金流为基础。“我打印了一份我的年收入、年底奖金以及基金流水,别的都不需要提供。”沈飞说。不过,客户要为银行的服务支付费用。沈飞这一项费用是1895英镑。除了中国银行伦敦分行,部分英国银行也会向中国业主提供贷款,但要求相对较多。

对于中国投资者来说,还有一个汇款的问题。根据中国外汇管理的相关法规,每年每人的结汇金额不得超过5万美元。沈飞决定购房时预付了10%,即4.6万英镑,收房时又预付了20%,即7.2万英镑。他使用了家里4个人的外汇额度,顺利将钱汇出。不过,对于金额更大的支付,银行可以提供一些特殊通道。比如买够相当数量的私人理财产品,然后这家银行通过其海外分行以此作为抵押,再贷款给客户,直接支付给房地产商。不过,中国人在英国买房基于风险的考虑,一般会首选20万至30万英镑的房产,而不会一次性投入超大金额。

而伦敦之外的其他英国城市,房价也没有那么贵,比如在曼彻斯特大学附近,两居室的房子售价约在15万英镑左右;而就房租而言,每月约为1000英镑,平均每年增长3%至5%。

沈飞的女朋友在伦敦上学时,关系最好的三个朋友都在伦敦买了房。她正在办移民,如无意外,可能在今年12月完成,不过,最近两三年,他们在伦敦的这套房还不会自住,仍然用于出租。

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(据百度乐居)