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93%个人借贷者受惠！马来西亚宣布延长“暂缓还贷”

马来西亚首相丹斯里慕尤（图片来源：IQI Global）

马来西亚首相丹斯里慕尤丁于7月29日下午3时，透过电视直播公布延长“暂缓还贷 ”及目标群体银行援助措施（Lanjutan Moratorium dan Bantuan Bank Bersasar）。

慕尤丁指出，他了解人民仍面对困难，因此在跟财政部长及国家银行总裁商讨之后，政府决定展延暂缓贷款计划，并更专注于协助有需要的人士。

受惠群体和详情如下：

同时，银行致力提供援助给所有受到COVID-19影响的借贷者，无论是个人借贷、PKS、商家、个体户或者是个人工作者。

依据借贷者情况不同，提供的援助包括：

  • 在指定期限内仅需缴付利息
  • 延长贷款的期限，以减低每月定时还款的数额
  • 提供其他类型的豁免，直至借贷者的财务状况稳定

针对车贷（sewa beli），首相慕尤丁指出，银行会根据租购法令，提供适当的分期付款安排选项。

有需要的人士，可以在8月7日起，联系个别银行提出申请。

慕尤丁指出，这措施预计会让300万名中小企业和个人受益。而如果有更多人需要这方面援助，银行也承诺会考虑提供更多适当的帮助。

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93%个人借贷者受惠

慕尤丁说，自从4月1日实施暂缓缴付贷款以来，国行数据显示截至6月20日，共有93%或770万个人借贷者受惠，涉及款项高达383亿令吉。

与此同时，共有95%或24万3000个PKS借贷的中小型企业受惠，总受惠贷款数额为207亿令吉。

他指出，自从五月份开始复苏行动管制以来，马来西亚国内经济活动也逐步复苏。

数据显示，在4月份仅有33万1000人选择不参与暂缓缴付贷款计划，6月份则增加至60万1000人。同时，选择不参与该计划的PKS贷款者，则由5000人增加至1万3000人。

他希望这项措施，能够协助和支持有需要的个人和商家，无论是Makcik Kiah, Pak Salleh, Encik Lee, Puan Rani, Encik Douglas或任何人，都能获得援助。

他也提醒民众，疫情仍未过去，因此记得照顾健康，佩戴口罩，保持社交距离。

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来源：IQI Global Blog
责编：Zoe Chan

Royal LePage：加拿大春季房价会适度上涨（上）｜居外专栏

Royal LePage建议联邦政府，如果在2020年进行贷款变革，需要采用区域方法进行抵押压力测试。

根据2020年1月9日最新发布的Royal LePage 房屋价格调查报告，加拿大的房屋价格在2019年第四季度同比增长2.2％，达到了648,544加元。与2019年第三季度相似，可以看到潜在的购买者正在陆续回归房地产市场。在2019年上半年，由于贷款政策的改变，大部分买家一直处在观望之中。

Royal LePage 总裁兼首席执行官Phil Soper 表示：“自十年前经济大萧条以来，我们已经成功地应对了全国房地产市场的首次重大调整。” 尽管在2018-19年度经济衰退期间，买卖房屋的数量有了大幅度的下降，但加拿大的房屋价格却保持良好，只有安大略省（Ontario）和不列颠哥伦比亚省（British Columbia）经历了一次个位数的小幅下降。但需要指出的是，这些地区的房屋在2017年外国买家政策和2018年陆续出台的贷款增长之前，经历了大幅度的上涨，导致房屋本身估值过高。而且价格的波动与这些地区经历了近年来最严重的物价上涨有很大关联。同时，像温哥华等地也受到了石油和天然气行业低迷的影响。

Soper 说：“联邦政府已经暗示，2020年贷款压力测试机制可能会发生变化。” 之前的贷款政策暂时迫使买家们远离了加拿大各地的房地产市场。在大多数情况下，买家已经进行了自我调整，主要体现在考虑不同的户型和价格区间，这也导致了近几年公寓市场的火爆。但是当有些家庭在追求拥有自己的梦想房屋时，贷款利率的涨幅仍然是一个重大障碍，这也不得不让一些购房者望而却步。” 随后 Soper 补充说，在全国的不同地区，贷款等政策对于房地产市场的影响截然不同。在一些本身房价并不高，需求量不大的城市，几乎看不到贷款政策对当地居民的影响。

Soper 说：“我们相信政府高层的决策者具有必要的经验，可以修改该法案，以满足当今加拿大广大购房者的现实需求 – 我们拥有截然不同的经济体，并需要以此为依据来扩展住房政策的需求。”

Royal LePage 国家房屋价格综合指数是根据全国64个最大房地产市场的所有权威数据编制而成的。按房屋类型划分，两层独立屋的中位数价格同比上涨2.3％至761,817加元，而平层房屋的中位数价格则微升0.7％至537,622加元。分析的数据包含了二手房和新建房屋的交易，这些交易由Royal LePage的姊妹公司RPS Real Property Solutions提供。

在整个加拿大，公寓仍然是增涨速度最快的住房类型，中位价格同比上涨3.3％至487,525加元。在第四季度中，大多伦多地区的公寓中位数价格同比上涨7.8％，至565,919加元，大蒙特利尔地区的公寓中位数价格同比上涨4.4％，至338,148加元。然而，全国价格上涨被大温哥华房地产市场的同比下降所抵消，该地区公寓的中位数价格下降了3.4％，至645,607加元。在全国范围内，公寓市场近年来价格大幅上涨之后，随着独立屋和公寓价格之间差距的缩小，独立屋目前看来更具吸引力。尤其是对于那些寻找更多空间居住正处于家庭成员逐步增长的千禧一代来说，这使得房地产市场的天平逐渐倾斜回独立屋，而非公寓。

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同时结合2019年12月时发布的Royal LePage 市场调查报告，经过分析和预测，在没有新的住房政策变化，加拿大经济状况稳定的前提下，加拿大房屋总价格预计到2020年将同比增长3.2％，达到669,800加元。如果政府确实出台贷款相关的政策（如降息），那将继续引发房地产市场的强势，涨幅程度将远远大于所预测的3.2%这个数字。

在下一周的文章当中，将分别分析加拿大主要城市与地区的现状和前景。各地受加拿大贷款的影响也各不相同。

 

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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加拿大成博士 安省置业贷款、汇市和房市深度分析｜加拿大

低利率和外来人口推动加拿大房地产市场 （下）

文章上半部分回顾了加拿大房地产市场过去的走势。那么，究竟是何种因素导致加拿大房市中的旺盛需求呢？我个人认为，大概有以下几种因素。【阅读原文】

低利率和外来人口推动加拿大房地产市场 （上）

回顾2019年的加拿大房市，得益于楼市的继续飞涨，业主所持有的房产价值增加了。事实上，过去十年来加拿大的主要城市房产价格一直快速飞涨。本文将从利率和人口增长的角度来剖析一下加拿大房地产市场。【阅读原文】

加拿大房贷中的分摊效应

在房屋贷款合同条款中，关于贷款期限有两种概念：一是贷款合同期限，二是贷款分摊期限。贷款分摊年限对于借款人的财务状况会产生两种效应：一是增加现金流效应，二是增加贷款数量效应。【阅读原文】

首次购房者财务缓解福音

面对不断飙升的房价和有限的工资收入，如何能够拥有自己的住所，仍然是加拿大许多首次购房者面临的主要问题。针对这样的问题，加拿大联邦政府在2019年3月份的财政预算中推出了旨在减轻首次购房者的财务压力，并让更多的人尽快拥有自己的处所的财政政策；其中一项政策将在2019年9月2日正式生效。【阅读原文】

 

加拿大的房屋贷款有哪些种类

寻求房屋贷款是大多数人在加拿大购买房屋的一种选择；在寻求房屋贷款前，很多人都会产生这样的疑问：“我能拿到什么样的房屋贷款？”“什么样的房屋贷款最适合我的情况呢？”；那么，在回答这些问题前，你对加拿大的房屋贷款种类有何了解呢？又了解哪些金融机构可以提供房屋贷款呢？这些金融机构所提供房屋贷款的产品和服务又有哪些差别呢？在寻求房屋贷款的方式方面，你又有哪些选择呢？【阅读原文】

 

新移民和留学生在加拿大究竟能够获得多少房屋贷款？

“我究竟可以获得多少房屋贷款？”这是每个寻求房屋贷款人经常要问的首要问题。借款人能够从银行获得多少房屋贷款，主要由借款人的信用分数、收入水平、收入来源的情况和净资产水平决定的；或者总体上来说，是由借款人的债务率和偿还贷款的能力所决定的。以国际留学生身份在加拿大的有关大学就读的学生，也可以申请贷款买房。【阅读原文】

 

外国人可以在加拿大获得房贷吗？

尽管加拿大联邦政府针对外国人申请房屋贷款的政策有所收紧，但是，作为一位居住在加拿大以外的非加拿大公民（永久居民）完全可以从加拿大的金融机构获得房屋贷款。”一般地，没有获得加拿大移民身份和工作许可的外国人士，若要想在加拿大申请房屋贷款，需要满足以下基本条件。【阅读原文】

 

在加拿大申请贷款的10步具体流程

当你了解了在加拿大有哪些金融机构（银行）可以提供房屋贷款以后，那么，又怎样获得房屋贷款呢？具体的贷款流程有哪些呢？【阅读原文】

 

加拿大贷款新分类详解：如何影响借款人所获房贷利率

获得最低贷款利率是每位寻求房屋贷款者的追求目标之一。能否在同等条件下获得最低贷款利率决定于许多因素，其中包括借款人自己可以控制和不可控制的因素；但是，加拿大政府对房屋贷款所实施的新分类标准影响着借款人的是否能够获得最低贷款利率。因此，对于寻求房屋贷款人来说，是否能够获得最低贷款利率，首先应该明确了解加拿大政府关于房屋贷款的分类标准。【阅读原文】

 

如何避开房屋贷款的几大陷阱

在加拿大购买房屋，从银行获得房屋贷款是不少购房者的一个必须选项。但是，在寻求获得房屋贷款的过程中，很多人不免又掉进了一些不明的陷阱。只有困在陷阱中，许多人才意识到当时的错误；可是，已经悔之晚矣。本短文仅向各位读者介绍借款人在寻求贷款时可能遇到的陷阱。【阅读原文】

 

在加拿大寻求房屋贷款应该考虑的十大问题

在考虑寻求贷款买房时，人们首先都要考虑自己究竟能够贷多少款，能拿到什么样的利率。除此之外，在加拿大购房贷款，你还知道多少呢？若要获得比较满意的房屋贷款，至少要对下列十个问题有明确的答案。【阅读原文】

 

在加拿大如何快速获得房屋贷款？

在加拿大，任何提供房屋贷款的银行，在审批房屋贷款时，除了审核申请人身份的真实性外，主要审核申请人是否有能力偿还房屋贷款，以及申请人是否愿意按时偿还房屋贷款。因此，只要申请人所提供的文件能够在这两个方面说服银行，就很快能够从银行获得所需要的贷款。一般地，申请房屋贷款都需要以下文件材料。【阅读原文】

 

在加拿大买房需要哪些专业人士的服务？

与在中国国内购买房屋不同，在加拿大购买房屋有一套完整复杂体系。从申请贷款到房屋的法律手续过户，需要接受各个方面的专业人士的服务。这些专业人士一般都是从政府获得了执业执照。一般来说，购房者要想购买到十分满意的房屋，需要接受以下各类专业人士的服务。【阅读原文】

 

安省对外国购房者征15%的税收的影响

为了打击在大多伦多及周边地区投机炒作房地产市场的行为，安省政府决定在2017年4月21日起开始对外国人（公司）在该地区购房征收15%的反投机税；同时，国际留学生和获得工作签证的人士在该地区购买房屋后，可以获得该税收的返还。本文就这方面的政策作简单介绍。【阅读原文】

 

非加拿大居民申请贷款有哪些要求？

近年来，由于在加拿大的一些城市，特别是在多伦多和温哥华两大城市，房屋价格飞涨，在加拿大学习或短期工作的人士，觉得有必要在加拿大买一套房屋。这样不仅节省了房租，而且是一种很好的投资工具。那么，如果具有这种身份的人士，在加拿大购买房屋，在申请贷款方面，都有哪些要求吗？可以申请到多少贷款？【阅读原文】

 

加拿大购房，首付资金来源有哪些？

根据目前加拿大政府的规定，购房首付资金占房屋价格的比例最低可以达到5%。若首付资金低于20%时，购房者所获得的房屋贷款还需要购买房屋贷款违约保险。所以，首付资金的多少也就决定了您所购买房屋的价格，也决定了您所能够获得房屋贷款的数量，以及您所获得房屋贷款的条件。一般地，关于首付资金有以下几种来源。【阅读原文】

 

低利率和外来人口推动加拿大房地产市场 （下）｜居外专栏

文章上半部分回顾了加拿大房地产市场过去的走势。那么，究竟是何种因素导致加拿大房市中的旺盛需求呢？我个人认为，大概有以下几种因素。

1、历史上持续的低利率导致贷款成本降低，刺激的购房需求的上升

从2017年7月份开始，加拿大中央银行连续几次提高其隔夜基准利率水平，到2019年1月9日，该利率水平达到1.75%；与此同时，加拿大中央银行对申请贷款的压力测试利率也从2017年的4.64%提高到2019年年初的5.34%的水平。过去一年内，因为市场对加拿大经济前景并不看好，在2019年夏天，加拿大的政府债券收益率出现倒挂，5年政府债券利率下跌，因此，加拿大中央银行一改过去曾预测要提高利率的态度为保持现有基准利率不变的政策，同时，房贷利率实际又下降到2017年年初的水平；加拿大中央银行也将申请房贷的压力测试利率从原来的5.34%降低到5.19%，实际上放松了申请房屋贷款的要求。

目前，加拿大中央银行的隔夜基准利率为1.75%。虽然比2017年上半年提高了125个基点；但是，与历史上的记录相比，目前的利率水平仍然处于较低水平。要知道在2007年，加拿大中央银行的隔夜基准利率已经提高到超过4%的水平；那么，一般购房者从银行所获得房贷利率都在6%左右；就是在1990年代，加拿大中央银行的隔夜利率都在3%以上；2001年“911”事件后，加拿大中央银行的隔夜利率最低仅为2%。所以说，目前1.75%的利率水平仍然是历史上比较低的利率水平。这样，购房者从银行所获得的5年固定利率目前可以达到2.60%左右的低水平。

根据目前许多经济研究机构的预测，因为并不看好2020年加拿大经济增长前景，所以，在2020年加拿大中央银行还有可能降低利率；利率水平可能会降低到1.25%的水平。这实际上更刺激了购房者的需求；并推动房屋价格的上涨。

2、外来人口的急剧增长导致了对房屋需求的增加

2016年，加拿大自由党在联邦大选中获胜以后，就宣布在接着的三年内增加移民人口100万。实际上，这几年加拿大的新增移民人口已经超过了每年33万的目标。与此同时，加拿大又大量吸收国际留学生。据统计，2016年国际留学生总数为24万人（加拿大统计局数据），到了2018年年底这一数字增加了到57万人，增幅超过一倍。国际留学生的来源国家主要是印度和中国大陆。这些新增人口都对房屋有需求。

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3、渥太华经济稳定和人口快速增长刺激对房屋的需求

作为加拿大的首都，渥太华在过去十多年中人口增长很快。在2011年的人口普查中，该城市的人口比2006年增长了8.8%，超过了同期加拿大和安省人口5.8%左右的增长水平。在2016年的人口普查中，渥太华的人口继续快速增长，增速为5.9%。大渥太华地区（包括相邻渥太华河的魁省部分）的人口已经超过一百万，成为加拿大第四大城市地区。其中，华人社区增长速度更是惊人。根据2011年加拿大的人口普查，从2006年到2011年，华人社区人口以17%的速度增长。这种外来人口的增长势头，刺激着对房屋需求的增长。加之华人有对拥有房屋的情节和对房屋投资的偏好；这种市场情绪更是推动了对房屋的需求增长。

与加拿大全国或者安省全省相比，渥太华的就业率比较高，收入比较稳定。在2019年12月，加拿大全国的失业率为5.6%，安省失业率在5.8%左右，而渥太华的失业率在5%以下。作为加拿大的首都和硅谷所在地，渥太华的就业主要分布在政府服务和高新技术两大行业。这两大行业在自由党执政以后，职员的工资收入高，也稳定。这极大地刺激了对房屋投资的需求。特别是对华人社区来说，很多人都从事于IT，或相关行业。即使就业于政府服务业，也从事于IT行业。因为该职业对语言要求低，而对数学或逻辑编程要求高。这正好适合大多数华人的性格。

4、大多伦多地区为年轻人和新移民提供了更多的就业机会，促使对房屋需求的继续增长

多伦多是北美第四大城市，是加拿大的金融中心，是年轻人和新移民所向往的城市。2016年人口普查数据显示，多伦多人口为接近3百万，大多伦多地区(CMA)的人口为580万；2016年大多伦多的人口比2011年增长6.8%；这超过了同期全加拿大人口平均增长速度，也超过了同期全安省人口平均增长速度。这种人口快速增长势头增加了对房屋的需求；进而导致房价的快速上涨。对于投资者而言，看到这种快速上涨的房价，更加剧了投资购房的需求。由此导致房价的循环上涨。在2020年，这种趋势仍然持续下去。

5、联邦政府给首次购房者提供的优惠政策将刺激对房屋的需求

面对不断上涨的房地产市场，为了帮助年轻人能够尽快拥有自己的房屋，加拿大联邦政府推出了为首次购房者提供资金自助的政策。该政策包括两项主要内容：一是，扩大首次购房者从其注册退休账户中提取资金的额度；把原来每人只可以提取25,000加元的限度提高到可以35,000加元；二是政府与购房者共享购房首付资金比例，减轻购房者的筹凑首付资金的压力。政府给首次购房者可以提供5%-到10%的共享资金比例；（关于这两项政策的具体内容请详见前文《加拿大首次购房者的财务缓解福音》）从此，也可以看出来，加拿大联邦政府一方面似乎在收紧对房地产市场贷款的政策（如实施申请贷款的压力测试），另一方面，又在适度放松关于购房的有关贷款需求政策。这两手实际上所要实现的目标是既要收紧房地产市场，压缩房产泡沫，但又不能采用过紧的政策而导致泡沫破裂。加拿大房地产市场泡沫的破裂将对所有的利益相关方面临很大的打击，特别是对金融业更是如此。

过去二十年来，加拿大经济已经被房地产市场所绑架。房地产市场已经成为加拿大经济增长的一个引擎。政府和金融机构在极力控制该引擎的速度。但是，面对日益不断上涨的房价，无论是投资者还是梦想拥有自己房屋的购房者，都希望尽快购买的房屋；这样，才能获得投资价值的增长，这样才能从账面上节省更多的资金。这种需求意识刺激加拿大房屋继续上涨。

6、外国人和国际留学生仍然可以获得购房贷款

在加拿大的非大多伦多和非大温哥华地区，外国人购买房屋并不需要缴纳外国购房税。外国人，包括国际留学生，只要能够提供35%或40%的首付资金，并能提供在母国的工作收入证明，也可以从加拿大的金融机构（银行）申请到房屋贷款。面对不断上涨房产市场，在加拿大读书期间，若能同时购买到属于自己的房产，也被认为是一种很值得的投资选择。对于资金实力比较丰厚的家庭来说，这种明智的举措将成更多人的选择。

虽然从总体来看，无论美国、加拿大、欧洲，还是中国，2020年的经济表现并不会很理想：英国要执意脱欧，美国把目前中东局势搞得越加紧张等等，这些因素造就了2020年的经济形势并不会很乐观。但是，人们在现有的收入格局下，对房屋投资需求还将继续增加。这主要是由于从2008年“金融海啸”以来，全球各大中央银行持续“放水”和低利率政策的效果。低利率导致资产价格上涨；全球主要大城市房价上涨就成为必然。当然，中国和加拿大都不例外。

（本文仅作为一般知识信息，不作为任何投资决策或经济决策的依据。关于投资房地产或房屋贷款事宜，请联系有关专业人士）

 

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低利率和外来人口推动加拿大房地产市场 （上）｜居外专栏

回顾2019年的加拿大房市，得益于楼市的继续飞涨，业主所持有的房产价值增加了。例如，在多伦多地区的独立房屋比2018年上涨19.5%；渥太华地区的非公寓类住宅房屋的价格上涨了8.9%；该地区2019年12月份的同类房产的价格同比上涨了10.3%；事实上，过去十年来加拿大的主要城市房产价格一直快速飞涨。

根据加拿大地产协会的统计数据，2019年10月份大温哥华地区、大多伦多地区、靠近大多伦多地区的大瀑布地区、渥太华地区的房价以及蒙特利尔地区的房价在五年期间上涨了25%到57%（请见下表）。但对于加拿大潜在的购房者来说，上涨的房价正在吞噬其拥有自己房产的梦想。以2019年10月的MLS系统内的平均房价指数与以前相比，以下为加拿大几个主要城市：

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从2010年开始，全球主要经济研究机构就警告加拿大政府管理部门，警惕房产市场泡沫的破裂；而且过去十年来，这种呼声就没有停止过。2016年开始，加拿大联邦政府开始收紧了金融机构提供房贷的政策，例如，缩短房贷的分摊年限，实施贷款压力测试；安省对围绕在大多伦多地区购房的外国购房者实施外国人购房税，等等；尽管如此，除了大温哥华地区和大多伦多地区的房市以外，加拿大的房屋价格的上涨步伐并没有停止，而且像渥太华和蒙特利尔地区房价上涨速度反而加快了。

在2019年，加拿大家庭的债务与收入相比已经达到170%，这是全球少有的最高水平。世界银行、国际货币基金组织和经济合作组织一再警告市场，注意加拿大的房产泡沫。但是，购房者或者投资客对此警告毫不在意，继续热衷在几个主要城市进行房地产投资。

如果用加拿大的房产价格上涨幅度与经济增长率相比，那么，也能看出来，过去十年来加拿大房产价格上涨的非正常性，或者说明显有泡沫。例如，过去十年来，加拿大的房屋平均价格上涨幅度在6%以上，而同期加拿大的经济增长速度仅仅保持在2%到3%左右；而一些比较特殊的城市，其房价的上涨幅度已经是数倍于其经济增长速度。

尽管各方都认识到加拿大的房产市场具有泡沫，但是，目前，包括加拿大全国地产协会、一些主要城市的地产协会和加拿大的几大商业银行的研究机构都认为2020年加拿大的房地产市场仍将是卖方市场；与需求相比，加拿大房市的供给仍然短缺，房价仍将保持强劲的增长势头。

（本文有关信息仅作为一般知识性介绍，不作为任何经济决策的依据。关于房屋贷款的有关事宜，请联系房屋贷款专业人士）

继续阅读下篇：【低利率和外来人口推动加拿大房地产市场 （下）】

 

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2020年美国房市回春 及时推升经济增长

美国的房地产市场在今年最後几个月恢复生机，可望成为2020年提振美国经济的火车头。

低房贷利率丶强劲的劳动市场丶不断上涨的工资，以及失业率达到50年来最低水平，都为稳固的经济基本面奠定基础，有利明年的房地产业。

Nationwide首席经济学家David Berson表示：“房地产市场可能会成为经济的温和助力。”

房市对GDP成长的贡献比不上其他部门，但它是整个经济的重要产业。购屋可以算得上是人们一生做出的最重要的决定，因而成为消费者支出的重要指标。而且，消费者支出约占美国经济成长的三分之二。

第三季房贷利率已跌至3年来的最低点，尽管房价略有反弹，但房贷负担能力已较以往来得高。

随着消费者越来越想购屋，美国待售单户住宅的低库存量也刺激了建筑业荣景。

占地两英亩的纽约市旧西布雷（Old Westbury）林登巷10号豪宅，点击查看房价等详情

同时，影响建商放贷价格和消费者房贷成本的联准会（Fed）基准利率，短期内将维持不变。Fed 今年来已降息 3 次。

本周美国房屋建筑商协会（NAHB）和富国银行发布的 12 月房市指数，飙升至 20 年来的最高点。在该指数过去 34 年历史中，只有几个月的读数曾超过 12 月。甚至就连 2008 年次贷危机爆发前的房市高峰期，都没有达到这种高度。

但是不远的未来仍然有些乌云。今年由於劳动市场紧俏，房屋建商因缺乏建筑工人而苦苦挣扎，而钢铁和木材的进口关税也让建筑材料价格上涨。

（图: AFP）

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美国虽正努力解决贸易争端，可能会减轻明年的关税负担，但预计劳动市场的动态不会如此迅速地改变。

全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors）首席经济学家 Lawrence Yun表示：“美国的失业率非常低，房屋建商很难找到熟练的建筑工人。”

这意味着建商将不得不发挥创造力。Yun建议，建商或许可以利用工厂生产的模组来建造房屋，进而减少建筑工人的数量。

Berson说，金融危机後的监管变化，也让银行更难向炒作房地产的建商放贷。虽然这麽做可以防止推案过多，但它却让库存原就不足的房市更加捉襟见肘。

总体而言，消费者的购买力是不错的，但是对於所有购屋族来说，平价住房还不够。经济学家认为，随着时间的演进，这种情况会逐渐消失。

Berson 说：“建商将依据需求所在而建造房屋。”如果大多数需求都处於市场的中低价位，那麽这类房型就会加速推出。

 

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来源：鉅亨网
责编：Zoe Chan

9张重要图表帮你看懂澳洲房产

撰文：PATRICK POKE

上周，我们询问了三位专家，澳大利亚住房市场在最近几个月是否已经触底。虽然专家们在总体方向和风险等级方面意见不一，但他们似乎都同意的一点是，没有一个结果是确定的。不确定性是投资的一个事实，这大概就是为什么有句谚语会在投资者中广为流传（这句谚语常被误以为是出自尤吉·贝拉（Yogi Berra）之口）: 预测是很困难的，特别是当它涉及未来的时候。

虽然我们无法预测未来，但我们可以通过查看最新数据来评估当前的情况。但是，什么是值得关注的最佳数据系列呢？请继续阅读下文，看看我们三位专家是如何认为的。三位专家分别是来自Nucleus Wealth公司的达米安·克拉森（Damien Klassen）、来自安保资本（AMP Capital）的谢恩·奥利弗博士（Dr Shane Oliver）和来自Evergreen Consultants公司的安吉拉·阿什顿（Angela Ashton）。

可以改变局面的三个因素

达米安·克拉森（Damien Klassen），Nucleus Wealth公司

上一份报告中的表格列出了一长串我们预计会影响房价的关键因素。但实际上，我们认为只有三个因素有可能会引起显著变化，成为房价上涨或下跌的主要原因。

1. 澳大利亚信贷增长：

澳大利亚皇家委员会（Royal Commission）对银行的调查扭转了信贷热潮，房价下跌了10%左右，尽管此时影响房价的其他多数因素仍然是积极的。

数据来源：澳大利亚储备银行，Nucleus Wealth公司

如果我过于悲观（尤其是在短期内），而莫里森政府设法让已经过度负债的澳大利亚家庭承担更多的债务，这就是你首先会看到影响的地方。

在监管方面，西太平洋银行（Westpac）在与澳大利亚证券投资委员会（ASIC）的负责任贷款诉讼案获胜后，推动放宽贷款条件。ASIC在未来几个月将就负责任贷款举行公开听证会，这将是决定贷款条件宽松程度的关键。

2. 外国买家

外需是引起经济繁荣或萧条的关键：

中国对资本账户的打击以及中澳两国不断恶化的关系均表明外国投资将继续保持低水平。

数据来源：澳大利亚国民银行，Nucleus Wealth公司

主要的利好问题是，香港的动荡是否会导致澳大利亚房地产需求增加。

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3. 失业率

这里没有足够的篇幅来细细探讨房价和失业率之间的具体联系。从指标上看，在2012年至2017年房地产繁荣时期，珀斯市场除了（a）人口增长略有放缓和（b） 失业率上升之外，面临的因素与悉尼和墨尔本大致相同。但是当澳大利亚其他地区房价一片繁荣时，珀斯的房价却下跌了10%以上。

我们预计建筑业将大量裁员。

数据来源：澳大利亚统计局（ABS）、澳大利亚最大招聘网站Seek，瑞银（UBS）

此外，维多利亚州和新南威尔士州政府实施的财政紧缩政策也导致就业岗位减少。任何全球性冲击（贸易战、衰退、债务危机）都可能因为导致失业率上升进而影响到房产市场。

三张必看的图表

谢恩·奥利弗博士（Dr Shane Oliver），安保资本（AMP Capital）

以下是需要注意的关键事项：

4. 首先，拍卖清仓率仍然很高，这意味着房源质量的提高和销售额的增加。如果不是，那么房价的回升是否有足够的支撑，这就值得怀疑了。

数据来源：房地产网站Doman、安保资本

5. 其次，与此相关的是，每月的住房融资承诺应该要触底反弹，开始往高处走——即使只是缓慢上升。最近出现了一些初步迹象，但这可能只是住房融资数据的正常月度波动。同样，如果流入房产市场的信贷流没有得到改善，那么大幅度的复苏是不可能的。

数据来源：澳大利亚统计局（ABS）、安保资本

6. 最后，也是最重要的一点，失业率将是需要关注的关键问题。我们预计，到今年年底，失业率将升至5.5%左右。但如果上升幅度更大，可能会导致人们不得不出售房产，房屋价格进一步被压低。这不是我们的基本方案，但是就房产前景来说，这是一个关键风险。澳大利亚储备银行一直在极力避免高失业率。事实上，它希望失业率降至4.5%或更低。因此，我们认为，现金利率将进一步下调，最终降低至0.5%。但是考虑到特朗普总统的贸易战给全球前景带来的风险，这也不能保证一定会奏效。

数据来源：彭博、安保资本

关键驱动因素

安吉拉·阿什顿（Angela Ashton），Evergreen Consultants公司

这份说明并非详尽无遗，只是简要介绍一些重要的驱动因素，以及这些因素是如何发挥作用的，比如相对于收入和贷款利率的房价。同时，它还研究了可支配收入和贷款条件的决定因素。最后，我们关注一下私人住宅的审批问题和相关的房产开工项目，以帮助我们了解房产行情。

7. 在之前的报告中，我们研究了一些估值指标，并指出，考虑到收入和贷款利率的变化，到2019年3月底的时候，澳大利亚的房价可能很便宜。图1中的绿线描述的正是这一点，澳大利亚全国现房中位价与年平均周收入（AWE）相比，并根据标准可变房贷利率调整。

图1：澳大利亚现房价格

数据来源：澳大利亚统计局、澳大利亚储备银行、Evergreen Consultants公司

我们认为，图1的信息很重要，因为它显示了澳大利亚房价对利率变化和预期变化的敏感性。如果澳大利亚人认为他们有能力购买房产，那么他们就会倾向于这样做。2017年12月，由于贷款利率较低，信贷条件自由，全国现房价格创下历史新高。随着信贷条件收紧，资金开始枯竭，房价下跌。根据上述估值指标，房价可以说是便宜的，随着贷款利率下降，金融状况开始缓解，房价可能会调整到一个更高的位置。

8. 澳大利亚储备银行公布了其对自住业主及投资者的平均标准可变利率及折现率的估计。目前，固定利率贷款远低于可变利率贷款，而且，储备银行表示后者还将进一步下降。储备银行还发布了每月信贷系列，其中包括分为自住贷款和投资者相关的住房贷款之总额。从中我们可以看出，年度数据一直疲软。但我们相信，它会在年底触底，特别是在自住住房方面。

图2：住房相关信贷增长

可支配收入是决定贷款审批和适用性的重要因素。在这里，我们喜欢关注收入增长和工作时间。随着雇员薪酬的提高，目前及未来可供消费的收入便增加了，同时也更适用于贷款服务。有关工作时间的数据可在澳大利亚统计局的每月劳动力数据中找到。2019年6月，工作时间的年增长率为2%，高于20年来的平均水平——1.7%。澳大利亚统计局还发布了季度工资指数数据，下一期数据将于8月中旬发布。季度国民账户数据给出了员工薪酬的直接数据（截止2019年3月31日，增长4.3%），但下一期数据将于9月发布。

9. 最后，私人住宅审批的最新数据是6月份，季节调整后增长了0.4%。然而，长期趋势仍显疲软。

数据来源：澳大利亚统计局

结语

随着一系列经济数据即将公布，最终将于9月4日公布的6月当季度GDP数据，在未来几周内会让投资者思虑万千。到下个月的这个时候，我们应该更好地了解澳大利亚的经济和住房市场在第二季度的表现。尽管在此之后至少还需要三个月的时间，我们才能确定最近的变化是否有一个持久的影响。于此同时，这里有一些便利的资源，可供各位参考：

 

来源：Livewire Markets
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

现在是澳洲投资抄底的好时机吗？

作者：澳中集团董事局主席 金凯平

最近几个月，国内对于澳洲房地产的咨询量突然大涨，国人购房澳洲的热情，就像久闭的阀门，一旦开启，便携风裹雨汹涌而来。

与此同时，我也被不断地问到同一个问题：现在是澳洲投资抄底的好时机吗？

我的答案是肯定的：是的，澳洲房产几乎已经到了最好的抄底时刻。

信号一：澳洲银行政策放宽

近期，澳洲四大银行纷纷有大动作，他们不约而同地开始试图刺激海内外房地产投资者的增长。

市场中，只付息贷款是最受欢迎的贷款类型。两周前，澳大利亚澳新银行就表示，会放宽房地产投资者的只付息贷款条件：首付降至10%（几个月前才从30%降到20%），贷款期限延长至10年（此前为5年）。

澳新银行（ANZ）

还有一个利好消息，就是根据今年2月澳洲联储发布的声明来看，今年澳洲银行还将迎来2到3次降息。

众所周知，澳洲房地产遇冷已经超过一年。这主要是受到政府调控的影响，银行不得不收紧政策，上调利率、提高贷款申请门槛等一系列变动，导致投资者纷纷逃离市场。

但促进经济发展始终是政府的主要职责之一，今年初，澳洲财政部长就曾呼吁银行重新启动“负担得起且及时”的贷款。

延伸阅读：【3月25日起 澳洲西太银行接受这些中国人用海外收入贷款】

可以说，在过度谨慎的一段时期之后，澳洲正重新向海外房地产投资者敞开大门。

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信号二：海外买家热情再起

前不久，居外网发布了一份《2019年中国人在澳购房展望》，称富裕的中国人打算利用疲软的澳洲房市“讨价还价”，因为此时入手“得便宜”。

这份展望并不是空穴来风，事实上，近两个月来，澳洲媒体时不时就有类似“中国买家闪电购房”的新闻登上报端。澳媒喜欢用“旋风旅游”来形容中国买家的购房行为，因为“他们从看房到买房，最多只会花费四五天的时间”。

我在澳大利亚带领华人朋友投资房地产已有近30年，这30年间也见证了几次房价遇冷的情况。我们需要知道的是——受到政府调控而遇冷的房价，其实正是在为进一步上涨积蓄力量。

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澳大利亚作为一个经济持续27年持续增长的发达国家，一直备受世界各地投资者的青睐，尤其是房地产，因为持有成本低和较低的空置率，可以说令海内外投资者趋之若鹜。其中，永久产权对中国人来说更是一个巨大诱惑。

除此之外，澳洲也是一个移民大国、教育大国。留学生通过澳洲置业可以“以房养学”实现零成本留学，可谓一举多得。我在《中国人在澳洲做地主》一书中，写过很多个这样的例子。

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如同我一直以来推断的：澳洲房地产的复苏就在不远处，在今年年中，最晚不超过今年底。

现在入市，对于澳洲本地的首次置业者来说是难以多得的良机；对于国内外投资者来说，亦是会比明年节省10%～20%投资成本的好时机。


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原文链接：http://blog.sina.com.cn/s/blog_477d26a30102zgjr.html
责编：Zoe Chan

美国房贷利率下跌 全美本地购房市场需求逐渐回暖

居外网北美新业务发展主管陈宏明说，贷款利率的下降主要是对本地公民有影响，因为大部分的美国银行不对海外人群提供贷款业务。同时，对于等待低价购入价格较低美国房产的海外华人来说，利率下降，求购需求的上升则可能带来房价的上升。

紧接着美联储前一天宣布联邦利率不变，当地时间3月21日，美国最受欢迎房贷平均利率即刻下跌至过去一年中最低，购房还贷压力减小，需求或上升。

根据美国贷款新闻网mortgage news daily的数据，最受欢迎的30年固定利率平均值从稳定的4.40%跌到了4.34%。30年固定利率因还贷期间利率不变，月供较低，成为很多人的第一选择。而在去年的11月初，这一利率曾猛涨到超过5%，导致去年12月和今年1月的房地产成交量一片惨淡。

这一抵押房贷利率的下跌是在美联储3月20号的新闻发布会之后，预计还将下跌。

美联储主席杰罗姆 · 鲍威尔表示，“联邦基金利率现在是在中性的预测大范围内，这一范围的利率不会倾向于刺激或收紧经济。像我强调的，我和我的同事都认为现在的利率符合目前的经济前景。我们也相信在衡量是否需要改变某些政策的事情上我们要更耐心点。这种耐心表示我们认为现在没有急于做决定的必要。”

美联储官员们在两天的会议后宣布美联储利率将会不变，并将会在今年九月结束缩胀活动，主要是美联储把金融危机以来大量购入债券卖出以防止经济过热的行为。这一活动的结束比华尔街金融专家们预测的要来的早，而被看作美联储对经济将发展将滞缓的推断。

相比于降低利率，美联储停止售出债券的行为，或是金融危机时的量化宽松政策大量购入的行为对长期利率更有直接作用，特别是振兴房地产市场。十年债券的利率与房贷利率走势相同。当债券利率下降，人们将本该用于购买债券的钱转存入银行，可贷出存款增加，房贷的利率相对也会下跌。

在线购房网站居外网北美新业务发展主管陈宏明说，贷款利率的下降主要是对本地公民有影响，因为大部分的美国银行不对海外人群提供贷款业务。

“以美国本地的人来说，当然美联储的汇率是非常重要的。因为它牵扯到贷款。还有当然对第一次购买的人群造成非常大的影响力。大部分的华人是以全款买房居多，那假如是以全款买房，利率的影响就不会像本地的人的影响这么大。”

但是他还补充，对于等待低价购入价格较低美国房产的海外华人来说，利率下降，求购需求的上升则可能带来房价的上升。那么对这群人来说利率的下降是不利的。

对于美国本地人来说，特别是第一次购房的人，利率的浮动会造成很大的价格差。如果贷款30万美元，那么30年固定贷款利率每下降0.25个百分点，每个月可省下50美元。

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而据美国抵押贷款银行家协会这周统计的市场综合指数，统计房屋抵押贷款的指数比上周增加了1.6%，而再融资指数、衡量申请新贷款来还旧贷款数量的指数也上涨了4%。在所有申请中，再融资申请占了接近40%的比重。


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来源：看看新闻
责编：Zoe Chan

曾经的“亚洲第二楼市”风光不再：新加坡按揭增速大幅下跌

数据显示，2018年前11个月，该国住房贷款增速放缓至1.9%，不及2017年的增速4.2%的一半。信贷放缓可能会使该国住宅价格加速下跌。

亚洲四小龙的新加坡，曾是继香港之后，楼市第二热门的亚洲城市。但目前不断上升的利率和最新一轮的房地产调控措施，抑制了新加坡各银行的抵押贷款需求，或对新加坡楼市产生影响。

新加坡金融管理局（Monetary Authority of Singapore）1月24日公布的最新数据显示，2018年前11个月，该国住房贷款增速放缓至1.9%，不及2017年增速4.2%的一半。

信贷放缓可能会使该国住宅价格加速下跌。2018年第四季度，新加坡住宅价格就曾出现过去6个季度以来的首次下跌。

根据新加坡市区重建局1月初公布的数据，2018年第四季度，新加坡私人住宅价格下跌了0.1%，市区黄金地段的房价则下跌了1.5%。

不过从2018年全年来看，新加坡的住房价格指数上涨了7.9%，仍创下八年来最大的年度涨幅。

图片来源：新加坡国立大学住宅价格指数（NUS SRPI）

上图为新加坡国立大学编制的新加坡住宅价格指数（NUS SRPI），从图中可以看出，自2008年美国启动第一轮QE以来，体量较小的新加坡楼市便吸引了大批海外投机者，狮城也一跃成为亚洲房价第二高的城市，仅次于中国香港。

2009年开始，新加坡就提高了购房门槛，政府规定借款人每月按揭还款额不得超过收入的60%，同时对房屋交易征收高额印花税，但房价增幅仍未放缓，该国房价一路飙涨至2013年。

面对房价飙升，“忍无可忍”的新加坡从2013年起大幅加码楼市调控，若购入房产不满5年就转手，需缴不同程度的印花税：一年内转售需缴16%、第二到第四年分别为12%、8%、4%，第五年起才免征，以打击短期炒房行为。

在2013年房价见顶后，新加坡房价开始了长达4年的跌势，累计跌幅达到12%。

直到2017年，新加坡对房地产市场的管控措施才有所松动。此前，若卖方持有房屋的时间不到4年就出售，则须缴纳房价4%到16%的印花税，2017年3月11日，新加坡政府宣布从即日起，该时限缩短到3年，印花税税率也降至4%至12%， 并放松了一些贷款限制。

随后，新加坡房价也在2017年第二季度迎来上涨，并连续5个季度实现上涨。

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但“习惯了”抑制楼市投机的新加坡，在2018年7月5日，由新加坡金融管理局、国家发展部和财政部联合发布公告：从7月6日起，上调额外买家印花税（Additional Buyer Stamp Duty）税率5–15个百分点，并收紧贷款限额。

新加坡政府称，该举措旨在使房地产市场降温，维持房价涨势与经济基本面一致。公告称，在利率上升和住房供应面强劲的情况下，如果不加以控制，房产价格一味上涨可能会导致市场出现不稳定的回调。

高纬环球（Cushman & Wakefield）新加坡研究主管Christine Li指出，新加坡当局为控制房价上涨而实施的“降温措施”，以及全球贸易摩擦和股票市场的波动，打击了高端住宅市场，此外，黄金地段缺乏新式住宅也是房价下跌的原因之一。

星展集团的房地产分析师Derek Tan说，2019年新加坡房价可能会下跌3%，新屋销售可能会下跌20%。


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来源：华尔街见闻
责编：Zoe Chan